策源臨沂項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報告

1、臨沂項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報告上海源置業(yè)顧問有限公司地址：上海市靜安區(qū)萬航渡路623弄1號中行別業(yè)商務(wù)中心3樓電話：62318288 傳真：62488081日期：2007.5.25策源機(jī)構(gòu)咨詢研發(fā)中心目錄1.總體規(guī)劃建議21.1功能分區(qū)和建筑形態(tài)21.2道路交通組織31.3景觀設(shè)計42.商業(yè)物業(yè)52.1商場布局建議62.2入口和大堂建議72.3內(nèi)部交通組織和電梯/貨梯/樓梯建議72.4主力鋪位使用面積建議82.5層高建議82.6 車庫/倉儲面積建議82.7輔助功能設(shè)施建議82.8設(shè)施設(shè)備建議92.9外立面建議93.辦公類物業(yè)103.1產(chǎn)品總體定位建議103.2主要建筑指標(biāo)建議113.3立面建議123.4

2、公共部位建議133.5內(nèi)部空間建議153.6設(shè)備系統(tǒng)配置建議163.7節(jié)能設(shè)計建議173.8其他設(shè)計建議184.公寓物業(yè)194.1主要建筑指標(biāo)建議194.2立面建議204.3公共空間建議214.4內(nèi)部空間建議234.5物業(yè)管理建議261.總體規(guī)劃建議本項(xiàng)目為商場、住宅、辦公樓、商住樓綜合大規(guī)模項(xiàng)目，因此對項(xiàng)目的總體規(guī)劃建議上結(jié)合項(xiàng)目概念性設(shè)計方案主要從功能分區(qū)、建筑形態(tài)、道路交通組織、景觀設(shè)計幾方面提出設(shè)計上的原則性建議供設(shè)計上參考。1.1功能分區(qū)和建筑形態(tài)產(chǎn)品類型面積指標(biāo)功能分區(qū)建筑形態(tài)商城區(qū)域8萬項(xiàng)目主體的1-4F部分商場形態(tài)，分隔成南北2大區(qū)域，通過“十”字內(nèi)街、局部退臺、連廊等貫通，并

3、形成局部半開放形式和內(nèi)部局部挑空辦公、商住樓區(qū)域*辦公2萬商住2.5-4.5萬辦公樓臨解放路一側(cè)，商住樓可設(shè)置臨解放路和中間區(qū)域，共4幢商場上部單體高層，局部可相連單身公寓和LOFT單身公寓1.5萬LOFT：1萬臨青年路側(cè)，各1幢商場上部單體高層車庫、倉儲和物流約2萬-1F分割出車庫、倉儲和物流區(qū)域，地上各幢物業(yè)都有電梯抵達(dá)/*注：根據(jù)總平面布局，可建設(shè)商住樓3幢，建筑面積可達(dá)4.5萬，因此可增加總建筑面積至17萬辦公樓商住樓商住樓商住樓單身公寓LOFT住宅解 放 路商 城 路青 年 路1.2道路交通組織這里主要考慮外部交通到達(dá)項(xiàng)目各個功能區(qū)域。包括主要出入口、車行道/停車位、人行道等。 主要

4、出入口 建議在“十”字街解放路側(cè)和解放路/商城路轉(zhuǎn)角處設(shè)商場的2個主要入口，其它入口可設(shè)在商城路/青年路轉(zhuǎn)角處和“十”字街東西北3個出入口，共設(shè)6個出入口。其中解放路/商城路轉(zhuǎn)角處入口和“十”字街商城路入口直接進(jìn)入1F，解放路和青年路上“十”字街南北2個入口可通過抬高向上臺階方式引人流直接進(jìn)入2F（當(dāng)然也可向下進(jìn)入1F）。主入口寬度建議為8米左右，其它入口寬度建議為4-6米。 辦公樓主入口可設(shè)置于解放路側(cè)，獨(dú)立于其它物業(yè)；3幢商住樓主入口門廳可設(shè)置于解放路側(cè)這一幢，通過電梯到達(dá)5F平面后設(shè)置商住樓大堂將3幢樓連貫成一體，便于統(tǒng)一管理。 單身公寓和LOFT住宅在青年路設(shè)置一個主入口門廳，與商住樓

