2014年四川安岳星之城營銷策略報告100頁

1、SUMMARY u2009 2009年年-2011-2011年?duì)I銷回顧年?duì)I銷回顧 u20 201212年?duì)I銷目標(biāo)年?duì)I銷目標(biāo) u安岳市場分析安岳市場分析 u營銷策略營銷策略 冬天來了？春天還遠(yuǎn)嗎？冬天來了？春天還遠(yuǎn)嗎？ 民族星城民族星城IIIIII期云頂期云頂20122012年?duì)I銷策略報告年?duì)I銷策略報告 瑞聯(lián)兆地產(chǎn)顧問瑞聯(lián)兆地產(chǎn)顧問 20092009年年-2011-2011年?duì)I銷回顧年?duì)I銷回顧 實(shí)現(xiàn)均價實(shí)現(xiàn)均價41004100元元/ / 安岳普通住宅均價安岳普通住宅均價37003700元元/ / 每年實(shí)現(xiàn)銷售套每年實(shí)現(xiàn)銷售套566566套套 驚人的業(yè)績，市場好？努力？都需要。驚人的業(yè)績，市場好？

2、努力？都需要。 惡劣的口碑，延期交房的現(xiàn)實(shí)，都沒有為難到我們。惡劣的口碑，延期交房的現(xiàn)實(shí)，都沒有為難到我們。 超過超過17001700套套 節(jié)點(diǎn)定價，小步快跑，樹立標(biāo)桿節(jié)點(diǎn)定價，小步快跑，樹立標(biāo)桿 n 持續(xù)熱銷，維持市場美譽(yù)度，增強(qiáng)客戶信心持續(xù)熱銷，維持市場美譽(yù)度，增強(qiáng)客戶信心 多次集中推盤，小步快跑，集中客戶關(guān)注點(diǎn)， 制造高銷售率 推售安排關(guān)鍵性因素思考下的應(yīng)對策略推售安排關(guān)鍵性因素思考下的應(yīng)對策略 n 確保目標(biāo)均價，實(shí)現(xiàn)利潤最大化確保目標(biāo)均價，實(shí)現(xiàn)利潤最大化 借勢項(xiàng)目旺銷熱烈氣氛，在產(chǎn)品價值支撐下售價走高， 確?！盁徜N產(chǎn)品”利潤，并帶動“問題”產(chǎn)品價格預(yù)期，實(shí)現(xiàn)整體利潤最大化 n 差異化推

3、售差異化推售 嚴(yán)密監(jiān)控競品推售時間，提前消化，攔截客戶 了解競品推售時間，提前推售，攔截客戶。促進(jìn)銷售了解競品推售時間，提前推售，攔截客戶。促進(jìn)銷售 20092009年年-2011-2011營銷回顧營銷回顧 n 借市場之勢，保持良好回款狀態(tài)借市場之勢，保持良好回款狀態(tài) 借勢09年、10年市場行情較好的情況，及時分批量推 售相應(yīng)產(chǎn)品，把握好市場時機(jī)，保持以最快速度實(shí)現(xiàn)銷售回款。 20122012年年 300300天天 普宅普宅41410000元元/ / 樓王樓王45004500元元/ / 300300套，套，1.21.2億億 2012012 2年?duì)I銷目標(biāo)年?duì)I銷目標(biāo) SUMMARY u2009 2

4、009年年-2011-2011年?duì)I銷回顧年?duì)I銷回顧 u20 201212年?duì)I銷目標(biāo)年?duì)I銷目標(biāo) u安岳縣場分析安岳縣場分析 u201 2011 1年市場回顧年市場回顧 u201 2012 2年市場預(yù)判年市場預(yù)判 u片區(qū)市場放量分析片區(qū)市場放量分析 u營銷策略營銷策略 20112011年政策回顧年政策回顧 20112011年政策頻出，政府十八般武藝盡顯，年政策頻出，政府十八般武藝盡顯， 對對20112011年整體房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響年整體房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響 時間時間措施措施具體政策具體政策 1月18日 銀監(jiān)會：繼續(xù)實(shí)施差別化房貸銀監(jiān)會：繼續(xù)實(shí)施差別化房貸 政策政策 2011年將重點(diǎn)防范信用風(fēng)

5、險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險、流動性風(fēng)險四大風(fēng)險，堅決守住風(fēng)險底線。 對平臺貸款，要嚴(yán)格控制增量風(fēng)險，并按照既定部署加快存量分類處置。要落實(shí)貸款“三查”， 加大對貸款風(fēng)險分類準(zhǔn)確性及其責(zé)任的督查。會議指出，對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，要繼續(xù)實(shí)施差別化 房貸政策。繼續(xù)認(rèn)真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)，要加強(qiáng)“防火墻”建設(shè)和并表管理，確保成本對稱， 堅決禁止監(jiān)管套利。規(guī)范開展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格遵守真實(shí)性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓原則，防范 “不當(dāng)銷售”，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風(fēng)險管理的真實(shí)需要。 1月20日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%0.5% 從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率

6、0.5個百分點(diǎn)。這是今年以來央行 首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 1月26日新新“國八條國八條” 一、各地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。 二、全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。 三、個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價水平的 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。 四、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 五、保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量不得 低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量；對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可

7、證進(jìn)行開工建設(shè)的 ，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土 地價款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。 六、房價上漲過快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；對已有1套住房限購1套、擁有2套及以 上住房者暫禁購房。 七、對于新建住房價格過快上漲、土地出讓連續(xù)出現(xiàn)樓面地價創(chuàng)歷史新高，以及保障建設(shè)緩慢、 租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，約談?wù)?fù)責(zé)人；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關(guān)稅收 征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。 八、對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理

8、 性消費(fèi)。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。 2月9日上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25%0.25% 自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上 調(diào)0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 2月24日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%0.5% 從2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。 3月16日 國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布商商 品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定的通的通 知知 商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場所的醒目位置放置標(biāo)價牌、價目表或者價格

9、手冊；商品房經(jīng)營 者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源；商品房銷售明碼標(biāo)價實(shí)行一套一標(biāo)；商品房經(jīng)營者 不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用；還應(yīng)標(biāo)明“開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù) 售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比 率?！?從2011年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。 這是央行今年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來第九次上調(diào)。此次上調(diào)之后，大型金融機(jī) 構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到20.0%的歷史高位。 片區(qū)標(biāo)桿：檸都新城地中海產(chǎn)品；毛坯價格標(biāo)桿：盛世首座片區(qū)標(biāo)桿：檸都新城地中海產(chǎn)品；毛坯價格標(biāo)桿：盛世首座47

10、304730元的最高價。元的最高價。 隨著財富中心試營業(yè)，五星級酒店修建、大型購物中心等信息的發(fā)布，大量聚集人氣，本隨著財富中心試營業(yè)，五星級酒店修建、大型購物中心等信息的發(fā)布，大量聚集人氣，本 年度內(nèi)，片區(qū)毛坯價格預(yù)計可以探頂?shù)侥甓葍?nèi)，片區(qū)毛坯價格預(yù)計可以探頂?shù)?8004800元元/ /平米。平米。 8011080110平主力戶型競爭激勵，同質(zhì)化嚴(yán)重；平主力戶型競爭激勵，同質(zhì)化嚴(yán)重；7070平以下戶型競爭較小。平以下戶型競爭較小。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主推戶型（平方米）主推戶型（平方米） 當(dāng)前價格區(qū)間當(dāng)前價格區(qū)間 （元（元/ /平方米）平方米） 優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策20122012年新增供應(yīng)量年新增

