商務(wù)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、商務(wù)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告2010-12-09第一章 總論1、1 項(xiàng)目概況建筑主體為六+一層框架結(jié)構(gòu)。一樓是商業(yè)鋪面和酒店大堂。二層為餐廳和茶房三層至五層為客房。可改造客房84間。主要通道為電梯和步行樓梯，配備有消防通道一個(gè)。地下室有40個(gè)左右車位的停車場(chǎng)。大堂配置有總臺(tái)；大堂吧；行李寄存室；大堂副理；公衛(wèi)等，面積200m左右；商業(yè)鋪面可辦理旅游票務(wù)和酒店商場(chǎng)面積500m左右。二層配置多功能茶餐廳（酒吧演繹廳）面積200m左右；茶房棋牌包間面積400 m左右；商務(wù)中心一個(gè)（數(shù)碼港提供上網(wǎng)、文字處理、復(fù)印、掃描、刻錄等服務(wù)）面積40 m左右。三層至五層配有客房84間（商務(wù)標(biāo)間）電視、空調(diào)、光纖接

2、口、淋浴房、開水器或飲水機(jī)等面積25 m左右。六層為會(huì)務(wù)區(qū)和休閑娛樂區(qū)。配有會(huì)議室4個(gè)，大會(huì)議室1個(gè)面積160 m左右，可容納150-180人；中型會(huì)議室1個(gè)面積80 m左右，可容納60-80人；小型會(huì)議室2個(gè)面積40 m左右，可容納20-30人；多功能廳一個(gè)200 m左右。地理環(huán)境位于xx.口岸附近；臨近主干道；距機(jī)場(chǎng)一小時(shí)車程；距火車站20多分鐘車程；人行通道橋工程橫跨xx河，連接福田口岸聯(lián)檢大樓和落馬洲支線管制站，是連接xx地鐵4號(hào)線和香港港鐵落馬洲支線的口岸樞紐工程；周邊有富裕小區(qū)。租賃期限及價(jià)格：5年1200萬1、2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性xx市作為口岸城市，連接大陸與香港，是新

3、興的現(xiàn)代化城市。電子業(yè)、制藥產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)作為xx的支柱產(chǎn)業(yè)，頻繁的商旅活動(dòng)帶動(dòng)了xx酒店業(yè)的快速發(fā)展，知名連鎖酒店林立，高星級(jí)酒店（四星、五星）收入占xx酒店業(yè)總體收入的70%以上，代表了行業(yè)的總體水平，引領(lǐng)了xx酒店業(yè)發(fā)展。商務(wù)散客作為xx酒店業(yè)的主要客源，商務(wù)型酒店在xx所占比例高達(dá)85%以上，商務(wù)型酒店占高星級(jí)酒店的約90%，xx南山區(qū)高星級(jí)酒店100%為商務(wù)型酒店。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的商旅商務(wù)酒店無疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2、1 商務(wù)式酒店

4、的概念商務(wù)酒店是以商務(wù)客人而非旅游度假客人為主的酒店，一般認(rèn)為商務(wù)客人的比例應(yīng)該不低于70%。與度假者相比，商務(wù)客對(duì)于酒店的選擇更挑剔，但同時(shí)也愿意為服務(wù)支付更高的價(jià)格。度假者希望的是在酒店找到家的感覺，追求的是“賓至如歸”，而對(duì)于日理萬機(jī)的商務(wù)客來說，酒店還要有宴會(huì)廳、會(huì)議室和商務(wù)中心。一家好的商務(wù)酒店通常有以下特點(diǎn)：位置好，距離商務(wù)活動(dòng)中心比較近（商務(wù)客人的時(shí)間通常很寶貴，不愿意在交通上花太多時(shí)間）；酒店的商務(wù)設(shè)備齊全；不低于四星級(jí)，由酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一管理。2、2 商務(wù)式酒店的流行趨勢(shì)商務(wù)酒店的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與傳統(tǒng)高檔酒店差不多。不同之處在于，商務(wù)酒店的服務(wù)對(duì)象更具有針對(duì)性，提供的服務(wù)內(nèi)容更

