764837209河南平頂山商業(yè)市場市調(diào)分析報告（57頁）

1、平頂山市市場調(diào)研報告一、市場篇（一）平頂山宏觀分析1、平頂山市概況平頂山又名鷹城，位于河南省中部，現(xiàn)轄汝州、舞鋼兩個市，寶豐、郟縣、魯山、葉縣四個縣，新華、衛(wèi)東、湛河、石龍四個區(qū)，總面積7882平方公里，總?cè)丝?90萬。市區(qū)面積70多平方公里，人口92萬。平頂山以工業(yè)城市著稱，不僅具有煤炭、鐵礦等豐富的自然資源，而且擁有平煤集團、神馬集團、舞鋼公司、平高集團等知名的國內(nèi)企業(yè)，在2003年被河南省確定為中原城市群9個中心城市之一。平頂山文化底蘊深厚。長城之祖楚長城遺址、千年古剎風穴寺、香山寺、三蘇園等人文景觀，聞名遐邇。一年一度的寶豐馬街書會，綿延700余年不衰，是我國文化史上的一大奇觀，由此寶

2、豐被中國曲協(xié)命名為“曲藝之鄉(xiāng)”，平頂山被命名為“中國曲藝城”。平頂山人杰地靈，是春秋戰(zhàn)國思想家墨子、唐代著名詩人元結(jié)、宋代名將牛皋、清代小說家李綠園等名家的故里，諾貝爾物理學獎獲得者崔琦先生的家鄉(xiāng)，世界劉姓和葉姓華人的祖地。近年來，平頂山市政府以“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，城市面貌發(fā)生新變化。主要完成了寬廣的建設(shè)路創(chuàng)建-迎賓大道,隨后對光明路、開源路湛河橋進行了拓寬改造，對公園北街步行橋?qū)嵤┝瞬鹋f建新,現(xiàn)正對和平路、體育路、聯(lián)盟路進行拆遷改建。老城區(qū)改造力度在進一步加大，建成區(qū)面積由2000年的46平方公里拓展到56平方公里；新城區(qū)規(guī)劃起步區(qū)7.6平方公里，現(xiàn)基

3、礎(chǔ)設(shè)施已基本建成，近期規(guī)劃面積40平方公里，遠期規(guī)劃100平方公里。2、平頂山宏觀經(jīng)濟分析（1）平頂山市主要經(jīng)濟形勢分析歷年來房地產(chǎn)開發(fā)投資與gdp增長關(guān)系單位：億元年份比重2003年2004年2005年2006年數(shù)值幅度數(shù)值幅度數(shù)值幅度數(shù)值幅度gdp364.710.6470.729.1%558.318.666519.1房地產(chǎn)開發(fā)投資3.45下降23.3%4.942%6.5433.5%11.7（1-11月）同期增長127.3%占gdp比重0.9%1%1.2%1.8%從上述表中分析可看出：u 20032004年，平頂山市的經(jīng)濟取得了飛速發(fā)展，經(jīng)濟增幅較高；20052006年增長幅度穩(wěn)中有升，持續(xù)

4、保持在18以上，這表明平頂山市的經(jīng)濟正處于經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的時期；u 2003年gdp的絕對值只有364.7億元，三年后已達到665億元，增長了300.3億元，增幅達82.3，說明平頂山城市實力增長很快；u 房地產(chǎn)投資也獲得了非常大的發(fā)展。2003年的房地產(chǎn)投資額為3.45億元，而2006年前11個月就達到11.7億元，房地產(chǎn)投資額的增幅高達239；u 房地產(chǎn)開發(fā)投資額在2003年經(jīng)歷了一個回落之后，20042006年持續(xù)高位增長，增長幅度均在33以上，2006年前11個月同期增長幅度甚至達到了127.3%；u 20032006年房地產(chǎn)開發(fā)投資占gdp比重均在2%以下，但逐年持續(xù)增長；u 2

5、0032006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增長幅度為44.88，而gdp的平均增長幅度為19.35。房地產(chǎn)開發(fā)投資的平均增長幅度明顯高于gdp的平均增長幅度。從發(fā)展規(guī)律來判斷，短期出現(xiàn)這種現(xiàn)象將有利于促進房地產(chǎn)的發(fā)展，若長期（高于5年）保持這種高于gdp增長速度的增長，將會使房地產(chǎn)的發(fā)展趨向泡沫或過熱的危險；u 雖然平頂山的gdp高速增長，但是2006年的人均gdp為1675美元，尚未突破2000美元，遠低于東部沿海地區(qū)，處于發(fā)展的起步階段，對房產(chǎn)需求還是處于“居者有其屋階段”，歷史規(guī)律表明此階段經(jīng)濟發(fā)展中，市場對住宅的需求非常大。綜上所述，假設(shè)2007年平頂山市的gdp的增長保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)投

6、資比重由于宏觀調(diào)控趨于下降，短期市場將進入盤整期，長期市場還會健康發(fā)展。若房地產(chǎn)開發(fā)投資比重繼續(xù)上升，市場需求又不是剛性的，則相信房產(chǎn)過熱現(xiàn)象將會在一、二年之后就會出現(xiàn)。因此，對開發(fā)商而言，在目前的宏觀形勢下，迅速準確切入市場間隙，依據(jù)市場演變，及時結(jié)合產(chǎn)品調(diào)整策略，以“快速回籠開發(fā)所需資金，通過專業(yè)經(jīng)營最終實現(xiàn)利潤最大化”是最理性的策略選擇。（2）商業(yè)發(fā)展主要經(jīng)濟指標分析年份比例2003年2004年2005年2006年數(shù)值幅度數(shù)值幅度數(shù)值幅度數(shù)值幅度社會消費品總額（億元）113.5210.8%131.615.9%14610.9%168.615.4%在職職工年平均工資（元）1024312.9%

