路交口地塊策劃方案

1、 江東大道與雨山東路交口地塊策劃方案 一、項目概況： 本項目地處馬鞍山市主要城市道路雨山東路與江東大道交叉口。其總占地面積13796.56m2。 二、項目swot分析： 優(yōu)勢分析： 1） 區(qū)位優(yōu)勢 地塊距離市中心的距離較近，是未來城市發(fā)展的主要方向。 2） 配套優(yōu)勢 周邊住宅小區(qū)密集，居住人口較多，但沒有形成真正的商業(yè)中心。 3） 交通優(yōu)勢 本項目交通便利、車流量及人流量較大。劣勢分析 1） 區(qū)位劣勢 地塊斜對面有一四層的集中商業(yè)，地塊500米區(qū)域內(nèi)有一沃爾瑪正在建設(shè)中。隔江東大道對面地塊具備成為潛在大型商業(yè)的可能行。 2） 交通劣勢未來高架的建設(shè)會對地塊的商業(yè)價值有很大的影響。機會分析：1）

2、 市場機會 馬鞍山?jīng)]有真正的商業(yè)步行街，周邊區(qū)域缺少檔次較高的特色商業(yè)，如特色餐飲、酒吧、服裝服飾等 2） 隱性機會（引導(dǎo)消費） 威脅分析： 1） 潛在競爭威脅 距離地塊500米內(nèi)的沃爾瑪一旦開業(yè)會對此地塊構(gòu)成潛在的威脅。斜對面的物業(yè)形態(tài)也會對本項目造成潛在的威脅。 2） 消費者的認知程度不高。如何引導(dǎo)消費，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風險的唯一途徑（可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣）。 通過上述分析，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風險，并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵。三、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃項目定位

3、根據(jù)對本地塊優(yōu)勢、劣勢的綜合分析，把此地塊著力打造成為馬鞍山首個特色風情商業(yè)街是本項目的首選定位?！笆讉€”突出超前性及唯一性，突出在創(chuàng)意及設(shè)計上的絕無僅有。致力將本項目塑造成為本區(qū)域內(nèi)乃至整個馬鞍山集社區(qū)百貨、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風情商業(yè)街?！疤厣L情”指的是把本項目打造成一個供消費者購物、休閑、娛樂為一體的的具有異域風情（蘇格蘭等）的文化商業(yè)街，凸顯項目的文化底蘊和氣息。業(yè)態(tài)規(guī)劃1、主體大商業(yè)部分一、二層以引進一家知名的百貨公司為主要的切入點（如臺灣的大潤發(fā)等）。三、四層可以引入ktv、電玩城以及健身等業(yè)態(tài)。2、其他一層商業(yè)區(qū)域，根據(jù)項目的周邊情況以及項目自身的特點，可以考

4、慮酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗、體育用品等業(yè)態(tài)組合，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點綴。3、二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網(wǎng)絡(luò)客戶，足浴和寵物店的客戶消費目標很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。四、項目招商推廣思路 1、 應(yīng)先確定主力店，采取以主力店帶動非主力點招商的特點。2、 一定采取先招商后設(shè)計或者招商與設(shè)計同步進行的策略。3、 在項目設(shè)計開始之前一定要找專業(yè)的策劃公司對項目進行合理規(guī)劃業(yè)態(tài)組合和市場定位。4、 制定適合本項目特點的招商策略和市場推廣策略，并通過掌握招商知識和市場推廣知識的專業(yè)人士將項目介紹、推介給潛在租戶，是項目成功的關(guān)鍵。五、項目建議 1、產(chǎn)品建議 建議去參觀上海的大寧商業(yè)廣場，對其空間布局、景觀設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計及招商策略進行借鑒。 2、建筑外觀建議 本項目一定要著力營造一種商業(yè)氣氛，要有一種獨特的異域文化特色。外立面要新穎、獨特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì)。六、 行銷推廣策略：1、 通過關(guān)系營銷及市場營銷分階段進行推廣。關(guān)系營銷主要通過新聞等方式將項目整體形象傳播出去，吸引目標客戶通過各種渠道前來洽談，培養(yǎng)市場饑渴感，以利于銷售的主動性，而市場營銷則是以單個鋪面銷售為主。2、 先關(guān)系營銷，后市場營銷。關(guān)系營銷主要是針對于大宗的購買客戶，而市場營銷則