政策紅利下的長租公寓投資機遇

1、精品文檔政策紅利下的長租公寓投資機遇住房租賃領(lǐng)域政策暖風(fēng)頻吹，長租公寓行業(yè)大時已具，然而隨著各路資本競相涌 入，本來就利潤不豐的長租公寓市場競爭進一步加劇。對于長租公寓品牌而言， 突破口 一方面在于千方百計快速拿房，另一方面要靠精細化運營提高品牌溢價、 做大租金價差。對于投資機構(gòu)而言，需要認清長租公寓的經(jīng)營現(xiàn)狀，輕資產(chǎn)模式 下短期債務(wù)投資空間有限，在行業(yè)發(fā)展空間無虞的共識下，唯有長期資金的持續(xù) 投入、長期持有，才能幫助企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模擴張，最終分享到資產(chǎn)價值增值和品牌 溢價的雙重收益。一、政策暖風(fēng)頻吹1、中央層面助力住房租賃2015年我國住房租賃政策的春風(fēng)開始吹起，中央層面積極推動住房租賃市場發(fā)

2、展，國務(wù)院辦公廳以及住建部、財政部、人民銀行等多部委相繼出臺了多項政策， 共同大力推進住房租賃。2017年7月20日，為進一步貫徹落實國辦發(fā)201639號文，加快推進租賃住 房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場，住建部、國家發(fā)改委等九部委聯(lián)合下發(fā)了關(guān) 于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知。廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、關(guān)b州、佛山、肇慶等 12個城市，被選取 首批開展住房租賃試點。6歡迎下載表;近三年中央層面長相公寓舊關(guān)政隼一考時間文件名陟至要內(nèi)容2017 06.20利用秦體建選用 地建設(shè)租賃住房鼠 點為寓bd安 都寺同住房城名藏事根堀地方自 ffi,御定第一代

3、在北京、上海.沈陽、南京、 林州、含肥.原0期蝴、蓋彼、廣州、佛 山.簞五成不等13個相布什展利用事體注/ 得城建說稍慎住信宜點.z017.07.20住摩器、司*集翼 委善丸弱委e關(guān)于 在人口凈聚人為k 中城市加快鬣展住 案租盤不堀的通 知】姜堂霎滑并里.加快支.展生易租烷布法虺育 枇構(gòu)化.規(guī)震化住房租貨企軀：建設(shè)畋師住房 怛鴇交易懶養(yǎng)耳白；也加租段住房葡供應(yīng).胡斯住房相醫(yī)隹理扣飄舞體制，2017.05.：9任建祁住鬲相抗 和省管普理條例 征求京見稿9時碗國一家鼓剛展林犍化一方證任的住房租ht 企北，住宅租分余法依法享受有關(guān)畬融、猊 收.土地等優(yōu)或；明確界定出租人身承租 人的權(quán)利義氣,切實保證

4、相小利就.2016 1219中央冷等t作齊諼要加侯住房租廢帚場立法.外加陵機內(nèi)比，靚慢的相匿企業(yè)城庭.201s.0fi.aa國壽院辦公廳關(guān) 于加便培育利陰展 佳嶷租筑市場的若 干懸見!對于粗宜市場生律妁婚已包括：，釐居住房朝 18企業(yè)；2.戢勵房地產(chǎn)開發(fā)金史開展住孱租俵 業(yè)舞；機般指住房租賃中介機掏；軋支持和 松酒個人出租住房.對于粗盤住房建城方面褰示；1、戢勘斯遑的俄 住房；亂地許改建房屋用于器域.?016.03.052q16年國務(wù)院政.府工作報看建立租物并舉的住良制度.2015.12.21中央母行t作片這鼓勵發(fā)展相反為王臂業(yè)藥的營業(yè)化企業(yè).汕工fl22khi芳靖辦n廳齊 于帕提支展生活怛

