武漢高端市場報告(doc 38

1、大家顧問2009年武漢高端市場報告導(dǎo)讀：一、高端住宅的界定與基本面 1、界定：報告中所指高端對象，為武漢市2009年12月銷售均價過8500元/、全年實收均價達(dá)7000元/以上的項目（別墅類項目除外）。 2、供應(yīng)量：高端住宅市場09年供應(yīng)達(dá)246萬。 3、成交量：高端住宅市場09年整體銷售177萬，去化72%。其中，top10項目成交量均在600套以上。 4、銷售價格：高端住宅市場整體均價8462元/，約為全市平均水平的1.55倍。均價排行top7項目均價均突破萬元。二、高端市場六大特征 1、環(huán)線分布：高端項目扎堆內(nèi)環(huán)核心； 2、板塊價值：濱江板塊高端項目布點最為密集； 3、資源特征：“江湖資

2、源型”“地段中心型”“環(huán)境生態(tài)型”三大類別齊發(fā)展； 4、戶型結(jié)構(gòu)特征：舒適尺度或尊貴空間； 5、營銷推廣：營銷前置握緊黃金時刻，軸心營銷迅速鋪開于市場 6、客戶特征：“8+1”城市圈客戶為武漢高端市場主力購買群體，漢口對于市外客戶的吸引力度高于武昌及漢陽。三、高端市場產(chǎn)品附加值：高端住宅5大產(chǎn)品發(fā)展趨勢 1、高贈送。通過裝修及面積贈送，實現(xiàn)房型的變換，增加實際使用面積。 2、精裝修，豪體驗。品牌、特色裝修給客戶實際體驗，推進(jìn)銷售。 3、“在高處”，超高層的精神內(nèi)涵?！皶?dāng)凌絕頂，一覽眾山小”。以高度樹立地標(biāo)性形象，以關(guān)注城市形象、身份象征等精神意識創(chuàng)造與激發(fā)需求。 4、科技運用。通過科技凸顯項

3、目特色，改變生活方式，提升項目品質(zhì)。 5、服務(wù)品質(zhì)。通過優(yōu)質(zhì)、特色物業(yè)服務(wù)來提升項目附加值。正文： 追溯武漢高端市場沿革，它在水岸星城、華潤置地鳳凰城、東湖天下等一批規(guī)模性高端大盤帶領(lǐng)下，從2005年的開端元年走來，走過了“全民投資”的2007年，經(jīng)歷了2008年的調(diào)整期頭。5年來，高端市場經(jīng)歷了市場洗禮，開始呈現(xiàn)多元化發(fā)展。本部分通過對2009年度高端市場的供應(yīng)量、成交數(shù)據(jù)、客戶、典型項目等方面進(jìn)行梳理，盤點2009年武漢高端市場。一、高端住宅的界定與基本面1、界定 本報告中所指高端對象，為武漢市2009年年終銷售均價過8500元/平米、全年實收均價達(dá)7000元/以上的項目（別墅類項目除外）

4、。2、供應(yīng)量：高端住宅市場09年供應(yīng)達(dá)246萬 2009年，武漢高端市場住宅項目（年末單價8500元/以上）共36個，總體供應(yīng)約2.2萬套房源，整體供應(yīng)面積約246萬方，占全市供應(yīng)面積的10%。其中，漢口供應(yīng)116.33萬方，武昌供應(yīng)96.72萬方，漢陽供應(yīng)32.7萬方。2009年，火爆樓市再度點燃開發(fā)商拿地?zé)崆?，本土、外來大型房企競相拿地，隨著在漢大型房企的持續(xù)活躍以及華僑城、萬達(dá)等“新面孔”的加入，武漢2010年高端市場也將會展現(xiàn)其嶄新的一面。3、成交量：高端住宅市場09年整體銷售177萬方，去化72%。 2009年，武漢高端市場累計銷售1.62萬套，約合面積177萬方，去化推出房源總量的

5、72%。成交面積占全市市場份額的16%。高端住宅累計成交金額達(dá)149.43億元，占全市成交金額的24%。隨著2009年樓市的再度火爆及企業(yè)的持續(xù)活躍，武漢高端市場09年取得了不菲的銷售業(yè)績。而隨著宏觀政策的轉(zhuǎn)向，2010年樓市的走向變得相對微妙，高端市場在2010年的表現(xiàn)如何，值得關(guān)注。 從高端住宅市場項目成交排行看，top10項目成交量均在600套以上，其中，前三甲的成交均超過1000套，且均集中在武昌核心區(qū)板塊。融僑華府全年成交1462套，位居首位，其次為水岸星城，全年成交1297套，金地國際花園居第三，全年成交1094套；華潤置地中央公園、世茂錦繡長江成交均超過900套；萬科金色家園全年

6、成交量接近900套；萬科高爾夫、航天雙城、復(fù)地東湖國際、鑫城國際四個項目的成交量均在600套以上。4、銷售價格：高端住宅市場整體均價為8462元/平米，約為全市平均水平的1.55倍。 高端市場2009年整體成交均價為8462元/，與全市5461元/的均價水平相比，高出約3000元，約為全市平均水平的1.55倍。 根據(jù)高端住宅市場項目均價排行看，前7強(qiáng)的成交均價均突破萬元，2009年新入市項目有4個躋身top10。武漢天地全年成交均價為14586元/平米，高居全市榜首；晉合世家緊隨其后，成交均價為12969元/平米；萬科新入市項目金域華府、萬科圓方分別居第三、第四位，成交均價分別為11866元/

7、平米、11020元/平米；金都漢宮、寶利金國際公館、融科天城三個項目的均價也均在1萬元以上；萬科金色家園、創(chuàng)世紀(jì)廣場、大智嘉園三個項目全年成交均價超過9500元/平米。二、高端市場六大特征 1、環(huán)線分布：高端項目扎堆內(nèi)環(huán)核心 從環(huán)線分布看，高端住宅項目基本均集中在二環(huán)線以內(nèi)的漢口及武昌中心區(qū)，2009年統(tǒng)計的36個高端項目中，內(nèi)環(huán)集中有21個，占58%；二環(huán)集中有14個，占39%，二環(huán)以內(nèi)項目占據(jù)整個高端市場的97%。僅有1個項目分布在二環(huán)線以外。內(nèi)環(huán)核心作為城市中心，交通發(fā)達(dá)，配套齊全，生活氛圍濃厚，并依托天然的江景或湖景資源，板塊優(yōu)勢突出。內(nèi)環(huán)核心積聚著城市所有力量，有著強(qiáng)大的吸附力。高端