5、相似通過電梯到達(dá)5F平面后設(shè)置大堂將2幢樓連貫成一體進(jìn)行統(tǒng)一管理。 車行道和地下車庫 車輛管理：轎車類和物流類汽車宜分開，物流類車輛集中于地面，轎車類停在地下車庫； 地下車庫：在車流量不是特別大的商城路設(shè)置地下車庫入口，在青年路側(cè)設(shè)置出口，商場/辦公/住宅區(qū)域內(nèi)業(yè)主車輛和外來車輛分區(qū)管理； 物流車輛：在項(xiàng)目東側(cè)可辟出運(yùn)輸車輛區(qū)域，車行出入口設(shè)置于解放路和青年路。 人行道 在解放路側(cè)形成人流最集中區(qū)域，在商城路和青年路商場入口形成人流集中點(diǎn)，因此人行道在三側(cè)導(dǎo)入人流。1.3景觀設(shè)計休閑精致景觀由于項(xiàng)目紅線內(nèi)基本上已將主體建筑布滿，因此景觀設(shè)計可從幾個方面體現(xiàn)： 在三面環(huán)路側(cè)結(jié)合入口作人行休閑廣場

6、設(shè)計，因此需要主體建筑后退出10-20米空間，通過小品、臺階、休閑桌椅、綠帶等多種元素形成細(xì)膩精致的景觀； 在商場多層面的多個退臺和連廊處做細(xì)部景觀和休閑設(shè)施設(shè)計，強(qiáng)化立體景觀效果； 在商場頂層形成屋頂花園，給商住樓和住宅入口大堂形成優(yōu)美的景觀環(huán)境。2.商業(yè)物業(yè)商場物業(yè)的入口、層高、內(nèi)部交通組織、電梯、鋪位/車位/倉儲、輔助功能空間、設(shè)備設(shè)施、外部立面等幾方面要體現(xiàn)各個功能的最佳合理設(shè)計。由此我們實(shí)地調(diào)研了上海七鋪路服裝市場的物業(yè)形態(tài)，現(xiàn)選擇三家有代表性市場作為參照比較，由此作出本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計原則性建議。項(xiàng)目上海新七浦服裝市場豪浦服飾城聯(lián)富商業(yè)廣場規(guī)模4.6萬，1000多個鋪位3.3萬，450

7、個鋪位5萬，1600多個鋪位物業(yè)形態(tài)商城形態(tài)，地下一層、地上五層商城形態(tài)，地下一層、地上六層商城形態(tài)，地下2層、地上4層，-1F為下沉式廣場與隔壁公寓的-1F連通為商場鋪位，2個挑高中庭業(yè)態(tài)主要是男女裝，分少女裝、品牌店等分區(qū)，批發(fā)+零售以品牌服裝經(jīng)營為主，批發(fā)+零售女裝精品市場，但4F有少部分男裝，-1F為皮革包箱出入口4個5個6個主力鋪位面積（使用面積）1-3F：6-7，30-504-5F：40-501-3F：20-304-6F：50-70-1F：20-301-2F：203-4F：30-70層高約5米，吊頂后凈高：1-3F：3米，4-5F：2.3米約5-6米，吊頂后凈高3.5米約5-6米，

8、吊頂后凈高3米公共走道主道：3米次道：2.5米主道：8米（設(shè)置休閑椅等）次道：2-3米主道：7-8米（設(shè)置休閑椅等）次道：2.5米樓梯/電梯直達(dá)客梯：3部（1部觀光梯）直達(dá)貨梯：2部各層：扶手電梯1部步行樓梯5部直達(dá)客梯：2部直達(dá)貨梯：2部各層：扶手電梯2部步行樓梯5部直達(dá)客貨梯：4部（2部為觀光電梯）各層：扶手電梯2部步行樓梯6部輔助功能市場管理處、銀行及ATM機(jī)、公共試衣間、整燙間、茶水間、衛(wèi)生間、工商、稅務(wù)辦公室市場管理處、銀行及ATM機(jī)、休閑茶座、衛(wèi)生間、工商、稅務(wù)辦公室市場管理處、頂層7000時尚秀臺等多功能廳、各層展示臺、茶水間、衛(wèi)生間、餐飲、休閑茶室、便利店車庫-1F：約70個地

9、下車位-1F地下車庫-2F地下車庫倉儲-1F：約66個倉庫-1F倉儲物流-1F：設(shè)汽車運(yùn)輸托運(yùn)站-1F物流配送中心-2F物流配送區(qū)設(shè)施設(shè)備電腦導(dǎo)購系統(tǒng)、中央空調(diào)、有線廣播、消防監(jiān)控、自動噴淋、保安監(jiān)視系統(tǒng)中央空調(diào)、自動消防監(jiān)控、智能化安全監(jiān)控系統(tǒng)、每鋪配電話、終端寬帶網(wǎng)、LED戶外全彩系統(tǒng)中央空調(diào)、寬帶、閉路電視監(jiān)控巡更、LED電子公告牌、機(jī)電設(shè)施、觸摸屏、車庫管理、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等2.1商場布局建議 由于地塊東西短南北長，建議商場可以“十”字內(nèi)街東西向街為界，形成南北2個相對獨(dú)立部分，但1-3F內(nèi)部主要通過南北向內(nèi)街連接貫通； 建議在“十”字內(nèi)街交匯處設(shè)二層玻璃頂挑高中庭，建議中庭面積為300

