龍湖天房地產(chǎn)項目可研報告

1、- 1 -蚌埠市龍湖春天蚌埠市龍湖春天 4.24.2 期項目期項目可行性研究報告可行性研究報告二二一二年七月一二年七月- 2 -目目 錄錄第一章第一章 總論總論 .41.11.1 龍湖春天及龍湖春天及 4.24.2 期項目建設(shè)背景期項目建設(shè)背景.41.21.2 龍湖春天整體概況龍湖春天整體概況.41.2.1 龍湖春天簡介 .41.2.2 龍湖春天整體經(jīng)濟技術(shù)指標 .51.2.4 龍湖春天 4.2 期簡介 .61.3.1 編制依據(jù) .61.3.2 編制說明 .6第二章第二章 龍湖春天龍湖春天 4.24.2 期情況期情況.7龍湖春天龍湖春天 4.24.2 期概況期概況.74.24.2 龍湖春天龍湖

2、春天 4.24.2 期主要經(jīng)濟技術(shù)指標期主要經(jīng)濟技術(shù)指標.74.34.3 龍湖春天龍湖春天 4.24.2 期建設(shè)方案期建設(shè)方案.84.3.3 房屋建筑物 .84.3.4 小區(qū)公共配套設(shè)施 .9第三章第三章 效益分析效益分析.1010.110.1 銷售收入、營業(yè)稅金及附加估算銷售收入、營業(yè)稅金及附加估算.1010.2.3 稅費 .1010.310.3 利潤與利潤分配利潤與利潤分配.1110.410.4 清償能力分析清償能力分析.1110.510.5 資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析.1110.610.6 財務(wù)平衡表與貸款償還分析財務(wù)平衡表與貸款償還分析.1210.710.7

3、風險分析風險分析.1210.7.1 利潤臨界點(盈虧平衡).1210.7.2 敏感性分析及概率分析 .1210.810.8 主要經(jīng)濟指標主要經(jīng)濟指標.1310.910.9 財務(wù)評價的結(jié)論與建議財務(wù)評價的結(jié)論與建議.13- 3 -10.9.1 結(jié)論 .1310.9.2 有關(guān)建議 .13第第四四章章 風險及防范措施風險及防范措施.1411.111.1 房地產(chǎn)投資風險分析房地產(chǎn)投資風險分析.1411.211.2 市場風險防范措施市場風險防范措施.1511.2.1 市場風險 .1511.2.2 成本風險 .16第第五五章章 結(jié)論及建議結(jié)論及建議.1612.112.1 項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇項目擁

4、有較好的投資環(huán)境與機遇.1612.212.2 項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性.1612.312.3 項目具有的突出優(yōu)勢項目具有的突出優(yōu)勢.1612.412.4 項目開發(fā)經(jīng)營風險較小項目開發(fā)經(jīng)營風險較小.1712.512.5 項目實施的建議項目實施的建議.17- 4 -蚌埠市龍湖春天蚌埠市龍湖春天 4.24.2 期項目期項目可行性研究報告可行性研究報告第一章第一章 總論總論1.11.1 龍湖春天及龍湖春天及 4.24.2 期項目建設(shè)背景期項目建設(shè)背景蚌埠清越置業(yè)發(fā)展有限公司于 2004 年 7 月注冊成立，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、投資管理及咨詢?yōu)橹鳡I業(yè)務(wù)的公司，為安徽省首家

5、建筑企業(yè)上市公司-安徽水利開發(fā)股份有限公司的全資子公司。公司注冊資本人民幣 5000 萬元，性質(zhì)為有限責任公司，實行獨立核算，自主經(jīng)營，自負盈虧。2004 年 8 月公司通過公開招拍掛的方式取得大學城共享區(qū)即龍湖春天項目土地使用權(quán)。地塊處于蚌埠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，龍子湖東岸的大學園區(qū)中間位置。龍湖春天于 2005 年開工建設(shè)，計劃分 5 期滾動開發(fā)，截至目前已完成一、二、三期及 4.1 期開發(fā)建設(shè)，正在籌劃項目 4.2 期的開發(fā)工作。從項目一期商業(yè)、二期、三期住宅開發(fā)經(jīng)驗來看，主要存在下述幾方面特點：1、樓盤產(chǎn)品價格從開盤以來一直處于逐步上升狀態(tài)；2、投資型客戶來源越來越廣，不再僅僅局限于蚌埠周邊地

