房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)模式研究Word

1、房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)模式研究121文件和土地招標拍賣政策的出臺給我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戴上了雙重緊箍咒。一方面，以121文件為核心的房地產(chǎn)行業(yè)信貸緊縮政策的出臺大大壓縮了目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金空間，使房地產(chǎn)企業(yè)突然面臨資金緊張的格局；另一方面，以國務院21號令和11號令為核心的土地收購儲備制度和招標拍賣制度的實行，使政府開始壟斷土地一級市場，土地進一步成為稀缺資源。信貸政策和土地政策的雙重緊逼使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展走上了又一個十字路口，生存還是毀滅，收縮還是擴張，都成為當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的迫切問題。一、我國房地產(chǎn)企業(yè)的兩次異地開發(fā)浪潮及當前格局歷史的來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)有過兩次全面異地擴張的浪潮

2、。第一次是在90年代初期的非理性擴張。隨著土地出讓制度的實行以及對各種資金進入房地產(chǎn)行業(yè)的限制性條件的放開，我國的房地產(chǎn)企業(yè)迎來了第一輪發(fā)展的高潮，在暴利的推動下，大量房地產(chǎn)企業(yè)進入異地發(fā)展，大量圈地，特別是以海南為代表的房地產(chǎn)市場，地價狂升，房價暴漲，隨后便導致了我國房地產(chǎn)泡沫的破滅以及持續(xù)數(shù)年的房地產(chǎn)市場蕭條。第二次則是從90年代末期開始持續(xù)至今的理性擴張。隨著我國總體經(jīng)濟形勢的好轉和福利分房制度的取消，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了新一輪的發(fā)展高潮。在這一發(fā)展過程中，以萬科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)在原有存量土地的基礎上進行了全新的開發(fā)模式調(diào)整和品牌整合，并繼而向全國各大中城市滲透，進行全國戰(zhàn)略布局。目前萬科

3、業(yè)務已經(jīng)擴展到北京、上海、深圳、武漢、成都等18個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域為中心的三大區(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略，取得了很好的發(fā)展效果。從目前來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)異地擴張格局表現(xiàn)為以下幾個特點：1. 犬牙交錯，南北縱橫。大量房地產(chǎn)企業(yè)向異地拓展，形成了南北縱橫，犬牙交錯的格局。首先是大量南方房地產(chǎn)企業(yè)北上，以深圳萬科、陽光一百、金地、世紀金源為代表的大型房地產(chǎn)企業(yè)借助在南方豐富的開發(fā)經(jīng)驗和雄厚的資金基礎進入北京、天津、沈陽等北方城市，進行全國布局；接著便是北方房地產(chǎn)企業(yè)的迅速崛起和返攻南方，以天津順馳為代表的房地產(chǎn)企業(yè)近些年來發(fā)展迅猛，在南方

4、城市大力擴張，圈地造房。2. 一線競爭，二線拓展。考慮到一線城市所具備的強大的購買能力、完善的房地產(chǎn)市場基礎以及良好的區(qū)域覆蓋能力，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將一線城市作為自身區(qū)域布局的重點。然而這也導致了目前一線房地產(chǎn)市場異常激烈的競爭格局。從全國戰(zhàn)略出發(fā)，繼萬科、陽光一百、碧桂園等企業(yè)之后，諸多房地產(chǎn)企業(yè)開始考慮向發(fā)展條件較好的二三線城市進軍，新一輪的市場競爭即將展開。房地產(chǎn)企業(yè)進入城市房地產(chǎn)企業(yè)進入城市萬科集團深圳、上海、北京、沈陽、天津、成都、武漢、長春、南京、南昌、大連、廣州、中山大連萬達大連、哈爾濱、吉林、長春、沈陽、青島、北京、天津、濟南、南京、上海、寧波、西安、武漢、成都、南昌、

5、長沙、昆明、南寧中海地產(chǎn)深圳、北京、上海、廣州、成都、西安、長春順馳集團天津、北京、石家莊、武漢、上海、南京、蘇州、無錫招商地產(chǎn)深圳、北京、上海、廣州、西安、武漢、南京、香港、澳門陽光100北京、天津、重慶、濟南、長沙、南寧、柳州、桂林珠江合生廣州、北京、天津、上海、西安、深圳北京城建北京、重慶、上海、大連、?？凇⒅楹１＠禺a(chǎn)廣州、北京、上海、武漢、哈爾濱復地集團上海、武漢、南京金地集團深圳、北京、上海、武漢世茂集團上海、南京、福州、香港華潤置地北京、上海、成都萬通集團北京、西安綠地集團上海、南昌、合肥、長春大華集團上海、南京、武漢富力地產(chǎn)廣州、北京二、當前房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)的機遇及面臨的問題