10、-500，注意中庭面積與高度的比例，中庭主要用于商場內(nèi)產(chǎn)品展示和商業(yè)推廣活動區(qū)域；8米寬裝修精致的商場內(nèi)主通道中庭 商場南北2部分3-4F可通過退臺形成半室外空間，可通過連廊相互交流，注重這一區(qū)域的景觀綠化設(shè)計，使商場內(nèi)3F鋪位的服裝展示以及4F餐飲休閑設(shè)施有美觀的半室外環(huán)境； 商場定位為大宗采購批發(fā)和休閑購物一體，因此公共部位如大堂、中庭、步行樓梯、電梯內(nèi)部、衛(wèi)生間、休閑椅等裝修宜精致、尺度適宜，區(qū)別于一般批發(fā)市場粗糙簡陋。2.2入口和大堂建議港匯廣場向上臺階主入口氣勢恢弘 “十”字街解放路入口采用向上臺階入口方式能形成恢弘的建筑氣勢，解放路/商城路轉(zhuǎn)角處入口可采用弧型轉(zhuǎn)角門，如前所述，建議

11、主入口寬度為8米；主入口內(nèi)建議可留出30-50形成大堂空間，布局服務(wù)臺和開闊的人流空間。 其它入口如前所述建議寬度為4-6米。2.3內(nèi)部交通組織和電梯/貨梯/樓梯建議 內(nèi)部平面交通以“十”字街南北向?yàn)橹鞯?，建議為8米寬；以東西向?yàn)榇沃鞯?，建議為6米寬；鋪位間通道建議2.5-3米，以利于聚集商業(yè)氣氛； 內(nèi)部樓層間縱向交通主要通過電梯、樓梯、入口抬高臺階實(shí)現(xiàn)，“十”字街南北向抬高臺階可有效地把人流引入2F，提高2F的鋪位價值；直達(dá)客貨梯都可到達(dá)-1F； 在商場南北2個區(qū)域各設(shè)一部扶手電梯；在商場的解放路側(cè)、商城路側(cè)和青年路建議設(shè)3-4部直達(dá)客梯，供商場使用（同時可結(jié)合考慮5F商住樓和住宅樓大堂電梯

12、配置），其中靠近解放路側(cè)電梯可作為4F休閑餐飲設(shè)施的主要到達(dá)電梯； 在項(xiàng)目的東側(cè)設(shè)置貨梯2-3部，方便與東側(cè)的貨運(yùn)汽車裝載； 步行樓梯建議設(shè)4-5處?？拓浿边_(dá)電梯扶手電梯2.4主力鋪位使用面積建議（建筑面積約為使用面積的一倍） 1-2F主力鋪位使用面積建議為10-30，30-50為輔；建議實(shí)際使用層高可達(dá)3.5米左右，便于服裝展示； 3F主力鋪位使用面積建議為30-40為主50-70為輔，實(shí)際使用層高3米左右； 4F餐飲休閑鋪位建議為200-400主力店占30%、100-200店面占50%、100以下占20%布局，具體面積可結(jié)合招商調(diào)整。2.5層高建議 1-2F建筑層高為5-5.5米，扣除設(shè)備

13、層后凈高為3.5米左右； 3-4F建筑層高為4.5米，扣除設(shè)備層后凈高為3米左右； -1F建筑層高為3.5-4米，扣除設(shè)備層后凈高為2.5米左右2.6 車庫/倉儲面積建議 -1F設(shè)置車庫和倉儲，其中車庫建議占2/3面積，另1/3用于分割成若干個小倉庫以及物流托運(yùn)站使用。2.7輔助功能設(shè)施建議 由于本商場定位為大型采購和休閑零售于一體，因此建議中庭展示臺、銀行及ATM機(jī)、公共試衣間、整燙間、衛(wèi)生間、工商、稅務(wù)辦公室應(yīng)設(shè)置齊全，休閑茶坊、餐飲設(shè)施可少量穿插于1-3F中。2.8設(shè)施設(shè)備建議 每個商鋪配設(shè)電話、終端寬帶網(wǎng) 電腦導(dǎo)購系統(tǒng) 中央空調(diào) 自動消防監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控巡更、LED電子公告牌、觸