5、具純粹性。它是傳統(tǒng)酒店的升級(jí)版。像住邦商務(wù)中心即將推出的商務(wù)版假日酒店，是“以高程度的商務(wù)配套，為繁忙的商務(wù)人士提供專業(yè)的商務(wù)服務(wù)”為全新定位，成為傳統(tǒng)酒店升級(jí)后的商務(wù)版代表。為了充分滿足現(xiàn)代商務(wù)人士在工作、生活、休閑三方面與“商務(wù)活動(dòng)”及時(shí)協(xié)調(diào)的需要,這種商務(wù)酒店無論從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上還是從專業(yè)服務(wù)上，完全圍繞“商務(wù)”的核心要求進(jìn)行運(yùn)作。以住邦商務(wù)假日酒店為例，供量僅30套，全部都是五星級(jí)以上配置的超豪華套房，大大超過國家規(guī)定的五星級(jí)客房面積的標(biāo)準(zhǔn)。這種酒店與寫字樓同時(shí)開發(fā)的酒店社區(qū)形式，以最便捷的形式滿足了商務(wù)人士接待重要來訪客戶、駐京外籍工作人員的短期住宿等需求，有的高端客房還帶有會(huì)客廳，并且

6、所有的客房均提供寬帶接口等全方位的商務(wù)辦公配置。在酒店服務(wù)方面,住邦計(jì)劃提供24小時(shí)服務(wù)，隨時(shí)接受酒店預(yù)定，甚至可能提供按小時(shí)出租，即使公司的老板、員工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。同時(shí)，住邦特邀有著豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)，旗下管理著國貿(mào)酒店、中國大飯店等多家高級(jí)酒店的國貿(mào)酒店管理公司進(jìn)駐，負(fù)責(zé)酒店的經(jīng)營和服務(wù)，以及酒店預(yù)定，以保證服務(wù)質(zhì)量，而消費(fèi)卻比周邊的高檔酒店優(yōu)惠很多。先前投入使用的住邦商務(wù)酒店現(xiàn)在已進(jìn)入緊張運(yùn)作中，酒店的專業(yè)商務(wù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)充分的體現(xiàn)出來了，它更好的為各界商務(wù)人士服務(wù)。第三章 經(jīng)營策略3、1 經(jīng)營思路 整體定位為“中高檔商務(wù)型酒店”。一個(gè)由xx獨(dú)有經(jīng)濟(jì)特色；豐富的

7、商業(yè)資源；方便快捷適用的配套功能和專業(yè)而個(gè)性的服務(wù)構(gòu)成的酒店。鎖定的消費(fèi)群體為一是國內(nèi)差旅商務(wù)客人；二是國外自游人旅行的客人和留學(xué)生；三是途徑xx中轉(zhuǎn)的旅客；四是重點(diǎn)放在市內(nèi)的各型的商務(wù)會(huì)議；五是適當(dāng)發(fā)展高端旅行團(tuán)隊(duì)。從周邊情況分析。酒店應(yīng)該面向差旅散客和公司的業(yè)務(wù)人員。利用網(wǎng)絡(luò)宣傳和服務(wù)員良好的語言環(huán)境來吸引國外自游人旅行的客人和留學(xué)生。開展接送服務(wù)吸引途徑xx中轉(zhuǎn)的旅客。對(duì)有會(huì)議需求的政府、職能部門、企事業(yè)單位進(jìn)行定點(diǎn)宣傳和營銷，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策和經(jīng)辦人獎(jiǎng)勵(lì)方案。與省內(nèi)和當(dāng)?shù)刂眯猩缃⒎€(wěn)固的合作關(guān)系，爭取高端客源。發(fā)展大中型企業(yè)的協(xié)議入住和各種娛樂場(chǎng)所的鐘點(diǎn)房。在開業(yè)初期重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)

8、外宣傳。開展網(wǎng)絡(luò)預(yù)定，可以與攜程網(wǎng)等專業(yè)網(wǎng)站合作，這在開業(yè)初期很有效。當(dāng)然其他的營銷手段也必須去做。比如在車站、機(jī)場(chǎng)進(jìn)行宣傳營銷，利用距離近，硬件環(huán)境好，爭取客房率的上升。同時(shí)推出系列酬賓活動(dòng)和公益活動(dòng)，結(jié)合活動(dòng)在主要媒體上進(jìn)行軟廣告的宣傳。在旅游境區(qū)投放適當(dāng)?shù)膹V告。出租率達(dá)到一定的水平就會(huì)穩(wěn)定，想進(jìn)一步提高收入只有加強(qiáng)高端商務(wù)會(huì)務(wù)的推廣和營銷。能源消耗是一件大事情，也是未來支出的重點(diǎn)之一。是否從改造之初就考慮幾個(gè)方面的：空調(diào)選用分體空調(diào)（盡量選用功率較大的空調(diào)）并采用定時(shí)開關(guān)系統(tǒng)。水，最好考慮利用中水沖洗廁所。熱水采用太陽能和電輔熱結(jié)合的供熱方式，并一定要考慮回水系統(tǒng)，減少熱效和水資源的浪費(fèi)

