XX家園建設(shè)項目可行性研究報告

1、xx縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx家園建設(shè)可行性研究報告陜西xx建筑設(shè)計咨詢有限公司二一年十月二十日xx縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx家園建設(shè)可行性研究報告建設(shè)單位：xx縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)地址：xx縣城北大街項目負(fù)責(zé)人：編制時間：2010年10月20日目 錄第一章 概述一、項目背景二、投資開發(fā)商概況三、項目概況四、編制依據(jù)與研究范圍第二章 項目建設(shè)必要性分析一、該項目的建設(shè)對改善市民的居住環(huán)境，提升xx縣的整體形象有積極意義二、該項目的建設(shè)對促進xx縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進xx縣住宅產(chǎn)業(yè)化進程有重要意義第三章 項目市場分析一、xx縣房地產(chǎn)市場分析二、項目市場營銷策略第四章 項目建設(shè)條件、選址

2、一、區(qū)域自然條件二、建筑材料來源及運輸條件三、項目選址及建設(shè)條件第五章 工程進度安排第六章 項目的規(guī)模和性質(zhì)第七章 工程設(shè)計和功能要求一、工程設(shè)計二、功能要求第八章 消防、環(huán)保和勞動衛(wèi)生及節(jié)能一、消防二、環(huán)境保護三、勞動衛(wèi)生四、節(jié)能第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算二、資金籌措第十章 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算一、概述二、計算期估算三、銷售收入估算四、銷售稅金及附加估算五、開發(fā)投資估算六、利潤及利潤分配估算第十一章 財務(wù)效益分析一、靜態(tài)投資收益分析二、借款償還能力分析第十二章 結(jié)論第一章 概述一、項目背景榆林市物化天寶，能源礦產(chǎn)資源富集一地，被譽為中國的“科威特”，有我國陸上探明的最大整裝氣田。煤炭

3、、天然氣、石油、巖鹽組合配置良好，開發(fā)潛力巨大，是21世紀(jì)中國的能源接續(xù)地，是正在建設(shè)的國家能源化工基地，是國家西氣東輸、西電東送、西煤東運的重要源頭。xx縣榆林市的縮影，榆林已發(fā)現(xiàn)的八大類40多種礦產(chǎn)資源，xx樣樣都有，特別是煤、油、氣、鹽四種資源，儲量大，具有重大開發(fā)價值。近年來，xx縣經(jīng)濟取得了快速發(fā)展，2008年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值52.89億元，比上年增長23%（可比價）；全年完成全社會固定資產(chǎn)投資70.81億元，比上年增長154.7%；全縣實現(xiàn)社會消費品零售總額6.09億元，比上年增長24%；實現(xiàn)財政總收入4.9億元，增長158%，其中實現(xiàn)地方財政收入1.05億元，增長102%；農(nóng)

4、民人均純收入3380元，城鎮(zhèn)居民可支配收入12163元，分別增長50.2%、51.2%。能源的開發(fā)促進了縣域經(jīng)濟的迅速發(fā)展，也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。2008年全市住宅建設(shè)完成建筑面積120萬平方米，完成投資12.76億元，建設(shè)規(guī)模、投資額與上年相比，同比增長10%和9.8%。一批初具規(guī)模的住宅小區(qū)陸續(xù)形成。住房市場需求持續(xù)旺盛，房地產(chǎn)業(yè)進一步成為消費和投資的熱點。但是，由于我市房地產(chǎn)市場還處于起步階段，除極少數(shù)中高檔樓盤外，現(xiàn)有商品房大多以中低檔住宅開發(fā)為主，除面積較大外，基本上承襲了計劃經(jīng)濟時代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式，外立面呆板，無生機和現(xiàn)代感，不要說住宅向人性化、花園

5、化、園林化、生態(tài)化等發(fā)展，有的甚至連基本的綠化都沒有。榆林市是我國的能源化工、旅游開發(fā)城市，經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，人們生活水平迅速提高，對住宅的要求早已經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求更高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。因此，開發(fā)中高檔住宅小區(qū)，營造“花園式”、“人性化”的住宅環(huán)境是廣大城市居民的迫切愿望。本項目也就是在這樣的背景下被提出和醞釀實施。二、投資開發(fā)商概況1、公司名稱：xx縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2、注冊地址：xx縣城南大街3、注定代表人：楊來貴4、注冊資本：1000萬元5、經(jīng)營范圍：房產(chǎn)開發(fā)建造、出租和管理自建商品房及配套設(shè)施；房地產(chǎn)開發(fā)展及商品房銷售。三、項目概況1、

