房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理

1、第七章 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理 一般來說，資金籌集必須注意資金籌集成 本，同時必須注意資金籌集的風(fēng)險及資金方案 的可靠性。任何一個資金籌集方案，必須同時 在幣種、數(shù)量、期限、成本等方面滿足房地產(chǎn) 開發(fā)項目的需要。 第一節(jié) 開發(fā)資金流動的特征與資金籌集的基本原則 一、開發(fā)資金運動的過程及資金流動的特征一、開發(fā)資金運動的過程及資金流動的特征 房地產(chǎn)開發(fā)資金在其運動過程中不斷改 變其形態(tài)，從貨幣資金開始，分別轉(zhuǎn)化為儲備 資金、生產(chǎn)資金和成品資金，最后又回到貨幣 資金形態(tài)。這樣周而復(fù)始的循環(huán)，形成房地產(chǎn) 資金的運動過程。 二、開發(fā)資金籌集的基本原則二、開發(fā)資金籌集的基本原則 （一）安全性原則

2、（一）安全性原則 （二）經(jīng)濟性原則（二）經(jīng)濟性原則 （三）可靠性原則（三）可靠性原則 第二節(jié) 開發(fā)資金籌集的渠道和方案編制 一、開發(fā)資金的籌集渠道一、開發(fā)資金的籌集渠道 （一）自有資金的籌集（一）自有資金的籌集 房地產(chǎn)開發(fā)商對任何房地產(chǎn)開發(fā)項目都必須投入相當(dāng)量的自 有資金（30%35%），這是房地產(chǎn)開發(fā)的基本條件之一。通常， 開發(fā)商可以籌集的自有資金包括： 現(xiàn)金； 其他速動資產(chǎn)； 近期可收回的各種應(yīng)收款。 有時企業(yè)內(nèi)部一些應(yīng)計費用和應(yīng)交稅金，通過合理 安排，也可應(yīng)付臨時的資金需求。 一般情況下，開發(fā)商不可能在銀行存有大 量的貨幣資金來等待開發(fā)項目，貨幣資金只是 自有資金籌集的一方面，速動資產(chǎn)的

3、變現(xiàn)也是 重要的資金來源之一，它包括企業(yè)持有的各種 銀行票據(jù)、股票、債券等（可以轉(zhuǎn)讓、抵押或 貼現(xiàn)而獲得貨幣資金），以及其他可以立即售 出的建成樓宇等。至于各種應(yīng)收款，包括已定 合同的應(yīng)收售樓款及其他應(yīng)收款。 只要開發(fā)項目的預(yù)期收益高于企業(yè)自有資 金的機會收益（如銀行存款利息等）或速動資 產(chǎn)變現(xiàn)損失（包括機會損失）等，開發(fā)商都可 以根據(jù)自身的能力，適時投入自有資金。 （二）銀行貸款（二）銀行貸款 常用的銀行貸款方式有： 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款是房地產(chǎn) 金融機構(gòu)對開發(fā)企業(yè)發(fā)放的生產(chǎn)性流動資金貸 款，其貸款對象是在規(guī)定貸款范圍內(nèi)、具有法 人地位、實行獨立經(jīng)濟核算

4、的從事房地產(chǎn)開發(fā) 活動的企業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款一般要經(jīng) 過貸款申請、貸款評估與貸款審核、核定貸 款額度與期限、簽訂貸款合同和擔(dān)保合同等 過程，并辦妥有關(guān)手續(xù)，最后由銀行按貸款 合同規(guī)定發(fā)放貸款。 3、房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款 房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款是指房地產(chǎn)金融機構(gòu)對 具體房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放的生產(chǎn)性流動資金貸 款。它的特點是貸款只能用于規(guī)定的開發(fā)項目， 貸款對象是一些投資額大，建設(shè)周期長的開發(fā) 項目，如大型住宅小區(qū)等，承擔(dān)項目開發(fā)的房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是開發(fā)項目貸款的債務(wù)承擔(dān)者。 與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款不同，開 發(fā)項目貸款時，銀行參與項目的選擇，參與可 行性研究工作，并進行項目評估，未經(jīng)評

