淺析物業(yè)服務(wù)合同糾紛特點(diǎn)及解決對(duì)策_(dá)第1頁
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1、文章來源 畢業(yè)論文網(wǎng) 淺析物業(yè)服務(wù)合同糾紛特點(diǎn)及解決對(duì)策文章來源 畢業(yè)論文網(wǎng)  近年來,隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化和住房商品化的快速發(fā)展,房屋所有權(quán)也逐漸由政府所有轉(zhuǎn)為個(gè)人所有。政府逐漸退出了房屋管理這一領(lǐng)域,對(duì)物業(yè)的管理漸漸由房管局移至物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展,對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境,提高城市管理水平,擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。在物業(yè)管理快速發(fā)展的同時(shí),物業(yè)糾紛不斷,業(yè)主滿意程度較低,物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件在全國(guó)法院審理范圍內(nèi)都呈逐年上升的趨勢(shì)。所謂物業(yè)服務(wù)合同糾紛,是指在某一特定區(qū)域內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)在依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施物業(yè)管理和服務(wù)的過程中,與業(yè)主或

2、者業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因物業(yè)管理與服務(wù)、服務(wù)收費(fèi)、安全管理等利益沖突而產(chǎn)生的糾紛,是一種較為普遍的民事糾紛。一、物業(yè)服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生的原因1、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的所提供的服務(wù)不滿意。隨著人們生活水平的提高,人們對(duì)物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的需求量迅速增加,從而對(duì)服務(wù)質(zhì)量的要求也在相應(yīng)提高。實(shí)踐中,許多業(yè)主都反映物業(yè)管理公司對(duì)于小區(qū)環(huán)境的管理沒有達(dá)到其預(yù)期,履行義務(wù)不到位。如:小區(qū)的綠化沒到位,小區(qū)的衛(wèi)生不合格、垃圾處理不及時(shí),甚至提出小區(qū)安全隱患大,經(jīng)常有自行車、摩托車被盜的情況發(fā)生。在這種情況下,許多業(yè)主以此為由,拒絕或者拖延交納物業(yè)費(fèi)。2.物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全,行政管理工作不夠

3、完善我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代,起步較晚,制度不成熟,相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)法律規(guī)范、規(guī)章制度的發(fā)展也較為滯后。直到2003年,國(guó)務(wù)院頒布了具有里程碑意義的行政法規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例,該條例將前期物業(yè)管理其納入法制軌道,彌補(bǔ)了前期物業(yè)管理缺失的境況,使規(guī)范前期物業(yè)管理市場(chǎng)有法可依。2007年3月物權(quán)法出臺(tái),對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)作出明確規(guī)定,確立了物業(yè)管理的一些基本制度,提出了一些解決物業(yè)管理問題的原則,但是,伴隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的興起,物業(yè)管理領(lǐng)域的問題愈加復(fù)雜而多樣化,沒有可依據(jù)的對(duì)應(yīng)規(guī)范,從而造成一些糾紛長(zhǎng)期難以解決,困擾當(dāng)事人和行政主管機(jī)關(guān),規(guī)范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞,為糾紛的產(chǎn)生提供了

4、人為環(huán)境條件。3、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般由開發(fā)商選聘,而不是由全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)選聘。由于前期物業(yè)公司一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系企業(yè),也許是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立的下屬公司,也就是我們通常所說的“父與子”關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主往往不會(huì)去區(qū)分物業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)且是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體,而認(rèn)為他們就是一家的。所以業(yè)主往往會(huì)以房屋質(zhì)量問題或房屋規(guī)劃、綠化率未達(dá)承諾為由,拒絕支付物業(yè)費(fèi)。4、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)之間的服務(wù)合同約定不明,對(duì)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)均沒有約定。由于物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的行業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),且物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理

5、和服務(wù)的義務(wù)約定又較為概括,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)物業(yè)管理本身的認(rèn)識(shí)上存在較大差距,業(yè)主認(rèn)為既然已經(jīng)交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi),那么一旦居住過程中出現(xiàn)了任何問題,物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)當(dāng)管,否則就不交付費(fèi)用,二、物業(yè)合同糾紛的特點(diǎn)1、案件數(shù)量增長(zhǎng)幅度快近幾年,物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件在全國(guó)法院審理范圍內(nèi)都呈逐年上升的趨勢(shì)。從案件數(shù)量上看,我院2008年受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件140起,2009年受理380起,2010年截止到4月份已受理279件,在案件受理數(shù)量上呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)。從這些數(shù)據(jù)中能夠看出,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間相處的并不和睦,問題也逐年增多。2、糾紛具有群體性,群眾影響大由于一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域只有一

6、個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè),往往涉及一棟樓的業(yè)主,甚至整個(gè)小區(qū)的業(yè)主,因而規(guī)模往往很大,且矛盾激烈,群體一方自恃人多勢(shì)眾,給法院施加壓力。因此,物業(yè)公司遇到的問題往往具有同一性質(zhì),特別是在物業(yè)費(fèi)的收交、公共設(shè)施的維修以及供水、用電或采暖等公共性服務(wù)方面,極易引發(fā)群體性訴訟。且由于是群體性訴訟,在審理此類糾紛時(shí),法官需做大量的調(diào)查和調(diào)解工作,調(diào)解難度大,調(diào)解率低,很多案件要經(jīng)過二審程序。3、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)案件所占比例最大,物業(yè)企業(yè)勝訴率高由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告提起訴訟的案由相對(duì)較為單一, 案由幾乎全部為拖欠物業(yè)管理費(fèi),而由業(yè)主作為原告提起訴訟的案件則在案由上呈現(xiàn)出多樣化趨勢(shì),包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)不符合

