大型房產(chǎn)集團(tuán)知名別墅項(xiàng)目定價(jià)報(bào)告

1、第一部分 桃花源浣溪村介紹綠城桃花源南區(qū)總占地面積約1400余畝，項(xiàng)目北依桃花河，南鄰東西大道，西臨規(guī)劃道路及農(nóng)田，東臨綠城中泰足球訓(xùn)練基地，規(guī)劃建造形態(tài)各異的獨(dú)立別墅570余棟。浣溪村位于桃花源南區(qū)的西側(cè)，占地面積約為120畝，容積率為0.32，規(guī)劃開(kāi)發(fā)獨(dú)立別墅58幢，浣溪村從生活的角度出發(fā)，結(jié)合傳統(tǒng)與現(xiàn)代的生活方式，將水岸的浪漫生活場(chǎng)景充分揉入到庭院生活中去，又稱水岸別墅。浣溪村別墅單體地上建筑面積約400平方米、地下室面積160-270平方米、單棟別墅地塊面積約為700-1000平方米（庭院面積約為500-800方米）。共6個(gè)平面戶型，意大利、西班牙和安德魯遜三種立面風(fēng)格，兩種結(jié)構(gòu)類型和

2、交房標(biāo)準(zhǔn)，其中磚混結(jié)構(gòu)32幢，交付標(biāo)準(zhǔn)為室內(nèi)毛坯，庭院裝修（分布于：自南向北1、3支路）；輕鋼結(jié)構(gòu)26幢，交付標(biāo)準(zhǔn)為室內(nèi)精裝修，庭院裝修(分布于：自南向北2、4、5支路) 。整個(gè)組團(tuán)建筑立面以暖色調(diào)為主，建筑與庭院景觀、與周圍建筑充分融合，建筑與其外部環(huán)境之間的過(guò)渡空間，以及室內(nèi)外的過(guò)渡空間，比如建筑入口的柱廊、檐下等都融會(huì)貫通的運(yùn)用了西方的建筑符號(hào)；戶戶擁有圍合私家庭園，合理的保障了生活的私密性，而透過(guò)矮墻與隔欄又能實(shí)現(xiàn)鄰里之間的相互交流。庭院內(nèi)部配置游泳池、spa、bbq、庭園景觀、地面鋪磚，通過(guò)建筑的門、窗、廊與室內(nèi)居住功能結(jié)合起來(lái)，豐富了居住的體驗(yàn)。無(wú)論是從視覺(jué)上，還是從心理上都能給客

3、戶以全新的空間感受。在有限的空間中，強(qiáng)調(diào)景觀與空間的變化和滲透，提供了豐富的生活體驗(yàn)，有利于增進(jìn)家庭成員之間的交流，鄰里之間的交流。在建造時(shí)選材精細(xì)，如窗和陽(yáng)臺(tái)門采用斷橋隔熱鋁木復(fù)合門窗，配以雙層中空玻璃，實(shí)現(xiàn)保溫隔聲的功效。精裝修房室內(nèi)空間經(jīng)過(guò)公司的精心選材、打造更是取得了較好的效果。浣溪村精裝修別墅（輕鋼別墅）在內(nèi)裝上選材上乘，各種建材均采用知名品牌并精心打造?？蛷d、餐廳、家庭廳局部采用天花裝飾，一層地面主要采用峒石鋪地，二層臥室主要采用地毯鋪地，墻面采用乳膠漆和高級(jí)墻紙等材料，樓梯配置木欄桿或高級(jí)鐵藝欄桿。在家庭廳及二層安裝韓國(guó)三星原裝可視對(duì)講系統(tǒng)。戶外中央空調(diào)系統(tǒng)采用美國(guó)原裝進(jìn)口“雷諾