6、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，在使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨較為嚴峻的格局的同時，也為具備一定運作實力和資金實力的房地產(chǎn)企業(yè)進入異地市場，進行全國布局提供了條件。首先，房地產(chǎn)信貸政策的收緊使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)重新洗牌的格局，為外地房地產(chǎn)企業(yè)進入異地開發(fā)提供了機遇。房地產(chǎn)信貸政策的出臺，使大量中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈緊縮甚至斷裂的尷尬局面，而原有的通過關系獲得土地、通過銀行資金進行項目運作的“空手套白狼”的大量企業(yè)也很難進行維持，大量的房地產(chǎn)企業(yè)會通過出讓項目或土地的方式來回收資金，這為其他房地產(chǎn)企業(yè)介入提供了極好的機會。其次，土地招標拍賣制度的完全施行給房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個平等競爭的平臺。雖然現(xiàn)在還存在一

7、定的運作缺陷，但長遠來看，通過靠關系拿“一手地”的開發(fā)商還是會逐漸淡出市場，有實力、有競爭力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。這也使外地開發(fā)商有了平等進入目標城市市場的機會，為跨地域經(jīng)營提供了契機。與此同時，也必須看到，當前房地產(chǎn)行業(yè)還是處于洗牌的初期階段，水平參差不齊，企業(yè)良莠混雜，即便是初具規(guī)模和實力的企業(yè)在異地開發(fā)時也存在各種各樣的問題。主要表現(xiàn)在：（一）只看現(xiàn)狀，不看前景。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇異地進入目標時眼光短淺，亦步亦趨，即只看當前目標區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展狀況，而不考慮企業(yè)自身競爭實力和區(qū)域未來發(fā)展前景，往往進入之后才意識到區(qū)域市場結構已被破壞，而不得以去面對激烈競爭或混亂競爭的

8、格局。（二）貪圖便宜，混亂布局。房地產(chǎn)企業(yè)在異地開發(fā)上缺乏相應的統(tǒng)籌和規(guī)劃，以土地定區(qū)域，哪里便宜往哪里去，隨意開發(fā)，混亂布局，導致企業(yè)布局混亂，品牌復雜，甚至項目品牌與企業(yè)品牌相沖突，難以形成企業(yè)在區(qū)域內(nèi)的核心品牌和競爭力。（三）不顧實力，盲目搶地。隨著國家對土地一級市場的壟斷和一線城市土地供應量的逐步減少，一二線城市的土地開始成為稀缺資源，對于土地資源的儲備也開始成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的重點之一。然而對土地資源的儲備必須與房地產(chǎn)企業(yè)的實力相結合，特別是在國家對土地拍賣制度實施管制力度增加的情況下，對于土地拍賣資金的繳納管理加強，土地儲備對企業(yè)的現(xiàn)金流會有很大的影響，就更需要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的統(tǒng)一模

9、式和戰(zhàn)略規(guī)劃合理拿地。房地產(chǎn)企業(yè)為壟斷資源而不計成本、不計實力的搶地無異于走鋼絲。三、房地產(chǎn)企業(yè)異地進入的指標體系及其判斷方法要解決上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)在進入異地開發(fā)時，必須從宏觀、中觀和微觀三個層面來進行，即從區(qū)域經(jīng)濟、城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟以及企業(yè)自身實力諸方面考慮，從戰(zhàn)術和戰(zhàn)略上為企業(yè)確定異地進入的時機和步驟。（一）以城市區(qū)位為基礎，綜合考慮區(qū)域房地產(chǎn)結構及前景對于區(qū)域房地產(chǎn)狀況的評估首先需要對區(qū)域經(jīng)濟的潛力及其發(fā)展前景進行評估。城市在不同的發(fā)展階段其經(jīng)濟狀況、產(chǎn)業(yè)結構、消費傾向、居民結構都會表現(xiàn)為不同的特點，并進而影響到區(qū)域房地產(chǎn)市場的結構和發(fā)展?jié)摿ΑＲ话銇碚f，處于區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)合帶和區(qū)域核心

10、城市輻射區(qū)的經(jīng)濟區(qū)域在大城市發(fā)展產(chǎn)業(yè)外溢和經(jīng)濟聯(lián)動的效應下會具有相對較好的經(jīng)濟發(fā)展前景，經(jīng)濟增長性強，產(chǎn)業(yè)結構會由區(qū)域自給型逐步向區(qū)域分工型方向發(fā)展和調(diào)整，居民的住房需求也會在產(chǎn)業(yè)人口進入、消費水平提升的影響下有相應的變化。通過尋找具備市場潛力的進入?yún)^(qū)域，一方面可以避開當前房地產(chǎn)發(fā)展熱點城市的激烈競爭，另一方面可以率先進入未發(fā)掘市場，為區(qū)域戰(zhàn)略布局奠定基礎。對于城市區(qū)域狀況的分析，主要從經(jīng)濟區(qū)位分析和經(jīng)濟現(xiàn)狀分析兩方面進行，通過對目標城市的現(xiàn)有狀況和發(fā)展趨勢評估，確定城市未來走向。主要考慮的指標有：1. 經(jīng)濟現(xiàn)狀分析指標：a) 城市經(jīng)濟總體實力：GDP，城市規(guī)劃。b) 城市居民收入情況：人均可