7、1208918.2%1408316.5%1644516.8%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）66939.8%763114%872314.3%9897.513.5%城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元）50439.4%5391.936.9%624315.8%7055.513%消費支出占可支配收入比例75.3%70.7%71.6%71.3%由上述表中分析可看出：u 20032006年，平頂山的社會消費品總額在平穩(wěn)增長。全年社會消費品總額由2003年的113.52億元增加到2006年的168.6億元，增長了48.5；u 社會消費品總額的增長幅度有升有落，基本保持在10-16%之間，這和平頂山gdp的增長幅度變化是

8、相統(tǒng)一的；u 在職職工的年平均工資也在持續(xù)增長，2003年的年平均工資為10243元，而2006年的年平均工資為16445元，增加幅度為60.5，平均增幅為15.1%，略低于gdp的平均增長幅度；u 城市居民的可支配收入的絕對值也在逐年增加，人均可支配收入由2003年的6693元增加到2006年的9897.5元，絕對值增加了3204.5元，增幅為47.9，每年的增長幅度波動不大；u 消費性支出的絕對值也在逐年增加，人均消費性支出由2003年的5043元增加到2006年的7055.5元，絕對值增加了2012.5元，增加幅度達到39.9；u 就增長幅度來看，社會消費品、在崗職工人均年工資、人均可支

9、配收入和消費性支出的平均年增長幅度均保持兩位數(shù)的增長，分別是13.25%、15.1%、12.9%和11.28%，這樣的年平均增長幅度與gdp的年平均增長幅度比較來看，均低于gdp年平均增幅19.35的水平，這和gdp的增長速度是不相稱的；u 就消費性支出占可支配收入的比重來看，自2003年以來略有下降，但均保持在70%以上，這說明平頂山市民的實際購買力有所減弱。綜上所述，雖然平頂山市近幾年的經(jīng)濟獲得比較大的發(fā)展，市民的經(jīng)濟實力也獲得了增長，購買力有所增強，但市民的實際購買力相對減弱。數(shù)據(jù)表明此階段平頂山市民消費將是以滿足生活需求為主，對房地產(chǎn)的需求還是以居住為主，還沒太多的資金用于房地產(chǎn)投資中

10、，若沒有外來資金的推動，將大大限制了平頂山房地產(chǎn)的購買力。3、平頂山房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：（1）商品房住宅a、2006年112月份商品房成交數(shù)量（單位：套） 月份類型1-3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月多層住宅761294869313413189649335高層住宅7087513969793115共計76129415618018517015871186150總計2311b、2006年112月平頂山多層商品住宅交易均價走勢圖c、2006年112月高層商品住宅交易均價走勢圖（單位：元/）注：以上數(shù)據(jù)由平頂山市房地產(chǎn)交易管理所發(fā)布分析：u 從2006年商品房成交數(shù)量上看，第一季度成交761套

11、，第二季度成交630套，第三季度成交513套，第四季度成交407套，呈現(xiàn)逐季度下降的趨勢，這說明房價的不斷上升給平頂山居民生活帶來了壓力；u 從多層住宅成交均價走勢上看，多層住宅整體價格趨勢平穩(wěn)，全年平均均價為1334.75元/；u 從高層住宅成交均價走勢上看，高層住宅整體價格趨勢平穩(wěn)，全年平均均價為2053.75元/，僅2006年11月漲幅較高，相對于全年平均水平增長了34.8%；綜上所述，平頂山商品房整體價格水平相對于鄭州、洛陽等地較低，房地產(chǎn)還處于發(fā)展階段，這一方面說明了平頂山市民整體實際購買力不足，對于居住水平要求不高，僅局限于“居者有其屋”的水平；另一方面也說明了商品房銷售價格還存在

12、一定的發(fā)展空間。（2）2004年2006年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析（數(shù)據(jù)需補充）年份2004年增幅2005年增幅2006年增幅商業(yè)投資（億元）供應(yīng)體量（萬）銷售面積（萬）空置面積（萬）空置率銷售金額（億元）（06年鷹城營業(yè)用房實際銷售51989平方（不含預售），包括商鋪的一樓二樓，及很少量的辦公房，按全市計均價4253元，實際成交價比上述數(shù)字高出10%，因為為逃避稅收往往開票時下浮。目前沒有聽說商業(yè)營用房有空置的，基本滿足市場需求；但如果同時集中推出10多萬平米就難說了。）4、平頂山房地產(chǎn)發(fā)展趨勢依據(jù)平頂山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要和平頂山市城市總體規(guī)劃20052020中2010年城市規(guī)

13、劃區(qū)人口為88萬人，根據(jù)河南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃的要求，2010年年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積要達到30平方米，預測規(guī)劃期內(nèi)平頂山市住房總需求為1000萬平方米，商品住房760萬平方米，政策性住房240萬平方米，其中，建設(shè)經(jīng)濟適用住房216萬平方米，建設(shè)公共租賃住房(含廉租住房、職工公寓和臨時周轉(zhuǎn)房)24萬平方米近期新建住宅需求一覽表（單位：萬平方米）年 份 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 政策性住房4346505348商品房137144210167152每年住宅建設(shè)總量 180 190 210 220 200 （此數(shù)據(jù)來自平頂山2006-2010年住房

14、規(guī)劃）根據(jù)平頂山市統(tǒng)計部門的資料，結(jié)合現(xiàn)狀基本情況，預測平頂山市的住房需求來自四個方面：1、城市非農(nóng)業(yè)人口的自然增長需求；2、人均住房面積增長的需求；3、因舊房的拆遷改造，由拆遷戶換房而引起的住房需求；4、流動人口在城市的購房需求。由此可見，一方面，隨著平頂山城市規(guī)劃的不斷擴大和人口的不斷增長，商品房的需求量也在逐年增加，這對于商品房的銷售帶來了巨大的動力。但其銷售也面臨著經(jīng)濟適用房和公共租賃住房的競爭壓力，由于平頂山外來人口不多，外地來此投資和炒房的幾乎沒有，再加上本地市民消費能力的局限性，商品房價格的提升將進入一個低迷的時期。另一方面，商品房需求量的提高和住宅區(qū)的逐漸形成，給商業(yè)區(qū)的發(fā)展提