4、士”并自帶新風(fēng)系統(tǒng)，增加全熱交換系統(tǒng)；櫥柜面板配置均為意大利進(jìn)口，臺(tái)面為高級(jí)人造石，配備“西門子”抽油煙機(jī)、微波爐、電冰箱、洗碗機(jī)、燃?xì)鉅t具；中央熱水裝置品牌為“恒熱”，中央吸塵系統(tǒng)采用美國(guó)原裝進(jìn)口“beam”；衛(wèi)生潔具為德國(guó)品牌 “杜拉維特”，按摩浴缸為美國(guó)品牌 “科勒”，龍頭品牌為美國(guó)品牌“德?tīng)査薄Ｋ袔Я茉『驮「椎男l(wèi)生間地面均安裝了發(fā)熱電纜采暖系統(tǒng)，發(fā)熱電纜為芬蘭品牌 “恩斯托”。第二部分 浣溪村成本測(cè)算一、磚混別墅（毛坯）桃花源南區(qū)c區(qū)塊磚混別墅造價(jià)一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱單幢造價(jià)（萬(wàn)元/幢）備注一土地成本200每幢平均占地為2畝左右二前期費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)6.2規(guī)費(fèi)3.7前期工程費(fèi)6.3小 計(jì)1

5、6.2三建安工程地下室基礎(chǔ)工程/暫按全面積623平米/幢估算地上工程/甲供及甲定分包/地下部分精裝修/地上部分精裝修/精裝修甲供/小 計(jì)100四室外工程室外電力工程/室外給排水工程等/弱電工程/小 計(jì)16.7五環(huán)境工程綠化工程22硬質(zhì)景觀工程60道路及其他工程3小 計(jì)85417.9六期間費(fèi)用62.685以一至五項(xiàng)合計(jì)費(fèi)用的15%計(jì)算七其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)20.895以一至五項(xiàng)合計(jì)費(fèi)用的5%計(jì)算八營(yíng)業(yè)稅金及附加81.7按預(yù)估房屋總價(jià)950萬(wàn)元8.6%計(jì)算總成本583.18九50%利潤(rùn)291.59總價(jià)874.77注：上述數(shù)據(jù)來(lái)源于桃花源工程部，土地按照100萬(wàn)元/畝計(jì)算，單棟別墅的占地面積包含道路、公共

6、綠化等方面公用占地的分?jǐn)偯娣e。根據(jù)上述數(shù)據(jù)估算浣溪村毛坯房的成本估價(jià)約在583.18萬(wàn)元/棟，若利潤(rùn)按成本的50%計(jì)，總價(jià)為874.77萬(wàn)元/棟。目前的市場(chǎng)相近別墅產(chǎn)品基本在這一價(jià)位，考慮到目前浣溪村接近準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，另外桃花源在杭州別墅市場(chǎng)上具有廣泛的知名度和影響力，客戶對(duì)浣溪村的期望相對(duì)較高，對(duì)該區(qū)塊意向客戶進(jìn)行分析得出，客戶的心理價(jià)位在800-850萬(wàn)元/棟。結(jié)合別墅開(kāi)發(fā)成本、土地升值、市場(chǎng)需求等方面的因素，建議浣溪村磚混毛坯別墅均價(jià)950萬(wàn)元/棟。二、輕鋼別墅（精裝）桃花源南區(qū)c區(qū)塊輕鋼別墅造價(jià)一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱單幢造價(jià)（萬(wàn)元/幢）備注一土地成本土地出讓金200按市價(jià)估算100萬(wàn)元/畝,

7、每幢平均占地為2畝左右二前期費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)22規(guī)費(fèi)3.7前期工程費(fèi)6.3小 計(jì)32三建安工程地下室基礎(chǔ)工程35 暫按全面積623平米/幢估算本體工程91本體工程甲供22地下部分精裝修125.50地上部分精裝修精裝修甲供33.9小 計(jì)307.4四室外工程室外電力工程/室外給排水工程等/弱電工程/小 計(jì)16.7五環(huán)境工程綠化工程22硬質(zhì)景觀工程60道路及其他工程3小 計(jì)85521.1六期間費(fèi)用96.165以一至五項(xiàng)合計(jì)費(fèi)用的15%計(jì)算七其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)32.055以一至五項(xiàng)合計(jì)費(fèi)用的5%計(jì)算八營(yíng)業(yè)稅金及附加98.90按預(yù)估房屋總價(jià)1150萬(wàn)元8.6%計(jì)算總成本868.22九50%利潤(rùn)434.11總價(jià)13

