廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告目錄 壹、市場(chǎng)篇 一廈門(mén)市房地產(chǎn)形勢(shì)1供需基本情況廈門(mén)市房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年得發(fā)展，已呈現(xiàn)出快速發(fā)展得態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)供需兩旺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)、房屋銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊升。2003年廈門(mén)區(qū)域經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)高開(kāi)、高走、高增長(zhǎng)得“三高”態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。廈門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)是以住宅消費(fèi)為主導(dǎo)。2003年上半年來(lái)住宅成交量約占總成交量的81.65左右，而且住房消費(fèi)是國(guó)計(jì)民生大事，未來(lái)將會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。廈門(mén)市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況表類(lèi)別2003年同比增長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）79.27 27.18房地產(chǎn)施工面積（萬(wàn)）1290.19 17.84商品房竣工面積（萬(wàn)）297.32 36.05商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積(

2、萬(wàn)) 265.92 17.63%商品房預(yù)售面積（萬(wàn)）212.71 16.33（資料來(lái)源：廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局）2003年廈門(mén)1290.19萬(wàn)商品房施工面積中住宅施工面積918.22萬(wàn),占總施工面積的71.17%,由此可見(jiàn)住宅物業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 2廈門(mén)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市調(diào)查隊(duì)昨天披露今年上半年全國(guó)35個(gè)大中城市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入最新報(bào)告顯示,廈門(mén)人均收入位居全國(guó)第七位,因此廈門(mén)整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是相當(dāng)不錯(cuò)的,這為廈門(mén)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的基礎(chǔ)條件。二客層來(lái)源a.廈門(mén)本地客戶(hù)。如工作了幾年的年輕白領(lǐng),對(duì)現(xiàn)有住房不滿(mǎn)意需二次購(gòu)房的客戶(hù)。b.外地來(lái)廈購(gòu)房者。這是一個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的群體，因?yàn)閺B

3、門(mén)70%的房產(chǎn)是有外地客戶(hù)消化的，特別是來(lái)自泉州的客戶(hù)。在外地來(lái)廈購(gòu)房者中根據(jù)用途又可分為自住客與投資客兩種。 貳、分析篇 一廈門(mén)市高層房地產(chǎn)分析1總體狀況廈門(mén)的高層分布較為分散，主要散布在湖濱南路商業(yè)區(qū)、思北及沿海沿湖一帶，另外江頭一片也有少量高層建筑。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展以及島內(nèi)土地供應(yīng)量的匱乏，高層目前呈現(xiàn)越來(lái)越多的發(fā)展趨勢(shì)，由此推斷廈門(mén)的高層、小高層住宅將越來(lái)越多。多層住宅只會(huì)在島外地價(jià)相對(duì)較便宜的地區(qū)才會(huì)出現(xiàn)。高層的銷(xiāo)售形式是隨著城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一步一步占據(jù)市場(chǎng)的主流的，這其中有以下幾個(gè)支撐因素：a)地價(jià)：城市用地的需求量越來(lái)越大，而供應(yīng)量將嚴(yán)重不足，高昂的土地價(jià)格所能支撐的住宅物業(yè)只有高

4、層這一種。b)人口：城市人口的急劇膨脹以及土地的匱乏使市區(qū)必然出現(xiàn)更多的高層c)收入：目前高層市場(chǎng)逐漸升溫，是由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使他們的購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)有很大的提高二廈門(mén)目前高層的現(xiàn)狀廈門(mén)的高層相對(duì)分散，反映了城市泛cbd商業(yè)圈及第二商業(yè)帶的發(fā)達(dá)情況有一定水準(zhǔn)。從目前開(kāi)工的樓盤(pán)看，由于島內(nèi)土地稀缺，所以開(kāi)工的樓盤(pán)幾乎是高層與小高層建筑。這從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了廈門(mén)的高層建筑 將會(huì)呈放量增長(zhǎng)的一個(gè)態(tài)勢(shì)。 三酒店式公寓的現(xiàn)狀“酒店式公寓”屬于投資性物業(yè)，在時(shí)下商鋪投資火熱的時(shí)候，“酒店式公寓”依靠其居住投資特色占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)一席之地。由于受開(kāi)發(fā)商的追捧，“酒店式公寓”最近成為樓市的一匹黑馬。位于火車(chē)站和蓮坂一帶