8、項目環(huán)線分布表：2、板塊價值： 濱江板塊高端項目布點最密集 從區(qū)域板塊分布看，高端住宅項目主要分布在漢口的濱江板塊、武昌的徐東板塊、積玉橋板塊，這些區(qū)域附近有豐富的自然水體。三個區(qū)域的年度供應(yīng)規(guī)模分別為：漢口濱江片10個/47萬，武昌徐東板塊4個/40.52萬，武昌積玉橋3個/39.24萬。目前，高端項目有向漢陽發(fā)展的趨勢，例如華潤中央公園及世茂錦繡長江的率先入駐，目前漢陽高端住宅項目約有3個。另外，福星惠譽(yù)也在漢陽鸚鵡大道拍下一宗地塊，可建規(guī)模約33萬方，樓面地價3712元/平米，近年也將會加入漢陽高端市場的行列。金地四新地塊、萬科沌口地塊樓面價均在2000元/以上。高端項目區(qū)域板塊分布表：

9、3、資源特征：“江湖資源型”“地段中心型”“環(huán)境生態(tài)型”三大類別齊發(fā)展； 隨著長江沿線土地資源的短缺，高端項目開始呈現(xiàn)梯度發(fā)展：第一梯隊為：依托江湖一線資源的城市資源型樓盤，在價格與成交量表現(xiàn)上整體優(yōu)勢明顯；第二梯隊為城市中心型樓盤，依附城市動脈或某一成熟區(qū)位，具有地段特性與價值，隨著城市發(fā)展而發(fā)展；第三梯隊，即在原地貌、文化上進(jìn)行深度挖掘項目，環(huán)境自然生態(tài)或項目內(nèi)部具有原生態(tài)資源。 江湖資源型：這類項目周邊存在天然的江景或湖景資源，為項目不可復(fù)制的優(yōu)勢，景觀資源作為豪宅贏得市場的核心，使得資源型項目的銷售速度遠(yuǎn)高于其他項目，在價格上也存在明顯優(yōu)勢，典型的代表為武漢天地、水岸星城、錦繡長江、金

10、都漢宮等。其中，以景觀資源為核心，綜合指標(biāo)均衡發(fā)展的武漢天地表現(xiàn)最為突出，其均價一直保持在萬元以上，年底均價則已突破2萬元，此外，項目在銷售方面也十分順利，項目于09年1月推出二期的60套房源，以12000元均價入市，在接近年關(guān)的市場疲軟期，周末兩天銷售20余套房源，市場反響良好，后續(xù)持續(xù)加推，銷售穩(wěn)定，目前所推房源已所剩無幾。在競爭激烈的高端市場中取得了市場量價頭籌。 地段中心型：這類項目位處城市核心區(qū)域，交通發(fā)達(dá)、配套齊全、周邊建設(shè)成熟，生活氛圍濃厚，這一系列的優(yōu)勢使得項目的價格也是居高不下，且抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。典型的代表為融科天城、萬科金色家園、融僑華府、金地國際花園等項目。萬科金色家園位

11、處京漢大道，輕軌從項目中間穿過，交通十分便利，且項目臨近江漢路商圈和武廣商圈，生活方便，加上萬科品牌，支撐項目萬元以上的銷售均價，銷量也一直位居區(qū)域前列，目前已進(jìn)入尾盤銷售期。融科天城，臨靠解放大道，為聯(lián)想控股企業(yè)旗下項目，中心城區(qū)規(guī)模大盤，項目入市以來的成交均價基本保持在8000元以上，二期開盤當(dāng)天銷售近70%；和平大道、友誼大道兩條主干道從融僑華府兩側(cè)穿行，而隨著長江隧道的貫通，該項目的價值迅速提升，當(dāng)前均價也上漲至8000元以上，該項目09年摘取高端市場銷量冠軍。 環(huán)境生態(tài)型： 這類項目從景觀規(guī)劃上大做文章，通過保留地塊本身的景觀資源及歷史氛圍，“創(chuàng)造”出不一樣的優(yōu)勢。典型的代表有萬科金

12、域華府，美林青城、復(fù)地東湖國際等項目。其中，金域華府利用原廠遺址，進(jìn)行包裝改造，發(fā)掘地塊原文化，打造“大隱于市”的“雅貴”階層；以9000方茂園為切入點，現(xiàn)場體驗，展現(xiàn)項目從“名園”到“華府”的過程，提升項目品質(zhì)；而樣板房則體現(xiàn)項目高贈送面積的戶型優(yōu)勢，實現(xiàn)從外圍到使用的附加值。項目09年9月底入市，均價12000元，當(dāng)日成交約75%。 4、高端戶型特征：高端產(chǎn)品線豐富化，講究“舒適尺度或尊貴空間” 統(tǒng)計高端市場典型項目戶型發(fā)現(xiàn)，高端市場戶型配比更為多樣，且各種戶型面積跨度相對較大。高端市場戶型1房-6房均有，部分項目還含有復(fù)式、洋房類產(chǎn)品，但與市場需求特點對應(yīng)，2房、3房、4房依舊為供應(yīng)主力

13、。從戶型分布區(qū)間看，高端市場戶型面積一般偏大，且面積跨度較大，從下圖看，2房、3房以及5房、6房、洋房等大戶型產(chǎn)品的面積跨度均超過100，其中，2房最大面積超過了180，面積跨度為116；3房的最大面積突破了200，面積跨度為118；5房、6房等大戶型面積則基本均在200以上，偏大戶型則達(dá)到300或以上，面積跨度在150左右。 此外，對比不同規(guī)模的高端項目可以發(fā)現(xiàn)，規(guī)模大盤產(chǎn)品線更為豐富，提供多元化空間，多戶型選擇，典型代表為錦繡長江，該項目規(guī)模160萬方，目前以推出的房源中，含1-6房、復(fù)式七種戶型。而對于晉合世家、萬科金色家園等規(guī)模相對偏小的項目，戶型則一般集中在1-3房或是2-4房戶型產(chǎn)

14、品。同時武漢公寓豪宅已逐漸面市如萬科圓方、金域華府等項目，比周邊樓盤均價高出近3000元/以上。 對比高端項目的成交情況，可以看出，城市資源型高端項目戶型面積偏大。其1房面積為60-80之間，比普通住房面積大；2房戶型主力面積在90-105之間，與普通住宅及其他類高端適宜；城市資源型3房戶型面積一般為140-180之間，略高于其他住宅。而4房及以上戶型比例較高，一般在20%左右。例如：超大規(guī)模高端濱江綜合體項目的世茂錦繡長江，在產(chǎn)品銷售上，同樣是兩房與三房成交率最高，其次為一房、五房，大戶型成交以面積180以上戶型為主，也正如此，該項目在二期產(chǎn)品中將4房產(chǎn)品的占比減小了近10%，而大幅增加六房