5、圉努業(yè)真避.白魏珞 林升城拘片警苣 見)程痰發(fā)展城色飯區(qū)王魏應(yīng)國客松后宿、場 租公禽.代租公就等混是廣大人民黑以泊史熊 束的細分皿覆，可享曼相商政般支持.2015.0 log住房城鄉(xiāng)建邊部 關(guān)于加塊培育和量 展住房租貨幣場的 指導(dǎo)意見小建孱 加印號嘿立多神餐r炭展相黃市場建立住房租用 信息政府唆務(wù)立令.根鋤培育田號住房租矗史 機構(gòu)；章特房地產(chǎn)開裳雍生精其特有房源商it 會出租；租機推置房地產(chǎn)投費僖托基金(aetti)試點：支持從租賃市墉博案公共相伸.ihjs 55 、常甚朝冗2、住房租賃試點城市陸續(xù)出臺方案截至2017年8月28日，12個首批開展住房租賃試點的城市中，已有 10個城市 公布了租

6、賃試點方案或通過了市政府會議審議。在已經(jīng)公布的實施方案中，大部 分城市都提出了發(fā)展國有住房租賃公司、 降低租賃住房稅負、多渠道擴大租賃房 源、構(gòu)建監(jiān)管交易平臺等。表！苜她在用和堡比點博豐試點實施萬室一jb城市時間文哲名林主饕內(nèi)客廣郵叩 7.07,17i廣網(wǎng)幣加饒方展住.房相景市埸工作節(jié)黑粗費支持租值住房方式,保制租制同權(quán)：增加租賃住 孱供應(yīng),包括土地供應(yīng)和允許商也用房改逾舞：株19 佳孱租賃企業(yè).就雇“喊中忖聞代帽要眼里-業(yè)威立 r州住孱租境裳鞋投費有網(wǎng)公蜀1需定名.群山01 7.0a21肉山不升.展生國相處 試點摒快培育和獨展住 房租筑而堵實悔方案，培育機構(gòu)化.魏鎮(zhèn)化住房租策企業(yè)；建設(shè)改府住

7、房租 俄交相服若干自；例新住房租特管理和肌芳體制.現(xiàn) 范旗中村住房租賃：完善住房相賃交持政簫.沈陽2017.07 24m洸陽幣住房相賃試點工作方案）津立政鬧住房租賃交易服勞平昌；絹律立有住房和的 平臺&閶；支持房地產(chǎn)開發(fā)金生開展住舟槐筑曲第； 制定號域相貫中 行業(yè)選則.土“口刑二出租工 房.機械推班購租周報；給予稅收優(yōu)惠鼓勵住房甜芭 消費.武猊201 7.07,27武雙幣靂管曷消息將多溫道地加租賃住房情應(yīng).允訐美心公積金支丹南 相，適時研究出臺將包條件的承租人享受子女獨近人 學(xué)等相港同根”公共,服雪般笛結(jié)珂.多方后手垢快構(gòu) 團地怛井舉的由靖格局.強悼為聚同未心翻一m如，成都市開屣住房租7試點工

8、作的實施方融圭建國雪住房相匿公閾.開堂導(dǎo)相費一律他送作；的 建住房和貨交易眼芽平臺.椎出任房用友押金盟臂服 普；務(wù)蕭道0加租宜房源.國有租茸住房僮引導(dǎo)：對 個人出事由整睥由5%降旗仍陽.度門501門開展住房出賃試點工作實施方案，9月5日t曜門市第16次市政府篝務(wù)會議召開，會議研 究逋過了 t門開喔性孱阻攜試點工柞實施力io ； 方案內(nèi)容尚未公開* 對州2017.m.h西州市埼盲和發(fā)展住 忠年貨幣揚清點工作變66萬案培育四個主仲:在現(xiàn)有國有平臺中選取12露公町埔加 住房租賃業(yè)務(wù).粗核引進長租公青品聘企業(yè)和鼓勵轄 持本地專業(yè)化企業(yè)，獨勵席地產(chǎn)開發(fā)金眩并展住廟租 賃業(yè)更，現(xiàn)范個人出租u南京2017

