談建筑經(jīng)濟與住宅產(chǎn)業(yè)化

1、談建筑經(jīng)濟與住宅產(chǎn)業(yè)化 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展讓建筑經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈的討論甚囂塵上，而住宅產(chǎn)業(yè)化是目前建筑經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的必行之路，簡單粗暴的運營流程顯然已經(jīng)不能滿足當下建筑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求，而在這方面，效率問題 仍然湮沒在當前的可觀利潤之下，而住宅產(chǎn)業(yè)化的進程也往往很難切實加速。工業(yè)化流程是一個行業(yè)壓縮成本，提高市場認可度的關鍵，而在建筑行業(yè)中，住宅產(chǎn)業(yè)化所描述的正是住宅生產(chǎn)、供應等的 工業(yè)化。通俗的說，工業(yè)化流程類似于流水線生產(chǎn)，“制作模型”是這一系統(tǒng)實現(xiàn)的關鍵，因此住宅產(chǎn)業(yè)化的最直觀表現(xiàn)就是住宅成品的標準化。 一、傳統(tǒng)建筑經(jīng)濟體系的瓶頸 粗放型經(jīng)濟體是傳統(tǒng)的建筑產(chǎn)業(yè)難以回避的評價，盡管依靠“類資源性產(chǎn)業(yè)

2、”的先天優(yōu)勢能夠保證相當可觀的利潤收益，但隨著原材料成本、人力勞動資源成本和消費者實際需求等多方面壓力的日 益加劇，如何在利潤維持的基礎上滿足業(yè)主的生活需求，成了建筑經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)不得不考慮的問題，而要解決質量和利潤之間的矛盾，首先要做的就是從內(nèi)部找原因，從產(chǎn)業(yè)性狀上進行深入分析，從而找到 有效的改善方案。 住宅建筑所面向的是廣大購房業(yè)主，其切身生活需求應該放在第一位，因此滿足消費者需求應該放在住宅建筑在設計和建造的首位。在這方面，汽車生產(chǎn)制造業(yè)的經(jīng)驗值得借鑒，從整車銷售到維修 保養(yǎng)直至配件維修，一整套服務流程滿足了購車業(yè)主對于長期消費品消費的所有需求，而住宅的消費使用周期更長，所要做的也應該更多。

3、所以產(chǎn)業(yè)化是必經(jīng)之路，也只有產(chǎn)業(yè)化道路，才能促進整個經(jīng) 濟體系的良性運轉，擺脫粗放型生產(chǎn)行業(yè)的帽子，將先進的制造技術、管理經(jīng)驗、設計理念融入到產(chǎn)業(yè)鏈中。 二、住宅產(chǎn)業(yè)化 1、建筑標準化：所謂住宅建筑標準化，主要是從建筑結構形式層面上說的，就目前的住宅建筑來看，小區(qū)戶型的單元化格局已經(jīng)成為一種標志，不同開發(fā)商根據(jù)自身產(chǎn)品定位、建筑工程成本利用率 等因素，進行最合適戶型結構的開發(fā)，從而實現(xiàn)設計、施工、銷售、物業(yè)一體化的經(jīng)營結構，在一套成熟的建筑結構模板下進行項目開發(fā)，在土地面積、居住環(huán)境、建造成本、管理成效等方面進行最優(yōu) 化的調(diào)整，從而實現(xiàn)一定程度上的標準化運作，這樣不管是設計周期、建造材料損耗還

4、是業(yè)主入住后的長期維護都能夠實現(xiàn)標準化。 2、住宅建筑工業(yè)化：住宅工業(yè)化要深層次聚合資本、技術和勞動力，提供一套完整的產(chǎn)品和服務。在這方面，我國目前的住宅部品仍處于比較低的水平，系列化、規(guī)?；a(chǎn)體系尚未形成。住宅部品 的配套性、通用性差、生產(chǎn)規(guī)模小，特別是規(guī)范住宅部品生產(chǎn)的模數(shù)協(xié)調(diào)工作滯后，阻礙了住宅標準化、通用化住宅部品體系的形成。近年來，住宅銷售后的物業(yè)管理、環(huán)境配套設施等問題成為焦點， 這其實就是住宅工業(yè)化體系不完善的標志，在整個建筑經(jīng)濟體系中，這是硬傷。 3、現(xiàn)代化的住宅產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)要求住宅產(chǎn)業(yè)利用先進科技完成住宅建筑設計上的標準化和生產(chǎn)制造上的工業(yè)化，集中體現(xiàn)在新技術、新材