15、配比，從無配置增加到10.37%。此外，晉合世家及恒大華府項目則分別以160平米以上戶型、180平米以上戶型為主力成交產(chǎn)品。武漢天地一、二期戶型配比變化情況：錦繡長江一、二期戶型配比變化情況：5、營銷推廣：營銷前置握緊黃金時刻，軸心營銷迅速鋪開于市場 縱觀武漢2009年典型高端項目推廣，高端項目的推廣渠道以報紙等傳統(tǒng)大眾傳播渠道投入較少，二橋、機(jī)場等戶外運用較多，高端雜志、圈層小刊等出版物料充足。并以線下活動為主，或法學(xué)禪意、水墨丹青、觀演出、品美酒等文化類活動；或涂鴉、軟裝家飾特賣會等時尚新銳活動；其中不乏提倡環(huán)保節(jié)能的公益性或體驗性活動。以與銀行、高校、移動等人群聯(lián)姻互動，實現(xiàn)軸心營銷。即

16、在細(xì)分受眾的基礎(chǔ)上，組織主題更聚焦的私人化的營銷活動，通過活動向目標(biāo)客戶推廣，使自己成為營銷的軸心。 同時，入市高端項目通過營銷前置，把客戶端營銷工作主動前置到項目動工、規(guī)劃階段，通過對客戶進(jìn)行關(guān)注，了解客戶需求；讓客戶與項目一同成長，培養(yǎng)客戶忠誠度，并實現(xiàn)口碑營銷下的最大轉(zhuǎn)化。在提升銷售成功率的同時也提升了消費品質(zhì)，即項目的美譽(yù)。經(jīng)過前期的客戶維系與運作，如萬科圓方、金域華府通過不足一月時間，便在市場上獲得不同凡響。同時，武漢高端項目在推盤上通常以稀缺性產(chǎn)品或項目頂端級產(chǎn)品先入市，以讓利客戶獲得傳播，為大盤的持續(xù)銷售奠定基礎(chǔ)。表：典型項目營銷活動列舉6、客戶特征 “8+1”城市圈客戶為武漢高

17、端市場主力購買群體，漢口對于市外客戶的吸引力度高于武昌及漢陽。 對比武漢高端市場項目的成交客戶來源可以發(fā)現(xiàn)，武漢市客戶依舊為主力購買群體，占據(jù)高端市場購買力約一半的市場份額，其次為省內(nèi)客戶，也占據(jù)了三成以上市場份額，兩者共占據(jù)高端市場購買群體的八成有余。省外及境外客戶群體則相對偏低，省外客戶約占據(jù)高端市場購買群體的一成半，而境外客戶占比則不足1%。 從武漢三鎮(zhèn)高端市場的客戶來源來，漢口項目對市外客戶吸引力大于武昌及漢陽，其省內(nèi)、省外、境外客戶占比均高于武昌和漢陽；而武昌項目對省內(nèi)、省外客戶的吸引力度則又高于漢陽，但是對境外客戶的吸引力則不及漢陽，漢陽由于沌口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)境外人員相對較多，提升

18、漢陽高端市場境外人員的購買占比。三、高端市場產(chǎn)品附加值：高端住宅5大產(chǎn)品發(fā)展趨勢 除開外圍資源的優(yōu)勢外，高端市場項目還較為注重自身內(nèi)部的建設(shè)，以提升產(chǎn)品附加值及形象，支撐項目售價。1、高贈送 典型代表：萬科系列產(chǎn)品（萬科金域華府、萬科城、萬科金色等） 萬科旗下的金域華府、萬科金色家園、萬科城等高端項目在戶型設(shè)計及裝修上大做文章，萬科金色家園創(chuàng)新型的mini復(fù)式及跨界loft產(chǎn)品，戶型亮點突出，加上精裝修，頗受市場追捧；萬科金域華府及萬科城則均是通過裝修及面積贈送，實現(xiàn)房型的變換，增加實際使用面積。萬科金域華府戶型展示萬科金色家園跨界n-loft戶型展示萬科城戶型展示2、精裝修，豪體驗 典型代表

19、：武漢天地、錦繡長江、金都漢宮、恒大華府、晉合世家等 武漢天地、世茂錦繡長江、金地漢宮、萬科高爾夫、恒大華府等項目均推出精裝修房源，以品牌建材進(jìn)行各具特色的裝修，給客戶以實際的豪宅體驗，通過親身體驗來打動客戶，促進(jìn)銷售。其中，恒大華府打出4000元/平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)。除裝修外，部分項目還針對客戶心理在細(xì)節(jié)上做足功夫，一直低調(diào)銷售的晉合世家正是如此，在車庫、大堂、電梯、戶型開間、地板等方面力求細(xì)致，該項目售價一直穩(wěn)定在萬元以上。武漢天地精裝戶型展示恒大華府精裝戶型展示3、“在高處”，超高層的精神內(nèi)涵 典型代表：錦繡長江、水岸星城超高層 錦繡長江和水岸星城兩個項目作為武漢超高層建筑的典型代表，在競爭

20、激烈的市場上，以“高度”來挑戰(zhàn)市場，建立武漢樓市高度的標(biāo)桿。錦繡長江二期規(guī)劃有4棟53-55層的超高層建筑，其中，1、2號樓均為55層，視野無遮擋，觀景效果極佳。水岸星城作為武漢城市的一張名片，以172.2米的高度樹立標(biāo)桿，左右城市視線，在設(shè)施配置上，引進(jìn)日本原產(chǎn)日立高速電梯，以1秒/層的速度感受卓悅品質(zhì)，并針對高低樓層進(jìn)行分區(qū)管理，方便業(yè)主生活。錦繡長江超高層立面及戶型展示水岸星城超高層立面及戶型展示4、科技運用 典型代表：武漢天地（e節(jié)能）、金都漢宮（3a住宅）、萬景國際（恒溫恒濕） 高端市場項目在高科技的運用方面一直扮演著引領(lǐng)者的角色，以科技來提升項目品質(zhì)，改善居住環(huán)境。金都漢宮作為3a

21、級住宅，擁有300多個成套技術(shù)，堅持“智能與綠色建筑”的理念，將環(huán)保技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)滲透到社區(qū)生活的各個方面，開創(chuàng)了生態(tài)節(jié)能與舒適家居的六種生活模式安全生活、便利生活、自由生活、快樂生活、健康生活、經(jīng)濟(jì)生活。成為武漢高科技住宅的代名詞。 武漢天地以美國leed綠色建筑評級系統(tǒng)為標(biāo)準(zhǔn)，大量采用屋頂綠化，雙層中空low-e玻璃、節(jié)水裝置、雨水回收、二氧化碳探測器、照明節(jié)能燈具等多項設(shè)施，以打造環(huán)保節(jié)能的生活。并引進(jìn)“三年保修保養(yǎng)承諾”。 萬景國際的恒溫生活采用水源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)，通過用地下水相對均衡的溫度來交換過冷或過熱的室溫，最后通過小區(qū)各戶（含商業(yè)、寫字樓）的戶內(nèi)終端系統(tǒng)將