5、的裕發(fā)和官邸領(lǐng)一時(shí)之先，兩家的樓房在今年春節(jié)前后開(kāi)盤(pán)，每平方米售價(jià)在6000元以上，至今都已售出60以上。市場(chǎng)是最好的導(dǎo)師，緊隨裕發(fā)和官邸之后，蓮坂附近目前已有不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始圈地，目標(biāo)直指“酒店式公寓”。集酒店、公寓和寫(xiě)字樓于一體的“酒店式公寓”，讓正在起步或發(fā)展階段的境內(nèi)外創(chuàng)業(yè)型公司、白領(lǐng)階層對(duì)它情有獨(dú)鐘。商務(wù)人流量是決定“酒店式公寓”是否興建的最重要的條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年廈門(mén)鐵路到發(fā)總量達(dá)549萬(wàn)人次，航空進(jìn)出總?cè)舜芜_(dá)425萬(wàn)，每年來(lái)廈的國(guó)內(nèi)外游客總計(jì)超過(guò)1000萬(wàn)人次，其中商務(wù)精英超過(guò)20萬(wàn)人次。因此，“酒店式公寓”周邊必須有成熟的商務(wù)環(huán)境，交通方便，人流旺盛。裕發(fā)和官邸能搶先一步，引領(lǐng)廈

6、門(mén)“酒店式公寓”的潮流，正是因?yàn)樗麄兌继幱趶B門(mén)的“黃金地段”。裕發(fā)廣場(chǎng)地處繁華的富山商圈中心，湖濱南路、廈禾路、嘉禾路、蓮前大道交匯于此，好又多、假日商城、未來(lái)的明發(fā)mall等商業(yè)巨頭聚集，引來(lái)游人如幟。其次，國(guó)貿(mào)大廈、蓮富大廈、聚泰商業(yè)城盤(pán)踞于此，高端寫(xiě)字樓里企業(yè)林立、白領(lǐng)薈萃。 而官邸位于廈門(mén)火車(chē)站市中心的位置，毗鄰燦坤3c、世貿(mào)商城等商業(yè)機(jī)構(gòu)，是廈門(mén)火車(chē)站富山商圈龍頭重地，緊鄰梧村長(zhǎng)途汽車(chē)站、火車(chē)站，是廈門(mén)交通重地。 四市調(diào)個(gè)案分析(附市調(diào)表)從市場(chǎng)調(diào)查得出的結(jié)論來(lái)分析，目前廈門(mén)城市的均價(jià)在4500到5500之間。其中湖濱南路，思北一帶的房?jī)r(jià)由于交通便利，配套齊全，所以?xún)r(jià)格要領(lǐng)先廈門(mén)全市

7、，幾乎都在5000以上，面湖面海的房?jī)r(jià)更高，一般都要高出均價(jià)700到1000元一個(gè)平方。另外火車(chē)站及江頭一帶的房?jī)r(jià)在4500到5000之間，個(gè)別案子由于小區(qū)配套較高，均價(jià)稍高。比如匯豐家園雖然也處于金榜公園邊上，不過(guò)由于小區(qū)規(guī)模大，配套齊，所以售價(jià)比同處金榜公園附近的美新廣場(chǎng)高出近1000元一平米。廈門(mén)高層的單體數(shù)量較多，基本不部置社區(qū)環(huán)境，即使有也很簡(jiǎn)單。較突出的是匯豐家園，內(nèi)部設(shè)立了運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池等。而這種社區(qū)環(huán)境和配套很大程度上吸引了眾多的消費(fèi)者，增加了樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)。說(shuō)明高層住宅同樣需要高檔次的配套來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者娛樂(lè)休閑的需求。 叁、產(chǎn)品篇 一項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于湖濱南路與后江埭路交匯處，處于