14、摸屏、遠(yuǎn)程抄表、車庫等智能化管理系統(tǒng)2.9外立面建議 突出建筑的時尚感和品質(zhì)感，采用金屬和石材搭配材質(zhì)； 較一般批發(fā)市場簡陋外觀不同，突出建筑線條； 突出商場濃厚的商業(yè)氣氛，留有多個廣告牌位置； 商場的形象能與辦公樓、商住樓和住宅匹配。商業(yè)氣氛濃厚建筑線條突出3.辦公類物業(yè)3.1產(chǎn)品總體定位建議 純辦公樓本項(xiàng)目的純辦公樓產(chǎn)品定位不宜過于高端，介于高端乙級寫字樓（B+）和準(zhǔn)甲級寫字樓之間（A-）為佳,就當(dāng)?shù)厥袌鰜碚f，本項(xiàng)目的定位目標(biāo)是打造為品質(zhì)介乎 【華通國際】、【恒豐國際】的中間產(chǎn)品。 商住樓由于本項(xiàng)目所處的特殊商務(wù)氛圍，因此建議商住樓定位：在宜商宜住的基礎(chǔ)上，有意識地偏向商務(wù)辦公功能，樓宇檔

15、次介于B和C之間。就當(dāng)?shù)厥袌鰜碚f，本項(xiàng)目的可參照定位個案為【城建時代廣場】、【恒豐國際】。辦公類物業(yè)分級明細(xì)表描述標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目適合度國際甲級寫字樓A甲級寫字樓A準(zhǔn)甲級寫字樓A高端乙級寫字樓B乙級寫字樓B丙級寫字樓C普通商住樓B或C精裝小戶型寫字樓A或B即時型寫字樓/-注：即時型寫字樓Instant Office，又稱行政服務(wù)辦公室Executive Serviced Office 本項(xiàng)目具體情況說明本報告的產(chǎn)品定位以臨沂當(dāng)?shù)劁N售型寫字樓的市場現(xiàn)狀做為研判依據(jù)。由于本項(xiàng)目的部分樓層面積今后將面臨“臨沂自來水廠”定向回購的實(shí)際操作問題，建議貴公司斟酌屆時具體回購狀況以及工程成本，在純寫字樓產(chǎn)品定位方

16、面進(jìn)行酌情調(diào)整。3.2主要建筑指標(biāo)建議前文已確定本項(xiàng)目辦公類物業(yè)產(chǎn)品為兩幢偏向辦公功能的商住兩用樓宇以及一幢介于高端乙級寫字樓和準(zhǔn)甲級寫字樓之間的純辦公用途樓宇。因此，產(chǎn)品主要建筑指標(biāo)建議如下： 樓宇整體數(shù)據(jù)： 純辦公樓一幢，層數(shù)約18-22層，建筑面積約2萬； 商住樓三幢，層數(shù)約20層，建筑面積合計約4.5萬 單層面積 純辦公樓單層建筑面積約800-1200； 商住樓單層建筑面積約1000-1500 樓板承重 純辦公樓、商住樓均大致在300-350KG/ 層高 純辦公樓層高3-3.5m；裝修后樓層凈高2.6m以上； 商住樓層高2.8-3.2m 車位辦公停車庫可以考慮與商業(yè)裙房下的地下車庫連通

17、，增加商業(yè)停車配套的同時縮減出入口，純辦公樓車位面積比約1個/300-500；商住樓保證充足停車位，車位戶數(shù)比約1：13.3立面建議辦公樓作為整個建筑群體空間的一個精神堡壘或景觀建筑，其外立面是最重要的。所以力求界面創(chuàng)意新穎，結(jié)合生動活潑的泛光照明，起到吸引眾人的眼球的效果，成為區(qū)域獨(dú)一無二的標(biāo)志性的個性建筑物。 整體風(fēng)格根據(jù)本案整體中檔偏上辦公物業(yè)的定位，外立面宜塑造一種莊重、簡潔又不失時代氣息的感覺。 外立面材質(zhì)建議采用干掛花崗巖石材、玻璃幕墻、局部鑲嵌鋁板的組合形式。低層四周或正面區(qū)域采用干掛石材幕墻，其他區(qū)域以玻璃幕墻和局部鋁板垂直組合的形式，并且在樓宇頂部或幕墻局部做適當(dāng)裝飾，防止外