15、供了有力的保障和契機。（二）平頂山商業(yè)市場宏觀情況1. 平頂山市商業(yè)業(yè)態(tài)組成（1）星羅棋布的業(yè)態(tài)沿街門面（2）批零兼營的業(yè)態(tài)大市場（3）規(guī)模較小的社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)超市、連鎖便利店（4）目前發(fā)展勢頭最猛的業(yè)態(tài)商業(yè)主題步行街（5）最具有主題的商業(yè)家電、家具市場（6）綜合性商場百貨商場2. 平頂山市商業(yè)業(yè)態(tài)及分布情況（1）沿街門面房遍布平頂山市大街小巷，主要集中在新華區(qū)內(nèi)體育路、中興路、開源路、優(yōu)越路、建設(shè)路等商業(yè)街區(qū)中，經(jīng)營面積大小不等，在4260之間，其中以15-45的店面居多，約占80%左右；自營所占比例最小，在2%左右，其余全部為租賃，以經(jīng)營服飾、日常百貨為多。（2）大市場分布較為集中，主要位

16、于開源路上，以開源商貿(mào)城和昕開源市場為例，單間經(jīng)營面積較大，在30150之間，自營所占比例最小，在1%左右，其余全部為租賃，以批零兼營廚具用品、電器、文具、針織和電動車居多。（3）超市、 連鎖便利店平頂山幾乎沒有大型的綜合性超市，且分布較為分散，位于平頂山市的各主要干道，單層面積在1001500之間，全部為租賃，經(jīng)營日常生活用品。九頭崖連鎖超市作為當?shù)匾淮笃放瞥?，是鷹城的主要超市，但多以面積較小的便利店的形勢存在，在核心商圈及其附近存在幾家約8001500左右的大店。（4）商業(yè)主題步行街主要位于新華區(qū)和平路、繁榮街中，經(jīng)營面積在8200米之間，1560的居多，以經(jīng)營服飾為主。（5）大型商業(yè)主

17、題商場位于新華區(qū)中興路、和平路上的家具、家電商場，單層經(jīng)營面積在8002000之間，經(jīng)營中高檔品牌家具、家電產(chǎn)品。（6）綜合性百貨商場主要集中在新華區(qū)內(nèi)中興路、開源路、和平路上，單層經(jīng)營面積在7004200之間，經(jīng)營各個檔次的百貨。如萬家、鷹城名品百貨、商業(yè)大樓、中心商城等。業(yè)態(tài)名稱或位置面積（）經(jīng)營種類沿街門面房體育路、中興路、開源路、優(yōu)越路單間面積4260服飾、日常百貨為主大市場開源商貿(mào)城占地10000針織、服裝、鞋帽、床上用品、婚慶用品、文教用品、兒童玩具、廚房用品等昕開源市場單鋪面積30150針織、文具用品、食品批發(fā)、電器、電動車為主超市、 連鎖便利店分布較為分散單層面積1001500

18、日常百貨商業(yè)主題步行街和平路步行街（東段）單鋪面積8200主要經(jīng)營服飾、日常百貨繁榮街步行街單鋪面積1550大型商業(yè)主題商場豪凱迪國際家居廣場單層面積約1000（三五樓）中高檔家具博智家居廣場單層面積約3000（三六樓）中低檔家具永樂家用電器總面積約5650手機、家用電器綜合性百貨商場萬家（中興路）總面積26000男裝、女裝、珠寶、休閑運動服鷹城名品百貨（開源路）總面積約21020男裝、女裝、珠寶、休閑運動服中心商城（和平路東段）總面積約9600家電、服飾廣匯商場（和平路東段）總面積約6278服裝、鞋、玩具九方圓商城（和平路東段）總面積約4536服飾、手機、圖書音像金三角（和平路東段）總面積約

19、4200服飾、手機平頂山商場總面積約2100服飾、珠寶商業(yè)大樓總面積6800服飾、家具、珠寶分析：u 從商業(yè)網(wǎng)點分布來看，平頂山商業(yè)網(wǎng)點分布比較集中，主要集中在新華區(qū)的主要商業(yè)街道上：從東至西依次為開源路、中興路和體育路，和平路作為發(fā)展勢頭最為火爆的主商業(yè)街，貫穿東西，連接開源路和體育路，與中興路垂直交叉。四條商業(yè)街自然形成一個“王”字；u 從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，而且分布比較集中，錯位經(jīng)營不夠明顯，致使商業(yè)區(qū)域比較狹窄，不利于平頂山商業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展和擴展，從而會對經(jīng)濟發(fā)展造成一定的阻礙；u 平頂山經(jīng)營業(yè)種主要以服飾為主，其次是日常百貨用品，而且體育路、和平路和開源路等主要路段店鋪的經(jīng)

20、營效益良好，這說明平頂山市民消費觀念還停留在溫飽的階段；u 從周邊配套設(shè)施來看，除了鷹城名品百貨有停車場之外，其他大型百貨商場基本沒有相應(yīng)的配套停車設(shè)施；u 從鋪位面積來看，臨街門面多以1545的面積居多，且經(jīng)營狀況良好，特別是體育路和開源路，鋪面不大，但生意火爆；u 從商場中品牌檔次來看，除了萬家和鷹城名品百貨高檔品牌居多之外，其它商場品牌多處于中低檔；u 平頂山老商場特別多，比例占到了80%以上，其中多數(shù)經(jīng)營中低檔百貨，以服裝居多，集休閑、娛樂、購物、餐飲于一體的大型綜合性購物中心幾乎沒有；綜上所述，平頂山市一方面商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，服裝、日常百貨市場已趨飽和，而且錯位經(jīng)營不明顯，休閑、娛樂