9、o8jb莫市住房柜撞遺康 工作方案怏拉國窗企業(yè)發(fā).鍛規(guī)穰化租醫(yī).酎勵民營憶混合所值 利企業(yè)開假性房域侵生租賃國,一鼓勵支將層地漱噴 肥忙乩升若住房租前旌至；優(yōu)臣登“朋房苫建加相培 住房.試點集韓土地原設(shè)租貫住房.含型2d17.qb.22臺比1建房租凄色點工作實施方察，含肥將戢勵開我克、中介 或公開屋使房和苜業(yè)考.蛆建國嗝孱展租賃公司，搭篁住房租費交艮而和監(jiān)官 單曲，明岫住層承租人事省的社會公共眼型權(quán)利等。杭州3d17.00.2 s關(guān)于那h夬培育和制廄 王舄租第市場試點工柞 方索ftie求意麗 提出建立住庭租賃監(jiān)著服美甲名嗎育住房租旃市埼 恨邑主律.黨勒注尾照使港相、嚕加租掛住宦1共應(yīng). 增的租

10、賃住房供血.梅大收裁支持力度等六大羋措推 進程函住麻修系慢慢. 用云瑞引：j、行業(yè)群雄逐鹿 1、多布局于一二線核心城市2017年市場上長租公寓企業(yè)已經(jīng)多達 1100家，絕大多數(shù)均扎根于北上廣深一線 城市，并積極在一二線市場上快速跑量擴張。原因有三，其一，一線城市人口密 集而房價高企，租賃市場需求旺盛；其二，人們收入水平提高，長租公寓提供的 產(chǎn)品和服務(wù)正好可以迎合需求；其三，一二線資產(chǎn)增值的預(yù)期和資產(chǎn)的安全性， 更符合金融資本的投資需求。2、江湖現(xiàn)有五大門派按照市場上的參與主體劃分，長租公寓各大品牌運營商可以細分為五大類。資產(chǎn)派：自有地產(chǎn)基金募資，如新派公寓。中介背景派：如鏈家（自如）、我愛我家

11、（相寓），主要由租賃中介業(yè)務(wù)延展而 來。在客源和分散式房源獲取渠道上占有極大優(yōu)勢。這類中介系的目的在于，用租賃房源入口來把控買賣入口，通過租的方式控制優(yōu)先購買權(quán)，做存量資產(chǎn)的積 累。開發(fā)商派：在資源和資金方面都占有優(yōu)勢，如萬科泊寓、龍湖冠寓。酒店派：如華?。ǔ羌遥⒏C趣（柏濤），主要有品牌和會員優(yōu)勢，有數(shù)量龐大 的會員作為獲客渠道，運營管理及it系統(tǒng)實力更強。年輕的創(chuàng)業(yè)派：長租公寓領(lǐng)域中創(chuàng)業(yè)派數(shù)量最多，他們在資源端和資金端都沒有 優(yōu)勢，另辟蹊徑，做輕資產(chǎn)運營，開展互聯(lián)網(wǎng) +的模式，在市場上占領(lǐng)了一席之 地。3、國家隊”即將進場除了上述五大門派在長租公寓的跑道上正加速跑馬圈地外， 更有實力的第六

12、大門 派國家隊”即將開始進場。綜合來看， 國家隊”入場長租公寓行業(yè)眼下有三大趨 勢性表現(xiàn)：1）集體建設(shè)用地建租賃房大勢所趨，政府有權(quán)指定公司運營以北京為例，作為國土資源部批準的首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市，從2011年起，先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X等 5個集體土地地 塊，建設(shè)租賃住房1.28萬套，由所在區(qū)政府按市場價格整體建租作為公共租賃 住房，面向中低收入家庭按公租房價格出租，今年下半年將迎來交用入住高峰期。 國土資源部已選定北京、上海等13個城市首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃 住房試點，利用集體建設(shè)用地建租賃房將是大勢所趨。 而手握集體建設(shè)用地租賃 房源的地方政府可