18、立面過于單調(diào)。 相關(guān)配套材質(zhì)根據(jù)用材檔次，再由設(shè)計計算確定門窗、幕墻型材及玻璃類型。3.4公共部位建議公共區(qū)域主要包括入口大堂、電梯廳、電梯間、公共走廊、衛(wèi)生間等幾部分，其中入口大堂、首層電梯廳是直接體現(xiàn)樓宇品質(zhì)的重要區(qū)域，因此必須在建材選擇、設(shè)計等方面做足功夫，以充分體現(xiàn)本案的突出賣點(diǎn)。附：公共部位建議裝修列表裝修部位地面墻面頂棚其他大堂中高檔大理石、花崗巖大理石到頂，通過墻面色彩的適當(dāng)搭配弱化大堂層高劣勢石膏板吊頂或金屬板吊頂，與燈具搭配組合一些造型設(shè)計。具體材料、燈具和其它飾品由室內(nèi)設(shè)計師按照設(shè)計選擇同等檔次的材料首層電梯廳中高檔大理石，并設(shè)計少量顏色或圖案組合大理石到頂，可裝飾少量印花

19、玻璃點(diǎn)綴；電梯轎廂邊框鑲嵌高級大理石標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳花崗巖或其他石材，并設(shè)計少量顏色或圖案組合大理石或其他石材到頂，通過不同色彩搭配設(shè)計圖案地下電梯廳?；u?；u到頂，設(shè)計少量圖案或通過顏色變化進(jìn)行裝飾公共走廊?；u乳膠漆，?；u或石材踢腳線，且色彩異于墻地面電梯轎廂大理石不銹鋼裝飾少量花紋圖案或鏡面不銹鋼，設(shè)計鏤空花紋建議采用OTIS或同等品牌，速度在2.5-4m/s間公共衛(wèi)生間花崗巖、其他石材彩釉磚到頂，通過磚面拉絲設(shè)計形成特色的視覺效果鋁扣板或玻璃吊頂，可采用方形鋁扣板，或印花玻璃配中高檔潔具、面盆、洗面鏡、干手機(jī)、手紙盒等，普通國產(chǎn)大理石洗手臺面，隔斷應(yīng)避免色彩的單調(diào)樓梯間環(huán)氧地坪防水涂料

20、防水涂料鋼管或不銹鋼扶手。單元入戶門不銹鋼鑲嵌門框其他公共配置大堂水牌、電梯廳及公共走廊垃圾筒的設(shè)計宜體現(xiàn)出較好的質(zhì)感，建議選擇不銹鋼與石材組合 入口大堂辦公樓入口大堂部分是接受業(yè)主考驗(yàn)的第一道關(guān)。我們建議在建材選擇方面，可采用大理石、花崗巖等石材作為大堂鋪設(shè)的主要設(shè)備。將會帶給業(yè)主一種莊重、氣派、擁有質(zhì)感的整體感覺。此外，在大堂面積方面建議：純辦公樓大堂面積約150-300；商住樓大堂面積在100以下。 電梯 梯廳部分建議可采用較為簡潔的裝修風(fēng)格，包括梯廳頂部的光源、局部挑空、電梯按鈕、垃圾箱以及綠化植栽的布置，都傳達(dá)出都市快節(jié)奏的生活步伐，同時也傳遞出濃郁的職場氛圍。 電梯相關(guān)參數(shù)：純辦公

21、樓：客貨分區(qū)，3部客梯，1部貨梯?？吞輼?biāo)準(zhǔn)為1350-1850kg/16-24人，額定速度：低區(qū)2.5 m/s，高區(qū)4 m/s，可直達(dá)停車庫； 商住樓：客梯額定重量標(biāo)準(zhǔn)約1000kg，額定速度2 m/s，數(shù)量2-4部。 電梯品牌：純辦公樓：合資品牌電梯商住樓：國產(chǎn)品牌電梯 公共走廊本項(xiàng)目辦公樓今后屬于可銷售類型的，故對于其標(biāo)準(zhǔn)層走道空間寬度可控制在2m左右，一方面有利于創(chuàng)造其辦公空間的利益最大化，另一方面較為合理的走道布局，對于辦公環(huán)境也烘托的作用。 衛(wèi)生間 建議純辦公樓設(shè)置公共衛(wèi)生間，置于樓層中間位置，走廊兩邊的辦公室至此距離平均，滿足各個單元的需求，也縮減了設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間的開支成本； 商住

