項目拓展與報批報建管理

1、最新 精品 Word 歡迎下載 可修改山東萬泰置業(yè)有限公司 二零一一年六月八日項目開發(fā)管理體系文件目 錄二、項目拓展與報批報建管理3項目可行性研究管理制度5流程名稱：項目可行性研究管理流程12項目可行性研究報告評審意見書13土地投標(biāo)管理辦法14流程名稱：土地獲取流程18項目投資及土地儲備計劃表20項目信息收集及跟蹤表22項目定位與策劃管理制度24市場調(diào)研工作指引27定位策劃評審工作指引31流程名稱：項目定位與產(chǎn)品策劃管理流程32項目證照手續(xù)辦理管理辦法34流程名稱：建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理流程37流程名稱：建設(shè)項目用地批準(zhǔn)書辦理流程39流程名稱：建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理流程41流程名稱：建設(shè)工程施

2、工許可證辦理流程45流程名稱：商品房銷售（預(yù)售）許可證辦理流程47流程名稱：住宅交付使用許可證辦理流程49流程名稱：大產(chǎn)證辦理流程51二、項目拓展與報批報建管理1、項目拓展是獲取項目土地、實現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略的必要舉措，項目拓展與報批報建管理是公司管理體系的重要組成部分。加強項目拓展與報批報建管理，有利于控制經(jīng)營風(fēng)險，有利于提高項目前期開發(fā)工作效率，有利于公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。2、本部分管理文件體現(xiàn)了以下指導(dǎo)思想：（1）項目拓展工作必須遵循公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，特別是市場戰(zhàn)略和土地獲取戰(zhàn)略；必須遵循公司年度經(jīng)營計劃和投資方案。（2）公司采取“積極穩(wěn)健”的市場拓展策略，加強對經(jīng)營風(fēng)險的預(yù)警與控制。（3）

3、在項目報批報建方面，公司遵照“效率優(yōu)先、資源共享”的管理思想：所謂“效率優(yōu)先”，是指在辦理項目報批報建手續(xù)時，以有利于提高工作效率、便于責(zé)任追溯為原則。所謂“資源共享”，是指在確?！靶蕛?yōu)先”的前提下，以有利于公共關(guān)系資源的共享為原則。3、鑒于獲取項目用地的方式（有投標(biāo)、競拍、股權(quán)受讓等方式）不同及項目在不同城市的具體報批報建政策、手續(xù)有一定差異，鑒于項目前期工作變動性較大，不可控因素較多，遵照“逾繁就減、突出重點”的原則，本部分內(nèi)容包括以下制度文件：項目可行性研究管理、土地投標(biāo)管理、項目證照手續(xù)辦理管理等。4、規(guī)劃部與項目部是項目拓展與報批報建管理的主控部門，規(guī)劃部負(fù)責(zé)項目拓展工作，負(fù)責(zé)或協(xié)

4、助、指導(dǎo)項目部（一類項目報批報建由規(guī)劃部負(fù)責(zé)；二類項目負(fù)責(zé)土地確認(rèn)函以后的報批報建）辦理項目報批報建手續(xù)，確保按計劃完成各項工作。其他部門應(yīng)積極配合其工作。 項目可行性研究管理制度第一條 為了規(guī)范項目可行性研究的程序，使項目的可行性研究更加全面規(guī)范、更加切合實際，為項目的投資決策提供依據(jù)，特制定本管理制度。第二條 本制度適用于公司所有投資項目的可行性研究。第三條 可行性研究是指對擬購入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項目技術(shù)經(jīng)濟上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對項目的經(jīng)濟效果進(jìn)行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。第四條 職責(zé)分配項目可行性研究報告框架及公司各職能部門在編制可行性研究報告中的職責(zé)分工如下表所示。項目可行性研究

5、報告各模塊對應(yīng)關(guān)系序號論證項目主導(dǎo)部門配合部門1項目總論1.1項目背景規(guī)劃部1.2項目概況（包括項目名稱、項目建設(shè)單位概括、項目地塊位置及周遍狀況、項目規(guī)劃控制要點、項目發(fā)展概括）1.3編制依據(jù)1.4可行性研究結(jié)論及建議2市場研究分析2.1宏觀環(huán)境分析規(guī)劃部營銷部2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析2.3本市房地產(chǎn)發(fā)展分析2.4區(qū)域市場分析2.5項目初步定位研究及建議方案3項目開發(fā)方案3.1項目地塊特性與價值分析（包括地塊特性分析、土地價值分析、土地升值潛力初步評估、土地法律性質(zhì)評估）規(guī)劃部綜合部（法律角度）3.2概念性規(guī)劃設(shè)計分析規(guī)劃部3.3產(chǎn)品設(shè)計建議規(guī)劃部3.4項目開發(fā)計劃工程部財務(wù)部、營銷部、

6、規(guī)劃部、項目部3.5營銷方案營銷部3.6建造成本估算成本部規(guī)劃部工程部3.7項目全成本估算成本部工程部、規(guī)劃部營銷部、財務(wù)部4資金方案4.1合作方式及條件規(guī)劃部財務(wù)部4.2資金平衡及融資方案財務(wù)部5財務(wù)評價5.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取財務(wù)部5.2財務(wù)評價（方案1）5.3財務(wù)評價（方案2）5.4財務(wù)評價結(jié)論6不確定性分析6.1盈虧平衡分析財務(wù)部6.2敏感性分析6.3風(fēng)險分析7綜合評價7.1社會評價（定性）規(guī)劃部營銷部7.2環(huán)境評價（影響及對策）7.3公司資源匹配分析7.4人力資源匹配分析綜合部8研究結(jié)論建議8.1結(jié)論規(guī)劃部8.2建議第五條 項目可行性研究報告編制前，規(guī)劃部組織相關(guān)各部門對項目

