影響美國房價水平的因素分析--孫瑞晨

1、影響美國房價水平的因素分析:-分位數(shù)回歸方法孫瑞晨摘要：本文利用分位數(shù)回歸方法研究了房屋的各種因素對于其售價的影響，結(jié)果表明不同 因素對于房屋售價的影響隨著所考察的分位數(shù)不同而變化，得到不同因素對于房屋價格的 影響更全面的描述。關鍵詞：房屋價格；不同因素；分位數(shù)回歸一、問題的提出房價一直是最近十幾年的熱點問題， 一般認為影響房屋價格的因素分為以下 幾個方面。第一，房屋的自身屬性，主要包括房屋年齡、燃氣狀況、景觀等。第 二,房屋所處的地段等級是影響房屋價格的重要因素， 另外還包括小區(qū)內(nèi)部以及 周邊環(huán)境、管理和各種配套設施情況，交通條件等客觀外部因素。三是市場大環(huán) 境和消費者心理因素。主要包括經(jīng)濟

2、狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等?？梢钥闯觯c房屋有關的各種因素對房價的影響是復雜的、 為了更準確的描 述房屋屬性對于其售價的影響，受到國外一些研究的啟發(fā)，我們利用分位數(shù)回歸 方法對房屋價格數(shù)據(jù)進行建模分析，并與通常采用的普通最小二乘線性回歸模型 進行了比較。定量分析的結(jié)果在一定程度上印證了經(jīng)驗的定性分析，并發(fā)現(xiàn)了房屋屬性對售價影響的一些具體特征，每種因素對于價格的影響可隨著所考察的分 位數(shù)不同而變化。、文獻綜述目前國內(nèi)關于房價的研究分析比較多，但利用分位數(shù)回歸的還比較少。王朝等2013通過建立基于Bootstrap估計的面板數(shù)據(jù)分位數(shù)回歸模型，解釋了隨著房 價的提高，恩格爾系數(shù)對房價的彈

3、性變化最為明顯，但是人均GDP增幅變化不明顯，人均收入的提高對房價的改變微不足道，單靠提高工資難以解決消費者購房問題。高風偉等2016從條件均值角度和分位數(shù)回歸角度對房價的幾種影響因素 進行了回歸分析，研究發(fā)現(xiàn)：人口密度是影響房價的最主要因素， 且在不同分位 點上影響程度各不相同：人均可支配收入對房價的影響在各分位點上影響相差不 大。林海波等2016對移民、房價和經(jīng)濟增長的相互關系進行實證檢驗，討論移 民教育程度和房價之間的關系，進行分位數(shù)面板分析，結(jié)論表明：房價上漲沒有 表現(xiàn)出對于大學生的阻礙作用，教育改進和創(chuàng)業(yè)努力可能讓高學歷移民更加適應經(jīng)濟的升級變遷。三、實證研究（一）變量選取根據(jù)文獻綜

4、述以及相關性分析，我們將選取房屋價格的對數(shù)作為因變量， 將 自變量分成房屋本身特性和宏觀環(huán)境兩類，具體如下：VariableDefin iti onDepe ndent variablelhpriceLog(house price)House Characteristicshse1000Thousa nds of square feet in housefireFireplace dummyageAge of houseairAir con diti oning dummyroomsNumber of rooms in houseGARG1OO0Thousa nds of square fee

5、t in garageMacro Environmentcrime1modi ndx divided by populati onavgi ncAverage in come of all pers ons in cbgcolldegPerce nt of cbg reside ntswho have only collegedegreeall91Perce ntage of stude nts who passed all sect ions of the 9th grade proficie ncy test in 1991;secti ons were readi ng, writi n

6、g, math, andcitize nship為什么選取這些作為自變量呢，我們通過經(jīng)驗分析，認為這些變量往往會對 房價有影響。如房子的面積、房齡、是否有壁爐、是否有空調(diào)、房間數(shù)量以及車 庫面積這些房子本身的因素會影響房屋的價格； 另外外部環(huán)境如犯罪數(shù)量、人均 收入以及教育相關因素也是影響房價的重要因素。（二）數(shù)據(jù)描述性分析自變量與因變量的描述性統(tǒng)計如下:.auimdarize 1 tip rice ad.r rir yocah hssioao garglO 口 D 在alLSl coLldeg avginc cr inw1VdEiibleObsMeanDev.MlnHaXLhprice72

