商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程(絕對(duì)詳細(xì))

1、第 1 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 土 地 獲 取 階 段 土地信息收集 現(xiàn)狀圖 落實(shí)地塊具體位置及周邊情 況 發(fā)展中心 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 落實(shí)規(guī)劃條件，了解限制性 條件 發(fā)展中心 現(xiàn)場(chǎng)踏勘 對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是 否有地下埋藏物等影響開(kāi)發(fā) 的因素詳細(xì)了解。 市場(chǎng)：實(shí)地踏勘地塊，了解地塊素質(zhì)發(fā)展中心市場(chǎng)研究中心 了解周邊配套情況 了解地塊周遍的商業(yè)、居住 區(qū)、交通等情況 市場(chǎng)：對(duì)周邊購(gòu)買力、交通和商業(yè)狀 況進(jìn)行調(diào)研，了解基本情況 發(fā)展中心市場(chǎng)研究中心 了解該區(qū)域未來(lái)規(guī)劃情 況 了解地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃， 對(duì)以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影

2、響和支 撐。 發(fā)展中心 土地初判 了解地塊的上市方式和 土地款 同土地所有方進(jìn)行接觸，了 解土地出讓方式和土地款， 以及能否調(diào)整。 發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐慕ò渤杀尽?政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情 況 成本測(cè)算發(fā)展中心 了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng) 狀況 產(chǎn)品形式、開(kāi)發(fā)周期的安排 市場(chǎng)：了解周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品、售價(jià)和 銷售情況及開(kāi)發(fā)進(jìn)度 發(fā)展中心市場(chǎng)研究中心 土地深判可行性研究報(bào)告 現(xiàn)狀圖（四至電子文件）發(fā)展中心 市場(chǎng)深度調(diào)研 市場(chǎng)：深入理解周邊居民狀況、現(xiàn)有 業(yè)態(tài)和項(xiàng)目狀況，深入理解區(qū)域市場(chǎng) 發(fā)展中心 銷售中心 市場(chǎng)研究 中心 項(xiàng)目最終定位 市場(chǎng)：對(duì)周邊消費(fèi)群體和項(xiàng)目狀況進(jìn) 行深入分析，對(duì)項(xiàng)目定位、客戶定位 、業(yè)態(tài)

3、定位和產(chǎn)品定位，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展 提出策略性建議 發(fā)展中心 銷售中心 市場(chǎng)研 究中心 成本測(cè)算：針對(duì)多個(gè)方案進(jìn) 行初步成本測(cè)算、利潤(rùn)率分 析及比選 市場(chǎng)：協(xié)助進(jìn)行成本、售價(jià)、利潤(rùn)率 的平衡 發(fā)展中心 、運(yùn)營(yíng)部 市場(chǎng)研究中心 開(kāi)發(fā)周期及付款計(jì)劃發(fā)展中心 工程部 開(kāi)發(fā)部 銷 售 項(xiàng)目方案確定 市場(chǎng)：根據(jù)定位，對(duì)項(xiàng)目方案提出建 議，確定最終方案 發(fā)展中心 、研發(fā)部 市場(chǎng)研究中心 現(xiàn)金流測(cè)算發(fā)展中心 尋找合作資金 項(xiàng)目招商報(bào)告（前期階 段） 區(qū)域宏微觀市場(chǎng)研究市場(chǎng)：協(xié)助提供區(qū)域市場(chǎng)研究報(bào)告發(fā)展中心市場(chǎng)研究中心 項(xiàng)目招商版盈利能力分析 發(fā)展中心 、運(yùn)營(yíng)部 第 2 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工

4、作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 明確合作伙伴、尋找合 作方式（招商階段） 項(xiàng)目商業(yè)策劃書發(fā)展中心財(cái)務(wù)中心 合作伙伴確定發(fā)展中心 財(cái)務(wù)中心、集團(tuán)資管 部 合作方案確定發(fā)展中心 財(cái)務(wù)中心、集團(tuán)資管 部 合作細(xì)節(jié)確定發(fā)展中心 財(cái)務(wù)中心、集團(tuán)資管 部 引資（商業(yè)計(jì)劃書）簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議發(fā)展中心 財(cái)務(wù)中心、集團(tuán)資管 部、綜合管理部 合作實(shí)施（實(shí)施階段） 合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦 理 發(fā)展中心 財(cái)務(wù)中心、集團(tuán)資管 部、綜合管理部 投標(biāo)、摘牌 投方案標(biāo)項(xiàng)目方案確定發(fā)展中心 投經(jīng)濟(jì)標(biāo)確定土地上限發(fā)展中心 拍賣 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上 限、價(jià)格敏感性分析、制定 拍賣戰(zhàn)術(shù) 發(fā)展中心 掛

5、牌 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、確定土地上 限、價(jià)格敏感性分析、制定 出價(jià)戰(zhàn)術(shù) 發(fā)展中心 獲取土地簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo) 、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交 易費(fèi) 發(fā)展中心法務(wù)財(cái)務(wù)部 用地規(guī)劃許可證 土地出讓合同開(kāi)發(fā)部發(fā)展部 出讓金、交易費(fèi)交費(fèi)證 明 開(kāi)發(fā)部財(cái)務(wù) 確權(quán) 企業(yè)投資項(xiàng)目備案 辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)預(yù)審表開(kāi)發(fā)部 委托工程咨詢資格機(jī)構(gòu)編制 申請(qǐng)報(bào)告 開(kāi)發(fā)部研發(fā) 向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)報(bào) 告 開(kāi)發(fā)部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證開(kāi)發(fā)部 原地上物土地證登報(bào)聲 明（原有土地證作廢） 發(fā)展部 土地補(bǔ)償費(fèi)（原戶主需 交納的土地使用費(fèi)） 發(fā)展部 土地出讓合同開(kāi)發(fā)部發(fā)展中心 土 地 獲 取 階 段 尋找合作資

6、金 第 3 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 核定用地圖、核定用地 相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標(biāo) 圖 開(kāi)發(fā)部 交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用發(fā)展部 1：500現(xiàn)狀地形圖3份 （反樓座） 開(kāi)發(fā)部 詳規(guī)開(kāi)發(fā)部研發(fā) 辦理土地證 土地出讓合同發(fā)展部 交費(fèi)證明繳納土地費(fèi)用發(fā)展部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證開(kāi)發(fā)部 地籍圖4份（薄膜圖）開(kāi)發(fā)部 土地登記申請(qǐng)書開(kāi)發(fā)部 土地確權(quán)來(lái)源證明文件開(kāi)發(fā)部 申請(qǐng)人主體資格證明、 法人代表證明或個(gè)人身 份證明 開(kāi)發(fā)部綜管 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研 1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 2、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查 市場(chǎng)：