6、項目名稱：xx縣通淵小區(qū)建設(shè)項目2、項目地址：xx縣城北大街西側(cè)，老四九服裝廠舊址3、占地面積：5417.63平方米（8.13畝）建筑占地面積2078.63平方米，其中：酒店871.34平方米，1#商住樓798.68平方米，2#商住樓408.8平方米。4、總建筑面積：25235.20平方米其中，酒店10456.08平方米，1#商住樓7829.52平方米，2#商住樓5949.6平方米。5、建筑密度：38.37%6、容積率：4.667、綠化率：30%8、建設(shè)內(nèi)容：新建商住樓3棟，其中1#商住樓16層，2#商住樓17層，3#商住樓12層。9、計算期：5年，其中建設(shè)期：3年10、投資與收益概況該項目總

7、投資5150萬元，預(yù)計銷售收入6309萬元（售價按住宅平均價格2500元/m2），扣除各項稅費，預(yù)計實現(xiàn)凈利潤608萬元，上繳費550萬元。序號指標(biāo)指標(biāo)值1全部投資利益率15.75%2全部投資利稅率22.50%3資本金投資凈利潤率78.78%4全部財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）23.45%5資本金財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）17.55%四、編制依據(jù)與研究范圍1、編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合核項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：國家計委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)；陜西省建筑工程概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)；榆林經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃；建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)

8、項目經(jīng)濟評價方法；榆林市城市總體規(guī)模；xx縣城鄉(xiāng)發(fā)展總體規(guī)劃；開發(fā)商提供的其它有關(guān)資料。2、研究范圍該可性行研究報告的研究范圍包括：總論；項目建設(shè)必要性分析；項目市場分析；建設(shè)條件分析和工程進度安排；項目的規(guī)模和性質(zhì)；工程設(shè)計和功能要求消防、環(huán)保和勞動衛(wèi)生；投資估算與資金籌措；財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算；財務(wù)效益分析；盈虧平衡分析；風(fēng)險因素及對策；結(jié)論。在此基礎(chǔ)下，考察項目建設(shè)的必須性、可行性和經(jīng)濟的合理性，為政府有關(guān)部門審批項目、投資者進行投資決策和金融機構(gòu)貸款決定提供比較可靠的依據(jù)。第二章 項目建設(shè)必要性分析一、該項目的建設(shè)對改善市民的居住環(huán)境，提升xx縣的整體形象有積極意義。榆林歷史悠久，人杰地靈

9、，是國務(wù)院命名的“歷史文化名城”。目前，榆林市已發(fā)現(xiàn)8大類48種礦產(chǎn)，潛在價值45萬億元，集煤、油、氣、鹽四大資源于一地，儲量大，質(zhì)量好，世界罕見，被譽為“東方的科威特”。伴隨著資源的開發(fā)，榆林市經(jīng)濟迅猛發(fā)展，同時居民收入大幅度提高。經(jīng)濟的帶動，使榆林城市規(guī)模的不斷發(fā)展，人口激增，市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的住宅數(shù)量和質(zhì)量明顯滿足不不了日益增長的人口需要；另一方面因歷史原因，榆林城區(qū)存在大面積的舊平房，這與榆林市要發(fā)展為西部經(jīng)濟強市、特色文化大市和綠色生態(tài)名市的目標(biāo)，無論是形象方面還是經(jīng)濟方面都是格格不入的。為此，榆林市房地產(chǎn)業(yè)第十一個五年規(guī)劃綱要明確將改善居民住房條件、提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平、促進房地產(chǎn)市健康發(fā)

10、展納入了今后的工作重點。xx縣舒雅住宅小區(qū)的建設(shè)正是為順應(yīng)市委市政府的政策，為促進土地的升值，進而改善城市居民的居住、生活條件，并提升城市的整體形象而開發(fā)的項目。二、該項目的建設(shè)對促進xx縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進xx縣住宅產(chǎn)業(yè)化進程有重要意義榆林市作為國家重要的能源化工基地，近年來隨著不斷開發(fā)，經(jīng)濟全面發(fā)展，經(jīng)濟增速每年以17%甚至更高的速率遞增，已連續(xù)六年為全省第一，城市經(jīng)濟實力居全省前列。隨著人們收入的提高，城市居民對住宅的需求也早已經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求“環(huán)境化”、“人性化”、“花園式”等高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。同時，榆林市政府也正在積極推動住宅商品化、市場化、產(chǎn)業(yè)化的進

11、程。房改作用突出，住宅產(chǎn)業(yè)超勢明顯。隨著住房制度改革的深入，公積金制度和個人住房抵押貸款制度的完善及有關(guān)住房市場的啟動，榆林市個人購房的比例會進一步提高，住宅市場將進一步產(chǎn)業(yè)化。該項目已得到了xx縣人民政府的大力支持，項目的實施必然對榆林市的住宅房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的示范效應(yīng)，進而對推動榆林市住宅產(chǎn)業(yè)化的進程有積極意義。第三章 項目市場分析一、xx縣房地產(chǎn)市場分析1、xx縣房地產(chǎn)市場總體運行情況經(jīng)過幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為xx縣國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。近年來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資待續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴大內(nèi)需、推動國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的新增長點