8、02.33注：上述數(shù)據(jù)來(lái)源于桃花源工程部，土地按照100萬(wàn)元/畝計(jì)算，單棟別墅的占地面積包含道路、公共綠化等公用占地的分?jǐn)偯娣e。根據(jù)上述數(shù)據(jù)全裝修輕鋼別墅成本為862.88萬(wàn)元/棟，若利潤(rùn)按成本的50%計(jì)，全裝修別墅的總價(jià)為1302.33萬(wàn)元/棟。目前在杭州市場(chǎng)上精裝修的輕鋼別墅僅有桃花源南區(qū)的風(fēng)禾村，風(fēng)禾村精裝別墅的銷售均價(jià)基本在1150萬(wàn)元左右，浣溪村與風(fēng)禾別墅存在一定的共性和差異性，但總體定位上略低于風(fēng)禾村，客戶目前對(duì)該組團(tuán)全裝修輕鋼別墅的預(yù)期總價(jià)約在950-1000萬(wàn)元之間居多（部分位置較佳的可上浮）。根據(jù)浣溪村和風(fēng)禾村別墅的差異性、產(chǎn)品功能特點(diǎn)、浣溪村別墅的環(huán)境特點(diǎn)、以及意向客戶對(duì)價(jià)

9、格的預(yù)期，建議浣溪村輕鋼全裝修別墅均價(jià)1200萬(wàn)元/棟。第三部分 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析一、良渚文化村竹徑茶語(yǔ)獨(dú)棟別墅由萬(wàn)科南都開(kāi)發(fā)的良渚文化村竹徑茶語(yǔ)共39棟,2007年4月20日推出19套，2007年6月16日推出20套，目前已銷售27套。該批別墅建筑立面為西班牙式，別墅單體建筑面積為330-504平方米，庭院面積500-600平方米，單價(jià)20000元/平方米（含庭院），總價(jià)在600萬(wàn)至1200萬(wàn)之間。其設(shè)計(jì)、面積、售價(jià)等多方面均與浣溪村別墅相類似，本次定價(jià)針對(duì)該項(xiàng)目做了較為細(xì)致的調(diào)查，并對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目各自的優(yōu)劣勢(shì)分析如下：1、環(huán)境對(duì)比竹徑茶語(yǔ)獨(dú)立別墅位于整個(gè)良渚文化村的相對(duì)中心位置，周邊群山環(huán)繞，原生

10、植被及水系共同構(gòu)筑了一個(gè)生態(tài)的居住園區(qū)。部分別墅或臨水、或依山，自然環(huán)境優(yōu)美。相對(duì)而言，桃花源南區(qū)浣溪村所在地塊地勢(shì)平坦，缺乏自然的地形變化，除了人造水系外，無(wú)其它自然景觀。西面為農(nóng)田，東面規(guī)劃為g區(qū)塊別墅，組團(tuán)環(huán)境相對(duì)遜色。2、產(chǎn)品對(duì)比建筑設(shè)計(jì)及細(xì)節(jié)竹徑茶語(yǔ)獨(dú)立別墅中只有4棟有地下室的設(shè)計(jì)，功能較我公司的浣溪村別墅為弱。在立面及室內(nèi)功能布局設(shè)計(jì)上，前者更傾向于傳統(tǒng)、保守的設(shè)計(jì)，立面風(fēng)格的處理不夠精致，室內(nèi)功能也缺乏對(duì)別墅生活氛圍的進(jìn)一步思考和營(yíng)造，如：無(wú)西廚的設(shè)計(jì)，更缺乏家庭廳、西廚、早餐廳共同營(yíng)造出的溫馨、互動(dòng)的生活氛圍；在房間設(shè)計(jì)中，獨(dú)立套房的設(shè)計(jì)較少，多采用共用衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，戶型舒適性