7、對(duì)項(xiàng)目定位的經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者 和投資者以及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行深入理解 研究 市場(chǎng)研究 中心 銷售中心 3、項(xiàng)目所在商圈或臨 近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè) 部分） 商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況 、經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、預(yù) 期發(fā)展方向 市場(chǎng)：組織對(duì)重點(diǎn)商家的專向訪談和 專家論證會(huì)議，并提供相關(guān)資料 市場(chǎng)研究 中心 招商中心 4、同期操作商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目調(diào)查（商業(yè)部分） 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模、定位種 類、操作方式、開(kāi)發(fā)周期 提取數(shù)據(jù)庫(kù)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行重 點(diǎn)分析、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研 了解相關(guān)信息 市場(chǎng)：對(duì)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較進(jìn)行 專題討論，了解投資者對(duì)項(xiàng)目的投資 意向 市場(chǎng)研究 中心 商業(yè)招商部、銷售中 心 項(xiàng)目定位 公建部分?jǐn)M選業(yè)態(tài)

8、種類 確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確 定 通過(guò)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析，消 費(fèi)需求分析確定可開(kāi)發(fā)公建 部分業(yè)態(tài)種類。結(jié)合市場(chǎng)相 關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所 選業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)數(shù)量 市場(chǎng)：完成項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和落位 市場(chǎng)研究 中心 招商中心、銷售中心 土 地 獲 取 階 段 確權(quán) 第 4 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 市場(chǎng)定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位 市場(chǎng)：結(jié)合控規(guī)指標(biāo)等相關(guān)要求進(jìn)行 項(xiàng)目定位工作 市場(chǎng)研究 中心 商業(yè)招商部、銷售 體系商業(yè)策劃 經(jīng)濟(jì)測(cè)算研發(fā)部 運(yùn)營(yíng)部 財(cái)務(wù)部 項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 市場(chǎng)：根據(jù)現(xiàn)金流要求和業(yè)態(tài)規(guī)劃， 制定合理的開(kāi)發(fā)

9、順序和開(kāi)發(fā)節(jié)奏，保 障項(xiàng)目操作 市場(chǎng)研究 中心 銷售 工程 商業(yè) 項(xiàng)目考核指標(biāo)初定銷管運(yùn)營(yíng) 資金流 財(cái)務(wù) 工程、開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì)前期 明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路 市場(chǎng)：結(jié)合項(xiàng)目定位和周邊項(xiàng)目狀況 ，對(duì)動(dòng)線、主力面積劃分等建筑設(shè)計(jì) 提出建設(shè)性意見(jiàn) 市場(chǎng)研究 中心 銷售中心、招商中心 明確設(shè)計(jì)院選擇標(biāo)準(zhǔn)研發(fā) 制定設(shè)計(jì)組織計(jì)劃研發(fā) 方案設(shè)計(jì)組織 方案與設(shè)計(jì)院選擇與合同簽訂研發(fā)運(yùn)營(yíng)部、法務(wù)部 制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè)計(jì)任務(wù)書、交工標(biāo)準(zhǔn) ，及規(guī)劃指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)的初訂 市場(chǎng)：結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃和商家要求，提 出有效建議，保障客戶需求 研發(fā) 市場(chǎng)研究中心、銷售 中心、招商中心 規(guī)劃方案結(jié)合成本測(cè)算 的研討及確定 對(duì)于初步測(cè)算

10、的成本指標(biāo)逐 步細(xì)化、結(jié)合市場(chǎng)調(diào)整售價(jià) ，確保預(yù)期利潤(rùn)率。 市場(chǎng)：結(jié)合規(guī)劃方案測(cè)算成本、制定 合理的售價(jià)和租金體系，保障利潤(rùn)率 研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 市場(chǎng)研究中心、銷售 中心、招商中心 彩色總平面圖（含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）送規(guī)劃預(yù)審開(kāi)發(fā)部研發(fā)部 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段 項(xiàng)目定位 第 5 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 修建性詳規(guī)成果研發(fā)開(kāi)發(fā) 詳細(xì)性規(guī)劃方案（配套場(chǎng)站點(diǎn)）報(bào)建及確定（公示會(huì) 市政府） 開(kāi)發(fā)部研發(fā)部 建筑平、立面功能效果 及成本測(cè)算的研討及確 定 各部門共同商討成本指標(biāo)， 逐步深化。 市場(chǎng)：結(jié)合項(xiàng)目定位，對(duì)方案進(jìn)行分 析評(píng)價(jià)，合理

11、優(yōu)化成本結(jié)構(gòu) 研發(fā) 運(yùn) 營(yíng) 市場(chǎng)研究中心、銷售 中心、招商中心 彩色立面效果圖送規(guī)劃預(yù)審及審批（上報(bào)市政府）開(kāi)發(fā)部研發(fā) 建筑方案報(bào)建圖開(kāi)發(fā)研發(fā) 景觀概念方案設(shè)計(jì)及確定 市場(chǎng)：結(jié)合項(xiàng)目定位和客戶需求，對(duì) 景觀方案設(shè)計(jì)提出有效建議 研發(fā) 市場(chǎng)研究中心、銷售 中心、招商中心 指標(biāo)確認(rèn)階段 項(xiàng)目成本指標(biāo)確定 市場(chǎng)：結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃和商家要求，對(duì) 相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的種類、數(shù)量提出 建議 運(yùn)營(yíng) 市場(chǎng)研究中心、銷售 中心、招商中心 項(xiàng)目考核指標(biāo)確定運(yùn)營(yíng)銷管 工程 年度考核指標(biāo)調(diào)整運(yùn)營(yíng)銷管 工程 施工圖設(shè)計(jì)組織 施工圖設(shè)計(jì)院的選擇與合同簽定研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 工程管理部 法 務(wù) 制定建筑、綜合管網(wǎng)、 景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書

