[房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫與答案解析]房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)(七)

1、房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)(七)房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)(七)房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)(七)一、多項(xiàng)選擇題問題:1. 預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)有 。A.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和報(bào)酬率不發(fā)生變化B.物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，實(shí)際收益現(xiàn)金流與預(yù)期收益現(xiàn)金流一樣，報(bào)酬率不發(fā)生變化C.收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，報(bào)酬率升高了D.收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，報(bào)酬率降低了E.收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，報(bào)酬率不升不降 A B C D E答案:ABC在收益法計(jì)

2、算公式及原理中，分子為凈收益，凈收益等于有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，分母為報(bào)酬率，得數(shù)為房地產(chǎn)價(jià)值。在收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，報(bào)酬率降低時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值升高了，資本價(jià)值增值，何來風(fēng)險(xiǎn)?同理，在收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，報(bào)酬率不升不降時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值不變，資本價(jià)值保值，也沒有風(fēng)險(xiǎn)(此種情況是理想狀態(tài)下的)。問題:2. 按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為 。A.機(jī)會(huì)型B.收益型C.保本型D.收益加增值型E.博弈型 A B C D E答案:ABD問題:3. 從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型可分為 。A.居住物業(yè)B.在建工程C.工業(yè)物業(yè)D.建成后的物業(yè)E.商用物業(yè) A B C D

3、E答案:BD問題:4. 房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì) 都具有吸引力。A.置業(yè)投資者B.開發(fā)商C.承包商D.租客E.專業(yè)人士 A B C D E答案:ABD問題:5. 按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為 。A.機(jī)會(huì)型B.收益型C.大中取大型D.收益加增值型E.小中取大型 A B C D E答案:ABD問題:6. 房地產(chǎn)具有以下特性 。A.壽命周期長(zhǎng)B.不可移動(dòng)性C.異質(zhì)性D.弱流動(dòng)性E.適應(yīng)性 A B C D E答案:ABCD問題:7. 在不確定性情況下，估計(jì)未來投資收益，可選用的決策方法有 。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小

4、最大后悔值法 A B C D E答案:ACE問題:8. 房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是 。A.賺取開發(fā)利潤(rùn)B.滿足自身生活居住的需要C.將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者以獲取出租收入D.滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要E.參與房地產(chǎn)間接投資 A B C D E答案:BCD問題:9. 投資可按以下 角度分類。A.短期投資和長(zhǎng)期投資B.實(shí)物投資和金融投資C.商品房投資和土地開發(fā)投資D.直接投資和間接投資E.固定資產(chǎn)投資與流動(dòng)資產(chǎn)投資 A B C D E答案:ABD商品房投資和土地開發(fā)投資屬于房地產(chǎn)投資的范疇，固定資產(chǎn)投資與流動(dòng)資產(chǎn)投資屬于實(shí)物投資或生產(chǎn)性投資的范疇。問題:10. 房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為

5、短期投資和長(zhǎng)期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照 分類。A.經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E.投資偏好 A B C D E答案:ACD問題:11. 提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有 。A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降B.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升C.加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)D.抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求E.增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 A B C D E答案:ACD問題:12. 投資的作用( )。A.投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力B.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)C.投資可以促進(jìn)人民生活水平提高D.投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往E.投資可以抑制通貨膨脹 A B C D E答案:AB

6、CD問題:13. 房地產(chǎn)投資較一般投資，具有 優(yōu)點(diǎn)。A.相對(duì)較高的收益B.投資回收期長(zhǎng)C.提高投資者的資信等級(jí)D.良好的流動(dòng)陛E.投資數(shù)額巨大 A B C D E答案:AC問題:14. 受制于房地產(chǎn)的 等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性。A.不可移動(dòng)性B.異質(zhì)性C.同質(zhì)性D.流動(dòng)性E.弱流動(dòng)性 A B C D E答案:ABE問題:15. 按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為 幾種類型。A.收益型B.收益貶值型C.收益加增值型D.機(jī)會(huì)型E.保本型 A B C D E答案:ACD問題:16. 按資產(chǎn)投資的類型劃分，REITs可分為 形式。A.權(quán)益型B.債務(wù)型C.混合

7、型D.綜合型E.抵押型 A B C D E答案:ACE問題:17. 房地產(chǎn)間接投資包括 。A.投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票B.在建工程C.投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券D.投資房地產(chǎn)投資信托基金E.購買住房抵押支持證券 A B C D E答案:ACDE問題:18. 下列風(fēng)險(xiǎn)屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有 。A.持有期風(fēng)險(xiǎn)B.或然損失風(fēng)險(xiǎn)C.政策風(fēng)險(xiǎn)D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)E.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) A B C D E答案:BCD問題:19. 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在 。A.投入資金的安全性B.期望收益的可靠性C.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性D.宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性E.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 A B C D E答案:ABCE二、判斷題問題:1