11、供應(yīng)量 檸都新城78.031503798-4278購房可最多優(yōu)惠10000元。約1000套 豪森銘家 97.67、111.78、81.18、 101.97 3908-4198首付1萬即可得房約300套 元象嶺郡 88.83、110.95、109.45、 114.44、94.04、124.87 3909-41003.8購房置業(yè)特惠 尾房和即將新推3棟， 約400套 美林灣 83.79、113.34、104.37、 105.09 3800-4126入會最高優(yōu)惠可達(dá)2萬元 現(xiàn)推出3號樓約216套， 已售約105套。 龍郡66 79.95-82.15、99.98-101.38、 108.88、77.3

12、7、99.9、115.5- 140.5、189.7-195.8 3383-4020期房，一次性優(yōu)惠10%約1000套 華府國際119、108、84.85、122.853600-4100只余非常少一個約50套 盛世首座88.84、121.34、81.754300-4730約300套 民族星城 89.37、115.32-118.84、 142.59、90.36、91.36、93.77、 105.51、104.98 4080-4530一成首付三重保障暫定300套 2012011 1年區(qū)域市場回顧及年區(qū)域市場回顧及20122012年新增供應(yīng)年新增供應(yīng) 未來市場將給我們帶來機(jī)遇，但產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，項(xiàng)

13、目面臨壓力較大未來市場將給我們帶來機(jī)遇，但產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，項(xiàng)目面臨壓力較大 n 安岳明年產(chǎn)品供應(yīng)量劇增，項(xiàng)目周邊將形成市場熱點(diǎn)； n 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，大多樓盤主要供應(yīng)2房及3房； n 南山高端住宅供應(yīng)量見長，已經(jīng)樹立產(chǎn)品及價格標(biāo)桿； 在售洋房戶型配比在售洋房戶型配比 項(xiàng)目項(xiàng)目 二房二房 三房三房四房四房 復(fù)式復(fù)式 面積面積 區(qū)間區(qū)間 占比占比 面積面積 區(qū)間區(qū)間 占比占比 面積面積 區(qū)間區(qū)間 占比占比 面積面積 區(qū)間區(qū)間 占比占比 檸都新城檸都新城 77- 90.98 25% 104.43- 135.2160%/ 13015015% 豪森銘家豪森銘家 83.18- 86.46 25%

14、 97.67 120.5970%/ 130以上 5% 元象嶺郡元象嶺郡88.8320% 94.04- 115.6550%126.645% 119.50- 171.67 25% 美林灣美林灣 78.98- 83.79 25% 104.37- 105.965%113.3410% / 龍郡龍郡66 79.95- 77.37 25% 99.98- 108.8865%/ 115.5- 140.5 10% 民族星城民族星城 75.57- 77.73 25% 94.34- 105.5165%/ 146.1510% 在售項(xiàng)目以套二、小三房、三房為主，面積段在在售項(xiàng)目以套二、小三房、三房為主，面積段在77-13

15、577-135平米之間。多有贈送面積，居住平米之間。多有贈送面積，居住 舒適度一般，緊湊實(shí)用。舒適度一般，緊湊實(shí)用。 競爭分析競爭分析 市場建筑風(fēng)格分析市場建筑風(fēng)格分析項(xiàng)目項(xiàng)目 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 南加州南加州北美北美意大利意大利 地中海地中海新古典新古典現(xiàn)代現(xiàn)代中式中式 檸都新城檸都新城 元橡嶺郡元橡嶺郡 華府國際華府國際 龍郡龍郡66 豪森銘家豪森銘家 美林灣美林灣 民族城上城民族城上城 民族星城民族星城 p產(chǎn)品建筑風(fēng)格以歐式現(xiàn)代簡歐風(fēng)格為主，地中海（包括了西班牙），特色建筑較少。產(chǎn)品建筑風(fēng)格以歐式現(xiàn)代簡歐風(fēng)格為主，地中海（包括了西班牙），特色建筑較少。 競爭分析競爭分析 市場園林風(fēng)格分析市

16、場園林風(fēng)格分析 項(xiàng)目項(xiàng)目園林特色園林特色 檸都新城檸都新城中庭廣場、泳池 豪森銘家豪森銘家無特色景觀、有中庭 元象嶺郡元象嶺郡東南亞風(fēng)情園林、 藍(lán)球場、兒童游樂場、泳池、臺地、坡地 龍郡龍郡6666坡地、疊水 華府國際華府國際地中海風(fēng)情中庭 美林灣美林灣5000米通透布局、萬畝精挑苗圃樹種 民族星城民族星城坡梯水景、超600平米泳池 p所有項(xiàng)目都擁有坡地景觀，自造中庭園林所有項(xiàng)目都擁有坡地景觀，自造中庭園林. . p項(xiàng)目景觀資源較好，雖然較密，但是擁有項(xiàng)目景觀資源較好，雖然較密，但是擁有600600平米泳池和大氣坡梯水景，已打造完成。平米泳池和大氣坡梯水景，已打造完成。 競爭分析競爭分析 價格

17、價格 （元（元/ /平米）平米） 現(xiàn)代現(xiàn)代 60萬萬 新古典新古典 檸都大道檸都大道 20萬萬 檸都大道檸都大道 15萬萬 地中海地中海 普州大道普州大道 7.4萬萬 建筑風(fēng)建筑風(fēng) 格格 區(qū)位區(qū)位項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī) 模模 歐式歐式 45萬萬 小區(qū)內(nèi)部景觀小區(qū)內(nèi)部景觀 泳池、中庭景觀泳池、中庭景觀 無特殊景觀無特殊景觀 普州大道普州大道 普州大道普州大道 中庭、泳池、藍(lán)球場中庭、泳池、藍(lán)球場 無特殊景觀無特殊景觀 中庭廣場、泳池中庭廣場、泳池 現(xiàn)代現(xiàn)代 40004000 41004100 41004100 4000 43004300 美林灣美林灣 檸都新城檸都新城 元象嶺郡元象嶺郡 民族星城民族星城

18、龍郡龍郡6666 2012012 2年主要項(xiàng)目對比分析年主要項(xiàng)目對比分析 項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目區(qū)位屬性、項(xiàng)目區(qū)位屬性、園林優(yōu)勢明顯、園林優(yōu)勢明顯、建筑風(fēng)格優(yōu)勢不明顯。建筑風(fēng)格優(yōu)勢不明顯。 競爭分析競爭分析 民族星城民族星城VSVS龍郡龍郡6666 規(guī)模規(guī)模45萬20萬 交通交通 普州大道，老城與新 城交匯處，絕對中心 中心，便利和升值同 時擁有。 行政中心廣場旁，此處交 通不太便利，但是休閑資 源豐富。 配套配套 北壩小學(xué)、北壩中學(xué)、 方林中學(xué)、法院、信合、 工商局、婦幼保健院、 東門車站、商業(yè)配套 方林中學(xué)、法院、信合、 醫(yī)院、東門車站 戶型戶型 75-77兩房； 91-105三房。 7