7、進(jìn)行現(xiàn)場踏勘。第六條 可研報告編制中的要點提示（一）規(guī)劃部須進(jìn)一步完善項目背景調(diào)研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境、市政和配套條件、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等；須高度重視對土地方、原項目方實力及資信的考察，以及與其的談判和公關(guān)工作。（二）規(guī)劃部須落實項目相關(guān)手續(xù)，重點是土地、拆遷及規(guī)劃手續(xù)問題，項目部予以配合（項目部未成立時，工程部配合）。拆遷及規(guī)劃手續(xù)問題的解決方案是否可行對項目操作難度影響較大，在項目投資決策前，應(yīng)全面了解項目拆遷計劃和規(guī)劃手續(xù)解決方案的可行性及其成本、落實進(jìn)度等。（三）規(guī)劃部對現(xiàn)場踏勘地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項目規(guī)劃的分析，并根據(jù)設(shè)計草案

8、及產(chǎn)品設(shè)計建議，形成設(shè)計草案指標(biāo)說明。（四）成本部根據(jù)設(shè)計草案、設(shè)計草案指標(biāo)說明，進(jìn)行項目建造成本和付現(xiàn)測算（保證項目開發(fā)的最低現(xiàn)金支付量），并形成項目可行性研究報告成本指標(biāo)測算。（五）成本部、財務(wù)部進(jìn)行項目全成本估算，并完成項目可行性研究報告經(jīng)濟指標(biāo)測算。（六）規(guī)劃部在相關(guān)人員尤其是綜合部法律人員、財務(wù)部配合下，負(fù)責(zé)項目取得的風(fēng)險分析：1、政策風(fēng)險：政府經(jīng)常在征地、拆遷、土地使用、銷售等方面出臺新的政策法規(guī)，將影響項目開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)成本及銷售進(jìn)度等。對于這些無法預(yù)估的風(fēng)險，應(yīng)該經(jīng)常與政府部門溝通，迅速掌握政策走向，并及時調(diào)整項目經(jīng)濟測算模式和項目操作方式。2、經(jīng)濟風(fēng)險：包括通貨膨脹的風(fēng)險、房

9、屋貶值的風(fēng)險、利率的風(fēng)險、成本費用的風(fēng)險、融資風(fēng)險。3、市場風(fēng)險：供求的變化、購房者心理的變化等都將影響項目的銷售價格、銷售進(jìn)度等，在項目測算時應(yīng)予以考慮。4、合作方風(fēng)險：由于合作方的實力，合作各方營運方式的差別以及合作各方對項目運作方式的意見不一致等將影響項目的具體操作。所以，在項目決策前，對合作方的實力、資信情況必須有比較充分的調(diào)查和掌握。（七）綜合部進(jìn)行人力資源匹配分析，并完成項目團(tuán)隊組成人員策劃，形成項目可行性研究報告團(tuán)隊組織方案。（八）項目前期調(diào)研時，如果需要進(jìn)行盡職調(diào)查，則由綜合部法律人員、財務(wù)部負(fù)責(zé)進(jìn)行。第七條 項目可行性研究報告的編寫、審批程序（一）項目投資決策意向確定后，規(guī)劃

10、部負(fù)責(zé)編制項目可行性研究工作計劃，并下發(fā)各相關(guān)部門。各部門按照第四條中有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)按計劃完成相應(yīng)模塊的研究和報告。（二）規(guī)劃部應(yīng)盡早組織進(jìn)行或委托外部咨詢機構(gòu)深化完成項目可行性研究報告市場研究分析。（三）規(guī)劃部組織編制完成項目可行性研究報告提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核后組織討論，報總經(jīng)理審核，并在集團(tuán)公司評審會議召開一周前向集團(tuán)公司報送項目可行性研究報告。（四）集團(tuán)公司對項目可行性研究報告進(jìn)行審議，形成統(tǒng)一意見后，經(jīng)集團(tuán)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)組織后續(xù)實施工作。（五）集團(tuán)公司評審會議由規(guī)劃部負(fù)責(zé)會議記錄。會后，根據(jù)會議記錄在三日內(nèi)整理出經(jīng)過修改后的項目可行性研究報告。評審后問題較多時，應(yīng)進(jìn)行補充研究，并向集團(tuán)

11、公司報送進(jìn)行再次審議、審批。第八條 可行性研究的委托以下情形可進(jìn)行可行性研究的委托：（一）公司沒有或缺少可行性研究人員，或者任務(wù)繁多，有可能影響可行性研究工作的按時完成和研究質(zhì)量；（二）屬于外地項目，自我研究需要較長時間，又需要盡快決策；（三）項目屬于公司未曾開發(fā)過的，自我難以在短時間內(nèi)達(dá)到要求的深度和精度。委托可行性研究時，所選擇的可行性研究單位應(yīng)滿足公司規(guī)定的供方評選準(zhǔn)則，并執(zhí)行公司合同管理的有關(guān)規(guī)定。第九條 可行性研究的效果評價在項目終止后，公司組織進(jìn)行項目后評價，包括計算項目的成本偏差率、周期偏差率、利潤偏差率等。除不可抗力因素導(dǎo)致的偏差外，正常偏差不應(yīng)高于5。高于5的，公司在當(dāng)年度績

12、效考核時作為考核的指標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)考核。第十條 項目不可行性研究在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的客觀環(huán)境下和土地“招拍掛”政策下，盡管計劃立項工作已經(jīng)弱化，但項目可行性研究工作不應(yīng)被弱化，還應(yīng)進(jìn)一步加強，以體現(xiàn)對公司高度負(fù)責(zé)的精神。今后，公司再進(jìn)行項目可行性研究時，除了進(jìn)行項目的“可行性”研究外，還將進(jìn)行項目的“不可行性”研究?！安豢尚行浴毖芯坑梢?guī)劃部負(fù)責(zé)或公司委托專業(yè)機構(gòu)，以促進(jìn)項目可行性研究的科學(xué)、客觀性，提高公司決策水平。第十一條 公司在啟動下一個新開發(fā)項目時，嚴(yán)格按照本制度施行。第十二條 本制度由公司綜合部負(fù)責(zé)解釋。第十三條 相關(guān)流程、記錄表單及范本（一）相關(guān)流程 LC-01：項目可行性研究管理

