298.F房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的稅務(wù)籌劃 外文翻譯

1、科技學(xué)院學(xué)生畢業(yè)設(shè)計（論文）外 文 譯 文院（系） 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 專業(yè)班級 會計學(xué)本科2006級 學(xué)生姓名 學(xué) 號 譯 文 要 求1. 外文翻譯必須使用簽字筆，手工工整書寫，或用a4紙打印。2. 所選的原文不少于2萬字印刷字符，其內(nèi)容必須與課題或?qū)I(yè)方向緊密相關(guān)，注明詳細(xì)出處。3. 外文翻譯書文本后附原文（或復(fù)印件）。譯 文 評 閱評閱要求：應(yīng)根據(jù)學(xué)校“譯文要求”，對學(xué)生譯文的準(zhǔn)確性、翻譯數(shù)量以及譯文的文字表述情況等作具體的評價。指導(dǎo)教師評語： 指導(dǎo)教師（簽字） 年 月 日譯自：*淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃摘要：企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利

2、于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項重要財務(wù)管理活動。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，分別從房地產(chǎn)項目立項、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實意義。1導(dǎo)論稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費用，具有強(qiáng)制性和無償性，企業(yè)作為獨立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。稅收籌劃在相當(dāng)大程度上是使用了會計政策選擇的好處。我國的稅法和會計法規(guī)指明企業(yè)可以在法律法規(guī)的允許范圍內(nèi)選擇自己的

3、會計政策, 給企業(yè)提供了合理避稅的空間, 著重從會計政策角度分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式。首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時應(yīng)該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財務(wù)人員應(yīng)

4、當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。稅收籌劃由3個操作層次組成：初級稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。中級稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個企業(yè)納稅意識不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。2經(jīng)驗事實一、房地產(chǎn)企業(yè)項目立項應(yīng)考慮的稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的

5、財務(wù)管理活動，因此在房地產(chǎn)項目立項階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。1選擇合適的建房方式大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。(2)合作建房方式。根據(jù)營業(yè)稅問題解答(一)的

6、通知的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。2開發(fā)多處房地產(chǎn)房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以

7、分析比較。例1長春某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600400=150，應(yīng)該繳納土地增值稅600x50-40015=240(萬元)，營業(yè)稅及其附加10005.5=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為5001000=50，應(yīng)繳納土地增值稅500x30=150(萬元)；營業(yè)稅及其附加15005.5=83.55(萬元)。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-4001000-24055150

8、83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為11001400=78.5。應(yīng)該繳納土地增值稅11004014005=370萬元，營業(yè)稅及其附加25005.5=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產(chǎn)公司的利潤為25001100370137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5571.45=321.05萬元。二、房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃1通過增加扣除項目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20的情況下

9、可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20，從而享受免稅待遇。例2長春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200800=25。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅20030=60(萬元)，營業(yè)稅10005=50(萬元)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加5010=5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額

10、為200萬元，增值率為2001000=20，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅12005=60萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加6010=6(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為12001000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49(萬元)。2相關(guān)借款利息的籌劃實務(wù)由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。(1)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用(期間費用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地

11、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。(2)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，

12、利息費用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。3銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。1針對納稅主體的新設(shè)分立這也

13、就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設(shè)立獨立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。例3長春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元

14、的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.9720，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：15005.5=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.6720，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金14005.5=77(萬元)，獲利潤1500(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5232.75=22.75(萬元)。2減少賬面收入或遞延納稅時間(1)開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單

15、位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對于業(yè)務(wù)招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時再確認(rèn)收入并納稅。 納稅籌劃的基本原則是納

16、稅人在合法的前提下，選擇稅負(fù)較輕的納稅方案，以減少現(xiàn)金流出，增加可支配資金，實現(xiàn)自身利益最大化的一種經(jīng)濟(jì)活動。企業(yè)在固定資產(chǎn)的日常維護(hù)、處置、折舊提取的過程中，也應(yīng)考慮其對納稅的影響。我國稅法和會計政策等有關(guān)法律和法規(guī)指明, 企業(yè)可以在法律法規(guī)的允許范圍內(nèi)選擇自己的會計政策, 這就給企業(yè)提供了合理避稅的空間,不同會計政策的選擇會給企業(yè)造成不同的稅負(fù),因此企業(yè)應(yīng)對會計政策仔細(xì)選擇。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到多個納稅環(huán)節(jié), 和其他企業(yè)相比稅負(fù)較重, 就運(yùn)用會計政策對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃做出分析, 主要包括以下幾點。1 利用壞賬準(zhǔn)備進(jìn)行稅務(wù)籌劃企業(yè)時常會有壞帳發(fā)生, 房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。發(fā)生的壞賬取得稅務(wù)機(jī)

