大學附近比薩披薩店投資項目評估報告

1、 目錄一、項目設立1（一）項目背景（二）項目概況（三）項目建設方案（四）項目戰(zhàn)略意義二、項目市場調查和預測2（一）海甸島的區(qū)位優(yōu)勢（二）餐飲業(yè)的現(xiàn)狀（三）海甸島餐飲類的現(xiàn)狀（四）市場需求預測（五）客戶定位三、項目生產(chǎn)條件評估3（一）資源條件評估（二）原材料供應條件評估（三）動力供應條件評估四、項目技術評估4（一）生產(chǎn)工藝（二）設備選擇五、項目組織和人力資源評估5（一）項目組織（二）人力資源評估六、投資估算及財務分析6（一）投資估算（二）財務分析七、項目總結81、 項目設立（一）項目背景1、比薩與中國比薩作為舶來品，真正地走進中國市場，是上世紀90年代初。隨著比薩行業(yè)巨頭必勝客的入駐，隨之而來的

2、是各路比薩大亨的紛紛搶入。而對于比薩這種新鮮事物，由于其獨特的口味，能夠帶給中國廣大食客非一般的味覺享受，從而迅速受到了中國80,90后等眾多年輕人的追捧和喜愛。2、現(xiàn)有比薩經(jīng)營的不足但是，美味的意大利美食在被熱捧了一段時間后，卻表現(xiàn)出了它的一些不足：（1）低成本，高售價，普通消費者難以接受；（2）欠發(fā)達地區(qū)難覓蹤影，消費者無處消費；（3）制作過程耗時多，消費者等待時間長，客座更新慢，銷售量有限。3、比薩創(chuàng)新鑒于比薩領域出現(xiàn)的上述問題，綜合考慮比薩受眾多消費者喜愛的優(yōu)勢條件，我公司市場部特開發(fā)出一款新型比薩產(chǎn)品，即圣誕比薩小站，該項目融合了“超低價比薩，超快捷服務”兩大優(yōu)勢，致力于為中國消費者

3、提供非一般的美食享受。4、項目特點超低價比薩：項目充分利用比薩低成本優(yōu)勢，以薄利多銷為導向，打造中國第一款純平民比薩，讓消費者買得起，吃得香，拋開高價比薩的煩惱，真正體會到比薩的美好滋味。超快捷服務：項目借鑒漢堡薯條等西式快餐的短時存放模式，利用無菌保溫設備，實行“預先制作，短時存放，快速供應”的銷售方式，提高效率，使消費者在享受比薩的美味時，更能體會到快餐的方便與快捷，不再為長時間的等待而焦慮。（二）項目概況圣誕比薩小站位于海甸島海南大學附近，投資總額200萬，具有良好的市場前景、不錯的經(jīng)濟效益及優(yōu)秀的社會效應。圣誕比薩小站交通便捷，有多路公交車經(jīng)過。附近有不少的小區(qū)及學校，擁有優(yōu)質的消費群

4、體。（三）項目建設方案1、 項目名稱：圣誕比薩小站2、 項目單位：福初餐飲有限公司3、 項目建設地點：海甸島五西路4、 主要建設內容：集餐飲、休閑為一體的休閑小站5、 總投資及資金來源：總投資為200萬，由總公司撥款下發(fā)。（四）項目戰(zhàn)略意義1、 圣誕比薩小站的成立可以在一定程度上彌補現(xiàn)有比薩在中國經(jīng)營的不足，帶來一種新的比薩經(jīng)營理念。2、 圣誕比薩小站位于海甸島海大校區(qū)附近，周邊有不少小區(qū)及學校，消費群體規(guī)模龐大，效益可觀。3、 圣誕比薩小站的成立能讓更多的消費者以更低廉的價格享受更豐盛的美食，有利于提升總公司的品牌形象，擴大社會影響力。2、 項目市場調查和預測（一）海甸島的區(qū)位優(yōu)勢海甸島位于