6、區(qū)；3、項目商業(yè)、住宅產(chǎn)品需求越來越大，趨向熱化。京滬高速鐵路開工已有一周年，目前建設(shè)速度正在逐步加快，預計 2010年 5 月將實現(xiàn)部分路段試運行，高鐵新蚌埠站也將投入使用。蚌埠市政府和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)政府已將高鐵新蚌埠站以及車站廣場周邊配套基礎(chǔ)工程列入重點建設(shè)范疇?，F(xiàn)已對東、西蘆山旅游景觀進行規(guī)劃建設(shè)，八條市政道路進行開工建設(shè)，高科技園區(qū)進行立項建設(shè)。上述背景因素，決定了龍湖春天 4.2 期建設(shè)必須堅持“產(chǎn)品多元化，規(guī)模擴大化”的基本思路。- 5 -1.21.2 龍湖春天整體概況龍湖春天整體概況1.2.11.2.1 龍湖春天簡介龍湖春天簡介蚌埠龍湖春天位于國家級水利風景區(qū)蚌埠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)龍湖風景區(qū)

7、大學園區(qū)內(nèi)，為大學園區(qū)共享區(qū)。地塊西臨龍子湖，南接東、西蘆山，東望錐子山森林公園，三山一湖，風光無限。在大學城規(guī)劃中項目建設(shè)用地的性質(zhì)為綜合用地，屬四所大學的配套用地。建設(shè)內(nèi)容有商業(yè)、金融、文化娛樂、住宅、中小學等。蚌埠龍湖春天地處 6500 畝蚌埠大學城正中央，被安徽財經(jīng)大學、蚌埠醫(yī)學院、安徽電子信息技術(shù)學院、蚌埠學院等多所高校環(huán)繞，翰林風骨，氣質(zhì)自華。地塊東部為正在建設(shè)中的高鐵新蚌埠站，北面隔安徽財經(jīng)大學和蚌埠醫(yī)學院即為蚌埠市東西向主干道東海大道，交通便利，目前有 115、117、122、207 四路公共交通線。龍湖春天占地 782 畝， （其中 621 畝土地使用權(quán)已由公司通過招拍掛形式

8、取得，剩余 161 畝土地證件正在辦理過程中）總建筑面積 62.6 萬平方米，融入了商業(yè)購物中心、多層、小高層、花園洋房、獨立別墅、聯(lián)拼別墅等多種規(guī)劃形態(tài)。整個社區(qū)容積率為 1.2，建筑密度 25%，綠化率達 43.56%，是蚌埠唯一的低密度生態(tài)復合人文社區(qū)。1.2.21.2.2 龍湖春天整體經(jīng)濟技術(shù)指標龍湖春天整體經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目數(shù)值1總用地面積52.19 公頃2建筑占地面積40.39 公頃3總建筑面積62.60 萬平方米4住宅建筑面積41.10 萬平方米其中：多層住宅面積20.70 萬平方米高層住宅面積17.20 萬平方米低層住宅面積3.20 萬平方米5公共建筑面積21.50 萬平方米

9、4其中：商業(yè)街面積5.1 萬平方米5預留公建面積13.440 萬平方米6區(qū)內(nèi)配套面積3.000 萬平方米7容積率1.208建筑密度23.80%9綠地率43.65%- 6 -10總戶數(shù)3082 戶11地下車位數(shù)3000 個- 7 -1.2.41.2.4 龍湖春天龍湖春天 4.24.2 期簡介期簡介京滬高鐵蚌埠站已于 2010 年 7 月投入使用，車站廣場經(jīng)濟的中心正是龍湖春天項目。4.1 期項目總占地 75 畝，總建筑面積 134000 平米，其中多層 12 棟39000 平米，小高層 14 棟 71000 平米，商業(yè) 3 棟 9600 平米，地下室及其它14800。1.3.11.3.1 編制依

