某某養(yǎng)生宜居示范大莊園項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

1、某某養(yǎng)生宜居示范大莊園項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案1、總論1.1 項(xiàng)目提出的背景龐大的人口數(shù)量一直是中國(guó)顯著的國(guó)情之一。 椐國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，2005 年 1 月 6 日，中國(guó)人口總數(shù)達(dá)到 13 億（不包括港、 澳、臺(tái)），約占世界總?cè)丝诘?21%。雖然嚴(yán)格的執(zhí)行了計(jì)劃生育的政策，人口生育率已經(jīng)下降到 1.8%的增長(zhǎng)率，但由于人口增長(zhǎng)的慣性作用， 當(dāng)前和今后的幾十年，中國(guó)人口每年仍按800-1000 萬的速度增長(zhǎng)。按目前1.8%的增長(zhǎng)速率預(yù)測(cè)，到 2010 年和 2020 年中國(guó)的人口將達(dá)到13.7 和 14.6 億，人口總量高峰將在 2033 年出現(xiàn)，達(dá)到 15 億。龐大的人口數(shù)量對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生

2、多方面的影響，不僅為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方面提供了豐富的勞動(dòng)力資源，也給經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、資源利用、環(huán)境保護(hù)、人口老齡化等諸多方面帶來沉重壓力。其中中國(guó)社會(huì)老齡化問題日見突出。據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)，目前全球老年人口已達(dá) 6.29 億，平均每十個(gè)人中即有一個(gè) 60 歲以上的老人。 到 2050 年老年人將達(dá)到 20 億，占總?cè)丝诘?21%，并將超過 14 歲以下兒童的總數(shù)。到 2050 年，歐洲老齡人口從 1.48 億增加到 2.21 億，美洲從 9600 萬增加到 3 億，非洲老齡人口從 4200 萬上升到 2.05 億，亞洲老齡人口從 3.38 億增加到 12.27 億。聯(lián)合國(guó)規(guī)定，一個(gè)國(guó)家 60 歲

3、以上老齡人口超過 10%，或 65 歲以上老齡人超過7%，即進(jìn)入老齡化社會(huì)， 被稱為“老年型”國(guó)家。我國(guó)60 歲以上老齡人口2004 年達(dá)到了 1.43 億，據(jù)預(yù)測(cè)，2010 年將達(dá)到 1.74 億， 2014 年達(dá)到 2 億， 2026 年達(dá)到 3 億， 2037 年將達(dá)到 4 億，到 2051 年將達(dá)到最大值，之后一直維持在 34 億規(guī)模。到本世紀(jì)上半葉，我國(guó)老齡人口占世界老齡人口的五分之一，到本世紀(jì)下半葉我國(guó)老齡人口僅次于印度居世界第二位。我國(guó)在上世紀(jì)未開始進(jìn)入老齡化社會(huì)階段，2001-2020 年開始快速進(jìn)入老齡化社會(huì)階段，2021-2025 進(jìn)入加速老齡化社會(huì)階段，2051-2100

4、 年進(jìn)入重度老齡化社會(huì)階段。日益突出的老齡化社會(huì)問題引起了國(guó)際社會(huì)的關(guān)注，聯(lián)合國(guó)和許多國(guó)家例如中國(guó)、瑞典、法國(guó)、日本、美國(guó)等國(guó)家成立了專門機(jī)構(gòu)，對(duì)如何保障老年人的權(quán)益、 社會(huì)保障、養(yǎng)老等問題進(jìn)行研究， 并在養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療、養(yǎng)老方式、老年教育等提出了一系列應(yīng)對(duì)措施。在養(yǎng)老模式方面，我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式是居家養(yǎng)老，隨著獨(dú)生子女的家庭增多，及“空巢老人”的出現(xiàn)，原來的居家養(yǎng)老功能萎縮，單純依靠國(guó)家福利保障養(yǎng)老模式，由于如此龐大的老年群體，國(guó)家財(cái)力不堪重負(fù)，必須依靠社會(huì)力量提供保障，走居家養(yǎng)老、國(guó)家福利保障模式和多元支撐的社會(huì)化共建的保障模式。正是在這一大背景下，黨中央、國(guó)務(wù)院提出大力發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)的號(hào)召

5、。湖南融城三園一體投資有限公司在保護(hù)生態(tài)、保護(hù)園林、保護(hù)旅游資源的大前提下，將為一萬戶老年人，在湖南省長(zhǎng)沙縣跳馬鄉(xiāng)*村的 *營(yíng)造一個(gè)老年人歡度晚年的示范生態(tài)園，并計(jì)劃在全國(guó)推廣。1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位概況1. .1* 投資有限公司）企業(yè)法人： 88888）注冊(cè)資本 1000 萬元）經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：全民所有制）住所：1.3 可行性研究的依據(jù)和范圍1.3.1研究依據(jù)1）中華人民共和國(guó)建設(shè)部、 中華人民共和國(guó)民政部建標(biāo)JGJ122-99號(hào)文件“關(guān)于發(fā)布行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的通知”2）中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃 ；3）中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法（1996 年發(fā)布實(shí)施）；4）國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老