5、?？诘谋辈?，面積13.8公里，位于海南的母親河南渡江的入?？冢且粋€典型的三角洲島嶼，海甸島是?？谑凶畲蟮膷u嶼，海南大學和?？谑嗅t(yī)院在海甸島之上。海甸島同緊鄰的新埠島一起，形成南渡江三角洲的中心，而南渡江在這里被分成三大股水道，從這兩個島嶼兩邊和兩島之間分別注入瓊州海峽。是?？诘某侵袓u，島中城。海甸島與一水之隔的?？谑兄行乃七B非連，似斷非斷，一衣帶水隔江相望。三座大橋（世紀大橋、人民橋、和平橋）把海甸島和?？谑械臑I海大道、長堤路連接在一起，使海甸島成為一個既與市中心交通來往方便又相對獨立的地區(qū)。是與?？谑腥龢蛳噙B的市區(qū)重要的組成部分，與?？谧罘比A的商業(yè)區(qū)僅一水之隔，海甸島沒有一座工廠，是海口環(huán)

6、境最好、空氣最清新的集五星級酒店，頂級度假社區(qū)及大學教育為一體的迷人的島中島。海甸島面積約14平方公里，呈東西略寬的不規(guī)則卵形。島上地勢平坦，水系密布，湖泊和溝渠很多，這些溝渠湖泊為島上增添了一派水鄉(xiāng)的風光。海甸島由于它得天獨厚的位置，雖然處在海濱，海邊卻罕有狂濤巨浪，不會發(fā)生海嘯等嚴重自然災害，臺風也很少光顧。相比其他氣象條件嚴酷災害頻生的熱帶島嶼，這里不愧是一個安全、寧靜的溫柔之鄉(xiāng)。在海甸島除了駐有大量的公司，其形狀各異的別墅群也給海甸島增色不少。沿江二路，沿江三路也是?？谑兄匾纳虡I(yè)街組成部分。由于海甸島獨特的地理位置，加之有南渡江入?？?，其豐富的微生物，使海甸島的周圍有豐富的魚類資源。

7、經(jīng)常有海釣愛好者在此垂釣。特別是南渡江入?？谔?，由于有沙灘，火山石，藏有不同的魚類，由于此處水流變化多端，原環(huán)島浴場已經(jīng)關閉，使魚類不受驚擾，在此處海釣愛好者有時候可釣獲不同的海魚。特別是人工填出的兩段堤壩，經(jīng)常有大鱸魚釣獲。 此處經(jīng)常釣獲小石斑魚、黑鯛、黃腳、沙錐，有時也有大鱸魚上鉤。曾有人釣到過20斤重的鰩魚 。?？诘摹巴怀鲅睾?，開發(fā)沿江，提升中心，拓展兩翼，帶動腹地”規(guī)劃定位，進一步確定城市定位和發(fā)展方向，完善基礎配套，提升城市功能，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，提高城市品味。處在沿海和沿江地段的海甸島又迎來了開發(fā)先機，是?？谑幸怀龊桶l(fā)展的范圍。（二）餐飲業(yè)的現(xiàn)狀我國社會經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展和消費需求水平的

8、不斷提高，為餐飲業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展奠定了基礎。目前，我國餐飲業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點已達350多萬家，從業(yè)人員超過1500萬人，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年上半年全國餐飲業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額23272億元，比去年同期增加3199億元、增長15.9，增幅比社會商品零售總額增長多出7.3個百分點，在去年年營業(yè)額實現(xiàn)43689億元，同比增長16.4的基礎上，繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)步快速發(fā)展的良好勢頭。餐飲業(yè)發(fā)展迅速，有眾多特點。餐飲企業(yè)面向家庭、私人消費的經(jīng)營業(yè)務持續(xù)增加，成為企業(yè)經(jīng)營中的主體。同時節(jié)假日消費與休閑消費走人家庭，餐飲成品、半成品、速凍、方便食品的發(fā)展勢頭更趨增強，開發(fā)與生產(chǎn)范圍更加廣泛，進一步滿足了市場消費的需求，形成行業(yè)發(fā)

