梅州市房地產(chǎn)市場專題調研報告

1、梅州市房地產(chǎn)市場專題調研報告廣東創(chuàng)鴻集團攀桂坊項目組2012年5月12日一、 城市概況1、 基本概況梅州市隸屬中國廣東省，1988年設立。東部與福建省交界，南部與廣東省潮州市、揭陽市、汕尾市毗鄰，西部與廣東省河源市接壤，北部與江西省相連。梅州是中國著名的三鄉(xiāng)“文化之鄉(xiāng)、華僑之鄉(xiāng)、足球之鄉(xiāng)”，同時還享有“山歌之鄉(xiāng)、金柚之鄉(xiāng)、客家菜之鄉(xiāng)，單叢茶之鄉(xiāng)”美稱，梅州同時又是國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、中國自駕游最佳目的地、中國十大最具安全感城市、中國十佳綠色環(huán)保標志城市、廣東首個宜居城鄉(xiāng)示范城市。2、 環(huán)境狀況梅州處于閩粵贛三省交界處，轄梅縣、蕉嶺、五華、大埔、平遠、豐順、興寧市和梅江區(qū)六縣一市

2、一區(qū)，總面積15876.06平方公里，地理呈“八山一水一田”，是客家人最主要的集散中心和聚居地。梅州市曾經(jīng)舉辦過世界客屬懇親大會和世界客家聯(lián)誼會，成功在2009年10月承辦2009年梅州世界客商首屆大會。以后世界客商大會每隔兩年在梅州舉行。梅州是廣東省規(guī)劃建設的四大區(qū)域性中心城市（梅州、汕頭、湛江、韶關）之一。梅州又是廣東省的重要電力基地之一，全市水火電裝機容量達250萬千瓦，年發(fā)電量超過80億千瓦時。二、 城市規(guī)劃1、 十二五城市規(guī)劃建設生態(tài)園林型宜居宜業(yè)城市。整合梅州城區(qū)與梅縣新城，擴大中心城區(qū)范圍，積極打造雁洋丙松新城和畬江新城，形成一主兩次型的組合型城市，以發(fā)揮中心城區(qū)更大集聚輻射帶動

3、作用。其中梅州市區(qū)要加快江南、江北建設，江南發(fā)展高端商務區(qū)、江北打造文化產(chǎn)業(yè)城，實現(xiàn)“兩城聯(lián)動”，推動全面優(yōu)化投資環(huán)境和人居環(huán)境。加快興寧市、豐順縣兩個區(qū)域性副中心城市建設步伐。堅持以城帶鄉(xiāng)，擴大城市規(guī)模，加快“三舊”改造，推進“退二進三”，增強城市實力，提升城市基礎設施的配套和服務水平，按現(xiàn)代化中等城市要求提高設施技術標準，大力增強城市功能。實施交通等城市基礎設施項目帶動戰(zhàn)略加快城鎮(zhèn)建設，實現(xiàn)城市升級。力爭通過10年左右的努力，把梅城打造成為面積100平方公里、人口近百萬的粵東北區(qū)域性中心城市。等級 中心城鎮(zhèn) 規(guī)模發(fā)展引導 （萬人） 市域中心 中心城區(qū) 中心城區(qū) 60優(yōu)化空間結構，調整城市功

4、能，增強研發(fā)創(chuàng)新能力，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，將中心城區(qū)打造成市域乃至更大區(qū)域的休閑旅游中心、商貿(mào)中心、文化中心、行政中心、教育中心、研發(fā)中心、金融中心、信息中心。 畬江組團 15以工業(yè)園建設為契機，將畬江組團打造成為梅州市城市副中心、重要的制造業(yè)與物流基地，發(fā)展成為梅州市主要的交通樞紐。 雁丙松組團 15以雁洋為中心，發(fā)展成為中心城市東北腹地的旅游商貿(mào)服務中心。雁洋主要發(fā)展健康療養(yǎng)休閑度假區(qū)和材料精細加工；松口打造歷史名鎮(zhèn)和內河航運樞紐；丙村著力發(fā)展礦產(chǎn)業(yè)和電力工業(yè)。 副中心城市 興寧中心城區(qū) 30以工業(yè)與商貿(mào)并舉，建設成為粵、贛、閩邊際地區(qū)重要的物資集聚、商貿(mào)和休閑旅游中心。 豐順縣城 30以發(fā)