6、齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門“關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和意見”的通知國(guó)辦發(fā)2006號(hào)；）湖南省老齡事業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃；6）中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)“關(guān)于同意籌建全國(guó)老年產(chǎn)業(yè)融城示范生態(tài)園的復(fù)函”；7）國(guó)家的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、法律、法規(guī)；8）建設(shè)方提供的其他相關(guān)資料。1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的各項(xiàng)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表1-1 。表 1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1總用地面積m213333332建筑占地面積m22835003總建筑面積m2953000老人公寓m2400000聯(lián)排別墅2320000m養(yǎng)老休閑園2213000獨(dú)立別墅m管理中心m220000含員工宿舍4建筑密度%21

7、.25容積率0.716綠地率%507總投資萬元399742.27其中：固定資產(chǎn)投資萬元鋪地流動(dòng)資金萬元8營(yíng)業(yè)收入萬元5677009平均總成本費(fèi)用萬元10稅后利潤(rùn)總額萬元10223111總投資收益率%12項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率%34.113財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%16.87稅前14投資回收期年4.39稅后，含三年建設(shè)期1.5 結(jié)論及建議1.5.1 結(jié)論1）本項(xiàng)目符合中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十五“計(jì)劃綱要，是對(duì)中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定的具體貫徹落實(shí)，其建設(shè)將大大加快湖南省老齡設(shè)施的建設(shè)，緩解湖南省養(yǎng)老市場(chǎng)的需求壓力，對(duì)完善湖南省的老齡事業(yè)發(fā)展機(jī)制和社會(huì)保障制度、建設(shè)和諧社會(huì)具有積極的推動(dòng)作用。 特別是

8、本項(xiàng)目突出了居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式住宅的建設(shè)理念，對(duì)全國(guó)老年養(yǎng)老事業(yè)具有示范作用。2）本項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)當(dāng)?shù)匦〕擎?zhèn)的建設(shè)，帶動(dòng)周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，及增加就業(yè)人員。3）本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析可行，經(jīng)濟(jì)效益良好，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。4）本項(xiàng)目是規(guī)劃中的三園一體（*森林旅游公園、老人低碳宜居大莊園及低碳、高值、品牌、安全農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園）建設(shè)項(xiàng)目中的一個(gè)重要組成部分，總用地面積1333333 m2，建筑物占地283500 m2，總2建筑面積 953000m，包含老人公寓、養(yǎng)老休閑園、管理中心等的建設(shè)。5）本項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期3 年。投資回收期4.39 年。6）本項(xiàng)目對(duì)周邊環(huán)境沒有不利影響。1.5.2 建議1

9、）本工程資金來源為多渠道，應(yīng)做好資金計(jì)劃和資金落實(shí)工作，確保項(xiàng)目的正常運(yùn)作。2） 本項(xiàng)目為公益福利項(xiàng)目，屬于國(guó)家重點(diǎn)推動(dòng)和發(fā)展的項(xiàng)目，建議有關(guān)政府部門給予大力支持。）本項(xiàng)目投資較多，為減少資金壓力，建議分階段滾動(dòng)實(shí)施。2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.1 “老年型”社會(huì)發(fā)展的需要如前所述，我國(guó)從上世紀(jì)未即開始進(jìn)入“老年型”社會(huì)。由于獨(dú)身子女政策的實(shí)施，出生率的下降和城市化， 原有的大家庭結(jié)構(gòu)已經(jīng)解體，代之而起的是家庭的小型化，即4-2-1 模式。 4-2-1 模式有多種含意，對(duì)于養(yǎng)老而言，我國(guó)人口專家指出，今后，一對(duì)夫婦養(yǎng)育一個(gè)孩子，還需要照顧四個(gè)年邁的老人。在現(xiàn)代社會(huì)中，生活節(jié)奏快，工作負(fù)擔(dān)重，競(jìng)爭(zhēng)激

10、烈，年輕一代已經(jīng)是“心有余力不足”。依靠子女照顧的傳統(tǒng)居家養(yǎng)老模式已經(jīng)無法承擔(dān)老年人養(yǎng)老的重任。解決老年人養(yǎng)老的途徑是推進(jìn)社會(huì)化養(yǎng)老共建保障模式。社會(huì)化養(yǎng)老共建保障模式就需要社會(huì)養(yǎng)老公共服務(wù)體系、社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)等措施。國(guó)務(wù)院老年工作委員會(huì) 2006 年發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)基層老年工作的意見中明確指出：鼓勵(lì)企事業(yè)單位、集體、社團(tuán)、個(gè)人和外資興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。本項(xiàng)目符合該文件精神。2.2 異地養(yǎng)老的需要華僑華人旅居海外有悠久的歷史，也形成了規(guī)模龐大的海外華人團(tuán)體。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前海外華僑華人達(dá)3938 多萬人，分布在世界各地。其中，湖南旅居國(guó)（境）外的華僑華人和港澳臺(tái)有20 多萬人，分布在

11、 80 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。省內(nèi)歸僑、僑眷及港澳臺(tái)胞眷屬近20 萬人，合計(jì)近 50 萬人。隨著全球老齡化時(shí)代的到來，海外老年華人也越來越多，他們中的許多都有落葉歸根的思想情結(jié)，且國(guó)外養(yǎng)老院一般收費(fèi)昂貴。因此，如何為他們提供良好的設(shè)施，創(chuàng)造國(guó)內(nèi)養(yǎng)老條件是我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。目前，全國(guó)范圍內(nèi)針對(duì)華人華僑的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還非常少，且規(guī)模小，如上海歸僑養(yǎng)怡院：僅設(shè)有床位60 張。本項(xiàng)目的建設(shè)，有利于完善歸僑養(yǎng)老設(shè)施，并使之成為聯(lián)系海外華人的親情紐帶，起到促進(jìn)國(guó)內(nèi)外交流和地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的作用。此外，近年來，國(guó)外開始盛行異地養(yǎng)老，老年人離開現(xiàn)有住宅，到外地或國(guó)外居住養(yǎng)老，包括旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原居住地

