房地產(chǎn)開發(fā)公司關(guān)于物業(yè)減虧的實施方案

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司關(guān)于物業(yè)減虧的實施方案集團公司：2014年1月，物業(yè)公司劃歸房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)導組織相關(guān)部門對每個物業(yè)小區(qū)進行了現(xiàn)場調(diào)研，主要了解小區(qū)人員配備、設(shè)施設(shè)備使用、物業(yè)費收取等情況和存在問題，在充分調(diào)研、認真分析、集思廣益的基礎(chǔ)上，提出了近幾年物業(yè)管理的總體思路和奮斗目標為：“穩(wěn)定為先、強化管理、提升服務(wù)、增加創(chuàng)收、十年減虧持平”。一、物業(yè)公司現(xiàn)狀2014年，物業(yè)公司管理物業(yè)小區(qū)46個，預計3月接管馨康二期高層、一礦北里沙溝、馨瑞家園及青巖底4個物業(yè)小區(qū)后，物業(yè)公司服務(wù)小區(qū)將達到50個，其中：改造小區(qū)31個，新建小區(qū)17個，商品房小區(qū)2個。服務(wù)小區(qū)的建筑面積將達到352.

2、25萬平方米，其中：收費面積325.73萬平方米，養(yǎng)護綠化面積57.61萬平方米，清掃庭院及樓道面積141.18萬平方米，業(yè)主39861戶。1月末，在冊職工350人，臨時工454人。詳見附表一2014年物業(yè)公司各小區(qū)基本情況表。下面分別從改造舊小區(qū)、新建標準化小區(qū)、商品房小區(qū)依次介紹管理現(xiàn)狀：（一）改造小區(qū)物業(yè)公司現(xiàn)管理31個改造小區(qū)，大部分舊小區(qū)改造只增設(shè)了圍墻，其他物業(yè)設(shè)施不全；小南坑小區(qū)、賽魚小區(qū)等小區(qū)8個小區(qū)歷經(jīng)25年以上，配套基礎(chǔ)設(shè)施老化，小區(qū)內(nèi)普遍存在墻皮脫落；麻地巷小區(qū)、陽光小區(qū)、馨康等6個小區(qū)，出口多，無法進行封閉，物業(yè)管理難度大；蒙北一區(qū)、二區(qū)、洪西等8個小區(qū)，路沿石缺失、路

3、燈、健身器材損壞嚴重；改造小區(qū)普遍存在綠化面積不足，物業(yè)費單價低，大部分低于0.20元/月.平方米，其中：朝陽一區(qū)、二區(qū)、沙坪新區(qū)從未收取物業(yè)費，以上原因造成舊小區(qū)虧損嚴重。（二）新建標準化小區(qū)物業(yè)公司現(xiàn)管理13個新建小區(qū)，預計4月接管4個小區(qū)。目前，新建小區(qū)內(nèi)停車位少，不能滿足小區(qū)住戶停車需求；大車房、礦山路西、育才、馨怡、中石巖、東山三區(qū)、馨康二期等新建小區(qū)業(yè)主入住率不到50%，不具備完全收費條件；四礦小區(qū)、馨澤苑等小區(qū)沒有獨立的收費系統(tǒng)，暫時由升華公司代收；物業(yè)費標準參差不齊，收費率高低不一；人工成本高。（三）商品房小區(qū)物業(yè)公司現(xiàn)管理2個商品房小區(qū)，分別是御康山莊和大垴東區(qū)4#、6#、7

4、#、8#樓，其中：大垴東4棟商品房住宅與大垴東棚戶區(qū)住宅在同一個小區(qū)，物業(yè)服務(wù)不規(guī)范。二、物業(yè)公司減虧思路通過實地考察，市場調(diào)研，集思廣議，多渠道掌握物業(yè)管理信息，根據(jù)目前物業(yè)管理現(xiàn)狀，提出了有針對性的減虧思路：一是在完善小區(qū)設(shè)施，提升服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，申請?zhí)岣呶飿I(yè)收費標準，增加收入；二是爭取政策支持，通過底商租金收入補貼物業(yè)虧損；三是拓寬服務(wù)渠道，引入多項家政服務(wù)，爭取創(chuàng)收；四是通過分流正式工，用臨時工代替，降低人工成本；五是建立競爭機制，走市場化道路，實行業(yè)務(wù)外包；六是加強成本管控，從點滴入手，節(jié)約材料、水、電支出；七是建立以量定員，以崗定薪，增人不增資，減人不減資的管理新模式。三、物業(yè)公