19、7.37-79.95兩房； 99.98-108.88三房； 115-140.5復(fù)式樓。 品牌品牌勇前房產(chǎn)尚錦地產(chǎn) 物業(yè)物業(yè)自有物管 推廣推廣 戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、 圍擋、DM、電視廣告 等 戶外，圍擋，電視廣告等 地段，生活配套，片區(qū)成熟度遜于民族星城，品牌上，亦不及民族星城。地段，生活配套，片區(qū)成熟度遜于民族星城，品牌上，亦不及民族星城。 民族星城部分一梯六戶， 龍郡66全部一梯四戶 大面積贈送，大陽臺 戶型方正，得房率高 南北通透，利于通風(fēng)采光 競爭分析（競品）競爭分析（競品） 民族星城民族星城VSVS元象嶺郡元象嶺郡 規(guī)模規(guī)模45萬15萬 交通交通 普州大道，老城與新 城交匯處，絕對中心

20、中心，便利和升值同 時擁有。 行政中心廣場旁，南山公 園腳下，交通不便，購物 不便，但是休閑資源豐富。 配套配套 北壩小學(xué)、北壩中學(xué)、 方林中學(xué)、法院、信合、 工商局、婦幼保健院、 東門車站、商業(yè)配套 方林中學(xué)、法院、信合、 婦幼醫(yī)院 戶型戶型 75-77兩房； 91-105三房。 88.83兩房；126.64四房； 94.04-115.65三房； 119.50-171.67復(fù)式樓。 品牌品牌勇前房產(chǎn)元象地產(chǎn)，營銷實(shí)展行 物業(yè)物業(yè)自有物管自有物業(yè) 推廣推廣 戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、 圍擋等 戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、圍擋 DM單拓展等 地段，生活配套，片區(qū)成熟度遜于民族星城，品牌上，亦不及民族星城，但營銷方

21、面做得較到位，物管體貼入微。地段，生活配套，片區(qū)成熟度遜于民族星城，品牌上，亦不及民族星城，但營銷方面做得較到位，物管體貼入微。 民族星城部分一梯六戶， 元象郡全部一梯四戶 大面積贈送，大陽臺 戶型方正，得房率高 南北通透，利于通風(fēng)采光 競爭分析（競品）競爭分析（競品） 民族星城民族星城VSVS美林灣美林灣 規(guī)模規(guī)模45萬7萬 交通交通 普州大道，老城與新 城交匯處，絕對中心 中心，便利和升值同 時擁有。 交通基本相差無幾 配套配套 北壩小學(xué)、北壩中學(xué)、 方林中學(xué)、法院、信合、 工商局、婦幼保健院、 東門車站、商業(yè)配套 北壩小學(xué)、北壩中學(xué)、方 林中學(xué)、法院、信合、工 商局、婦幼保健院、東門 車

22、站、商業(yè)配套 戶型戶型 75-77兩房； 91-105三房。 78.98-83.78兩房； 113.34四房； 104.37-105.9三房。 品牌品牌勇前房產(chǎn)資陽華亨建筑 物業(yè)物業(yè)自有物管未定 推廣推廣 戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、 圍擋等 戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、圍擋 等 民族星城部分一梯六戶， 元象郡全部一梯四戶 大面積贈送，大陽臺 戶型方正，得房率高 南北通透，利于通風(fēng)采光 競爭分析（競品）競爭分析（競品） 地段，生活配套，片區(qū)成熟度兩項(xiàng)目基本差不多，品牌、工程進(jìn)度略遜于民族星城，但戶型及全新新風(fēng)系統(tǒng)及直地段，生活配套，片區(qū)成熟度兩項(xiàng)目基本差不多，品牌、工程進(jìn)度略遜于民族星城，但戶型及全新新風(fēng)系統(tǒng)及直

23、 飲水系統(tǒng)的贈送略優(yōu)于民族星城。飲水系統(tǒng)的贈送略優(yōu)于民族星城。 競爭力突出推廣方向?yàn)榈囟渭爱a(chǎn)品、品牌競爭力突出推廣方向?yàn)榈囟渭爱a(chǎn)品、品牌 相對而言，相對而言，品牌（勇前房前及物業(yè)雙品牌）、面積適中的產(chǎn)品品牌（勇前房前及物業(yè)雙品牌）、面積適中的產(chǎn)品將將 對項(xiàng)目價值產(chǎn)生溢價。對項(xiàng)目價值產(chǎn)生溢價。鬧中取靜產(chǎn)品地段鬧中取靜產(chǎn)品地段優(yōu)勢明顯優(yōu)勢明顯。 本項(xiàng)目將在營銷中充分凸顯本項(xiàng)目將在營銷中充分凸顯 民族星城地段優(yōu)勢（項(xiàng)目第一價值）產(chǎn)品價值（項(xiàng)目第二價民族星城地段優(yōu)勢（項(xiàng)目第一價值）產(chǎn)品價值（項(xiàng)目第二價 值值) )、品牌價值（在交房后將成為第三價值）、品牌價值（在交房后將成為第三價值） SUMMARY

24、u2010 2010年?duì)I銷回顧年?duì)I銷回顧 u2011 2011年?duì)I銷目標(biāo)年?duì)I銷目標(biāo) u安岳縣場分析安岳縣場分析 u營銷策略營銷策略 u項(xiàng)目價值點(diǎn)梳理項(xiàng)目價值點(diǎn)梳理 u客戶定位客戶定位 u營銷推廣策略營銷推廣策略 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況剛需產(chǎn)品為主剛需產(chǎn)品為主 排布錯落有致（只有部分排布錯落有致（只有部分 較密）較密） 不同物業(yè)分區(qū)分布 半圍合式布局，整體錯落 附帶社區(qū)泳池，雅致宜居 項(xiàng)目自身自有規(guī)模商業(yè)配套， 便利生活 2021-8-2 安岳新浦東安岳新浦東 在政務(wù)功能外遷后，中心區(qū)（CBD）將強(qiáng) 化其傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)地位，而南山新區(qū)6000 畝的規(guī)劃將成為外向型的新興商務(wù)區(qū)，與 中心區(qū)形成雙核

25、。 超過10萬人生活區(qū)域、6000畝規(guī)劃 劃建設(shè)用地、安岳位于四川盆地中心， 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)腹心地帶。地跨成安渝高 速公路，綿遂內(nèi)自宜城際鐵路，穿境 而過，地區(qū)區(qū)域性交通樞紐、安岳城 市發(fā)展副中心。 項(xiàng)目所屬區(qū)域項(xiàng)目所屬區(qū)域地理位置優(yōu)越，安岳新浦東地理位置優(yōu)越，安岳新浦東 2021-8-2 區(qū)域配套優(yōu)勢區(qū)域配套優(yōu)勢全系配套，兩大公園漫步即達(dá)，文教配套環(huán)繞全系配套，兩大公園漫步即達(dá)，文教配套環(huán)繞 區(qū)域交通優(yōu)勢區(qū)域交通優(yōu)勢多交通網(wǎng)絡(luò)、享受出行快感多交通網(wǎng)絡(luò)、享受出行快感 品牌價值理解品牌價值理解多層面豐富項(xiàng)目內(nèi)涵，擴(kuò)大影響力，提升溢價空間多層面豐富項(xiàng)目內(nèi)涵，擴(kuò)大影響力，提升溢價空間 勇前房產(chǎn)，6年根植