11、、合理性不足等。在施工的質(zhì)量把控及材料的使用上，竹徑茶語(yǔ)獨(dú)立別墅與我公司的浣溪村別墅的差距更為明顯，如：前者的門窗采用彩鋁材料，而我公司采用的則是木鋁復(fù)合門窗，在外墻面涂料、屋面瓦、立面裝飾鐵藝等多方面的工藝處理上，亦與我司浣溪村別墅產(chǎn)品存在較大差距。庭院設(shè)計(jì)及細(xì)節(jié)庭院裝修是竹徑茶語(yǔ)獨(dú)立別墅的宣傳賣點(diǎn)之一，從樣板房來(lái)看，他們的庭院設(shè)計(jì)主要表現(xiàn)手法是局部硬質(zhì)鋪地，增加bbq的配置，同時(shí)增加了部分觀花、觀果類喬木及少量灌木、草花等。與我公司浣溪村別墅的庭院裝修相比，功能較少、植栽效果較弱，庭院整體效果一般。價(jià)格及市場(chǎng)形勢(shì)分析竹徑茶語(yǔ)別墅的建筑面積基本在350-400平方米，庭院在600-800平方

12、米，為室內(nèi)毛坯，庭院簡(jiǎn)單裝修（不含游泳池）開(kāi)盤均價(jià)在20000元/平方米，總價(jià)在700-800萬(wàn)元之間，其中價(jià)格最高的在1200萬(wàn)元，2007年4月21日竹徑茶語(yǔ)首批19棟別墅開(kāi)盤，4月竹徑茶語(yǔ)別墅銷售12套，5月銷售1套,6月銷售14套。竹徑茶語(yǔ)兩批房源都是在開(kāi)盤初期去化速度較快，得益于其前期客戶積累及原生的自然山水。參觀了竹徑茶語(yǔ)產(chǎn)品，感覺(jué)其產(chǎn)品價(jià)格與品質(zhì)之間還是存在一定差距，產(chǎn)品與銷售價(jià)格之間還是存在一定的抗性。竹徑茶語(yǔ)產(chǎn)品風(fēng)格與浣溪村一致，總價(jià)位也比較接近，是目前杭州別墅市場(chǎng)上最為相近的別墅產(chǎn)品，可以做為浣溪村別墅定價(jià)重要的依據(jù)之一。二、桃花源目前東西區(qū)二手別墅桃花源目前在杭州別墅市場(chǎng)

13、上具有廣泛的知名度和影響力，桃花源東、西區(qū)已經(jīng)交付使用，整體效果較好。目前二手市場(chǎng)桃花源別墅掛牌較多，掛牌量基本穩(wěn)定在10-15套左右，掛牌總價(jià)從600-1000萬(wàn)元/棟不等。建筑面積在350-400平方米、庭院1000-1800平方米，位置中等的房源，市場(chǎng)掛牌價(jià)在700-850萬(wàn)左右。由于東、西區(qū)均是已交付的現(xiàn)房、總體自然景觀好、容積率較低，部分客戶可能會(huì)被桃花源東、西區(qū)的自然景觀所吸引，從而流失部分客戶。二手房源在一定程度上會(huì)對(duì)浣溪村銷售帶來(lái)影響。浣溪村別墅無(wú)論是單體功能設(shè)計(jì)還是庭院裝修等方面與桃花源東、西區(qū)別墅相比都有了較大進(jìn)步，另外浣溪村別墅增加200平方米左右的地下室，地下空間內(nèi)增加

14、了健身房、家庭影院、酒窖等功能，使得活動(dòng)空間大大增加。相比桃花源東西區(qū)的二手別墅，浣溪村在自然景觀以及別墅間距上略顯差距，桃花源東、西區(qū)的二手別墅的市場(chǎng)成交價(jià)格也是本次定價(jià)的參考依據(jù)之一。附：桃花源部分二手房成交及掛牌價(jià)格一覽表房號(hào)建筑面積花園面積總價(jià)備注南山26號(hào)409.14 m21139.88 m21050萬(wàn)元07.06成交玉霞村10號(hào)518.18 m21537.61 m21060萬(wàn)元07.03成交湖畔村3號(hào)357.33 m22416 m2700萬(wàn)元06成交價(jià)鳳西31號(hào)393.37 m210807 m2850萬(wàn)元掛牌價(jià)湖畔村5號(hào)399.47m21716 m2780萬(wàn)元掛牌價(jià)南山17號(hào)434