5、司減虧計劃集團公司物業(yè)改革原則：分類小區(qū)、固化補貼、十年減虧。經(jīng)過考察調(diào)研，認真分析，房地產(chǎn)開發(fā)公司確定物業(yè)的經(jīng)營目標是：改造小區(qū)十年內(nèi)固化補貼；新建小區(qū)五年內(nèi)固化補貼，再用五年增盈，用以彌補改造小區(qū)虧損；商品房小區(qū)要自負盈虧；物業(yè)公司實現(xiàn)十年整體持平。2014年，物業(yè)公司剛劃歸房地產(chǎn)開發(fā)公司管理，在保證穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，完善小區(qū)配套設(shè)施，加強維修力度，深化物業(yè)改革，全面提升服務(wù)水平，逐步提高收費標準，按照十年減虧持平目標，逐年分解減虧指標。2014年是實現(xiàn)減虧的第一年，為了提高收費標準，保證穩(wěn)定，改善小區(qū)基本設(shè)施，需增加成本投入，預計當年虧損4870萬元，比2013年減虧537.92萬元。201

6、5年計劃比2014年減虧800萬元；從2016年開始每年計劃平均減虧500萬元，從2019年開始，要用新建小區(qū)、商品房小區(qū)實現(xiàn)的利潤逐步彌補改造小區(qū)的費用，計劃到2023年物業(yè)公司實現(xiàn)盈虧持平。詳見下表：2014年-2023年物業(yè)公司利潤計劃表單位：萬元項目2014年預計2015年計劃2016年計劃2017年計劃2018年計劃2019年計劃2020年計劃2021年計劃2022年計劃2023年計劃合計-4870-4070-3500-3000-2500-2000-1500-1000-500持平改造-3083-2783-2663-2500-2400-2100-1800-1500-1300-1100新

7、建-1508-1108-808-500-100持平200350500700商品-279-179-29持平1080100150300400四、物業(yè)管理具體減虧措施（一）提高收費單價、收費率，收入實現(xiàn)逐年增長，五年累計增加收入約800萬元1、31個改造小區(qū)，收費面積154.95萬平方米，平均物業(yè)費單價0.20元/月.平方米。在改善基礎(chǔ)設(shè)施后，計劃從2015年逐年提高收費單價，到2018年單價提高到0.40元/月.平方米，收費率從65%逐年提高到90%以上，預計物業(yè)費收入增加427.66萬元。詳見附表三2014-2018年物業(yè)公司小區(qū)收入增加一覽表2、現(xiàn)有新建小區(qū)中，大車房、馨怡小區(qū)等5個高層住宅小

8、區(qū)，收費面積28.43萬平方米，單價計劃從0.7元提高到1.1元/月.平方米，收費率從65%逐年提高到90%以上，預計物業(yè)費收入增加182萬元；剩余的中石巖、礦山路西等8個多層小區(qū)收費面積91.12萬平方米，單價計劃從0.4元提高到0.5元，收費率計劃從65%提高到90%計算，預計增加收入207萬元。詳見附表三2014-2018年物業(yè)公司收入增加一覽表（二）加大清欠力度，增加物業(yè)收入1200余萬元截止2013年12月31日，住宅部分歷年欠費高達1076萬元，其中：物業(yè)費731.92萬元，衛(wèi)生費344.41萬元；小區(qū)內(nèi)的底商房欠繳物業(yè)費、衛(wèi)生費約200萬元，兩項合計1276萬元。物業(yè)公司將制定得

9、當?shù)那迩氛撸哟笄迩妨Χ?，一是已出售住宅和底商的物業(yè)費和衛(wèi)生費的收取與水、電、暖繳費配合，組織清收；二是未出售的住宅和底商，在收取房款或租金時，由產(chǎn)權(quán)部門配合收??；三是組織人員上門收取欠費，力爭清收物業(yè)欠款1200余萬元。（三）開展多種經(jīng)營，增加創(chuàng)收約1000萬元物業(yè)公司僅依靠增加物業(yè)收入，降低人工費，實現(xiàn)盈虧持平，是遠遠不夠的。為盡快減虧，物業(yè)公司拓寬服務(wù)范圍，一是積極辦理綠化資質(zhì)，依托開發(fā)公司開展內(nèi)部綠化工程業(yè)務(wù)，并積極承攬外部綠化工程；二是在小區(qū)內(nèi)實行開放式的經(jīng)營，通過招標形式，將家政引入小區(qū)來，實行上門有償服務(wù)，計劃五年創(chuàng)收約1000萬元。（四）建立績效考核機制，做到人人頭上有指標，

10、獎罰結(jié)合，提高員工積極性績效考核指標主要由收費率、清收金額、創(chuàng)收金額、費用指標組成，將指標逐層分解，公司下發(fā)到隊組，由隊組再將指標分解到個人，指標完成情況與每月工資相結(jié)合，充分體現(xiàn)多勞多得、少勞少得，不勞不得的分配機制。（五）爭取集團公司政策支持，以小區(qū)底商房租金收入補貼物業(yè)約3000萬元-4000萬元物業(yè)公司建議今后新建小區(qū)配建的底商房在公開出售收回成本后，其余的底商房歸物業(yè)公司管理，這樣解決小區(qū)盈虧支撐。物業(yè)公司對其進行公開招租，最大限度的增加物業(yè)創(chuàng)收，底商租金收入作為小區(qū)經(jīng)濟增長點，從而形成物業(yè)公司長效減虧機制，做到小區(qū)存在，物業(yè)永遠不虧損。（六）分流劃轉(zhuǎn)，減人提效，降低人工成本約100