10、據(jù)編制依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布；中華人民共和國土地管理法 ；中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 中華人民共和國國務(wù)院令第 248 號；建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) （2000）國家計委、建設(shè)部頒布中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 ；中華人民共和國土地增值稅暫行條例 ；中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 ；蚌埠市人民政府關(guān)于龍湖春天建設(shè)用地的批復 ；蚌埠市計劃委員會關(guān)于龍湖春天商品房項目的批復 ；建設(shè)工程設(shè)計方案通知書 ；蚌埠市國有土地使用權(quán)有償出讓合同書及補充協(xié)議；蚌埠市年鑒 經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和人口發(fā)展規(guī)劃等1.3.21.3.2 編制說明編制說明建

11、設(shè)用地以蚌埠市土地使用權(quán)證蚌用（出讓）第 05008 號為準，建筑面積、戶數(shù)、容積率、綠地率等以蚌埠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)國土規(guī)劃局關(guān)于大學城共享區(qū)規(guī)劃意見書為準。本報告中各種價格、費用等取值均以蚌埠市近年房地產(chǎn)開發(fā)市場一般水平為參考，未考慮其他非正常條件下的取值。- 8 -第二章第二章 龍湖春天龍湖春天 4.24.2 期情況期情況龍湖春天龍湖春天 4.24.2 期概況期概況項目名稱：龍湖春天 4.2 期項目建設(shè)地點：龍湖春天小區(qū)的東南區(qū)域建設(shè)單位：蚌埠清越置業(yè)發(fā)展有限公司項目用地情況：1、龍湖春天項目宗地通過公開招拍掛出讓的方式獲得，于 2005 年取得蚌埠市土地使用權(quán)證 ，并于同年取得建設(shè)用地規(guī)劃許可

12、證 。用途為綜合用地，使用年限 70 年（從 2004 年至 2074 年止） 。宗地四至為：南至文化路，北至學府路，西至湯和路，東至學海路。該 4.2 期項目用地為龍湖春天住宅小區(qū)的一部分用地。2、4.1 期項目整體容積率為 1.4。3、4.1 期項目紅線外基礎(chǔ)設(shè)施情況：四周均有市政道路，并有電力、上下水及電訊等市政接口。4、項目用地無他項權(quán)利。5、地質(zhì)情況：本項目所在區(qū)域北高南低，東高西低，高差約 1 米，地勢較平坦。原地塊多為農(nóng)田用地。龍湖春天項目，是一個集商場、餐飲、娛樂、住宅、商務(wù)辦公等功能為一體的配套齊全的標志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計簡潔明快、富有現(xiàn)

13、代感。4.24.2 龍湖春天龍湖春天 4.24.2 期主要經(jīng)濟技術(shù)指標期主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目數(shù)值1總用地面積4.9 萬平方米2建筑占地面積1.7 萬平方米3總建筑面積13.4 萬平方米其中：地上建筑面積11.95 萬平方米地下一層建筑面積1.45 萬平方米地下二層建筑面積- 9 -4容積率1.45建筑密度16%6綠地率45%7總戶數(shù)1069 戶8機動車停車位數(shù)500 個其中地面位數(shù)420 個地下機動車位數(shù)80 個4.34.3 龍湖春天龍湖春天 4.24.2 期建設(shè)方案期建設(shè)方案本期產(chǎn)品主要為住宅，多層住宅約 2.9 萬平方米，小高層 7.72 萬平米，商業(yè) 2.43 萬平米，共 13.4