22、冷熱能以送風(fēng)方式送到用戶室內(nèi)，保持室內(nèi)恒溫。系統(tǒng)同時還可提供常年生活熱水。更為高效、節(jié)能、環(huán)保。 5、服務(wù)品質(zhì) 典型代表：萬科項目 優(yōu)質(zhì)的服務(wù)會給業(yè)主營造一個舒適的生活環(huán)境，作為高端市場客戶群體，除在“硬件”方面的高選擇外，在“軟件”服務(wù)上也有高要求，項目突出的物業(yè)服務(wù)也會在無形中提升產(chǎn)品價值。萬科跨界公寓以客戶導(dǎo)向為主的cross（customer rein order service system）服務(wù)體系，除常規(guī)的基礎(chǔ)內(nèi)事服務(wù)外，還為業(yè)主提供特別商務(wù)服務(wù)，例如，為晚歸人士提供跑車接送服務(wù)；為出差、旅行業(yè)主提供異地酒店預(yù)訂服務(wù)；為投資客們提供全程代租服務(wù)等等，讓業(yè)主感受到兼顧酒店感和居家感

23、的私屬服務(wù)。項目基本情況如下：大家顧問2009年武漢開發(fā)企業(yè)報告導(dǎo)讀：【2009年市場占有率前20強(qiáng)企業(yè)】2009年，隨著中國房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勢回暖，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績實現(xiàn)快速增長，并在土地儲備等方面均有突出表現(xiàn)。市場占有率前20強(qiáng)房企，累計銷售金額達(dá)213.65億元，占全市商品住宅金額的33.44%；銷售面積達(dá)318.37萬，占全市總量的28.30%。其中，市場占有率最高為萬科。【2009年度外來在漢企業(yè)盤點】銷售業(yè)績方面，2009年外來房企銷售總額達(dá)163億元，市場份額占27%；市場占有率前20強(qiáng)房企中，外來房企搶占16席；地產(chǎn)老大當(dāng)仁不讓， 2009年萬科囊括全市成交金額、面積、套數(shù)“三金

24、”。土地儲備方面，外來房企在漢拿地?zé)崆楦邼q，公開市場儲地量20強(qiáng)房企中，外企占8席；公開市場華僑城以3100余畝的儲備量位居外來企業(yè)首位?！?009年度武漢本土房企盤點】銷售業(yè)績方面，2009年本土房企銷售總額達(dá)459億元，市場份額占73%；市場占有率前20強(qiáng)房企中，本土房企占4席，且集中于前10強(qiáng)行列；福星惠譽(yù)繼續(xù)領(lǐng)跑本土；三江集團(tuán)躋身市場占有率top10企業(yè)行列。正文： 2009年，隨著中國房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勢回暖，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績實現(xiàn)快速增長，并在土地儲備等方面均有突出表現(xiàn)。大家顧問對武漢房地產(chǎn)企業(yè)年度發(fā)展情況進(jìn)行了回顧，并針對熱點問題進(jìn)行了總結(jié)和盤點。一、2009年市場占有率前20強(qiáng)企業(yè)

25、 市場占有率前20強(qiáng)房企，累計銷售金額達(dá)213.65億元，占全市商品住宅金額的33.44%；銷售面積達(dá)318.37萬，占全市總量的28.30%。其中，市場占有率最高為萬科，市場占比達(dá)到3.76%、其次是福星惠譽(yù)3.56%、再者保利2.76%；銷售金額過10億元有7家，分別為萬科、福星惠譽(yù)、保利、武漢地產(chǎn)、金地、融僑及三江航天。（前20強(qiáng)企業(yè)銷售金額及面積見附表。）二、2009年度外來在漢房企盤點（一）銷售業(yè)績 2009年武漢樓市反彈的速度與程度都超過了預(yù)期?！皏”型回轉(zhuǎn)下，武漢全市商品住房成交面積達(dá)1139萬，成交金額累計622億元，成交套數(shù)10.93萬套。成交量在全國樓市中舉足輕重，是全國成

26、交面積過1000萬方的七大城市之一。（成交面積1000萬方以上其他城市：上海2631萬、重慶2412萬、北京2028萬、成都1499萬、天津1321萬）。成交量比2008年度增長56%，增長幅度位列全國前茅。其中，外來企業(yè)對武漢樓市的貢獻(xiàn)率強(qiáng)。1.2009年外來房企銷售總額達(dá)163億元，市場份額占27% 20余家外來房企在漢2009年銷售額累計達(dá)163億元，占武漢全市銷售總金額的27%；銷售套數(shù)達(dá)2.3萬套，占武漢銷售總套數(shù)的21%。其中萬科地產(chǎn)銷售金額過20億元；保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、融僑集團(tuán)三家銷售金額超10億元。在火爆的樓市中，在漢外企光環(huán)四溢。 2.市場占有率前20強(qiáng)房企中，外來房企搶占

27、16席 2009年監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“2009年度市場占有率top20企業(yè)”中， 外來房企占據(jù)16席，萬科、保利、金地、世茂等大型房企均位列其中，而本土企業(yè)僅占據(jù)4席，僅福星惠譽(yù)、武漢地產(chǎn)集團(tuán)、三江航天以及長城建設(shè)四家企業(yè)躋身前20強(qiáng)。外來房企2009年大放光彩。3.地產(chǎn)老大當(dāng)仁不讓， 2009年萬科囊括全市成交金額、面積、套數(shù)“三金” 在企業(yè)2009年成交排行中，萬科地產(chǎn)憑借萬科魅力之城、萬科金色家園、萬科高爾夫城市花園、萬科金域華府等七個項目以23.41億元、30.38萬方、3862套的銷量榮獲銷售金額、銷售面積、銷售套數(shù)三項冠軍，老大風(fēng)采依舊。 萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)老大，企業(yè)實力不容置疑，客戶

28、口碑優(yōu)勢明顯，市場應(yīng)變靈活，其在漢項目銷售情況頗為良好，企業(yè)業(yè)績也一直位居前列。進(jìn)入“金九銀十”，萬科旗下兩個全新項目萬科金域華府、萬科圓方也相繼面市。從這兩個項目首次開盤的情況看，萬科金域華府開盤當(dāng)日即去化推出房源的76%，萬科圓方則去化推出房源的近90%，市場反響十分熱烈。此外，2009年9月，萬科拍下東湖高新區(qū)鄭橋村地塊，凈規(guī)劃用地23.09萬方，2009年12月，再度拍下經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)81號地塊，凈用地面積21.34萬方，兩宗用地分別作為光谷、沌口區(qū)域未來的規(guī)模大盤，勢必又會卷起一片風(fēng)潮，再加上年末推出的萬科城項目，萬科在漢前景不可估量。 隨著在漢大型房企的持續(xù)活躍以及華僑城、萬達(dá)等“