8、. 房地產(chǎn)壽命周期長(zhǎng)，決定了房地產(chǎn)適合作為一種長(zhǎng)期投資。答案:A問題:2. 如果說某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下，常用定量的方法估計(jì)未來投資收益。答案:B如果說某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下，常用定性的方法估計(jì)未來投資收益。問題:3. 金融投資與實(shí)物投資的主要區(qū)別在于：前者以最終獲得金融資產(chǎn)為目的，后者通過投資直接實(shí)現(xiàn)社會(huì)積累。答案:A問題:4. 一般來說，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，但收益率也較高。答案:B問題:5. 所謂資金的機(jī)會(huì)成本，是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最安全和最高的投資機(jī)會(huì)的收益。答案:

9、A問題:6. 投資組合理論告訴我們，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，可以獲得高額的投資收益。答案:B通過投資組合可以使一個(gè)投資項(xiàng)目在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下的風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下收益最大，而不僅僅是獲得高額的投資收益。問題:7. 城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，這是由于房地產(chǎn)投資存在效益外溢和轉(zhuǎn)移的特性。答案:A問題:8. 風(fēng)險(xiǎn)是指某項(xiàng)活動(dòng)導(dǎo)致?lián)p失的可能性。答案:B從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未來獲得預(yù)期收益可能性的大小。問題:9. 為防范或然損失風(fēng)險(xiǎn)，可對(duì)房地產(chǎn)投資對(duì)象投保，投保項(xiàng)目越多則越保險(xiǎn)，從而保證房地產(chǎn)投資者收益

10、達(dá)到最大化。答案:B對(duì)房地產(chǎn)投資對(duì)象投保，投保項(xiàng)目越多越保險(xiǎn)，但投保是需要支付費(fèi)用的，如果保險(xiǎn)費(fèi)用占的比例過大，則投資者差不多是在替保險(xiǎn)公司投資了。問題:10. 房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為。答案:B房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。問題:11. 投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。答案:A問題:12. 我國(guó)房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)包含房地產(chǎn)開

11、發(fā)投資和房地產(chǎn)購買投資。答案:B由于房地產(chǎn)購買投資主要針對(duì)現(xiàn)有的土地和房地產(chǎn)資產(chǎn)，而這些土地和房地產(chǎn)資產(chǎn)在開發(fā)過程中曾經(jīng)納入到了房地產(chǎn)開發(fā)投資的范圍，所以我國(guó)房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)僅包含房地產(chǎn)開發(fā)投資，對(duì)未進(jìn)行開發(fā)工程、只進(jìn)行單純的土地或房地產(chǎn)資產(chǎn)交易活動(dòng)，不作為房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)。問題:13. 利率調(diào)高不僅會(huì)降低房地產(chǎn)投資者的投資欲望，而且會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。答案:A問題:14. 在房地產(chǎn)投資中，追求利益最大化是每一位投資者的共同目的，因此，收益最大是評(píng)判、選擇投資方案唯一的標(biāo)準(zhǔn)。答案:B在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其他因素影響投資決策。風(fēng)險(xiǎn)就是

12、影響房地產(chǎn)投資決策的一個(gè)重要因素。問題:15. 由于房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)生活的必需品，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。答案:B問題:16. 房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量供給。答案:A問題:17. 由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)投資具有保值性。答案:B問題:18. 稅法中規(guī)定的房地產(chǎn)的折舊年限，就是我們所說的房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命。答案:B稅法中規(guī)定的有關(guān)房地產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策來確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命相同。問題:19. 住房抵押支持證券是為大眾投資房地產(chǎn)提供的一種重要的房地產(chǎn)直接投資工具。答案:B問題:20. 投資者在房地產(chǎn)上所擁有的權(quán)益通常在50

13、年以上。答案:B問題:21. 購買住房抵押支持證券，是指銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司(REITs)，由該公司將其匯集重組，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。答案:B住房抵押支持證券是為大眾投資房地產(chǎn)提供的一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。問題:22. 投資房地產(chǎn)企業(yè)債券或股票的投資者是房地產(chǎn)間接投資者。答案:A問題:23. 由于房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，房地產(chǎn)投資價(jià)值難以判斷，因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。答案:A問題:24. 有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是非預(yù)期通貨膨脹的影響。答案:B房地產(chǎn)投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。問題:25. 一般來