12、，為城市發(fā)展、居民居住水平的提高做出了巨大貢獻。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展健康與否對國民經(jīng)濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。特別是現(xiàn)階段，國家針對產(chǎn)投資規(guī)模過大、房價漲幅過快等問題出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)面臨的外部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。在這種背景下，在現(xiàn)有的規(guī)?；A(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)還有多大的發(fā)展空間，市場供求關(guān)系將怎么變化，成了社會各界關(guān)注的問題。為此，我們從分析近幾年的統(tǒng)計資料入手，對我市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、特點以及發(fā)展?jié)摿椭萍s因素進行由淺入深的剖析，以滿足各級領(lǐng)導(dǎo)的決策需要，促進房地產(chǎn)市場保持協(xié)調(diào)健康發(fā)展。2、xx縣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析2008年，受金融危機影響，xx房地產(chǎn)受到前

13、所未有的沖擊。但隨著國家住房制度改革的深化、擴大內(nèi)需政策的實施以及榆林城市建設(shè)步伐的加快，我縣房地產(chǎn)市場必將會呈現(xiàn)出投資穩(wěn)定增長，市價平衡運行的良好發(fā)展態(tài)勢。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴大，住宅的主導(dǎo)地位進一步加強。2008年全市努力促進房產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，建立和完善住房保障體系，積極引導(dǎo)住房難消費，投資10億元，完成房地產(chǎn)開發(fā)面積50萬平方米，大力推進住宅小區(qū)物業(yè)社會化管理，新增物業(yè)服務(wù)小區(qū)20個，物業(yè)服務(wù)覆蓋面達到30%。（2）購置土地大幅增長，土地價格不斷攀升，帶動土地購置費上漲較快。據(jù)統(tǒng)計，2007年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地交易平均價格由2003年的30萬元/畝提高到200元/畝，

14、平均年增長近50萬元。（3）商品房銷售日趨活躍。商品房的市場消費需求旺盛，帶動了商品房價格的大幅度上升。2004年，商品房實際銷售平均價格為每平方米1100元，2007年上漲到了3500元，年均增長70%。3、xx縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的積極影響房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要作用。（1）房地產(chǎn)業(yè)是推動經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)的建筑成本70%左右是材料有耗，能帶動冶金、建材、化工、裝飾材料、家電等50多個行業(yè)的發(fā)展，進一步促進了裝飾、裝修、物業(yè)管理等新興服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，成為推動經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。（2）房地產(chǎn)業(yè)是拉動投資需求和消費需求的重要動力。20

15、08年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.76億元，成為固守資產(chǎn)投資渠道中表現(xiàn)最為活躍的部分。房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)高、產(chǎn)業(yè)鏈長的行業(yè)，它的發(fā)展一方面可以直接刺激投資需求，另一方面可以間接拉動消費需求。（3）房地產(chǎn)業(yè)是提高人民生活水平的重要途徑。房地產(chǎn)投資的持續(xù)快速增長，特別是商品住宅資高速增長，促進了城市建設(shè)的發(fā)展，人們的居住條件得到極大改善，人民生活水平進一步提高。2008年末，居民人均住房建筑面積由2000年的20.6平方米提高到了30平方米。4、房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的趨勢（1）房地產(chǎn)投資規(guī)模進一步擴大，發(fā)展空間廣闊宏觀調(diào)控政策將支持房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從中長期看，國家最近出臺的宏觀調(diào)控政策，對

16、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)為持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。全面建設(shè)小康社會奮斗目標(biāo)的提高、國家能源重化工基地建設(shè)及“全面加快西部經(jīng)濟強市、特色文化大市、綠色生態(tài)名市”建設(shè)的提出，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強有力的政策保障。良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進一步擴大創(chuàng)造了條件。目前，我市城市建設(shè)日新月異，道路交通明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強，周邊地區(qū)的聚集作用進一步加大。隨著能源的大規(guī)模的開發(fā)和利用，榆林的名片越來越亮麗，對房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力進一步增強，為投資規(guī)模的進一步擴大創(chuàng)造了條件。在加強城市硬環(huán)境建設(shè)的同時，榆