22、樓則可以考慮獨(dú)立衛(wèi)生間布置，整體設(shè)計參照酒店式公寓產(chǎn)品。 空調(diào) 純辦公樓采用分戶式中央空調(diào)，考慮外機(jī)位置不可影響主立面效果； 商住樓不用配置中央空調(diào)，營銷階段可考慮贈送分體空調(diào) 門窗工程沒有防火要求的輔助房間采用夾板門，其余房間門按防火、工藝要求。3.5內(nèi)部空間建議 面積分割商住樓50-180，主力面積100-150；純辦公樓90-150，主力面積100-120。 辦公樓產(chǎn)品按照筒狀框架結(jié)構(gòu)進(jìn)行建造，可自由分割內(nèi)部空間，屆時可根據(jù)客戶具體需求靈活調(diào)整銷售策略； 從臨沂當(dāng)?shù)厥袌鰜砜?，建議切割成小面積狀態(tài)以便于出售，一方面，有利于控制出售單位的總價，另一方面也降低了購買當(dāng)?shù)乜蛻糍徺I甲級辦公樓的門檻

23、。 同時對于一些較有實(shí)力的大客戶來說，整層出售也是本案銷售模式的有機(jī)補(bǔ)充。 套內(nèi)空間裝修標(biāo)準(zhǔn)建議套內(nèi)進(jìn)行簡單裝修。地面墻面頂棚其他地毯乳膠漆礦棉板吊頂套內(nèi)簡裝交房,對開鋼化玻璃門3.6設(shè)備系統(tǒng)配置建議智能化系統(tǒng)選擇檔次安保自動化系統(tǒng)（SAS）閉路監(jiān)控系統(tǒng)大廳、電梯、公用部位、地下車庫標(biāo)準(zhǔn)配置門禁系統(tǒng)商住樓不采用、純辦公樓采用簡單配置一卡通（車庫）地下車庫配置標(biāo)準(zhǔn)配置巡更系統(tǒng)總體配置及公共部位標(biāo)準(zhǔn)配置周界防越系統(tǒng)總體配置標(biāo)準(zhǔn)配置電梯對講系統(tǒng)采用標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)對講信號覆蓋商住樓不采用，純辦公樓采用樓宇自動化系統(tǒng)（BAS）設(shè)備監(jiān)控水泵房、電梯標(biāo)準(zhǔn)配置分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)商住樓不采用，純辦公樓采用通訊自動

24、化系統(tǒng)（CAS）通信系統(tǒng)終端配置至各樓層房間1對/10寬帶系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)終端配置至各樓層房間光纖入單體網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)商住樓不采用、純辦公樓采用簡單配置無線覆蓋系統(tǒng)電梯轎廂、地下車庫、衛(wèi)生間簡單配置有線電視有線終端每層布置每層個衛(wèi)星電視系統(tǒng)商住樓不采用、純辦公樓采用綜合布線系統(tǒng)由設(shè)計綜合設(shè)計背景音響系統(tǒng)總體配置、單體耬層結(jié)合消防廣播配置標(biāo)準(zhǔn)配置辦公自動化系統(tǒng)（OAS）電子公告系統(tǒng)純辦公樓大廳布置，商住樓不采用簡單配置會議系統(tǒng)商住樓不采用、純辦公樓采用標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理系統(tǒng)總體配置按物業(yè)要求智能化集成不采用消防自動化系統(tǒng)(FAS)控制中心報警系統(tǒng)總體配置標(biāo)準(zhǔn)配置 智能與通訊建議運(yùn)用最為先進(jìn)的寬頻網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)

25、，保證整個辦公的現(xiàn)代化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化。 物業(yè)管理物業(yè)管理不應(yīng)只停留在收發(fā)信件、打掃衛(wèi)生、保持清潔的層面上，物業(yè)管理應(yīng)向他們提供更具專業(yè)化、定向化的服務(wù)，為企業(yè)提供商機(jī)，并同時以求得兩者共同的發(fā)展。 公共部位在寫字樓內(nèi)預(yù)留出一定面積的公共部分，以便于公司內(nèi)部員工以及各公司之間員工的相互交流，起到信息交流和提供一個可供休息的場所。3.7節(jié)能設(shè)計建議 建筑外墻采用智能呼吸式雙層幕墻，保證高層建筑也可開窗自然通風(fēng) 利用空氣熱壓原理有效組織自然通風(fēng)系統(tǒng) 單元式外墻預(yù)冷預(yù)熱及通風(fēng)換氣裝置 應(yīng)用水源熱泵及地源熱泵技術(shù) 混凝土樓板制冷供暖（水冷以及風(fēng)冷）技術(shù)3.8其他設(shè)計建議 設(shè)置公用會議展示室設(shè)置一間大型

