房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作流程

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作流程一、會計核算流程A、基本流程（一）填制會計憑證1、審核原始憑證原始憑證是證明經(jīng)濟業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生，明確經(jīng)濟責(zé)任并用作記帳原始依據(jù)的一種憑 證，是進行會計核算的原始資料和主要依據(jù)。原始憑證應(yīng)具備如下基本要素：憑 證名稱、填制日期、填制單位、填制人、經(jīng)辦人員簽名或單位蓋章，以及接受單 位名稱、經(jīng)濟業(yè)務(wù)內(nèi)容、金額等。從外部取得的原始憑證，須蓋有填制單位公章（財務(wù)專用章或發(fā)票專用章）； 從個人取得的原始憑證，應(yīng)有填制人員的簽名或蓋章。自制原始憑證，須有負責(zé)人或經(jīng)理指定人員的簽名或蓋章。購買實物的原始憑證，必須有購物清單（小票）發(fā)票等及相關(guān)驗收證明。支付款項原始憑證，必須有收款單位或收

2、款人的收款（簽收）證明。發(fā)生業(yè)主售房時，須提供業(yè)主申請,要審核有無合同約定和產(chǎn)權(quán)辦理及房款交 付等情況，要有營銷部經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理、總經(jīng)理簽字方可辦理，并做好與各部門 的相互銜接工作。職工出差借款憑據(jù)，必須作為原始憑證附在記帳憑證后面，職工退回借款時， 應(yīng)另開收據(jù)，作為正式原始憑證，不得退還原借款借據(jù)。經(jīng)上級有關(guān)部門批準的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，應(yīng)將批準文件作為原始憑證附件。2、編制記帳憑證會計人員根據(jù)審核無誤、內(nèi)容完整的原始憑證，按照經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的性質(zhì)，分現(xiàn) 收、現(xiàn)付、銀收、銀付和轉(zhuǎn)帳憑證五類，編制記帳憑證。記帳憑證的摘要應(yīng)與原始憑證內(nèi)容一致，在填寫“摘要”時，既要簡明，乂要全 面、清楚，以說明問題為主。寫

3、事情要有過程；銀行結(jié)算憑證，要注明支票號碼、 去向；送存款項，要注明現(xiàn)金、支票、匯票等。遇有沖轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，不應(yīng)只寫沖轉(zhuǎn)， 應(yīng)寫明沖轉(zhuǎn)某年、某月、某日、某項經(jīng)濟業(yè)務(wù)和憑證號碼，也不能只寫對方科目。 要求“摘要”能夠正確地、完整地反映經(jīng)濟活動和資金變化的來龍去脈，切忌含糊 不清。如果一份報銷單涉及電話費、差旅費、辦公費等多個費用科目，編制憑證 時要分別按實際內(nèi)容填列摘要。記帳憑證要有審核人（財務(wù)經(jīng)理）簽章（簽字）。3、會計憑證整理、保管應(yīng)每月定期將會計憑證加以歸類整理，按憑證序號排列，加上封面、封底，裝訂 成冊，并在裝訂線上加貼封簽，以防散失和任意拆裝。封面上應(yīng)注明項目公司名 稱、憑證種類、所屬年月和

4、起訖日期、起訖號碼、憑證本數(shù)等。財務(wù)經(jīng)理要在裝 訂線封簽處簽名或蓋章，然后存檔保管。會計憑證必須做到妥善保管，存放有序、查找方便，嚴防毀損、丟失和泄密。 會計憑證原則上不得借出，如有特殊需要，須報項目項目公司總經(jīng)理與財務(wù)經(jīng)理 批準，才能借出，并由財務(wù)做好備查記錄，但不得拆散，并限期歸還。（二）打印帳簿每季度打印一次會計帳簿，并裝訂成冊，存檔保管。（三）編制會計報表1、在全部經(jīng)濟業(yè)務(wù)憑證完全入帳并準確記帳的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家會計準則中有 關(guān)編制會計報表的規(guī)定，按照總部統(tǒng)一會計報表的項目、內(nèi)容和格式，對相關(guān)帳 目進行相應(yīng)調(diào)整后，編制整套會計報表。2、會計報表的具體報送時間按總公司財務(wù)部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行

