四川渠縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、渠縣市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 二00七年七月一、渠縣城市基本情況1、渠縣概況渠縣地處四川盆地東部，是達(dá)州市的南大門，幅員面積2013平方公里，轄60個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中渠江鎮(zhèn)為縣政府所在地，全縣136萬人口，城區(qū)人口18萬。2、地理位置 渠縣位于山明水秀的渠江河畔，地處川中丘陵向川東山地過渡帶，以低山丘陵地貌為主?？h府駐渠江鎮(zhèn)。3、自然氣候氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)氣候。年平均氣溫17.6，1月份平均氣溫6.6，8月份平均氣溫28.1，年平均降雨量1068.5毫米。4、歷史文化渠縣歷史悠久，文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。商朝曾建貴國，春秋戰(zhàn)國時(shí)為“宗國都”，秦始置宕渠縣，明洪武九年改稱渠縣，今有黃國都遺址、漢闕、三國古戰(zhàn)場(chǎng)八蒙山等數(shù)十余處

2、文化古跡，尤以6處7尊漢闕稱冠中華，被譽(yù)為“漢闕之鄉(xiāng)”。5、區(qū)域規(guī)劃情況公路概況主要兩條線進(jìn)出渠縣，一條318國道從南充路過廣安到渠縣，為二級(jí)公路，一條達(dá)州路過大竹到渠縣，原是二級(jí)公路，現(xiàn)在路面狀況很差。交通是制約渠縣發(fā)展的最大因素。一條渠江沿渠縣縣城穿過，主要是調(diào)水功能，避免渠縣遭受水災(zāi)。鐵路概況渠縣縣城離達(dá)州110多公里，離廣安60多公里，離南充100多公里。襄渝鐵路縱貫?zāi)媳?2公里，達(dá)成鐵路橫跨東西36公里，有12個(gè)鐵路客運(yùn)站。6、城市建設(shè)情況渠縣縣城比較密集，舊城大部分建筑為九層，并依坡而建，沒有電梯。政府機(jī)關(guān)都設(shè)在老城區(qū)，商業(yè)供求比較旺盛，全部為沿街門頭房。新區(qū)萬興廣場(chǎng)周圍居住大約1

3、.5萬人，除了廣場(chǎng)比較有規(guī)模外，建筑還是比較密集。廣場(chǎng)內(nèi)有重客隆為主力的商業(yè)面積5000平米，聚集了一定的商氣。舊城的拆遷難度比較大，渠縣政府制定的策略是“先開發(fā)新城，在尋找契機(jī)開發(fā)老城”二、渠縣房地產(chǎn)基本情況1.1、渠縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 渠縣房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，由于受到了交通制約和歷史上規(guī)劃調(diào)整的原因，該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)始終不能迎來一個(gè)很好的發(fā)展契機(jī)，目前，老城區(qū)大都是各單位自建房和公建居民樓。老城區(qū)僅有少量還建房和改造房項(xiàng)目，以部分商品房的形式對(duì)外出售，產(chǎn)品形式單一，無高層電梯項(xiàng)目和高品質(zhì)洋房；目前，其主要開發(fā)集中在萬興廣場(chǎng)新區(qū)和一號(hào)橋東岸。渠縣本地富裕人群大都選擇成都、重慶、達(dá)州等地購房，本地

4、購買商品房的人群主要來自外出打工返鄉(xiāng)人員、私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員等。2.1、渠縣房地產(chǎn)開發(fā)狀況：老城區(qū)沒有商品房，而售房?jī)r(jià)格在600-1000元，房屋質(zhì)量參差不齊，比較差得都有使用公共廁所，單位自建房條件較好。新區(qū)開發(fā)的樓盤現(xiàn)在價(jià)格為1200-1500元/平米。代表樓盤萬興.世紀(jì)新城：該項(xiàng)目為渠縣規(guī)模最大，檔次最高的商品房項(xiàng)目，位于渠縣西城新區(qū)，總占地面積613畝，一期面積290畝，二期面積323畝，商業(yè)125000平方米，住宅682500平方米。一期為12棟小高層為主，二期由12棟小高層及8棟高層構(gòu)成。容積率為3.0。戶型區(qū)間從70160平方米，均價(jià)1200元/平方米。商業(yè)門面（靠近廣場(chǎng)一側(cè)

5、）最高6200元/平方米，最低3800元/平方米。新廣場(chǎng)周圍租金價(jià)格差別比較大，平均租金約為300-600元/平米/年（平均價(jià)格應(yīng)為36007200元/平米）。老城區(qū)繁華位置門頭房租金比較高，比如和平路最好位置30平米年租金可達(dá)到9萬元（出讓價(jià)格約為30000元/平米），八一路百貨公司周圍30平米價(jià)格在5-6萬元/年（出讓價(jià)格為20000元以上/平米）。馬家巷30平米的平均年租金在3萬元左右（出讓價(jià)格約為10000元/平米）。三、本次考察地塊情況3.1、地塊基本情況：本地塊位于老城區(qū)中心繁華路段，四面臨街，坡地，由西南向東北上升，高差近10米，總占地面積近10畝。目前主要建筑有臨街商業(yè)門面、居