26、安岳，未來即將開發(fā)超大型城市綜合體項(xiàng)目民族城上城。 民族城上城地塊二民族城上城地塊二2#2#樓及樓及16#16#樓產(chǎn)品樓產(chǎn)品 推售棟號推售棟號2#2#2#2#2#2#16#16#16#16#16#16# 戶型戶型兩室兩廳三房兩廳復(fù)式一室兩廳兩室兩廳復(fù)式 面積面積90-95115-118145-17175-77 94-105 150 套數(shù)套數(shù)96套32套4套50套100套6套 梯戶比梯戶比 民族城上城一、二期余下產(chǎn)品民族城上城一、二期余下產(chǎn)品 余下棟號余下棟號 戶型戶型兩室兩廳兩室兩廳三室兩廳三室兩廳三室兩廳三室兩廳四室兩廳四室兩廳復(fù)式復(fù)式 面積面積 套數(shù)套數(shù) 產(chǎn)品小套三為主，面積在 產(chǎn)品小套三

27、為主，面積在70-105左右。產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，左右。產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，70可以做到兩房兩廳，可以做到兩房兩廳，90可可 以做到三房兩廳，后期產(chǎn)品實(shí)用性更勝一籌以做到三房兩廳，后期產(chǎn)品實(shí)用性更勝一籌 產(chǎn)品價值理解產(chǎn)品價值理解戶型配比更趨向舒適實(shí)用戶型配比更趨向舒適實(shí)用 2012年推售產(chǎn)品戶型分析 v戶型優(yōu)勢： v戶型周正，明廚明衛(wèi)，三大陽臺； v各房間隱私性強(qiáng)； v一個房間為凸窗設(shè)計，另一個房間為半贈送，贈送面積較大 v戶型創(chuàng)新，能做到南北通透 v主臥為套房設(shè)計，帶獨(dú)立衣帽間 v戶型劣勢： v客廳開另一面墻體開門，影響布局。 舒適實(shí)用，贈送面積大舒適實(shí)用，贈送面積大 產(chǎn)品價值理解產(chǎn)品價值理解戶型舒適實(shí)

28、用，贈送面積大戶型舒適實(shí)用，贈送面積大 v戶型優(yōu)勢： v戶型周正，明廚明衛(wèi) v客廳與餐廳雙陽臺空氣對流，且均為半面積贈送，贈送面積較 大，戶型創(chuàng)新，能做到南北通透； v主臥為套房設(shè)計，帶獨(dú)立衣帽間，主次臥均有凸窗設(shè)計； v書房半贈送面積，贈送面積較大，104平米做到三室兩廳雙衛(wèi)， 緊湊實(shí)用。 v戶型劣勢： v主臥室衛(wèi)生間門直對床，影響風(fēng)水。 2012年推售產(chǎn)品戶型分析 v戶型優(yōu)勢： v明廚明衛(wèi)，三陽臺設(shè)計 v帶入戶花園，花園陽臺 v房間凸窗設(shè)計，贈送面積較大 v主臥帶270觀景陽臺，滿足最大角度視野 v104三房兩廳設(shè)計，布局合理，戶型緊 湊實(shí)用 v戶型劣勢： v客廳過道較長，浪費(fèi)面積較大 緊

29、湊實(shí)用，滿足功能需求，贈送面積大，輕松實(shí)現(xiàn)緊湊實(shí)用，滿足功能需求，贈送面積大，輕松實(shí)現(xiàn)“2+1”2+1” 二期兩房兩廳一衛(wèi)約二期兩房兩廳一衛(wèi)約70.870.8 戶型優(yōu)勢： v75平米兩室兩廳 v戶型周正，明廚明衛(wèi)，動靜分離，干濕分區(qū) v一個房間贈送，另一個房產(chǎn)帶凸窗，贈送面積大 v戶型創(chuàng)新做到板式設(shè)計，南北通透 v客廳帶陽臺設(shè)計，陽光充足 v戶型劣勢： v兩門均正對客戶，隱私性相對較差 產(chǎn)品價值理解產(chǎn)品價值理解戶型緊湊實(shí)用，滿足功能需求，贈送面積大戶型緊湊實(shí)用，滿足功能需求，贈送面積大 2012年 年推售產(chǎn)品戶型分析 戶型優(yōu)勢： v明廚明衛(wèi) v帶入戶花園 v大面積陽臺贈送 v空中花園贈送 v大

30、面寬橫廳設(shè)計 v主次臥均有凸窗設(shè)計 戶型劣勢 v客戶利用率非常低，到 處都門，私密性較差。 v衛(wèi)生間與餐廳正對，影 響風(fēng)水。 產(chǎn)品價值理解產(chǎn)品價值理解贈送面積多，符合中國人居住習(xí)慣贈送面積多，符合中國人居住習(xí)慣 項(xiàng)目核心價值提煉項(xiàng)目核心價值提煉勇前品牌力、城市向上發(fā)展中軸新區(qū)、超值戶型勇前品牌力、城市向上發(fā)展中軸新區(qū)、超值戶型 民族城上城民族城上城 開發(fā)商開發(fā)商 品牌品牌 優(yōu)勢優(yōu)勢 勇前房產(chǎn)，深根安岳，專注房勇前房產(chǎn)，深根安岳，專注房 地產(chǎn)地產(chǎn) 本土開企業(yè)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)收豐富本土開企業(yè)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)收豐富 地塊地塊 區(qū)位區(qū)位 潛力潛力 交通交通 環(huán)境環(huán)境 南山片區(qū)核心區(qū)域。緊鄰普州南山片區(qū)核心區(qū)域。緊

31、鄰普州 大道、檸都大道大道、檸都大道 南山南山6000 6000畝新型城市片區(qū)，發(fā) 畝新型城市片區(qū)，發(fā) 展?jié)摿薮笳節(jié)摿薮?便捷、可享受內(nèi)遂高速、內(nèi)江便捷、可享受內(nèi)遂高速、內(nèi)江 高速速、鐵配套及未來商業(yè)配高速速、鐵配套及未來商業(yè)配 套套 兩大公園漫步即達(dá)。兩大公園漫步即達(dá)。 產(chǎn)品產(chǎn)品 園林園林 戶型戶型 立面立面 中庭大氣泳池、大氣入口中庭大氣泳池、大氣入口 性價比高，贈送面積多性價比高，贈送面積多 時尚雅致、文化品位時尚雅致、文化品位 其他其他 大勢大勢 互動互動 目前宏觀環(huán)境嚴(yán)厲調(diào)控中，不目前宏觀環(huán)境嚴(yán)厲調(diào)控中，不 具備良好運(yùn)營空間具備良好運(yùn)營空間 勇前房產(chǎn)其他盤資源共享勇前房產(chǎn)其他盤資

32、源共享 勇前效應(yīng)勇前效應(yīng) 品牌號召力品牌號召力 新型區(qū)域中心新型區(qū)域中心 城市化推動成熟城市化推動成熟 部分準(zhǔn)現(xiàn)房，市場稀缺產(chǎn)品部分準(zhǔn)現(xiàn)房，市場稀缺產(chǎn)品 住宅精致舒適產(chǎn)品住宅精致舒適產(chǎn)品 市場向下市場向下 資源條件梳理資源條件梳理關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn) 來自勇前，滿足中高端生活需求和生活情趣的精致，舒適型產(chǎn)品具有強(qiáng)成來自勇前，滿足中高端生活需求和生活情趣的精致，舒適型產(chǎn)品具有強(qiáng)成 長潛力的城市華宅長潛力的城市華宅 核心內(nèi)涵核心內(nèi)涵 從圖中可以看出，雖然沒有對老 客戶做什么實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠，但仍然 占到整個來訪量的45%，而DM單 宣傳占到20%，其次是排在第三 位的戶外廣告，占來總來訪的 15%；未來用三條腳