7、合同的要求而產(chǎn)生的違約、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自增收管理費(fèi)或私自占用綠地、共有區(qū)域,以及在財(cái)產(chǎn)、人身等方面對(duì)業(yè)主的侵權(quán)等。相對(duì)于業(yè)主個(gè)人來講,物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)企業(yè)還是屬于強(qiáng)勢(shì)主體,其一般都有相對(duì)較為固定的專業(yè)律師來負(fù)責(zé)企業(yè)的法律業(yè)務(wù),因此,無論是在法律知識(shí)和證據(jù)收集上,還是在訴訟經(jīng)驗(yàn)方面,甚至是在合同中對(duì)責(zé)任的規(guī)避等方面都比業(yè)主更有優(yōu)勢(shì)。因此,對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛這種新類型案件,由于其在我國(guó)產(chǎn)生的時(shí)間并不長(zhǎng),無論是審理案件的法官,還是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員,都還僅僅是處于不斷地探索階段,那么出現(xiàn)業(yè)主在訴訟中敗多勝少的現(xiàn)象也并不奇怪。三、解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛的對(duì)策1、完善物業(yè)管理立法,明確和細(xì)化物業(yè)管理的

8、服務(wù)規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職能。國(guó)務(wù)院出臺(tái)物業(yè)管理?xiàng)l例立足于依法行政,與民事糾紛審判的側(cè)重點(diǎn)有所不同,因此有關(guān)部門還應(yīng)就審判實(shí)踐中如何更好地適用條例做進(jìn)一步協(xié)調(diào)和明確。同時(shí),房產(chǎn)和質(zhì)量監(jiān)督部門應(yīng)對(duì)物業(yè)管理的行業(yè)規(guī)范、制度,服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步明確和細(xì)化,使物業(yè)管理行業(yè)盡快納入法制化和規(guī)范化的軌道,同時(shí)也能為法院審理物業(yè)糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。此外,應(yīng)將業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職能在物業(yè)管理法規(guī)中進(jìn)行明確,使業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)相對(duì)應(yīng),成為業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施民主、高效、自治化管理,甚至是調(diào)解糾紛的有效途徑。2、提高開發(fā)商的履約意識(shí)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)在法院審理的物業(yè)合同糾紛

9、中,近半數(shù)以上的案件是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商的遺留問題引發(fā)的,主要包括擅自變更小區(qū)規(guī)劃、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題、配套設(shè)施不全、與售房時(shí)承諾偏差太大等。應(yīng)提高房地產(chǎn)開發(fā)商履約意識(shí),讓開發(fā)商意識(shí)到,當(dāng)前的行業(yè)不規(guī)范行為獲取的僅僅是一時(shí)性的利益,還有可能官司負(fù)身,企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展靠的則是商業(yè)信譽(yù)和實(shí)力,同時(shí)政府部門和行業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行必要的引導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下應(yīng)有的平等主體意識(shí)和服務(wù)意識(shí)。業(yè)主是物業(yè)管理權(quán)的法定享有者,物業(yè)管理企業(yè)并不當(dāng)然具有物業(yè)管理的權(quán)利,二者之間是平等主體間的服務(wù)和被服務(wù)的民事法律關(guān)系。只有端正了對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系的認(rèn)識(shí),才能從根本上提高物業(yè)管理企業(yè)的總體服務(wù)質(zhì)量

10、和水平。3、完善物業(yè)服務(wù)合同由于物業(yè)服務(wù)合同制度本身存在的缺陷,是導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同糾紛的根本原因,因此,要從減少物業(yè)服務(wù)合同糾紛,降低物業(yè)服務(wù)合同案件的訴訟率,就必須要確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方約定的義務(wù)在物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位,并且建立一套完善的物業(yè)服務(wù)合同制度。在如何確定合同內(nèi)容方面,筆者認(rèn)為,在物業(yè)服務(wù)合同中不要籠統(tǒng)約定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助做好維護(hù)治安秩序和安全防范工作。”應(yīng)盡量詳細(xì)地在合同中約定物業(yè)服務(wù)公司的義務(wù)。為細(xì)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作任務(wù),可以在合同中這樣約定:對(duì)于治安秩序的維護(hù),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行24小時(shí)值班、聘請(qǐng)保安n名、安裝監(jiān)控設(shè)備、夜晚巡邏要達(dá)到n次(視具體情況由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定)、貴重物品出門要登記檢查。對(duì)于安全事故的防范,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常查看小區(qū)設(shè)施狀況,在事故發(fā)生時(shí)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告,及時(shí)查看受傷者的情況,將其送往醫(yī)院。合同中過于籠統(tǒng)的規(guī)定,當(dāng)糾紛發(fā)生時(shí),業(yè)主很

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