6、民樓、電影院、機(jī)關(guān)辦公樓等；周圍有電影院、百貨大樓、珠寶店、電器商場(chǎng)、通訊城、超市、步行街、時(shí)裝精品店、酒店等商業(yè)形式。3.2、地塊swot分析s（優(yōu)勢(shì)）：1、絕對(duì)的黃金口岸2、交通方便3、周圍商業(yè)氣氛濃厚，居民眾多4、目前該地段租金及轉(zhuǎn)讓價(jià)格均高，如開發(fā)有很大的利潤(rùn)空間。5、地塊無大型拆遷和其他有難度的問題6、公司與渠縣政府的良好人脈。7、無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，該商業(yè)只要一開發(fā)，就會(huì)成為唯一的商業(yè)中心。w（劣勢(shì)）：1、地塊本身較小，其廣場(chǎng)，停車位等公建配套設(shè)施不好解決。2、坡度較大，不利于整體布局。3、部分單位的拆遷成本可能較大。o（機(jī)遇）1、 成渝新特區(qū)的成立，會(huì)使沿線小城鎮(zhèn)得到新的投資機(jī)會(huì)。2、

7、渠縣這樣的三級(jí)城市還沒有新的商業(yè)模式和品牌商家的進(jìn)入，市場(chǎng)是個(gè)很大的空白。3、 如果能作為招商引資項(xiàng)目，將會(huì)得到政府的大力支持，萬興的成功證明了這點(diǎn)。t（風(fēng)險(xiǎn)）1、拆遷風(fēng)險(xiǎn)：要預(yù)防一定的拆遷風(fēng)險(xiǎn)，需提前與政府達(dá)成由政府負(fù)責(zé)拆遷的計(jì)劃。2、招商風(fēng)險(xiǎn)：萬興已與重客隆商場(chǎng)（重慶一連鎖品牌，主要做超市）簽約，本項(xiàng)目與其招商模式有一定重合之處，將存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，但問題不大。四、項(xiàng)目營(yíng)銷建議：4.1、產(chǎn)品商業(yè)定位：渠縣商業(yè)中心升值版重百（成百）財(cái)富高地4.2、商業(yè)模式：主力店+特色商業(yè)街+個(gè)性小店，由于地塊規(guī)模小，建議主力店商業(yè)面積為1f-3f共12000平方米，4f-6f為文化娛樂 餐飲休閑共12000

8、平米；利用項(xiàng)目自身坡度在其東側(cè)形成一條自下而上的品牌商業(yè)街，兩側(cè)各有60200平方米的2f商鋪，其商業(yè)面積為5000平方米；另在靠近百貨公司和步行街一側(cè)布置3060平方米的個(gè)性小店，做到商圈的流動(dòng)，其商業(yè)面積為1000平方米；預(yù)計(jì)商業(yè)總面積為18000平方米，總建筑面積30000平米。4.3、銷售及招商策略：統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃+主力店+品牌店自主經(jīng)營(yíng)的模式，主力店3層樓的全部產(chǎn)權(quán)式銷售（年回報(bào)8%），其他商鋪分割銷售。主力店的招商建議以重百為主。品牌商業(yè)街與各品牌專賣進(jìn)行洽談，大品牌可享有一定折扣。4.3、銷售價(jià)格評(píng)估：目前，由于該地段寸土寸金，原有門面大都老化且功能單一，鋪面狹小；已經(jīng)不能滿足城市

9、商業(yè)發(fā)展和居民消費(fèi)理念提升的需要，急需出現(xiàn)一種位于城市商業(yè)中心符合現(xiàn)代商業(yè)集中式運(yùn)營(yíng)模式的新的商業(yè)賣場(chǎng)，該項(xiàng)目一經(jīng)推出肯定會(huì)成為該縣商業(yè)價(jià)格的新高。商業(yè)部分價(jià)格建議：本項(xiàng)目主力店1樓底層產(chǎn)權(quán)商鋪銷售價(jià)為25000元/m235000元/m2，均價(jià)28000元/m2；租金為150元200元/m2。本項(xiàng)目主力店2樓產(chǎn)權(quán)商鋪銷售價(jià)為6000元8000元/m2，均價(jià)6500元/m2；租金為40元80元/m2。本項(xiàng)目主力店3樓產(chǎn)權(quán)商鋪銷售價(jià)為4000元6000元/m2，均價(jià)5060元/m2；租金為20元50元/m2。本項(xiàng)目主力店4樓5樓6樓價(jià)格分別為4000元/平米 3500元/平米 3000元/平米建議步行街商鋪?zhàn)詈檬?、2樓整體銷售，不另分割，2樓