15、.47 m2132190 m2950萬(wàn)元掛牌價(jià)第四部分 浣溪村別墅優(yōu)劣勢(shì)通過(guò)與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品萬(wàn)科南都竹徑茶語(yǔ)及桃花源東、西區(qū)二手別墅以及市場(chǎng)上的相關(guān)別墅相比，結(jié)合自身特點(diǎn)，浣溪村別墅的優(yōu)劣勢(shì)體現(xiàn)在以下方面：一、 優(yōu)勢(shì)桃花源在杭州具有廣泛的知名度和美譽(yù)度，桃花源在別墅市場(chǎng)上已樹(shù)立了絕對(duì)的標(biāo)桿地位。浣溪村別墅是綠城第三代別墅產(chǎn)品，是綠城從造園時(shí)代向造生活時(shí)代的成功轉(zhuǎn)型，綠城新品別墅的特點(diǎn)在浣溪村得到了集中的反映，產(chǎn)品從規(guī)劃設(shè)計(jì)到建筑細(xì)節(jié)相比以前的別墅都有了很大的提高，產(chǎn)品在別墅市場(chǎng)上具有較大的影響力。相比其他別墅產(chǎn)品，浣溪村增加了地下室空間，極大的完善了別墅的功能，并成為該組團(tuán)銷售中的主要買點(diǎn)之一。此次

16、推出銷售的浣溪村，在產(chǎn)品營(yíng)造上更加注重細(xì)節(jié)，在整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、庭院設(shè)計(jì)、室內(nèi)功能設(shè)計(jì)、建筑營(yíng)造、環(huán)境營(yíng)造等方面都體現(xiàn)了對(duì)生活場(chǎng)景的精心營(yíng)造，使得建筑與環(huán)境相得益彰、生活與環(huán)境更為融合，為客戶帶來(lái)一種全新的生活視角，深得客戶喜愛(ài)。浣溪村別墅產(chǎn)品分為全裝修（輕鋼結(jié)構(gòu)）和毛坯（磚混結(jié)構(gòu)）兩種類型，客戶可以根據(jù)自身的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。通過(guò)樣板區(qū)的展示，無(wú)論是對(duì)全裝別墅還是對(duì)毛坯別墅的推廣都達(dá)到了較好的效果。二、劣勢(shì)浣溪村組團(tuán)內(nèi)部地塊基本為平地，缺乏優(yōu)美的自然環(huán)境資源，景觀主要為人造景觀，西邊與農(nóng)田相連，今后規(guī)劃尚存在不確定因素。單棟別墅占地相對(duì)較小，庭院面積基本在500-800平方米，有的庭院甚至

17、只有400余平米。別墅與別墅之間的距離相對(duì)較近，私密性相對(duì)較弱，差異性較小。桃花源東、西區(qū)比浣溪村擁有更優(yōu)美的自然景觀以及交付后整體環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)，東、西區(qū)二手別墅會(huì)影響部分客戶的購(gòu)房意向。第五部分 基準(zhǔn)價(jià)格定位根據(jù)第二部分對(duì)成本的分析，并結(jié)合市場(chǎng)的需求，我們建議毛坯別墅的均價(jià)定在950萬(wàn)元/棟，精裝別墅的均價(jià)定在1200萬(wàn)元/棟，根據(jù)對(duì)產(chǎn)品以及競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的分析，這一價(jià)位較為合理。結(jié)合桃花源西區(qū)別墅、南區(qū)小院別墅、風(fēng)禾村全裝修別墅基價(jià)組成（見(jiàn)表一），建議將浣溪村毛坯別墅組價(jià)定為：建筑12000元/平方米，庭院4000元/平方米，地下室5000元/平方米；全裝修別墅組價(jià)定為：建筑16000元/平方米