17、林市政府注重軟環(huán)境建設(shè)，積極轉(zhuǎn)變政府工作作風(fēng)，努力打造“服務(wù)型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對吸引房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房地產(chǎn)供應(yīng)起到了促進作用。較大的利潤空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。任何一個行業(yè)，任何一個企業(yè)的最終目標(biāo)都是追求利潤最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外，據(jù)業(yè)內(nèi)專家測算，目前單個房地產(chǎn)七發(fā)項目的平均利潤率在3050%，甚至更高，這就必然形成了房地產(chǎn)投資的內(nèi)驅(qū)力。榆林作為陜西經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡，具備較大的市場空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)市場需求，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來進行市場定位，來尋求市場的縫隙，進行差異化競爭，獲得更多利潤。（2）房地產(chǎn)需求

18、十分旺盛，開發(fā)潛力巨大消費升級轉(zhuǎn)型帶動住房改善型需求增長。一方面，從消費結(jié)構(gòu)看，國外先進國家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時期。20062008年，我市城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)低于40%，居民消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面,消費結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費總量，提高住房消費質(zhì)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長。另一方面，從消費水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長，消費水平的提高，無疑為住房質(zhì)量的改善奠定了堅實的基礎(chǔ)。2008年xx縣財政收入穩(wěn)步增長。地區(qū)生產(chǎn)值首次突存破50億元大關(guān)，達到52億元。城市化進程

19、加快提供自型住房需求。城市化是世界各國共同的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)國際經(jīng)驗，當(dāng)一國經(jīng)濟進行持續(xù)穩(wěn)步增長時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)與國家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強的正相關(guān)關(guān)系。因為城市化發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。在我市發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。在我市發(fā)展規(guī)劃中，二十年后，我市人口將從現(xiàn)在的10萬人增加至未來的20萬，以人均住房面積30平方米）（小康標(biāo)準(zhǔn)）計算，每年平均需要約10萬平方米的住房。生活水平提高，主動型住房需求大。2008年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積20平方米，高于全國平均水平24.97平方米。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積

20、達到35平方米之前，會保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口人每年住房增加1.0平方米保守估算,每年就需要約20萬平方米的住房.因此,潛在的主動型市場需求鈄為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間.綜上所述,我市每年住房需求在115萬平方米以上,需求十分旺盛,開發(fā)潛力巨大。（3）房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升，未來前景看好從供給來看，建材成本及地價的上漲將帶動房價上漲；從需求來看，有效需求的逐漸擴大將推動房價上漲。在供求關(guān)系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價格將延續(xù)幾年來快速增穩(wěn)中有升的房好態(tài)勢，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在能源的開發(fā)，廠礦企業(yè)的增多，使移榆人口快速增加，在榆購房的人

21、將越來越多；同時，對榆林發(fā)展前景的看好，住宅小區(qū)配套設(shè)施的完善及環(huán)境的改善，吸引大批周邊縣城的消費者到榆林來購房或進行房地產(chǎn)方面投資。二、項目市場營銷策略（一）項目目標(biāo)市場分析1、消費者分析xx過去以單位福利建房為主，房地產(chǎn)開發(fā)起步遲，但發(fā)展迅速。近幾年來，能源的開發(fā)，xx出現(xiàn)了無數(shù)“暴富階層”，這些客戶群里面的人不僅的有私營企業(yè)主、政府機關(guān)官員、國有大中型企業(yè)管理者，而且有更多因煤氣油開發(fā)而帶動起來的廣大普通老百姓，他們逐漸演變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場主流。這些中堅購房群體他們?yōu)榱烁淖兣f的環(huán)境，追求更好的環(huán)境，房好的居住氛圍與便利的配套設(shè)施。對他們而言，價格在25004000元/m2之間的樓盤是他們可以

22、做到收支平衡的選擇。2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（1）xx縣房地產(chǎn)市場微觀概況和房地產(chǎn)較為發(fā)達的大中城市相比，xx縣的房地產(chǎn)市場處于起步階段，但同時也在快速向前發(fā)展。目前，xx縣的住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下特點：建筑風(fēng)格和建筑規(guī)劃陳舊落后xx縣正大開發(fā)的樓盤中，基本完全承襲了計劃經(jīng)濟時代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式，外立面呆板，無生機和現(xiàn)代感。雖然在面積上越來越舒適，有90%以上為三房二廳120平方米以上的中大戶型，但其戶型設(shè)計仍停留在戶型單一，開間布局不合理的階段。不注重環(huán)境營造當(dāng)具有代表性的大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)在景觀環(huán)境營造上走過了綠化、人性、花園、園林、生態(tài)等過程而向更高的層次發(fā)展時，x

