重慶工商職業(yè)學(xué)院

1、重慶工商職業(yè)學(xué)院課程實(shí)訓(xùn)報(bào)告課程名稱：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理實(shí)訓(xùn)題目：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告I I專業(yè)：班級(jí)：學(xué)生姓名：學(xué)號(hào)：指導(dǎo)教師：職稱：X* -|f /部門：起止日期：某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)測算報(bào)告5,.I一、 項(xiàng)目概況該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于重慶市江北區(qū)謝家嘴內(nèi)，根據(jù)改市規(guī)劃局關(guān)于該塊地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：1、用地面積：202639平方米2、建筑密度:=36%3、容積率（地上）：=3.624、綠化率：=31.38%5、人口密度：=6、規(guī)劃用途：商住綜合樓規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及市場的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建二十二幢49層的商住綜合樓宇。樓宇設(shè)

2、地下3層地下停車庫，1-2層為商業(yè)用途，3層以配套公建為主，包括業(yè)主委員會(huì)、物業(yè) 管理辦公室、公共衛(wèi)生間、健身房等。裙樓頂層做平臺(tái)花園。塔樓22個(gè)，均為49層高，8個(gè)濱江洋房，均為30層，為住宅用途。本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參見 6-1與表6-2.表6-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米202639居住人；數(shù)人12040總建筑面積平方米733553平均每戶建筑面積平方米105居住建筑面積平方米361200平均每戶居住人數(shù)人4公建面積平方米95382人均居住建筑平方米30面積綠化用地平方米63588道路面積平方米42000居住戶數(shù)戶3440車庫面積平方米45249

3、表6-2項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）層數(shù)功能所占面積（平方米）總面積（平方米）裙樓4商鋪11200i106582.1773/ / 1公建面積95382塔樓49住江洋房7地下室3| I11停車庫設(shè)備面積45849設(shè)備面積300人防面積300三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃1、有關(guān)工程計(jì)劃的說明項(xiàng)目總工期為120個(gè)月（從2016年12月至2021年12月）。當(dāng)完成第一期住房建筑時(shí)，開展預(yù)售工作。2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見表6-3.四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、投資與成本費(fèi)用估算(1) 土地出讓價(jià)款包括兩部分：A、 土地使用權(quán)出讓金14072萬根據(jù)該市國有土地使

4、用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為丿元。.zB、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為546.8萬元。上述兩項(xiàng)合計(jì)為：14618.8萬元。(2)前期工程費(fèi)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表 6-4表6-4前期工程費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額 L1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)X3%4457.532可行性研究費(fèi)建安工 程費(fèi)X1.5%2228.763水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工 程費(fèi)X0.5%742.924通水、通 電、通路 費(fèi)建安工程費(fèi)X2.5%3714.615場地平整費(fèi)60元/平方米1215.83總計(jì)11 羔12359.65/F1(3)建安工程費(fèi)參照有類似建安工程的投資費(fèi)用，用單

5、位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果，見表6-5.表6-5建安工程費(fèi)估算表單位：萬元、序號(hào)項(xiàng)目1建筑面積土建裝飾設(shè)備金額單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額合計(jì)1塔樓361200227081992.40150.35428.8458721202.44108623.682裙106582.1773227024194.154755062.655876256.3735513.18樓3地下室458498003667.9250229.25120550.194447.35合計(jì)148584.21(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)其估算過程見表6-6 :X. I.表6-6基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)1供電工程1 1

6、65萬元/公頃73.3553184768.095672供水工程一15萬元/公頃73.3553181100.329773、 1道路 工程42.13萬元/公頃4.2176.94604綠化5.4萬元/公6.3588工程頃5其他工程占建安工程費(fèi)的2%148584.21合計(jì)9051.39(5)開發(fā)期稅費(fèi)其估算結(jié)果參見表6-7表6-7開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明(估算依據(jù))1固定 資產(chǎn) 投資 方向 調(diào)節(jié) 稅1 _11嚴(yán).7429.21匚建安工程費(fèi)X 5%2分散建設(shè)市政17830.11建安工程費(fèi)X 12%-來源網(wǎng)絡(luò)，僅供個(gè)人學(xué)習(xí)參考公用 設(shè)施 建設(shè)費(fèi)3建筑 工程 質(zhì)量 安全 監(jiān)督 費(fèi)594