11、支配收入，居民家庭人均收入及恩格爾系數(shù)。c) 城市消費水平：社會消費品零售總額，全市商業(yè)增加值，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。2. 經(jīng)濟區(qū)位分析指標：a) 區(qū)域位置評估：地理區(qū)位，經(jīng)濟圈區(qū)位，產(chǎn)業(yè)帶區(qū)位。b) 區(qū)域經(jīng)濟影響力分析：區(qū)域城市分布，交通體系狀況，通行量，城市性質(zhì)與功能。c) 區(qū)域政治地位分析：政治影響力，文化影響力。根據(jù)以上兩方面的綜合評估，對于區(qū)域內(nèi)城市狀況一般可分為以下四類： 城市類別一線城市二線城市三線城市四線城市特性國家經(jīng)濟中心或政治中心跨區(qū)域政治中心或經(jīng)濟中心區(qū)域政治中心或經(jīng)濟中心子區(qū)域政治中心或經(jīng)濟中心輻射區(qū)域全國乃至國際所在省及周邊地區(qū)所在區(qū)域城市周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，外向型為主

12、較發(fā)達，具有一定的外向型較發(fā)達，區(qū)域性較強一般或較差，區(qū)域性很強產(chǎn)業(yè)有大量的全國性和國際性支柱產(chǎn)業(yè)有較多的地區(qū)性和全國性支柱產(chǎn)業(yè)有一定全國性支柱產(chǎn)業(yè)，地區(qū)性產(chǎn)業(yè)較多自給型社會生活生活水平高，生活方式與國際接軌且對國內(nèi)有巨大影響生活水平高，對周邊地區(qū)有很大影響生活水平較高，受核心城市影響較大生活水平一般，受外界影響較小文化有自身的代表文化，對周邊地區(qū)影響強烈區(qū)域文化中心，對周邊地區(qū)有較強影響區(qū)域文化中心，受周邊核心城市文化影響受外界影響區(qū)域地位國家級核心增長極區(qū)域增長極子區(qū)域增長極從屬增長對象代表城市深圳、廣州、北京、上海天津、杭州、成都、沈陽、大連、青島青海、呼和浩特及諸地級市縣級市而從產(chǎn)業(yè)區(qū)

13、功能上來看，城市會表現(xiàn)為如下三種類型：城市類別產(chǎn)業(yè)結構人口流動市場狀況發(fā)展前景核心區(qū)城市以現(xiàn)代物流、金融、咨詢等服務業(yè)為主，制造業(yè)向高精尖方向發(fā)展，成為區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工的創(chuàng)新區(qū)人口高度密集，外來人口眾多，總體素質(zhì)較高市場高度發(fā)達，大量人口的進入和居民收入的提高使得市場購買力很強，但市場競爭也很激烈持續(xù)壯大輻射區(qū)城市以核心城市配套產(chǎn)業(yè)為主，逐步消化中心城市轉移出來的生產(chǎn)能力，充當大企業(yè)的加工基地受核心區(qū)影響，部分人口向核心城市流動，但同時隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也有大量邊緣區(qū)外來人口進入市場比較發(fā)達，居民購買力也較強，但存在結構化缺陷，部分市場尚待開發(fā)和培養(yǎng)協(xié)同發(fā)展，逐漸分化邊緣區(qū)城市原先自有產(chǎn)業(yè)為主，許多城

14、市產(chǎn)業(yè)受核心區(qū)影響而外遷，產(chǎn)業(yè)有空心化趨勢人口外流情況嚴重，大量高素質(zhì)人口流失市場停滯或趨于萎縮，且往往存在結構化問題重新轉型或者逐步萎縮（二）以城市經(jīng)濟為導向，合理布局區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)架構對于可進入?yún)^(qū)域的房地產(chǎn)市場布局和進入戰(zhàn)略選擇，必須在城市經(jīng)濟結構的基礎上充分考慮當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供需狀況和競爭可能。城市的經(jīng)濟結構決定了一個城市房地產(chǎn)市場的總體趨勢和市場潛力，而當?shù)厥袌龅墓┬锠顩r則為判斷當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的飽和程度提供了依據(jù)。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)受政策等外界因素影響大的特點在異地開發(fā)時表現(xiàn)得更為明顯，是否會受到當?shù)仄髽I(yè)的強力排擠？是否會受到非市場因素的額外干擾？是否會受到當?shù)叵M者的聯(lián)合抵制？