7、544 .113.04460207642_ia5 86air725436LCH224S03359n1file72 54.3626233P 48610921rocixis725.1640471 281371310hat10CO72541.4417484527976.533gargiOOO72 54.32L40B51502691n1.42aqe72542.5Q2?e24.4914i141725SO.758241155337calldcg7254.2C64211.11352840avglnc7254H2L3.2119032.S36B6G302S5E725.05?514.031534 0Q5初步分析自

8、變量與因變量之間的相關關系，用stata軟件檢驗相關性可得,在顯著性水平為5%的情況下：房價與各自變量之間都存在相關關系，且顯著不 為零。直觀上，這些自變量都會顯著影響房價水平。- pwcorr lh.price ai r Fire rooms hLselOOC grairglOOOs agia a191 ac-ll-deg a.vginc crims 1 r sigIhpzxceairtirehgelDOD?EglOOQiagelhpriee1.0000air0.4fiB5丄.0口0口o-ooaofire0.48110.32441.00000.00900.0000zcanis0.40S70.

9、2445.37001.0000a.aoaoO .ODOD.DODOliselDOO0.5338a.asea口翎冊Q.7&33I.0000C.OODOa .0000.OOOOc.cacagarglOO 00.40320201S.27040.24710_327U0OD0-OOOOO . ODOD-DODO0.ODOD0-.0000age-0,5601-0.4643-a. 2172-0.10-430.2546-0.2601i.oooaIX|1 Conf.Intervalaxr.0923662.01Q14233,110. 000.0725043.11228f XEB.D95107.niQL1676.8

10、7 . 000.043679.C8S3424rooiris014551-6.0048619-2 99a . cos0240824-r 0050208hsalOOO.30204050143112. Li0 000273$84.33OO94SgarglOOO.3161SS2.02341fi712 500 000.270554.3S20G19旳注-0D574S.000207-57.76a. ono-1539-Q053422a2131,0口360.000345310.44a. ooo.002939rQ02S2Scolldg1 16538.053247321.63a oco1.0611.26976avg

11、lne3 75t-0fi3 23e-0711.730 0003.H5e-D4 42e-06匚-.3800&23.181 呑召 &.S50. ooc-1.235SS4-.5252053.36154.CI3DD865111、 73a, oco3.3 025623,420519reg thprice airfoomfl heLOOO ga.rlQ00S 口 uz:ceModelRem xdualTot*L1771.39314!177.13S3L4857.SO04457243-1L843165.oollde丄吊口 crimslNurabei uf oba =725F ( ,724 3)-1435.70

12、Preb T=o oaooS. aqua red=D.673?Adj R-sqva -ed =0 ST33Root MSE-.3441411191由回歸結(jié)果可以看出，回歸系數(shù)大體上符合預期， air和fire的系數(shù)為正， 說明空調(diào)和壁爐對房屋價格有正向影響，age和crimel系數(shù)為負，說明房齡越老, 房價越低，周邊犯罪數(shù)越多，房價越低。es t-a.七 imt es fc r vrhL t-eTThits 1 18 st for He : Iiqiziq k s d a a t ci & yHa:l e a j k ea i; 1 aix y739.65Pi ob chi 20 oococh

13、il ：63：iCanerc口 & Irlpedi1 a d電亡aipaaz.ticzi of IM-testSturet.DDOO3.DDOOKuctosi 0 0000.00003QQ.C8對ols進行異方差性檢驗，發(fā)現(xiàn)存在顯著的異方差性， OLS不再具有優(yōu)良性 質(zhì)，且穩(wěn)健性非常差。分位數(shù)回歸系數(shù)估計結(jié)果比 OLS估計更穩(wěn)健，因此，接下 來，我們進行分位數(shù)回歸，我們選取 20%, 40%, 60%, 80%四個分位作為分析 指標，結(jié)果如下圖：Bast stxapLhipx iceCaaf.Std.- Exiz _te|t|9&% Conf.I n.tezrjal q20.C842319.D