5、估的 項目一般不承諾貸款。銀行參與項目擴初設(shè)計 及概算的審查，并根據(jù)項目有關(guān)情況參與銷售 價格的評估。銀行參與項目年度計劃的安排， 并根據(jù)計劃執(zhí)行情況，編制年度貸款計劃，核 定貸款額度。 4、房地產(chǎn)抵押貸款 房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以借款人或第三人合 法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向銀行提供按期 履行債務(wù)的保證而取得的貸款。 當(dāng)借款人不履行債務(wù)當(dāng)時，銀行有權(quán)依法處分作 為抵押物的房地產(chǎn)并優(yōu)先受償。當(dāng)處分抵押房地產(chǎn)后 的資金不足以清償債務(wù)時，銀行有權(quán)繼續(xù)向借款人追 償不足部分。 可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)有：依法取得的土地作 用權(quán)；依法取得的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)； 依法取得的房屋期權(quán)；依法

6、可抵押的其他房地產(chǎn)等。 （三）債券籌資（三）債券籌資 （四）股票籌資（四）股票籌資 （五）其他籌資方式（五）其他籌資方式 1、各類信托基金 2、預(yù)收購房定金或購房款 3、尋找經(jīng)濟實力雄厚的承包商 一方面可以在資金臨時短缺時，爭取由承包商墊付部分費用（當(dāng)然，這種 方式應(yīng)慎用）。 另一方面，對于一些預(yù)期效益好的開發(fā)項目或具有投資價值的房地產(chǎn)，開 發(fā)商可以吸引承包商投資參與房地產(chǎn)開發(fā)、承包商和開發(fā)商共擔(dān)融資風(fēng)險和 市場風(fēng)險。 此外，尋找有實力的合作伙伴合作共同開發(fā)房地產(chǎn)項目也是一條有效的籌 集資金的方式。 一般情況下，在進行具體項目的開發(fā)建設(shè)時，上 述各種渠道是綜合運用的。 例如，開發(fā)商用匯集到自有

7、資金用于支付地價款和各項前 期費用，達到開工條件，在取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán) 抵押取得貸款，用于建筑物的建造。當(dāng)達到預(yù)售條件后，收回 部分售樓款或定金，再加上其他渠道籌集的資金，將樓宇開發(fā) 完畢，交付使用。如果開發(fā)商擬將樓宇建成后以出租為主經(jīng)營， 則開發(fā)商重點要考慮長期融資，在投入使用后，以每年的租金 收入逐年還本付息。由于以出租為主的開發(fā)項目投資回收期很 長（一般要十年左右），只有實力很強又有銀行或財團支持的 大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才愿這樣做。 二、資金籌集方案的編制二、資金籌集方案的編制 （一）資金籌集方案的主要內(nèi)容（一）資金籌集方案的主要內(nèi)容 一般來說，所籌集的資金必須在幣種、數(shù) 量、

8、期限、成本四個方面滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目 的需要。 （二）資金籌集方案編制過程（二）資金籌集方案編制過程 資金籌集方案的編制一般要經(jīng)歷以下幾個階段： 1、根據(jù)設(shè)計文件、進度計劃等有關(guān)資料編制資金流動計 劃（包括資金投入計劃和資金回收計劃），確定不同 時期資金需求數(shù)量和可能的占用時間，并根據(jù)可行性 研究資料等計算開發(fā)項目所能承受的最高資金籌集成 本； 2、分析不同資金流量對項目開發(fā)進度、效益的影響，確 定資金籌集目標(biāo)，進行資金籌集方案的總體設(shè)計； 3、調(diào)查資金籌集的渠道，確定適合本項目要求的資金 籌集范圍，以及各種資金渠道籌集資金的數(shù)量、條件、 期限、成本和風(fēng)險； 4、設(shè)定所籌集資金的幣種、數(shù)量、期

9、限、計算資金籌 集費用； 5、研究、分析資金籌集的風(fēng)險，提出降低風(fēng)險的措施； 6、計算資金成本，包括資金籌集的全部費用； 7、確定資金籌集方式，如果是委托籌集資金，則應(yīng)提 出委托的代理機構(gòu)。 8、提出資金籌集分階段工作計劃； 9、準(zhǔn)備資金籌集方案文件，包括所需要的各種 法律條文和政策文件； 10、形成正式的資金籌集方案。 不論企業(yè)是采用何種資金籌集方式，都 可以委托有資格的銀行、證券公司或其他金 融機構(gòu)代為制定資金方案。 （三）資金流動計劃的編制（三）資金流動計劃的編制 1、資金投入計劃 編制資金投入計劃，主要是根據(jù)開發(fā)項目的進度 計劃、工程承包合同中的工程成本預(yù)算、施工 組織設(shè)計中關(guān)于材料、

