物業(yè)管理企業(yè)改制與持續(xù)發(fā)展

1、本文格式為word版，下載可任意編輯物業(yè)管理企業(yè)改制與持續(xù)發(fā)展 物業(yè)管理企業(yè)改制與持續(xù)發(fā)展 建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國(guó)企業(yè)，尤其是國(guó)有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題。物業(yè)管理企業(yè)作為原來(lái)國(guó)有企業(yè)的一部分，也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響，不少的物業(yè)管理企業(yè)不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，經(jīng)營(yíng)機(jī)制不活，管理水平落后，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，創(chuàng)新觀(guān)念滯后，企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損，有的甚至沒(méi)有經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立自主權(quán)和決策權(quán)，比較嚴(yán)重地制約了企業(yè)走向市場(chǎng)和在市場(chǎng)上求生存、求發(fā)展，不僅阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)地健康發(fā)展，也影響了物業(yè)管理市場(chǎng)化地發(fā)展進(jìn)程。 根據(jù)黨的十五大提出競(jìng)爭(zhēng)性、服務(wù)性企業(yè)，國(guó)退民進(jìn)，有所為，有所不為的國(guó)有中小企業(yè)改革的思路和建設(shè)部房

2、地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾指出:物業(yè)管理己經(jīng)形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的行業(yè)，逐步實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)脫鉤，獨(dú)立進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)將是大勢(shì)所趨。的發(fā)展方向。 一、物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)制的實(shí)踐 由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)化起步較晚且不夠成熟，相應(yīng)的法規(guī)也滯后。傳統(tǒng)意義上的房管所管理已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)化、規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的方向。如何面對(duì)wto、面對(duì)21世紀(jì)飛速發(fā)展變化的時(shí)代需要，這就迫使眾多的物業(yè)管理企業(yè)不斷從服務(wù)意識(shí)、服務(wù)理念、管理手段的創(chuàng)新，從可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)產(chǎn)生新的物業(yè)管理和服務(wù)模式。積極探索公有制多樣化實(shí)現(xiàn)形式，大膽利用股份制公司、有限責(zé)任公司等多種機(jī)制、多種形式，加快發(fā)展股份制經(jīng)濟(jì)。在過(guò)去的幾年實(shí)

3、踐中，不少物業(yè)管理企業(yè)的改制(轉(zhuǎn)制)已經(jīng)出現(xiàn)了三種主要形式，即職工所有制、經(jīng)營(yíng)者持大股(管理層所有制)和外部技資者所有制。從它們的表現(xiàn)形式上來(lái)看職工所有制形式由于股權(quán)分散，沒(méi)有解決好剩余控制權(quán)的分配等問(wèn)題，造成人人有股，無(wú)人負(fù)責(zé)的狀態(tài)。以迫使企業(yè)開(kāi)始推行以經(jīng)營(yíng)者群體持股或經(jīng)營(yíng)者持大股為特點(diǎn)的二次改制。 按照有關(guān)抓大放小，有所為，有所不為的企業(yè)改制要求，積極探索建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的由法人、自然人多元投資的有限責(zé)任公司，明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上的獨(dú)立決策和運(yùn)作的能力，建立和健全物業(yè)管理企業(yè)所具備市場(chǎng)準(zhǔn)入的基本條件。 (一)同心協(xié)力，提高認(rèn)識(shí)，走企

4、業(yè)改制道路。 觀(guān)念更新是深化物業(yè)公司體制改革的基礎(chǔ)。民營(yíng)化改制的根本是員工從國(guó)企身份向民企身份的轉(zhuǎn)變，從單位人向社會(huì)人的轉(zhuǎn)變，是員工向既是企業(yè)的勞動(dòng)者又是企業(yè)的投資者轉(zhuǎn)變的過(guò)程，通過(guò)對(duì)海爾集團(tuán)發(fā)展的斜坡球體論中不進(jìn)則退的理論學(xué)習(xí)，啟發(fā)職工認(rèn)清改革的形勢(shì)和必然性，提高職工對(duì)企業(yè)改制的認(rèn)識(shí)，樹(shù)立靠競(jìng)爭(zhēng)求生存、求發(fā)展的新的思想理念。按照市府關(guān)于進(jìn)一步推行國(guó)有資本從小企業(yè)中退出的若干意見(jiàn)的精神，學(xué)習(xí)上海國(guó)有企業(yè)率先改革單位的經(jīng)驗(yàn)。在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)關(guān)系上落實(shí)國(guó)退民進(jìn)漸進(jìn)式的三步曲，上海儀房物業(yè)有限公司從1998年至2000年連續(xù)三年國(guó)有資本分步從企業(yè)資本中退出。經(jīng)過(guò)企業(yè)改制申請(qǐng)、上級(jí)審批立項(xiàng)、資產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)、產(chǎn)