7、.34建安工程費(fèi)X 4%04供水 管網(wǎng) 補(bǔ)償 費(fèi)247.68住宅：0.3噸/人，600元/噸67.20商鋪：0.1噸/平方米，600元/噸5供電 用電 負(fù)荷費(fèi)660.48住宅：4kVA/戶，480元 /kVA89.60商鋪：8kVA/百貳，1000 元/kVA6其他2971.68建安工程費(fèi)的2%合計(jì)29890.30（6）不可預(yù)見費(fèi)取以上（1） - （4）項(xiàng)之和的3%則不可預(yù)見費(fèi)為：（7429.21 +17830.11 +594.34 +247.68+67.20 =26168.54） *3%=785.0562 （萬元）開發(fā)成本小計(jì)：29890.30萬元2、 開發(fā)費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用取以上（1）

8、-（ 4）項(xiàng)之和的3%則管理費(fèi)用為5387.86 （萬元）（2）銷售費(fèi)用I I銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，占銷售收入的 2%銷售代理費(fèi)，占銷售 收入的2%其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%合計(jì)33678.00萬元。銷售收入詳見表6-9.（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用指建設(shè)期借款利息。第一年借款 10000萬元，貸款利率為4.73%，每年等本償還，要 求從建設(shè)期的第二年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下；第一年應(yīng)計(jì)利息：（0+9000/2） *4.73%=212.85 （萬元）8 a 第二年應(yīng)計(jì)利息：（9212.85+1000/2 ） *4.3%=598.84 （萬元）第三年應(yīng)計(jì)利息：（9811.59

9、+0/2 ） *4.73=435.77 （萬元）則財(cái)務(wù)費(fèi)用上述合計(jì)：1198.52萬元.詳見表6-14貸款還本付息表。開發(fā)費(fèi)用小計(jì)：7178.89萬元。總成本費(fèi)用合計(jì)：255137.79萬元3、 投資于總成本費(fèi)用估算匯總表詳見表6-8表6-8投資與總成本費(fèi)用估算匯總表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明1開發(fā)成本214873.41以下(1)項(xiàng)合 計(jì)1.1土地費(fèi)用9600 11”- X.1.2前期工程費(fèi)1 11 112359.65一 _ _ 1 1I1.3基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費(fèi)9051.391.4建安工程費(fèi)148584.211.5開發(fā)期稅費(fèi)29890.301.6不可預(yù)見費(fèi)5387.862開發(fā)費(fèi)用40264.

10、38以下項(xiàng)合 計(jì)2.1管理費(fèi)用5387.862.2銷售費(fèi)用33678.00銷售收入x 5%2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用1198.523合計(jì)255137.794、項(xiàng)目銷售收入估算(1)銷售價(jià)格估算根據(jù)市場調(diào)查，確定該項(xiàng)目各部分售價(jià)單價(jià)為:住宅:17000/平方米 商鋪：21000/平方米車位：15萬/個(gè)（2）銷售收入的估算本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅113000平方米，裙樓中的商鋪部分11200平方米，地下車位2400個(gè)。詳見表6-9表6-9銷售總收入預(yù)測表單位:萬元用途可售數(shù)量預(yù)計(jì)銷售單價(jià)銷售收入住宅36120017000元/平方米614040商鋪1120021000元/平方米23520車位2400150000

11、 元36000合計(jì)-上673560（3）銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定具體見表6-10表6-10銷售收入分期按比例預(yù)測單位：萬元銷售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第年廠1.1311668.00第年住宅：45%216720145202.41商鋪：60%672011558.40 一1 /車位：50%144030240第年住宅：55%1j_116商鋪：40%44807705.60車位：50%96020160.00合100%100%187000.80124667.205、稅金估算(1)銷售稅金及附加估算具體見表6-11表6-11銷售稅金及附加估算表單位