33、走路，應(yīng)注 重老客戶維護(hù)，增加宣傳渠道， 更換戶外，以讓更多的客戶了解 到民族星城。 從圖中可以看出，石洋鎮(zhèn)占到總 來訪量的46%；龍臺鎮(zhèn)占到25%； 岳陽鎮(zhèn)占到15%；城區(qū)單位購房只 占5%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)在安岳縣購房已成主 流，農(nóng)村向城市擴(kuò)張，城市化進(jìn) 程，城市人口紅利，未來會有更 大一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群向城市涌進(jìn)， 享受城市生活。 成交客戶分析成交客戶分析 從圖中可以看出，75%以上 集中在70年代人以及80年代 末出生的人群，這個年齡段 ，基本已成家立業(yè)，是現(xiàn)代 社會中的中堅階層，同時也 是剛性需求客戶。 從圖：2-4中可以看出，90 110平米的是客戶主流需求占 到85%以上，本次推出的產(chǎn)品 將有很

34、大優(yōu)勢，都是針對剛 性需求客戶。 成交客戶分析成交客戶分析 華宅成交客戶總結(jié)華宅成交客戶總結(jié) 認(rèn)籌渠道 認(rèn)籌渠道：友介、路過、短信占比最多。說明老帶新活動效果較好和項(xiàng)目展示較成功；短信性價比最高； 2012012 2年項(xiàng)目推廣應(yīng)當(dāng)以性價比高的短信推廣為主，另針對老帶新出臺鼓勵政策，或通過良好的服務(wù)維系老年項(xiàng)目推廣應(yīng)當(dāng)以性價比高的短信推廣為主，另針對老帶新出臺鼓勵政策，或通過良好的服務(wù)維系老 客戶的滿意度，促進(jìn)老帶新成交；客戶的滿意度，促進(jìn)老帶新成交； 客戶區(qū)域： 客戶區(qū)域：客戶居住及工作區(qū)域在目前的認(rèn)籌數(shù)據(jù)顯示：鄉(xiāng)鎮(zhèn)江客戶比重相當(dāng)大，主要是成交業(yè)主的口碑 宣傳及介紹，城區(qū)的購房需求不大，應(yīng)當(dāng)在

35、，應(yīng)當(dāng)在2012012 2年推廣中重視鄉(xiāng)鎮(zhèn)的推廣，尤其是針對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的短信推廣年推廣中重視鄉(xiāng)鎮(zhèn)的推廣，尤其是針對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的短信推廣。 學(xué)歷、職業(yè)、職位： 學(xué)歷、職業(yè)、職位：以本科、政府、傳媒、醫(yī)藥業(yè)、外地打工為主政府、傳媒、醫(yī)藥業(yè)、外地打工為主，收入較高。可作為后期短信渠道選擇 的依據(jù)，另外，為單位、公司的團(tuán)購拜訪提供依據(jù)。 客戶成交原因： 客戶成交原因：勇前品牌、升值潛力勇前品牌、升值潛力，后期推廣主題及說辭中，重點(diǎn)加強(qiáng)對企業(yè)、物業(yè)的宣傳，進(jìn)一步強(qiáng) 化項(xiàng)目升值潛力的宣傳。 需完善地方： 需完善地方：勇前信譽(yù)完善、客戶體驗(yàn)、物管服務(wù)需完善。 本案洋房客戶特征判定本案洋房客戶特征判定 n客戶工作客戶工作

36、/ /居住區(qū)域：居住區(qū)域：以地緣為主，主要集中在項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。客戶以岳陽鎮(zhèn)、石 以地緣為主，主要集中在項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。客戶以岳陽鎮(zhèn)、石 洋鎮(zhèn)、龍臺鎮(zhèn)、勇賢鎮(zhèn)為主。洋鎮(zhèn)、龍臺鎮(zhèn)、勇賢鎮(zhèn)為主。 n年齡與教育程度：年齡與教育程度：客戶主要年齡段為中年，主要集中在 客戶主要年齡段為中年，主要集中在35-5035-50歲，大多具有良好的教歲，大多具有良好的教 育背景，學(xué)歷為大專以上。育背景，學(xué)歷為大專以上。 n客戶所屬行業(yè)：客戶所屬行業(yè)：客戶主要企事業(yè)單位、同行，私營業(yè)主 客戶主要企事業(yè)單位、同行，私營業(yè)主/ /個體戶，本地居民比重也較個體戶，本地居民比重也較 大。大。 n家庭構(gòu)成：家庭構(gòu)成：家庭構(gòu)成比較

37、簡單，三口之家、四口之家比例相對較高。 家庭構(gòu)成比較簡單，三口之家、四口之家比例相對較高。 SUMMARY u2010 2010年?duì)I銷回顧年?duì)I銷回顧 u2011 2011年?duì)I銷目標(biāo)年?duì)I銷目標(biāo) u安岳縣場分析安岳縣場分析 u營銷策略營銷策略 u整體營銷策略整體營銷策略 u營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行 u價值提升策略價值提升策略 回顧：回顧： 市場走勢：整體穩(wěn)中有升，但受政策影響會有階段性的調(diào)整 住宅客戶定位：剛性需求客戶，關(guān)注項(xiàng)目及品牌及信譽(yù)、升值潛力 產(chǎn)品定位：首改或剛需需求客戶，關(guān)注項(xiàng)目品牌及信譽(yù)、地理位置、戶型、升值潛力 20122012年項(xiàng)目整體營銷策略年項(xiàng)目整體營銷策略 20112011年項(xiàng)目整體

38、營銷策略年項(xiàng)目整體營銷策略 策略一：推廣形象升級，傳播張力策略一：推廣形象升級，傳播張力 策略二：深挖價值、注重圈層，多渠道組合策略二：深挖價值、注重圈層，多渠道組合 策略三：小批量、多頻次推售，頻造熱點(diǎn)策略三：小批量、多頻次推售，頻造熱點(diǎn) 整體營銷思路整體營銷思路三角模型三角模型 印象升級印象升級營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行 價值提升價值提升 重新定義項(xiàng)目價值，建重新定義項(xiàng)目價值，建 立客戶對項(xiàng)目新印象立客戶對項(xiàng)目新印象 精確的定位，精準(zhǔn)的推廣精確的定位，精準(zhǔn)的推廣 ，精細(xì)的執(zhí)行，一步步實(shí)，精細(xì)的執(zhí)行，一步步實(shí) 現(xiàn)小批量開盤目標(biāo)現(xiàn)小批量開盤目標(biāo) 滿足客戶關(guān)注實(shí)質(zhì)，通過對項(xiàng)滿足客戶關(guān)注實(shí)質(zhì)，通過對項(xiàng) 目價

