淺析物業(yè)服務存在問題與對策

1、本文格式為word版，下載可任意編輯淺析物業(yè)服務存在問題與對策 淺析物業(yè)服務存在問題與對策 隨著我國城市化進程的進一步發(fā)展，原來獨門獨戶自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代。在這一物業(yè)服務的重要轉(zhuǎn)型時期，亟需完善的法律制度來加以調(diào)整和規(guī)范。最近，徐州市泉山區(qū)法院對近三年審結(jié)的近二百件物業(yè)服務糾紛進行了綜合分析研討，發(fā)現(xiàn)一些普遍存在的問題不容忽視。 一、當前物業(yè)服務存在的主要問題 (一)物業(yè)服務費糾紛。 除了合同約定的因提供物業(yè)服務而直接產(chǎn)生的費用，還包括物業(yè)服務企業(yè)所代辦的供暖費用、供熱水費用等。根據(jù)目前的實際現(xiàn)狀，小區(qū)物業(yè)服務費實際交納的比例在70%至90%之間，而作為業(yè)主拒交物

2、業(yè)服務費的主要理由多為物業(yè)服務不到位，小區(qū)臟、亂、差；供暖、供熱水溫度低、供應時間短；小區(qū)內(nèi)存在業(yè)主車輛丟失現(xiàn)象和內(nèi)配套設施不完備等。 (二)業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛。 此類糾紛一般是由小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起，這也是小區(qū)物業(yè)服務中的瓶頸問題。由于對小區(qū)保安責任的相關法律規(guī)定不健全，在如何合理分配物業(yè)服務企業(yè)的財產(chǎn)損失賠償責任方面無相關依據(jù)，因此極易發(fā)生該類糾紛。 (三)小區(qū)公用設施傷人賠償糾紛。 此類糾紛主要有因物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)內(nèi)道路、窨井、廣告牌、管道等管理不善，致使業(yè)主受到人身損害而發(fā)生的糾紛。 (四)無因管理糾紛。 此類糾紛主要涉及物業(yè)服務企業(yè)與小區(qū)的開發(fā)商曾簽訂過前期

3、物業(yè)服務合同，但在業(yè)主入住后、甚至業(yè)主委員會成立后，未能直接與業(yè)主或業(yè)主委員會續(xù)訂物業(yè)服務合同，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主追討物業(yè)服務費而發(fā)生的糾紛。 (五)小區(qū)公用部位的侵權糾紛。 個別業(yè)主進住小區(qū)后擅自亂搭亂建，引起其他大部分業(yè)主的不滿，要求物業(yè)服務企業(yè)查處個別業(yè)主亂搭亂建行為。在此類糾紛中，如物業(yè)服務企業(yè)查處個別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無行政執(zhí)法權的制約；如僅對個別亂搭亂建的業(yè)主僅進行勸阻而不強行拆除搭建物，勢必造成大部分業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務糾紛。 (六)小區(qū)公用部位的出租營利問題。 此類糾紛主要發(fā)生在小區(qū)個別業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)擅自將小區(qū)物業(yè)的共用部位自用或出租用于設置廣告位等進行營利

4、問題。由于此類糾紛涉及到建筑物區(qū)分所有權問題，需物權法來進一步調(diào)整，因此發(fā)生糾紛時爭議較大。 (七)小區(qū)內(nèi)停車收費糾紛。 此類糾紛主要由物業(yè)服務企業(yè)以維護小區(qū)管理秩序為由，自行或以業(yè)主物業(yè)委員會規(guī)定為由向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費、道路維護費、進門費等糾紛。由于物業(yè)服務企業(yè)所收取的上述費用往往系自行制定而未經(jīng)過物價部門批準，雖然有的經(jīng)過業(yè)主委員會同意，但是由于無相應的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭議較大。 二、物業(yè)服務糾紛的法律盲點 (一)業(yè)主委員會的締約能力和訴訟地位問題。 在小區(qū)物業(yè)服務中，個別業(yè)主的訴訟行為往往涉及到小區(qū)全體共同業(yè)主的共同利益，此時業(yè)主委員會的參與尤其重要。那么業(yè)主

5、委員會的法律地位如何解決?其締結(jié)物業(yè)服務合同能力以及其在民事訴訟中的地位直接影響到全體業(yè)主的利益。在目前尚無明確的法律、法規(guī)來確定業(yè)主委員會的締約能力和訴訟地位問題。 (二)無因管理的處理問題。 由于開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)的前期物業(yè)服務合同已經(jīng)履行屆滿，而業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間又無新的物業(yè)服務合同約束，此時發(fā)生的無因管理糾紛、尤其是物業(yè)服務收費標準應如何確定?此時如因物業(yè)服務費發(fā)生爭議，物業(yè)服務收費標準目前僅能能依據(jù)民法通則的相關公平原則處理，任意性太大。 (三)物業(yè)服務合同的解除問題。 由于物業(yè)服務企業(yè)一般應與小區(qū)的業(yè)主分別簽訂物業(yè)服務合同，那么，在部分業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生物業(yè)服