26、會議室，配備現(xiàn)代化的會議設(shè)備同時可作品牌新聞發(fā)布會使用；設(shè)置一到兩間中小型會議室，配備現(xiàn)代化的會議設(shè)備。 其他配置底樓應(yīng)設(shè)有統(tǒng)一的總臺和接線生、文員和秘書。同時在商務(wù)會所內(nèi)設(shè)置一簡單的員工休息室，內(nèi)設(shè)一些桌椅，可提供一些簡單的飲料和茶水。 休憩空間通常辦公樓往往會忽略一些應(yīng)有的休憩空間設(shè)計，建議可在商場與辦公的共享空間中，引進(jìn)知名品牌咖啡簡餐等業(yè)態(tài)，以滿足不同商務(wù)業(yè)主的需求。辦公空間與商業(yè)空間的合理利用與搭配，不僅滿足了業(yè)態(tài)上的多樣性，同時在服務(wù)空間方面也更多的糅入了更多人性化的感性服務(wù)。4.公寓物業(yè)4.1主要建筑指標(biāo)建議前文確定本項(xiàng)目辦公類物業(yè)產(chǎn)品為一幢小戶型單身公寓以及一幢“LOFT”躍層

27、式住宅，結(jié)合臨沂當(dāng)?shù)刈≌袌銮闆r，產(chǎn)品主要建筑指標(biāo)建議如下： 樓宇經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 單身公寓，層數(shù)約18層以上，建筑面積約1.5萬； “LOFT”住宅，層數(shù)約18層以上，建筑面積約1萬 標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo) 單身公寓標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積約600-1000，2-3部電梯配置；單層戶數(shù)12-18戶 “LOFT”住宅標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積約800-1000，單層戶數(shù)10-12戶 層高 單身公寓層高2.8m以上； “LOFT”住宅層高4.75m以上 車位通過市場的調(diào)研以及上城的經(jīng)驗(yàn)得出，在此區(qū)域購房者，對車位要求較高，有相當(dāng)比例的購房者要購買車位，所以建議本案的車位數(shù)量與住宅套數(shù)比在1：1左右，其中一半為銷售車位，一半為出租車位。

28、4.2立面建議公寓物業(yè)的立面打造既要配合我司對項(xiàng)目的整體形象定位，與項(xiàng)目中商、辦部分的建筑風(fēng)格統(tǒng)一；同時也要考慮到公寓物業(yè)的特殊性，與另兩種物業(yè)類型的建筑有一定的區(qū)分，進(jìn)行一定的差異化設(shè)計，同時還需兼顧三者間的形象和色彩關(guān)系。達(dá)到最后風(fēng)格的和諧統(tǒng)一。 整體風(fēng)格根據(jù)本案以商辦物業(yè)為主的整體定位，建議公寓產(chǎn)品的外立面需要體現(xiàn)出高檔、高雅的建筑風(fēng)格。 外立面材質(zhì)我司建議本項(xiàng)目外立面采用玻璃幕墻與花崗巖鋪面結(jié)合使用?；◢弾r的色彩肌理富于變化，配合玻璃幕墻通透感的特性。其中玻璃幕墻占30% ，花崗巖面磚貼面占70% ，色調(diào)必須與項(xiàng)目中另兩類物業(yè)的建筑色調(diào)相符。外立面在開窗部分，建議采用大面積落地玻璃幕墻

29、，其余部分則采用花崗巖貼面。大面積的落地玻璃，在外觀豪華的前提下，還最大程度的保證了室內(nèi)對于光照以及視野景觀的需求。其余部分的通過花崗巖貼面，來提升整棟小戶型公寓建筑的品質(zhì)，打造項(xiàng)目形象上的亮點(diǎn)。我司對于臨沂市場中大多數(shù)項(xiàng)目進(jìn)行深入研究后，得出了以上的一些建議和意見，希望通過與設(shè)計方的配合，打造出本項(xiàng)目外立面的特色。建議立面效果圖4.3公共空間建議 大堂設(shè)計大堂過道梯廳設(shè)計風(fēng)格建議采用精致風(fēng)格，精致主義是近幾年剛剛興起又被消費(fèi)者所迅速接受的一種住宅大堂設(shè)計方式，其空間布局接近現(xiàn)代風(fēng)格，而在具體的界面形式、配線方法上較為柔和、傳統(tǒng)，空間內(nèi)部細(xì)節(jié)刻畫細(xì)致，景觀小品較多，此類風(fēng)格在選材方面應(yīng)該注意顏