23、x縣的住宅開發(fā)卻沒有注重景觀、環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，更多的甚至連基本的綠化都做不到。xx縣房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀近兩年來，xx縣房地產(chǎn)開發(fā)竣工和銷售面積曲線走勢一致，商品房空置率大面積下降，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。作為新的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)業(yè)在xx已經(jīng)步入高速發(fā)展的快車道。但由于開發(fā)理念、區(qū)域文化種種因素影響，xx縣的房地產(chǎn)高端市場潛力未能發(fā)掘和有效利用，市場幾乎一片空白，而有購買力的消費群體見多識廣，更苦于xx沒有理想中的高檔住宅令他們找不到歸宿。3、可以承受的價格15002000元/m2的房價是大眾理想價，但在xx已經(jīng)很少xx縣居民所能承受的價格區(qū)間為3000元/m2左右的房價的，而4000

24、元/m2以上的房子很可能讓普通人望塵莫及。4、住房面積需求100130平方米左右是市場普遍的選擇，根據(jù)xx住房消費者需求的的住房面積供求調(diào)查，60平方米以下商品房不適宜居住，而90130平方米這個面積范圍是市民普遍的選擇。（二）項目市場定位本住宅項目是xx縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的住宅項目，綜合考慮目標(biāo)客戶的家庭可支配收入狀況，以人性化設(shè)計為理念，推陳出新，最大程度地發(fā)揮當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢，最大限度地方便居民的生活。1、項目市場營銷組合（1）項目產(chǎn)品策略該項目將按建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定aa級示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)。商品住宅性能認(rèn)定是建設(shè)部面向全國推廣的21世紀(jì)換代住宅產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在按標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)

25、的住宅產(chǎn)品并不多見，至少在榆林地區(qū)很少的。本住宅項目必將成為榆林市建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定示范小區(qū)。戶型設(shè)計創(chuàng)新產(chǎn)品的戶型做到四明設(shè)計，居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間均有直接采光通風(fēng)窗，淺進深、大開間、高使用率。項目的庭院設(shè)計組團間庭院化，地上均為綠化景觀點綴于樓宇間。除以上創(chuàng)新外，產(chǎn)品還具有與榆林一般豪宅同步的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的特點：一是智能化，先進智能管理系統(tǒng)，依據(jù)建設(shè)部智能化小區(qū)三星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，閉路監(jiān)控，電子巡更，可視對講，四表遠(yuǎn)傳，寬帶入戶。二是健康，30%綠化率，健康會所、休閑、運動等設(shè)施齊備。三是時間，網(wǎng)上銀行、證券、購物、e時代時尚生活方式，可以在小區(qū)內(nèi)輕松實現(xiàn)。四是價格，項目擁有極具有競爭力的

26、價格性能化，充分體現(xiàn)顧客價值最大化，讓顧客花更少的錢，住更好的房子。五是服務(wù)，“您的物業(yè)，我的事業(yè)”是項目物業(yè)的理念，真正的星級售后服務(wù)，營造星級社區(qū)。該項目將在上述諸多方面繼續(xù)精雕細(xì)琢，不斷提升項目的齊聲吸引力，關(guān)注業(yè)主的生活方式和住宅的未來發(fā)展，體現(xiàn)顧客價值最大化，從而實踐公司對項目開發(fā)的三信核心理念。2、項目的戶型設(shè)計二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室三廳二衛(wèi)三種，面積在90120m2之間，均采用四明設(shè)計。小區(qū)采用全封閉管理，綠化率為30%。3、項目價格策略根據(jù)對xx縣競爭項目的充分調(diào)查研究和對潛在顧客的分析，結(jié)合項目的成本、利潤分析，以及系列項目對品牌價值的提升，將該項目的平均價格確定為

27、2500元/m2，這樣的價格水平是有競爭力的。4、項目銷售渠道策略該項目的銷售渠道可以選擇自主銷售為主，通過內(nèi)部培訓(xùn)和外部智力機構(gòu)的培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，以使項目的銷售工作有較高的效率。同時，由于項目規(guī)模巨大，也可以輔以代理機構(gòu)銷售，提高項目的銷售進度與效率，但應(yīng)當(dāng)均衡考慮成本與收益的比較情況來確定自銷與代理銷售的比重。此外，還要加強與周邊市區(qū)搬遷到榆橫工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)的聯(lián)系，爭取與其簽訂團購協(xié)議，以適應(yīng)優(yōu)惠的價格批量銷售，這樣也可以此來幫助新落戶企業(yè)解決職工的居住問題。第四章 項目建設(shè)條件、址一、區(qū)域自然條件（一）地理位置擬建的住宅小區(qū)擬定位于