9、。建立節(jié)能制度，培養(yǎng)服務(wù)人員的節(jié)約意識(shí)，節(jié)約上要以小看大，一點(diǎn)水，一度電，一根針，一條線，人人都是監(jiān)督員。人員的配置上注重一專多能，例如保安可以兼門童和行李生；服務(wù)班和衛(wèi)生班可以整合?？头康那鍜呖梢詤⒄沼?jì)件工資的方式，也可以在此基礎(chǔ)上承包，也可以承包給其他的酒店的客房部，或者是家政公司。設(shè)備可以承包給其他飯店的工程部，也可以承包給個(gè)體經(jīng)營者。定位：中高檔商務(wù)酒店1.三層至五層每層改造客房28間。過道為中檔地毯。2.房間內(nèi)設(shè)置衛(wèi)生間。室內(nèi)為強(qiáng)化木地板，房間內(nèi)墻紙。3.配制電視，空調(diào)，上網(wǎng)，照明燈功能。4.外墻采用色彩明快的乳膠漆。5. 配套功能區(qū)方案待定。注：建議房間數(shù)量適當(dāng)增加，減少不產(chǎn)生效益

10、的配套功能。裝修要符合商務(wù)性質(zhì)消費(fèi)者的要求，要夠檔次，但也不能太奢華，應(yīng)大氣而有品位。同時(shí)降低預(yù)約入住包括（電話及網(wǎng)絡(luò)預(yù)約的住房費(fèi)用）主要材料:鏡面,玻璃,墻紙,地毯,仿古地磚,皮紋墻磚,軟包,大理石等 商務(wù)風(fēng) 新概念 客房是酒店獲取經(jīng)營收入的主要來源，是客人入住后使用時(shí)間最長的，也是最具私密性的場(chǎng)所。而此次的設(shè)計(jì)則是對(duì)傳統(tǒng)酒店客房裝修風(fēng)格的重新理解。它區(qū)別于傳統(tǒng)酒店客房設(shè)計(jì)式樣單一，將多種元素融入其中。針對(duì)該酒店空間使用面積有限的情況下，通過設(shè)計(jì)上的多變與想象，在視覺上創(chuàng)造一種空間上無限延伸的想法。 針對(duì)酒店走道狹長的空間，通過在墻面與層頂大范圍使用黑茶鏡不僅改善了在空間視覺上的效果而且營造

11、出一種時(shí)空遂道的感覺。走道墻面采用仿草編墻紙，地毯的弧線圖案使得走道在整體效果上穩(wěn)重但又不失輕快。屋頂與房門采用白色做為基調(diào)，使得黑茶鏡與素雅墻紙的結(jié)合不會(huì)顯得過于沉悶。 由于該酒店對(duì)客源的定位在商務(wù)人士，且在空間上的使用面積有限。這就需要在延續(xù)傳統(tǒng)精華的基礎(chǔ)上又不落入俗套。客房在主體色調(diào)上采用較為穩(wěn)重的深色調(diào)和素雅的顏色。與走道一脈相承的是，為了避免壓抑，通過鏡面、玻璃及其他多元化的材料來軟化過于正式的色彩。使得顧客在入住時(shí)不僅有家的溫馨，而且在有訪客時(shí)又不失禮節(jié)。為滿足該商務(wù)酒店多元化、多樣性的需求，在把握大的風(fēng)格前提下，根據(jù)具體細(xì)節(jié)制定出不同的房型。每個(gè)房型不但滿足了客人對(duì)于單人房與雙人

12、房的不同需求，而且在設(shè)計(jì)上都別具風(fēng)格。3、2 人員配置如下：管理團(tuán)隊(duì)： 執(zhí)行總經(jīng)理一名（負(fù)責(zé)全面工作，經(jīng)營策略的制定，對(duì)外聯(lián)絡(luò)溝通，對(duì)全年經(jīng)營成果負(fù)責(zé)）財(cái)務(wù)總監(jiān)一名 （負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)監(jiān)督及管理，稅務(wù)的協(xié)調(diào)，報(bào)表的制作）保安隊(duì)長一名 （負(fù)責(zé)酒店安全工作和保安的管理，協(xié)調(diào)相關(guān)部門）營銷總監(jiān)一名（負(fù)責(zé)酒店的營銷宣傳，前臺(tái)管理，vip接待，各項(xiàng)活動(dòng)策劃組織，目標(biāo)任務(wù)的完成）客房主管一名（負(fù)責(zé)酒店日常工作和管理）員工隊(duì)伍營銷經(jīng)理四名 （對(duì)外營銷宣傳，客戶維護(hù)，各種信息收集整理建檔）總臺(tái)服務(wù)員六名 (總臺(tái)接待加收銀，目標(biāo)任務(wù)的完成)保安八名（車場(chǎng)樓層和各要害部位的巡視和管理）客房中心文員三名（接聽電話處理一般投