12、養(yǎng)老等。國(guó)外大多選擇在第三世界及風(fēng)景環(huán)境優(yōu)美的地方，如泰國(guó)。我國(guó)也開始有一部份人進(jìn)入了國(guó)外養(yǎng)老行列，爭(zhēng)取這一部份人員的市場(chǎng)也是符合市場(chǎng)需要的。2.3 建設(shè)和諧社會(huì)的需要隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人口流動(dòng)、遷移明顯加快，家庭規(guī)模朝小型化加速發(fā)展。特別是在城市，以夫妻和一個(gè)孩子為基本形式的小戶型家庭日益增多，并逐漸成為整個(gè)社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)的主流。今后的年青一代，上有老、下有小，生活節(jié)奏快、工作壓力大、競(jìng)爭(zhēng)激烈，他們自身已經(jīng)不堪重負(fù)，親人的照顧力不從心。如果不解決好他們的后顧之憂，對(duì)他們的工作、生活等諸多方面造成影響，必將對(duì)創(chuàng)建和諧社會(huì)帶來不必要的負(fù)面效果，大力發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)將對(duì)創(chuàng)建和諧社會(huì)添磚加瓦。2.4 是

13、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要房地產(chǎn)不僅對(duì)城市建設(shè)的影響很大，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用也很大。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 1.5 2 個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)占 GDP的比重近幾年雖在上升，但對(duì)一個(gè)高速發(fā)展的城市而言，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占份額偏低。隨著政策利好，阻礙市場(chǎng)發(fā)育因素的消除，人們消費(fèi)與置業(yè)觀念的更新，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽螅媪亢驮隽渴袌?chǎng)啟動(dòng)后，房地產(chǎn)占 GDP的比重還將快速上升，對(duì) GDP的貢獻(xiàn)還會(huì)逐步增大。同時(shí)房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用很大，據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)（住宅）的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)，將會(huì)對(duì)幾百大類、幾萬個(gè)品種的產(chǎn)品提出要求，與六、七十個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)聯(lián)， 投資帶動(dòng)系數(shù)為 1.95 ，所以

14、，房地產(chǎn)已成為中央擴(kuò)大內(nèi)需、啟動(dòng)消費(fèi)的重點(diǎn)，是社會(huì)看好的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。近兩年，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)尤其是住宅的消費(fèi)占社會(huì)家庭總消費(fèi)比重快速上升，1997 年為 7.2%，1998 年為 12.09%，1999 年達(dá) 12.2%，2000 年 2003 年更是高達(dá) 16%之多。住宅消費(fèi)已成為家庭消費(fèi)的重要組成部分。而且，房地產(chǎn)對(duì)擴(kuò)大就業(yè)的影響也較大。房地產(chǎn)每增加一個(gè)就業(yè)，就能帶動(dòng)兩個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)。隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，產(chǎn)業(yè)本身的就業(yè)增加，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)就更加明顯。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)

15、濟(jì)發(fā)展的需要。2.5 對(duì)“兩型社會(huì)” +城市群的發(fā)展建設(shè)有利在“兩型社會(huì)”+城市群（以長(zhǎng)、株、潭為中心，以一個(gè)半小時(shí)通勤為半徑，包括岳陽、常德、益陽、婁底、衡陽在內(nèi)的城市群）內(nèi)部配置大型老年產(chǎn)業(yè)示范生態(tài)園，有利于社會(huì)資源與自然資源共享，提高資源利用率；廢棄物的規(guī)?；刑幚?、有利于保護(hù)環(huán)境。2.6 小城鎮(zhèn)建設(shè)帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要本項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙縣跳馬鄉(xiāng)，由于本項(xiàng)目的建設(shè)將列入跳馬鄉(xiāng)的整體規(guī)劃，因此本項(xiàng)目的建設(shè)將加速跳馬鄉(xiāng)的城鎮(zhèn)建設(shè)速度。3、市場(chǎng)分析3.1 主要目標(biāo)市場(chǎng)從項(xiàng)目性質(zhì)、建設(shè)定位、服務(wù)項(xiàng)目、所處區(qū)域范圍、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等因素綜合考慮， 項(xiàng)目的主要目標(biāo)市場(chǎng)是全球華人老齡（60 歲以上老人，

16、下同）、湖南省老齡群體，其中，湖南老齡群體又以長(zhǎng)株潭老齡群體為重點(diǎn)，全國(guó)老年人口規(guī)模只作為市場(chǎng)分析的參考。3.2 主要目標(biāo)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀3.2.1 主要目標(biāo)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀1）我國(guó)老齡人口規(guī)模我國(guó)人口眾多，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算數(shù)據(jù)表明，2005年1 月6 日，中國(guó)人口總數(shù)達(dá)到13 億（不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣?。s占世界總?cè)丝诘?1。龐大的人口數(shù)量一直是中國(guó)國(guó)情最顯著的特點(diǎn)之一。雖然中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了低生育率國(guó)家行列，但由于人口增長(zhǎng)的慣性作用，當(dāng)前和今后十幾年，中國(guó)人口仍將以年均800-1000萬的速度增長(zhǎng)。按照目前總的生育率1.8 預(yù)測(cè)，到2010 年和 2020 年，中國(guó)人口總量將分別達(dá)到 13

