關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期基準的探討

1、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期基準的探討為了提高項目開發(fā)效率，國內(nèi)一些標桿房地產(chǎn)企業(yè)均頒布地產(chǎn)項目開發(fā)周期基準，總結(jié)推廣本公司多年以來項目開發(fā)的最佳實踐，并將根據(jù)今后開發(fā)過程中的新的最佳實踐和集團的戰(zhàn)略導向，逐步修訂基準要求。1 地產(chǎn)項目開發(fā)周期基準的內(nèi)容包括地產(chǎn)項目總體開發(fā)周期基準、設(shè)計周期基準、總包招標周期基準、典型物業(yè)施工周期基準四部分，均包含具體指標及其應用解釋和示意圖兩塊內(nèi)容。2 地產(chǎn)項目開發(fā)周期基準的意義公司的總體效率即roe水平，由投融資效率和地產(chǎn)項目開發(fā)效率所決定， 地產(chǎn)項目開發(fā)效率的提升，一方面構(gòu)成融資效率的基礎(chǔ)，支持滾動投資效率達成；另一方面更是公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、資金利潤回報的

2、實際保證，其本質(zhì)是追求合理利潤率之下的irr最大化。地產(chǎn)項目開發(fā)周期對開發(fā)效率起著決定性的作用。根據(jù)公司典型的中型項目初步測算，在地價占銷售收入30-45%時，銷售回款提前一個月，項目的irr水平將提高0.7%1%左右。因此，從資金的使用效率出發(fā)，區(qū)域性的開發(fā)周期基準也將構(gòu)成公司投資布局的一項重要依據(jù)。3 地產(chǎn)項目開發(fā)效率基準應用準則3.1.公司地產(chǎn)項目開發(fā)周期基準是由各區(qū)域和各項目地產(chǎn)公司根據(jù)區(qū)域內(nèi)競爭企業(yè)的狀況和自身能力而決定的效率基準，由公司項目管理和投資發(fā)展部基于同行業(yè)同區(qū)域?qū)Ρ妊芯?，對各區(qū)域公司進行支持和指導，每年整合并頒布一次。3.2.公司頒布的地產(chǎn)項目開發(fā)周期基準將是可研階段公司

3、對地產(chǎn)項目總體計劃要求的基礎(chǔ)，新增投資項目的總體計劃均需滿足周期基準，新項目可研的irr測算也必須基于該周期基準，項目公司已有地產(chǎn)項目總體計劃安排均不得低于周期基準。3.3.公司地產(chǎn)項目開發(fā)周期基準，設(shè)計周期納入年度考核，其他周期基準作為總部備案，暫不考核，納入項目公司管理能力評價體系中。3.4.地產(chǎn)項目開發(fā)周期基準每年調(diào)整一次，各區(qū)域和各項目公司應在對自身能力及本區(qū)域內(nèi)競爭對手開發(fā)周期研究的基礎(chǔ)上，在每年11月底前完成調(diào)整，并報總部項目管理部備案，由總部重新頒布。開發(fā)周期基準的調(diào)整應做到隨著總部和區(qū)域公司的能力增強，并在總部流程優(yōu)化、產(chǎn)品標準化、戰(zhàn)略采購等工作推動下，力爭做到年年有進步。3.

4、5.地產(chǎn)項目開發(fā)周期基準執(zhí)行辦法由總部項目管理部負責解釋。4 地產(chǎn)項目開發(fā)周期基準4.1 地產(chǎn)項目總體開發(fā)基準周期 n 地產(chǎn)項目總體開發(fā)關(guān)鍵線路示意圖地產(chǎn)項目總體開發(fā)周期基準值及其應用解釋序號物業(yè)類型一定品質(zhì)下的地產(chǎn)項目高效開發(fā)深圳上海北京武漢最早開盤竣工備案最早開盤竣工備案最早開盤竣工備案最早開盤竣工備案1別墅、th4層+1層地下室265天475天265天435天2多層6層+1層地下室265天465天290天510天285天465天295天515天3小高層11層+1層地下室305天520天335天615天295天535天320天560天4高層24層+1層地下室340天620天375天730天

5、330天635天5高層33層（含2層裙房）+轉(zhuǎn)換層+1層地下室410天755天435天845天400天790天應用解釋：(1) 地產(chǎn)項目開發(fā)基準周期計算起始時點：投資決策評審會議通過時點。項目公司應提交總部相關(guān)部門的文件成果要求詳見賽普流程中各專業(yè)成果標準。(2) 深圳、上海、武漢開盤節(jié)點的確定考慮了“取得預售許可證應具備的條件（多層封頂，小高層、高層主體形象進度2/3）”，樣板房裝修及銷售示范區(qū)環(huán)境施工應滿足這一節(jié)點要求。(3) 北京預售條件是取得四證并由銀行出具工程投資達到總投資的25%，方能取得預售許可證并開盤，對工程形象沒有嚴格要求；按工程投資進度，我們假設(shè)投資完成25時，多層、別墅封