14、萬平方米。產(chǎn)品類型建筑面積(m2)說明多層住宅39000dz2738 共 11 棟小高層住宅71000dz1/11/13/15 共 14 棟商業(yè)9600dz2/3/12/14 共 4 棟地下車庫14800小計134000合計 26 棟4.3.34.3.3 房屋建筑物房屋建筑物（1）建筑狀況概述本項目多層住宅為 6 層或 61 層，小高層為 11 層或 11+1 層，高層為 18或 18+1 層，層高 2.9 米，結(jié)構(gòu)體系為異型框架結(jié)構(gòu)，獨立基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)。建筑設(shè)計等級均為二級，抗震設(shè)防烈度為七度。（2）內(nèi)外裝修及配套設(shè)施設(shè)備外墻面裝修：外墻涂料（立邦或嘉寶麗） 、真石漆、外墻磚，顏色參照 3

15、期項目外立面，墻體保溫采用外墻聚苯顆粒砂漿層。內(nèi)墻面裝修：住宅室內(nèi)：混合砂漿面層，批膩子。廚房、衛(wèi)生間：墻面為毛面水泥砂漿面層。公共通道：混合砂漿面層，批膩子，面刷水泥漆。頂棚裝修：住宅室內(nèi)、住宅廚房、衛(wèi)生間：水泥砂漿粉刷，批膩子一道。物業(yè)用房衛(wèi)生間：水泥砂漿粉刷，批膩子一道。樓梯間、設(shè)備房、公共配套用房、公共通道：水泥砂漿粉刷，面刷水泥漆。- 10 -樓地面裝修（踢腳線材料同樓地面材料）：住宅室內(nèi)：毛面水泥砂漿面層。住宅廚房、住宅衛(wèi)生間：地面為毛面水泥砂漿面層，涂膜防水。物業(yè)用房衛(wèi)生間：地面為毛面水泥砂漿面層，涂膜防水。樓梯間：水泥砂漿面層，樓梯踏面加金剛砂防滑條。室外臺階、無障礙坡道水泥砂

16、漿面層。門窗：鋼質(zhì)品牌入戶門、節(jié)能保溫型彩塑中空玻璃外窗；預留內(nèi)門門洞。陽臺：不封閉。樓梯間：平臺及踏步為防滑地板磚面層、鐵藝欄桿、木扶手、墻面為水泥砂漿底層白色乳膠漆面層。電梯間：地面為防滑地板磚面層、墻面為水泥砂漿底層白色乳膠漆面層面層。室內(nèi)樓梯：業(yè)主自理屋面裝修：瀝青油氈瓦面層供電：按圖施工，裝開關(guān)及白熾燈泡給水：自來水管按圖施工，每戶廚房和衛(wèi)生間各安裝一處水龍頭，小高層六層及以上采用無負壓供水燃氣：天然氣管道配備到戶電梯：小高層配備品牌電梯排水：雨污水分離采暖：無集中采暖消防：按設(shè)計實施區(qū)內(nèi)道路：主干道為混凝土基層，瀝青面層；入戶道路采用高壓水泥磚面層公共場所照明：配備景觀路燈等有線電

17、視：線路穿管預埋，客廳、主臥各留一個端口，開通手續(xù)及費用用戶自理電話：線路穿管預埋，開通手續(xù)及費用用戶自理寬帶：預留管路門禁系統(tǒng)：住宅區(qū)黑白可視對講，商業(yè)、公寓、辦公區(qū)待定- 11 -4.3.44.3.4 小區(qū)公共配套設(shè)施小區(qū)公共配套設(shè)施（1）供配電工程本項目自建開閉所，按照蚌埠市電力規(guī)劃，就近引入高壓電源變壓器，組建低壓配電系統(tǒng)。（2）弱電工程本項目弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等，與一、二期項目連接。（3）給排水工程給水、消防與一、二期項目連接，排水采用雨污水分流：雨水收集后就近接入市政雨水管網(wǎng)外排；區(qū)內(nèi)自建中水系統(tǒng)，處理部分生活污水，用于綠化養(yǎng)護、景觀水系用水，超出處理能力的