8、廈門(mén)繁華商業(yè)區(qū)中心區(qū)域內(nèi)。項(xiàng)目周邊有多條公交線(xiàn)路經(jīng)過(guò)，此外距火車(chē)站不足4公里，交通便利。項(xiàng)目的周邊形成了多個(gè)居住小區(qū)，如聚祥廣場(chǎng)、繁榮廣場(chǎng)、新嘉園等都是非常成熟的居住社區(qū)，房地產(chǎn)已有多年的發(fā)展，人氣相當(dāng)足。二項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.項(xiàng)目用地面積：4619平方米2.建筑占地面積：4126平方米3.總建筑面積：64549平方米4.店鋪面積：9119平方米5.住宅面積：43052平方米6.地下室：12378平方米7.汽車(chē)停車(chē)位：219輛三項(xiàng)目周邊配套情況1學(xué)校：大同小學(xué)，廈門(mén)外語(yǔ)學(xué)院，廈門(mén)教育學(xué)院2商業(yè)設(shè)施：誠(chéng)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)，禾祥西路商業(yè)街3郵局、銀行：市郵政營(yíng)業(yè)廳，中國(guó)銀行，建設(shè)銀行，商業(yè)銀行 4醫(yī)院：中

9、山醫(yī)院 5公交線(xiàn)路：周邊公交線(xiàn)路眾多，處于商業(yè)中心，交通發(fā)達(dá)。公交線(xiàn)路包括湖濱南路上：23路蓮花五村中山路99路金山小區(qū)輪渡35路西堤碼頭廈大白城禾祥西路上:56路輪渡新店鎮(zhèn)25路江頭小區(qū)中山路96路江頭建材市場(chǎng)海濱大廈1路廈大文灶28路嶺兜小區(qū)鷺江道四項(xiàng)目swot分析1.地處cbd商業(yè)圈，人氣足，交通發(fā)達(dá)。2.周邊商業(yè)及居住氣氛濃厚，有利于提高本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值。3.生活機(jī)能配套齊備，形成良好的居住氛圍，屬?gòu)B門(mén)最繁華的地段。4.全鋼結(jié)構(gòu)，在廈門(mén)這種結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品是唯一的，目前只有東方時(shí)代廣場(chǎng)裙樓部分選用了和本項(xiàng)目相同的結(jié)構(gòu)。5.小戶(hù)型，總價(jià)低，客戶(hù)置業(yè)門(mén)檻不高。 1.爛尾樓的形象，購(gòu)房者容易產(chǎn)生抗

10、性。因?yàn)閺B門(mén)購(gòu)房者更注重使用 年限。2.湖濱南路是一條交通要道，而禾祥西路又是商業(yè)街，項(xiàng)目南北都比較嘈雜。3. 為高層建筑，缺乏一般小區(qū)住宅之環(huán)境配套。1.附近缺少新開(kāi)工的樓盤(pán)，相近的樓盤(pán)都已進(jìn)入銷(xiāo)售尾期。2.泉州單身公寓投資持續(xù)升溫，而廈門(mén)外地客戶(hù)中泉州客戶(hù)占了70%。3.屬于廈門(mén)最優(yōu)地段，交通發(fā)達(dá)、升值潛力巨大。1.廈門(mén)采取新的購(gòu)房入戶(hù)制度，由原先購(gòu)45平米即可入廈門(mén)戶(hù)口提高到150平米才可辦理戶(hù)口，如果本項(xiàng)目不能享受原有入戶(hù)政策將流失掉一部分客戶(hù)。2.房?jī)r(jià)升溫，二手房對(duì)市場(chǎng)的沖擊加大。3.房產(chǎn)政策的變化，使投資客數(shù)量減少。4.廈門(mén)政府現(xiàn)在大力支持島外開(kāi)發(fā),會(huì)分散客戶(hù)投資島內(nèi)的注意力。五產(chǎn)