13、流程（二）記錄表單WT-TZ-01：項目可行性研究報告評審意見書 WT-TZ-02：（說明：雙擊圖標(biāo)即可進(jìn)入文件瀏覽，該文件放置在“其他記錄表單”包里。）（三）范本 （說明：雙擊圖標(biāo)即可進(jìn)入文件瀏覽，該文件放置在“范本”包里。） 流程名稱：項目可行性研究管理流程流程編號：LC-01項目可行性研究報告評審意見書編號：WT-TZ-01評 審 人職 務(wù)接收報告時間提交本意見書時間評審意見評審人（簽字）： 年 月 日備注：1、本表可另附頁。2、評審人應(yīng)本者對公司高度負(fù)責(zé)的態(tài)度提出明確、具體的評審意見，并對評審意見負(fù)責(zé)。土地投標(biāo)管理辦法第一條 土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本生產(chǎn)資料。為了規(guī)范“找地”行為，提

14、高項目可行性的“辨識能力”，降低土地投標(biāo)風(fēng)險，保障土地儲備，促進(jìn)公司的可持續(xù)發(fā)展，制定本辦法。第二條 公司規(guī)劃部是本辦法的責(zé)任部門，負(fù)責(zé)土地合作洽談、土地投標(biāo)等土地儲備工作，負(fù)責(zé)辦理土地使用證相關(guān)手續(xù)，保證公司土地儲備目標(biāo)的完成。第三條 “找地”原則（一）與公司的土地儲備計劃和發(fā)展戰(zhàn)略相符合；（二）與公司的產(chǎn)品模式相符合；（三）與公司的開發(fā)能力相符合；（四）與公司的年度經(jīng)營計劃相符合。第四條 土地供應(yīng)信息的搜集規(guī)劃部通過以下途徑獲取土地供應(yīng)信息：（一）從土地儲備管理部門獲取信息：規(guī)劃部應(yīng)與土地儲備管理部門保持密切的聯(lián)系，及時搜集最新土地信息，全面掌握城市土地年度供應(yīng)計劃（包括不同用途的土地供應(yīng)

15、計劃），隨時關(guān)注“土地招標(biāo)公告”，及時向總經(jīng)理報送土地市場信息。（二）通過與土地使用單位接觸、洽談獲取項目土地轉(zhuǎn)讓信息。（三）通過公共關(guān)系單位或個人獲取土地供應(yīng)信息。（四）在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)成立項目部的，由項目部提供土地供應(yīng)信息。第五條 規(guī)劃部應(yīng)密切關(guān)注土地市場的“招拍掛”信息及其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓價格，及時掌握土地的實際成交價格。第六條 如果土地滿足公司的“拿地”原則，規(guī)劃部、分管副總報公司總經(jīng)理征詢意見。必要時，與總經(jīng)理、分管領(lǐng)導(dǎo)、公司相關(guān)職能部門進(jìn)行現(xiàn)場踏勘。總經(jīng)理初步同意后，規(guī)劃部應(yīng)組織相關(guān)部門進(jìn)行土地的資源調(diào)查和市場調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括：（一）城市總體規(guī)劃；（二）土地利用總體規(guī)劃；（三

16、）宗地規(guī)劃要點；（四）區(qū)域土地規(guī)劃調(diào)整的可能性；（五）項目成本測算（規(guī)劃部、成本部、財務(wù)部、營銷部負(fù)責(zé)提供各專業(yè)成本測算數(shù)據(jù)）；（六）區(qū)域市場商品房價格情況（營銷部負(fù)責(zé)具體工作）；（七）社區(qū)環(huán)境因素；（八）周邊配套情況；（九）其它。通過調(diào)查和經(jīng)驗判斷認(rèn)為初步可行后，規(guī)劃部負(fù)責(zé)進(jìn)行初步土地價值分析和初步估算項目的開發(fā)成本，并組織編制項目建議書報送總經(jīng)理，由總經(jīng)理初步確定是否參加投標(biāo)意向（或進(jìn)一步洽談）。第七條 根據(jù)集團(tuán)公司的決策，決定參加土地投標(biāo)后，財務(wù)部提請集團(tuán)的計財中心提前安排投標(biāo)所需的保證金和土地出讓金；規(guī)劃部要進(jìn)一步與土地儲備管理部門密切聯(lián)系，提前了解土地拍賣的詳細(xì)信息，調(diào)查其他投標(biāo)單位

17、的情況，并在規(guī)定時間內(nèi)制訂出具體的投標(biāo)方案，包括投標(biāo)策略。投標(biāo)前，根據(jù)其他投標(biāo)單位的情況和公司“拿地”的決心，公司要明確投標(biāo)最高報價。必要時，可與其他單位協(xié)商聯(lián)合投標(biāo)。投標(biāo)前，規(guī)劃部應(yīng)通過各種渠道或途徑了解其他投標(biāo)單位可能的投標(biāo)報價，同時根據(jù)項目可行性研究報告中的測算數(shù)據(jù)確定本公司的投標(biāo)最高報價。如果屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，總經(jīng)理應(yīng)明確受讓的條件并全程指導(dǎo)談判過程。第八條 公司總經(jīng)理、分管領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)盡量親自參加土地投標(biāo)或合作洽談。第九條 土地競拍中標(biāo)后，公司總經(jīng)理或總經(jīng)理授權(quán)競拍代表在拍賣成交確認(rèn)書上簽字、蓋章。第十條 土地競拍中標(biāo)后，手續(xù)的辦理按照項目證照手續(xù)管理辦法執(zhí)行。第十一條 通過資本合作方式