14、1704514.940.000.05081851176454f. ixe.071G829.014 C1944.900.000.043D25C.1002422rci ums-T02X421-Q050797-4 P220 . ODO-,0313787-D114632hselQOO295C4S3、015532IT GO0 口口口.2646011 3254954garg! 000.3422-6258.910 0Q0.2938393.4595334呂號巨-.0094764.dm acai-53 .540.0077755alLSl.0036255.oaoEEa .SIo .oao

15、.0D2E 39.0047262calldeg.S097Lfi1072368C .480 c 口口.S5539-521 12C034avginc：3 22e-0S . Ole074.14o oao1.75*-04 5a-0dEiaMil-1 WBB.28749C1-C.C20.000-2.47051S-1.34141c cns3 41403oaefis?飪.70a .ooo3.54252a aoiscj4O&J.E.0714401.012BCS25.650.000上4馳。眈.DMH71B.0aai_75_aoes4*79? _lfia .ooo.0459734.CfiDfi24E-Q Qins

16、-0067242.0035157-1.920.055-.0196259.0001575h.310CO.278483.U0990C52S . 110 ODO.2590E35.2979026garglOOaisooea.0275S3711 .52o oao.2G39153721且些巨-OOE49G1.a00344-15 .910 ODD-_0D1731-004919a.111.oo3C?a?.0004DI79 .140 .ODO.cm2陰磋.口044612colldeg,.934830.053505915.93 CDO.Q2019221.09569avginc3 27-0C3.29e-07S .9

17、20.0002.2*-03 91e-0-1.DSQ3&5.L2019SY .410 0Q0“ 3C-.720799Sc umm9 410762022611 .2L0 0002.3 4S499q0067116300877667.650.000.0495116DS43209Sue0671,0092876t. ieO.QOO.0484727.DS4B85Srooms-0口125S5.38327-.320.74 6-3C 8 E8i3DD637Z3hsalOO口.3032474.0131332ZM. 03o.ooa.2775025.3289923gar1000274G444018182E15.100.

18、000.23900133102S75-004Q1GB.00033-12.17o.aoo-.00434-.00236.41151，口36224衛(wèi)口 0254414.24 .0 0.Q03123S.004121collddg8C399L9.0459S3119.930.000.7740475.9539323.14-062.e9*-Q710.9So.ooa2. 57e-063.70-06.err ilziel-7Bea7es.X5S2532-5.08o.aoo-L.093519-.44534COIXS3.429J7022S571114.95 .002 382953.75445q90aix,04091_

19、60Q94S94d. ?5o.aoo0454S9召.002693?fire.057348.0122895.33o. do口.a4iss.OS55031r qcios，口308C3.00501050. 20 539-.00735S0129094hselflOO.5372171上15277321.430.000.27S93S7ie5figar g1060.15753Se.019673311.4n. aoo.細趣3age-.0025641,0013-1&.89o.aoo-002983“，002214*1151,0口3257700022914.190.000.0028070037077c=olldeg

20、.7706132.O55G57313.95oaoo.G615067.8797177a v-gina4.036-063.13.15 - dod343e-O64 . 4e-&cr ixnel-.452482143210E一4 510.000 259S27 345138cens3.44402.0262144131,38OuOOO3.332323.49540S然后對分位數(shù)回歸進行斜率檢驗，檢驗得出不同分位點估計的斜率系數(shù)是不 同的。teat L =q60=qS 0119,7543 =218.87Prab s F =0.0000為了便于比較，下面把 OLS和“20%, 40%, %60, 80%分位數(shù)”的系數(shù)估計 值列于下表：VariableOLSQR20QR40QR60QRSOair0.09 1O.OB40.0710.0670.0&4nre0*690.