13、指定合作的公寓運營企業(yè)，這對于長租公寓企業(yè)來說是挑戰(zhàn)也 是機遇。2）國有住房租賃公司即將入市從已經(jīng)出臺住房租賃實施方案的10個城市來看，成立國有住房租賃公司是共同 的選擇，各地都有明確的公司成立目標。比如成都，到 2017年底，將新組建或 依托現(xiàn)有國有企業(yè)組建3至4家國有住房租賃公司，開展租賃住房、人才公寓的 建設(shè)和運營。再比如沈陽，今年12月底前將組建兩家國有住房租賃平臺公司，通過建設(shè)、改 建、收購或長期租賃等方式取得房源并負責(zé)房源的租賃運營和管理，到2020年，國有住房租賃平臺公司形成一定的市場規(guī)模， 持有的住房租賃房源占全市增量的 20%總量的10%3）央企、國企開發(fā)商主動或被動入場比如

14、，2017年8月9日，上海張江科學(xué)城規(guī)劃正式出爐，擬新增住宅建筑面積約920萬平方米，其中890萬平方米用于租賃住宅，這意味著上海將新增一個租 賃城區(qū)。而在此前，上海市專門公開出讓了兩塊住房用地用于租賃，分別被上海張江（集團）有限公司、上海嘉定新城發(fā)展有限公司拍得，兩家公司均為地方政 府平臺公司。另外，北京、上海、廣州、杭州、成都等多個城市土地出讓政策改革為競報自持 面積，保利、葛洲壩、中冶、電建等大型央企都有競得含有自持比例的地塊，長 租公寓將是自持地塊未來開發(fā)運營的重要選擇方向。有業(yè)內(nèi)人士分析，央企、國企在土地資源、資金實力方面原本有著先天優(yōu)勢，再加上和外部資源的合作也更 加通暢，在這場長

15、租公寓市場競爭中，對中小長租公寓企業(yè)的生存空間必定造成 擠壓。3、國家隊”即將進場除了上述五大門派在長租公寓的跑道上正加速跑馬圈地外，更有實力的第六大門派國家隊”即將開始進場。綜合來看， 國家隊”入場長租公寓行業(yè)眼下有三大趨 勢性表現(xiàn)：1）集體建設(shè)用地建租賃房大勢所趨，政府有權(quán)指定公司運營以北京為例，作為國土資源部批準的首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市，從2011年起，先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X等 5個集體土地地 塊，建設(shè)租賃住房1.28萬套，由所在區(qū)政府按市場價格整體建租作為公共租賃 住房，面向中低收入家庭按公租房價格出租，今年下半年將迎來交用入住高峰期。 國土資源部已選定

16、北京、上海等13個城市首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃 住房試點，利用集體建設(shè)用地建租賃房將是大勢所趨。 而手握集體建設(shè)用地租賃 精品文檔房源的地方政府可指定合作的公寓運營企業(yè)，這對于長租公寓企業(yè)來說是挑戰(zhàn)也 是機遇。2）國有住房租賃公司即將入市從已經(jīng)出臺住房租賃實施方案的10個城市來看，成立國有住房租賃公司是共同的選擇，各地都有明確的公司成立目標。比如成都，至u2017年底，將新組建或依托現(xiàn)有國有企業(yè)組建3至4家國有住房租賃公司，開展租賃住房、人才公寓的 建設(shè)和運營；再比如沈陽，今年12月底前將組建兩家國有住房租賃平臺公司， 通過建設(shè)、改建、收購或長期租賃等方式取得房源并負責(zé)房源的租賃運營和

