關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)的探討

1、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)的探討為了提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率，國(guó)內(nèi)一些標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)均頒布地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)，總結(jié)推廣本公司多年以來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最佳實(shí)踐，并將根據(jù)今后開(kāi)發(fā)過(guò)程中的新的最佳實(shí)踐和集團(tuán)的戰(zhàn)略導(dǎo)向，逐步修訂基準(zhǔn)要求。1 地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)的內(nèi)容包括地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)、設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)、總包招標(biāo)周期基準(zhǔn)、典型物業(yè)施工周期基準(zhǔn)四部分，均包含具體指標(biāo)及其應(yīng)用解釋和示意圖兩塊內(nèi)容。2 地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)的意義公司的總體效率即roe水平，由投融資效率和地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率所決定， 地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率的提升，一方面構(gòu)成融資效率的基礎(chǔ)，支持滾動(dòng)投資效率達(dá)成；另一方面更是公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、資金利潤(rùn)回報(bào)的

2、實(shí)際保證，其本質(zhì)是追求合理利潤(rùn)率之下的irr最大化。地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期對(duì)開(kāi)發(fā)效率起著決定性的作用。根據(jù)公司典型的中型項(xiàng)目初步測(cè)算，在地價(jià)占銷售收入30-45%時(shí)，銷售回款提前一個(gè)月，項(xiàng)目的irr水平將提高0.7%1%左右。因此，從資金的使用效率出發(fā)，區(qū)域性的開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)也將構(gòu)成公司投資布局的一項(xiàng)重要依據(jù)。3 地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率基準(zhǔn)應(yīng)用準(zhǔn)則3.1.公司地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)是由各區(qū)域和各項(xiàng)目地產(chǎn)公司根據(jù)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的狀況和自身能力而決定的效率基準(zhǔn)，由公司項(xiàng)目管理和投資發(fā)展部基于同行業(yè)同區(qū)域?qū)Ρ妊芯?，?duì)各區(qū)域公司進(jìn)行支持和指導(dǎo)，每年整合并頒布一次。3.2.公司頒布的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)將是可研階段公司

3、對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目總體計(jì)劃要求的基礎(chǔ)，新增投資項(xiàng)目的總體計(jì)劃均需滿足周期基準(zhǔn)，新項(xiàng)目可研的irr測(cè)算也必須基于該周期基準(zhǔn)，項(xiàng)目公司已有地產(chǎn)項(xiàng)目總體計(jì)劃安排均不得低于周期基準(zhǔn)。3.3.公司地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)，設(shè)計(jì)周期納入年度考核，其他周期基準(zhǔn)作為總部備案，暫不考核，納入項(xiàng)目公司管理能力評(píng)價(jià)體系中。3.4.地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)每年調(diào)整一次，各區(qū)域和各項(xiàng)目公司應(yīng)在對(duì)自身能力及本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)發(fā)周期研究的基礎(chǔ)上，在每年11月底前完成調(diào)整，并報(bào)總部項(xiàng)目管理部備案，由總部重新頒布。開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)的調(diào)整應(yīng)做到隨著總部和區(qū)域公司的能力增強(qiáng)，并在總部流程優(yōu)化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購(gòu)等工作推動(dòng)下，力爭(zhēng)做到年年有進(jìn)步。3.

4、5.地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)執(zhí)行辦法由總部項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)解釋。4 地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)4.1 地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)基準(zhǔn)周期 n 地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)關(guān)鍵線路示意圖地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)值及其應(yīng)用解釋序號(hào)物業(yè)類型一定品質(zhì)下的地產(chǎn)項(xiàng)目高效開(kāi)發(fā)深圳上海北京武漢最早開(kāi)盤竣工備案最早開(kāi)盤竣工備案最早開(kāi)盤竣工備案最早開(kāi)盤竣工備案1別墅、th4層+1層地下室265天475天265天435天2多層6層+1層地下室265天465天290天510天285天465天295天515天3小高層11層+1層地下室305天520天335天615天295天535天320天560天4高層24層+1層地下室340天620天375天730天

5、330天635天5高層33層（含2層裙房）+轉(zhuǎn)換層+1層地下室410天755天435天845天400天790天應(yīng)用解釋：(1) 地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基準(zhǔn)周期計(jì)算起始時(shí)點(diǎn)：投資決策評(píng)審會(huì)議通過(guò)時(shí)點(diǎn)。項(xiàng)目公司應(yīng)提交總部相關(guān)部門的文件成果要求詳見(jiàn)賽普流程中各專業(yè)成果標(biāo)準(zhǔn)。(2) 深圳、上海、武漢開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)的確定考慮了“取得預(yù)售許可證應(yīng)具備的條件（多層封頂，小高層、高層主體形象進(jìn)度2/3）”，樣板房裝修及銷售示范區(qū)環(huán)境施工應(yīng)滿足這一節(jié)點(diǎn)要求。(3) 北京預(yù)售條件是取得四證并由銀行出具工程投資達(dá)到總投資的25%，方能取得預(yù)售許可證并開(kāi)盤，對(duì)工程形象沒(méi)有嚴(yán)格要求；按工程投資進(jìn)度，我們假設(shè)投資完成25時(shí)，多層、別墅封

