房屋建筑物改擴(kuò)建涉稅問(wèn)題案例分析.doc

1、房屋建筑物改擴(kuò)建涉稅問(wèn)題案例分析原作者 : 劉榮東添加時(shí)間 :2012-11-06原文發(fā)表 :2012-11-06來(lái)源：南通市海安地稅房屋建筑物改擴(kuò)建稅收問(wèn)題主要涉及兩個(gè)稅種： 企業(yè)所得稅和房產(chǎn)稅； 涉及稅收法律政策依據(jù)有： 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法及其及實(shí)施細(xì)則、 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干題目的公告 （國(guó)家稅務(wù)總局 2011 年第 34 號(hào)公告）、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知（國(guó)稅函 201079 號(hào)）、房產(chǎn)稅暫行條例、 關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知 （財(cái)稅 2009128 號(hào)）、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的

2、通知 （國(guó)稅發(fā) 2005173 號(hào)）等。具體分以下五方面來(lái)進(jìn)行稅務(wù)處理。一、推倒重置的改擴(kuò)建涉稅處理。房屋建筑物固定資產(chǎn)在未足額提取折舊前， 進(jìn)行推倒重置的改擴(kuò)建， 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干題目的公告 （國(guó)家稅務(wù)總局 2011 年第 34 號(hào)公告）的政策規(guī)定，該房屋建筑物固定資產(chǎn)原值減除提取折舊后的凈值， 應(yīng)并入重置后的固定資產(chǎn)計(jì)稅成本， 并在該固定資產(chǎn)投入使用后的次月起， 按照稅法規(guī)定的折舊年限，一并計(jì)提折舊。房產(chǎn)稅則應(yīng)根據(jù) 房產(chǎn)稅暫行條例 規(guī)定，按會(huì)計(jì)制度規(guī)定計(jì)算重置后的固定資產(chǎn)價(jià)值，減除一定比例后的房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅。 即房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅計(jì)稅基礎(chǔ)不一致，不包括該資產(chǎn)拆除掉的未

3、計(jì)提折舊的凈值。二、提升功能、增加面積的改擴(kuò)建涉稅處理。房屋建筑物固定資產(chǎn)在未足額提取折舊前，進(jìn)行提升功能、增加面積的改擴(kuò)建，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干題目的公告 的政策規(guī)定， 該房屋建筑物固定資產(chǎn)的改擴(kuò)建支出， 計(jì)入該固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)， 并從改擴(kuò)建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產(chǎn)折舊年限計(jì)提折舊， 如該改擴(kuò)建后的固定資產(chǎn)尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的， 可以按尚可使用的年限計(jì)提折舊。房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)則按 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知 等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行： 對(duì)原有房屋進(jìn)行改擴(kuò)建， 應(yīng)相應(yīng)增加房屋的原值； 對(duì)于更換房屋附屬設(shè)

4、備和配套設(shè)施的， 在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值； 對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、 需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。三、已提足折舊房屋建筑物的改擴(kuò)建涉稅處理。按企業(yè)所得稅法 第十一、十三條、企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 第六十八規(guī)定：固定資產(chǎn)的改建支出， 是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、 延長(zhǎng)使用年限等發(fā)生的支出，已經(jīng)足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)不得再計(jì)提折舊， 其改擴(kuò)建支出稅收上作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，并按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限分期攤銷(xiāo)。房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)則按上述第二種改擴(kuò)建的情形執(zhí)行， 即：對(duì)原有房屋進(jìn)行改擴(kuò)建，應(yīng)相應(yīng)增加房屋的原值； 對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配

5、套設(shè)施的， 在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值； 對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。四、租入房屋建筑物的改擴(kuò)建涉稅處理。租入房屋建筑物固定資產(chǎn)的改擴(kuò)建支出，按企業(yè)所得稅法十三條、 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 第六十八規(guī)定， 租入固定資產(chǎn)的改擴(kuò)建支出， 在稅收上作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷(xiāo)。房產(chǎn)稅則要區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃。一是以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房屋建筑物，按房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，承租人不需要繳納房產(chǎn)稅；二是以融資租賃方式租入房屋建筑物，實(shí)際是一種變相的分期付款購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)，按關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通

6、知 規(guī)定，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅， 合同未約定開(kāi)始日的， 由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。 其改擴(kuò)建支出， 也應(yīng)按上述企業(yè)自有房屋建筑物改擴(kuò)建有關(guān)房產(chǎn)稅規(guī)定， 相應(yīng)調(diào)整計(jì)稅房產(chǎn)原值， 計(jì)征房產(chǎn)稅。五、房屋建筑物的改擴(kuò)建未取得全額發(fā)票的稅務(wù)處理。按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知 第五條規(guī)定：“企業(yè)固定資產(chǎn)投入使用后， 由于工程款項(xiàng)尚未結(jié)清未取得全額發(fā)票的， 可暫按合同規(guī)定的金額計(jì)入固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊， 待發(fā)票取得后進(jìn)行調(diào)整。 但該項(xiàng)調(diào)整應(yīng)在固定資產(chǎn)投入使用后 12 個(gè)月內(nèi)進(jìn)行?！狈课萁ㄖ锕潭ㄙY產(chǎn)的改擴(kuò)建支出

7、，在改擴(kuò)建完工并實(shí)際投入使用時(shí)， 如沒(méi)有取得全額發(fā)票的， 可以先按照合同規(guī)定金額暫估入賬計(jì)提折舊， 待取得全額發(fā)票后，如果與暫估價(jià)格有出入的，稅務(wù)處理上須進(jìn)行追溯調(diào)整。清代 “紅頂商人 ”胡雪巖說(shuō)：“做生意頂要緊的是眼光，看得到一省，就能做一省的生意；看得到天下，就能做天下的生意；看得到外國(guó)，就能做外國(guó)的生意。定了他志向的短淺或高遠(yuǎn)；一個(gè)人的希望和夢(mèng)想，決定了他的人生暗淡或輝煌。”可見(jiàn)，一個(gè)人的心胸和眼光，決人生能有幾回搏，有生不搏待何時(shí)！所有的機(jī)遇和成功，都在充滿(mǎn)陽(yáng)光，充滿(mǎn)希望的大道之上！我們走過(guò)了黑夜，就迎來(lái)了黎明；走過(guò)了荊棘，就迎來(lái)了花叢；走過(guò)了坎坷，就走出了泥濘；走過(guò)了失敗，就走向了成功！一個(gè)人只要心存希望，堅(jiān)強(qiáng)堅(jiān)韌，堅(jiān)持不懈，勇往直前地去追尋，去探索，去拼搏，他總有一天會(huì)成功。正如鄭板橋所具有的人格和精神：擊還堅(jiān)勁，任爾東南西北風(fēng)?！薄耙Фㄇ嗌讲环潘桑⒏谄茙r中。千磨萬(wàn)夢(mèng)想在，希望在，人就有奔頭；愿奮斗，勇拼搏，