12、 （交工標(biāo)準(zhǔn)確定、建筑 、景觀限額指標(biāo)確定） 按產(chǎn)品型式不同提供建筑設(shè) 計(jì)限額指標(biāo)，提供景觀限額 設(shè)計(jì)指標(biāo) 市場(chǎng) ：結(jié)合項(xiàng)目定位和客戶需求及經(jīng) 驗(yàn)判斷，參與建筑、景觀規(guī)劃和交工 標(biāo)準(zhǔn)的討論制定 研發(fā) 運(yùn) 營(yíng) 市場(chǎng)研究中心、銷售 中心、招商中心 結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討及確定研發(fā)工程 運(yùn)營(yíng) 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段 方案設(shè)計(jì)組織 第 6 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 地質(zhì)勘察報(bào)告 組織現(xiàn)場(chǎng)勘察，并提供地質(zhì) 勘察報(bào)告 工程研發(fā) 施工圖成果 總平面圖研發(fā) 放線圖研發(fā) 樁位圖研發(fā) 施工圖報(bào)建圖研發(fā) 消防、人防報(bào)建圖研發(fā) 施工圖審查全

13、圖及計(jì)算書研發(fā) 編制典型樓座建安預(yù)算運(yùn)營(yíng) 施工圖會(huì)審研發(fā) 工程 運(yùn)營(yíng) 施工圖全圖研發(fā) 編制典型樓座建安預(yù)算，建 安成本綜合測(cè)算、分析、反 饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化 市場(chǎng)：平衡成本和利潤(rùn)，優(yōu)化方案運(yùn)營(yíng)部 市場(chǎng)研究中心、銷售 中心、招商中心 綜合管網(wǎng)方案設(shè)計(jì)研發(fā)開(kāi)發(fā) 景觀擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)研發(fā)運(yùn)營(yíng) 景觀施工圖成本測(cè)算、分析、反饋并進(jìn)行圖紙優(yōu)化 市場(chǎng)：平衡成本和利潤(rùn)，優(yōu)化景觀方 案 運(yùn)營(yíng)部市場(chǎng)研究中心 開(kāi) 工 開(kāi) 盤 建設(shè)工程規(guī)劃許可 證 規(guī)劃方案及市政方案送 審 設(shè)計(jì)方案（含總平面方案） 申報(bào)表 開(kāi)發(fā)部研發(fā) 土地出讓合同開(kāi)發(fā)部發(fā)展中心 修建性詳細(xì)規(guī)劃2份，電子文 件1份（注：規(guī)劃方案審定前 ，提交10本規(guī)劃

14、設(shè)計(jì)方案， 電子文件1份） 開(kāi)發(fā)部研發(fā) 申報(bào)單位（人）委托代理的 ，需提交授權(quán)委托書 開(kāi)發(fā)部 建筑方案送審 建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表開(kāi)發(fā)部研發(fā) 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 階 段 施工圖設(shè)計(jì)組織 第 7 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 1/500現(xiàn)勢(shì)地形圖1份開(kāi)發(fā)部 土地出讓合同開(kāi)發(fā)部發(fā)展中心 投資計(jì)劃開(kāi)發(fā)部 建筑設(shè)計(jì)方案2份（含建筑效 果、總平面、各層平面、立 面、剖面圖等）、重要項(xiàng)目 需提交模型 開(kāi)發(fā)部 申報(bào)單位（人）委托代理的 ，需提交授權(quán)委托書 開(kāi)發(fā)部 取得許可證 投資計(jì)劃開(kāi)發(fā)部 大配套開(kāi)發(fā)部財(cái)務(wù) 小配套開(kāi)發(fā)部財(cái)務(wù) 消防證明開(kāi)發(fā)部研

15、發(fā) 人防證明開(kāi)發(fā)部研發(fā) 地名證明開(kāi)發(fā)部 現(xiàn)場(chǎng)工程放線 建設(shè)工程規(guī)劃許可證開(kāi)發(fā)部 規(guī)劃局批復(fù)的項(xiàng)目總平圖及電子文件開(kāi)發(fā)部 首層平面圖開(kāi)發(fā)部研發(fā) 工程 按照施工總平圖進(jìn)行樓座點(diǎn)放置，出放線報(bào)告開(kāi)發(fā)部 工程 施工單位配合做記錄、現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)開(kāi)發(fā)部 工程 移交施工單位開(kāi)發(fā)部研發(fā) 工程 施工許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證開(kāi)發(fā)部 建設(shè)工程規(guī)劃許可證開(kāi)發(fā)部 天津市建筑工程施工圖紙及技術(shù)資料報(bào)告書開(kāi)發(fā)部 工程施工中標(biāo)通知書及經(jīng)過(guò)鑒證的施工合同開(kāi)發(fā)部 建設(shè)資金證明（銀行存款證明）（注：資金情況滿足 施工中標(biāo)價(jià)的1/3以上） 財(cái)務(wù) 建設(shè)項(xiàng)目年度投資計(jì)劃（當(dāng)年計(jì)劃）開(kāi)發(fā)部 開(kāi) 工 開(kāi) 盤 建設(shè)工程規(guī)劃許可 證 建筑方案送審

16、 第 8 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 施工圖審查開(kāi)發(fā)部研發(fā) 質(zhì)量監(jiān)督登記表開(kāi)發(fā)部工程 安全措施開(kāi)發(fā)部工程 安全施工措施登記表開(kāi)發(fā)部工程 銷售許可證 營(yíng)業(yè)執(zhí)照開(kāi)發(fā)部 資質(zhì)證書開(kāi)發(fā)部 國(guó)有土地使用證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證開(kāi)發(fā)部 年度投資計(jì)劃開(kāi)發(fā)部 建設(shè)工程規(guī)劃許可證開(kāi)發(fā)部 建設(shè)工程施工許可證開(kāi)發(fā)部 公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明開(kāi)發(fā)部 獲取前期物業(yè)備案證明開(kāi)發(fā)部物業(yè) 基礎(chǔ)工程形象部位達(dá)到正負(fù)零及圖象文件開(kāi)發(fā)部工程 獲取面積計(jì)算成果表銷管 項(xiàng)目總平面圖開(kāi)發(fā)部研發(fā) 獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明開(kāi)發(fā)部銷管 企業(yè)投資項(xiàng)目備案 規(guī)劃成果開(kāi)