17、關(guān)認(rèn)可后, 可作為壞賬損失沖減應(yīng)納稅所得額, 節(jié)約所得稅的上繳。但需注意的是, 不是所有壞賬都可作為壞賬損失處理。因此, 避稅者必須清楚在什么條件下的壞賬可以列為壞賬損失。此外, 企業(yè)已列為壞賬損失的應(yīng)收款項, 在以后年度全部或者部分收回的, 應(yīng)計入收回年度的應(yīng)納稅所得額。2 利用折舊、折耗和攤銷的會計處理方法進(jìn)行稅收籌劃固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷是交納所得稅前準(zhǔn)予扣除的項目, 在收入既定的情況下, 折舊和攤銷額越大, 應(yīng)納稅所得額就越少。會計上可用的折舊方法很多, 加速折舊就是一種比較有效的合理避稅方法。另外, 企業(yè)財務(wù)制度雖然對固定資產(chǎn)折舊年限、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷期限做出了

18、分類規(guī)定, 但也有一定的彈性, 對沒有明確規(guī)定折舊或攤銷年限的資產(chǎn)可盡量選擇較短的年限?？s短折舊年限有利于加速成本收回,可以使后期成本費用提前, 從而使前期會計利潤發(fā)生后移。在稅率穩(wěn)定的情況下, 所得稅遞延交納, 相當(dāng)于向國家取得了一筆無息貸款。3 利用銷售定價進(jìn)行稅務(wù)籌劃有關(guān)規(guī)定表明, 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售, 增值額未超過扣除項目金額的200%時, 免征土地增值稅; 增值額超過扣除項目金額的200%的, 應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。納稅人應(yīng)設(shè)法享受免稅的稅收優(yōu)惠?，F(xiàn)假定, 某房地產(chǎn)開發(fā)的商品房銷售價格為a, 營業(yè)稅稅率為5%, 城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%,教育費附加為3%, 除銷售稅金及

19、附加外的扣除項目金額為b, 則全部扣除項目金額為: b+5%a( 1+7%+3%) =b+5.5%a要享受免稅的稅收優(yōu)惠, 增值率必須小于20%, 得出: a-( b+5.5%a) / ( b+5.5%a) 20%解以上不等式可知, a6.42408qd, - 28.35%x, 即x0.0897b。這就是說, 如果想通過提高售價取得更大的收益, 就必須使價格超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的13745 倍( 即12848+0.0897) 。從上面分析可知, 納稅人在銷售房地產(chǎn)時售價的確定應(yīng)遵循的規(guī)律是, 當(dāng)除銷售稅金及附加后的扣除項目金額為b 時, 將售價定為12848b 是該納稅人可以

20、享受免稅優(yōu)惠的最高價位。這一價格既可享受免稅又可獲得較大的收益, 如果售價低于該價位, 雖也能享受免稅, 卻只能獲取較低的收益, 如欲提高售價, 則必須使價格高于1.3745b,否則價格提高帶來的收益將不足以彌補(bǔ)價格提高所增加的稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)稅率將從30%躍升到40%時, 也可依此類推, 從而得出每一檔稅率起征點的最佳價格的確定標(biāo)準(zhǔn)。4 利用收入的確認(rèn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃隨著消費者對房屋的個性化要求的提高, 房地產(chǎn)企業(yè)從原來的毛坯房向裝飾房發(fā)展, 且裝修標(biāo)準(zhǔn)逐年提高, 裝修費用在房款中層的比重也逐年提高, 這樣房地產(chǎn)企業(yè)的售房收入就由房價款和裝修款兩部分組成。按照我國稅法規(guī)定, 企業(yè)銷售商品房按銷售金額