18、獲取土地的，公司應(yīng)組織綜合部法律人員、財務(wù)部實施盡職調(diào)查，詳細(xì)調(diào)查合作單位的資產(chǎn)負(fù)債和資信情況。公司規(guī)劃部組織進(jìn)行洽談合作事宜，在合作協(xié)議中要明確約定項目組織的董事會、經(jīng)理層、財務(wù)管理人員的組成以及債權(quán)、債務(wù)處理方式等。合作協(xié)議應(yīng)進(jìn)行簽證或公證。第十二條 聯(lián)建和代建項目根據(jù)聯(lián)建和代建項目的實際情況，公司規(guī)劃部負(fù)責(zé)與合作單位進(jìn)行具體的洽談，必要時分管領(lǐng)導(dǎo)或總經(jīng)理進(jìn)行主談。第十三條 根據(jù)公司的年度經(jīng)營計劃，當(dāng)土地儲備工作屬于公司的年度工作重點之一時，公司可以成立以集團(tuán)公司總經(jīng)理為組長的“公司土地儲備工作小組”?！肮就恋貎涔ぷ餍〗M”成員包括萬泰置業(yè)公司總經(jīng)理、分管領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃部部長及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人

19、。第十四條 工作規(guī)范及違規(guī)責(zé)任（一）規(guī)劃部每季度向分管副總報送一次土地市場信息報告，內(nèi)容包含但不限于項目信息收集及跟蹤表、項目投資及土地儲備計劃表。土地市場信息報告內(nèi)容要全面，實效性要強；市場調(diào)查數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確、完整，可行性和不可行性分析要客觀。（二）無論投標(biāo)與否，規(guī)劃部每年至少參加一次土地拍賣活動。（三）在對外談判過程中，談判人員應(yīng)積極維護(hù)公司的品牌形象和利益，嚴(yán)禁泄露公司秘密，嚴(yán)禁行賄或收賄，否則公司將給予嚴(yán)重警告處分或辭退處理，并有權(quán)追究其法律責(zé)任。第十五條 本辦法自頒布之日起施行，由公司綜合部負(fù)責(zé)解釋。第十六條 相關(guān)流程與記錄表單（一） 相關(guān)流程 LC-02：土地獲取流程（二）記錄表單 W

20、T-TZ-03：項目投資及土地儲備計劃表WT-TZ-04：項目信息收集及跟蹤表流程名稱：土地獲取流程流程編號：LC-02項目投資及土地儲備計劃表編號：WT-TZ-03 年份相關(guān)內(nèi)容2022年2022年2022年1、當(dāng)年新儲備總規(guī)模（規(guī)劃建筑面積）2、新增土地儲備目標(biāo) A、目標(biāo)區(qū)域一： 1）儲備目標(biāo)（項目數(shù)量規(guī)劃建筑面積） 2）重點區(qū)域 3）規(guī)模范圍（建筑面積不低于不高于） 4）產(chǎn)品類型5）樓面地價水平上限6）項目取得初步預(yù)計第一季度：萬平米第二季度：萬平米第三季度：萬平米第四季度：萬平米 B、目標(biāo)區(qū)域二： 1）儲備目標(biāo)（項目數(shù)量規(guī)劃建筑面積） 2）重點區(qū)域 3）規(guī)模范圍（建筑面積不低于不高于）

21、 4）產(chǎn)品類型5）樓面地價水平上限6）項目取得初步預(yù)計第一季度：萬平米第二季度：萬平米第三季度：萬平米第四季度：萬平米 C、目標(biāo)區(qū)域三3、關(guān)注發(fā)展方向各目標(biāo)區(qū)域優(yōu)先級、重點區(qū)域突破目標(biāo)4、預(yù)計地價支付最大需求5、下年度可開復(fù)工面積預(yù)計項目信息收集及跟蹤表 填報日期： 編號：WT-TZ-04一、新項目基本情況概要項目名稱位置區(qū)域位置所在區(qū)四至范圍東南西北地段與市中心、主要建筑物、商圈等的距離。土地所有權(quán)歸屬土地使用權(quán)歸屬合作方土地規(guī)劃用途占地面積建筑面積其中：住宅容積率公建土地現(xiàn)狀包括使用現(xiàn)狀，地形地貌，待動拆遷情況。獲取方式及條件獲取方式土地價格付款條件交地標(biāo)準(zhǔn)其他要求市場周邊參照市場、具體樓

22、盤，可能的售價估計。備注 填報單位： 填報日期：二、項目進(jìn)展?fàn)顩r及工作計劃詳細(xì)內(nèi)容項目進(jìn)展?fàn)顩r接觸程度說明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準(zhǔn)備上會還是準(zhǔn)備簽約。談判情況談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。法律手續(xù)法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。焦點難點項目進(jìn)展的主要難點和焦點。項目發(fā)展環(huán)境變化競爭對手競爭對手加入或退出，對手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競爭對手在整個城市重大土地購買或其他投資。競爭樓盤對項目發(fā)展有影響的樓盤推出與封盤等。政府政策主要政府政策頒布或變動及對項目發(fā)展的影響，政府倡導(dǎo)重點開發(fā)區(qū)域和領(lǐng)域的提出或形成。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)生重大變動或

23、（即將）實施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。市政配套整個城市重大市政建設(shè)（如交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開工或通車），以及項目周邊市政配套的改變。其他因素如：房地產(chǎn)熱點發(fā)展區(qū)域的形成和改變等。下一步計劃說明該項目下一步工作計劃（繼續(xù)跟進(jìn)還是暫緩、終止）、工作重點、采取的策略、突破點、是否需要項目發(fā)展工作小組介入、什么時間召開聽證會等。山東萬泰置業(yè)有限公司項目開發(fā)管理體系文件項目拓展與報批報建管理項目定位與策劃管理制度第一條 目的為綜合考慮和平衡影響產(chǎn)品的各專業(yè)意見，完成項目整體定位分析（包括市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等）和產(chǎn)品策劃結(jié)論，指導(dǎo)下階段的概念設(shè)計、營銷推廣整體思路等工作，特制定本管理制度