21、場所暫時成為市場的空白點，集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的購物中心成為平頂山商業(yè)發(fā)展的方向，這無疑對開發(fā)商來說是一個有利的契機；另一方面，準確定位并引入適合當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的業(yè)態(tài)種類，修建商業(yè)相應(yīng)的配套設(shè)施，逐步扭轉(zhuǎn)消費者的消費觀念，成為開發(fā)商建設(shè)新項目首當其沖的問題。（三）競爭個案分析1、競爭個案一覽表對象內(nèi)容和平西路聯(lián)盟鑫城華府廣場春光金世紀佳田國際大酒店0375首府森林半島項目地址體育路與中興路中間地段體育路與聯(lián)盟路交匯處中興路與礦工路交匯處聯(lián)盟路與朝陽路交叉口建設(shè)路與中興路交叉口新城區(qū)經(jīng)二路南段新城區(qū)經(jīng)二路南段所屬區(qū)域新華區(qū)新華區(qū)新華區(qū)新華區(qū)新華區(qū)新城區(qū)新城區(qū)項目類型社區(qū)型商業(yè)住宅底商住宅

22、底商住宅底商酒店式公寓住宅底商臨街門鋪銷售方式未定未定出售70年產(chǎn)權(quán)待定出售45年產(chǎn)權(quán)出售70年產(chǎn)權(quán)出售70年產(chǎn)權(quán)商業(yè)面積4242932011.74.3萬1萬余約2.7萬1894約5300鋪位面積未定未定47197；主力面積為5572 待定50135；主力面積為517050110；主力面積50208273.6鋪位均價未定未定7000-36000元/待定5268-6498元/8000-10000元/6700元/銷售率未銷售未銷售已售完未銷售95%以上一期80%以上，二期未售91%得房率未定未定90%待定85%85%90%交房日期08年08年年底2007.708年上半年已交房07年秋07.9銷售形

23、式未定未定稅前每年回報8%回報，包期未定待定包租十年，稅后年回報10，十年后或繼續(xù)托管，或由開發(fā)商原價回購無包租無包租，上下兩層連銷分析：u 平頂山市在建、在售的商業(yè)項目多集中在新華區(qū)，近年來隨著對西部新城區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，住宅和商業(yè)項目開始向新城區(qū)轉(zhuǎn)移，這也預示著平頂山的商業(yè)格局出現(xiàn)新的變化，新的商圈將打破中興路商圈一統(tǒng)天下的格局；u 社區(qū)型住宅底商為開發(fā)商所看好，住宅、商業(yè)一體化的發(fā)展不僅能夠滿足市民的居住和購物要求，更重要的是符合了現(xiàn)階段平頂山市市民的消費水平；u 就目前房地產(chǎn)市場的投資方式來看，基本上都是以出售產(chǎn)權(quán)的形式出現(xiàn)，并沒有出現(xiàn)“出售經(jīng)營權(quán)”的案例；u 從商業(yè)建筑面積分析，新華區(qū)

24、商業(yè)面積多在1萬平米以上，新城區(qū)基本無超過1萬平米的商業(yè)，這和近期的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有很大關(guān)系；u 平頂山市商鋪的單間面積基本都在200平米以下（森林半島是上下兩層連體銷售，現(xiàn)還剩余兩套200平米以上的商鋪），其中華府廣場的單鋪面積最大在197平米左右；商鋪面積多在50-70平米；u 平頂山市商鋪銷售均價多在1萬元以下，銷售總價很少超過百萬，但華府廣場有的臨街商鋪均價達到了2萬到3.6萬，這主要取決于其優(yōu)越的地理位置和一站式新消費體驗的業(yè)態(tài)定位；u 平頂山商業(yè)銷售和購買兩旺，目前在售的商業(yè)項目的銷售率均在80%以上，其市場發(fā)展空間潛力巨大；u 平頂山市的商鋪得房率相對較高，均在85%以上，最高達到

25、了90%，較高的得房率吸引了部分投資者，但這樣高的得房率遠遠超過了商鋪最佳得房率為50%的標準，將會對以后商場的經(jīng)營帶來一定的負面影響，比如：人流流通不暢、消防通道過于狹窄等；u 從在售的競爭樓盤來看，有一半采取了返租的銷售形式，返租的回報在8%10%，這說明商鋪銷售市場還具有一定潛力，不單純依靠返租的形式來吸引投資者。綜上所述，平頂山商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展空間仍具一定的潛力，其吸納力較強；但大面積和高總價的商鋪發(fā)展空間較小，主要原因在于現(xiàn)階段平頂山市民的消費多以滿足生活需求為主，對房地產(chǎn)的需求還是以居住為主，還沒太多的資金用于房地產(chǎn)尤其是商業(yè)房地產(chǎn)投資中，若沒有外來資金的推動，將大大限制了平頂山房

26、地產(chǎn)的購買力。所以，在房地產(chǎn)價格不斷虛高的今天，開發(fā)商如果不回歸理性的思考，減少大面積商鋪的銷售和壓低總價的范圍，將很難被當?shù)厥袌鏊邮堋?、重點競爭個案與本案對比分析對象內(nèi)容和平西路聯(lián)盟鑫城本案地段體育路與和平路交叉口體育路與聯(lián)盟路以北體育路與聯(lián)盟路以南商業(yè)面積4242932011.755520容積率3.9854.51.123綠化率較低37.5%65%建筑密度63.4%45.2%16%工程進度拆遷接近尾聲部分拆遷尚未拆遷地下車庫有有有優(yōu)勢位于平頂山市核心商圈中央，改建前人流量大，租金水平最高，是一個較為成熟的市場，一直得到商戶的認可，擁有眾多老客戶，這為改建后的和平西路提供了較多的客戶資源；

27、據(jù)了解，還在拆遷中的和平西路未來廣闊的發(fā)展前景，已促使原有部分老商戶開始往里注入資金。擁有較多的停車位，共335個，這在平頂山市還處于優(yōu)勢地位；利用聯(lián)盟路的傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢設(shè)置商業(yè)內(nèi)容，提升項目用地的商業(yè)價值。本案在建筑規(guī)劃方面突出人文和環(huán)境的升級，無論是容積率、綠化率，還是建筑密度相對于其他競爭對手都較有優(yōu)勢；項目環(huán)繞鷹城“綠肺”工人文化宮三邊，并將投入巨資對其進行升級改造，這在提升項目形象和改善消費者休閑、娛樂檔次的同時，也為商戶提供了一個較好的投資、經(jīng)營空間；另外，本案商業(yè)區(qū)塊狀、透綠式的規(guī)劃模式使本案人流動線十分靈活，這對于提高周邊的人氣將起到很大作用。劣勢和平西路寬度較窄，而且建筑密度較