12、: 萬元序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期L -P-1231營業(yè)稅銷售收入x 5%9350.046233.362城市維護(hù)建設(shè)11八稅營業(yè)稅X7%654.50436.343教育費(fèi)附加營業(yè)稅X3%280.50187.004教育專項(xiàng)基金營業(yè)稅X4%374.00249.335防洪工程維護(hù)銷售收入336.60224.40費(fèi)X 0.18%6印花稅銷售收入X 0.05%93.5062.337交易管理費(fèi)銷售收入X 0.5%935.00623.34合計(jì)銷售收入X 6.43%12024.151448016.101*:.j1(2) 土地增值稅估算具體見表6-12表6-12 土地增值稅估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依 據(jù)計(jì)算過程1

13、銷售收入6735602扣除 項(xiàng)目 金額以下4項(xiàng)之和318152.722.1開發(fā)成本214873.412.2開發(fā)費(fèi)用40264.382.3銷售稅金 及附 加20040.252.4其他扣除項(xiàng)目取(2.1)項(xiàng)的20%42974.683增值額(1)(2)355407.284增值率(3) /(2) X100%1.125增值稅稅率(4) .3346.2812.3貸款本息償還9811.699648.622.4銷售稅金 及附加12024.158016.102.5土地增值26442.3017628.20稅2.6所得稅-1137.08-758.053稅后凈現(xiàn) 金流 量 -105812.00134711.34179

14、598.061U4折現(xiàn)凈現(xiàn) 金流量-105812.00103656.00121223.57.（I -評(píng)價(jià)指標(biāo)：A、資本金稅后內(nèi)部收益率：FIRR=-158.59%B、資本金稅后凈現(xiàn)值：NPV=119067.57（萬元）（3）動(dòng)態(tài)盈利分析a、 凈現(xiàn)值開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年 的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此 現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目以10%乍為全部投資的目標(biāo)收益率Ic1，以1

15、4%乍為自有資金目標(biāo)收益率Ic2.凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值為零，經(jīng)上面積算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的NPV分別為18401.02(萬元)和16891.75 (萬元)，均大于0,資本金的稅后凈現(xiàn)值 NOV為119067.57 (萬元)，也大 于0,這說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基本收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。C內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值，本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的FIRR分別為999.54%和667.57%,大于同期貸款利率4.73%和目

16、標(biāo)收益率10%(lc1 )，資本金的稅后FIRR為-158.59%，也大于同期貸款利率4.73%和目標(biāo)收益率14%(lc2 )，說明項(xiàng) 目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，因此項(xiàng)目可行。2、損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)(1) 損益表具體見表6-17表6-17損益表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目 名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合計(jì)1231銷售收入0187000.80124667.20311668.002總成 本費(fèi) 用0153082.67102055.11255137.793銷售稅金012024.158016.1020040.25及附加4土地增值稅026442.3017628.2044070.50I 15利潤總額(1 - 2-34)0

17、-4548.32-3032.22_1 嚴(yán) V-j-7580.546所得稅(5) X25%0-1137.08-758.05-1895.147稅后利潤1 1(5)-:(6)0-3411.24-2274.16-5685.418盈余公積金X10%0-341.12-227.42-568.549可分配利潤(8)0-3070.12-2046.75-5116.86(2) 評(píng)價(jià)指標(biāo)全部投資的投資利潤率=利潤總額/總投資額*100%=88.94%B、全部投資的投資利稅率=利稅總額/總投資額*100%=66.71%C、資本金投資利潤率=利潤總額/資本金*100%=278.12%D資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金*1

18、00%=208.59%(3) 靜態(tài)盈利分析本項(xiàng)目以上四個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比應(yīng)該是比較好的，顧項(xiàng)目可以考慮接受。I I3.資金來源與運(yùn)用表/(1)資金來源與運(yùn)用表_* I 嚴(yán)V |b .X具體見表6-18表6-18資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目 名稱計(jì)算期1231資金1 1來源114812.00佃0000.8031855.201.1銷售收入0187000.80124667.201.2資本金105812.002000.00-92812.001.3銀行9000.001000.000.00借款2資金的運(yùn)用114812.00123682.39-54930.862.1建設(shè)投資114812.0076541.3463784.