29、新面孔”的加入，武漢2010年高端市場也將會展現(xiàn)其嶄新的一面。（二）土地儲備 2009年外來房企土地儲備總額近7000畝，市場份額占據(jù)半壁江山。僅2009年，外來房企在漢拿地就達(dá)6210余畝，占武漢總量13114畝的47%；可建面積達(dá)678萬方。1.外來房企在漢拿地?zé)崆楦邼q，2009年度儲地量20強(qiáng)房企中，外企占據(jù)8席 火爆樓市助長開發(fā)商拿地?zé)崆?，外來企業(yè)爭相在漢拿地，萬科、金地、保利、萬達(dá)、中國建筑、華僑城等大型知名企業(yè)均有所斬獲。公開市場上，儲備量top20企業(yè)中，外來房企占據(jù)8席，累計儲地434.46萬方，占前20強(qiáng)整體的57%；占全市土地成交量的47%。本土企業(yè)雖占據(jù)12席，但總儲地面

30、積不及外來房企。2.公開市場華僑城以3100余畝的儲備量位居外來企業(yè)首位 從企業(yè)拿地排行看，武漢華僑城拍下東湖風(fēng)景區(qū)地塊，用地面積為211.16萬方，占土地成交總量的24%，位居首位，此地塊將開建武漢歡樂谷，其中，居住用地占41%，旅游用地占59%。中國建筑以18.37億元拿下江夏區(qū)大橋新區(qū)58號地塊，用地面積59.4萬方，開發(fā)規(guī)模達(dá)60萬方，外來房企中居第二；萬科集團(tuán)拍下東湖高新區(qū)鄭橋村34號地塊和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)81號地塊，用地面積44.43萬方，位居第三。金地集團(tuán)今年拍得洪山區(qū)24號地塊及漢陽區(qū)55號地塊，加上2007年拍得的京漢大道義和巷“地王”地塊，總用地面積約35.62萬方，位居第四

31、；此外，大連萬達(dá)亦先后拍下新華西路和積玉橋兩宗商用地塊，其中新華西項目已入市，積玉橋項目已動工。中部崛起戰(zhàn)略、大武漢城市圈及兩型社會的確立，加上九省通衢區(qū)位優(yōu)勢、強(qiáng)大的工業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)達(dá)的商業(yè)和一流的科研教育資源，武漢成為“兵家”青睞之地，吸引各大型企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐。（三）2010年重點外企儲備項目概況 2009年樓市的火爆，加上外來房企的活躍，萬科、金地、華潤置地等企業(yè)均在漢取得了不菲的業(yè)績。而從這些大型房企2009年的儲地情況及項目的運作情況看，2010年也將是不平靜的一年。 據(jù)統(tǒng)計，萬科當(dāng)前有6個項目在運作中，加上2009年拍得的兩宗地塊，2010年萬科的市場占有份額或?qū)⒃俣忍岣?。商業(yè)龍頭大連萬

32、達(dá)2009年也陸續(xù)拿下菱角湖和積玉橋兩宗地塊，加上投資建設(shè)的武漢東湖中央商務(wù)區(qū)，萬達(dá)2010年在漢項目將達(dá)到6個，這意味著，武漢已成為萬達(dá)在全國最重要的布局點。金地集團(tuán)2009年在土地市場斬獲頗豐，加上2007年拍得的京漢大道“地王”地塊，金地2010年在漢運作項目也將達(dá)到6個。而華潤置地、保利等早期進(jìn)入武漢市場的大型房企在2010年也將會有“大動作”。此外，旅游地產(chǎn)華僑城年末拍下東湖風(fēng)景區(qū)地塊，也開始在武漢大展拳腳。圖5三、2009年度武漢本土房企盤點（一）銷售業(yè)績1.2009年本土房企銷售總額達(dá)459億元，市場份額占73% 武漢本土企業(yè)2009年銷售額累計達(dá)459億元，占武漢全市銷售總金額

33、的73%；銷售套數(shù)達(dá)8.6萬套，占武漢銷售總套數(shù)的79%。其中福星惠譽(yù)銷售金額過20億元；武漢地產(chǎn)集團(tuán)、三江航天兩家銷售金額超10億元。本土大型房企實力毫不遜色于外來企業(yè)。2.市場占有率前20強(qiáng)房企中，本土房企占4席，且集中于前10強(qiáng)行列 2009年監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“2009年度市場占有率top20企業(yè)”中， 本土房企占據(jù)4席，分別為福星惠譽(yù)、武漢地產(chǎn)集團(tuán)、三江航天以及長城建設(shè)，本土企業(yè)的數(shù)量從08年的3家上升到4家。四家企業(yè)成交金額累計58.36億元，占全市成交的9%，成交面積累計96.19萬方，占全市成交的8%。與之相對應(yīng)，本土開發(fā)企業(yè)市場占有率多數(shù)有0.20.5的上升幅度。其中，福星惠譽(yù)為

34、3.59（上年為3.08）；武漢地產(chǎn)集團(tuán)占2.42（上年為2.18）。3.福星惠譽(yù)繼續(xù)領(lǐng)跑本土 在企業(yè)2009年成交排行中，福星惠譽(yù)憑借水岸星城、國際城（含商業(yè)）、漢口春天三個項目以22.32億元銷售額榮登本土企業(yè)銷售金額冠軍寶座，高出第二名武漢地產(chǎn)集團(tuán)7億余元；成交面積、成交套數(shù)位居第二。 福星惠譽(yù)成立不足10年，已經(jīng)成為武漢本土市場的領(lǐng)軍企業(yè)。為適應(yīng)在新形勢下的發(fā)展，福星惠譽(yù)開始豐富自身產(chǎn)品線與經(jīng)營模式，目前，福星惠譽(yù)已經(jīng)具備了住宅產(chǎn)品的全線開發(fā)與供應(yīng)能力。水岸星城作為該企業(yè)最典型的代表項目，入市之初即成為武漢城市的一張名片，更成為武漢高端市場的領(lǐng)跑者，銷售一直位居前茅，歷時6年，已日漸醇

35、熟。2009年，福星惠譽(yù)開始進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域，與住宅產(chǎn)品相結(jié)合，開發(fā)其首個綜合體項目福星惠譽(yù)國際城，國際城拋棄了原有的“先住宅、后商業(yè)”的開發(fā)模式，采取了“先商業(yè)、后住宅”的運營模式，特色商業(yè)街、主題商業(yè)中心、酒店公寓、高層住宅等建筑形態(tài)將引領(lǐng)區(qū)域未來的變革方向。其浮云商業(yè)格蘭大道首開先河，獲得市場熱捧，隨后住宅垂直社區(qū)入市，再創(chuàng)輝煌，住宅與商業(yè)并駕齊驅(qū)，將為福星惠譽(yù)未來的十年，奠定起基本的架構(gòu)。而徐東三角路地塊的開發(fā)，則將使徐東成為真正的“福星城”。 此外，福星惠譽(yù)還相繼拿下漢陽鸚鵡大道地塊、洪山青菱鄉(xiāng)地塊以及青山東方紅村地塊，項目布局由點到面，涉足武漢三鎮(zhèn)，開始對武漢市場的全局把控。4.三江集