18、，庭院4000元/平方米，地下室6000元/平方米。附：桃花源各組團(tuán)別墅組價(jià)表組團(tuán)名稱建筑基價(jià)庭院基價(jià)地下室西區(qū)（庭院精裝修）7380元/m21580元/m2/小院別墅8180元/m22080元/m2/南區(qū)風(fēng)禾村（全裝修）16300元/m24046元/m2/浣溪村（毛坯）12000元/m24000元/m25000元/m2浣溪村（全裝修）16000元/m24000元/m26000元/m2第六部分 價(jià)格系數(shù)設(shè)置浣溪村別墅地塊基本為平地，西側(cè)臨外圍農(nóng)田、東側(cè)隔溪是待建別墅、南側(cè)是桃花源南區(qū)二期規(guī)劃中式別墅。在別墅分布上具有一定的均好性，東邊臨水別墅和樣板房區(qū)塊的別墅，具有一定優(yōu)勢(shì)。組團(tuán)共分為五條支路

19、，別墅分布于支路的兩邊，根據(jù)南北入口的不同，別墅的建筑和庭院效果也會(huì)不同。本次定價(jià)設(shè)定了方位系數(shù)、景觀系數(shù)、南北入口系數(shù)以及微調(diào)系數(shù)。一、方位系數(shù)主要根據(jù)周圍環(huán)境對(duì)房屋的影響，如與園區(qū)主干道、園區(qū)外圍圍墻、組團(tuán)邊界（中式別墅）、公共景觀等因素對(duì)房屋的影響，基本控制在10%以內(nèi)。二、景觀系數(shù)該系數(shù)根據(jù)每幢別墅周邊景觀不同而設(shè)定，主要影響因素有組團(tuán)東側(cè)的人工水景，以及周圍山景、原生樹(shù)木，其中臨水別墅控制在20%以內(nèi),其它別墅控制在10%以內(nèi)。三、南北入口系數(shù)由于別墅南北入口不同，會(huì)影響南面花園的面積以及花園的完整性以及建筑的實(shí)用性，該系數(shù)主要考慮南北入口因素對(duì)房屋和庭院整體效果的影響，基本控制在5

20、%以內(nèi)。四、 其它根據(jù)每幢別墅具體情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以保證別墅定價(jià)的合理性。地下室不設(shè)系數(shù)，均統(tǒng)一按別墅建筑起價(jià)的一半計(jì)算。第七部分 客戶意向分析及價(jià)格策略浣溪村于2006年3月開(kāi)工建設(shè)，樣板區(qū)于2006年10月對(duì)外開(kāi)放展示。該組團(tuán)開(kāi)盤銷售由于受到政策影響比原計(jì)劃推遲了近一年時(shí)間。隨著別墅開(kāi)發(fā)量日漸減少，目前浣溪村別墅較受客戶關(guān)注通過(guò)樣板房展示帶給客戶一種真實(shí)的生活體驗(yàn)，全裝修（含部分毛坯）的設(shè)計(jì)、庭院生活的場(chǎng)景、地下空間功能的布局，將杭州別墅產(chǎn)品品質(zhì)提升到一個(gè)更高的水平。通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的預(yù)熱，積累了一批意向較強(qiáng)的客戶，為該組團(tuán)的開(kāi)盤銷售奠定了良好基礎(chǔ)。一、客戶意向情況截至到2007年6月10日，

21、共積累意向客戶120組，確定房號(hào)84組（其中關(guān)系客戶27組），未明確房號(hào)36組。意向客戶情況圖：由于浣溪村自然景觀資源相對(duì)較少，客戶意向分布存在一定的不平衡性，東邊臨水別墅、以及樣板展示區(qū)能夠顯示出明顯的優(yōu)勢(shì)，集聚了較多意向客戶。從確定房源意向客戶看：第一意向?yàn)槊鞣空?8%、第一意向?yàn)榫b修房占52%。在客戶接待的過(guò)程中，銷售人員盡量將客戶及房源進(jìn)行分流，目前仍有大部分意向客戶鎖定房源主要集中在水邊或樣板區(qū)的房源。如：77號(hào)積累意向客戶10組，67號(hào)積累意向客戶9組，而目前也尚有6套別墅無(wú)一組意向客戶積累。二、價(jià)格策略針對(duì)目前意向客戶鎖定房源相對(duì)過(guò)于集中的情況，做好浣溪村的開(kāi)盤銷售及推廣工作