17、發(fā)部 大配套開(kāi)發(fā)部 開(kāi)工準(zhǔn)備 移苗工程 臨水、臨電開(kāi)發(fā)部 工程部、財(cái)務(wù)部、運(yùn) 營(yíng)部 臨水、臨電開(kāi)發(fā)部工程 平整場(chǎng)地工程 施工組織方案工程研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 招投標(biāo)、簽訂合同 勘察工程運(yùn)營(yíng) 研發(fā) 法務(wù) 樁基施工單位工程運(yùn)營(yíng) 開(kāi) 工 開(kāi) 盤 施工許可證 第 9 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 監(jiān)理工程運(yùn)營(yíng) 法務(wù) 土建施工單位工程運(yùn)營(yíng) 法務(wù) 甲供材、分包商工程運(yùn)營(yíng) 法務(wù) 沉降觀測(cè)工程運(yùn)營(yíng) 土建施工單位的公開(kāi)招標(biāo)及合同備案開(kāi)發(fā)部工程 運(yùn)營(yíng) 施工圖會(huì)審 組織監(jiān)理、施工單位一起對(duì) 圖紙會(huì)審 工程研發(fā) 會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行會(huì)審，簽定 會(huì)審記錄 工程研

18、發(fā) 設(shè)計(jì)交底 會(huì)同設(shè)計(jì)院進(jìn)行技術(shù)交底， 簽定交底記錄 工程研發(fā) 質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 辦理質(zhì)檢委托工程開(kāi)發(fā) 辦理安全檢查委托工程開(kāi)發(fā) 環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)手續(xù) 申辦項(xiàng)目臨時(shí)、永久路口的 報(bào)建手續(xù) 工程開(kāi)發(fā) 申辦項(xiàng)目臨時(shí)施工用水、臨 時(shí)用電、排污手續(xù) 工程開(kāi)發(fā) 辦理施工人員暫住手續(xù)工程開(kāi)發(fā) 開(kāi)工 開(kāi)工 施工放線 建立平面和高程控制系統(tǒng)。 建立控制主軸線（基線）標(biāo) 樁，并在現(xiàn)場(chǎng)清楚標(biāo)明墻、 柱軸線位置 工程研發(fā) 規(guī)劃驗(yàn)線 監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì) 、規(guī)劃局驗(yàn)線 工程研發(fā)、開(kāi)發(fā) 樁基施工 試樁施工，確定樁基施工標(biāo) 準(zhǔn) 工程研發(fā) 樁基全面施工工程 樁基檢測(cè) 委托樁基檢測(cè)單位工程 進(jìn)行樁基施工質(zhì)量檢測(cè)，并 提供樁基

19、檢測(cè)報(bào)告 工程 開(kāi)槽 土方工程工程 開(kāi)工準(zhǔn)備 招投標(biāo)、簽訂合同 第 10 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 支護(hù)工程工程 降水工程工程 地基備案工程研發(fā) 基礎(chǔ)施工 地基處理工程 混凝土墊層工程 地下防水工程 混凝土基礎(chǔ)工程研發(fā) 基礎(chǔ)驗(yàn)收備案 承建單位自評(píng)工程 監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、現(xiàn)場(chǎng) 觀感質(zhì)量量測(cè)和檢查 工程 監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收工程研發(fā) 簽定建筑工程分部工程（基 礎(chǔ)）驗(yàn)收表 工程 基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算 核對(duì)全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽 證及各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià) 。 運(yùn)營(yíng)工程 項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備 推盤策略確定 產(chǎn)品策略 市場(chǎng)：根據(jù)項(xiàng)目定位、

20、市場(chǎng)狀況和項(xiàng) 目推廣策略，對(duì)產(chǎn)品推廣排期和階段 性重點(diǎn)聚焦產(chǎn)品提出合理化建議，并 對(duì)銷售人員進(jìn)行講解 策劃中心 市場(chǎng)研究中心、銷售 中心、招商中心 價(jià)格策略進(jìn)行銷售底價(jià)的制定，進(jìn)行價(jià)格把控 市場(chǎng)研究 中心 銷售中心、招商中心 推廣策略 企劃項(xiàng)目銷售、研發(fā)部 招商策略：整合外部資源， 根據(jù)項(xiàng)目銷售需要，制定項(xiàng) 目全程招商策略 商業(yè)策劃商業(yè)招商 確定外部資源 廣告公司尋找及確定 企劃商 業(yè)策劃 項(xiàng)目銷售 制作公司尋找及確定企劃 策略公司尋找及確定 企劃商 業(yè)策劃 項(xiàng)目銷售 媒介公司尋找及確定 企劃商 業(yè)策劃 項(xiàng)目銷售 開(kāi)工 開(kāi)槽 第 11 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦

21、部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 活動(dòng)公司尋找及確定企劃項(xiàng)目銷售 項(xiàng)目推廣定位確定 項(xiàng)目名稱、組團(tuán)名稱企劃項(xiàng)目銷售 研發(fā) 項(xiàng)目核心推廣理念確定企劃項(xiàng)目銷售 研發(fā) SLOGON確定企劃項(xiàng)目銷售 項(xiàng)目核心識(shí)別系統(tǒng)確定 logo確定 市場(chǎng)：尋找設(shè)計(jì)公司對(duì)方案進(jìn)行設(shè)計(jì) 市場(chǎng) 銷售中心、策劃中心 、研發(fā)中心 VI系統(tǒng)及延展方案確定市場(chǎng) 銷售中心、策劃中心 、研發(fā)中心 亮相前項(xiàng)目知識(shí)培訓(xùn) 建筑知識(shí)，樓盤背景，項(xiàng)目 賣點(diǎn)綜述，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較， 付款方式，法律手續(xù)，銷售 技巧等方面的綜合系統(tǒng)培訓(xùn) 。 市場(chǎng)：提供定位、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)能力等 多方面的培訓(xùn) 市場(chǎng) 銷售中心、招商中心 、策劃中心 分賣場(chǎng)設(shè)立 為

22、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宣傳的最大化， 在合理地段設(shè)立商品房展示 中心 外賣場(chǎng)企劃部 銷售道具準(zhǔn)備 現(xiàn)場(chǎng)房型手冊(cè)（亮相版）企劃部研發(fā)部 售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi) 外部指引包裝（精神堡壘、 工地圍檔、吊旗、道旗、形 象墻、指示牌、資料架、展 示架） 企劃商 業(yè)策劃 工程、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目銷 售、運(yùn)營(yíng) 樣板間及樣板環(huán)境指示說(shuō)明 系統(tǒng) 企劃商 業(yè)策劃 工程 研發(fā) 財(cái)務(wù)、 項(xiàng)目銷售、運(yùn)營(yíng) 沙盤（概念）、戶型單體模 型 企劃商 業(yè)策劃 研發(fā)、項(xiàng)目銷售 入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作 （概念樓書、房型圖、DM單 、宣傳海報(bào)等） 市場(chǎng)：提供宣傳資料上的相關(guān)內(nèi)容 企劃商 業(yè)策劃 研發(fā) 工程項(xiàng)目 銷售 法務(wù) 項(xiàng)目周邊主要道路設(shè)置醒目 指示