36、團(tuán)躋身市場占有率top10企業(yè)行列 在2009年企業(yè)銷售排行中，三江航天憑借航天雙城、航天花園等項目以11.43億元銷售額位居企業(yè)銷售排行第7位，躋身市場占有率top10行列。中國三江航天集團(tuán)作為中國500強(qiáng)工業(yè)企業(yè)，實力雄厚，在武漢先后開發(fā)了航天花園、航天雙城、航天星苑、航天彩虹鎮(zhèn)等多個項目，企業(yè)目前開發(fā)項目已經(jīng)輻射至“8+1”城市圈。2009年，三江航天拍下武昌區(qū)新河街和平大道東側(cè)38號地塊，用地面積10.8萬方，將在積玉橋片區(qū)建設(shè)出一個規(guī)模約38萬方的住宅小區(qū)，進(jìn)一步擴(kuò)大其市場份額。（二）土地儲備 2009年，本土房企土地儲備總額近6904畝，占武漢總量13114畝的53%，可建面積約1

37、024萬方。其中，武漢城投今年連續(xù)拿下后湖5宗地塊，用地面積約61.7萬方，在本土企業(yè)中取得拿地面積、拿地宗數(shù)雙項第一，未來幾年將會在江岸區(qū)后湖區(qū)域開發(fā)百萬方以上的城市級規(guī)模大盤；其次為湖北總部經(jīng)濟(jì)投資有限公司，拍得蔡甸區(qū)88號、89號兩宗地塊，總用地面積約53.12萬方，主要用于商業(yè)用途；福星惠譽(yù)09年儲地約43萬方，本土企業(yè)中居第三，可建規(guī)模超過100萬方；武漢地產(chǎn)儲地面積居第四，約30.74萬方。其他本土企業(yè)的拿地面積則均在30萬方以下。福星惠譽(yù)及武漢地產(chǎn)集團(tuán)作為本土企業(yè)的領(lǐng)軍人，在火爆的市場環(huán)境下，拿地?zé)崆樯虾敛贿d色于外來大型房企。（三）2010年重點本土房企儲備項目概況 2009年，

38、火爆的樓市再度點燃土地市場，福星惠譽(yù)及武漢地產(chǎn)集團(tuán)本土企業(yè)的領(lǐng)頭羊也邁著擴(kuò)張的腳步。福星惠譽(yù)2010年在漢開發(fā)項目將超過10個，與外來老大萬科不相伯仲；武漢地產(chǎn)集團(tuán)當(dāng)前在售項目4個，主要集中在漢口，而企業(yè)后續(xù)拍得的4宗地塊則分布在武昌及漢陽區(qū)域，隨著地塊的開發(fā)，企業(yè)項目布點將不再是“一邊倒”的局面。福星惠譽(yù)與地產(chǎn)集團(tuán)部分項目分布圖附表：2009年度全市占有率top20企業(yè)大家顧問2009年武漢土地市場報告導(dǎo)讀：【全市土地成交量】：2009年，土地交易輪番上陣，應(yīng)接不暇。全年共成交97宗地，累計成交13114畝，創(chuàng)歷史新高，是2008年成交量的8.6倍，超過2007年全年土地出讓面積近1倍；可建

39、面積達(dá)1702萬方，未來2-3年或?qū)⒂瓉砉?yīng)高峰?！緹狳c區(qū)域】2009年，洪山區(qū)土地成交11宗，累計土地面積達(dá)4607畝，占全市總量的35%，為全市成交區(qū)域最高。武漢華僑城實業(yè)土地招標(biāo)獲得p(2009)113號地塊，用地面積達(dá)3167.38畝，整體提升洪山區(qū)土地成交面積?！靖鲄^(qū)土地成交】2009年，江夏區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、漢陽區(qū)土地競拍市場激烈。隨著中心區(qū)土地資源有限，三環(huán)成眾多企業(yè)儲備重點：2009年漢陽區(qū)中環(huán)線附近的四新、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地、江夏湯遜湖周邊、黃家湖大學(xué)城周邊土地成交量增加?！緲敲娴貎r排行】2009年，土地成交樓面價整體平穩(wěn)，平均樓面地價為1954元/。全年樓面價最高為吉慶街商業(yè)地塊

40、，樓面價達(dá)11140元/；住宅性質(zhì)用地最高樓面價為地產(chǎn)集團(tuán)徐東地塊，樓面價達(dá)4628元/.【土地規(guī)模排行】2009年交易土地中不失規(guī)模性用地。可建面積達(dá)50萬以上宗地達(dá)9宗。規(guī)模前三地塊分別為：華僑城東湖風(fēng)景區(qū)地塊201萬、中國建筑紅旗島地塊94萬、嘉業(yè)東湖高新地塊80萬。正文：一、全市土地成交量 2009年，武漢共出讓土地104宗，除5宗因故延期、1宗流拍、1宗退回外，其余97宗全部成交，累計成交13114畝，同比增長7.6倍，超過2007年全年土地出讓面積近1倍，創(chuàng)歷史新高；可建面積達(dá)1702萬方，未來2-3年或?qū)⒂瓉砉?yīng)高峰；全市土地金額達(dá)296.56億元。其中武漢城區(qū)內(nèi)（不含蔡甸、黃陂

41、、新洲、漢南）的土地供應(yīng)達(dá)11187畝，可建面積達(dá)1457萬方，平均樓面地價為1954元/。數(shù)據(jù)來源：國土資源和房產(chǎn)管理局，大家顧問數(shù)據(jù)平臺整理二、供應(yīng)熱點區(qū)域：洪山區(qū)土地出讓面積占比超過1/3 2009年洪山區(qū)出讓土地4607畝，占全市整體出讓面積的35%，占比超過三成，為全市區(qū)域最高。武漢華僑城實業(yè)土地招標(biāo)獲得p(2009)113號地塊，用地面積達(dá)3167.38畝，整體提升洪山區(qū)土地成交面積。此外，郊區(qū)土地“現(xiàn)身”拍賣會，江夏、蔡甸、新洲、漢南、黃陂等郊區(qū)均有一定面積土地出讓。其中，江夏、蔡甸兩個區(qū)域的土地出讓面積占比均約在10%左右，僅次于洪山區(qū)，位居第二、第三位；新洲區(qū)土地成交占比為5

42、%，超過武昌、江漢、硚口等主城區(qū)。數(shù)據(jù)來源：國土資源和房產(chǎn)管理局，大家顧問數(shù)據(jù)平臺整理三、各區(qū)土地供應(yīng)情況： 次中心城區(qū)土地出讓活躍 2009年，洪山區(qū)、東湖高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等次中心區(qū)域土地成交放量，整體成交量達(dá)7971畝，占全市交易量的62%；武昌區(qū)、江漢區(qū)、漢陽區(qū)等中心區(qū)域土地成交放量，整體成交量達(dá)3048畝，占全市交易量的23%；蔡甸等遠(yuǎn)城區(qū)土地市場復(fù)蘇，整體成交量達(dá)1926畝，15%。中心區(qū)土地資源有限，三環(huán)成眾多企業(yè)儲備重點：2009年漢陽區(qū)中環(huán)線附近的四新、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地、江夏湯遜湖周邊、黃家湖大學(xué)城周邊土地成交量增加。數(shù)據(jù)來源：國土資源和房產(chǎn)管理局，大家顧問數(shù)據(jù)平臺整理四、