30、色的和諧性，具體建議如下： 住宅大堂地面、電梯廳、過道：建議鋪設(shè)?；卮u，色調(diào)選用暖色調(diào)，來體現(xiàn)大堂的沉穩(wěn)感和歸屬感。 墻面：建議鋪設(shè)高級墻紙，色調(diào)建議采用暖色調(diào)，來配合大堂的整體色調(diào)。 大堂吊頂建議采用石膏板作為裝飾材料吊頂，不同層次的石膏吊頂，體現(xiàn)出房頂?shù)牧Ⅲw感和多變性，同時還可以通過部分細(xì)節(jié)雕塑的處理，使整個大堂更具趣味性。 空調(diào)配置根據(jù)我司對本項(xiàng)目的產(chǎn)品的檔次定位，建議采用市場上較為實(shí)用的家用分戶式中央空調(diào)（VRV空調(diào)），不安裝傳統(tǒng)的中央空調(diào)，原因?yàn)椋?、省略專用機(jī)房，同時管路安排及調(diào)試簡單；、對房產(chǎn)開發(fā)商而言，空調(diào)系統(tǒng)不必一次到位，初投資少，風(fēng)險降低，又不失樓盤檔次；、對住戶來說，既能

31、充分享受中央空調(diào)的舒適性，又機(jī)動靈活，可合理承擔(dān)開支，而且在進(jìn)行室內(nèi)裝潢設(shè)計及空調(diào)布置時可盡顯個性。分戶式中央空調(diào)示意圖：、節(jié)能效應(yīng)明顯。分戶式中央空調(diào)具有舒適、調(diào)節(jié)方便、噪聲低、振動小、不破壞建筑外觀等突出優(yōu)點(diǎn)；、可引用新風(fēng)，改善室內(nèi)空氣品質(zhì)，免除“空調(diào)病”的煩惱；、居室內(nèi)空氣分布更為合理，溫度均勻，波動小，舒適感好；、能大大改善因采用多臺分體式空調(diào)器所造成的室外機(jī)太多，而影響建筑物外觀及帶來不安全的隱患；、可免除傳統(tǒng)分體機(jī)的制冷劑連接管暴露并懸掛在室內(nèi)半空中的不雅觀等弊端。 電梯配置 單身公寓：2部客梯，客梯額定重量標(biāo)準(zhǔn)約1000kg，額定速度2 m/s； “LOFT”公寓：2部客梯，客梯

32、額定重量標(biāo)準(zhǔn)約1000kg，額定速度2 m/s，可直達(dá)停車庫。 入口道路設(shè)置 小區(qū)住宅部分的道路系統(tǒng)與辦公部分完全分開，避免相互干擾。 建議小區(qū)住宅部分實(shí)行人車分流，入口設(shè)在青年路上，車行直接進(jìn)入半地下車庫，結(jié)合人行主入口設(shè)計景觀廣場和中心會所。 小區(qū)內(nèi)，全部為人行道路，設(shè)置道路連廊，遮風(fēng)擋雨，同時構(gòu)建道路景觀系統(tǒng)。 其他公共空間設(shè)計公共走道通信系統(tǒng)安保系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)其他系統(tǒng)地面為地毯墻面為墻紙頂面乳膠漆知名品牌程控交換機(jī)系統(tǒng)，分機(jī)端口入戶閉路監(jiān)控，消防報警系統(tǒng)一體化風(fēng)機(jī)盤管，供冷供熱低輻射+色片雙層中空玻璃進(jìn)口高級門窗、防盜子母門寬帶端口入戶電視接收衛(wèi)星4.4內(nèi)部空間建議 單套面積設(shè)置 平層單身公寓：30-60，主力面積40-50； “LOFT”公寓：30-70，主力面積40-60面積控制最大的效用在于有效的控制總價。這與過渡性住宅消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)相吻合，經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠的總價使得此類產(chǎn)品成為市場上的稀缺產(chǎn)品，收到市場追捧。 房型設(shè)置 平層單身公寓 “LOFT”公寓一層二層居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。因此單身公寓在追求面積精簡的大前提下，不得不以犧牲居住舒適度為代價，大部分單身公寓面寬不超過3.5米，絕大多數(shù)沒有陽臺，受建筑規(guī)范限制，部分單身公寓并不具備設(shè)置廚房的空間，而且?guī)缀趺總€單身公寓項(xiàng)目都有大量全朝北單元。附：套內(nèi)硬裝建議表 套內(nèi)空間裝修標(biāo)準(zhǔn)參考項(xiàng)目名稱材料名稱建議品牌套內(nèi)部