24、。第二條 本制度適用于公司各房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目定位及產(chǎn)品策劃工作。第三條 概念（一）項目定位：是根據(jù)項目本身所具有的屬性和特點，確定項目針對的目標(biāo)消費群體、市場迎合點以及產(chǎn)品風(fēng)格等，并考慮產(chǎn)品的市場差異性和引導(dǎo)性。（二）產(chǎn)品策劃：是在明確項目定位的基礎(chǔ)上，按照市場需求對多種產(chǎn)品方案進(jìn)行測算比較，并提出產(chǎn)品的最優(yōu)配置建議，一般需要包括場地分析、樓型配比、規(guī)劃排布、單體布局（非必需）等。第四條 職責(zé)（一） 公司營銷部是項目產(chǎn)品定位與策劃的主要責(zé)任及組織部門，負(fù)責(zé)編制項目定位與產(chǎn)品策劃報告。（二） 規(guī)劃部參與項目定位與策劃工作，在職責(zé)范圍內(nèi)為公司項目定位與策劃工作提供支持，包括概念性設(shè)計方案。（三

25、）成本部、財務(wù)部、工程部等部門參與項目定位與策劃工作，在職責(zé)范圍內(nèi)為公司項目定位與策劃工作提供支持。第五條 項目定位與產(chǎn)品策劃工作啟動（一）項目取得之后即啟動項目定位及策劃工作，營銷部應(yīng)根據(jù)可研報告的主要結(jié)論，并結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究成果，擬定相關(guān)工作計劃，明確此階段公司各職能部門分工，必要時可委托外部機構(gòu)進(jìn)行。（二）計劃擬訂后，由分管領(lǐng)導(dǎo)審批。（三）各部門按審批后的工作計劃落實相關(guān)工作。第六條 項目定位與產(chǎn)品策劃報告內(nèi)容內(nèi)容要點包括：（一）宏觀市場分析（經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、市場預(yù)測等）；（二）區(qū)域市場分析（區(qū)域環(huán)境、人文配套、周邊競品、項目SWOT分析）；（三）客戶群體分析（客戶群類別細(xì)分、購房

26、動機分析、價格承受能力）；（四）項目定位（市場定位描述、目標(biāo)客戶群體描述、）；（五）產(chǎn)品策劃（整體規(guī)劃建議、外觀設(shè)計建議、戶型設(shè)計建議、配套設(shè)施建議、裝修檔次建議、配套服務(wù)建議、物業(yè)管理建議；必選內(nèi)容包括樓型配比規(guī)劃方案、規(guī)劃強排方案、單體布局）； （六）項目開發(fā)方案及項目開發(fā)節(jié)奏；（七）營銷賣點提煉。第七條 營銷部組織編制項目定位與產(chǎn)品策劃報告，相關(guān)部門參與評審，并上報審批。第八條 項目定位與策劃報告審批：（一）營銷部在公司總經(jīng)理辦公會上匯報主要內(nèi)容，總經(jīng)理辦公會提出報告修改意見，由營銷部進(jìn)行修訂完善。（二）項目定位與產(chǎn)品策劃報告最終經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過、公司總經(jīng)理/集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。具體執(zhí)行

27、詳見定位策劃評審工作指引。第九條 審批后的項目定位與產(chǎn)品策劃報告由營銷部下發(fā)至規(guī)劃部、工程部、綜合部、成本部。第十條 鑒于項目定位與產(chǎn)品策劃工作的特殊性，項目定位和策劃人員在日常工作中應(yīng)加強房地產(chǎn)市場特別是其它房地產(chǎn)項目的調(diào)研，以不斷提高項目定位和策劃能力。第十一條 本制度由公司綜合部負(fù)責(zé)解釋。第十二條 本制度自頒布之日起施行。第十三條 指引、相關(guān)流程、記錄表單與范本（一） 指引市場調(diào)研工作指引 定位策劃評審工作指引（二） 相關(guān)流程LC-03：項目定位與產(chǎn)品策劃管理流程（三）范本（說明：雙擊圖標(biāo)即可進(jìn)入文件瀏覽，該文件放置在“范本”包里。）市場調(diào)研工作指引1. 目的1. 明確公司項目產(chǎn)品目標(biāo)市

28、場/組合、產(chǎn)品組合定位；1.1 傳達(dá)項目信息，為項目的宣傳推廣建立市場基礎(chǔ)； 2. 市場調(diào)研的主要內(nèi)容2.1 競爭性調(diào)研內(nèi)容 各樓盤概況（區(qū)位、環(huán)境、規(guī)模、開發(fā)商背景等） 開發(fā)該樓盤動機 購買者特征及結(jié)構(gòu) 目標(biāo)市場定位、產(chǎn)品定位、形象定位 項目規(guī)劃設(shè)計特點（面積大小、功能配置、建筑細(xì)部、各類戶型的平面布局等） 宣傳推廣策略與方法2.2 街（片）區(qū)價值調(diào)研內(nèi)容 對片區(qū)規(guī)劃的認(rèn)知與態(tài)度 對項目區(qū)位、環(huán)境、交通及生活配套設(shè)施的認(rèn)知與評價 對項目景觀資源的價值判斷 對片區(qū)項目產(chǎn)品組合的認(rèn)知以及建筑外觀、戶型設(shè)計、園林綠化及會所配套的需求 對片區(qū)項目的價格預(yù)期 企業(yè)品牌對項目的影響程度 片區(qū)項目適合需要