10、設(shè)備和勞動力的投入時 間、要求，以及付款方式來分項計算的。 （1）土地費用：包括土地出讓金、征地或拆遷安置費用等； （2）前期費用：包括“三通一平”費用、勘察設(shè)計費用、可行性研究費用 及有關(guān)執(zhí)照、許可證申領(lǐng)過程中必須支付的保證金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費用 和招投標(biāo)費用等； （3）建安工程費用：包括土建工程費用，水、電、煤氣等安裝費用及設(shè)備 費用； （4）室外配套工程費用：包括紅線內(nèi)水、電、煤氣、電信、道路、綠化、 變電房及環(huán)衛(wèi)、照明設(shè)施費用等，以及必須承擔(dān)的紅線外的配套費用； （5）管理費； （6）利息； （7）不可預(yù)見費； （8）稅金。 2、資金收入計劃 編制資金收入計劃，主要是根據(jù)樓宇租售計

11、劃，結(jié)合市場分析中預(yù)計的最可能的租金、售 價水平等進行計算的。 必須經(jīng)過認真的市場調(diào)查。 資金收入計劃的時間間隔必須與資金投入計 劃一致。 資金收入的項目主要包括定金、售樓收入 和租金收入，按不同的時間段分別計算。 3、資金流動計劃 資金投入與資金收入的差額與累計差額 分別表示當(dāng)期或累計期的扣除租、售收入后 的實際投入的自有資金或借入資金的數(shù)量， 這是判斷必須籌集的資金數(shù)量、時間、期限 等的主要依據(jù)。 第三節(jié) 資金籌集的成本分析和風(fēng)險分析 一、資金籌集的成本分析一、資金籌集的成本分析 （一）資金成本的概念（一）資金成本的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目從各種渠道所籌集的資金， 不外乎來自于投資人或債權(quán)人兩

12、大途徑。前者 稱之為自有資金，后者稱之為借入資金。 資金成本就是為籌集與使用資金所付出的 代價。 （二）資金成本的內(nèi)容（二）資金成本的內(nèi)容 1、資金籌集費用 它是指在資金籌措過程中所花費的各項費用的總 和。它包括銀行借款的手續(xù)費、傭金，發(fā)行債券、股 票所支付的各項代理發(fā)行費用等。資金籌集費用一般 屬一次性費用，它與籌集次數(shù)有關(guān)，因而通常將其作 為所籌集資金的一項內(nèi)容扣除。 另外，如果是境外投資房地產(chǎn)開發(fā)項目，還將發(fā)生調(diào)匯、 轉(zhuǎn)匯及有關(guān)手續(xù)費和傭金等。如果是房地產(chǎn)抵押貸款，還可能 發(fā)生抵押評估費用等。這些都必須考慮計算在資金籌集費用之 內(nèi)。 2、資金使用成本 它是指資金使用者支付給資金所有者的報

13、酬， 如支付股東的投資股利，支付給銀行的利息及 支付給其他債權(quán)人的各種利息費用等。 資金成本一般以相對數(shù)表示，因而也稱資金成本率，通常以 資金使用成本與實際資金使用額（所籌集的資金額扣除資金籌 集費用）的比值來表示資金成本的大小。其一般的計算公式如 下： fk d rk 二、資金籌集的風(fēng)險分析二、資金籌集的風(fēng)險分析 （一）（一）資金籌集的風(fēng)險資金籌集的風(fēng)險 1、財務(wù)風(fēng)險 通常，我們把由于企業(yè)采用各種方式籌集資 金而產(chǎn)生的風(fēng)險，尤其是企業(yè)負債籌資而面臨 的風(fēng)險，稱為財務(wù)風(fēng)險，也稱為籌資風(fēng)險或破 產(chǎn)風(fēng)險。 2、財務(wù)杠桿作用 財務(wù)杠桿是指企業(yè)全部負債對企業(yè)總資產(chǎn) 的比例關(guān)系。 3、資金結(jié)構(gòu)與財務(wù)風(fēng)險

