上海新天地市場(chǎng)分析報(bào)告

1、上海新天地市場(chǎng)報(bào)告介紹篇 （新天地是什么） 1、新天地位置新天地廣場(chǎng)由太倉(cāng)路、黃陂南路、馬當(dāng)路及自忠路環(huán)繞而成，處于城市中心地帶，臨近淮海中路商區(qū)，交通方便快捷。2、新天地介紹上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，它是以上海近代建筑的標(biāo)志-石庫(kù)門(mén)建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，首次改變了石庫(kù)門(mén)原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂(lè)中心。新天地的石庫(kù)門(mén)建筑群外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，而每座建筑的內(nèi)部，則按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身訂做，無(wú)一不體現(xiàn)出現(xiàn)代休閑生活的氣氛。漫步

2、新天地，仿佛時(shí)光倒流，有如置身于二十世紀(jì)二、三十年代的上海，但一步跨進(jìn)每個(gè)建筑內(nèi)部，則非?，F(xiàn)代和時(shí)尚；親身體會(huì)新天地獨(dú)特的理念：昨天、明天，相會(huì)在今天。現(xiàn)在新天地目前已經(jīng)成了一個(gè)具有國(guó)際知名度的聚會(huì)場(chǎng)所，并被納入了上海旅游景點(diǎn)的清單中，還成了中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域改造的經(jīng)典案例，它的成功經(jīng)營(yíng)模式長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)一直被國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們青睞，很多人都想將其成功模式進(jìn)行“移植”。3、新天地布局新天地分為南里和北里兩個(gè)部分，南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫(kù)門(mén)舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫(kù)門(mén)舊建筑為主，新舊對(duì)話，交相輝映。南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心，于二零零二年中正式開(kāi)幕，這座充滿現(xiàn)

3、代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除了來(lái)自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛(ài)的時(shí)裝專門(mén)店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂(lè)熱點(diǎn)。北里由多幢石庫(kù)門(mén)老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來(lái)自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。在南里和北里的分水嶺-興業(yè)路-是中共“一大”會(huì)址的所在地，沿街的石庫(kù)門(mén)建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。深入篇（為什么那么成功） 層層定位上海新天地的成功首先是其定位的成功。

4、新天地究竟是什么，購(gòu)物中心？娛樂(lè)中心？時(shí)尚中心？旅游景觀？其實(shí)，新天地就是一個(gè)mall(英文全稱“shoppingmall”，是一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所)。在中國(guó)，mall的概念越來(lái)越時(shí)髦，正受到開(kāi)發(fā)商的追捧。但是許多造mall的企業(yè)有時(shí)候造的只是“shoppingcenter”，這并不是“mall”本身的含義?！癿all”并不是要讓消費(fèi)者感覺(jué)“更大”，最主要的是要有鮮明的“定位”和獨(dú)特的魅力，上海新天地應(yīng)該說(shuō)是這種意義上的mall。 上海新天地在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在開(kāi)發(fā)的不同階段，定位也發(fā)生了三個(gè)層次的深化。第一個(gè)階段強(qiáng)調(diào)綜合性，因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海沒(méi)有一個(gè)地

5、方能夠?qū)⒉惋?、娛?lè)、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起。類似這類的時(shí)尚場(chǎng)所，當(dāng)時(shí)比較有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的個(gè)體組成，沒(méi)有一個(gè)整體的投資者和管理者，投資方認(rèn)為新天地應(yīng)該有一個(gè)明確的吸引力。 進(jìn)展到一定時(shí)候，又形成了第二階段定位。投資方希望上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，希望來(lái)到上海的人，一定要來(lái)看看上海新天地，將上海新天地建成來(lái)上海必到之地。 最后階段的定位是：投資方要讓新天地成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)，比如二十幾年見(jiàn)面的朋友可以在這個(gè)地方聚會(huì)。就是這樣層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時(shí)尚文化眩目的外衣，