29、程度及認(rèn)購可能性、推薦可能性 個人購買片區(qū)項目的心理成本構(gòu)成2.3 消費者調(diào)研內(nèi)容 對項目產(chǎn)品的使用態(tài)度 購買可能性 片區(qū)項目的價格預(yù)測 企業(yè)品牌對項目的影響程度 產(chǎn)品需求基本意向（面積、戶型、功能） 影響消費者行為的因素個人和社會特征（文化程度、職業(yè)、職務(wù)、收入、性別、年齡、婚姻狀況、家庭結(jié)構(gòu)、居住形式） 影響消費者行為的因素媒體特征（主要媒體接觸習(xí)慣、接觸頻率、主要媒體類型與名稱、最喜歡的節(jié)目類型） 影響消費者行為的因素生活方式（態(tài)度、價值觀、消費觀、興趣、愛好、時間支配方式、觀點、個性和自我觀念）3. 專案市場調(diào)研的主要方法3.1 競爭樓盤調(diào)研售樓現(xiàn)場觀察+樓盤資料+深度訪談+計劃購買者

30、個別訪談3.2 街（片）區(qū)價值調(diào)研文獻(xiàn)調(diào)查+實地調(diào)查+網(wǎng)絡(luò)+報刊雜志+相關(guān)文本資料+居民訪談3.3 消費者調(diào)研適合非概率抽樣的各種面談訪問方式（包括隨機調(diào)查、重點調(diào)查、特定客戶調(diào)查）4. 專案市場調(diào)研報告模板：第一部分 項目競爭環(huán)境分析一、項目競爭性區(qū)域分析1、競爭性的區(qū)域構(gòu)成2、各競爭區(qū)域的功能定位3、各競爭區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?、各競爭區(qū)域的居住成熟狀況5、各競爭區(qū)域的文化特征二、競爭性的市場狀況分析1、競爭市場的總體供給特征（規(guī)模、供給結(jié)構(gòu)、價格水平、產(chǎn)品特征）2、競爭市場的總體需求特征（主流需求產(chǎn)品、可承擔(dān)價格特征、客戶構(gòu)成特征）3、典型個案分析（如暢銷樓盤、滯銷樓盤、各類物業(yè)的典型個案）各

31、類物業(yè)可從不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分第二部分 項目街（片）區(qū)價值研判一、街（片）區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢資源分析二、街（片）區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)劣勢分析三、街（片）區(qū)規(guī)劃前景分析（或區(qū)域的城市功能定位分析）四、片區(qū)房地產(chǎn)市場總體特征分析（供給特征、需求特征）第三部分 消費者研究一、消費者置業(yè)傾向分析1、購買項目所在片區(qū)樓盤的可能性（片區(qū)偏好）2、對片區(qū)樓盤的基本價格預(yù)期3、對片區(qū)樓盤的心理印象（樓盤形象的認(rèn)知度）4、產(chǎn)品的主要需求特征（物業(yè)類型、戶型、面積、功能、配套要求）二、消費者行為因素個人和社會特征（文化程度、職業(yè)、職務(wù)、收入、性別、年齡、婚姻狀況、家庭結(jié)構(gòu)、居住形式）三、消費者行為因素媒體特征（主要媒體接觸習(xí)慣、

32、接觸頻率、主要媒體類型與名稱、最喜歡的節(jié)目類型）四、消費者行為因素生活方式（態(tài)度、價值觀、消費觀、興趣、愛好、時間支配方式、觀點、個性和自我觀念）定位策劃評審工作指引1. 目的適應(yīng)公司業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展，規(guī)范對項目定位的論證，控制經(jīng)營風(fēng)險，提升公司競爭力。2. 適用范圍適用于公司投資的新項目。3. 項目定位與產(chǎn)品策劃報告評審會3.1 會議召集人：營銷分管領(lǐng)導(dǎo)。3.2 參加成員：集團(tuán)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、公司總經(jīng)理辦公會參會人員、項目部經(jīng)理以及營銷部認(rèn)為有必要參加的內(nèi)外部專家。具體參加人選由分管副總在會議前確認(rèn)。3.3 評審會相關(guān)工作內(nèi)容：營銷部負(fù)責(zé)在會議召開前3個工作日將項目定位與產(chǎn)品策劃報告書面版本報送與

33、會人員。會議召開時，營銷部摘要介紹項目定位與產(chǎn)品策劃報告內(nèi)容。評審會進(jìn)行討論審議，形成是否通過該項目定位的最終意見。3.4 綜合部應(yīng)于會議結(jié)束后3個工作日內(nèi)完成會議紀(jì)要并由總經(jīng)理簽發(fā)，報集團(tuán)總經(jīng)理備案，并下發(fā)至規(guī)劃部、成本部和工程部。如會議對項目定位與產(chǎn)品策劃報告提出較大疑義或需要做較大調(diào)整時，則應(yīng)審慎進(jìn)行研究分析，并在10日內(nèi)完成調(diào)整。第 50 頁 共 51 頁流程名稱：項目定位與產(chǎn)品策劃管理流程流程編號：LC-03項目證照手續(xù)辦理管理辦法第一條 為了明確公司各類項目證照辦理的工作分工，加強證照辦理工作的管理，保障項目計劃的按期實施，特制定本辦法。第二條 公司在項目證照、手續(xù)辦理方面的工作分

34、工： 部門相關(guān)手續(xù)一類項目辦證責(zé)任部門二類項目辦證責(zé)任部門土地征用和變更土地用途的所有行政審批手續(xù)；規(guī)劃部規(guī)劃部開發(fā)項目規(guī)劃相關(guān)手續(xù)的行政審批；規(guī)劃部二類項目項目工程發(fā)包許可審批；規(guī)劃部二類項目施工許可證行政審批；規(guī)劃部二類項目開發(fā)項目的核準(zhǔn)備案、消防、人防、環(huán)保、墻改、防雷、減災(zāi)等相關(guān)行政審批手續(xù)規(guī)劃部二類項目辦理節(jié)能、人防和消防等相關(guān)專業(yè)施工圖報審手續(xù)規(guī)劃部二類項目園林綠化、市政配套等行政審批手續(xù)一類項目二類項目商品房銷售（預(yù)售）許可證、產(chǎn)權(quán)證營銷部營銷部第三條 辦理各項手續(xù)的責(zé)任部門應(yīng)積極加強、不斷改善與有關(guān)部門的公共關(guān)系。責(zé)任部門的負(fù)責(zé)人對各項手續(xù)辦理的及時性負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。第四條 辦理