17、.7 億和 14.6 億；人口總量高峰將出現(xiàn)在 2033 年前后，達(dá) 15 億左右。中國(guó)已于 1999 年進(jìn)入老齡社會(huì)，是較早進(jìn)入老齡社會(huì)的發(fā)展中國(guó)家之一。中國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，2004年中國(guó)老齡人口達(dá)到1.43 億，到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平將達(dá)到17.17%，其中，80歲及以上老年人口將達(dá)到3067萬人，占老年人口的12.37%。2）全球華人老齡群體總體規(guī)模據(jù)近十年不完全統(tǒng)計(jì)，目前海外華人3900多萬人，分布在世界各地（見下表）。其中，湖南旅居國(guó)（境）外的華僑華人和港澳臺(tái)胞有20多萬人，分布在80 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。省內(nèi)歸僑、僑眷及港澳臺(tái)胞眷屬有近 20 萬

18、人，合計(jì)近 50 萬人。海外華人總量與分布基本情況：注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)使用當(dāng)?shù)卣當(dāng)?shù)據(jù)。百分比可能因人口普查結(jié)果或估計(jì)結(jié)果而有所不同。洲別/國(guó)家對(duì)外華稱呼海外華人人口占當(dāng)?shù)厝丝谡既蛉藖喼薇壤诒壤﹪?guó)泰國(guó)華人8,500,000 (2006)14%11.7%印尼印尼華人7,300,000 (2003)3.1%11.7%馬來西亞馬來西亞華人、峇峇7,000,000 (2006)24.5%12.1%新加坡新加坡華人、華族2,700,000 (2005)75.6%4.3%越南越南華人2,300,000 (2006)3%2%-3%菲律賓菲律賓華人1,500,000 (2004)2%2.4%緬甸緬甸華人、果敢

19、族1,300,000 (2003)3%2.1%日本日籍華人606,889 (2007)0.5%1.5%印度加爾各答華人社區(qū)186,461 (2005)0.02%0.5%柬埔寨柬埔寨華人150,000 (2003)1.2%0.2%韓國(guó)韓國(guó)華人85,000 (2003)0.2%0.16%文萊文萊華人56,000 (2006)15%0.1%老撾老撾華人50,000 (2003)1%0.1%朝鮮朝鮮華人50,000 (2003)0.2%0.1%以色列以色列華人23,0000.3%0.1%蒙古蒙古華人11,3230.4%0.03%巴基斯坦巴基斯坦華人-美洲5,920,000 (2005)0.6%14.4

20、%美國(guó)華裔美國(guó)人3,000,000 (2005)1%6.8%加拿大加拿大籍華人1,300,000 (2004)3.69%3.4%巴西巴西華人360,000 (2006)0.10%0.4%秘魯秘魯華人250,0002.08%0.4%巴拿馬巴拿馬華人150,0005%0.4%阿根廷阿根廷華人60,0000.16%0.1%尼加拉瓜尼加拉瓜華人12,000 12-牙買加牙買加華人10,000 (2004)0.3%0.02古巴古巴華人500-波多黎各波多黎各華人-蘇里南-智利-墨西哥-特立尼達(dá)-和多巴哥-哥斯達(dá)黎加-多米尼加共和國(guó)-圭亞那歐洲1,700,000 (2006)0.2%4.1%俄羅斯俄羅斯華

21、人、東干族680,0000.5%1.9%法國(guó)法國(guó)華人300,0000.5%0.9%英國(guó)英籍華人247,403 (2001)0.4%0.7%愛爾蘭-16,533 (2006)0.39%意大利意大利華人111,7120.19%0.2%西班牙西班牙華人99,000 (2006)0.22%0.16%德國(guó)-71,639 (2004)0.1%0.1%荷蘭-44,713 (2006)0.7%0.1%羅馬尼亞羅馬尼亞華人2,249-塞爾維亞-保加利亞-大洋洲1,000,000(2003)1.9%1.7%澳大利亞澳大利亞華人700,000(2006)2.5%1.3%新西蘭華裔紐西蘭人147,570 (2006)

22、2.8%0.3%斐濟(jì)斐濟(jì)華人6,000 (2000)0.5%0.01%東加-薩摩亞-非洲103,000 (2003)0.02%0.3%南非南非華人100,000 (2003)0.2%0.3%毛里求斯模里西斯華人36,830 （ 2007）2.9%未知贊比亞-安哥拉-佛得角-總共-39,379,7840.6%100%注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)使用當(dāng)?shù)卣當(dāng)?shù)據(jù)或可信度最佳的估計(jì)。百分比可能因人口普查結(jié)果或估計(jì)結(jié)果而有所不同。前二十名海外華人人口:據(jù) 2005 年的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。國(guó)家2005 人口排名印尼7， 566， 2001泰國(guó)7， 053， 2402馬來西亞6， 187， 4003美國(guó)3， 376， 0314新