18、生活污水，通過污水收集系統(tǒng)排入市政污水管網(wǎng)。（4）交通與停車本項目車輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。地下車庫可停放車輛80 輛；地面停車主要包括住宅前停車坪，共計可停放車輛約 420 輛。第三章第三章 效益分析效益分析本報告對項目經(jīng)濟效益進行分析過程中，所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)蚌埠市同類開發(fā)項目的實際狀況，在分析蚌埠市相關(guān)類型物業(yè)市場前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目的具體情況而預測和選定的。10.110.1 銷售收入銷售收入、營業(yè)稅金及附加估算、營業(yè)稅金及附加估算本項目的建筑面積包括多層住宅、小高層和高層住宅，總建筑面積為73800 平方米，其中地下室 4538 平方米為不可銷售面積，其

19、余 69262 平方米均為可銷售面積。根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設(shè)成本等綜合因素，確定本期開發(fā)的多層住宅銷售均價：4000 元/平方米；小高層銷售均價：3700 元/平方米；高層銷售均價：3700 元/- 12 -平方米。詳見表 10-1：銷售收入、營業(yè)稅金及附加估算表。龍湖春天 4.1 期擬開發(fā)項目概況詳見表 10-1-1。10.2.310.2.3 稅費稅費房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要稅金為經(jīng)營稅費和所得稅。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定計算相關(guān)稅費。稅稅費費率率表表 ( () )稅費項目稅費率()說明營業(yè)稅5城市維護建設(shè)稅7以營業(yè)稅為計算基數(shù)教育費附加費4以

20、營業(yè)稅為計算基數(shù)企業(yè)所得稅25土地增值稅30詳見土地增值稅計算表法定盈余公積金1010.310.3 利潤與利潤分配利潤與利潤分配開發(fā)項目的稅后利潤等于銷售收入扣開發(fā)建設(shè)成本、銷售費用和有關(guān)稅金。本項目的稅后利潤總額為 2847 萬元。所得稅計算時按預征政策，并每四季度按實調(diào)整一次。詳見表 10-2：利潤及利潤分配表。土地增值稅在銷售期普通住宅按銷售收入的 1.5%預提，非普通住宅(不含公建)按銷售收入的 2.0%預提，在經(jīng)營期末據(jù)實計算補/退土地增值稅。詳見表 10-3：土地增值稅計算表。10.410.4 清償能力分析清償能力分析本項目所需資金全部由開發(fā)商自籌及融資解決，末向金融機構(gòu)借款，因此

21、- 13 -不存在還款問題。10.510.5 資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析本報告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，詳見：表 10-4：項目投資現(xiàn)金流量表；表 10-5：項目資本金現(xiàn)金流量表；表 10-6：資產(chǎn)負債表。10.610.6 財務(wù)平衡表與貸款償還分析財務(wù)平衡表與貸款償還分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。分析結(jié)果表明,本項目具有基本的資金平衡能力。詳見表 10-7：財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表。本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌及融資解決，末向金融機構(gòu)借款，因此不存在還款問題 。10.710.7 風險分析風險分析本項目的風險

22、主要來自建造成本、售價等方面，其中主要取決于租售價格的變化。而這些風險因素，又受政治、經(jīng)濟、社會條件的影響。另外自有資金占總投資的比例雖然對整個項目全部資金投資的經(jīng)濟效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟評價指標，因此需要借款時，項目的建設(shè)方應(yīng)進行認真考慮。10.7.110.7.1 利潤臨界點利潤臨界點( (盈虧平衡盈虧平衡) )為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對項目總成本費用、銷售收入(銷售單價)等因素作臨界點分析，當銷售利潤率達到 30時，則項目總成本費用的臨界點-6.34%，銷售收入(銷售單價) 的臨界點 4.74%，即相對于基本方案而言，總成本費用