28、大，致使人流動線不夠靈活。聯(lián)盟路原是小吃一條街，其投資者多是中小投資商戶，老商戶回歸可能性較小。出售經(jīng)營權(quán)的投資模式在平頂山尚屬首例，要使消費者接受還需一定的時間。3、“出售經(jīng)營權(quán)”銷售案例分析借鑒項目定位投資模式建筑面積單鋪面積鋪位單價得房率銷售政策備注鄭州天達光彩零售市場出售經(jīng)營權(quán)3萬多平米10-40租金每月：負一層和二層220元/，三層170元/實用面積一次性付清五年或十年的經(jīng)營權(quán)費用可自營、出租；為業(yè)主規(guī)劃“代租服務(wù)”， 推出3個月、6個月和一年短期靈活付款招商服務(wù)鄭州鴻成光彩零售市場出售經(jīng)營權(quán)1.7萬平米10-20租金每月：負一層、二層200元/，三層150元/實用面積五年經(jīng)營權(quán)，一

29、次性付清另送半年經(jīng)營權(quán)可自營、出租分析：u 以上兩個項目同屬于一個市場區(qū)域，現(xiàn)分別由兩個開發(fā)商開發(fā)。它們地處成熟商圈，商業(yè)氣氛濃郁，周邊配套設(shè)施齊全，擁有較深厚的商業(yè)基礎(chǔ)，現(xiàn)正處于升級改造中，這同本案多有相似之處；u 從它們的單鋪面積劃分來看，10-20的鋪位居多，這不利于品牌的形象展示；但這樣的鋪位多在負一樓和二樓、三樓，因為一樓目前未對外招商。據(jù)了解，一樓是準備作為知名品牌店招商的，所以面積較大，多在40以上。這可以作為本案面積定位的一個參考指標；u 從各樓層月租金制定方面看，150220元/的月租金水平在鄭州還存有巨大的利潤空間，對于投資者的誘惑力較大；同時100%的得房率也是投資者心理

30、上感到實惠多多；u 從銷售政策上看，首個經(jīng)營權(quán)出售多在5年，這有利于降低投資者的投資風險和減輕投資者的資金壓力，從而增強投資者的投資信心，有利于提高成交率；10年經(jīng)營權(quán)的推出又為較大投資者提供了更大的利潤空間；u 采用“出售經(jīng)營權(quán)”的投資模式，可自營，也可出租，投資方式靈活，這給投資者更多的可選空間，并使其不被長期產(chǎn)權(quán)所束縛，有助于銷售和招商的順利進行；u 為業(yè)主“代租”和推出3個月、6個月和一年短期靈活付款的招商服務(wù)，在為投資者提供方便的同時，也為中小商戶提供了投資、創(chuàng)業(yè)的機會，無形中加快了招商的速度。（三）周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、租金分析1、周邊商業(yè)街業(yè)態(tài)、業(yè)種、租金分析（1）周邊各商業(yè)街商業(yè)

31、業(yè)態(tài)分析和平路和平路為主商圈最繁華、門面租金最高的商業(yè)街，全為臨街鋪位，以服裝經(jīng)營為主，品牌層次從西到東逐漸提高。和平路分東西兩段，連接體育路、中興路和開源路三條商業(yè)干線。體育路與中興路段（和平路西段）原來以零售為主，主要經(jīng)營中低檔服飾，客流量大，環(huán)境較差，現(xiàn)正在拆遷改建；中興路與開源路段（和平路東段）在06年初改造成了一條長約240米、寬約20多米的商業(yè)步行街，環(huán)境較好，共有專營、專賣店48家，以休閑服飾為主，匯聚著太子龍、紅豆、真維斯、森馬、七匹狼等多個品牌。中性休閑服飾也僅僅存在于此處，本地百貨商場幾乎不存在此業(yè)種。由于步行街沿街門面房開間較?。s3m4m），進深較深（約10m13m），

32、影響了品牌形象的展示，不利于引進國際知名品牌，從而形成了現(xiàn)有以休閑為主的商業(yè)街，但同時也因此獲得了時尚、年輕一族的親睞。體育路體育路屬于平頂山老的商業(yè)街，形成時間較長，有較為穩(wěn)定的消費客戶群體，道路狹長，沿街幾乎全為門面房，以服裝、鞋帽、箱包為主，品牌層次較低，主要面向中低端消費人群，客流量較大。但其租金水平并不低，平均資金在175元/平方米/月左右，該地段商鋪的租金在3800元4200元/月之間，有的甚至高達8000元9000元/月（原因：童裝區(qū)多數(shù)為23家合營，整個門面房出租時租金較高；或是有的位置較好，處在教委家屬院、中醫(yī)院樓下或是幼兒園附近）。中興路中興路是貫穿核心商圈南北的商業(yè)大道，

33、與和平路垂直交叉，形成商圈內(nèi)獨有的“財富十字架”。 中興路經(jīng)營種類較多，其中大的餐飲店也較多，在相離較近就存在麥當勞和肯德基兩家快餐店。街道兩旁集中了大型百貨商場、家居廣場、手機賣場、家電賣場等，如商業(yè)大樓、金三角、豪凱迪國際家居廣場和永樂家電等，在當?shù)剌^為知名的萬家百貨，也正位于這條路北端。開源路開源路做為另一條主要商業(yè)街，匯聚有新天地購物廣場、鶴林鵬購物廣場、鷹城名品百貨、開源商貿(mào)城、昕開源市場等多家百貨、零售品批發(fā)市場，且與優(yōu)越路相接向南也集中了喜登路、花花公子、韓國金狐貍等多家男裝品牌店。開源路集中了本地品牌形象較好的男裝品牌專營專賣店，男裝品牌在此地段較為強勢。優(yōu)越路優(yōu)越路位于和平路