17、管理， 到2020年，國有住房租賃平臺公司形成一定的市場規(guī)模，持有的住房租賃房源 占全市增量的20% 總量的10%3）央企、國企開發(fā)商主動或被動入場比如，2017年8月9日，上海張江科學(xué)城規(guī)劃正式出爐，擬新增住宅建筑面積約920萬平方米，其中890萬平方米用于租賃住宅，這意味著上海將新增一個租 賃城區(qū)。而在此前，上海市專門公開出讓了兩塊住房用地用于租賃，分別被上海張江（集團）有限公司、上海嘉定新城發(fā)展有限公司拍得，兩家公司均為地方政府平臺公 司。另外，北京、上海、廣州、杭州、成都等多個城市土地出讓政策改革為競報自持 面積，保利、葛洲壩、中冶、電建等大型央企都有競得含有自持比例的地塊，長 租公寓

18、將是自持地塊未來開發(fā)運營的重要選擇方向。有業(yè)內(nèi)人士分析，央企、國企在土地資源、資金實力方面原本有著先天優(yōu)勢，再 加上和外部資源的合作也更加通暢， 在這場長租公寓市場競爭中，對中小長租公 寓企業(yè)的生存空間必定造成擠壓。三、行業(yè)發(fā)展困窘（一）盈利痛點目前國內(nèi)品牌長租公寓普遍處在戰(zhàn)略投入階段， 幾乎所有的公寓企業(yè)從賬面上看 都是虧損的，但并不是長租公寓行業(yè)不盈利，而是盈利并不豐。據(jù)華創(chuàng)證券報告 顯示，國內(nèi)長租公寓租金回報率僅在 3%右，遠遠低于美國8%g 10%勺水平。 顯然，對于處于規(guī)模擴張期的長租公寓來說， 單純依靠租金差來實現(xiàn)盈利并不現(xiàn) 實。1、拿房競爭白熱化據(jù)華菁證券報告顯示，我國長租公寓領(lǐng)

19、域的公司一直處于謹慎發(fā)展的狀態(tài)中，原因之一是一線城市資產(chǎn)價格本就極高。 隨著數(shù)百家公寓品牌高價哄搶物業(yè)，物業(yè) 獲取價格更是上了一個臺階，再加上市場上專科醫(yī)院、月子中心、養(yǎng)老院等新業(yè) 態(tài)對獨棟樓的巨大需求，長租公寓特別是集中式長租公寓面臨著拿房競爭白熱化 的擴張痛點。2、宏觀環(huán)境制約我國市場利率仍然長期在4%；上的水平，企業(yè)融資成本較高，特別是對于輕資 產(chǎn)的長租公寓公司，用abs等融資工具進行融資的成本在8%z上。過低的資產(chǎn) 收益率和高企的融資成本，很大程度上限制了長租公寓企業(yè)加杠桿快速做大的可 能性。3、盈利空間有限據(jù)華菁證券估算，目前國內(nèi)品牌公寓的成本費用=物業(yè)成本+獲客成本+裝修攤銷+ 人

20、力開支+增值稅。其中拿房成本是重中之重、占到整體收入的50%左右；其次是 裝修攤銷，按10個月的租金作為裝修開支、5年攤銷，裝修攤銷成本占收入的 比重為16.7% ;人員成本和獲客成本大致為12.6%?口 4.5%。一個典型公寓運營公 司的息稅前利潤率在10.2%左右，按息稅前凈現(xiàn)金流測算的投資回收期平均在 45年左右。這樣的利潤結(jié)構(gòu)意味著長租公寓領(lǐng)域并不是一個盈利空間很豐厚的行業(yè)，在目前產(chǎn)業(yè)鏈上其它增值業(yè)務(wù)盈利模式尚不成熟的情況下，企業(yè)規(guī)模擴張之后的盈利壓 力將十分巨大。4、運營能力待提高運營能力是長租公寓核心競爭力之一，租金差和出租率是關(guān)鍵要素。以春節(jié)假期 為例，目前有些長租公寓到年底會出