15、都是房地產(chǎn)企業(yè)在異地開發(fā)時必須考慮的問題。對于區(qū)域房地產(chǎn)市場的分析，主要從市場結構分析、供需狀況分析和競爭情況分析三個層面進行，具體表現(xiàn)為以下幾個指標：1. 市場結構分析a) 消費結構：城鎮(zhèn)居民家庭平均每人全年消費性支出比例。b) 產(chǎn)業(yè)結構：國內(nèi)生產(chǎn)總值構成，第三產(chǎn)業(yè)增加值。c) 產(chǎn)品結構：市場產(chǎn)品定位（項目定位、品質(zhì)定位、房型和面積定位、客源定位、價格定位），供應量。2. 供需狀況分析a) 需求狀況：市區(qū)人口密度，年新增人口數(shù)，戶住房間數(shù)及面積，年末實有房屋建筑面積，人均住房面積。b) 供給狀況：征用土地面積，施工面積，竣工面積。c) 供需比較：市場有效需求與供給量比值（銷售面積/（批準銷售

16、面積+竣工面積），產(chǎn)品積壓度（住宅空置面積，空置率）。3. 競爭情況分析a) 對手競爭力：競爭對手實力。b) 市場排斥度：當?shù)厥袌鰧ν獾貜S商排斥強度。從市場結構來看，城市經(jīng)濟的發(fā)展程度對房地產(chǎn)市場的成熟有很大影響，總的來看，當前房地產(chǎn)市場的需求結構可以分為以下四種類型：發(fā)育型市場成長型市場分裂型市場穩(wěn)定型市場存在區(qū)域二三四線城市二三線城市三四線城市一二線城市消費人群結構貧困階層和中等收入階層較多，高收入階層很少 中等收入階層眾多，高收入階層和貧困階層都較少社會兩極分化，高收入階層和貧困階層很多，中等收入階級匱乏 市場發(fā)達，中等收入階層和富裕階層人數(shù)眾多市場結構三角形梨形啞鈴型梯形需求成長性較好

17、，但總體需求層次較低好，市場需求潛力很大差，市場需求小，且缺乏發(fā)展?jié)摿芎茫袌鲂枨笸?，可持續(xù)性很強因此在分析區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況時，在考慮房地產(chǎn)市場目前供需狀況之外，既要遠觀其市場發(fā)展方向，也要近觀其市場抗性程度。企業(yè)應根據(jù)區(qū)域內(nèi)不同城市房地產(chǎn)市場的特點進行相應戰(zhàn)略安排。對于市場潛力大，而企業(yè)競爭力相對較弱的區(qū)域，應當采用試探進入的策略，在項目中培育實力，熟悉區(qū)域特點，為進一步開發(fā)打下基礎。而當現(xiàn)有區(qū)域市場市場潛力較大、企業(yè)實力較強時，可選擇走滾動開發(fā)，產(chǎn)品拓展的道路，深入挖掘市場潛力，全力提升企業(yè)品牌和實力。對于企業(yè)能夠具備絕對優(yōu)勢競爭力的市場，則應積極進軍，攫取市場高端利潤，為企業(yè)下一步

18、發(fā)展爭取資源。如果以上條件都不具備的話，則應當考慮暫緩進入，培育企業(yè)實力，等待市場成熟。（三）以自身定位為標尺，全面確定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)進入方案如果區(qū)域總體經(jīng)濟研究是為了對于區(qū)域房地產(chǎn)進入的可能性的評估，那么區(qū)域房地產(chǎn)市場分析則是對于區(qū)域房地產(chǎn)進入的可行性的衡量，而房地產(chǎn)企業(yè)自身實力的評估更是對區(qū)域房地產(chǎn)市場進入具體操作的一次自我檢驗。由于房地產(chǎn)開發(fā)本身所具有的地域性特點，其受到當?shù)卣攮h(huán)境影響和金融環(huán)境影響也極為巨大，特別是在當前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，信貸和土地政策緊縮的情況下，對于企業(yè)自身資金運作能力、政府公關能力以及人才儲備狀況進行相應的評估，保證企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)異地經(jīng)營的一項重要環(huán)節(jié)。其主要指標如下：1. 資金運作能力a) 自有資金狀況：現(xiàn)有資金量，流動比率，速動比率，現(xiàn)金周轉率，銀行授信狀況b) 企業(yè)融資能力：戰(zhàn)略投資者引入，股東融資能力，上市公司增發(fā)c) 融資創(chuàng)新能力：信托公司，基金公司，貼息委托貸款 ，信托貸款 2. 政府公關能力a) 政府資源狀況：人員熟悉程度，高管或股東在當?shù)厮蚊u職位b) 公關人員能力：政府關系，溝通能力3. 人才儲備實力a)