35、各項證照手續(xù)的責(zé)任部門應(yīng)遵守政府的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行公司的項目前期工作計劃按期辦結(jié)各項手續(xù)。未按期完成工作計劃的，執(zhí)行績效管理制度的有關(guān)規(guī)定。第五條 因以下原因?qū)е率掷m(xù)不能按期辦結(jié)的，責(zé)任部門和責(zé)任人不承擔(dān)責(zé)任：（一）法律意義上的不可抗力；（二）政府職能部門的責(zé)任，如政府違約等；（三）公司未能及時繳納資金。第六條 項目報批報建手續(xù)及相關(guān)證照辦理的工作時限：根據(jù)項目實際情況，執(zhí)行項目開發(fā)計劃、階段工作計劃及公司總經(jīng)理工作會議安排的工作時限。公司辦理各項手續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)時間為具備法定條件后政府部門的承諾期限。第七條 外出辦理手續(xù)的人員應(yīng)嚴(yán)格恪守公司的商業(yè)秘密，維護(hù)公司品牌和聲譽。違反者，查實后予以嚴(yán)肅處

36、理。第八條 本辦法由公司綜合部負(fù)責(zé)解釋，修改時亦同。第九條 本辦法自頒布之日起施行。第十條 相關(guān)流程及記錄表單（一）相關(guān)流程LC-04：建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理流程 LC-05：建設(shè)項目用地批準(zhǔn)書辦理流程LC-06：建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理流程 LC-07：建設(shè)工程施工許可證辦理流程LC-08：商品房銷售（預(yù)售）許可證辦理流程 LC-09：住宅交付使用許可證辦理流程 LC-10：大產(chǎn)證辦理流程（二）相關(guān)記錄表單WT-TZ-05：（說明：雙擊圖標(biāo)即可進(jìn)入文件瀏覽，該文件放置在“其他記錄表單“文件包中。）流程名稱：建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理流程流程編號：LC-04建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理流程說明序號流程說明

37、時間控制輸入輸出1規(guī)劃部主辦人員準(zhǔn)備資料，資料包括：（1）批準(zhǔn)的建設(shè)項目可行性研究報告或有關(guān)計劃批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）；（2）規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)項目選址意見書的通知及附圖（復(fù)印件一份）；（3）建筑工程設(shè)計方案批復(fù)及附圖（復(fù)印件一份）；（4）市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖六份，地形圖上應(yīng)用紅色鉛筆標(biāo)明用地位置地界；（5）凡屬國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的建設(shè)工程，需加送國有土地使用權(quán)出讓合同文本（副本）及附圖各一份（原件）。辦理手續(xù)前相關(guān)資料2規(guī)劃部主辦人員向政府規(guī)劃部門提出用地規(guī)劃申請，填寫建設(shè)用地申請登記表40個工作日建設(shè)用地申請登記表3政府規(guī)劃部門審查資料相關(guān)資料4政

38、府規(guī)劃部門組織現(xiàn)場勘察5政府規(guī)劃部門初步選定用地的位置和界限6政府規(guī)劃部門根據(jù)項目部主辦人員提交的1：500（或1：1000）地形圖，提出規(guī)劃設(shè)計條件地形圖規(guī)劃設(shè)計條件7政府規(guī)劃部門審查項目部主辦人員提交的建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計總平面圖8政府規(guī)劃部門確定用地位置和界限9政府規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證10規(guī)劃部主辦人員領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證1個工作日建設(shè)用地規(guī)劃許可證備注：本流程需項目證照手續(xù)辦理管理辦法配合執(zhí)行。流程名稱：建設(shè)項目用地批準(zhǔn)書辦理流程流程編號：LC-05建設(shè)項目用地批準(zhǔn)書辦理流程說明序號流程說明時間控制輸入輸出1規(guī)劃部/項目部主辦人員準(zhǔn)備辦理建設(shè)項目用地批準(zhǔn)書的相

39、關(guān)資料，資料包括：（1）當(dāng)?shù)卣块T建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請表；（2）供地批文和出讓合同；（3）土地出讓金定金憑證（出讓土地）；（4）征地包干協(xié)議或動遷許可證或流轉(zhuǎn)協(xié)議；（5）社保部門證明（征用土地）。辦理手續(xù)前相關(guān)資料2規(guī)劃部/項目部主辦人員填寫建設(shè)項目用地批準(zhǔn)書申請表，并向國土資源管理部門提交相關(guān)資料10個工作日建設(shè)項目用地批準(zhǔn)書申請表3國土資源管理部門接收相關(guān)資料，受理申請相關(guān)資料4國土資源管理部門審核資料相關(guān)資料審核意見5國土資源管理部門核發(fā)建設(shè)項目用地批準(zhǔn)書建設(shè)項目用地批準(zhǔn)書6規(guī)劃部/項目部主辦人員領(lǐng)取建設(shè)項目用地批準(zhǔn)書1個工作日建設(shè)項目用地批準(zhǔn)書備注：本流程需項目證照手續(xù)辦理管理辦法配合