5、料、新工藝和新設備的推廣應用，是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 的更高階段。 三、住宅產(chǎn)業(yè)化的制約因素 1、危機意識不足：在整個建筑經(jīng)濟體系中，首當其沖的是房地產(chǎn)開發(fā)商，從住宅定位到設計理念，直至建筑風格和后期管理，開發(fā)商都起到?jīng)Q策作用。而經(jīng)歷了房價的高速攀升之后，對于建筑品質的 追求在很多開發(fā)商心目中已經(jīng)并不放在第一位。只要能中標地塊就不會沒有利潤的樓市觀點也影響著住宅產(chǎn)業(yè)化的進程，也就是說，從利益追求的角度說，目前的行業(yè)氛圍尚不能給相關企業(yè)帶來危機意 識。產(chǎn)業(yè)化競爭的格局并沒有形成。 2、市場態(tài)度不夠強硬：由于目前的商品住宅多為期房銷售，消費者對于成品房屋的要求仍比較懵懂，對于高科技住宅的認可度不夠，同時

6、住宅周邊環(huán)境配套，后期物業(yè)管理方面提出的要求也很少，往 往是針對住宅談住宅，并沒有將自身需求上升到更為全面的層次，但這同時也帶來另一個問題，這所有的不重視都是產(chǎn)生于購房階段，入住之后以上的硬性需求仍然存在，這就導致入住后的諸多不滿。 四、住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)實措施 1、整合資源以提高專業(yè)化水平：作為住宅產(chǎn)業(yè)的最終商品，商品住宅的標準化依舊是住宅產(chǎn)業(yè)化首先要提到的，按照住宅的建造和使用過程，前后延伸，并輻射帶動相關產(chǎn)業(yè)，從而形成產(chǎn)業(yè)鏈條。在整 個住宅產(chǎn)業(yè)鏈體系中，房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)、原材料及設備與部品供應商是產(chǎn)業(yè)鏈的主要成員，供應鏈中的各成員通過土地獲取、規(guī)劃及設計、工程施工、建材生產(chǎn)、銷售、物業(yè)管

7、理六個環(huán)節(jié)，完成 住宅開發(fā)建設的整個流程。 隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，社會專業(yè)化分工越來越細，房地產(chǎn)企業(yè)著重加強產(chǎn)業(yè)鏈的集成管理優(yōu)勢已是大勢所趨，這樣才能培養(yǎng)并保留最具競爭優(yōu)勢的核心能力，而將其他功能借助于整合外部最 優(yōu)秀的資源予以實現(xiàn)。將有更多企業(yè)在房地產(chǎn)某個子行業(yè)或細分市場上集中力量，確立和加強自己的細分優(yōu)勢，在細分市場取得勝利。 2、房產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設計能力的提升：規(guī)劃設計環(huán)節(jié)在住宅開發(fā)建設當中占有舉足輕重的位置，七成建造成本都取決于規(guī)劃設計環(huán)節(jié)。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設計一般由設計院負責，自身規(guī)劃設計能力的 培養(yǎng)不足，由此導致整個行業(yè)的粗放型競爭態(tài)勢。造成這種現(xiàn)象的原因，一方面是因為設計院沒有直接面向客戶，規(guī)劃設計與客戶需求之間增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一信息交換中介，導致住宅產(chǎn)品設計 與客戶需求、部品制造、現(xiàn)場建造和售后服務的產(chǎn)品全壽命過程相脫節(jié)，設計周期長且質量低，變更簽證比例居高不下。另一方面，不同房地產(chǎn)企業(yè)的要求不同，設計院本身較難實現(xiàn)住宅設計標準化， 住宅產(chǎn)業(yè)化程度必然受到影響，不能實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的大規(guī)模生產(chǎn)，整個產(chǎn)業(yè)鏈的效率因此而降低。 住宅產(chǎn)業(yè)化是住宅建設