22、，房源的平均去化是最關(guān)鍵的問(wèn)題?？紤]到部分客戶鎖定房源過(guò)于集中，在開(kāi)盤銷售時(shí)如果買不到滿意的房源就容易流失較多意向客戶。在定價(jià)時(shí)充分考慮通過(guò)價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)房源與客戶比例問(wèn)題，通過(guò)價(jià)差體現(xiàn)產(chǎn)品差異，從而有效的將房源和意向客戶進(jìn)行分流，通過(guò)價(jià)格將部分客戶引導(dǎo)到目前還沒(méi)有意向客戶積累的房源，最大限度的提高意向客戶的成交率及房源的平均去化。具體價(jià)格策略如下：1、對(duì)于意向客戶集中、位置較為稀缺的房源建議提高售價(jià)，如：東邊臨溪?jiǎng)e墅、及樣板區(qū)別墅可提升價(jià)格，對(duì)部分花園面積較大的別墅可適當(dāng)提升價(jià)格。2、對(duì)于該組團(tuán)中缺乏組團(tuán)景觀、花園面積相對(duì)較小、周界視野不夠開(kāi)闊的別墅可適當(dāng)?shù)陀诮M團(tuán)均價(jià)。3、根據(jù)意向客戶對(duì)意向房

23、源的分布情況逐套分析售價(jià)。4、通過(guò)價(jià)格差異平衡該組團(tuán)銷售價(jià)格，保證該組團(tuán)總體銷售額、利潤(rùn)額保持不變。第八部分 價(jià)格分析根據(jù)桃花源南區(qū)浣溪村別墅售價(jià)表及售價(jià)組成表中顯示（售價(jià)表詳見(jiàn)附件一），浣溪村別墅的價(jià)格分析如下：一、系數(shù)最高系數(shù)：45%（浣溪村78號(hào)）分析：1、該別墅景觀很好，其南北兩側(cè)都有較大的水景。 2、該別墅支路僅有兩幢別墅，該幢別墅為獨(dú)立大門進(jìn)入，私密性較好。 3、該別墅建筑面積、庭園面積適中可通過(guò)系數(shù)挑高總價(jià)。最低系數(shù)：8%（浣溪村9、17號(hào)）分析：1、位置為組團(tuán)南面，可能會(huì)受到中式別墅的影響。 2、別墅周圍景觀環(huán)境一般。二、總價(jià)1、毛坯別墅最高總價(jià)：12176808元（浣溪村1號(hào)

24、）分析：該別墅南面有較大的水系。 地理位置相對(duì)較鄒，花園面積較大。 該別墅地下室較大。最低總價(jià)：8927334元（浣溪村9號(hào)） 分析：該別墅在組團(tuán)最南端，受到后期中式別墅影響較大。 該別墅靠邊小區(qū)的邊界。該別墅建筑、花園面積較小。2、全裝修別墅最高總價(jià)：16514153元（浣溪村78號(hào)）分析：該別墅花園面積較大。 該別墅北有較大水系景觀。該別墅支路僅兩套別墅，私密性較好。最低總價(jià)：11054934元（浣溪村33號(hào)）分析：該別墅建筑面積較小。該別墅位置一般，在組團(tuán)中間且沒(méi)有景觀。附：浣溪村售價(jià)分析表總建筑面積平均建筑面積（m2）平均地下室面積（m2）平均花園面積（m2）均價(jià)（萬(wàn)元）最高價(jià)（萬(wàn)元）最低價(jià)（萬(wàn)元）銷售額地上（m2）地下（m2）(萬(wàn)元)毛坯130427385.7407.59230.8587.67948882112176808892733430364226