28、榆林市xx縣城北大街西側(cè)，老四九服裝廠舊址。（二）氣象條件場區(qū)屬溫帶半干旱大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，冷暖有序，日照充足，春季干旱多風(fēng)，風(fēng)向西北，俗稱四月風(fēng)，常伴有大風(fēng)降溫；夏季高溫炎熱，降水集中在7月，多為暴雨和雷陣雨，且有冰雹；秋季清爽濕潤，降雨較多，霜降較早；冬季干燥寒冷，冰封期長。常年風(fēng)向為西北風(fēng)和東南風(fēng)，夏季多為東南風(fēng)，冬季多為西北風(fēng)，平均風(fēng)速3.2米/秒,極端最高氣溫在7月達37.8極端最低氣溫在1月達-29.1,最大日溫達27,年平均降水量354.8mm,年沙塵暴日約10天,年雷暴日數(shù)29天。(三)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)及地震情況1、地層巖性該地層屬陜甘寧盆地分區(qū)，早期地層以侏羅系、白

29、堊系分布最廣，因場內(nèi)地表為第四紀(jì)松散砂所覆蓋，只有在榆溪河上游河谷兩岸有斷續(xù)裸露，場區(qū)內(nèi)分布的地層從上到下依次為：（a）全新統(tǒng)（q32e01）：近代風(fēng)積沙以沙丘和沙丘鏈構(gòu)成大片沙漠。主要成份以石英、長石為主，結(jié)構(gòu)松散，分選磨圓較好粒徑在0.20.05mm之間,以細(xì)中砂為主,呈淺黃色,顆粒均勻,有良好的透水性,厚度10-15米,局部可達40米,在低洼地表層有湖泊淤泥質(zhì)土分布。(b)上更新統(tǒng)（q41a1）：場區(qū)內(nèi)上更新統(tǒng)地層比較發(fā)育，主要為河湖相的薩拉烏素組地層，縣水平層理，下部褐黃、灰黃色粉細(xì)砂夾亞砂透鏡體，結(jié)構(gòu)致密，透水性差，厚度15-40米，上部為桔黃色中細(xì)砂、粉細(xì)砂不等厘互層，結(jié)構(gòu)松散，夾

30、少量薄層鈣極，厚度6-20米。(c)中更新統(tǒng)（q 2）：為淺黃、灰黃色砂質(zhì)黃土與粉土質(zhì)砂互層，夾4-5層棕紅色古土壤，含少量零星鈣質(zhì)結(jié)構(gòu)，堅硬致密厚17-21米。(d)下更新統(tǒng)（q）：該屋土在場區(qū)內(nèi)不發(fā)育，很少揭露。(e)侏羅系中統(tǒng)直羅組（j2z）：為淺灰、灰綠色細(xì)粒砂巖、泥質(zhì)粉砂巖、粉砂質(zhì)泥巖不等厘互屋，上部風(fēng)化較強，巖體破碎，網(wǎng)狀風(fēng)化裂隙發(fā)育，該層埋藏較深，約在40米左右。2、地質(zhì)構(gòu)造xx地處鄂爾多斯高原的南部，在大地溝造上屬于鄂爾多斯臺向斜陜北臺凹一部分，場區(qū)屬于陜北臺凹的中北部偏東，鄂爾多斯地臺向斜的構(gòu)造運動以升降運動為主，振蕩幅度小，構(gòu)造簡單，無大型急劇褶皺和斷層，長期以來屬于一個相

31、對穩(wěn)定的地塊。所見構(gòu)造形跡，除中生代地層構(gòu)成向北西微傾的平緩單斜外（傾角1-3之間，多不超過5），很少有地層褶皺現(xiàn)象，更無斷裂等大的構(gòu)造形跡出現(xiàn)。3、水文地質(zhì)工程區(qū)地下水類型以潛水為主，主要為第四紀(jì)松散層孔隙潛水，含水層不沖擊相砂層，厚度30-60米，富水性好，下伏基巖為隔水底板，由于場區(qū)地勢低平，表面分布有松散砂層，有利于接受大氣降水的補給，形成比較富水的地段，含水層巖性主要為粉細(xì)砂、細(xì)砂，平均滲透系數(shù)5-10米/日，水化學(xué)類型以hco3-ca型為主，礦化度0.22-0.25克/升。4、地震烈度本區(qū)構(gòu)造簡單，新構(gòu)造運動微弱，按陜西省抗震辦頌布的1/200萬“陜西省工程抗震設(shè)防烈度圖”查知，榆

32、林市地震設(shè)防烈度小于6度，無斷裂帶。二、建筑材料來源及運輸條件區(qū)域內(nèi)主要建筑材料較少，基本都要從鄰近省份購買，成本較高、運距較遠(yuǎn)。砂子、碎石可就近購買，項目的水、電都已到位，只需根據(jù)項目的供水、供電的設(shè)計要求，用相應(yīng)的水管、電纜與市政給水管網(wǎng)、供電網(wǎng)相連，即可滿足市供水、供電需要三、項目選址及建設(shè)條件1、項目選址結(jié)合xx縣城總體規(guī)劃，經(jīng)反復(fù)考察論證，擬定住宅小區(qū)建在xx縣城北大街東側(cè)，招待所南側(cè)。2、項目建設(shè)條件項目周邊已具備給水、排水、電、供熱、煤氣、通訊、有線電視的配套設(shè)施，只需根據(jù)項目的需要，可直接接入小區(qū)。第五章 工程進度安排該項目的一期工程將于2010年10月至2011年5月為前期準(zhǔn)