5、。3、月報包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等。會計報表應(yīng)由項目公司負責(zé) 人、財務(wù)經(jīng)理和制表人簽章并加蓋項目公司公章。B、涉及主要工作流程控制1、付款流程控制適用范圍工程款的審批、支付。預(yù)付款、進度款、結(jié)算款（保修金）2材料、設(shè)備款的審批、支付。3設(shè)計費的審批、支付。2、借款報銷流程A、因工作需要向公司暫支借款，需先填寫借款申請單，借據(jù)中需標明借款日期、 借款金額、借款用途及借款人本人簽字。其中借款金額大小寫須相符，且借據(jù)表 面不得涂抹。舊賬未清應(yīng)先核銷舊賬，否則不可以再借款。B、借款人將填好的借據(jù)交由借款人所屬的部門經(jīng)理簽字，部門經(jīng)理需問明借款 緣由，確認用途妥當(dāng)后方可簽字審批。C、借款人將

6、部門經(jīng)理簽字后的借據(jù)交由財務(wù)會計審核后再交相關(guān)部門總經(jīng)理確 認落實，并由財務(wù)經(jīng)理簽字審批，總經(jīng)理簽字后視為財務(wù)部可以支付該款項。D、財務(wù)部出納員看到簽批手續(xù)齊全的借據(jù)后，方可付款。如有一項簽批手續(xù)不 全，出納員不予支付。E借款人需保證在借款之日起一定時間內(nèi)報賬還款（出差人員則在回公司后一周 內(nèi)結(jié)清，對于異地出差人員補充借款應(yīng)填寫借款單，并以傳真的方式發(fā)回公司， 但必須注明：原件與傳真件同具法律效力，同時必須把前期的費用報銷單據(jù)連同 借款單一并郵回公司，否則不予報銷并承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任。結(jié)算方式：以現(xiàn)金歸還或 報銷單抵扣。3、日常費用報銷流程A、因工作需要購買物品，需先填寫采購申請單（辦公用品將由行政

7、部（辦公室）統(tǒng) 一在月底統(tǒng)計物品種類、數(shù)量，編制月度采購計劃），經(jīng)財務(wù)經(jīng)理和總經(jīng)理審核 同意后方可采購；B、購買物品后需先填寫報銷單（確保提供正規(guī)發(fā)票等），經(jīng)部門經(jīng)理確認、財務(wù) 會計審核、財務(wù)經(jīng)理審批，并由總經(jīng)理簽字同意，方可向出納支取款項。C、出差人員回公司后，出納應(yīng)及時提醒、督促報銷。一周內(nèi)必須完成報銷工作。 報銷內(nèi)容：按出差管理制度執(zhí)行。有關(guān)請客送禮需預(yù)先報請財務(wù)經(jīng)理確認，然后 由總經(jīng)理簽字方能實施。報銷單填寫：寫明出差時間、報銷內(nèi)容、金額等，并由部門經(jīng)理簽字確認。D、報銷人將原始票據(jù)（正規(guī)發(fā)票）粘貼規(guī)整后，填制費用報銷單。費用報銷單 上需寫明報銷人、報銷日期、報箱人所屬部門、報銷事由、

8、后附單據(jù)數(shù)量及報銷 金額。其中報銷金額大小寫須相符，且費用報銷單表面不得涂抹。E、填好的費用報銷單需先交由報銷人所屬部門經(jīng)理審核，部門經(jīng)理應(yīng)確認各項 費用為應(yīng)該發(fā)生，方可簽字。另外對于營銷人員費用報銷參照營銷人員薪酬管 理辦法及費用管理執(zhí)行。F、部門經(jīng)理審核簽字后，報銷人將報銷單交至財務(wù)部，由財務(wù)會計審核簽字并 由財務(wù)經(jīng)理簽字確認。財務(wù)部審核應(yīng)本著以下原則： (1)、審核單據(jù)粘貼是否規(guī)范，字跡有無涂抹；(2)、審核各項費用金額大小寫是否與后附原始單據(jù)金額相符：(3)、審核各項費用發(fā)生是否切合實際，有無虛報、多報；(參照費用報銷標準) (4)、審核簽批手續(xù)是否齊全。若以上三條有一項不符合規(guī)定，財

9、務(wù)部有權(quán)將該報銷單退還報銷人，要求其 重新填寫。G、財務(wù)會計將財務(wù)部復(fù)核后的費用報銷單，上報相關(guān)部門經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理及總 經(jīng)理簽字審批，總經(jīng)理簽字后視為同意財務(wù)部付款。H、會計將簽字審批手續(xù)齊全的費用報銷單交至財務(wù)部，要求出納員通知報銷人 并給予付款。出納員看到審批手續(xù)齊全的費用報銷單方可向報銷人付款，同時， 報銷人在領(lǐng)款憑證上簽字。如有一項手續(xù)不全，出納員不予支付。土地征用及拆遷補償費一般能分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中；如 果分不清成本核算對象，須兩個或兩個以上的成本核算對象負擔(dān)時，可先在“開 發(fā)成本一土地開發(fā)一土地費用”科目進行歸集，再將其分配計入有關(guān)成本核算