5、展電聲產(chǎn)業(yè)與休閑旅游為主，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，在與潮汕的溝通與聯(lián)系方面發(fā)揮積極作用 2、 旅游產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃1） 截至2010年底，全市擁有國家a級景區(qū)11家，其中4a級景區(qū)4家：雁南飛茶田景區(qū)（2011年1月被評為國家5a級景區(qū)）、雁鳴湖旅游度假村、葉劍英紀念園、靈光寺旅游區(qū)；國家3a級景區(qū)7家；國家森林公園4家；國家水利風景區(qū)2家；全國紅色旅游經(jīng)典景區(qū)1家；全國農(nóng)業(yè)旅游示范點2家；省級風景名勝區(qū)2家、省級旅游度假區(qū)2家、省級農(nóng)業(yè)旅游示范點2家、省級鄉(xiāng)村旅游示范基地1家、省級科技旅游示范基地1家、省級森林生態(tài)旅游示范基地3家、省級紅色旅游示范基地3家、省級自然保護區(qū)6家。全市擁有星級飯店

6、29家，其中四星級2家；旅行社35家，其中出境游組團社3家；旅游汽車公司4家，游船公司1家，高爾夫球場1家。形成獨具客家特色的重點旅游產(chǎn)業(yè)群，并成為全市旅游產(chǎn)業(yè)的支柱企業(yè)。2） 各縣（市、區(qū)）主動納入全市旅游產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃。2006-2010年，各縣（市、區(qū)）主動納入全市旅游產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃，先后編制了興寧市旅游發(fā)展總體規(guī)劃、梅縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃、梅江區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃、雁鳴湖國家森林公園總體規(guī)劃、廣東南臺山國家森林公園總體規(guī)劃、廣東鎮(zhèn)山國家森林公園總體規(guī)劃、平遠縣鄉(xiāng)村旅游發(fā)展總體規(guī)劃、大埔縣旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃等，形成大旅游、大規(guī)劃、大區(qū)域、大產(chǎn)業(yè)、大環(huán)境、大運作的態(tài)勢。3） 全力打造“一區(qū)兩圈

7、四線多園”大旅游發(fā)展格局，努力創(chuàng)建文化旅游特色區(qū)。按照梅州市旅游產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃中的“旅游產(chǎn)業(yè)園區(qū)的布局與建設規(guī)劃”概念，2010年，全市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展領導小組成員單位及旅游行業(yè)，以“做旺做特”旅游產(chǎn)業(yè)為目標，以客家文化和綠色生態(tài)兩大資源為依托，全力打造與廣東省旅游局共建“客家文化生態(tài)旅游示范區(qū)”，梅贛龍客家文化生態(tài)旅游圈、梅潮汕山海文化生態(tài)旅游圈，梅縣雁洋保健療養(yǎng)旅游線、大埔名人名居生態(tài)旅游線、豐順五華興寧溫泉度假旅游線、蕉嶺平遠秀美山水旅游線，梅江區(qū)客天下旅游產(chǎn)業(yè)園、梅縣麓湖山文化產(chǎn)業(yè)園和林風眠文化藝術園、平遠縣南臺臥佛山文化旅游產(chǎn)業(yè)園，形成“一區(qū)兩圈四線多園”的大旅游發(fā)展格局。以葉帥故園雁洋

8、為核心、努力創(chuàng)建文化旅游特色區(qū)為龍頭，推動全市旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展。三、 2009-2011年宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況1、 宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)名目單位數(shù)據(jù)2009年增長率2010年增長率2011年增長率gdp億元51010%61214%73315%三次產(chǎn)業(yè)構成21:40:3920:41:3720:41:37地方一般預算財政收入31 14%39 27%4626%固定資產(chǎn)投資16317%19620%1992%其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資15-2%2670%4262%商品房銷售額億元2046%3258%4646%商品房銷售面積萬10238%11917%14421%商品房銷售均價元/19615%265635%321721%

9、全市汽車保有量萬輛919%1123%1322%其中：私人汽車保有量724%928%1125%全市旅游住宿接待過夜國內外旅客萬人55420%523-6%1133117%旅游總收入億元5517%7333%11660%全市戶籍人口萬人517全市非農(nóng)人口134全市常住人口424市區(qū)居民年人均可支配收入萬元1.38%1.513%1.713%農(nóng)村居民年人均純收入0.57%0.618%0.823%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款497 14%582 16%666 14%2、 數(shù)據(jù)分析1） 梅州市的國民生產(chǎn)總值近兩年均保持14%以上的增長率，在省內排名第6，總體經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢平穩(wěn)。但經(jīng)濟總量仍然較低，2011年梅州市gdp達7