21、的5%交納營業(yè)稅, 提供裝修服務(wù)的按裝修合同金額的3%交納營業(yè)稅, 城建稅及教育稅附加均按營業(yè)稅的11%交納, 另外還要土地增值稅和契稅, 如果將商品房裝修價包含在整個售價款中, 房地產(chǎn)企業(yè)將會交納更多營業(yè)稅和土地增值稅。另外由于房地產(chǎn)單位價值比較高,購買方很難一次拿出大額款項購買, 因而可以采用分期付款的方式確認(rèn)收入, 而不按照售價總額確認(rèn)收入, 這樣就可以相應(yīng)的分次結(jié)轉(zhuǎn)成本, 起到節(jié)稅的效果。5 利用職工工資的會計處理進(jìn)行稅收籌劃計算應(yīng)納稅所得額時扣除職工工資的辦法有兩種: 一是計稅工資辦法, 發(fā)放工資總額在計稅標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的, 據(jù)實扣除; 超過標(biāo)準(zhǔn)的部分不得扣除。另一種是工資總額與經(jīng)濟(jì)效益掛

22、鉤的辦法, 職工平均工資增長幅度低于勞動生產(chǎn)率增長幅度以內(nèi)的, 在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除。在兩種辦法可供選擇的情況下, 位于內(nèi)地或效益不佳的企業(yè)可采用第一種方法, 位于沿?；蛐б孑^好的企業(yè)可采用第二種方法, 盡可能把職工工資控制在應(yīng)納稅所得額可扣除的范圍內(nèi)。另外合理的費用的轉(zhuǎn)化也可以進(jìn)行稅務(wù)籌劃, 比如對持股員工發(fā)放的紅利可以以年終獎金形式發(fā)放, 借以增加費用;銷售人員的工資、獎金合理轉(zhuǎn)化為營業(yè)費用, 通過包子形式進(jìn)行薪酬激勵, 可以合理節(jié)稅。6 利用投資進(jìn)行稅收籌劃對長期投資的會計處理方法有成本法和權(quán)益法, 這兩種方法的選擇可以給稅收籌劃造成一定的空間。因為成本法在其投資收益已實現(xiàn)但未分

23、回投資之前, 投資企業(yè)的“投資收益”賬戶并不反映其已實現(xiàn)的投資收益, 而權(quán)益法無論投資收益是否分回, 均在投資企業(yè)的“投資收益”賬戶反映。這樣, 采用成本法的企業(yè)就可以將應(yīng)由被投資企業(yè)支付的投資收益長期滯留在被投資企業(yè)賬上作為資本積累, 也可挪作他用, 來長期避免部分投資收益應(yīng)補(bǔ)繳的企業(yè)所得稅。因而在長期投資和短期投資的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上可借鑒這一點。在不違反國家有關(guān)規(guī)定的前提下, 盡量的應(yīng)用成本法或盡量把一項投資認(rèn)定為短期投資將有利于減少納稅成本。7 充分利用納稅所得額前的稅務(wù)調(diào)整進(jìn)行稅收籌劃雖然納稅所得額的調(diào)整是要通過稅務(wù)局檢驗的, 但若有些方法可使工資、招待費、廣告費等不超標(biāo), 這些辦法就是合理

24、避稅措施, 而合法與不合法的界限則要求使用者根據(jù)具體情況做出必要的職業(yè)判斷。另外, 若有些項目達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)時, 其他超標(biāo)部分可以相關(guān)調(diào)劑, 使總體不超標(biāo)。當(dāng)然這需要一些很好的度的把握。作為房地產(chǎn)企業(yè)各年度廣告費用支出是一筆龐大的費用, 廣告費用的支出和銷售業(yè)績有密切的聯(lián)系, 每一年度的支出在銷售收入的2%。限額內(nèi)可以據(jù)實扣除, 如果廣告費用由總公司統(tǒng)一籌劃、同意支付, 很可能出現(xiàn)總公司廣告費用超出比例的情況而不能在稅前扣除, 而其他關(guān)聯(lián)公司的廣告費用還達(dá)不到這個比例, 這時可以實現(xiàn)廣告費用向關(guān)聯(lián)氣運(yùn)的合理劃轉(zhuǎn)。3理論工作當(dāng)存在兩個或兩個以上的納稅方案時，企業(yè)應(yīng)通過設(shè)計和運(yùn)籌，實現(xiàn)最小、合理的納稅