10、對 象的開發(fā)成本；也可以直接分配計入“開發(fā)成本-有關(guān)成本核算對象-土地拆遷 及補償費，有關(guān)分配方法為：按土地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時：方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價和拆遷補償費分配到各小區(qū)；再將分配到各 小區(qū)內(nèi)的地價和拆遷補償費，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用 場所的占地面積進行直接分配：然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地 面枳的地價和拆遷補償費，按房屋等成本核算對象的占地面枳進行間接分配，計 入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本：房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接 分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負擔(dān)的地價和拆遷補償費。方法二：也可將公用占地面積先分攤

11、到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋 等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的地價 及拆遷補償費來分配基礎(chǔ)設(shè)施費般能夠區(qū)分成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費” 成本項目中；如果在開發(fā)的建設(shè)場地卜.有多個開發(fā)項目，不能區(qū)分成本核算對象 時，其基礎(chǔ)設(shè)施費應(yīng)先在“開發(fā)成本一土地開發(fā)一基礎(chǔ)設(shè)施費”科目進行歸集，待 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入 有關(guān)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目中。建筑安裝工程費一般應(yīng)在與承包單位進行工程價款結(jié)算時，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實際完成工作量 提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認的“已完工

12、程月報表”、“工程價款結(jié)算單”所確定的 工程價款，直接計入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。預(yù)付給承包單位的匚程款和備料.款，不能直接作為建筑安裝.1：程費支出，計入“開 發(fā)成本”科目，應(yīng)先在“預(yù)付帳款一預(yù)付承包單位款科目核算,待工程價款結(jié)算時, 再從實際應(yīng)付工程款中扣回。對幾個工程并招標出包且按標價結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價款時，按每 個工程(或成本核算對象)的預(yù)算造價占各項工程預(yù)算造價之和的比例，計算各自 的標價即實際建筑安裝工程費。根據(jù)經(jīng)計算得出的建筑安裝工程費，計入有關(guān)房 屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”

13、，主要包括：土地征用及拆遷補償費 （土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目 可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供 水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支 付給承包單位的建筑安裝工程費）：公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、 消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)” 與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細。可根據(jù)上述六項來設(shè)置三級明細科 目。稅率差異法：就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實行比例稅率的稅種常有多種比例稅 率，通過籌劃可以尋求最佳稅負點。營

14、業(yè)稅策劃方法1:營業(yè)稅暫行條例,合營企業(yè)，甲企業(yè)以土地使用權(quán)入股，乙企業(yè)以資 金入股，雙方合作建房，建成后共擔(dān)風(fēng)險，利潤共享，則由于甲企業(yè)以無形資產(chǎn) 投資入股，不必繳營業(yè)稅，因此可不繳營業(yè)稅。方法2：精裝修房屋納稅籌劃稅法規(guī)定，納稅人兼營不同稅目應(yīng)稅行為的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額、 轉(zhuǎn)讓額、銷售額，然后按各自適用稅率計算應(yīng)納稅額：未分別核算的，將從高適 用稅率計算應(yīng)納稅額。若裝修費用包含在總房款內(nèi)，則按銷售不動產(chǎn)的5%的營 業(yè)稅率，而如果分別核算儲售不動產(chǎn)和裝飾工程兩種經(jīng)營行為，裝修合同另外簽 訂，則裝修部分收入適用3%的稅率，二者相比少納營業(yè)稅。通過使用分拆法和稅率差異法，對稅基進行準

15、確劃分，區(qū)別了兩種不同的生產(chǎn)行 為，分別適用各自稅率，既準確反映了經(jīng)營狀況，乂降低了公司的稅負 方法3：改變收費主體的納稅籌劃稅法規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收項目應(yīng)并入營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅，而對獨立 核算的物業(yè)公司稅法規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)有關(guān)的全部收入減去 代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款 后的余額為營業(yè)稅的計稅金額。通過主體變更將物業(yè)公司獨立核算，既少交了營 業(yè)稅，同時還有助于提升物業(yè)服務(wù)水平。方法4：確定利息扣除方式按照土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，允許據(jù)實 扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開 發(fā)費用則按