6、抓住了人們的眼球，在mall中脫穎而出。 上海新天地其實(shí)就是通過(guò)層層定位更加明確了目標(biāo)消費(fèi)群體，新天地當(dāng)年在全世界招商，采用中西結(jié)合的方式把世界最好的品牌拿到上海來(lái)并進(jìn)行了商品的細(xì)分。上海新天地成了全國(guó)時(shí)尚消費(fèi)的“橋頭堡”，不僅吸引了上海的小資一族和居住上海的外籍人士，還吸引了國(guó)內(nèi)其他城市的時(shí)尚消費(fèi)群。一流經(jīng)營(yíng)模式上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，這樣的模式與國(guó)際mall運(yùn)營(yíng)模式同步，也被國(guó)內(nèi)大部分專家認(rèn)可。因?yàn)閙all的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購(gòu)物場(chǎng)所盡可能停留較長(zhǎng)時(shí)間，該模式可保證和提高管理水平，更可使mall以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于mal

7、l內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。國(guó)內(nèi)的造mall者也都將這種模式看作理想模式，但由于各種原因，其中主要因?yàn)橘Y金問(wèn)題，大部分mall的運(yùn)作模式最后都走了樣。市場(chǎng)篇 （熱點(diǎn)） 整個(gè)新天地60000平米，承租率100%，沒(méi)有一間空置。目前擁有業(yè)主80家左右，以下是抽樣調(diào)查的幾家情況：北里1、visage甜品咖啡店北里1號(hào)樓單元33.3美元/天/平米2、va bene vava room 意大利餐廳北里7號(hào)樓3.1美元/天/平米3、藏博堂北里9號(hào)樓單元232美元/天/平米4、璐娜西餐廳酒吧北里16號(hào)樓單元13.8美元/天/平米5、沙宣專業(yè)發(fā)廊北里16號(hào)樓單元

8、23.6美元/天/平米6、上海錦江拉丁餐廳北里18號(hào)樓單元23.5美元/天/平米7、上海寶萊納餐廳新天地北里19, 20, 21號(hào)樓3.2美元/天/平米8、樂(lè)美頌法國(guó)歌舞餐廳北里23號(hào)樓單元13.8美元/天/平米9、雅木軒北里25號(hào)樓單元4 3.7美元/天/平米10、天泰泰國(guó)餐廳27號(hào)樓一樓單元1 2.8美元/天/平米南里1、真的好海鮮餐廳南里1號(hào)樓 3美元/天/平米2、福林堂南里1號(hào)樓1a 36美元/天/平米3、中央美術(shù)學(xué)院油畫(huà)廊南里2號(hào)樓 34美元/天/平米4、星際餐廳南里2號(hào)樓單元4 3.4美元/天/平米5、朝安東尼絲綢精品店南里5號(hào)樓105室3美元/天/平米6、樂(lè)園酒吧 南里5號(hào)樓一樓

9、單元5 35美元/天/平米7、落腳點(diǎn)東南亞風(fēng)味餐廳南里5號(hào)樓108座28美元/天/平米8、好地方酒吧6號(hào)樓一樓單元224美元/天/平米9、mccafe 咖啡屋南里6,7號(hào)樓一樓單元28 36美元/天/平米10、哈根達(dá)斯南里6,7號(hào)樓一樓單元24美元/天/平米11、亞歷山大會(huì)館南里6,7號(hào)樓三樓 25美元/天/平米12、翡翠酒家南里6,7號(hào)樓二樓單元12a,12b22美元/天/平米啟示篇 （它帶給我們什么） 新天地的真正價(jià)值表面上看來(lái)，上海新天地的投資高達(dá)10多億元，但實(shí)際并非如此計(jì)算。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開(kāi)始的每平方米8000元10000元，到現(xiàn)在的每平方

10、米2萬(wàn)元?！按浜斓亍弊?002年6月7月銷售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá)17000元25000元。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都要投入總銷售額的1%2%做廣告宣傳。根據(jù)投資方公布的規(guī)劃，太平橋項(xiàng)目將興建總建筑面積80萬(wàn)平方米的高檔住宅區(qū)，粗略計(jì)算，要投入的廣告費(fèi)用就高得嚇人。但羅康瑞說(shuō)過(guò)，“翠湖天地一分錢廣告都沒(méi)有投，現(xiàn)在還有2000多人在排隊(duì)買第二期?！倍遥拔覀兊钠骄?jī)r(jià)是最高的。”此外，據(jù)報(bào)道，當(dāng)初羅康瑞是以公益性質(zhì)的人工湖以及綠地為代價(jià)從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)的52公頃土地。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，拿地對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻越來(lái)越高，已經(jīng)不僅僅是資金或門(mén)路的問(wèn)題。而羅康瑞通過(guò)新天地，在中國(guó)贏得了一張拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黃金地段，在其他城市更是掌