34、北，一般以小商品批零為主，業(yè)態(tài)分布較雜，其中日用百貨約占39，文體用品約占23。在中興路與開源路段（優(yōu)越路西段）以服裝百貨為主，集中了多家品牌男裝，其門面房的建筑避免了和平路的缺點，門面房從而引進了耐克、莊吉、勁霸、威可多、皮爾卡丹等多家知名品牌，從而提高了整條街的層次，但租金水平相對和平路較低。開源路以東以五金、土產(chǎn)、勞保為主。繁榮街繁榮街分為南北兩段，優(yōu)越路以南主要經(jīng)營時尚流行服飾，以北主要以批發(fā)零售為主經(jīng)營食品、百貨、土特產(chǎn)品等，南北經(jīng)營業(yè)態(tài)反差較大。（2）周邊各商業(yè)街商業(yè)業(yè)種分析和平路為主商圈最繁華、門面租金最高的商業(yè)街，全為臨街鋪位，以服裝經(jīng)營為主，品牌層次從西到東逐漸提高。和平路分

35、東西兩段，連接體育路、中興路和開源路三條商業(yè)干線。體育路與中興路段（和平路西段）原來以零售為主，主要經(jīng)營中低檔服飾，客流量大，環(huán)境較差，現(xiàn)正在拆遷改建；中興路與開源路段（和平路東段）在06年初改造成了一條約240米的商業(yè)步行街，環(huán)境較好。體育路屬于平頂山老的商業(yè)街，形成時間較長，有較為穩(wěn)定的消費客戶群體，道路狹長，沿街幾乎全為門面房，以服裝、鞋帽、箱包為主，品牌層次較低，主要面向中低端消費人群，客流量較大。中興路屬于平頂山主要商業(yè)街，與和平路垂直交叉，形成商圈內(nèi)獨有的“財富十字架”。中興路道路寬廣，交通便利，道路形象較好，從而形成了本地商業(yè)核心街，但沿街鋪位較少，分布有平頂山幾個主要商場包括：

36、萬家百貨、中心商場、商業(yè)大樓、現(xiàn)代家具城、永樂生活電器等大型百貨商場、家居廣場、手機賣場、家電賣場。繁榮街在05年整改之后定位為平頂山時尚服飾步行街，繁榮街為南北路，優(yōu)越路以南主要經(jīng)營時尚流行服飾，以北主要以批發(fā)零售為主經(jīng)營食品、百貨、土特產(chǎn)品等；發(fā)展?jié)摿^大，漸漸為平頂山市民所接受。在中興路與開源路段（優(yōu)越路西段）以服裝百貨為主，集中了多家品牌男裝，其門面房的建筑避免了和平路的缺點，門面房從而引進了耐克、莊吉、勁霸、威可多、皮爾卡丹等多家知名品牌，從而提高了整條街的層次；優(yōu)越路東段一般以小商品批零為主，業(yè)態(tài)分布較雜，其中日用百貨約占39，文體用品約占23。礦工路與優(yōu)越路段以美容美發(fā)、餐飲酒店

37、為主，兩側(cè)多為老式居民住宅；優(yōu)越路與和平路段共有13家專營專賣店，以中高檔服裝店為主，代表品牌：羅蒙、皮爾卡丹、金利來、報喜鳥等；和平路與建設(shè)路段共76家專營專賣店，其中以服裝、鞋貿(mào)為主，共有56家。代表品牌有：播、柒牌男裝、金伯利鉆石、安踏運動、洛茲、摩力克布藝、路貝佳、達芙妮、登喜路、秸熙、斯得雅等。（3）周邊各商業(yè)街商業(yè)租金分析商業(yè)街名稱體育路和平路東段中興路繁榮街優(yōu)越路開源路錦繡街臨街鋪面平均租金（元/平米/月）175.5241.9195.779.5101.4180.3154.7（4）分析結(jié)論u 平頂山市商業(yè)網(wǎng)點分布較為集中，主要在新華區(qū)內(nèi)，以和平路、體育路、中興路、開源路、優(yōu)越路為主

38、；u 臨街門面面積多在1560，全為獨立實鋪，租賃占絕對多數(shù)，自營占很小一部分；u 經(jīng)營范圍較窄，多為服裝生意，經(jīng)營門店占到80%以上，主要集中在和平路、開源路、優(yōu)越路、體育路等主商業(yè)街道上的臨街門面和大型商場里面；u 平頂山市商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，多為服裝、日用百貨等，休閑、娛樂場所很少，集購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體的大型購物中心幾乎沒有；u 平頂山市臨街門面平均租金水平較高，以和平路東段為例，其平均租金水平為241.9元/平米/月，位居平頂山市之首，這樣的租金水平和鄭州某些商業(yè)街道的租金水平不相上下；u 就經(jīng)營品牌檔次來說，優(yōu)越路、開源路服裝品牌檔次較高，和平路主要針對青少年消費群體經(jīng)營休

39、閑服飾較多，體育路經(jīng)營檔次較低，主要針對大眾消費，其中中低檔童裝品牌約占整條街的40%；u 中興路集聚商場較多，有萬家百貨、中心商場、商業(yè)大樓、現(xiàn)代家具城、豪凱迪家居廣場、永樂生活電器等大型百貨商場、家居廣場、手機賣場和家電賣場，其中萬家百貨檔次較高，其它經(jīng)營中高檔產(chǎn)品。2、周邊商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、租金分析（1）業(yè)態(tài)分析商業(yè)業(yè)態(tài)物業(yè)名稱面積業(yè)態(tài)類型備注社區(qū)型商業(yè)凱撒購物廣場2.8萬專業(yè)市場以中低檔服飾為主，業(yè)態(tài)雜亂，商戶認同度很低昕開源市場約6000批零市場規(guī)模較小，購物環(huán)境較差，客源較少商場萬家約26000大型商場購物環(huán)境較好，樓層業(yè)種分布有序，品牌品位較高鷹城名品百貨約21020大型商場經(jīng)