10、33億元，在省內21個城市中排名倒數(shù)第5，在清遠、韶關、河源、云浮等山區(qū)五市中排名第3。2） 梅州的三次產(chǎn)業(yè)結構不合理，第一產(chǎn)業(yè)所占比例相對其它周邊或山區(qū)市較大，以同是山區(qū)市，經(jīng)濟總量相近的韶關為例，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值所占比例僅為13.8%，梅州則達到20%。第一、二產(chǎn)業(yè)比重相對仍較低，其中工業(yè)增加值在山區(qū)五市中倒數(shù)第二，僅為190.86億元。由于梅州獨特的“八山一水一田”的特殊地理環(huán)境，政府提倡的 “休閑到梅州、享受慢生活”，促進旅游先鋒產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展是未來梅州的重要發(fā)展方向。3） 地方一般預算財政收入近兩年保持總量穩(wěn)定且較快增長，總量與揭陽（46.35億元，增長率19.9%）相當，但增速比揭陽高6%。

11、4） 近三年固定資產(chǎn)投資增長較平穩(wěn)，均達13%，2011年增速位居全省第4，但投資總額極低，只有198.57億元，全省倒數(shù)第1，與揭陽相比，2011年固定資產(chǎn)投資總額達658億，是梅州的3倍，而與韶關相比，僅為其40%，投資總量小、規(guī)模小、增幅小、投資率低、投資水平低，導致梅州市城鎮(zhèn)化進程極為緩慢。5） 房地產(chǎn)開發(fā)投資在近兩年呈現(xiàn)井噴式增長，平均增長率高達66%。2011年各城市房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)（政府提供數(shù)據(jù)，只作為參考）城市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元）增長率商品房銷售額 （億元）增長率商品房銷售面積（萬）增長率商品房銷售均價 （元/）清遠169 35%158 16%354 8%4479 揭陽44

12、 32%52 145 3570 韶關81 27%86 13%231 -1%3705 梅州42 62%46 46%144 21%3217 河源23 15%26 20%90 6%2837 云浮29 47%28 23%72 13%3824 由上兩表分析，梅州市房地產(chǎn)相對其他城市起步較晚，由于2009年基數(shù)較低，2010-2011年增長速度較快，從投資總額、銷售額、銷售面積、銷售均價來看，與揭陽市相當。6） 近兩年隨著城市旅游項目的落成，旅游推廣的投入，旅客人數(shù)逐年增加，2011年旅客人數(shù)高達1133萬人，但仍不到清遠的一半，旅游總收入高達116億元，也只有韶關的80%。7） 社會發(fā)展中，梅州市戶籍人

13、口517萬人，而非農(nóng)人口僅有134萬人，農(nóng)業(yè)人口占比高達74%。常住人口424萬人，占戶籍人口的82%，由于梅州經(jīng)濟發(fā)展落后，導致外出務工人數(shù)較多。農(nóng)村居民年人均純收入僅為8000元，農(nóng)民收入水平低，也影響了城鎮(zhèn)化的進程。市區(qū)居民年人均可支配收入1.7萬元，與揭陽市相當，并明顯高于其他4個山城市，生活水平相對較高，一定程度上有利于消費。2011年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額666萬元，在5個山城市中排名第1，是揭陽存款余額的82%。四、 2010-2012年梅州市商住用地出讓狀況（見附件一）1、 2010-2012年梅州市累計出讓地塊共18宗，其中成交16宗，土地面積81萬，折合1215畝，總建筑面積

14、約195萬，成交總額20.4億元，折合每畝168萬元；流拍2宗，土地面積14萬平，折合216畝，總建筑面積35萬，起始總額1.1億元，折合每畝53萬元。2、 從成交地塊分布位置看，成交的16宗地塊中，13宗位于梅江區(qū)，2宗位于梅州市廣州（梅州）產(chǎn)業(yè)轉移工業(yè)園區(qū)，1宗位于興寧市。4宗，占地21.6萬（324畝），總建35.2萬，成交總價16800萬元，折合52萬元/畝2宗，占地6.4萬（96畝），總建16.9萬，成交總價13455萬元，折合140萬元/畝7宗，占地29.6萬（444畝），總建約91萬，成交總價170460萬元，折合384萬元/畝五、 房地產(chǎn)市場狀況1、 2011-2012年4月梅

15、州市中心城區(qū)商品房成交分析表2011年1月到12月信息統(tǒng)計全市已售總建筑面積 （萬）已售套數(shù)已成交金額 （萬元）成交樓房均價城北8 38344439 5568 東郊1 1014523 3441 江南6 45234572 6101 三角4 27722802 5687 西郊0.4 231361 3793 合計19 1236107697 5571 2011年1月到4月信息統(tǒng)計全市已售總建筑面積 （萬）已售套數(shù)已成交金額 （萬元）成交樓房均價東郊0.06 4 172 2840 江南3 192 15585 5973 三角1 35 4401 7050 合計3 231 20159 6119 2012年1月到