6、務糾紛并要求解除其與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)服務合同時，勢必影響到全體業(yè)主的合法利益，此時這部分業(yè)主的合同解除權如何行使問題亟需規(guī)范。 (四)物業(yè)服務企業(yè)的保安義務問題。 根據(jù)我國目前絕大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)收費較低的現(xiàn)狀，如何保持業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的權力義務平衡是一個棘手問題。物業(yè)服務企業(yè)的收費標準應當與其所提供的物業(yè)服務質(zhì)量保持一致。如果物業(yè)服務費的收費水平較高或者物業(yè)服務合同中明確規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主的財產(chǎn)保管義務，則在發(fā)生業(yè)主財產(chǎn)損失時較容易確定物業(yè)服務企業(yè)的賠償責任。但是，在執(zhí)行較低水平的物業(yè)收費標準的情況下，一旦發(fā)生了業(yè)主財產(chǎn)被盜、被損壞的情況，則只能根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)是否履行了其必要

7、的安全防范義務來確定賠償責任，不易規(guī)范。 (五)居民委員會和物業(yè)服務企業(yè)的責任劃分問題。 在很多城市的小區(qū)內(nèi)，既存在城市居民的自治組織即居民委員會，也同時存在業(yè)主所聘請的物業(yè)服務企業(yè)。此時，如何劃分居民委員會和物業(yè)服務企業(yè)的具體職責，對于保障業(yè)主的合法權益至關重要。根據(jù)目前的法律、法規(guī)，尚未能明確確定居民委員會和物業(yè)服務企業(yè)并存時的法律責任。 (六)物業(yè)服務企業(yè)的權限屆定問題。 小區(qū)個別業(yè)主的亂搭亂建系困繞物業(yè)服務企業(yè)的主要問題之一。在目前情況下，物業(yè)服務企業(yè)僅有權依照物業(yè)服務合同的約定來行使管理服務權，一旦遇到個別業(yè)主不聽勸阻而亂搭亂建時，物業(yè)服務企業(yè)往往束手無策，其受到行政執(zhí)法權的制約而往

8、往無能為力。是否授予物業(yè)服務企業(yè)一定的相關權限在現(xiàn)時中可以進行必要的嘗試。 三、對完善物業(yè)服務的幾點建議 (一)簽訂明確詳盡的物業(yè)服務合同。 無論是業(yè)主還是物業(yè)服務企業(yè)，都應當把簽訂內(nèi)容權利義務、詳盡明確的物業(yè)服務合同作為防范物業(yè)服務糾紛的重要手段。業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在簽訂物業(yè)服務合同時，應當切實遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內(nèi)容上應當就可能發(fā)生的爭議作出明確的規(guī)定。在確定雙方的權利義務時，應當根據(jù)物業(yè)服務費用的收費水平來確定物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務服務的水平。 (二)依法成立業(yè)主委員會。 作為小區(qū)的業(yè)主應當主動、積極、依法成立業(yè)主委員會，保障業(yè)主委員會的職權，為業(yè)主委員會行使

9、職權、維護業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委員會應當由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應當根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權。對于物業(yè)服務企業(yè)所提供的物業(yè)服務服務應及時予以審查、監(jiān)督，對于損害業(yè)主利益的物業(yè)服務企業(yè)，應及時予以解除物業(yè)服務合同或訴訟主張民事權益。 (三)物業(yè)服務企業(yè)依合同提供物業(yè)服務服務。 周到的物業(yè)服務服務是每個小區(qū)業(yè)主的共同希望，物業(yè)服務企業(yè)應在合同明確權利義務的情況下，進一步提高物業(yè)服務的水平，保證所提供的物業(yè)服務服務達到或超過物業(yè)服務的收費水平，以促進物業(yè)服務服務及物業(yè)服務收費的良性循環(huán)，實現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的共贏。 (四)突出物業(yè)服務委員會的作用。 根據(jù)目前物業(yè)服務的現(xiàn)狀，個別業(yè)主在與物

10、業(yè)服務企業(yè)發(fā)生物業(yè)服務糾紛時往往處于弱勢一方。但也不可否認，確有個別業(yè)主以個人私利出發(fā)無理拒交物業(yè)服務費用，或無理指責物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務服務。此時，業(yè)主委員會應當積極參與個別業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的權利義務，以最大限度的維護小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。 (五)業(yè)主人身、財產(chǎn)損害的合同特別約定。 根據(jù)目前業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間常見的財產(chǎn)的損失、人身傷害糾紛等事項，應在物業(yè)服務合同中作特別約定。這種特別約定無論對于業(yè)主還是物業(yè)服務企業(yè)都具有積極意義，一旦因上述事項發(fā)生糾紛，雙方均可以根據(jù)合同約定來處理，避免爭論不休的尷尬局面。 (六)業(yè)主委員會聘請法律顧問。 根據(jù)外國物業(yè)服務中的成熟經(jīng)驗，由業(yè)主委員會出資聘請對物業(yè)服務方面有專長的律師作為業(yè)