23、加坡2， 684， 9005加拿大1， 612， 1736秘魯1， 300， 0007越南1， 263， 5708菲律賓1， 146， 2509緬甸1， 101， 31410俄羅斯998， 00011澳大利亞700， 00012日本519， 56113柬埔寨343， 85514英國(guó)296， 62315法國(guó)230， 51516印度189， 47017老撾185， 76518巴西151， 64919荷蘭144， 92820據(jù)聯(lián)合國(guó)最新統(tǒng)計(jì)，全球每十個(gè)人中就有一個(gè)60 歲以上的老人，因此國(guó)外華人60 歲以上老人所占總?cè)丝诒壤?10%大致估計(jì)，則華人老齡群體的總體規(guī)模大致為390 萬人。（3）湖南老

24、齡群體總體規(guī)模根據(jù)湖南省老齡事業(yè) “十一五”發(fā)展規(guī)劃， 2009 年我省人口總的規(guī)模為 6900.20 萬人，其中 65 歲及以上的老年人口為 635.96 萬人，占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá) 9.22%?！笆晃濉逼陂g，全省老年人口將以每年 2.6% 的速度增長(zhǎng)，至 2010 年將超過 1000 萬人，占人口總數(shù)的 14%以上。兩型社會(huì) 3城市群人口規(guī)模為：長(zhǎng)沙市總?cè)丝跒?38.73 萬人株洲市總?cè)丝跒?99.73 萬人湘潭市 總?cè)丝跒?293.62 萬人岳陽市總?cè)丝跒?40.74人益陽市總?cè)丝跒?65.33 萬人常德市總?cè)丝谝?guī)模為607.24 萬人衡陽市總?cè)丝谝?guī)模為715.43 萬人婁底市總?cè)丝谝?guī)模為

25、414.7 萬人城市群總?cè)丝跒?075.52 萬人，城市群60 歲及以上老年人總體規(guī)模為 509.51 萬人。其中：長(zhǎng)沙市 2006 年 60 歲及以上老年人近83.29 萬占總?cè)丝诘?13%；株洲市 2003 年 60 歲及以上老年人約 46.72 萬，占總?cè)丝诘?11.7 %；湘潭市 2006 年 60 歲及以上老年人近 36.56 萬，占總?cè)丝诘?12.5%；岳陽市 2006 年 60 歲及以上老年人近 67.59 萬，占總?cè)丝诘?12.5%；益陽市 2006 年 60 歲及以上老年人近 58.17 萬，占總?cè)丝诘?12.5%；常德市 2006 年 60 歲及以上老年人近 75.91 萬

26、，占總?cè)丝诘?12.5%；衡陽市 2006 年 60 歲及以上老年人近 89.43 萬，占總?cè)丝诘?12.5%；婁底市 2006 年 60 歲及以上老年人近 51.84 萬，占總?cè)丝诘?12.5%。（4）主要目標(biāo)市場(chǎng)需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老齡群體總體規(guī)模受經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)、設(shè)施等因素的影響，不同國(guó)度、不同地區(qū)的老人對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有不同的需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，各國(guó)選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的老年人占老人總數(shù)的比例，英國(guó)為4.5%，美國(guó)為 3.7%，瑞典為 4.8%，菲律賓為7%，泰國(guó)為 13%，印度尼西亞為16%。我國(guó)目前不到2%（中國(guó)老年科研中心）。如果假設(shè)上述現(xiàn)實(shí)比例反映了各國(guó)老年（包括海外華僑華人）對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求情況，則

27、可大致估算出總體需求量。其中，海外華人以菲律賓的 7%計(jì)，湖南省和長(zhǎng)株潭市根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)均以4%計(jì)。海外華人需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老齡群體總體規(guī)模=393.8 萬 7%=27.58萬人。湖南省需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老齡群體總體規(guī)模=635.96 萬 4%=25.44萬人。其中：長(zhǎng)、株、潭需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老齡群體總體規(guī)模166.57 4% 6.66 萬人3.2.2 我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給現(xiàn)狀全國(guó)：截至2005 年底，各地建有各級(jí)各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)近39546家，床位 149.7 萬張，收養(yǎng)老人 1102895 名。僅就床位數(shù)來講，剛剛超過老年人總數(shù)的1%，較之于國(guó)際社會(huì)通行的5%7%的比率相差甚遠(yuǎn)。湖南：國(guó)辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)9

28、0 余所，其中老年公寓73 所，供養(yǎng)老人3288 人；城市集體、民辦養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu) 15 家，供養(yǎng)老人 320 人；農(nóng)村敬老院 1193 所，供養(yǎng)老人 16148 人。各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)共計(jì) 1299 所，床位 31000 張。長(zhǎng)株潭三市目前床位數(shù)僅為9249 張,能夠滿足的入住人數(shù)僅占三市 2006 年底老年人口總數(shù) 166.57 萬人的 0.56%。若要達(dá)到全國(guó) 0.8%的平均入住水平,需要新增床位3600 多張 ;達(dá)到北京1.1%的水平,需要新增床位 8500多張 ;而要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家 7%的水平 ,則需新增加床位高達(dá)103920 張,增加數(shù)是目前現(xiàn)有床位數(shù)的11 倍多。由此可見機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)床