39、值提升打動客戶。目價值提升打動客戶。 三角形是世界上最穩(wěn)定的圖形，也是最牢固的；通過“印象升級”、“營銷執(zhí)行”、“價值提升”完整的 三個價值點(diǎn)，就如三個頂點(diǎn)，穩(wěn)定而牢固的支撐本案實(shí)現(xiàn)“三高”的綜合目標(biāo) 上半年三期交房、銷售中心驚艷亮相，華宅產(chǎn)品逐步升級上半年三期交房、銷售中心驚艷亮相，華宅產(chǎn)品逐步升級 先期消化尾房，后期進(jìn)行小批量針對性推盤。先期消化尾房，后期進(jìn)行小批量針對性推盤。 銷售節(jié)點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn) 根據(jù)推售節(jié)點(diǎn)安排和推售策略安排，對于工程節(jié)點(diǎn)要求如下：根據(jù)推售節(jié)點(diǎn)安排和推售策略安排，對于工程節(jié)點(diǎn)要求如下： 二期二期4040號地號地 4 4月月5 5月月 6 6月月 7 7月月8 8月月 9

40、9月月 1010月月1111月月 1212月月 新銷售中心驚新銷售中心驚 艷亮相艷亮相 確定交房時確定交房時 間間 9 9月推售月推售 17#17#樓樓 車庫車庫 推售推售 新年前清盤特價，新年前清盤特價， 之 后 封 盤 三 天之 后 封 盤 三 天 民族城上民族城上 城大型招城大型招 聘會聘會 對應(yīng)小型互對應(yīng)小型互 動活動動活動 對應(yīng)推廣對應(yīng)推廣 炒作氛圍炒作氛圍 對應(yīng)推廣對應(yīng)推廣 交房后業(yè)交房后業(yè) 主 答 謝主 答 謝 小型活動或小型活動或 夏季運(yùn)動會夏季運(yùn)動會 推 售 四 期推 售 四 期 1010月推售月推售 17#17#樓正式開售樓正式開售 趣味樣板間及實(shí)趣味樣板間及實(shí) 體樣板房開

41、放體樣板房開放 新銷售中心工程完工新銷售中心工程完工 軟裝及銷售物料全部到位軟裝及銷售物料全部到位 確定交房時間確定交房時間 一期交房工一期交房工 作準(zhǔn)備就緒作準(zhǔn)備就緒 客戶新年團(tuán)拜會客戶新年團(tuán)拜會 產(chǎn)品屬性定位產(chǎn)品屬性定位 悅?cè)话肷鷲側(cè)话肷?府居一世府居一世 安岳勇前品牌聯(lián)展安岳勇前品牌聯(lián)展“紅紅”遍安岳遍安岳 民族中華坊民族中華坊 民族星城民族星城 民族城上城民族城上城 . 2012012 2安岳勇前旗下安岳勇前旗下2 2盤聯(lián)銷，依托品牌優(yōu)勢下集中盤聯(lián)銷，依托品牌優(yōu)勢下集中 推廣，提升項(xiàng)目溢價值推廣，提升項(xiàng)目溢價值 整體營銷思路整體營銷思路三角模型三角模型 印象升級印象升級營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行

42、 價值提升價值提升 重新定義項(xiàng)目價值，建重新定義項(xiàng)目價值，建 立客戶對項(xiàng)目新印象立客戶對項(xiàng)目新印象 精確的定位，精準(zhǔn)的推廣精確的定位，精準(zhǔn)的推廣 ，精細(xì)的執(zhí)行，一步步實(shí)，精細(xì)的執(zhí)行，一步步實(shí) 現(xiàn)開盤目標(biāo)現(xiàn)開盤目標(biāo) 滿足客戶關(guān)注實(shí)質(zhì)，通過對項(xiàng)滿足客戶關(guān)注實(shí)質(zhì)，通過對項(xiàng) 目價值提升打動客戶。目價值提升打動客戶。 三角形是世界上最穩(wěn)定的圖形，也是最牢固的；通過“印象升級”、“營銷執(zhí)行”、“價值提升”完整的 三個價值點(diǎn)，就如三個頂點(diǎn)，穩(wěn)定而牢固的支撐本案實(shí)現(xiàn)“三高”的綜合目標(biāo) 2012012 2年通過民族星城一期交房、新銷售中心亮相、品牌商家入駐、年通過民族星城一期交房、新銷售中心亮相、品牌商家入駐、

43、 民族城上城五星級酒店修建及大型商業(yè)入駐帶動及提升項(xiàng)目價值，民族城上城五星級酒店修建及大型商業(yè)入駐帶動及提升項(xiàng)目價值， 達(dá)成住宅銷售目標(biāo)。達(dá)成住宅銷售目標(biāo)。 多批次推出，避免供應(yīng)過剩多批次推出，避免供應(yīng)過剩 項(xiàng)目體量相對較大，不宜一次性推出，應(yīng)分部多次推盤 利潤流與現(xiàn)金流平衡，后期合理溢價利潤流與現(xiàn)金流平衡，后期合理溢價 根據(jù)市場情況，留下合理溢價空間，造成熱賣景象。 展示條件滿足加推要求展示條件滿足加推要求 推售前，能夠?qū)崿F(xiàn)下一批次加推產(chǎn)品的展示；相關(guān)物料配合到位，為客戶價格提 高預(yù)期奠定基礎(chǔ)。 推售原則推售原則 工程節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn) 根據(jù)推售節(jié)點(diǎn)安排和推售策略安排，對于工程節(jié)點(diǎn)要求如下：根據(jù)推

44、售節(jié)點(diǎn)安排和推售策略安排，對于工程節(jié)點(diǎn)要求如下： 二期二期4040號地號地 4 4月月5 5月月 6 6月月 7 7月月8 8月月 9 9月月 1010月月1111月月 1212月月 新銷售中心驚新銷售中心驚 艷亮相艷亮相 確定交房時確定交房時 間間 9 9月推售月推售 17#17#樓樓 車庫車庫 推售推售 新年前清盤特價，新年前清盤特價， 之 后 封 盤 三 天之 后 封 盤 三 天 民族城上民族城上 城大型招城大型招 聘會聘會 對應(yīng)小型互對應(yīng)小型互 動活動動活動 對應(yīng)推廣對應(yīng)推廣 炒作氛圍炒作氛圍 對應(yīng)推廣對應(yīng)推廣 交房后業(yè)交房后業(yè) 主 答 謝主 答 謝 小型活動或小型活動或 夏季運(yùn)動會夏

45、季運(yùn)動會 推 售 四 期推 售 四 期 1010月推售月推售 17#17#樓正式開售樓正式開售 趣味樣板間及實(shí)趣味樣板間及實(shí) 體樣板房開放體樣板房開放 新銷售中心工程完工新銷售中心工程完工 軟裝及銷售物料全部到位軟裝及銷售物料全部到位 確定交房時間確定交房時間 一期交房工一期交房工 作準(zhǔn)備就緒作準(zhǔn)備就緒 客戶新年團(tuán)拜會客戶新年團(tuán)拜會 營銷推廣策略營銷推廣策略 2012012 2年上半年延續(xù)年上半年延續(xù)“世界舞臺世界舞臺 演自己演自己”主形象主形象 20122012年年中嫁接交房信息，以年年中嫁接交房信息，以“感恩感恩”為主形象為主形象 20201212年下半年新推產(chǎn)品及實(shí)體樣板間拔高項(xiàng)目形象年