23、下降 6.34%或銷售收入(銷售單價)上升 4.74%時，項目的銷售利潤率可以達到 30。詳見表表 10-8：利潤臨界點(盈虧平衡)分析表。- 14 -10.7.210.7.2 敏感性分析及概率分析敏感性分析及概率分析影響本項目財務(wù)效益的主要風險因素為總投資（建造成本） 、售價。針對全部資金和自有資金的評價指標，分別算出當上述因素變化10%、5%時，對主要經(jīng)濟評價指標的影響分析。詳見表 10-9：敏感性分析表。根據(jù)目前市場情況，預測銷售收入、建設(shè)成本變化10%、5%出現(xiàn)的概率分別為 15%、35%進行概率分析。詳見表 10-10：概率分布情況表；詳見表 10-11：概率分析情況表。從計算結(jié)果可

24、知，售價的變化對項目經(jīng)濟效益影響很大，為確保項目獲得較好的經(jīng)濟效益，項目主辦者應(yīng)加強市場促銷工作，盡量使銷售收入計劃得以實現(xiàn)。本項目基本方案的稅后全部投資內(nèi)部收益率及稅后資本金財務(wù)內(nèi)部收益率均為 18.53 %，高于目前的貸款年利率，因此項目是可行的。10.810.8 主要經(jīng)濟指標主要經(jīng)濟指標本項目的主要經(jīng)濟指標詳見表 10-11：經(jīng)濟分析指標匯總表。10.910.9 財務(wù)評價的結(jié)論與建議財務(wù)評價的結(jié)論與建議10.9.110.9.1 結(jié)論結(jié)論上述分析和財務(wù)效益評估的結(jié)果表明，本項目具有較好的經(jīng)濟效益，有自身平衡能力，且有一般的抗風險能力。評估結(jié)果表明，該項目是可行的。本項目各類物業(yè)的預期售價是

25、在多方考察蚌埠目前同類物業(yè)市場的基礎(chǔ)上確定的?？紤]到今后政府在啟動房地產(chǎn)市場和降低普通住宅商品房售價方面將會有一些新政策出臺，預期售價將會有所變動。但從當前發(fā)展態(tài)勢看，普通住宅商品房售價不會有太大的回落。10.9.210.9.2 有關(guān)建議有關(guān)建議本項目的關(guān)鍵是預期銷售收入能否實現(xiàn)。若銷售進度能加快，則項目投資- 15 -更有保障，財務(wù)收益狀況會明顯好于評估結(jié)果，反之也亦然。因此，項目主辦者對此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程進度和售價。建筑工程不可預見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程實施進程

26、中，要加強施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計劃，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目的順利進行。第第四四章章 風險及防范措施風險及防范措施11.111.1 房地產(chǎn)投資風險分析房地產(chǎn)投資風險分析由于市場風險和其他不確定因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預期收益的程度。由于房地產(chǎn)投資固有的周期長、投資額大，影響因素復雜等特征，房地產(chǎn)投資面臨的風險因素也特別復雜，而風險因素對最后的結(jié)果影響很大。所以風險的判斷與分析在房地產(chǎn)投資分析中顯得十分必要。1、管理階段風險投資前期的風險房地產(chǎn)投資前期的風險是指投資計劃實施前期的風險，由于房地產(chǎn)投資的自身特點，這一階段的風險危害特別大，一旦決策失誤，往往

27、會使項目遭受無法估量的損失。為此，龍湖春天操作團隊專門聘請專家顧問團，并委托專業(yè)的房地產(chǎn)策劃咨詢公司負責市場定位和建筑規(guī)劃方案設(shè)計建議書的編制工作，并且公司內(nèi)部形成多方討論，以物業(yè)、工程、營銷等部門參加的規(guī)劃論證會的形式形成決策依據(jù)，極度審慎，多方論證下幾易其稿，最終形成符合市場的規(guī)劃。開發(fā)建設(shè)期間的風險開發(fā)建設(shè)期間的風險是指從房地產(chǎn)項目正式開工到交付使用這一階段的風險。為防范此風險，龍湖春天項目嚴格把關(guān)、簽定每一項合同，實行合同會簽、會審制度，將成本、工期、質(zhì)量、等合同條款嚴格加以限制，將風險轉(zhuǎn)嫁到施工單位中去。- 16 -項目建設(shè)采購階段的風險從項目報建開始計算的。項目啟動之后，大量的資金