16、4月信息統(tǒng)計全市已售總建筑面積 （萬）已售套數(shù)已成交金額 （萬元）成交樓房均價城北3 126 13084 5045 東郊1 66 2140 3526 江南3 207 15248 5293 三角1 101 6532 5096 西郊0.03 2 116 3668 合計7 502 37120 5020 數(shù)據(jù)來源：梅州市住建網(wǎng)商品房銷售信息1） 2011年受房地產(chǎn)大勢下滑，梅州市中心城區(qū)成交量急劇萎縮，全年成交面積僅19萬平，成交總額10億元。2012年1-4月，由于正興地產(chǎn)等中大型企業(yè)受資金鏈壓力，利用春節(jié)及清明等返鄉(xiāng)潮，加大優(yōu)惠力度，一定程度上刺激了銷售，成交量有所提升，成交面積7萬平，成交金額3

17、.7億元。2） 價格方面，2012年1-4月與去年同期相比下降了1099元/平，下降幅度高達18%（可能涉及統(tǒng)計口徑不一致或市場階段性貨源不同，下降幅度較大）。而環(huán)比2011年全年樓市成交價格，下降了551元/平，下降幅度達10%。2、 已取得預售項目成交分析（見附件二）數(shù)據(jù)來源：梅州市住建網(wǎng)商品房銷售信息1） 從項目分布來看，主要樓盤均集中在江南片區(qū)，江北片區(qū)代表性的只有碧桂園，而江南片區(qū)三角鎮(zhèn)的“客天下”則一枝獨秀。2） 結合預售銷售信息分析（據(jù)梅江區(qū)住建局李局反饋數(shù)據(jù)真實），項目消化周期較長。部分小項目按目前去貨速度推算，消化周期需10年以上，大部分項目的消化周期平均也需要3-5年。其中

18、碧桂園仍然延續(xù)其銷售策略，快速走貨，從已推售的房源銷售速度推算，其消化周期只需半年。3） 綜合推算，梅州市中心城區(qū)的年去貨率較低，以項目集中的江南片區(qū)為例，只有26%，平均消化周期需4年。3、 市場調研分析1） 梅州市中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，主要集中在江南、新縣城，分散比較代表性的是江北碧桂園及三角鎮(zhèn)客天下圣山湖。過去幾年隨著江南片區(qū)的基礎設施建設，城市配套的完善，教育資源的成熟，江北改造一直都是雷聲大雨點小，城區(qū)發(fā)展方向逐步往南，江北購房需求極低。但由于江南外擴速度慢，城區(qū)開始出現(xiàn)擁堵的狀況，外擴已成為一個勢在必行的方向。2） 梅州市的預售政策較嚴格，原則上均需完成項目形象進度2/3才可申請預售

19、，開發(fā)前期成本投入較高，也考驗開發(fā)商的資金實力。調研過程中發(fā)現(xiàn)，所有項目在現(xiàn)房或準現(xiàn)房的情況下，仍存較多房源，消化周期較長，這極大的不利于資金周轉。2010年梅州房市隨市場大勢，開發(fā)及成交呈井噴式增長，行情一直延續(xù)到2011年一季度，而后開始成交量急劇下降。3） 梅州實力強、規(guī)模大的開發(fā)商主要有四家，分別是正興地產(chǎn)、鴻藝集團、寶麗華集團及后期進軍的碧桂園，其中正興地產(chǎn)主要從事住宅地產(chǎn)開發(fā)；鴻藝集團即是客天下的開發(fā)商，開發(fā)業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、旅游及酒店等；寶麗華集團即是雁南飛的開發(fā)商，其業(yè)態(tài)涵蓋集工業(yè)、三高農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、商業(yè)貿(mào)易、旅游開發(fā)等大型綜合性企業(yè)集團。4） 2010年市場行情大好，促進許多開發(fā)商回籠了大量資金，由于梅州的大部分開發(fā)商規(guī)模較小，一般只有1-2個項目在開發(fā)，盡管經(jīng)過一年的市場下滑，其資金壓力相對較小，一直處于觀望狀態(tài)，期待下一輪價格回升。正興地產(chǎn)在2011年競得江南東片的15億元地王，其資金壓力極大，今年春節(jié)開始，就開始大幅度打折，市場成交量有所回升