46、下半年新推產(chǎn)品及實(shí)體樣板間拔高項(xiàng)目形象“首領(lǐng)城市首領(lǐng)城市 世界變局世界變局” 產(chǎn)品線概念的重新包裝產(chǎn)品線概念的重新包裝 VIVI系統(tǒng)、色彩系統(tǒng)升級系統(tǒng)、色彩系統(tǒng)升級 對話語氣、姿態(tài)的轉(zhuǎn)變對話語氣、姿態(tài)的轉(zhuǎn)變 高端低價全新渠道采用高端低價全新渠道采用 展示手段、體驗(yàn)方式完善展示手段、體驗(yàn)方式完善 國際化、網(wǎng)絡(luò)化物料采用國際化、網(wǎng)絡(luò)化物料采用 維護(hù)手段更新維護(hù)手段更新 突破傳統(tǒng)意識突破傳統(tǒng)意識 二期二期4040號地號地 4 4月月5 5月月 6 6月月 7 7月月8 8月月 9 9月月 1010月月1111月月 1212月月 新銷售中心驚新銷售中心驚 艷亮相艷亮相 確定交房時確定交房時 間間 9

47、9月推售月推售 17#17#樓樓 車庫車庫 推售推售 新年前清盤特價，新年前清盤特價， 之 后 封 盤 三 天之 后 封 盤 三 天 民族城上民族城上 城大型招城大型招 聘會聘會 對應(yīng)小型互對應(yīng)小型互 動活動動活動 對應(yīng)推廣對應(yīng)推廣 炒作氛圍炒作氛圍 對應(yīng)推廣對應(yīng)推廣 交房后業(yè)交房后業(yè) 主 答 謝主 答 謝 小型活動或小型活動或 夏季運(yùn)動會夏季運(yùn)動會 推 售 四 期推 售 四 期 1010月推售月推售 17#17#樓正式開售樓正式開售 趣味樣板間及實(shí)趣味樣板間及實(shí) 體樣板房開放體樣板房開放 新銷售中心工程完工新銷售中心工程完工 軟裝及銷售物料全部到位軟裝及銷售物料全部到位 確定交房時間確定交房

48、時間 一期交房工一期交房工 作準(zhǔn)備就緒作準(zhǔn)備就緒 客戶新年團(tuán)拜會客戶新年團(tuán)拜會 推廣策略推廣策略 第一階段：前期形象延續(xù)期第一階段：前期形象延續(xù)期 2012年上半年推售貨量以三期剩余產(chǎn) 品為主，建議延續(xù)項(xiàng)目主題形象以“ 城市、世界”為主 第二階段：以交房信息釋放第二階段：以交房信息釋放 2012年年中推出嫁接交房信息及 車庫推售，以“感恩”為主。 第三階段：全新形象，引爆話第三階段：全新形象，引爆話 題題 2012年下旬推出17#樓樓王新產(chǎn)品 及樣板間開放、項(xiàng)目形象重新塑 造。 階段推廣建議階段推廣建議 城上城招聘會、新銷售中心亮相、持續(xù)銷售城上城招聘會、新銷售中心亮相、持續(xù)銷售區(qū)域價值、項(xiàng)目

49、全新形象輸出，引爆話區(qū)域價值、項(xiàng)目全新形象輸出，引爆話 題題 三期三期四期四期 4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月 傳 播 主 題 規(guī) 劃 線線 上上 主線:以之前余下房源信息為主、新銷售 中心亮相進(jìn)行傳播。 主線：通過嫁接交房、樣板間信 息。項(xiàng)目形象重新包裝，輸出四 期及車位銷售信息，傳遞“城市、 稀缺”概念（規(guī)劃、里面、園林、 創(chuàng)新產(chǎn)品） 主線：利用樣板間開放、交房開放、 等一系列節(jié)點(diǎn)活動重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目 “品質(zhì)、產(chǎn)品升級”概念。 主線：線下以新銷售中心開放、大型招 聘會為契合點(diǎn)進(jìn)行一系列小型活動宣傳。 線下線下 交房信息釋放交房信

50、息釋放 主線：以交房、稀缺車位信息為主 要信息進(jìn)行傳播。 主線：利用交房信息的釋放及 車庫的發(fā)售進(jìn)行系列小型活動， 并以“感恩”為主線。 階段推廣建議階段推廣建議 第一階段：第一階段：4 4月月-6-6月月 推廣目的：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目三期產(chǎn)品全面釋放，通過會所、中庭實(shí)景亮相，對目標(biāo)推廣目的：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目三期產(chǎn)品全面釋放，通過會所、中庭實(shí)景亮相，對目標(biāo) 客群進(jìn)行精準(zhǔn)定位，實(shí)現(xiàn)價格穩(wěn)步走高?？腿哼M(jìn)行精準(zhǔn)定位，實(shí)現(xiàn)價格穩(wěn)步走高。 主推廣語：主推廣語： 超大會所，近超大會所，近10001000泳池驚艷亮相，恭迎鑒賞泳池驚艷亮相，恭迎鑒賞 世界舞臺 演自己 70 70120120升級幻變空間傾城發(fā)售升級幻變空間傾城

51、發(fā)售 階段推廣建議階段推廣建議 第二階段：第二階段：7 7月一月一9 9月月 推廣目的：交房、車庫銷售全面信息釋放，讓客戶感受家的溫暖及推廣目的：交房、車庫銷售全面信息釋放，讓客戶感受家的溫暖及 主推廣語：主推廣語： 一期全面交房，稀缺車位限量發(fā)售一期全面交房，稀缺車位限量發(fā)售 感謝您！歡迎回家！ 120-140120-140臻品樓王臻品樓王 VIPVIP正在招募正在招募 階段推廣建議階段推廣建議 第二階段：第二階段：1010月一月一1212月月 推廣目的：擴(kuò)大項(xiàng)目產(chǎn)品的市場認(rèn)知，借助上一階段的產(chǎn)品價值釋放和生活方推廣目的：擴(kuò)大項(xiàng)目產(chǎn)品的市場認(rèn)知，借助上一階段的產(chǎn)品價值釋放和生活方 式演繹的鋪

52、墊，火爆推出中庭樓王，實(shí)現(xiàn)安岳縣場對于此一區(qū)域尊貴感、身份式演繹的鋪墊，火爆推出中庭樓王，實(shí)現(xiàn)安岳縣場對于此一區(qū)域尊貴感、身份 感的向往情緒。強(qiáng)調(diào)中庭優(yōu)勢及圈層優(yōu)勢。感的向往情緒。強(qiáng)調(diào)中庭優(yōu)勢及圈層優(yōu)勢。 主推廣語：主推廣語： 趣味實(shí)體樣板間尊貴開放，邀全城專家共賞趣味實(shí)體樣板間尊貴開放，邀全城專家共賞 首領(lǐng)城市 世界變局 120-140120-140臻品樓王臻品樓王 載譽(yù)發(fā)售載譽(yù)發(fā)售 推廣鋪排推廣鋪排 戶外戶外主形象、階段活動、銷售信息釋放主形象、階段活動、銷售信息釋放 網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)主形象、階段主題、活動信息、銷售信息釋放主形象、階段主題、活動信息、銷售信息釋放 電視電視 廣告廣告 新形象傳播、

53、產(chǎn)品釋放新形象傳播、產(chǎn)品釋放 夾報夾報 形象傳播、賣點(diǎn)釋形象傳播、賣點(diǎn)釋 放、住宅產(chǎn)品銷售放、住宅產(chǎn)品銷售 外拓外拓 小眾團(tuán)體推介、競爭項(xiàng)目拓客、合作公司內(nèi)部轉(zhuǎn)介周邊企事業(yè)單位推介團(tuán)購、競爭項(xiàng)目拓客合作公司內(nèi)部轉(zhuǎn)介 短信短信重大節(jié)點(diǎn)釋放、銷售信息釋放 活動活動 小型互動活動貫穿全年活動主線 二期二期 4040號地號地 二期二期4040號地號地 4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月 新銷售中心驚新銷售中心驚 艷亮相艷亮相 確定交房時確定交房時 間間 9 9月推售月推售 17#17#樓樓 車庫車庫 推售推售 新年前清盤特價，新年前清盤特價