40、過調(diào)整后的鷹城百貨人氣日漸旺盛，成為市中心唯一能和萬家媲美的高檔商場中心商城約9600大型商場一層有平頂山大型的中心家電城，經(jīng)營較好廣匯商場約6278大型商場客源較多，但購物環(huán)境較差九方圓商城約4536大型商場客源少，購物環(huán)境和經(jīng)營效益較差金三角約4200大型商場除了一層餐飲經(jīng)營紅火外，其它樓層客流量較少平頂山商場約2100大型商場為平頂山市老商場，樓層業(yè)種規(guī)劃較混亂商業(yè)大樓6800大型商場建立較早，屬平頂上市老商場，購物環(huán)境較差，除一樓臨街商鋪檔次較高外，內(nèi)部品牌檔次較低純步行街和平路步行街（東段）約3000步行街主要針對青少年消費群體，購物環(huán)境較好，專賣店居多，人流量大繁榮街步行街約700

41、0步行街人流量較大，南北兩段定位反差較大（2）業(yè)種分析商業(yè)業(yè)態(tài)物業(yè)名稱業(yè)種檔次社區(qū)型商業(yè)凱撒購物廣場主要經(jīng)營中低檔服裝、日用百貨中低昕開源市場以針織、文具用品、食品批發(fā)、電器、電動車為主中低商場樓層名稱1f1f夾層2f3f4f5f6f萬家彩妝珠寶館流行淑女館名媛館紳士館休閑服飾館旅游商品百貨館高鷹城名品百貨運動休閑館流行名品館都會仕女館紳士淑女館溫馨生活館高中心商城羽絨服名品百貨、黃金飾品、家用電器服飾、針織鞋帽中低廣匯商場童裝、玩具、孕嬰女裝男裝、鞋業(yè)中低九方圓商城圖書音像、手機占（20）童裝、休閑裝（占80）女裝、男裝低金三角鞋業(yè)肯德基、通訊器材移動通訊城低平頂山商場女裝鞋、男裝、女裝童裝

42、、男裝、內(nèi)衣、珠寶中低商業(yè)大樓珠寶、化妝品、飾品、家電女裝童裝、鞋、男裝羽絨服家具館中低純步行街和平路步行街（東段）休閑類服飾為主中高繁榮街步行街南段主要經(jīng)營時尚流行服飾，北段主要以批發(fā)零售為主經(jīng)營食品、百貨、土特產(chǎn)品等中低注：上表中“”表示無該樓層（3）租金分析業(yè)態(tài)社區(qū)型商業(yè)商場純步行街物業(yè)凱撒昕開源 名稱樓層萬家鷹城名品百貨中心商城廣匯商場九方圓商城金三角平頂山商場商業(yè)大樓和平路繁榮街平均租金水平（元/月）6011030401f907080608030405070241.979.51f2702402201606095180200180200180200夾層1201302f240180170

43、903040100110130150801003f2001307070806070415030406f100注：上表中“”表示無該樓層（4）結(jié)論u 平頂山市商業(yè)業(yè)態(tài)主要以商場為主，主要集中在中興路、開源路與和平路上，且檔次普遍較低，營業(yè)面積在1萬平方米的大型商場只有萬家和鷹城名品百貨兩家；u 平頂山市服裝類業(yè)種重復嚴重，市場已趨于飽和。不論是在各大商場，還是在步行街，或是社區(qū)性商業(yè)場所，服裝所占的比重都在其它業(yè)種之上。目前服裝市場表面上依然呈現(xiàn)繁榮景象，這一方面是由于平頂山市民消費觀念比較保守，同時又沒有出現(xiàn)能刺激消費者欲望的新型業(yè)種，導致其消費習慣一直停留在溫飽階段

44、，另一方面是消費者的實際購買能力還沒有達到能支撐起較高水平的消費平臺；事實上，從長遠來看，每個城市的發(fā)展不可能一直處在同一個階段，隨著近年來平頂山市民人均可支配收入的逐年提高，使其消費需求呈現(xiàn)多元化，目前市場中滿足享受和精神需求的商品銷售加快，消費熱點逐步向中高檔商品轉(zhuǎn)移，這種局面將很快會被取代；u 一個市場的業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局要根據(jù)當?shù)氐南M習慣和需求而定，單一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和無序的業(yè)態(tài)布局早已不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。比如，凱撒購物廣場雖然地理位置優(yōu)越，但其規(guī)劃、布局不合理，主要以中低檔服飾為主，業(yè)態(tài)雜亂，商戶認同度很低。除了外圍臨街商鋪能夠吸引一部分消費者以外，內(nèi)部重復外圍的業(yè)態(tài)和凌亂的布局已不能刺激

45、消費者的購買欲望；u 從鋪位面積劃分來講，面積過小不利于商戶產(chǎn)品的形象展示，就拿凱撒購物廣場為例，目前商戶對現(xiàn)有狀況不滿的主要一點是：當時開發(fā)商開發(fā)銷售時的鋪位切割沒有完全按照經(jīng)營的需要來做，使得現(xiàn)有鋪位的經(jīng)營面積多在715左右，而且每間鋪位的大小基本一樣，使得經(jīng)營戶無法突出各自的特色，同時也制約了部分經(jīng)營商戶的發(fā)展；u 從租金水平看，凱撒購物廣場由于經(jīng)營慘淡，導致平均租金不高，多數(shù)鋪位出在6080元/月，只有少數(shù)臨街鋪位租金在100元/月以上；昕開源市場由于距離開源商貿(mào)城較近，其業(yè)種并無特色，所以租金較低。和平路步行街和繁榮街步行街相比，其平均租金水平遠遠高于繁榮街步行街，這不僅僅在于和平街