28、投入到工程上、購買工程設(shè)備、原材料、支付工程施工費用，貸款的利息也由于項目還未產(chǎn)生任何收入而計入資本成本。為此，龍湖春天項目將合理安排資金的使用，嚴格實行招標管理制度，加快工程建設(shè)和銷售的進度。項目開工后的風險項目正式開工，開始銷售后，如果項目不能按照原定的成本計劃生產(chǎn)出符合質(zhì)量的產(chǎn)品，為此， 工程部嚴格控制成本、質(zhì)量、進度，并取得各職能管理部門的支持。工程質(zhì)量在這一階段成為重中之重，風險的防范要求項目的施工有一個十分完善的控制體系，要求施工單位有豐富的經(jīng)驗和資質(zhì)，項目的總承包商為具有豐富施工經(jīng)驗的七個一級資質(zhì)（含工民建）的安徽水利開發(fā)股份有限公司來承建，并組建單獨的項目部，由總公司直接管理、

29、協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)市場營銷風險由于市場定位及定價和營銷措施不力等致使營銷業(yè)績不佳。為此，公司將委托專業(yè)的策劃、銷售公司負責房地產(chǎn)銷售工作，將銷售的風險轉(zhuǎn)嫁出去。銷售控制在這一階段成為重中之重，風險的防范要求營銷公司有豐富的經(jīng)驗和資質(zhì)，同時必須制定一個十分完善的銷售控制體系。包括價格體系、推廣思路與手法、推廣活動、廣告等等。管理風險是指房地產(chǎn)工程竣工、交付使用后的物業(yè)管理階段的風險。例如與住戶關(guān)系處理不當帶來的糾紛，住戶入住后的安全、物業(yè)維護問題存在的風險等。防范對策：如采用下屬物業(yè)管理公司，應(yīng)加強內(nèi)部管理和人員培訓?；蜻x擇名牌物管公司進行管理以提升消費者對所開發(fā)物業(yè)認同，取得整體效益最大化。2、政策

30、風險。由于政策條件發(fā)生變化而帶來的投資風險?，F(xiàn)階段主要表現(xiàn)為銀行利率、土地政策、投資政策、國家經(jīng)濟的穩(wěn)定性、產(chǎn)業(yè)政策穩(wěn)定性、政府收費費率等風險。防范對策：時刻關(guān)注房地產(chǎn)景氣度和蚌埠市尤其是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟- 17 -景氣度，并加強與政府的溝通，了解政策方向。* 組建房地產(chǎn)風險預警系統(tǒng)*與項目所在地政府及職能部門協(xié)商，嚴格控制多項基礎(chǔ)設(shè)施分攤；*定期研究市場每年進行一次三個側(cè)面的全面研究：即市場競爭狀況、競爭樓盤狀況及消費者狀況，以此為基礎(chǔ)，適時調(diào)整自身的開發(fā)策略與營銷策略。11.211.2 市場風險防范措施市場風險防范措施11.2.111.2.1 市場風險市場風險市場是決定項目可行性最主要的因素。本項目的市場風險主要是實際的市場供求狀況與預測值發(fā)生偏差或在項目的營運過程中市場、對手發(fā)生變化等。防范措施：在做好市場的調(diào)研的基礎(chǔ)上，定期跟蹤掃描市場，了解市場動態(tài)，把握市場發(fā)展趨勢，以求更真實的反映市場并做出采取針對性的對策產(chǎn)。因本項目附近暫沒有新的供地計劃，本風險有限。11.2.211.2.2 成本風險成本風險由于房地產(chǎn)市場升溫，建筑材料和設(shè)備價格有再次回彈的可能，將直接增加建安成本。防范措施：采取把風險全部或部分轉(zhuǎn)