54、， 之 后 封 盤 三 天之 后 封 盤 三 天 民族城上民族城上 城大型招城大型招 聘會聘會 對應(yīng)小型互對應(yīng)小型互 動活動動活動 對應(yīng)推廣對應(yīng)推廣 炒作氛圍炒作氛圍 對應(yīng)推廣對應(yīng)推廣 交房后業(yè)交房后業(yè) 主 答 謝主 答 謝 小型活動或小型活動或 夏季運(yùn)動會夏季運(yùn)動會 推 售 四 期推 售 四 期 1010月推售月推售 17#17#樓正式開售樓正式開售 趣味樣板間及實(shí)趣味樣板間及實(shí) 體樣板房開放體樣板房開放 新銷售中心工程完工新銷售中心工程完工 軟裝及銷售物料全部到位軟裝及銷售物料全部到位 確定交房時間確定交房時間 一期交房工一期交房工 作準(zhǔn)備就緒作準(zhǔn)備就緒 客戶新年團(tuán)拜會客戶新年團(tuán)拜會 二期

55、二期4040號地號地 4 4月月5 5月月 6 6月月 7 7月月8 8月月 9 9月月 1010月月1111月月 1212月月 新銷售中心驚新銷售中心驚 艷亮相艷亮相 確定交房時確定交房時 間間 9 9月推售月推售 17#17#樓樓 車庫車庫 推售推售 新年前清盤特價，新年前清盤特價， 之 后 封 盤 三 天之 后 封 盤 三 天 民族城上民族城上 城大型招城大型招 聘會聘會 對應(yīng)小型互對應(yīng)小型互 動活動動活動 對應(yīng)推廣對應(yīng)推廣 炒作氛圍炒作氛圍 對應(yīng)推廣對應(yīng)推廣 交房后業(yè)交房后業(yè) 主 答 謝主 答 謝 小型活動或小型活動或 夏季運(yùn)動會夏季運(yùn)動會 推 售 四 期推 售 四 期 9 9月推售月

56、推售 17#17#樓正式開售樓正式開售 趣味樣板間及實(shí)趣味樣板間及實(shí) 體樣板房開放體樣板房開放 新銷售中心工程完工新銷售中心工程完工 軟裝及銷售物料全部到位軟裝及銷售物料全部到位 確定交房時間確定交房時間 一期交房工一期交房工 作準(zhǔn)備就緒作準(zhǔn)備就緒 客戶新年團(tuán)拜會客戶新年團(tuán)拜會 4月-6月：招聘會、銷售中心亮相 重點(diǎn)事件： l4月大型招聘會 l5月銷售中心亮相 傳播主題： 住宅形象延續(xù)+銷售信息釋放及有 媒體組合： l戶外：集中投放（2個月，多塊同時在主 干道出現(xiàn)） lDM單：連續(xù)發(fā)送1個月，持續(xù)發(fā)送招聘信 息。 l短信：每周銷售信息輸出，多頻次輸出 l活動：客戶互動活動+內(nèi)業(yè)炒作；每周小 活

57、動旺場蓄客。 l網(wǎng)絡(luò)營銷活動：對應(yīng)戶外及媒體體。 推廣鋪排推廣鋪排 二期二期4040號地號地 4 4月月5 5月月 6 6月月 7 7月月8 8月月 9 9月月 1010月月1111月月 1212月月 新銷售中心驚新銷售中心驚 艷亮相艷亮相 確定交房時確定交房時 間間 9 9月推售月推售 17#17#樓樓 車庫車庫 推售推售 新年前清盤特價，新年前清盤特價， 之 后 封 盤 三 天之 后 封 盤 三 天 民族城上民族城上 城大型招城大型招 聘會聘會 對應(yīng)小型互對應(yīng)小型互 動活動動活動 對應(yīng)推廣對應(yīng)推廣 炒作氛圍炒作氛圍 對應(yīng)推廣對應(yīng)推廣 交房后業(yè)交房后業(yè) 主 答 謝主 答 謝 小型活動或小型活

58、動或 夏季運(yùn)動會夏季運(yùn)動會 推 售 四 期推 售 四 期 1010月推售月推售 17#17#樓正式開售樓正式開售 趣味樣板間及實(shí)趣味樣板間及實(shí) 體樣板房開放體樣板房開放 新銷售中心工程完工新銷售中心工程完工 軟裝及銷售物料全部到位軟裝及銷售物料全部到位 確定交房時間確定交房時間 一期交房工一期交房工 作準(zhǔn)備就緒作準(zhǔn)備就緒 客戶新年團(tuán)拜會客戶新年團(tuán)拜會 7月-9月，交房、客戶答謝、車位推出 重點(diǎn)事件： l7月中旬：交房； l8月上旬：客戶答謝會、車位推售； 傳播內(nèi)容： 價值點(diǎn)輸出 媒體組合： l戶外：集中投放（2個月，多塊同時在主干道出現(xiàn)） lDM單：連續(xù)發(fā)送一個月，持續(xù)發(fā)送交房信息及客戶答 謝

59、信息和車位推出信息。 l夾報：交房信息、車位推售、輸出配套、區(qū)域價值 l短信：每周銷售信息輸出，多頻次輸出。 l活動：各大節(jié)點(diǎn)活動貫穿；每周小活動旺場蓄客。 l網(wǎng)絡(luò)營銷活動：對應(yīng)戶外及媒體。 推廣鋪排推廣鋪排 二期二期4040號地號地 4 4月月5 5月月 6 6月月 7 7月月8 8月月 9 9月月 1010月月1111月月 1212月月 新銷售中心驚新銷售中心驚 艷亮相艷亮相 確定交房時確定交房時 間間 9 9月推售月推售 17#17#樓樓 車庫車庫 推售推售 新年前清盤特價，新年前清盤特價， 之 后 封 盤 三 天之 后 封 盤 三 天 民族城上民族城上 城大型招城大型招 聘會聘會 對應(yīng)

60、小型互對應(yīng)小型互 動活動動活動 對應(yīng)推廣對應(yīng)推廣 炒作氛圍炒作氛圍 對應(yīng)推廣對應(yīng)推廣 交房后業(yè)交房后業(yè) 主 答 謝主 答 謝 小型活動或小型活動或 夏季運(yùn)動會夏季運(yùn)動會 推 售 四 期推 售 四 期 9 9月推售月推售 17#17#樓正式開售樓正式開售 趣味樣板間及實(shí)趣味樣板間及實(shí) 體樣板房開放體樣板房開放 新銷售中心工程完工新銷售中心工程完工 軟裝及銷售物料全部到位軟裝及銷售物料全部到位 確定交房時間確定交房時間 一期交房工一期交房工 作準(zhǔn)備就緒作準(zhǔn)備就緒 客戶新年團(tuán)拜會客戶新年團(tuán)拜會 推廣鋪排推廣鋪排 10月-13年1月，前期住宅清盤期，后期住宅加推期 重點(diǎn)事件： l9月實(shí)體樣板間及趣味樣