43、樓面價排行：商業(yè)地產(chǎn)獨領(lǐng)風(fēng)騷，土地成交樓面地價破萬元 2009年，全市土地成交樓面地價創(chuàng)新高，單價突破10000元/，江岸區(qū)吉慶街東山里的一宗40年商業(yè)用地，由武漢市江岸國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司于2009年11月4日以11140元/的樓面地價奪得。該地塊整個規(guī)劃分為“美食吉慶生活秀”（東山里15畝地）、“創(chuàng)意云清藝術(shù)區(qū)”、“數(shù)碼大智商務(wù)區(qū)”3個部分。改造后將保留部分老建筑，引入特色餐飲，打造成清末民初建筑風(fēng)格、漢派美食與民俗文化交相輝映的旅游特色街。 另外，大連萬達(dá)的兩個商業(yè)項目：積玉橋萬達(dá)廣場和新華西路萬達(dá)廣場在樓面成交地價top10排行里也分別占有一席之地。 住宅用地樓面價最高為地產(chǎn)集

44、團(tuán)徐東地塊，該地塊位于徐東大道沿線，展示面強(qiáng)，是內(nèi)環(huán)核心稀缺地塊。同時，地產(chǎn)集團(tuán)參與武昌區(qū)“楚河漢街”改造和眾多市政工程。該地塊樓面價達(dá)4628元/，占區(qū)域售價的近50%。數(shù)據(jù)來源：國土資源和房產(chǎn)管理局，大家顧問數(shù)據(jù)平臺整理五、土地規(guī)模排行：土地成交規(guī)模創(chuàng)新高，東湖風(fēng)景區(qū)中北路地塊成武漢新地王 2009年，全市成交土地可建規(guī)模為1737萬方，其中，東湖風(fēng)景區(qū)中北路延長線地塊可建規(guī)模達(dá)到201.42萬，規(guī)劃凈用地面積達(dá)到211.16萬，成為武漢新地王。該地塊于2009年12月25日以43億元被武漢華僑城實業(yè)有限公司奪得，華僑城集團(tuán)旗下的“歡樂谷”將落戶于此。其次為中海外江夏地塊，可建規(guī)模達(dá)93萬

45、方。數(shù)據(jù)來源：國土資源和房產(chǎn)管理局，大家顧問數(shù)據(jù)平臺整理大家顧問2009年武漢住宅市場報告導(dǎo)讀：【供應(yīng)量分析】：2009年全市商品住房供應(yīng)2350萬，其中東西湖、東湖高新區(qū)、漢陽區(qū)供應(yīng)放量；洪山、江岸、東西湖、武昌四區(qū)供應(yīng)量均過300萬；經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、青山區(qū)供應(yīng)量仍維持低位水平?！境山涣糠治觥浚?009年，武漢樓市活躍，實現(xiàn)v型回暖。全市成交商品住宅面積1139萬，同比增加59%；成交套數(shù)109294套，同比增加56%；成交金額622億元，同比增加74%。成交熱點區(qū)域為東湖高新、武昌、東西湖、江岸四區(qū)。武漢2009年在全國重點城市中表現(xiàn)突出：成交量增幅位列全國典型城市第二，躋身成交量過100

46、0萬的七大城市行列?！緝r格分析】：2009年，全市商品住宅價格走勢平穩(wěn)。整體成交均價為5461元/，同比漲幅為9.08%。武昌、江岸、江漢三大中心區(qū)域全年成交均價過6500元/。青山、漢陽、洪山、東湖高新、硚口五個區(qū)域成交均價約在5500元/左右。正文：一、供應(yīng)量分析 2009年全市供應(yīng)量為2349.78萬方，相比08年全年，增加23%，與07年全年相比，僅減少6.6%。數(shù)據(jù)來源：大家顧問數(shù)據(jù)平臺整理 其中，洪山、江岸、武昌區(qū)持續(xù)保持高供應(yīng)量，東西湖區(qū)2009年供應(yīng)大幅放量，四個區(qū)域的供應(yīng)量均過300萬。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、青山區(qū)供應(yīng)量仍維持低位水平。數(shù)據(jù)來源：大家顧問數(shù)據(jù)平臺整理 從近三年各區(qū)域

47、供應(yīng)走勢看，2009年供應(yīng)量增長較快的區(qū)域有：東西湖區(qū)、東湖高新區(qū)、漢陽區(qū)。其中，東西湖區(qū)在機(jī)場高速沿線、馬場經(jīng)濟(jì)、中環(huán)開通等帶動下，區(qū)域價值再現(xiàn)，萬科、金地、沿海等一批全國性房企繼續(xù)加大區(qū)域投資，東西湖區(qū)2009年供應(yīng)量激增達(dá)到322萬，比2007年高峰值增長了27%，區(qū)域增長幅度達(dá)55%，位列全市第一，成為競爭性最為激烈的區(qū)域之一。2009年漢陽區(qū)在漢江琴臺劇院的帶動下及江城大道等市政的完善下，成為眾多全國性房企又一青睞區(qū)域之一，2009年度在華潤置地等企業(yè)的促進(jìn)下，區(qū)域供應(yīng)量達(dá)225.18萬、環(huán)比增長24%。數(shù)據(jù)來源：大家顧問數(shù)據(jù)平臺整理二、成交量分析1、武漢樓市v型回暖，成交量同比增加

48、約六成 2009年，武漢樓市實現(xiàn)v型回暖，市場活躍。全市成交商品住宅面積1139萬，同比增加59%，成交套數(shù)109294套，同比增加56%，成交金額622億元，同比增加74%。 數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)，大家顧問數(shù)據(jù)平臺整理2、武漢成交超過1000萬，全國位列第六，增幅居第二 全國各城市09年成交實現(xiàn)v型回轉(zhuǎn)，同比均現(xiàn)巨幅增長，上海、重慶、北京三城市成交突破兩千萬方，位列前三甲，武漢成交超過1千萬方，位列第六。是全國成交量過1000萬的七大城市之一。其中，上海09年成交2631萬方，位列榜首；其次為重慶，成交2413萬方；北京位居第三，成交2029萬方。武漢09年整體成交1139萬方，位