23、系統(tǒng) 企劃商 業(yè)策劃 （意向）派籌卡及紀(jì)念禮品 企劃商 業(yè)策劃 項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備 確定外部資源 第 12 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 聯(lián)動(dòng)工作的準(zhǔn)備 配備看房車及看房車的包裝企劃車管部 進(jìn)行聯(lián)動(dòng)單位的培訓(xùn)和包裝 銷售部（ 客資組） 企劃 意向商家簽約進(jìn)駐意向書商業(yè)體系法務(wù) 確定項(xiàng)目亮相方案 項(xiàng)目形象表情、主題、創(chuàng)意 表現(xiàn)確定 市場(chǎng)：參與討論，提出建設(shè)性意見(jiàn) 策劃中心 銷售中心、招商中心 、市場(chǎng)研究中心 項(xiàng)目亮相細(xì)化方案確定策劃中心 銷售中心、招商中心 、市場(chǎng)研究中心 項(xiàng)目亮相媒體確定策劃中心銷售中心 項(xiàng)目亮相項(xiàng)目亮相 項(xiàng)

24、目形象出街，媒介組合應(yīng) 用（戶外、報(bào)紙、電視、電 臺(tái)、車體、電梯） 企劃法務(wù) 新聞媒體新聞信息亮相企劃新聞中心 亮相慶典活動(dòng)及產(chǎn)品推介會(huì) 的宣傳和安排 企劃商 業(yè)策劃 研發(fā) 項(xiàng)目銷售 項(xiàng)目開(kāi)盤前準(zhǔn)備 銷售內(nèi)部資料 房型、房號(hào)及面積對(duì)照表項(xiàng)目銷售銷售管理部 研發(fā) 銷控銷管部 客戶接待、客戶問(wèn)題匯總及反饋市場(chǎng)：對(duì)客戶提出的相關(guān)問(wèn)題的反饋?lái)?xiàng)目銷售 市場(chǎng)研究中心、研發(fā) 中心、工程、開(kāi)發(fā)等 客戶積累 意向卡銷售，客戶梳理，意 向銷控制定，客戶關(guān)系維護(hù) 項(xiàng)目銷售 銷售管理部 外賣 場(chǎng) 交工標(biāo)準(zhǔn)確定研發(fā)部 法務(wù) 工程 項(xiàng)目銷 售 開(kāi)發(fā) 運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目亮相前準(zhǔn)備 第 13 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作

25、內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 價(jià)格體系確定市場(chǎng)：制定價(jià)格體系 市場(chǎng)研究 中心 銷售中心 合同準(zhǔn)備 房型附圖 銷售管理 部 研發(fā) 交工標(biāo)準(zhǔn) 銷售管理 部 法務(wù) 工程 研發(fā) 小區(qū)擺位 銷售管理 部 研發(fā) 合同、附加協(xié)議等文本審查 確定 銷售管理 部 法務(wù) 開(kāi)盤前銷售道具準(zhǔn)備 現(xiàn)場(chǎng)房型手冊(cè)深化版及最終 版 企劃、商 業(yè)策劃 研發(fā) 樓書，宣傳海報(bào)、折頁(yè)，物 業(yè)管理公約 企劃、商 業(yè)策劃 研發(fā)、物業(yè)公司 購(gòu)房須知，房型圖，詳細(xì)價(jià) 格表 企劃、商 業(yè)策劃 項(xiàng)目銷售 工程 研 發(fā) 售樓處內(nèi)外展示道具的統(tǒng)一 更換（道旗、吊旗、背板等 ） 企劃、商 業(yè)策劃 沙盤（細(xì)化景觀及外檐

26、） 企劃、商 業(yè)策劃 研發(fā) 樣板間、樣板環(huán)境的指示系 統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新 企劃、商 業(yè)策劃 研發(fā) 銷控表及銷控貼，認(rèn)購(gòu)書， 合同袋 企劃、商 業(yè)策劃 銷售管理部 項(xiàng)目形象的提升及深化 戶外媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及 核心理念鍛造與深化） 企劃、商 業(yè)策劃 報(bào)紙媒體發(fā)布（項(xiàng)目形象及 核心理念鍛造與深化） 企劃、商 業(yè)策劃 小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（ 項(xiàng)目形象及核心理念鍛造與 深化） 企劃、商 業(yè)策劃 開(kāi)盤信息告知 媒介組合應(yīng)用（戶外、報(bào)紙 、電視、電臺(tái)、車體、電梯 ） 企劃、商 業(yè)策劃 銀行大協(xié)議的簽訂 銷售管理 部 財(cái)務(wù)中心 項(xiàng)目開(kāi)盤前準(zhǔn)備 第 14 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主

27、辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 開(kāi)盤 開(kāi)盤 開(kāi)盤慶典活動(dòng) 活動(dòng)形式（演出 說(shuō)明會(huì) 發(fā)布會(huì)） 與會(huì)人員（演藝名人 專家 學(xué)者） 告知途徑（報(bào)廣 海報(bào) 門 票 DM單） 企劃商業(yè) 策劃 項(xiàng)目銷售 物業(yè) 客戶轉(zhuǎn)化 明確合理流程，接待、回訪 、邀約客戶,完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議 、轉(zhuǎn)合同工作 銷售管理 部 財(cái)務(wù) 項(xiàng)目銷售 回款落實(shí)銷管部項(xiàng)目銷售 日常銷售 月度指標(biāo)分解 根據(jù)公司資金情況與項(xiàng)目進(jìn) 程，進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào) 整 銷售管理 部 產(chǎn)品分析、聚焦銷售重 點(diǎn) 來(lái)電客戶分析、來(lái)訪客戶分 析、成交客戶分析、未成交 客戶分析、滯銷產(chǎn)品分析、 、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)關(guān)注，對(duì)項(xiàng) 目所處銷售階段進(jìn)行準(zhǔn)確判 斷和