29、位數(shù)供需缺口甚大。3.2.3湖南省養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供求缺口以床位計(jì)。湖南： 32.79-3.1=29.69萬張其中：長(zhǎng)株潭： 6.56-0.924=5.64萬張單從湖南省內(nèi)實(shí)際情況看，養(yǎng)老床位供應(yīng)缺口很大，本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。3.3 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)3.3.1 2006年市場(chǎng)支持人口這里所稱市場(chǎng)支持人口即主要目標(biāo)市場(chǎng)需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老齡群體總體規(guī)模。從上述分析和測(cè)算結(jié)果看，2006 年項(xiàng)目市場(chǎng)支持人口情況見下表：2006 年項(xiàng)目市場(chǎng)支持人口目標(biāo)市場(chǎng)支持人口（萬人）海外老年華人27.58湖南省老年人26.13其中長(zhǎng)、株、潭三市老年人6.66合計(jì)60.373.3.2 未來十年市場(chǎng)支持人口為簡(jiǎn)單計(jì)，假設(shè)需要

30、養(yǎng)老床位的老人所占老人比例保持不變，則可根據(jù)未來老人增長(zhǎng)情況進(jìn)行估計(jì)。其中，海外華人老人增長(zhǎng)率以55 年來世界老年人年均增率2.4%計(jì)，湖南省老人增長(zhǎng)率以15 年來全國(guó)老年人年均增率 3%計(jì)，則估算結(jié)果如下表：未來 10 年市場(chǎng)支持人口（萬人）年份海外老年華人湖南省老人長(zhǎng)株潭老人200627.5826.136.66200728.2426.916.86200828.9227.727.07200929.6128.567.28201030.3229.417.50201131.0530.297.72201230.8031.207.95201332.5632.148.19201433.3433.108.

31、44201534.1434.098.69201634.9635.128.95注：為簡(jiǎn)化計(jì)表中長(zhǎng)、株、潭以外的城市老人支持人口計(jì)入湖南省內(nèi)3.3.3 未來十年項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模估算項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模既與市場(chǎng)總體規(guī)模（容量）有關(guān)，更與項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力相關(guān)，而項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力又與項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)位 、設(shè)施狀況、服務(wù)水平、價(jià)格等密切相關(guān)。因此，此處以各年市場(chǎng)支持人口為基數(shù)，綜合考慮上述因素，假設(shè)本項(xiàng)目在長(zhǎng)株潭三市能取得8%的市場(chǎng)份額，在湖南省長(zhǎng)株潭以外的地區(qū)能取得2%的市場(chǎng)份額， 在華人市場(chǎng)中能取得0.2%的市場(chǎng)份額，則從項(xiàng)目建設(shè)開始（ 2010 年）僅湖南省及海外華人市場(chǎng)規(guī)模估值為：項(xiàng)目市場(chǎng)規(guī)模（ 2010 2018 年）年份

32、海外老年華人（人）湖南省老人（人）長(zhǎng)株潭老人（人）2010606533160002011621543761802012636554663652013651565765562014667577067532015683588569562016699600371642017716612373792018733624676014、建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模根據(jù)湖南省的床位空缺數(shù)及未來10 年內(nèi)省內(nèi)養(yǎng)老人數(shù)的規(guī)模，決定本次建設(shè)規(guī)模。4.1 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目總用地面積 1333333 m2，建筑物占地 283500 m2，總建筑面積 953000 m2，包括老人公寓、養(yǎng)老休閑園、管理中心等的建設(shè)。4.2 建設(shè)規(guī)模4

33、.2.1 養(yǎng)老休閑園養(yǎng)老休閑園包括聯(lián)排別墅及獨(dú)立別墅，總建筑面積 53.3 萬平方米，別墅是老年產(chǎn)業(yè)融城示范園中按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，國(guó)內(nèi)一流的老年人別墅，是全球華人及國(guó)內(nèi)白領(lǐng)階層休養(yǎng)、康復(fù)、養(yǎng)老之需。具備居住、療養(yǎng)、健身、康復(fù)、休閑、娛樂、文化交流等多功能。養(yǎng)老休閑園選址于園區(qū)西南部，此處山清水秀，環(huán)境幽美，很適合老年人生活起居。整個(gè)別墅區(qū)設(shè)無障礙通道，每個(gè)單元內(nèi)按無障設(shè)計(jì)。每個(gè)居住單元內(nèi)廳、室、廚、廁等功能齊全，配備儲(chǔ)物室，車位。室內(nèi)采暖、防寒、通風(fēng)、隔熱設(shè)施通訊設(shè)備。 室內(nèi)生活設(shè)施備全， 如冰箱、電視、寬帶網(wǎng)、洗衣機(jī)、干衣機(jī)、洗碗機(jī)、微波爐、電烤爐等一應(yīng)俱全。每棟別墅做到家庭化、生活化、親情

34、化。如地面防滑、廁所、浴室防滑、裝有扶手，室內(nèi)有緊急呼叫設(shè)備等， 均周到考慮。使居住的老人出入感到舒適、方便、安全、有賓至如歸、留戀忘歸的感覺。整個(gè)養(yǎng)老休閑園內(nèi)配備醫(yī)務(wù)室和必要救護(hù)設(shè)備及藥品，每個(gè)居住者配有保健醫(yī)師、護(hù)士定期監(jiān)護(hù)，并能做到隨呼隨到，隨診隨治。4.2.2 老年公寓本項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老，助老的場(chǎng)所，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按“國(guó)家級(jí)福利院評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”民福發(fā) 1993號(hào)并高于此標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。老年公寓位于園區(qū)西南部，環(huán)境幽美，綠樹成蔭，各種建筑以居住小區(qū)形式排列，空間豐富，通過建筑物圍合形成多個(gè)院落空間，以便于對(duì)收養(yǎng)老人的照料和管理，也方便老人們之間的活動(dòng)和交流。老人公寓內(nèi)，每房按無障礙設(shè)計(jì)和防滑設(shè)計(jì)。有