21、現(xiàn)大面積空置現(xiàn)象，因為春節(jié)假期后很多人搬走，有些房源甚至?xí)罩靡粋€月。 公寓方會采取春節(jié)當(dāng)月租金減半的辦法， 留 住租客的行李，減少租客流失，但這并非是良策。樂乎城市青年社區(qū)創(chuàng)始人羅意認為， 站在長期發(fā)展角度看，長租公寓行業(yè)最稀缺 的是運營能力，這是長租公寓能否盈利的關(guān)鍵。中信信托信托業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)副總經(jīng) 理王震岳指出，公寓方需要不斷地提升自己的運營能力， 把自己的租金剪刀差給 拉大，強運營能力的公寓運營商會越來越受到金融機構(gòu)的青睞。5、缺乏退出機制長租公寓是投資周期較長的行業(yè)，對于輕資產(chǎn)模式來說，行業(yè)投資回報周期基本 在58年，如何獲取資金支持是一大痛點。很多金融機構(gòu)投資人表示，看不懂 長租公寓

22、的投資邏輯，看不到長租公寓可行的退出路徑。 國內(nèi)眾多長租公寓現(xiàn)階 段以重資產(chǎn)運營為主，對于參與的投資機構(gòu)來說，重資產(chǎn)運營模式成功的前提是 有效的退出機制，美國最大出租公寓運營商 eqr勺成功就和美國reits的盛行 離不開。但目前國內(nèi)尚未推出正式的reits產(chǎn)品，長租公寓缺乏能夠大規(guī)模復(fù)制 的退出模式。（二）政策痛點雖然住房租賃政策紅利來襲，但長租公寓行業(yè)缺乏相關(guān)立法規(guī)范、 從業(yè)標準，也 被認為是行業(yè)成長的 煩惱”所在?？偨Y(jié)長租公寓政策和標準缺失，新派公寓的王 戈宏認為主要包含以下四點：1、公寓項目消防驗收標準不清晰消防驗收是長租公寓面臨的最大發(fā)展難題。 全國的消防只有酒店規(guī)范、寫字樓規(guī) 范，

23、沒有公寓規(guī)范。在沒有公寓行業(yè)具體消防規(guī)則出臺前， 公寓企業(yè)在規(guī)?；?展時縮手縮腳，為降低被關(guān)停的政策風(fēng)險，盡量避免收購工業(yè)類、綜合類、辦公 類、和集體土地產(chǎn)權(quán)的存量物業(yè)，最終聚焦到一類資產(chǎn)上 收購酒店。因為酒店類資產(chǎn)改造成公寓耗時短，酒店本身的格局、消防報批都有很好的基礎(chǔ)， 變相降低了成本。綜合來看，在沒有全國統(tǒng)一的公寓消防規(guī)則出臺前， 酒店類的 資產(chǎn)更符合收購和改造需求，也更適合公寓運營，這也是導(dǎo)致長租公寓行業(yè)競爭 加大的主要因素之一。2、公寓無法工商注冊企業(yè)按照工商注冊管理規(guī)定，在公寓和住宅樓里，是不能注冊企業(yè)的，不能辦理營業(yè) 執(zhí)照。因為公寓管理屬于公安機關(guān)，不歸工商管理。這也是很多公寓