9、展新的經(jīng)濟增長點。行業(yè)規(guī)模不斷擴大，經(jīng)營領域不斷拓寬，服務方式日趨豐富，使我國餐飲市場更趨繁榮興旺，成為行業(yè)快速發(fā)展和保持較高增長勢頭的重要力量。連鎖經(jīng)營加快發(fā)展。（三）海甸島餐飲類的現(xiàn)狀海甸島餐飲業(yè)在空前繁榮的情況下呈現(xiàn)出幾大特點：1、是餐飲市場投資主體日趨多元化。民營、個體、外資以及股份制企業(yè)異軍突起，逐步占據(jù)主導地位。2、是經(jīng)營方式趨于多樣化，中、西餐齊頭并進，各大菜系、各種特色店爭相斗艷，正餐、快餐與小吃店競相發(fā)展。放心早點、中式快餐店已達十多家；西餐廳、咖啡飲品店近千家。各大飯店進一步貼近大眾，紛紛增設外賣、訂餐、年夜飯、大禮包等新型服務與新的品種。3、是連鎖業(yè)蓬勃發(fā)展?？觳瓦B鎖店，

10、咖啡和西餐連鎖店最密集。4、是大力實施名師、名店、名菜“三名”戰(zhàn)略。5、隨著海甸島的加快建設，必將有大量年輕白領階層涌入其中，這將對快餐行業(yè)的發(fā)展提供難得一遇的發(fā)展機會。 （四）市場需求預測圣誕比薩小站主要的目標客戶是針對中低端消費群體。如：各個學校的學生，各個小區(qū)的住戶。海甸島內的中低端市場將是未來客源市場的重點。（五）客戶定位圣誕比薩小站以平民化為主要思想，提供低價、快捷的優(yōu)質服務。與其他比薩店相比，圣誕比薩小站擁有良好的成本優(yōu)勢。與其他餐飲類相比，圣誕比薩小站擁有更多的產(chǎn)品差異及創(chuàng)新。主要客戶為周邊小區(qū)的住戶以及各學校的學生。三、項目生產(chǎn)條件評估（一）資源條件評估1、 自然資源圣誕比薩小

11、站為于海甸島五西路，供水條件良好，適合餐飲類項目的發(fā)展。2、 勞動資源圣誕比薩小站周邊有不少學校，可以為學生們提供兼職的機會。所需的技術人員及管理人員由總公司下派。（二）原材料供應條件評估1、 ?？谑杏卸嗉掖笮统?，所需原材料可就近購買，如：面粉，果蔬等。所需的調料等由總公司提供。2、 因為餐飲類項目強調原材料的保鮮性，所以每天會派采購員進行采購，盡量做到每日新鮮。（三）動力供應條件評估1、 圣誕比薩小站主要動力為電力，海甸島由海南電網(wǎng)供電，供電充足，很少出現(xiàn)斷電的情況。2、 海甸島內水源充足，足夠餐飲類的供水及使用。四、項目技術評估（一）生產(chǎn)工藝圣誕比薩小站擁有創(chuàng)新的生產(chǎn)流程，借鑒漢堡薯條等

12、西式快餐的短時存放模式，利用無菌保溫設備，實行“預先制作，短時存放，快速供應”的銷售方式，提高效率，使消費者在享受比薩的美味時，更能體會到快餐的方便與快捷，不再為長時間的等待而焦慮。（二）設備選擇圣誕比薩小站在生產(chǎn)比薩方面使用的是比薩微波烘烤機，和一般烘烤機不同，除了方便快捷，健康環(huán)保外，它還有特別的“節(jié)能”手段。首先，光波爐是采用光波和微波雙重高效加熱，瞬間即能產(chǎn)生巨大熱量。又因為加熱是直接針對食物本身，不需要通過器皿傳熱，且內外同時進行，加熱時間極短，效率很高，大多食物僅需兩三分鐘。而一般的加熱方式在容器、空間等上浪費的熱能很多。據(jù)測試證明，光波爐加熱的能源利用率可高達95以上，靠電爐絲加