35、陽臺(tái)、衛(wèi)生間、電視機(jī)。有防寒、采暖、通風(fēng)、通訊設(shè)備，有急救呼叫機(jī)。并設(shè)計(jì)有客廳、小廚房，備有冰箱、洗衣機(jī)等，盡量做到家庭化。有親情化生活護(hù)理醫(yī)療護(hù)理和心理護(hù)理，為老人們周到的服務(wù)。老人公寓總建筑面積40 萬平方米。園區(qū)內(nèi)按比例配備娛樂、休閑場(chǎng)所，以豐富老人的日常生活；園內(nèi)配備醫(yī)務(wù)室和必要救護(hù)設(shè)備及藥品，每個(gè)居住者配有保健醫(yī)師、護(hù)士定期監(jiān)護(hù)，并能做到隨呼隨到，隨診隨治。4.2.3 管理中心管理中心辦公樓， 包括學(xué)術(shù)報(bào)告廳， 辦公室，會(huì)議室等， 4240 平米，建筑層數(shù)為 5 層建筑，建筑總面積為20000 平米，建筑高度為18.5 米。5、建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件5.1 建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于湖南

36、省長(zhǎng)沙縣跳馬鄉(xiāng)*村 *生態(tài)公園內(nèi)占地約2000 畝。園內(nèi)以山體、水面為主，植被豐富，山清水秀空氣清新宜人， 無環(huán)境污染。園內(nèi)現(xiàn)在主要有金龜島， 島上有石燕塔、送子觀音廟、通天響鼓梯、五子登科樹、聽濤軒等自然景觀，以及*山莊、游樂場(chǎng)、園中園兒童樂園等表演休閑地。空氣清新宜人，是老人頤養(yǎng)天年、療養(yǎng)康復(fù)、旅游、休閑、度假的最佳場(chǎng)所。5.2 建設(shè)條件5.2.1 自然條件1）場(chǎng)地地形地貌園內(nèi)地形以山體、 水面為主。西面山勢(shì)較高， 最高處海拔 240 多米，山脊線此起彼伏。東面地勢(shì)較平緩 * 水面呈帶狀包含于山體之間。2）氣象條件（ 1）氣溫年平均氣溫：17.2 最冷月平均氣溫：4.7 最熱月平均氣溫：2

37、9.4 極端最低溫度：11.3 極端最高溫度：43（2）降水量年平均總降水量：1393mm一日最大降水量 :192.5mm（3）濕度最冷月平均相對(duì)濕度：81最熱月平均相對(duì)濕度：75（4）風(fēng)冬季平均風(fēng)速2.7m/s30 年一遇最大風(fēng)速23.7m/s最多風(fēng)向及頻率七月SW20%一月NW31%（5）其他最大積雪深度0.45KN最大凍土深度5cm年雷暴日數(shù)49.5 天全年日照時(shí)數(shù)1677.1 小時(shí)3）地震按照中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖 （ GB18306-2001）查得長(zhǎng)沙地區(qū)地震峰值加速度分區(qū) (g) 為 0.05 ，與地震基本烈度對(duì)照相當(dāng)于 V1 度。4）地質(zhì)條件暫缺6、建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案6.1 總平面布

38、置6.1.1 根據(jù)場(chǎng)地地形，地貌及外部道路情況，本著合理利用土地，尊重老年人的生活習(xí)慣，方便老年人生活，不占用耕地及節(jié)約投資的原則進(jìn)行總平面布置。本次設(shè)計(jì)將三園（ *森林旅游公園、老人低碳適居大莊園及低碳、高值、品牌、安全農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園）統(tǒng)一規(guī)劃，根據(jù)老年人居住生活實(shí)際情況，將三園主入口布置在 *北面臨 X049，入口處布置有夕陽紅商業(yè)街，醫(yī)院及夕陽紅賓館，滿足老年人及外來游客的購(gòu)物要求和醫(yī)療要求，賓館主要對(duì)外向游客提供住宿。沿園內(nèi)道路一路向南，臨山一面，在盡量減少植被破壞，保護(hù)生態(tài)的原則下布置建筑。沿主要道路布置有少量高級(jí)老人公寓（別墅）和老年人大學(xué)，老人體育中心等配套設(shè)施。其余老人居住建筑主要

39、布置在 * 西南邊，湘潭韶山用地內(nèi)。根據(jù)地形特點(diǎn)將老年公寓及別墅依山勢(shì)布置， 既可以充分利用地形減少土石方工程量，又可以保證一定的私密性及良好的居住環(huán)境。居住人數(shù)較多人口密度相對(duì)較大的老年公寓布置在靠近公共建筑區(qū)的小山丘上，方便老年人的活動(dòng)和休閑。由于所有建筑均未占耕地，既符合國(guó)家的用地政策，也使住所與田園農(nóng)舍相映，老人在良好的服務(wù)與田園風(fēng)光中老有所養(yǎng)。6.1.2 道路系統(tǒng)及交通組織）道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)：道路分主次車行道路及步行道，三級(jí)設(shè)計(jì)。主要道路寬 8 米，次要道路寬4 米，全部采用砼路面。人行道寬1.5 米，路面采用卵石鋪砌。主次道路交織成環(huán)形網(wǎng)絡(luò)，滿足消防、交通等功能需求。主要道路上車流人流