6、頂，小高層、高層主體完成50；(4) 其他城市對(duì)“取得預(yù)售許可證應(yīng)具備的條件”有所不同時(shí)，應(yīng)按當(dāng)?shù)卣笾匦掠?jì)算最早開(kāi)盤時(shí)間。如：天津預(yù)售條件是取得,施工形象完成正負(fù)零。因此其開(kāi)盤時(shí)間相應(yīng)確定，但需保證開(kāi)發(fā)進(jìn)度滿足基準(zhǔn)。(5) 本周期為一般類項(xiàng)目，如為大盤類、其他類項(xiàng)目做相應(yīng)調(diào)整。各類型住宅項(xiàng)目按如下劃分： “大盤”項(xiàng)目：占地2000畝以上，有城市道路穿過(guò)，有居住區(qū)級(jí)公建配套； “一般”項(xiàng)目：占地約1000畝以下的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目； 其他類項(xiàng)目：占地約1000-2000畝之間的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；4.2 地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)n 地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)值簡(jiǎn)圖n 一般類住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)值及其應(yīng)用解釋在確

7、保設(shè)計(jì)品質(zhì)的前提下控制設(shè)計(jì)周期序號(hào)設(shè)計(jì)階段起始點(diǎn)結(jié)束點(diǎn)基準(zhǔn)值（天）備注概念規(guī)劃概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目初判投資決策評(píng)審會(huì)不限周期內(nèi)時(shí)間除春節(jié)假期之外，均指自然天2實(shí)施方案方案設(shè)計(jì)投資決策評(píng)審會(huì)報(bào)批方案圖完成60擴(kuò)初設(shè)計(jì)報(bào)批方案圖完成實(shí)施方案最終成果完成303施工圖實(shí)施方案成果完成主體報(bào)建施工圖成果完成50總計(jì)投資決策評(píng)審會(huì)議通過(guò)主體報(bào)建施工圖成果完成140注：實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn)及施工圖成果標(biāo)準(zhǔn)，將由集團(tuán)編制并頒布。應(yīng)用解釋：(1) 基準(zhǔn)值周期包含了項(xiàng)目策劃周期（策劃與設(shè)計(jì)互動(dòng)式并行開(kāi)展，策劃周期溶于設(shè)計(jì)周期中），不包含景觀設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)的周期。(2) 原則上控制總設(shè)計(jì)周期，各子周期可根據(jù)項(xiàng)目情況自行調(diào)整或省

8、略。(3) 上一設(shè)計(jì)階段成果報(bào)批報(bào)建時(shí)，下一階段設(shè)計(jì)工作即展開(kāi)。要控制報(bào)批報(bào)建的風(fēng)險(xiǎn)，盡量避免因政府提出修改意見(jiàn)導(dǎo)致的設(shè)計(jì)返工。(4) 市場(chǎng)定位和目標(biāo)成本的輸入要盡早、準(zhǔn)確，避免大的變更，與可研階段結(jié)論保持一定的連續(xù)性。(5) 由于特殊原因造成的設(shè)計(jì)周期延長(zhǎng)，由項(xiàng)目公司高管審定并報(bào)總部備案；4.3 總包招標(biāo)周期基準(zhǔn)n 地產(chǎn)項(xiàng)目總包招標(biāo)周期基準(zhǔn)值簡(jiǎn)圖工程量清單編制總包招標(biāo)20天20天40天n 地產(chǎn)項(xiàng)目總包招標(biāo)周期基準(zhǔn)值及其應(yīng)用解釋滿足成本控制、合同管理與工程管理需求的前提下控制總包招標(biāo)周期序號(hào)關(guān)鍵線路基準(zhǔn)值（天）備注1起始條件：施工圖報(bào)建圖完成2工程量清單編制20施工圖報(bào)建同期進(jìn)行3確定總包單位

9、20總周期40應(yīng)用解釋：(1) 所有項(xiàng)目均采用“工程量清單招標(biāo)”，與總包單位簽訂“總價(jià)包干合同”；(2) 特殊情況下，如采用清單議標(biāo)周期縮短10天；(3) 1萬(wàn)平米以內(nèi)的銷售示范區(qū)可實(shí)行費(fèi)率招標(biāo)（總部審批），此時(shí)將不占用關(guān)鍵線路時(shí)間。4.4 典型物業(yè)施工周期基準(zhǔn)n 地產(chǎn)項(xiàng)目典型物業(yè)施工周期基準(zhǔn)值及其應(yīng)用解釋合理的成本、工程質(zhì)量達(dá)行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀水平前提下控制施工周期序號(hào)物業(yè)類型建議標(biāo)段面積起始條件基準(zhǔn)值備注地區(qū)竣工備案1別墅、th4層+1層地下室2.5萬(wàn)平米樁基施工完成確定總包單位深圳上海295北京255武漢2多層6層+1層地下室2.5萬(wàn)平米樁基施工完成確定總包單位深圳285上海330北京285武漢3353小高層11層+1層地下室5萬(wàn)平米及以上樁基驗(yàn)收完成確定總包單位深圳340上海435北京355武漢3804高層24層+1層地下室5萬(wàn)平米及以上樁基驗(yàn)收完成確定總包單位深圳440上海550北京455武漢5高層33層（含2層裙房）+轉(zhuǎn)換層+1層地下室5萬(wàn)平米及以上樁基驗(yàn)收完成確定總包單位深圳575上海665北京610武漢應(yīng)用解釋：(1) 基準(zhǔn)值為標(biāo)桿企業(yè)金地公司典型物業(yè)在合理的標(biāo)段劃分下的基準(zhǔn)施工周期；國(guó)信地產(chǎn)目前的管控能力較其弱很多，