11、0萬元物業(yè)公司除自然減員外，按照集團公司經(jīng)營思路，升華公司等相關(guān)產(chǎn)業(yè)用工，優(yōu)先從物業(yè)公司選人，分流正式工，由臨時工代替，降低人工成本。到2023年底，計劃將正式工控制在100人以內(nèi)，分流員工250余人，適量增加臨時用工，按5.22萬元/年.人計算，節(jié)約人工成本約1000萬元。（七）加強成本管控，減少材料及水電暖費用的支出90萬元2014年，物業(yè)公司計劃支出材料、水、電、暖及垃圾清運964萬元，通過加強成本管理，嚴控材料購置及小區(qū)水電暖費用的支出，5年內(nèi)要減少10%，計劃減少支出90萬元。對于2014年以后新建的小區(qū)，物業(yè)要代收水電暖費，存在的供水管路合理損耗、供電線路合理損耗以及水電管路線路的

12、維修費用，建議由升華公司承擔，或者集團公司補貼給物業(yè)公司。五、2014年收入和利潤預計2014年，物業(yè)公司預計實現(xiàn)收入805.96萬元，比上年增加202.93萬元，預計發(fā)生成本費用5676.86元，比上年減少350.78萬元，預計虧損4870.90萬元，比上年減虧537.92萬元。其中:改造小區(qū)虧損3083.34萬元，新建小區(qū)虧損1507.99萬元，商品房小區(qū)虧損279.57萬元。詳見附表二2014年物業(yè)公司預算匯總表2014年各項指標具體測算過程如下：（一）收入比上年預計增加202.93萬元1、2013年新接管的二礦大車房，馨怡家園等10個小區(qū)，增加收費面積85.79萬平方米，入住率不足50

13、%，按收費率64%計算，2014年預計增加收入134.67萬元；2、2014年，預計新增的馨瑞等4個小區(qū)，增加收費面積27.68萬平方米，預計增加收入38.45萬元(4月接房，10月份開始收費，按3個月測算)；3、御康小區(qū)新增2棟高層，預計增加物業(yè)費38.69萬元；（二）費用比上年減少350.78萬元1、工資費用預計1827萬元，比上年減少2032萬元，原因是2014年物業(yè)劃歸房地產(chǎn)開發(fā)公司減少在冊員工389人。2、勞務(wù)費預計625萬元，比上年增加220.56萬元，原因是2013年新增管理的10個小區(qū)，部分業(yè)務(wù)外包增加勞務(wù)費支出。3、臨時工費用預計816.96萬元，比上年增加469.24萬元，

14、主要原因：一是2013年末364人的臨時工人均工資從0.95萬元/年提高到1.44萬元/年，增加176.44萬元；二是2014年分流正式工后五礦地區(qū)新派小區(qū)等4小區(qū)增加臨時工90人，增加工資129.60萬元；三是2014年新增馨瑞等4個小區(qū)預計增加臨時工165人，按1.44萬元/年.人計算，工資增加163.20萬元。4、材料預計175.40萬元，比上年增加14.05萬元，主要是2014年新增馨瑞等4小區(qū)預計增加材料耗費14.05萬元。5、水電暖垃圾清運費預計789.67萬元，比上年增加234.52萬元，主要原因是2013年新增四礦小區(qū)等10個物業(yè)小區(qū)和2014年預計增減4小區(qū)增加水電暖垃圾清運

15、費234.52萬元。6、綠化費用預計598.58萬元，比上年增加442.59萬元， 原因是物業(yè)公司46個小區(qū)的40.66萬平方米綠化養(yǎng)護，按14.72元/年.平方米測算，預計支出598.58萬元。7、維修費預計609.41萬元，比上年增加248.10萬元，主要是2014年計劃維修13個小區(qū)的監(jiān)控設(shè)施182.39萬元；28個改造小區(qū)的路燈、庭院燈預計347.90萬元，合計530.29萬元。8、其他費用預計186.92萬元，比上年增加49.46萬元，原因是預計2014年升華的代收服務(wù)費36.11萬元，127部電梯的保險9.5萬元等。2014年指標測算詳見下表2014年物業(yè)公司經(jīng)營情況預計表 單位：萬元項目2013年實際比例%2014年預計比例%同比（+-）一、收入 603.02 805.96202.93二、費用5979.725628.94-350.781、工資2661.3844.51 1260.0022.39-1401.382、定比1197.6220.02 567.0010.08 -630.623、勞務(wù)費401.746.72 625.0011.11 223.264、臨時工工資347.725.82 816.9614.52 469.245、材料161.352.70 175.40 3.11 14.056、水電暖垃圾清運費555.159.28 789.6714.0