40、執(zhí)行。流程名稱：建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理流程流程編號：LC-06建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理流程說明序號流程說明時間控制輸入輸出1規(guī)劃部/二類項目主辦人員送審設(shè)計方案設(shè)計方案2消防、環(huán)保、衛(wèi)生、交通、民防和綠化等管理部門對設(shè)計方案審查意見設(shè)計方案審核意見3規(guī)劃管理部門核定設(shè)計方案設(shè)計方案審核意見4委托設(shè)計單位進(jìn)行施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計方案5消防、環(huán)保、衛(wèi)生和交通部門的對施工圖審查意見施工圖設(shè)計方案審查意見6規(guī)劃部/二類項目主辦人員填報建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表并附送相關(guān)資料，資料包括：（1）總平面設(shè)計圖三份（比例1/500或1/1000,應(yīng)標(biāo)明建筑基地界限,新建建筑物的外輪廊尺寸和層數(shù),新建建筑物與基地界

41、限、道路規(guī)劃紅線、相鄰建筑物、河道和高壓線的間距尺寸）；（2） 地形圖3份（向市測繪院曬印,比例1/500或1/1000,地形圖上需按上述總平面設(shè)計圖要求劃示新建建筑物位置及有關(guān)尺寸）；（3）建設(shè)基地的土地使用權(quán)屬證件（復(fù)印件）；如屬新征土地,應(yīng)提供市房地資源局核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書（復(fù)印件1份）；（4） 原有基地拆房,需提供應(yīng)拆房屋的權(quán)屬證明（復(fù)印件1份）；（5） 建筑施工圖2套（平、立、剖面圖和圖紙目錄單）,分層面積表2份（應(yīng)按國家有關(guān)建筑面積規(guī)定計算）；（6）基礎(chǔ)施工平面圖、基礎(chǔ)詳圖及樁位平面布置圖各2份；（7）建設(shè)項目計劃批準(zhǔn)文件1份； （8）建筑工程概預(yù)算書1份；（9）消防、環(huán)保、衛(wèi)生

42、等有關(guān)部門審核意見單各1份。辦手續(xù)前相關(guān)資料7政府規(guī)劃部門審核相關(guān)資料25個工作日相關(guān)資料審核意見8政府規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證9規(guī)劃部/二類項目主辦人員領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證1個工作日建設(shè)工程規(guī)劃許可證10規(guī)劃部/二類項目主辦人員向政府規(guī)劃部門繳納執(zhí)照費11政府規(guī)劃部門收取執(zhí)照費12規(guī)劃部主辦人員向測繪院申請訂立城市道路規(guī)劃紅線界樁13測繪院訂立城市道路規(guī)劃紅線界樁14規(guī)劃部委托施工單位放樣15規(guī)劃部向政府規(guī)劃部門申請復(fù)驗灰線16政府規(guī)劃部門進(jìn)行復(fù)驗17規(guī)劃部按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖要求,全面組織建設(shè)基地內(nèi)的各項建設(shè)和環(huán)境建設(shè)18施工單位進(jìn)行工程建設(shè)19工程完工2

43、0工程竣工后,建設(shè)單位填報建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收申請單向規(guī)劃管理部門申請規(guī)劃驗收建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收申請單21政府規(guī)劃部門進(jìn)行規(guī)劃驗收22政府規(guī)劃部門判斷是否驗收合格23驗收合格核發(fā)驗收合格證明驗收合格證明24驗收不合格項目部組織工程整改25施工單位進(jìn)行工程整改26規(guī)劃部領(lǐng)取驗收合格證明驗收合格證明27規(guī)劃部主辦人員向市房地產(chǎn)管理部門申請辦理房地產(chǎn)權(quán)登記28市房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)權(quán)登記29規(guī)劃部準(zhǔn)備檔案并向城建檔案館移交檔案30城建檔案館接收檔案檔案備注：本流程需項目證照手續(xù)辦理管理辦法配合執(zhí)行。流程名稱：建設(shè)工程施工許可證辦理流程流程編號：LC-07建設(shè)工程施工許可證辦理流程說明序號流程說

44、明時間控制輸入輸出1規(guī)劃部/二類項目主辦人員向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)網(wǎng)平臺注冊用戶，或到建設(shè)行政主管部門窗口辦理申領(lǐng)。2規(guī)劃部/二類項目主辦人員網(wǎng)上或在窗口填寫施工許可申請表，并獲得申領(lǐng)編號。3受理人根據(jù)申領(lǐng)人填寫的信息，提出修改意見和所需要提供的書面資料，并告知受理時間和地點。施工許可申請表4規(guī)劃部/二類項目主辦人員檢查確認(rèn)信息數(shù)據(jù)是否正確。5如果數(shù)據(jù)正確，項目部主辦人員打印施工許可申請表施工許可申請表6規(guī)劃部/二類項目主辦人員有施工許可申請表上蓋公司法定代表人和公司法人章，準(zhǔn)備所需要提供的書面資料并提交建設(shè)行政主管部門，資料包括：（1）施工許可申請表；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）資金入帳憑證(按合同

45、約定的工程備料預(yù)付款劃入施工承包單位帳戶)；（4）申辦施工許可工程現(xiàn)場情況說明表；（5）建設(shè)工程承發(fā)包合同副本、廉潔協(xié)議；（6）建設(shè)工程安全和質(zhì)量監(jiān)督申報情況證明；（7）建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查通過資料；（8）勘察、設(shè)計、施工中標(biāo)（選）通知書；（9）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他資料。辦證前相關(guān)資料7建設(shè)行政主管部門審查資料。3個工作日相關(guān)資料審核意見8資料審查合格后，建設(shè)行政主管部門核發(fā)建設(shè)工程施工許可證。建設(shè)工程施工許可證9規(guī)劃部/二類項目主辦人員領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。1個工作日建設(shè)工程施工許可證備注：本流程需項目證照手續(xù)辦理管理辦法配合執(zhí)行。流程名稱：商品房銷售（預(yù)售）許可證辦理流程流程編號：LC-08商品房銷售（預(yù)售）工許可證辦理流程說明序號流程說明時間控制輸入輸出1營銷部主辦人員準(zhǔn)備辦證材料，并將材料的復(fù)印件裝訂成冊建立目錄，材料包括：（1）申請書（須寫明發(fā)展商的房屋座落、幢數(shù)、建