13、熱的電器只有60，煤氣和液化氣是55。該微波烘烤機號稱微波爐的升級版的光波爐與微波爐的原理不同。微波爐是利用磁控管加熱的，但光波微波組合爐是在微波爐爐腔內增設了光波發(fā)射源，能巧妙地利用光波和微波綜合對食物進行加熱。我司設計的光波微波爐組合爐在工作時，光源、磁控管可以同時啟動。兩者既可以單獨使用，又可以組合使用。在使用中既可以微波操作，又可用光波單獨操作，還可以光波、微波組合操作。因此，光波爐兼容了微波爐的功能。從結構上看，光波爐在爐腔上部設置了光波發(fā)射器和光波反射器。光波反射器可以確保光波在最短時間內聚焦熱能最大化，這也是光波爐在結構上與普通微波爐的重要區(qū)別。相比微波爐，光波爐具有加熱速度快、

14、加熱均勻、能最大限度地保持食物的營養(yǎng)成分不損失等諸多優(yōu)點。光波微波組合爐主要用途在于能大大提高微波爐的加熱效率，并在食品加工過程中最大程度地保持食物的營養(yǎng)成分，避免在烹飪食物時盡量減少水分的喪失。其實光波是微波爐的輔助功能，只對烘烤起作用。沒有微波，光波爐只相當于普通烤箱。該微波烘烤機擁有以下特點：1、加熱速度快。微波加熱與傳統(tǒng)加熱方式完全不同。它是使被加熱物料本身成為發(fā)熱體，不需要熱傳導的過程。因此，盡管是熱傳導性較差的物料，也可在極短的時間內達到加熱溫度。2、節(jié)能高效。由于含有水分的物質容易吸收微波而發(fā)熱，因此除少量的傳輸損耗外，幾乎無其它損耗，故熱效率高、節(jié)能。3、加熱均勻。無論物體各部

15、位形狀如何，微波加熱均可使物體表里同時均勻滲透電磁波而產(chǎn)生熱能。所以加熱均勻性好，不會出現(xiàn)外焦內生現(xiàn)象。4、防霉、殺菌、保鮮。微波加熱具有熱力和生物效應，能在較低溫度下滅菌和防霉。由于加熱速度快、時間短，能最大限度地保存物料的活性和食品中的維生素、原有的色澤和營養(yǎng)成份。5、工藝先進、易控制。微波加熱只需有水、電的基本條件，只要控制微波功率即可實現(xiàn)立即加熱或終止，應用微波機可進行加熱過程和加熱工藝規(guī)范的自動化控制。6、占地面積少，安全無害。由于微波能是控制在金屬制成的加熱室內和波導管中工作，所以微波泄漏極少，沒有放射線危害及有害氣體排放，不產(chǎn)生余熱和粉塵污染；既不污染食物，也不污染環(huán)境。7、光波

16、爐的燒烤管由鹵素管發(fā)熱（即光波管），能夠迅速產(chǎn)生高溫高熱，冷卻速度也快，加熱效率高，而且不會烤焦，從而保證食物色澤。8、快速熟化與烘烤。微波加熱時能使物料內外同時加熱，使比薩餅快速熟化，再經(jīng)過光波的表面烘烤，達到了內熟外香的比薩餅；比薩餅在普通的烘箱烘烤需要長時間才能從外到里面熟化，通過用微波與光波可以加快其生產(chǎn)時間。在保溫方面，圣誕比薩小站采用的是高級陳列保溫柜高效雙層獨立保溫，保濕設計，使食物均勻受熱，長時間保持新鮮美味口感，四面玻璃，食物展示效果好。外形高檔，豪華美觀，節(jié)電設計，價格低廉。該保溫柜擁有以下特點：1、 四面耐熱鋼化玻璃，透視性強，可全方位展示食物，既美觀又耐用。2、保濕型設