28、適時(shí)調(diào)整 項(xiàng)目銷售 部 企劃部，銷管部 月度操作手冊(cè)制定 根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況， 客戶情況，制定月度的推廣 策略、銷售策略和重大節(jié)點(diǎn) 銷售體系 價(jià)格監(jiān)控及調(diào)整 定期進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，與銷售 溝通，根據(jù)庫(kù)存產(chǎn)品和聚焦 銷售的重點(diǎn)及市場(chǎng)形勢(shì)變化 ，調(diào)整項(xiàng)目?jī)r(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 利潤(rùn)最大化 銷售管理 部 運(yùn)營(yíng)部、項(xiàng)目銷售 月度推廣計(jì)劃執(zhí)行 報(bào)紙媒體：樹(shù)立項(xiàng)目形象， 宣泄產(chǎn)品賣點(diǎn) 企劃商業(yè) 策劃 項(xiàng)目銷售 戶外媒體：強(qiáng)化項(xiàng)目形象， 聚焦重大節(jié)點(diǎn) 企劃商業(yè) 策劃 項(xiàng)目銷售 營(yíng)銷活動(dòng)：維系老客戶促進(jìn) 老帶新，制造新聞熱點(diǎn)烘托 項(xiàng)目人氣 企劃商業(yè) 策劃 項(xiàng)目銷售 第 15 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)

29、容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 客戶中心：通過(guò)公益性活動(dòng) 強(qiáng)化客戶品牌忠誠(chéng)度，加強(qiáng) 項(xiàng)目口碑傳播效應(yīng) 企劃商業(yè) 策劃 項(xiàng)目銷售 銷售道具支持：樓書、客戶 通訊、生活手冊(cè)折頁(yè)、道旗 、吊旗 企劃商業(yè) 策劃 項(xiàng)目銷售 客戶到訪及接待成交工 作 客戶資源利用大客戶，社區(qū) 活動(dòng)，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦 等工作帶來(lái)大批意向客戶 項(xiàng)目銷售 部 企劃部 外賣場(chǎng)客戶到訪銷售本部企劃部 項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)利用電話回訪 老客戶，并進(jìn)行客戶接待成 交工作 項(xiàng)目銷售 部 通過(guò)日常培訓(xùn)，提高銷售人 員的接待水平，現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)電 話回訪，邀約客戶到訪促成 成交 項(xiàng)目銷售 部 月度付款計(jì)劃及支付 企劃、商

30、業(yè)策劃 運(yùn)營(yíng)部 財(cái)務(wù) 合作方合同簽訂 銷售管理 部、企劃 部 運(yùn)營(yíng)部 法務(wù) 銷 售本部 回款 制定回款節(jié)點(diǎn)，協(xié)調(diào)銀行及 房管局保證按期回款 銷售管理 部 財(cái)務(wù) 月度指標(biāo)考核 公司考核指標(biāo)完成及調(diào)整運(yùn)營(yíng)部 銷售管理部 財(cái)務(wù) 項(xiàng)目考核指標(biāo)完成及調(diào)整市場(chǎng)：編制考核指標(biāo)，指導(dǎo)下步工作運(yùn)營(yíng)部 市場(chǎng)研究中心 日常銷售 月度推廣計(jì)劃執(zhí)行 第 16 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 清盤 清盤 清盤后項(xiàng)目各種資料移交 銷售管理 部 綜合管理部 項(xiàng)目銷售、招商工作問(wèn) 題總結(jié)、匯報(bào)并存檔 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、 評(píng)估、修正，通過(guò)銷售體系 例會(huì)

31、、項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)、部門例 會(huì)、各種主題總結(jié)會(huì)等形式 進(jìn)行工作總結(jié)，指導(dǎo)后期工 作。 銷售體系 商業(yè)體系 工 程 建 設(shè) 主體施工 審核施工方案、施工組 織設(shè)計(jì) 工程 材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收 施工單位填報(bào)材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn) 單 工程 三證（材料出廠合格證、進(jìn) 入現(xiàn)場(chǎng)的取樣檢驗(yàn)證明、建 委產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證） 工程 鋼筋混凝土工程 模板分項(xiàng)工程工程 鋼筋分項(xiàng)工程工程 預(yù)應(yīng)力分項(xiàng)工程工程 混凝土分項(xiàng)工程工程 現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程工程 裝配式結(jié)構(gòu)分項(xiàng)工程工程 混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程工程 配套管線預(yù)埋工程 重要分項(xiàng)工程及隱蔽工 程質(zhì)量驗(yàn)收 核心筒剪力墻，裙樓，結(jié)構(gòu) 轉(zhuǎn)換層，第一層標(biāo)準(zhǔn)層，天 面層鋼筋 工程 地下室、裙樓、塔樓標(biāo)準(zhǔn)層 第

32、一層的水暖電管線預(yù)埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、 避難層管線預(yù)埋。 工程 圖紙問(wèn)題解決 圖紙問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)及分析工程研發(fā) 設(shè)計(jì)變更工程研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 施工質(zhì)量問(wèn)題、事故處 理 施工質(zhì)量問(wèn)題、事故的分析 及調(diào)查 工程研發(fā) 處理方案的制定、審核、審 批 工程研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 第 17 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 處理方案的實(shí)施工程 變更簽證 設(shè)計(jì)變更工程研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 工程變更 工程變更技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析工程研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 工程變更申請(qǐng)工程研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 設(shè)計(jì)變更工程研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 工程款支付 工程進(jìn)度的確認(rèn)工程 工程款申請(qǐng)表審批工程運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù) 工程款支付工

33、程財(cái)務(wù) 主體驗(yàn)收備案 施工單位自評(píng)工程 監(jiān)理對(duì)驗(yàn)評(píng)資料審查、 現(xiàn)場(chǎng)觀感質(zhì)量量測(cè)和檢 查 工程 監(jiān)理組織相關(guān)部門驗(yàn)收 參與單位：工程部、研發(fā)、 設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工 工程研發(fā) 簽定建筑工程分部工程 （主體）驗(yàn)收表 工程 外檐裝修材料確定 設(shè)計(jì)、研發(fā)定板工程研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 施工樣板制作工程 材料確定工程研發(fā) 運(yùn)營(yíng) 甲供、甲分包材料 招標(biāo) 制定招標(biāo)計(jì)劃工程 編制招標(biāo)文件 擬定投標(biāo)單位工程運(yùn)營(yíng) 確定材料招標(biāo)技術(shù)要求工程運(yùn)營(yíng) 確定定標(biāo)原則工程運(yùn)營(yíng) 考察投標(biāo)單位工程運(yùn)營(yíng) 招標(biāo)、定標(biāo)工程運(yùn)營(yíng) 內(nèi)外檐裝修 地面 基層處理工程 找平層工程 面層工程 防水 基層處理工程 防水層施工工程 面層砂漿工程 工 程 建 設(shè) 主體