24、方面臨的一 大難題。比如新派公寓cbdk艦店，土地性質(zhì)是住宅，無法作為企業(yè)工商注冊地， 存在公司注冊地和實際經(jīng)營地不一致的法律風(fēng)險。3、物業(yè)土地屬性不開放物業(yè)的物質(zhì)實體表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物，在城市更新挖掘存量 物業(yè)的情形下，如果無法對物業(yè)土地屬性進行職能和用途的轉(zhuǎn)換， 那么對于長租 公寓參與者來說，物業(yè)爭奪會更加激烈，工業(yè)用地屬性和很多商辦用地屬性的長 租公寓還存在打擦邊球”的政策風(fēng)險。4、缺乏租金稅收優(yōu)惠高額的稅費也被認為是長租公寓發(fā)展中的 攔路虎”。雖然國務(wù)院在2015年11月 出臺文件把公寓定義為生活性服務(wù)業(yè)，但執(zhí)行層面依然把公寓作為不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè) 務(wù)，增值稅率是11%而供

25、應(yīng)商的增值稅率是6%公寓方抵扣損失為5%增加 了稅務(wù)負擔(dān)。政府真正扶持一個行業(yè)，最直接的表現(xiàn)就是稅收優(yōu)惠政策。公寓行 業(yè)能在美國大發(fā)展，其中關(guān)鍵一點就得益于租金免稅。四、公寓企業(yè)的出路（一）千方百計拓展拿房渠道一方面，長租公寓企業(yè)普遍利潤率低，只有實現(xiàn)規(guī)?；拍芊謹偝杀?，提升利潤； 另一方面，只有達到一定規(guī)模，盡快實現(xiàn)盈利，才會獲得資本的青睞，進而在長 租公寓行業(yè)集中度整體偏低的窗口期搶占市場份額。 所以目前長租公寓企業(yè)都在 加快跑馬圈地，千方百計拓展拿房渠道。1、與地產(chǎn)商進行合作房地產(chǎn)行業(yè)進入存量房時代，各大房企紛紛進軍長租公寓市場，但是卻并不具備 長租公寓的運營管理能力。除了萬科（泊寓）、

26、龍湖（冠寓）、遠洋（邦舍）、 旭輝（領(lǐng)寓）等開發(fā)商旗下設(shè)有自己的長租公寓品牌外， 大多數(shù)開發(fā)商希望通過 引進第三方公寓運營商進行合作，一是為了培養(yǎng)自己的長租公寓運營管理人才， 二是為了繼續(xù)持有增值型資產(chǎn)。市場動態(tài)看，2017年5月，復(fù)星地產(chǎn)宣布戰(zhàn)略投資樂乎城市青年社區(qū)，8月初樂 乎城市青年社區(qū)與復(fù)地國際公寓簽約儀式舉行，雙方將聯(lián)手對復(fù)地國際公寓進行 升級改造，挖掘其潛在價值。于復(fù)星地產(chǎn)而言，戰(zhàn)略投資樂乎，將有效盤活其存 量物業(yè)，提升資產(chǎn)價值，同時能夠占據(jù)長租公寓的流量入口；于樂乎而言，又增 加了 一條高端房源獲取的渠道。2、與地方政府平臺公司合作北京昌平科技園發(fā)展有限公司（簡稱 昌發(fā)展”）是北

27、京市昌平區(qū)政府全資設(shè)立的 產(chǎn)業(yè)生態(tài)投資運營平臺。截至 2017年8月中旬，公司已在昌平區(qū)交通便捷、配 套成熟的區(qū)域通過收購、承租、合作開發(fā)等形式，獲取了涵蓋辦公樓宇、商業(yè)配 套、公寓住宅等多種類型近49萬平米規(guī)模的物業(yè)資產(chǎn)，其中約有 5萬方物業(yè)資 產(chǎn)準備做長租公寓。對于公寓方而言，這是一個難得的大資產(chǎn)方。但是從長期發(fā)展角度看，昌發(fā)展并 不想只做 房東”或上房東”，而是希望打造自己的長租公寓品牌 回+理想鄉(xiāng)”，需 要找第三方公寓運營商進行合作。 據(jù)悉，目前昌發(fā)展已經(jīng)與樂乎達成了房源托管 的戰(zhàn)略合作，不久之后回+理想鄉(xiāng)”品牌將正式面世。3、與地方政府合作保障房租賃在10個城市已經(jīng)公布住房租賃試點方