5、權(quán)轉(zhuǎn)讓交割等規(guī)定程序，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資本在資產(chǎn)評(píng)估、保值增值的基礎(chǔ)上，從企業(yè)中逐步退出，直至建立有多元投資的有限責(zé)任公司。建立產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制。 第一階段(1998年)是從純國(guó)有企業(yè)向改制企業(yè)發(fā)展時(shí)期，采用企業(yè)員工持股所有制形式;第二階段(1999年)公司推行經(jīng)營(yíng)者群體持股和經(jīng)營(yíng)者持大股為特點(diǎn)的改制，國(guó)有退出的股份向經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)群傾斜，使企業(yè)職工和經(jīng)營(yíng)者達(dá)到控股比例在54%以上，激活了機(jī)制。公司每年的經(jīng)濟(jì)效益都有15%以上的增長(zhǎng);第三階段(2000年)公司進(jìn)行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)完成國(guó)退民進(jìn)，企業(yè)全民營(yíng)的改制，并從外部吸納企業(yè)作為股東，引入了優(yōu)秀的企業(yè)

6、資產(chǎn)股份和社會(huì)資深人士，轉(zhuǎn)讓了部份的股權(quán)，進(jìn)一步拓展了企業(yè)的思路、拓寬了視野，提高了管理水平、提升了管理理念，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力，使企業(yè)真正成為充滿(mǎn)活力、了解市場(chǎng)、明確定位、經(jīng)營(yíng)有方向的多元投資型有限公司。 企業(yè)的順利改制得益于十五大精神的正確引導(dǎo)，更得益于內(nèi)部堅(jiān)強(qiáng)的骨干核心及黨員干部群體和具有敬業(yè)精神的基層員工的同心協(xié)力的團(tuán)隊(duì)作風(fēng)。企業(yè)改制征詢(xún)表以員工的全票通過(guò)，為改制的成功奠定了扎實(shí)的群眾基礎(chǔ)。企業(yè)完成改制后，公司黨政工團(tuán)著重企業(yè)文化的培植、團(tuán)隊(duì)精神的培養(yǎng)、公司上下情感的交流來(lái)強(qiáng)化了團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)精神，增強(qiáng)了企業(yè)凝聚力。 (二)明確重點(diǎn)，優(yōu)化服務(wù)，創(chuàng)新管理業(yè)績(jī)。 通過(guò)改制，激活機(jī)制

7、，公司基本形成了優(yōu)勝劣汰、競(jìng)爭(zhēng)上崗的用工機(jī)制。公司領(lǐng)導(dǎo)努力學(xué)習(xí)，積極實(shí)踐三個(gè)代表思想與時(shí)俱進(jìn)，適時(shí)提出了一個(gè)中心、二個(gè)理念、三退三進(jìn)、四個(gè)戰(zhàn)略的工作方向和重點(diǎn)，同時(shí)又強(qiáng)調(diào)管理創(chuàng)新的服務(wù)理念。一個(gè)中心:即以i s 09002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)作為公司一切工作的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn):二個(gè)理念:即強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)、效益領(lǐng)先的經(jīng)營(yíng)理念，又強(qiáng)調(diào)管理創(chuàng)新的服務(wù)理念:創(chuàng)導(dǎo)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上實(shí)行國(guó)退民進(jìn)氣管業(yè)結(jié)構(gòu)上實(shí)施差退優(yōu)進(jìn)、人員結(jié)構(gòu)上推行老退新進(jìn)的三退三進(jìn)工作思路:實(shí)施低成本、高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化的成本優(yōu)先戰(zhàn)略，管理、服務(wù)、效益創(chuàng)新的標(biāo)新立異戰(zhàn)略和目標(biāo)集聚及人才優(yōu)勢(shì)的四個(gè)戰(zhàn)略步驟。 由于參與投資與決策，公司利益與員工個(gè)人利益更為密切，大