14、 自有資金嚴(yán)重缺乏、負債比例較高的企業(yè)應(yīng) 避免以短期負債的連接來達到長期使用資金的 做法、應(yīng)根據(jù)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來確定企業(yè)的資 金結(jié)構(gòu)，選擇合適的資金籌集方法。 （二）資金籌集風(fēng)險的度量（二）資金籌集風(fēng)險的度量 1、期望收益率(額) 期望收益率是指一定資金籌集方案下根據(jù) 各種可能的收益率和其不同概率計算出來的加 權(quán)平均報酬率。 n i ii pkk 1 2、標(biāo)準(zhǔn)差 標(biāo)準(zhǔn)差是反映各種可能結(jié)果的收益率偏離期 望收益率的綜合差異，或稱離散程度的指標(biāo)。 標(biāo)準(zhǔn)差是以期望收益率為基準(zhǔn)的概率加權(quán)平均離差，標(biāo)準(zhǔn) 差越大，說明實際數(shù)值(實際收入或收益率)偏離期望值或期望 收益率的可能性越大，風(fēng)險也就越大。反之，說

15、明實際收入或 收益率偏離期望值或期望收益率的可能性越小，風(fēng)險也就越小。 n i ii pkkr 1 2 3、變異系數(shù) 變異系數(shù)是標(biāo)準(zhǔn)差與期望收益率(或期望值)的比 值。 由于風(fēng)險與收益的權(quán)衡永遠是一個矛盾，而且往往可能收 益越高，風(fēng)險越大。因此，對于風(fēng)險相對較高、收益也較高 的房地產(chǎn)開發(fā)而言，并不是q越小越好，比較風(fēng)險(q)的大小 仍必須以達到一定的期望收益率為前提，否則開發(fā)商便不會 有開發(fā)項目的積極性。 %100 k r q 考慮風(fēng)險因素后，按風(fēng)險調(diào)整的資金成本應(yīng)包括無 風(fēng)險資金成本和風(fēng)險資金成本兩部分。其計算公式為： 式中， 表示按風(fēng)險調(diào)整的資金成本； c及表示無風(fēng)險資金成本； b表示風(fēng)險

16、報酬系數(shù)； q表示風(fēng)險程度，一般用變異系數(shù)表示。 qbcc c 第四節(jié) 資金籌集方案的比較與開發(fā)成本控制 一、資金籌集方案的比較一、資金籌集方案的比較 資金籌集必須遵循的基本原則是安全性、經(jīng) 濟性、可靠性，這也是選擇比較資金籌集方案 的三個基本原則。 二、開發(fā)成本核算二、開發(fā)成本核算 （一）開發(fā)成本的構(gòu)成（一）開發(fā)成本的構(gòu)成 需要特別提醒的是，在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng) 濟效益評價時，將各項成本與費用進行了歸并， 以便于經(jīng)濟效益的評價。 而這里則根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)制度與會計制度， 進行房地產(chǎn)成本核算與細分，其本質(zhì)與前面所 述的是一致的，請讀者注意區(qū)分。 根據(jù)財務(wù)會計制度，房地產(chǎn)開發(fā)成本包括直接費 用和間接費

17、用，而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù) 費用不再計入成本，作為期間費用直接計入當(dāng)期損益。 企業(yè)設(shè)立“開發(fā)成本”帳戶和“開發(fā)間接費用” 帳戶 作為成本類帳戶，來核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè) 施、代建工程等開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用； 設(shè)立“銷售費用”、“管理費用”、“財務(wù)費用” 等損益類帳戶，來核算企業(yè)的期間費用。 三、開發(fā)成本的控制三、開發(fā)成本的控制 （三）開發(fā)成本控制的主要環(huán)節(jié)（三）開發(fā)成本控制的主要環(huán)節(jié) 1、前期階段的成本控制 前期階段的成本控制首先是設(shè)計階段的成本控制。 同時，由于土地征用及拆遷補償費用中往往有相當(dāng)部 分為固定費用，精心做好用地方案，最大限度地發(fā)揮 土地的開發(fā)價值也是節(jié)約、降本的有效途徑。 2、施工階段的成本控制 建筑安裝工程發(fā)包合同有總價合同、單價合同、成 本加酬金合同等種類，其中以采用單價合同較多。施 工階段成本控制的主要工作有： （1）熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求，對工程