28、案的城市中，有部分城市明確提出將公租 房、剩余安置房源等作為租賃住房，這部分房源大多數(shù)會由地方組建的國有或國 有控股的住房租賃公司平臺負責(zé)運營，但品牌公寓也有合作機會。4、拓展加盟商業(yè)務(wù)線加盟商也是品牌公寓擴張規(guī)模的渠道之一。比如窩趣，開了 15家店，80%fb是加盟店，全是窩趣輸出品牌、輸出管理。今年下半年，窩趣推出了項目合作保底計劃”，如4年內(nèi)不能收回投資，窩趣將完全承擔(dān)其中的差額，補償投資人損失。（二）發(fā)力運營提高盈利空間在戰(zhàn)略發(fā)展階段，各大公寓擴大規(guī)模，打造品牌之外，還需要從各個方面提升自 己的運營管理能力，這既是降低獲客和管理成本的需求， 也是提升品牌溢價的關(guān) 鍵因素。1、品牌定價權(quán)

29、每個新的長租公寓品牌出現(xiàn)，首當(dāng)其沖的就是公寓品牌影響力和運營能力的提升， 只有打響了自己的品牌，才會有高的定價權(quán)，帶來高的租金差，在市面上有價值 的不僅僅是房子，更是品牌的影響力。2、提升獲客質(zhì)量不僅僅是增加租客的數(shù)量，還需要提升獲客質(zhì)量。柏濤旗下公寓品牌窩趣，8月10日與58集團形成了戰(zhàn)略合作，獲得了 58同城領(lǐng)投的pre-a輪戰(zhàn)略投資5000 萬元，同時與58集團旗下安居客進行深度戰(zhàn)略合作，可讓安居客的房源可以引 流到窩趣。再加上柏濤酒店本身的眾多會員，其未來租客數(shù)量將十分可觀。窩趣同時依照自己的客戶群體定位， 定向選擇人群，提升租客質(zhì)量；新派公寓也 從成立之初秉持著租客 蘭高”（高學(xué)歷、

30、高顏值、高收入）原則；you的豈不租”（45歲以上的不租、結(jié)婚帶小孩的不租、不愛交朋友的不租）更是嚴格，都意 在提升自己的客群質(zhì)量。3、打造社群文化打造社群和圈層，帶給租客歸屬感和認同感，增加租客的粘性，從而降低租客流 失率，并使社群服務(wù)增值收益成為可能，這是很多品牌公寓商想極力做到的。you+ 被公認為是長租公寓行業(yè)社群運營能力 no.1。據(jù)you+u始人劉洋介紹，you+年都會舉辦上千場社區(qū)活動， 嚴格貫徹 豈不租, 原則，從精神層面滿足租客的需求，為租客帶來快樂，做的是真正社群的運營， 人心”運營，這也是you+眾同的關(guān)鍵基因，希望以此構(gòu)建一條與眾不同的穩(wěn)健 的增長路徑。盡管社群運營增值服務(wù)還普遍不被業(yè)界看好， 但有越來越多的公寓 運營商看好社群運營的魅力，比如窩趣、熊貓公寓、37度公寓等，也正逐步加重社群運營和建設(shè)。4、it系統(tǒng)搭建it系統(tǒng)建設(shè)是保證長租公寓企業(yè)規(guī)?；蠊芾聿皇Э兀梅織l件失控、裝修成 本和時間失控、入住率難以提升、租后管理出現(xiàn)下降）的重要手段。寓見公寓創(chuàng) 始人程遠舉了一個例子，當(dāng)寓見公寓管理房源到了 2萬間的時候，就遇到了分散 式長租公寓企業(yè)非常典型的銷售人馬該如何分配的問題以及空房快速匹配租客 需求的問題。通過it系統(tǒng)建設(shè)投入