13、訴和意見收集反饋）客房中心服務(wù)員三名（查房，衛(wèi)生檢查和臨時(shí)打掃，解決一般問題）萬能工一名（水電維護(hù)，設(shè)施設(shè)備故障處理，能源控制）衛(wèi)生班六名 （客房清理，環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)）注：以上正常配置，不包括餐廳娛樂等部門的人員配置，建議外包出去。服務(wù)要到位，企業(yè)高管層即使是私人聚會(huì)對(duì)吃飯喝酒也是很講究的，菜品應(yīng)突出自己的特色，比如可以粗糧細(xì)做、不要大魚大肉而應(yīng)該清淡可口，在做工上下功夫。服務(wù)員的素質(zhì)也很重要。應(yīng)該有良好的辦公基礎(chǔ)設(shè)施，如果條件允許最好有小型會(huì)議室能過滿足商務(wù)特性要求。 最后，建立長期的合作關(guān)系，比如可以吸收國企入股或者建立定點(diǎn)機(jī)構(gòu)來彌補(bǔ)酒店支出。3、3 酒店構(gòu)想房型及價(jià)格：套房：418/間 4

14、間單人間：198元/間 6間空調(diào)雙人間238元/間 70間三人間：298元/間 6間 注：多房型適合不同客戶需求，有利于提高酒店受眾面。設(shè)備和服務(wù)：免費(fèi)服務(wù)：閱覽室，淋浴間24小時(shí)熱水、影視放映（多功能廳定時(shí)放映）、行李寄存、代收郵件/包裹、吹風(fēng)機(jī)、旅行信息等有償服務(wù)：餐廳酒吧、自助洗衣、國際電話/傳真、各種車輛和設(shè)備的租賃、票務(wù)預(yù)定等3、4操作步驟1與經(jīng)營方簽訂前期合作協(xié)議。2辦理相關(guān)手續(xù)。3簽訂正式合同6酒店管理公司進(jìn)入7人員配置及人員培訓(xùn)8設(shè)備配置及采購9網(wǎng)絡(luò)宣傳和營銷11開業(yè)前的籌備及宣傳12進(jìn)入正常營業(yè)，開展酬賓活動(dòng)13正常經(jīng)營及后營銷3、5時(shí)間安排1與經(jīng)營方簽訂前期合作協(xié)議。2辦理

15、相關(guān)手續(xù)。3簽訂正式合同。4組建籌備小組（酒店管理公司負(fù)責(zé)人，工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，投資方負(fù)責(zé)人）（三周時(shí)間。如果第三項(xiàng)辦理順利的話時(shí)間可以縮短）5確定改造方案。（一周時(shí)間。方案可以與前三項(xiàng)同步進(jìn)行）6酒店管理公司進(jìn)入。（管理層人員到位，各類計(jì)劃方案落實(shí)）7人員配置及人員培訓(xùn)。8設(shè)備配置及采購。9網(wǎng)絡(luò)宣傳和營銷。（6-9項(xiàng)可以同步進(jìn)行。三到四個(gè)月時(shí)間。人員培訓(xùn)三個(gè)月酒店英語基本能滿足工作需要。計(jì)劃得當(dāng)設(shè)備配置及采購不存在問題。網(wǎng)絡(luò)宣傳和營銷可以依附現(xiàn)有資源和人脈關(guān)系由專人負(fù)責(zé)計(jì)劃制定和實(shí)施。）10竣工驗(yàn)收。11開業(yè)前的籌備及宣傳（一周時(shí)間。）12進(jìn)入正常營業(yè)，開展酬賓活動(dòng)。（三個(gè)月時(shí)間）13正常經(jīng)營

16、及后營銷。第四章 投資估算與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)4、1費(fèi)用估計(jì)。每年固定成本-萬(租金）折舊-萬（按投資總額為-萬元，按3年折舊）財(cái)務(wù)-萬（貸款和資金利息）稅收-萬（營業(yè)收入的6%左右）工資-萬（員工和管理人員費(fèi)用）能耗-萬（水電氣等費(fèi)用）低耗-萬（一次性用品、茶葉等）洗滌-萬（床上用品，毛巾類的清洗）維修-萬（維修的配件及專業(yè)維修的費(fèi)用）營銷-萬（廣告宣傳，政策返利，業(yè)務(wù)開支，活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等）培訓(xùn)-萬（員工和管理人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)）保險(xiǎn)-萬（員工及管理人員的社會(huì)保險(xiǎn)和酒店自身的各項(xiàng)保險(xiǎn)）其他-萬（辦公用品，職能部門雜費(fèi)等不可預(yù)計(jì)的費(fèi)用）一年總費(fèi)用約-萬元注：以上費(fèi)用根據(jù)酒店實(shí)際配置計(jì)算。4、2 收入分析定位為“