6、頂，小高層、高層主體完成50；(4) 其他城市對“取得預售許可證應具備的條件”有所不同時，應按當?shù)卣笾匦掠嬎阕钤玳_盤時間。如：天津預售條件是取得,施工形象完成正負零。因此其開盤時間相應確定，但需保證開發(fā)進度滿足基準。(5) 本周期為一般類項目，如為大盤類、其他類項目做相應調(diào)整。各類型住宅項目按如下劃分： “大盤”項目：占地2000畝以上，有城市道路穿過，有居住區(qū)級公建配套； “一般”項目：占地約1000畝以下的住宅開發(fā)項目； 其他類項目：占地約1000-2000畝之間的住宅開發(fā)項目；4.2 地產(chǎn)項目設(shè)計周期基準n 地產(chǎn)項目設(shè)計周期基準值簡圖n 一般類住宅項目設(shè)計周期基準值及其應用解釋在確

7、保設(shè)計品質(zhì)的前提下控制設(shè)計周期序號設(shè)計階段起始點結(jié)束點基準值（天）備注概念規(guī)劃概念設(shè)計項目初判投資決策評審會不限周期內(nèi)時間除春節(jié)假期之外，均指自然天2實施方案方案設(shè)計投資決策評審會報批方案圖完成60擴初設(shè)計報批方案圖完成實施方案最終成果完成303施工圖實施方案成果完成主體報建施工圖成果完成50總計投資決策評審會議通過主體報建施工圖成果完成140注：實施方案成果標準及施工圖成果標準，將由集團編制并頒布。應用解釋：(1) 基準值周期包含了項目策劃周期（策劃與設(shè)計互動式并行開展，策劃周期溶于設(shè)計周期中），不包含景觀設(shè)計和裝修設(shè)計的周期。(2) 原則上控制總設(shè)計周期，各子周期可根據(jù)項目情況自行調(diào)整或省

8、略。(3) 上一設(shè)計階段成果報批報建時，下一階段設(shè)計工作即展開。要控制報批報建的風險，盡量避免因政府提出修改意見導致的設(shè)計返工。(4) 市場定位和目標成本的輸入要盡早、準確，避免大的變更，與可研階段結(jié)論保持一定的連續(xù)性。(5) 由于特殊原因造成的設(shè)計周期延長，由項目公司高管審定并報總部備案；4.3 總包招標周期基準n 地產(chǎn)項目總包招標周期基準值簡圖工程量清單編制總包招標20天20天40天n 地產(chǎn)項目總包招標周期基準值及其應用解釋滿足成本控制、合同管理與工程管理需求的前提下控制總包招標周期序號關(guān)鍵線路基準值（天）備注1起始條件：施工圖報建圖完成2工程量清單編制20施工圖報建同期進行3確定總包單位

9、20總周期40應用解釋：(1) 所有項目均采用“工程量清單招標”，與總包單位簽訂“總價包干合同”；(2) 特殊情況下，如采用清單議標周期縮短10天；(3) 1萬平米以內(nèi)的銷售示范區(qū)可實行費率招標（總部審批），此時將不占用關(guān)鍵線路時間。4.4 典型物業(yè)施工周期基準n 地產(chǎn)項目典型物業(yè)施工周期基準值及其應用解釋合理的成本、工程質(zhì)量達行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀水平前提下控制施工周期序號物業(yè)類型建議標段面積起始條件基準值備注地區(qū)竣工備案1別墅、th4層+1層地下室2.5萬平米樁基施工完成確定總包單位深圳上海295北京255武漢2多層6層+1層地下室2.5萬平米樁基施工完成確定總包單位深圳285上海330北京285武漢3353小高層11層+1層地下室5萬平米及以上樁基驗收完成確定總包單位深圳340上海435北京355武漢3804高層24層+1層地下室5萬平米及以上樁基驗收完成確定總包單位深圳440上海550北京455武漢5高層33層（含2層裙房）+轉(zhuǎn)換層+1層地下室5萬平米及以上樁基驗收完成確定總包單位深圳575上海665北京610武漢應用解釋：(1) 基準值為標桿企業(yè)金地公司典型物業(yè)在合理的標段劃分下的基準施工周期；國信地產(chǎn)目前的管控能力較其弱很多，