33、備工作，完成項目規(guī)劃和方案設(shè)計及相關(guān)手續(xù)審批，2011年6月動工興建，2013年12月底前竣工交付使用。第六章 項目的規(guī)模和性質(zhì)該項目由高層商住樓組成該項目占面積8.13畝，總建筑面積25235.20平方米，容積率4.66，建筑密度38.37%，綠化率30%。第七章 工程設(shè)計和功能要求一、工程設(shè)計（一）建筑設(shè)計該項目嚴(yán)格遵照國家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計規(guī)范及xx縣有關(guān)城市規(guī)劃，消防和交通要求，并按照設(shè)計任務(wù)書所確定的條件進行設(shè)計?？紤]城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項目優(yōu)勢，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個造型大方得體、簡潔具有超朝代氣息的現(xiàn)代建筑群體新形象。該項目設(shè)計體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計

34、原則，傾力打造舒適、安全、經(jīng)濟、健康文明的現(xiàn)代化居住小區(qū)。小區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，道路系統(tǒng)簡潔、流暢和高效，體現(xiàn)了“人車分流”的特點，減少了噪音、尾氣排放及夜間汽車燈光對人的污染，給住戶創(chuàng)造了一個安全、寧靜和舒適的步行室外活動環(huán)境。小區(qū)內(nèi)住宅宜南北向布置，具有良好的采光和通風(fēng)。（二）平面布局?jǐn)M建小區(qū)戶型以90m2、120m2為主，住宅樓1棟，均勻一梯兩戶，住宅總戶數(shù)為50戶左右，戶型分別為三室二廳一衛(wèi)。（三）裝修外裝修：外墻涂料，鋁合金窗內(nèi)裝修：每套住宅天棚、墻面刮大白，地面水泥沙漿壓光。（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計訪該項目采用主體采用框架結(jié)構(gòu)，層高為3米，抗震設(shè)防裂度為6度。二、功能要求（一）生活給水系統(tǒng)該

35、項目從縣城給水管網(wǎng)中各引2條dn100管道接入小區(qū)給水管，多，要求供水壓力0.45mpa，形成小區(qū)室外環(huán)狀供水管網(wǎng)，在其中一條發(fā)生故障時，另一條進入管仍能保證不間斷用水。（二）排水系統(tǒng)該項目雨水經(jīng)排水管道流入市政雨水管網(wǎng)。小區(qū)生活污水排入各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理；地下室污水應(yīng)集中到地下室污水池中，通過排污泵將污水排入化糞池中。然后排放市政污水管網(wǎng)。（三）空調(diào)系統(tǒng)住宅按分體式空調(diào)考慮（外墻預(yù)設(shè)空調(diào)外機擱板并預(yù)留冷凝水管孔洞）（四）供熱系統(tǒng)熱源考慮由用戶自行選擇天然氣鍋爐供熱。（五）電氣系統(tǒng)1、供電電源及電壓該項目從保留的大起66千伏變電所改造為城市變電所的供電管網(wǎng)供電。由

36、兩個不同的供電地點引入雙回路10kv電源，用地下電纜起接入小區(qū)變電所，形成小區(qū)室外環(huán)狀供電管網(wǎng)，在其中一條發(fā)生故障時，另一條電路仍能保證不間斷供電。2、用電負(fù)荷小區(qū)內(nèi)設(shè)一座變電所，用電負(fù)荷為3000kw（按每戶6kw）。變電室采用高壓真空開關(guān)柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘電池組，作分合閘直流操作電源，采用電磁操作。斷電保護與計量進線柜采用過電流保護，變壓器柜采用過電流過負(fù)荷保護。各樓層配電箱對本層的負(fù)荷供電。3、照明工程該項目按照國際照度標(biāo)準(zhǔn)，采用新型節(jié)能光源及燈具，選用格柵目光燈；室外設(shè)泛光照明；室內(nèi)設(shè)應(yīng)急照明裝置，由鎘鎳電池屏供電。4、防雷系統(tǒng)在樓頂周邊設(shè)10m10m網(wǎng)格狀避雷