17、計，可長時間保持食物新鮮美味的口感。3、高效能保溫設計，可使食物均勻受熱，并節(jié)省電力。4、全機采用紅外線保溫燈，增強展示效果，同時起殺菌的作用，保持食物的衛(wèi)生。5、全機采用不銹鋼材料，方便用戶清潔，保持展示柜的嶄新，保證展品的效果。 五、項目組織和人力資源評估（一）項目組織圣誕比薩小站由福初餐飲有限公司承辦，初始資金為200萬，由總公司撥付。店面的選擇及談判由圣誕比薩小站開發(fā)部經(jīng)理呼小飛處理。設備的選用及采購由圣誕比薩小站采購部經(jīng)理邢依婷采辦。項目名稱的申請及認證由圣誕比薩小站項目經(jīng)理劉宏源處理。（二）人力資源評估1、 圣誕比薩小站下設六個部門，分別為人力資源部、技術部、開發(fā)部、采購部、綜合部

18、及財務部。劉宏源擔任項目經(jīng)理及人力資源部部長，陸泓屹擔任技術部部長，呼小飛擔任開發(fā)部部長，邢依婷擔任采購部部長，楊承宜擔任綜合部及財務部部長。2、 計劃人員編制為人力資源部2人，技術部2人，開發(fā)部4人，采購部3人，綜合部2人，財務部2人。預計人員缺編狀況能在一個月內招聘完成。3、 預計招聘人員將組織為期1個月的培訓，進行公司企業(yè)文化的學習及圣誕比薩小站相關內容的介紹和練習。六、投資估算及財務分析（一）投資估算1、 初始現(xiàn)金流量初始現(xiàn)金流量年份初始第1年第2年第3年第4年第5年店面租金240000裝修費用80000設備購進23000證件辦理1000營運資金墊支3000初始現(xiàn)金流量 -347000

19、2、 營業(yè)現(xiàn)金流量初始現(xiàn)金流量年份初始第1年第2年第3年第4年第5年銷售收入260000310000330000360000410000260000所得稅130001550016500180002050013000員工薪資760008100083000850008800076000原料采購400005500053000560005500040000廣告宣傳800074007660810077008000凈利潤123000151100169840192900238800123000營業(yè)現(xiàn)金流量1230001511001698401929002388001230003、項目現(xiàn)金流量項目現(xiàn)金流量年份

20、初始第1年第2年第3年第4年第5年店面租金240000裝修費用80000設備購進23000證件辦理1000營運資金墊支3000銷售收入260000310000330000360000410000所得稅1300015500165001800020500員工薪資7600081000830008500088000原料采購4000055000530005600055000廣告宣傳80007400766081007700現(xiàn)金流量合計-347000123000151100169840192900238800（二）財務分析1、 凈現(xiàn)值：投資項目投入使用后的凈現(xiàn)金流量，按資本成本或企業(yè)要求達到的報酬率折算為現(xiàn)

21、值，減去初始投資以后的余額叫做凈現(xiàn)值。第一步：計算年營業(yè)凈現(xiàn)金流量 = （如現(xiàn)金流量表)第二步：計算未來現(xiàn)金流量總現(xiàn)值 = （貼現(xiàn)率：8%）= 682567.77（元）第三步：計算凈現(xiàn)值 = 未來現(xiàn)金流量總現(xiàn)值 初始投資 = 682567.77 347000= 335567.77 （元）2、內含報酬率：內含報酬率實際上反映了投資項目的真實報酬。換句話說，是能夠使未來現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率簡單來說，就是指使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。由于年營業(yè)現(xiàn)金凈流量不等，故采取第二種方法：第一步：預估折現(xiàn)率為25%，計算凈現(xiàn)值；第二步：測算折現(xiàn)率為26%的凈現(xiàn)值；第三步：根據(jù)上述折現(xiàn)率用插值法，計算出實際內