11、品定位根據(jù)資料顯示廈門(mén)購(gòu)房者中有42.26%選擇預(yù)支未來(lái)，按揭購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)意的房子，究其原因主要是因?yàn)槟壳暗馁?gòu)房主力軍的都是參加工作沒(méi)幾年的年 輕人,這些人的資金積累一般不會(huì)很足,一次性付款有很大的難度或者說(shuō)是不可能,但這些年輕人的購(gòu)買(mǎi)欲望特別強(qiáng)烈,還有就是這些人手頭上都握有按揭購(gòu)房所需的首付款,而且他們的收入普遍比較高,按揭后還款壓力不會(huì)很大,因此作為購(gòu)房付款的一種主要方式-按揭就得到了這些人的青睞。另有31.25%的人選擇小戶(hù)型作為過(guò)渡房，因?yàn)樾?hù)型房子雖然并不能滿(mǎn)足購(gòu)房者的實(shí)際居住需求,但也能滿(mǎn)足購(gòu)房者擁有產(chǎn)權(quán)的重要傳統(tǒng)觀念,而且一但經(jīng)濟(jì)條件許可,就可以隨時(shí)把它出手,再購(gòu)買(mǎi)自己滿(mǎn)意的房子,所以

12、持有這種置業(yè)觀點(diǎn)的人也不在少數(shù)!而從目前購(gòu)房者的購(gòu)房目的分析，投資購(gòu)房的比例正有節(jié)節(jié)上升的趨勢(shì)，而在投資的選擇上來(lái)看，地段好總價(jià)低的小戶(hù)型正越來(lái)越受到購(gòu)房者的青睞，極有超越商鋪投資的苗頭。結(jié)合本案地段極佳的先天優(yōu)勢(shì)，若定位成soho型的酒店式公寓，既能滿(mǎn)足家庭辦公的需要，又兼顧到了投資小戶(hù)型的市場(chǎng)需求，如此一來(lái)對(duì)本案的順利推廣會(huì)打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 六產(chǎn)品定價(jià)鑒于本項(xiàng)目爛尾樓的客觀存在，而獨(dú)棟大樓在配套方面又無(wú)法做出規(guī)模，因此建議在大樓內(nèi)部的配套方面做到精益求精，同時(shí)通過(guò)精裝修的品質(zhì)來(lái)淡化爛尾樓的影響，而在售價(jià)方面則應(yīng)體現(xiàn)出高資態(tài)?？紤]到廈門(mén)買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)中習(xí)慣于打折的消費(fèi)習(xí)性，我們可采用抬高表價(jià)而

13、在實(shí)際銷(xiāo)售中卻給于客戶(hù)一定折扣的方法，相信會(huì)給產(chǎn)品的去化帶來(lái)不小的好處。從本案實(shí)際情況考慮,由于大廈樓高30層,1到4層是商場(chǎng)部分,所以起價(jià)樓層設(shè)定在五樓。目前處于蓮坂商圈的裕發(fā)廣場(chǎng)的均價(jià)定在6250一線(xiàn)，裝修標(biāo) 準(zhǔn)在800左右，而即將公開(kāi)的九龍城雖然定在6800一線(xiàn)，但由于它是挑高四米五的產(chǎn)品，所以把這個(gè)因素考慮在內(nèi)其毛坯均價(jià)也在5500左右，這兩個(gè)項(xiàng)目都處于繁華商圈之內(nèi)，在地段上與本案有可比性，倘若本案在自身配套方面做到更加精益求精，如智能化管理，樓宇自動(dòng)化等參照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)制定，那么在售價(jià)方面則能取得更強(qiáng)的支撐。另外離本案最近的樓盤(pán)麗水華庭的價(jià)格在5300到5500之間,由于本案的產(chǎn)品是小戶(hù)型,考慮到總價(jià)的因素每平方可比其高200元,再加上五星級(jí)精裝修的品質(zhì),每平方又可加上約1500