34、施工 施工質(zhì)量問(wèn)題、事故處 理 第 18 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 抹灰 基層處理工程 抹灰工程 飾面板（磚） 排磚工程 面磚安裝工程研發(fā) 勾縫工程 門窗 型材加工工程 安裝窗框工程 安裝窗扇工程 封膠工程 輕質(zhì)隔墻 放線定位工程 隔墻砌筑及安裝工程 幕墻 幕墻專業(yè)設(shè)計(jì)工程研發(fā) 預(yù)埋件安裝工程 龍骨加工及安裝工程 幕墻面材安裝工程 封膠工程 涂飾 基層處理工程 底料施工工程 面料施工工程研發(fā) 水、暖、電安裝 室內(nèi)給水系統(tǒng) 給水管道及配件安裝工程 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝工程 給水設(shè)備安裝工程 管道防腐，絕熱工程 室內(nèi)排水系

35、統(tǒng) 排水管道及配件安裝工程 雨水管道及配件安裝工程 室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng) 管道及配件安裝工程 輔助設(shè)備安裝工程 防腐，絕熱工程 衛(wèi)生器具安裝 衛(wèi)生器具安裝工程研發(fā) 衛(wèi)生器具給水配件安裝工程 衛(wèi)生器具排水管道安裝工程 室內(nèi)采暖系統(tǒng) 管道及配件安裝工程 輔助設(shè)備及散熱器安裝工程 系統(tǒng)水壓試驗(yàn)及調(diào)試工程 防腐，絕熱工程 變配電室 變壓器、箱式變電所安裝工程 成套配電柜、控制柜和動(dòng)力 、照明配電箱（盤）及控制 柜安裝 工程 內(nèi)外檐裝修 第 19 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 裸母線、封閉母線、插接式 母線安裝 工程 電纜溝內(nèi)和電纜豎

36、井內(nèi)電纜 敷設(shè) 工程 電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線 路電氣試驗(yàn) 工程 接地裝置安裝工程 避雷引下線和變配電室接地 干線敷設(shè) 工程 供電干線 裸母線、封閉母線、插接式 母線安裝 工程 橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)工程 電纜溝內(nèi)和電纜豎井電纜敷 設(shè) 工程 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)工程 電線、電纜穿管和線槽敷線工程 電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線 路電氣試驗(yàn) 工程 電氣動(dòng)力 成套配電柜、控制柜和動(dòng)力 、照明配電箱（盤）及控制 柜安裝 工程 低壓電動(dòng)機(jī)、電加熱器及電 動(dòng)執(zhí)行機(jī)構(gòu)檢查、接線 工程 低壓氣動(dòng)力設(shè)備檢測(cè)、試驗(yàn) 和空載試運(yùn)行 工程 橋架安裝和橋架內(nèi)電纜敷設(shè)工程 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)工程 電線、電纜穿管和

37、線槽敷線工程 電纜頭制作、導(dǎo)線連接和線 路電氣試驗(yàn) 工程 插座、開(kāi)關(guān)、風(fēng)扇安裝工程 電氣照明安裝 成套配電柜、控制柜和動(dòng)力 、照明配電箱（盤）安裝 工程 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)工程 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)工程 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線 ，槽板配線 工程 鋼索配線，電纜頭制作工程 導(dǎo)線連接和線路氣試驗(yàn)工程 燈具、插座、開(kāi)關(guān)、風(fēng)扇安 裝 工程 水、暖、電安裝 變配電室 第 20 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 建筑照明通電試運(yùn)行工程 備用和不間斷電源安裝 成套配電柜、控制柜和動(dòng)力 、照明配電箱（盤）安裝 工程 柴油發(fā)電機(jī)安

38、裝工程 不間斷電源的其他功能單元 安裝 工程 裸母線、封閉母線、插接式 母線安裝 工程 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷設(shè)工程 電線、電纜導(dǎo)管和線槽敷線工程 電纜頭制作工程 導(dǎo)線連接和線路氣試驗(yàn)工程 接地裝置安裝工程 防雷及接地安裝 接地裝置安裝工程 避雷引下線和變配電室接地 干線敷設(shè) 工程 建筑物等電位連接，接閃器 安裝 工程研發(fā) 智能化 通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 通信系統(tǒng)，衛(wèi)星及有線電視 系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng) 工程 辦公自動(dòng)化系統(tǒng) 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，信息平臺(tái) 及辦公自化應(yīng)用軟件，網(wǎng)絡(luò) 安全系統(tǒng) 工程 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)，變配電系 統(tǒng)，照明系統(tǒng)，給排水系統(tǒng) ，熱源和熱交換系統(tǒng)，冷凍 和冷卻系統(tǒng)，電梯和自

39、動(dòng)扶 梯系統(tǒng)，中央管理工作站與 操作分站，子系統(tǒng)通信接口 工程 火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系 統(tǒng) 火災(zāi)和可燃?xì)怏w探測(cè)系統(tǒng)， 火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)，消防聯(lián) 動(dòng)系統(tǒng) 工程 安全防范系統(tǒng) 電視監(jiān)控系，入侵報(bào)警系統(tǒng) ，巡更系統(tǒng)，出入口控制（ 門禁）系統(tǒng)，停車管理系統(tǒng) 工程 水、暖、電安裝 電氣照明安裝 第 21 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 綜合布線系統(tǒng) 纜線敷設(shè)和終接，機(jī)柜、機(jī) 架、配線架的安裝，信息插 座和光纜芯線終端的安裝 工程 智能化集成系統(tǒng) 集成系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)庫(kù) ，信息安全，功能接口 工程 電源與接地智能建筑電源，防雷及接地工

40、程 環(huán)境 空間環(huán)境，室內(nèi)空調(diào)環(huán)境， 視覺(jué)照明環(huán)境，電磁環(huán)境 工程 住宅（小區(qū)）智能化系 統(tǒng) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防動(dòng)系統(tǒng) ，安全防范系統(tǒng)（含電視 臨近系統(tǒng)，入侵報(bào)警系統(tǒng)， 巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓宇 對(duì)講系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)） ，物業(yè)管理系統(tǒng)（多表現(xiàn)場(chǎng) 計(jì)量及與遠(yuǎn)程傳輸系統(tǒng)、建 筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播 系統(tǒng)、小區(qū)建筑設(shè)備監(jiān)控系 統(tǒng)、物業(yè)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)） ，智能家庭信息平臺(tái) 工程 通風(fēng)與空調(diào) 送排風(fēng)系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作 ，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理 設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與 安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng) 機(jī)安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程 防排煙系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作 ，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，防排煙風(fēng) 口、常閉