17、中高檔商務(wù)型酒店”。a.客房收入：改造后擁有客房84間?？头吭O(shè)計(jì)價(jià)格為260.00元（平均執(zhí)行價(jià)格）客房率保守估計(jì)為70%84間260.00360天=786.24萬元全年收入786.24萬元b.餐廳收入：承包費(fèi)8000.0010000.00每月全年約10萬左右c.房租收入： 旅游票務(wù)3000.00每月，全年約3.6萬 商場(chǎng)超市5000.00每月，全年約6.00萬d.會(huì)議室收入：大會(huì)議室800.00每天，利用率20%全年約4.8萬中會(huì)議室500.00每天，利用率20%全年約3.00萬小會(huì)議室200.00每天，利用率20%全年約2.4萬多功能廳1000.00每天，利用率10%全年約3.00萬合計(jì)：

18、13.2萬e.其他收入：客房服務(wù)；食品飲料；商務(wù)收費(fèi)；電話等全年約6萬元各項(xiàng)總計(jì)：425.872萬元注：以上預(yù)測(cè)根據(jù)酒店發(fā)展情況有很大上升空間。第五章 投資估算和資金籌措5、1 投資估算總建設(shè)成本費(fèi)用列項(xiàng)a、 土地費(fèi)用：750萬（含過戶）b、 前期費(fèi)用：200萬（含規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建、勘探測(cè)量、水電配套）c、 土建及安裝（含園林、綠化、公共部分裝修、地下室工程）： 以1354元/平方米預(yù)，共2866萬d、 消防自動(dòng)系統(tǒng)、集中供熱系統(tǒng)：240萬e、 公寓內(nèi)部精裝修費(fèi)用：以667元/平方米計(jì)，共1412萬小計(jì)：5468萬元 其它開發(fā)費(fèi)用列項(xiàng)：f、 管理費(fèi)用：80萬g、 財(cái)務(wù)費(fèi)用：330萬h、 銷售費(fèi)用

19、：70萬i、 開發(fā)期稅費(fèi)：630萬 成本綜計(jì)6578萬 5、2 資金籌措 自籌資金：4600萬（用于土地成本、前期及土建） 銷售回款或銀行貸款：2000萬第六章 風(fēng)險(xiǎn)分析6、1 盈虧平衡分析本項(xiàng)目可銷售的總面積為20000平方米，其中公寓部分18900平方米；商業(yè)用房部分1100平方米。按公寓部分實(shí)現(xiàn)平均銷售價(jià)格5850元/平方米計(jì)算，公寓部分總銷售收入為：11060萬；商業(yè)用房部分平均實(shí)現(xiàn)4000元/平方米計(jì)算，商業(yè)用房部分總銷售收入為440萬。兩項(xiàng)合計(jì)11500萬。由前一章分析得知本項(xiàng)目總建設(shè)費(fèi)用為6578萬元，故此，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：盈虧平衡點(diǎn)=總建設(shè)費(fèi)用/總銷售收入=6578/115

20、00=57.2%就是說本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了57.2%的銷售率就可以保證本項(xiàng)目的總投資成本全部回收。6、2 贏利預(yù)測(cè)（見附件3、4、5）項(xiàng)目名稱金額（萬元）備注說明公寓部分5850元/平方米商業(yè)用房部分4000元/平方米銷售收入11500按全部可售面積算開發(fā)稅費(fèi)630營業(yè)稅及附加按5.5%計(jì)算總建設(shè)費(fèi)用5468管理、財(cái)務(wù)、銷售及其它費(fèi)用480所得稅832營業(yè)利潤的15%稅后利潤4090凈收益率62%6、3 敏感性分析（見附件7）本項(xiàng)目在銷售面積不變的情況下，利潤變化的敏感因素為銷售價(jià)格和單位成本費(fèi)用。以下就本項(xiàng)目的情況對(duì)銷售價(jià)格和單位成本費(fèi)用兩個(gè)敏感因素進(jìn)行分析。由于本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)品為公寓，因此，只分析公寓部分。 假設(shè)單位成本費(fèi)用不變，銷售價(jià)格降低58