40、復(fù)雜，設(shè)置 1.5 米寬人行道，并在人行道上設(shè)置盲道等無障礙設(shè)施。）交通組織設(shè)計(jì)：（ 1）車流交通：機(jī)動(dòng)車道在小區(qū)內(nèi)呈環(huán)狀布置，分支呈放射狀進(jìn)入各個(gè)居住組團(tuán)，方便出行，又對(duì)住戶干擾少，基本實(shí)現(xiàn)人車分流。（ 2）人流交通：主入口是人流車流的主要通道，主要道路上，步行道人流與車行道車流分開，互不干擾。（ 3）停車位設(shè)置：考慮每一個(gè)功能分區(qū)中設(shè)置停車場(chǎng)，在大型公共建筑附近，人流車流集散地設(shè)置適合建筑規(guī)模的停車場(chǎng)。6.2 建筑設(shè)計(jì)方案6.2.1 老人公寓（普通公寓，高檔公寓）該建筑群由多棟 6 層的公寓樓組成， 其建筑內(nèi)部功能采用內(nèi)廊式的空間布局。由于層數(shù)過高超過了 3 層，按照規(guī)范在其內(nèi)部設(shè)置電梯以

41、供老年人上下方便使用。該公寓樓建筑總面積為 400000 平米，該公寓區(qū)中，各棟建筑以居住小區(qū)組團(tuán)式的空間布局進(jìn)行建筑排列， 通過建筑的圍合形成了多個(gè)院落空間。6.2.2 老年人別墅根據(jù)地形特點(diǎn)可以分別建成各種風(fēng)格各異， 具有不同地域風(fēng)格的別墅群，包括聯(lián)排別墅及獨(dú)立別墅，建筑面積共 533000 平方米。6.2.3 管理中心管理中心辦公樓其內(nèi)部包括學(xué)術(shù)報(bào)告廳，辦公室，會(huì)議室等，其建筑占地面積為4240 平米，建筑層數(shù)為5 層建筑，建筑總面積為20000平米，建筑高度為18.5 米，其建筑的結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)形式，其建筑的外立面為中國(guó)古建筑風(fēng)格。6.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)6.3.1 設(shè)計(jì)依據(jù)本工

42、程主要采用以下現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃：）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010-2002）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB5009-2001(2006版)）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB5007-2002）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB50011-2001(2008版)1）氣溫年平均氣溫：17.2 最冷月平均氣溫：4.7 最熱月平均氣溫：29.4 極端最低溫度：11.3 極端最高溫度：432）降水量年平均總降水量：1393mm一日最大降水量 :192.5mm3）濕度最冷月平均相對(duì)濕度：81最熱月平均相對(duì)濕度：754）風(fēng)冬季平均風(fēng)速2.7m/s30 年一遇最大風(fēng)速23.7m/s最多風(fēng)向及頻率七月SW20%一月NW31%5）其他 1375

43、5184688最大積雪深度0.45KN最大凍土深度5cm年雷暴日數(shù)49.5 天全年日照時(shí)數(shù)1677.1 小時(shí)（3）地震地震設(shè)防：工程設(shè)計(jì)按七度抗震設(shè)防，抗震等級(jí)為三級(jí)。6.3.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)因地質(zhì)情況不明，結(jié)合基地為山體平整而來，采用鋼筋混凝土框架等結(jié)構(gòu)的公共建筑，采用獨(dú)立柱基。別墅及采用磚混結(jié)構(gòu)的公共建筑采用墻下條形基礎(chǔ)。老人公寓、管理中心等多層建筑基礎(chǔ)的具體形式應(yīng)待工程地質(zhì)勘探后確定。6.4 給排水6.4.1 編制依據(jù)1) 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500132006;2) 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500142006；3) 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500152003；4) 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范

44、 GB50140-2005; 6.4.2 編制范圍可行性研究的編制范圍為室外 、室內(nèi)給排水、消防設(shè)計(jì)及污水處理。6.4.3 給水1）水源本項(xiàng)目的生活消防用水均考慮城市自來水供給，目前考慮分別從不同的方向引進(jìn)兩根DN200的給水管與室外生活、消防環(huán)網(wǎng)連接，形成雙進(jìn)口。供水壓力 0.30MPa。在可滿足生活用水及消防用水要求的條件下，實(shí)施時(shí)，也可考慮利用園區(qū)原有管網(wǎng)系統(tǒng)供水。2）用水量項(xiàng)目每天總用水量約10000 立方米，全部為新水，己考慮澆灑道路、綠化及空調(diào)補(bǔ)水。6.4.4 給水系統(tǒng)新建室外生活、消防給水管網(wǎng)布置成環(huán)狀，生活給水系統(tǒng)采用園區(qū)管網(wǎng)直接供給。1）冷水給水系統(tǒng)本項(xiàng)目所有建筑高度除賓館外，均不超過24 米，室外給水管網(wǎng)的壓力無需加壓即可滿足室內(nèi)生活供水要求，因此室內(nèi)生活用水可直接從室外環(huán)管上接管供給。賓館另外設(shè)加壓設(shè)備。2）熱水供應(yīng)本