41、正壓風(fēng)口與設(shè)備安 裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐同，風(fēng) 機(jī)安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程 除塵系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作 ，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，除塵器與 排污設(shè)備安裝，風(fēng)管與設(shè)備 防腐，風(fēng)機(jī)安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程 空調(diào)風(fēng)系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作 ，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理 設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與 安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng) 機(jī)安裝，風(fēng)管與設(shè)備絕熱， 系統(tǒng)調(diào)試 工程 智能化 第 22 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 凈化空調(diào)系統(tǒng) 風(fēng)管與配件制作，部件制作 ，風(fēng)管系統(tǒng)安裝，空氣處理 設(shè)備安裝，消聲設(shè)備制作與 安裝，風(fēng)管與設(shè)備防腐，風(fēng) 機(jī)安裝，風(fēng)管與

42、設(shè)備絕熱， 高效過(guò)濾器安裝，系統(tǒng)調(diào)試 工程 制冷設(shè)備系統(tǒng) 制冷組安裝，制冷劑管道及 配件安裝，制冷附屬設(shè)備安 裝，管道及設(shè)備的防腐與絕 熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程 空調(diào)水系統(tǒng) 管道冷熱（媒）水系統(tǒng)安裝 ，冷卻水系統(tǒng)安裝，準(zhǔn)凝水 系統(tǒng)安裝，閥門及部件安裝 ，冷卻塔安裝，水泵及附屬 設(shè)備安裝，管道與設(shè)備的防 腐與絕熱，系統(tǒng)調(diào)試 工程 電梯安裝 招標(biāo)選定安裝單位選型及招標(biāo)工程 提供電梯井道土建節(jié)點(diǎn) 圖 預(yù)埋件的設(shè)置、預(yù)留洞口的 設(shè)置 工程 指導(dǎo)電梯井道土建施工 土建交接檢驗(yàn)工程 電梯安裝及調(diào)試 驅(qū)動(dòng)主機(jī)工程 導(dǎo)軌，門系統(tǒng)，轎廂，對(duì)重 （平衡重） 工程 安全部件，懸掛裝置，隨行 電纜 工程 補(bǔ)償裝置，電氣裝置

43、工程 整機(jī)安裝調(diào)試、驗(yàn)收工程 毛坯房竣工驗(yàn)收備 案 會(huì)同監(jiān)理、施工單位初 步驗(yàn)收 施工隊(duì)伍整改 。 工程 整理竣工資料及竣工圖工程 施工單位提供建筑工 程質(zhì)量保修書 工程 組織銷售、研發(fā)、運(yùn)營(yíng) 、物業(yè)共同驗(yàn)收。 工程 報(bào)建委質(zhì)監(jiān)部門審定備 案 工程綜合管理部 與物業(yè)進(jìn)行交接。工程物業(yè) 通風(fēng)與空調(diào) 第 23 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 毛坯房竣工結(jié)算 土建、給排水、采暖、 電氣、空調(diào)、甲供材、 各項(xiàng)分包工程結(jié)算 核對(duì)各棟口建筑面積，核對(duì) 全部設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及 各項(xiàng)扣款的增減項(xiàng)造價(jià)。 運(yùn)營(yíng)工程 成品房裝修 土建工作面移

44、交 土建整改工程 垃圾清運(yùn)工程 吊頂 龍骨加工及安裝工程 封板工程 潔具 潔具選型及招標(biāo)工程運(yùn)營(yíng)、研發(fā) 潔具安裝工程研發(fā) 護(hù)欄和扶手制作與安裝工程 飾面板（磚） 排磚工程 面磚安裝工程研發(fā) 勾縫工程 涂飾 基層處理工程 底料施工工程 面料施工工程研發(fā) 櫥柜制作與安裝 櫥柜招標(biāo)工程運(yùn)營(yíng)、研發(fā) 櫥柜設(shè)計(jì)工程 櫥柜安裝工程 門窗套制作與安裝工程 花飾制作與安裝工程 窗簾盒、窗臺(tái)板工程 暖氣片安裝 選型及招標(biāo)工程運(yùn)營(yíng)、研發(fā) 暖氣片安裝工程研發(fā) 裱糊與軟包工程 第 24 頁(yè)，共 28 頁(yè) 節(jié)點(diǎn)主要階段 主要工作內(nèi)容工作部門 主辦部門工作內(nèi)容協(xié)辦部門工作內(nèi)容主辦部門協(xié)辦部門 細(xì)部工程 成品房驗(yàn)收備案 會(huì)同

45、監(jiān)理、施工單位初步驗(yàn)收 施工隊(duì)伍整改。工程 整理竣工資料及竣工圖 工程 施工單位提供建筑工程質(zhì)量保修書工程 組織銷售、研發(fā)、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)共同驗(yàn)收。工程 報(bào)建委質(zhì)監(jiān)部門審定備案工程綜合管理部 與物業(yè)進(jìn)行交接。工程物業(yè) 成品房竣工結(jié)算精裝修甲供材、精裝修分包、成品房施工結(jié)算運(yùn)營(yíng)工程 配套手續(xù)及施工 排水開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)工程 熱力、排水開(kāi)發(fā)研發(fā) 熱力 開(kāi)發(fā)與供熱辦協(xié)調(diào)分級(jí)、尋 找熱源 開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 開(kāi)發(fā)工程 開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù) 開(kāi)發(fā)銷管、運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù) 開(kāi)發(fā)物業(yè) 自來(lái)水 開(kāi)發(fā)研發(fā) 開(kāi)發(fā)研發(fā) 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng) 開(kāi)發(fā)工程 開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù) 開(kāi)發(fā)工程 園林用水、換熱站用水 開(kāi)發(fā)研發(fā) 開(kāi)發(fā)工程 開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù) 中水 開(kāi)發(fā)研發(fā) 開(kāi)發(fā)研發(fā) 開(kāi)發(fā)物業(yè) 開(kāi)發(fā)工程 開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù) 開(kāi)發(fā)工程 燃?xì)?開(kāi)發(fā)研發(fā) 成品房裝修 第 25 頁(yè)，共 28 頁(yè)