37、帶，通過柱筋接地，電阻不大于1歐姆。（六）弱電工程1、通訊及有線電視系統(tǒng)每戶住宅設(shè)2個外線電話插座及2個有線電視插座。2、保安電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)在小區(qū)主要出入口設(shè)置監(jiān)控攝像機，在住宅各單元樓下設(shè)置對講門系統(tǒng)控制主機。（七）燃?xì)庀到y(tǒng)燃?xì)庥煽h城天然氣輸氣管道小區(qū)天然氣調(diào)壓站后，再引入各住宅用戶，天然氣總用量約800立方米/天。第八章 消防、環(huán)保和勞動衛(wèi)生和節(jié)能一、消防（一）總平面布局該項目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于4米，建筑物與周圍物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位置符合城市交通規(guī)劃要求。小區(qū)內(nèi)建筑物之間的間距均大于23米，符合消防規(guī)范要求。（二）消防用水系統(tǒng)在小區(qū)地

38、下設(shè)320立方米消防水池，作為作區(qū)消防用水水源。（三）消火栓系統(tǒng)商品房住宅、商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)設(shè)有消火栓，消火栓的布置要保證噴水能達到建筑物的任何部門，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓。（四）自動噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)網(wǎng)點、會所等公共場所設(shè)自噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)（五）滅火器設(shè)置商業(yè)配套及住宅配置5a型2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。二、環(huán)境保護（一）排污水小區(qū)生活污水排放各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理，再排放市政污水管網(wǎng)，送入污水處理廠。（二）排廢氣住宅內(nèi)的廚房設(shè)抽油煙機，衛(wèi)生間設(shè)有通風(fēng)口（三）防噪音小區(qū)實行“人車分流”，減少噪音、尾氣排放及夜間燈光的污染。

39、三、勞動衛(wèi)生（一）綠化該項目的周及小區(qū)內(nèi)有道路及大面積綠化，小區(qū)內(nèi)視野廣闊，環(huán)境優(yōu)美，采光、自然通風(fēng)效果良好。（二）衛(wèi)生條件小區(qū)內(nèi)實行物業(yè)化管理，衛(wèi)生有專人清掃，垃圾進行分類收集，提高小區(qū)的文明生活方式 。（三）空氣質(zhì)量小區(qū)綠化覆蓋率高，小區(qū)內(nèi)及周邊沒有污染源，空氣質(zhì)量良好。四、節(jié)能1設(shè)計依據(jù)國家有關(guān)節(jié)能降耗法律法規(guī)。2建筑節(jié)能確保主要建筑物采光及通風(fēng)系統(tǒng)良好。在建筑物中積極推廣采用保暖節(jié)能新型材料，如空心磚和苯板等。選用高反射系數(shù)的墻面裝飾材料，減少自然光和人工照明光線的墻體吸收。合理利用空間，提高有效使用面積，力戒浪費。3、給排水節(jié)能選擇高效節(jié)能型產(chǎn)品。經(jīng)綜合分析、合理選擇管徑，做好管網(wǎng)設(shè)

40、計，降低管網(wǎng)阻力。選擇優(yōu)質(zhì)防滲閥門，杜絕滴漏。4、供熱采暖節(jié)能熱網(wǎng)管道采用“氰聚塑”保溫直理管，降低網(wǎng)路熱損。選用散熱好、易維護的暖氣片。5、電氣節(jié)能推廣“綠色照明”工程，照明燈具采用新光源龜板反射罩、電子鎮(zhèn)流器、電容補償器、節(jié)能燈等。正確選擇外網(wǎng)路徑，降低線損。6、合理選擇和配置設(shè)備，最大限度降低水、電的消耗；7、科學(xué)合理組織生產(chǎn)、發(fā)揮設(shè)備的功效，提高管理人員的管理水平和操作人員的技術(shù)水平，在生產(chǎn)經(jīng)營中達到降低能耗、節(jié)約能源的目的。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算1、建設(shè)投資估算（1）土地征用及拆遷補償費估算該地塊土地取得成本為2600萬元。（2）土建工程費估算該項目土建工程費工計18

41、60萬元。（3）其他費用估算該項目其他費用共計240萬元。（4）預(yù)備費該項目預(yù)備費以開發(fā)建設(shè)投資和其他費用之和作為取費基礎(chǔ)，共計190萬元。（5）建設(shè)期貸款利息該項目建設(shè)期貸款年利率為6.48%，貸款算得共計260萬元。綜上所述，該項目建設(shè)投資如下表所示：序號項目總費用（萬元）1開發(fā)建設(shè)投資44601.1土地取得成本26001.2工程費用18601.2.1建筑總投資1.2.2公用及輔助工程2其他費用2402.1建設(shè)單位管理費282.2可行性研究報告編制費62.3設(shè)計費272.4地質(zhì)勘探費122.5施工圖審查費82.6建設(shè)單位臨時設(shè)施費252.7施工圖預(yù)算編制費302.8招標(biāo)代理費52.9合同公證費62.10工程建