46、步行街經(jīng)營品牌和檔次較高，更重要的是和平街步行街定位準確，在滿足消費者物質(zhì)享受的同時，滿足了消費者的精神享受；在大型商場中，萬家和鷹城百貨每層的平均租金均高于距離相隔不遠的其它同類商場租金水平。究其原因，萬家和鷹城百貨無論是在業(yè)態(tài)規(guī)劃、樓層布局，還是在購物環(huán)境、品牌檔次等方面，均高于其它商場，致使處于同等優(yōu)勢地段的九方圓商城和金三角等商場門庭冷落；u 從目前的商業(yè)業(yè)態(tài)來看，平頂山市休閑、娛樂和餐飲業(yè)發(fā)展較為緩慢，且分布較分散，沒有為消費者提供一站式消費服務(wù)的集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的大型購物中心。由此可見，以市場為導向，實行“差異化經(jīng)營”，填補休閑、娛樂和餐飲這一市場空白點已勢在必行。（

47、四）問卷調(diào)查分析（調(diào)查問卷總份數(shù)為150份，其中有效問卷為123份）1、受訪者性別比例2、受訪者年齡階段分析受訪者年齡階段多集中在2040歲之間。3、受訪者職業(yè)分析從上圖可以看出被訪者的職業(yè)分布較為均勻，其中私營業(yè)主占12%。4.受訪者消費習慣分析受訪者消費習慣偏重于購物、娛樂，其次是休閑、餐飲。5、受訪者比較認同的商業(yè)街分析受訪者比較認同的商業(yè)街有：和平路、中興路、開源路、體育路，占據(jù)比例都在一半以上。從比例上看體育路占的比例略低于和平路、中興路與開源路，而相對高于其它商業(yè)街。6、對受訪者最具吸引力的商業(yè)街分析受訪者認為最吸引他們的商業(yè)街是和平路、中興路、體育路。主要原因是和平路、中興路商業(yè)

48、較為集中、品牌多、服務(wù)好、檔次較高。而體育則屬于老商業(yè)街，為大眾消費。7、受訪者認為最吸引他們的購物場所受訪者將近百分之三十的人認為萬家是最吸引他們的購物場所，25%的人認為和平路步行街是最吸引他們的購物場所。而體育路只有約為6%。這說明平頂山市民習慣在檔次較高、購物環(huán)境較好的場所消費，這從側(cè)面反映了體育路的購物環(huán)境和檔次有待提高。8、受訪者對分散經(jīng)營選擇分析從圖上來看，大部分以上的人會選擇“分散經(jīng)營”，從而來降低投資風險。9、受訪者投資比例分析從圖上可知，20%左右的受訪者會把自己30-50%的資金投資在住宅和商鋪上，但投資住宅的比例多于投資商鋪；約有10%的人會把自己大部分資金投入到住宅或

49、是商鋪上，這部分投資者投資住宅屋的比例同樣略高于投資商鋪的比例。10、受訪者選擇投資區(qū)域分析從圖上看，30%以上的受訪者會選擇和平路、體育路做為他們的投資區(qū)域，其次是中興路與開源路。11、受訪者對“出售經(jīng)營權(quán)”投資模式接觸程度分析從上圖可以看出，對“出售經(jīng)營權(quán)”了解的受訪者占大多數(shù)，比例占60%，達到了半數(shù)以上。12、受訪者對“出售經(jīng)營權(quán)”的認同感分析由上圖可以看出，受訪者對“出售經(jīng)營權(quán)”的投資模式認同程度很高，這為本案商鋪的銷售帶來了一定的希望。13、受訪者對投資模式選擇的分析平頂山商業(yè)地產(chǎn)目前采用的全是“投資產(chǎn)權(quán)”的投資模式，這對投資者的影響是比較大的，所以受訪者中不選擇“投資經(jīng)營權(quán)”的比

50、例占58%。14、受訪者在投資決策中所考慮的因素分析受訪者在投資中綜合考慮地段、價格、商業(yè)氛圍等多個因素，表明其投資更加趨于理性化。15、受訪者投資商鋪所能承受總價分析由上圖中可以看出，意向客戶的購買能力不高，大多在50萬以下約占96，其中承受能力在10萬以下的約為42.2，10-20萬的約為34.1，故建議在商鋪分割時，小面積鋪位為主，更利于銷售。16、受訪者購買商鋪經(jīng)營權(quán)后所選經(jīng)營業(yè)種分析從上圖中可以看出，選擇在本項目租賃和自營的意向客戶中，以經(jīng)營服裝類和鞋類產(chǎn)品的商戶為主，約占38.2，其次是餐飲類。17、受訪者一次性購買經(jīng)營權(quán)期限分析有41.4%的受訪者選擇了35年的期限，有23.5%

51、的受訪者選擇了510年的期限，由此可以看出，經(jīng)營權(quán)一次性購買期限選在310年中為最佳。18、受訪者希望的回報率分析有近76%的受訪者選取了10%以上的回報率，但高的回報率不僅對于開發(fā)商來說存在巨大的風險，而且一旦經(jīng)營不善，將給投資者造成巨大的損失。所以建議，選擇在7%10%之間較為合適。19、受訪者對經(jīng)營方式選擇的分析絕大多數(shù)的受訪者都接受了自營或是轉(zhuǎn)租的經(jīng)營方式，只有很少一部分接受包租的形式，僅占4.06%。20、受訪者對開發(fā)商提供服務(wù)的分析受訪者認為開發(fā)商應(yīng)該為投資者提供的服務(wù)以環(huán)境的比重最大，為78.86%，其次是形象宣傳、物業(yè)管理和衛(wèi)生。21、受訪者對和平路、體育路未來商業(yè)發(fā)展前景預測分析分析：90%以上的受訪者對和平路、體育路的商業(yè)發(fā)展前景看好，其中近25%的人對它們的商業(yè)發(fā)展前景非?？春?。小結(jié)：u 平頂山半數(shù)以上的投資者對“出售經(jīng)營權(quán)”的投資模式已經(jīng)有了初步的了解，這為以后相應(yīng)的宣傳工作減輕了壓力；下一步的工作重點主