8、大增加了員工的工作積極性。個(gè)人行為與企業(yè)命運(yùn)息息相關(guān)，兩者相結(jié)合的利益機(jī)制激發(fā)了職員的責(zé)任感、積極性和創(chuàng)造力。轉(zhuǎn)制后，公司內(nèi)部以人為本、為民服務(wù)的觀(guān)念在強(qiáng)化，工作方法從被動(dòng)性開(kāi)始向主動(dòng)性轉(zhuǎn)化，舊式物業(yè)管理的生存型開(kāi)始向新穎物業(yè)管理的拓展型轉(zhuǎn)化，員工的工作積極性空前高漲。企業(yè)改制三年來(lái)，經(jīng)營(yíng)收入提高34%，利潤(rùn)增加了30%，管理面積擴(kuò)大了近30%。這些直觀(guān)的數(shù)據(jù)從一個(gè)側(cè)面反映了企業(yè)改制的成果，說(shuō)明改制的內(nèi)涵和外延的效應(yīng)正不斷向新的高度和寬度延伸。 同時(shí)公司先后榮獲三屆上海市文明單位榮譽(yù)稱(chēng)號(hào):二次獲得上海市重點(diǎn)工程實(shí)事立功競(jìng)賽優(yōu)秀集體:八次獲得上海市工業(yè)系統(tǒng)物業(yè)管理立功競(jìng)賽優(yōu)秀集體:上海市房地產(chǎn)行

9、業(yè)徐虎式標(biāo)兵稱(chēng)號(hào)和市物業(yè)管理全行業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)優(yōu)秀窗口單位及一批國(guó)優(yōu)、市優(yōu)物業(yè)管理小區(qū)和市文明小區(qū)等一系列榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。公司在首批獲得上海市優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理二級(jí)企業(yè)資質(zhì)的基礎(chǔ)上，向科學(xué)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化深層次發(fā)展，又通過(guò)了is09002質(zhì)量認(rèn)證體系的評(píng)審、復(fù)審和改版;在智能化物業(yè)管理領(lǐng)域，獲得首批上海市智能化建筑物業(yè)管理資質(zhì)，使企業(yè)管理水平不斷再創(chuàng)新高。 (三)內(nèi)練苦功、外引人才、增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 公司制定和實(shí)行了與改制相適應(yīng)和配套的以崗定薪、一人多崗、一人多證的原則，更加明確了各個(gè)崗位的責(zé)、權(quán)、利，激發(fā)了公司內(nèi)部活力。作為改制企業(yè)融入市場(chǎng)循環(huán)的同時(shí)，公司清醒地認(rèn)識(shí)到合格的物業(yè)管理人才是可持

10、續(xù)發(fā)展的重要保障，以管理創(chuàng)效益、尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。物業(yè)公司要尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，只有從產(chǎn)品上著手，才是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。物業(yè)公司的產(chǎn)品是服務(wù)，而物業(yè)公司的品牌則是優(yōu)秀人才加上科學(xué)的管理服務(wù)。市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。為此，我們?cè)谄髽I(yè)新的用人機(jī)制的運(yùn)作下，在引進(jìn)人才的理念、意識(shí)，標(biāo)準(zhǔn)、待遇等方式上大膽創(chuàng)新。通過(guò)幾次人才引進(jìn)使公司人均年齡降至40歲左右，中級(jí)以上職稱(chēng)占26%，大專(zhuān)以上學(xué)歷占35%。還新成立了二家專(zhuān)業(yè)公司一一綠化工程公司和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，為加速物業(yè)管理衍生行業(yè)的培育，聯(lián)手組建小區(qū)智能化設(shè)施、設(shè)備安裝養(yǎng)護(hù)及保安、保潔、保綠等專(zhuān)業(yè)化隊(duì)伍奠定了基礎(chǔ)。既為企業(yè)向市場(chǎng)化邁進(jìn):使企業(yè)向小而專(zhuān)方向發(fā)展，又與物業(yè)管理相配套，拓展物業(yè)管理市場(chǎng)，從而更好地提升物業(yè)管理的水準(zhǔn)，延伸物業(yè)服務(wù)的內(nèi)涵，更體現(xiàn)人性化服務(wù)、專(zhuān)業(yè)化管理的發(fā)展方向。 二、物業(yè)管理企業(yè)改制后的繼續(xù)發(fā)展 物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展必須做大做強(qiáng)。通過(guò)二次改制的企業(yè)，股權(quán)高度集中于現(xiàn)任管理層。這樣就會(huì)出現(xiàn)二種情況:一種是現(xiàn)任管理層確實(shí)十分優(yōu)秀，企業(yè)將良性健康發(fā)展，