25、。雖然納稅所得額的調(diào)整是要通過稅務(wù)局檢驗的, 但若有些方法可使工資、招待費、廣告費等不超標(biāo), 這些辦法就是合理避稅措施, 而合法與不合法的界限則要求使用者根據(jù)具體情況做出必要的職業(yè)判斷。另外, 若有些項目達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)時, 其他超標(biāo)部分可以相關(guān)調(diào)劑, 使總體不超標(biāo)。當(dāng)然這需要一些很好的度的把握，同時也要遵循稅務(wù)籌劃的基本原則：（一）考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境配套性當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，競爭就越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱蟆Ｕ畬{稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，真正決定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策的所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不是稅務(wù)

26、部門，企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得減免稅的資格。稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法能力水平也對企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。（二）遵循成本效益的原則任何一項籌劃方案都有其兩面性，隨著某一項籌劃方案的實施，企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時，必然會為該方案的實施付出額外的費用，以及放棄其他方案所損失的相應(yīng)機(jī)會收益。當(dāng)新發(fā)生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當(dāng)費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一項成功的納稅籌劃必然是多種方案的優(yōu)化選擇。不能簡單的認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。（三）正確理解稅法和會計制度分離原則由于會計與稅法目的不同、基本前提和遵循的原則有

27、所差別，在稅務(wù)籌劃上必須考慮到稅法與企業(yè)會計制度適度分離的必然性。1目的不同。制定企業(yè)會計制度的目的就是為了真實、完整地反映企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績、以及財務(wù)狀況變動的全貌，為報表使用者提供決策有用的信息。根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實性和盈利的可能性。稅法的目的主要是取得國家的財政收入，對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)。目的不同，二者有時在對同一經(jīng)濟(jì)行為或事項做出不同的規(guī)范性要求。2基本前提不同。會計核算的基本前提包括：會計主體、持續(xù)經(jīng)營、會計分期、貨幣計量。會計核算對象的確定、會計方法的選擇、會計數(shù)據(jù)的搜集等都以會計核算的基本前提為依據(jù)。由于會計制度與稅法的目的不同，而使得

28、二者的基本前提不盡相同。會計主體是根據(jù)會計信息需求者的要求進(jìn)行會計核算的單位，可以是一個法律主體，也可以是一個經(jīng)濟(jì)主體。納稅主體，是指依法直接負(fù)有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人），也就是稅法規(guī)定的獨立納稅人。會計分期，由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時間和范圍有時也不相同，從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會計利潤與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異時間性差異和永久性差異。3遵循的原則不同。由于企業(yè)會計制度與稅法所服務(wù)的目的不同，導(dǎo)致二者為實現(xiàn)不同的目的所遵循的原則存在較大差異。稅法也遵循一些會計核算的基本原則，但基于稅法堅持的法定原則、收入均衡原則、公平原則、反避稅原則和便于征收管理原則等

29、，在諸如穩(wěn)健性或謹(jǐn)慎性原則等許多會計核算基本原則的使用中又有所背離。上述的這些區(qū)別都需要在稅收籌劃方案中加以考慮。2006 年財政部頒布了新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，其中38 項具體準(zhǔn)則都有了不同程度的變化，對會計科目和主要賬務(wù)處理均做出了新的規(guī)定。中國稅制改革也進(jìn)入到了全面實施的階段,國家在2006 年個人所得稅改革、消費稅改革的基礎(chǔ)上，2007 年年又穩(wěn)步推進(jìn)增值稅轉(zhuǎn)型、企業(yè)所得稅“兩法合并”、個人所得稅制、資源稅計稅方法、土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)的提高、稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整及國際反避稅政策的出臺等一系列新的重大改革。特別是內(nèi)外資企業(yè)所得稅合并，它的改革進(jìn)程影響到每一個企業(yè)。如何把握新的稅制改革形勢，掌握最新政策，規(guī)避稅制改革給企業(yè)帶來的影響，抓住契機(jī)推動企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長，在順利地做好新舊準(zhǔn)則(制度)的銜接和新準(zhǔn)則的執(zhí)行工作基