49、列第六位，高于廣州、深圳等一線城市。 從各城市增幅看， 2009年武漢成交量是2008 年成交量的156%，增幅位列全國10大重點城市第2，僅次于天津。重點城市中天津、武漢、杭州、南京以及成都漲幅超過100%，非重點城市福州和廈門同比漲幅超過200%。3、東湖高新、武昌、東西湖、江岸四個區(qū)域成為成交熱點區(qū)域 從區(qū)域成交排行看，東湖高新、武昌、東西湖、江岸四個區(qū)域成為成交熱點區(qū)域，成交量均超過萬套/100萬方：其中東湖高新區(qū)，成交17828套，約195萬方，位居首位；其此武昌區(qū)，成交15408套，約168.96萬方，位居第二；東西湖區(qū)，成交13000套，約143.49萬方，位居第三；江岸區(qū)，成交

50、12209套，約128.65萬方，位居第四。數(shù)據(jù)來源：大家顧問數(shù)據(jù)平臺整理數(shù)據(jù)來源：大家顧問數(shù)據(jù)平臺整理 從2009年全市各區(qū)銷售金額排行看，武昌區(qū)高居榜首，成交金額為111.84億元，東湖高新區(qū)位居第二，成交金額為106億元，江岸區(qū)成交金額為84.11億元，位居第三。東西湖區(qū)成交金額為60億元，居第四，洪山、漢陽、江漢三個區(qū)域的成交金額均超過50億元，硚口區(qū)成交金額接近40億元，江夏區(qū)成交金額不足30億元，經(jīng)濟(jì)技術(shù)、青山區(qū)成交金額則不足20億元。 武昌、江岸區(qū)域由于高成交高均價，保證了區(qū)域整體高銷售金額，而東湖高新、東西湖兩個區(qū)域則是憑借高成交量整體提升區(qū)域成交金額。余下區(qū)域則或由于平價平量

51、、或因為低價低量使得區(qū)域銷售金額相對偏低。三、價格分析1、2009年全市均價平穩(wěn)上揚，同比上漲9% 2009年，全市商品住宅成交均價走勢平穩(wěn)。整體成交均價為5461元/，同比漲幅為9.08%，相比2007年上漲11.04%。從月度成交走勢看，月度均價呈直線上漲趨勢，1月成交均價為4499元/，至10月成交均價上漲至5883元/，達(dá)到全年最高，相比1月上漲1384元/，漲幅達(dá)31%，11月、12月均價現(xiàn)小幅下調(diào)，但整體仍呈上漲態(tài)勢。月度最高均價與最低均價價值達(dá)1384元/。數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)，大家顧問數(shù)據(jù)平臺整理2、區(qū)域全年均價階梯分布，武昌、江岸、江漢三區(qū)均價最高，均超過6500元

52、 從區(qū)域成交均價排行看，武昌、江岸、江漢三大區(qū)域成交均價居高不下，2009年成交均價均超過6500元，其中，武昌區(qū)以6619元/成交均價高居榜首，比上半年均價增加389元/，增長6.2%；江岸區(qū)緊隨其后，成交均價為6538元/，比上半年均價漲510元/，增長9.8%；江漢區(qū)位居第三，成交均價為6515元/，比上半年均價漲556元/，增長9.3%。 價格第二梯隊為青山、漢陽、洪山、東湖高新、硚口五個區(qū)域，成交均價約在5500元/左右。經(jīng)濟(jì)技術(shù)、東西湖兩個區(qū)域的成交均價在4200元/；江夏區(qū)的成交均價則在3676元/。 各區(qū)域價格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上揚。其中硚口區(qū)價格一路上揚，年尾年初價差達(dá)3000余元

53、/，與該區(qū)域短缺的供應(yīng)相關(guān)。東西湖區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、江夏區(qū)價格平穩(wěn)。從價格走勢看，在拔高區(qū)域整體均價的情況下，武昌、東湖高新、漢陽、青山區(qū)域的價格“天花板”逐步呈現(xiàn)。數(shù)據(jù)來源：大家顧問數(shù)據(jù)平臺整理3、武漢年度均價漲幅平穩(wěn)，價格水平全國居中 09年，武漢價格平穩(wěn)，增長幅度為9%，位列全國中等水平。主要城市樓市成交均價普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比08年分別上漲27.56%、18.32%和16.38%，僅杭州均價微跌1.71%。附：2009年武漢房地產(chǎn)住宅市場銷售排行榜億房2009武漢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析報告連載一、2009年武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀情況(一)地區(qū)生產(chǎn)總值(gdp)武漢地區(qū)生產(chǎn)總值

54、從2004年的1882億元增加到2008年的3960.08億元，2009年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到4500億元。武漢市生產(chǎn)總值第一次實現(xiàn)1000億元跨越在1999年。經(jīng)過6年努力，到2005年實現(xiàn)了2000億元的跨越。2007年、2009年，又分別實現(xiàn)了3000億元、4000億元的跨越。市長阮成發(fā)在武漢市十二屆人大六次會議上作政府工作報告時提出，武漢2010年gdp要向增長12%，突破5000億元的目標(biāo)邁進(jìn)。(二)經(jīng)濟(jì)增長情況2009年，武漢通過擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵科技創(chuàng)新和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展這三大“法寶”，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。地區(qū)生產(chǎn)總值波動幅度小，回升速度快，一改過去“經(jīng)濟(jì)下行快于全國，經(jīng)濟(jì)回升慢于全國

55、”的調(diào)整局面。受國家經(jīng)濟(jì)刺激計劃提振，我市投資增長勢頭強(qiáng)勁，2009年，武漢市全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)3001億元，同比增長33.3%。其中城建和交通投資達(dá)到520億元，同比增長35%，規(guī)模和增幅都創(chuàng)歷史新高。投資的增加是拉動gdp增長的重要因素之一。2009年，武漢市地區(qū)生產(chǎn)總值首次突破4000億元，預(yù)計達(dá)到4500億元以上，增幅超過13%。2009年，武漢市服務(wù)業(yè)增加值預(yù)達(dá)到2300億元以上，同比增長13%以上。服務(wù)業(yè)增加值占gdp的比重也在不斷提高，2007年至2009年連續(xù)3年保持在50%以上。服務(wù)業(yè)快速擴(kuò)張成為經(jīng)濟(jì)增長的主要支撐。(三)全市進(jìn)出口情況2009年1-10月，全市累計進(jìn)出口總

56、額89.80億美元，同比下降25.9%，全市出口總額44.94億美元，同比下降25.0%。分月看，4月份進(jìn)出口總額降幅最高達(dá)35.7%，其中出口額下降39.3%，進(jìn)口額下降32.8%，亦可謂跌入谷底。進(jìn)入6月份，在國家一系列扶持政策作用下，武漢進(jìn)出口總額連續(xù)四個月重新實現(xiàn)環(huán)比正增長，分別增長11.7%、1.4%、0.1%、17.7%。從季度降幅變化看，3季度比2季度降幅低5.1個百分點，有所收窄，武漢外貿(mào)進(jìn)出口走勢雖還不穩(wěn)定，但正在困境中前行。(四)全市消費品零售總額2009年，我市實現(xiàn)社會消費品零售總額2164.09億元，增長17.0%，提前一年實現(xiàn)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)，跨越2000億元臺階。各行