洋房產(chǎn)品探討

1、洋房產(chǎn)品探討洋房產(chǎn)品探討廣義（檔次）：相比于高層和別墅之間的產(chǎn)品。廣義（檔次）：相比于高層和別墅之間的產(chǎn)品。用材好，戶數(shù)少，樓層低，戶型好（大）等。用材好，戶數(shù)少，樓層低，戶型好（大）等。狹義狹義：（功能）戶型具有：（功能）戶型具有“退、露、錯(cuò)退、露、錯(cuò)”或或“退、露、錯(cuò)、院退、露、錯(cuò)、院“，三層至五層（八層），三層至五層（八層），戶型擁有院落、露臺(tái)、屋頂?shù)炔凰忝娣e的戶外空間。戶型擁有院落、露臺(tái)、屋頂?shù)炔凰忝娣e的戶外空間。只討論狹義洋房！只討論狹義洋房！重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理 發(fā)展時(shí)期時(shí)間典型代表項(xiàng)目特點(diǎn)概念模糊期2002年前在水一方水天花園融僑半島 單一戶型結(jié)構(gòu)，僅限于5+1或6+1。 頂

2、層為躍層，頂層以下為平層，底層、頂層送花園。 很多項(xiàng)目大打花園洋房招牌，凡是多層帶花園的小區(qū)均稱為花園洋房。洋房戶型功能完善，如前庭后院，送入戶花園或屋頂花園單一單一重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理 發(fā)展成熟期2003年金科天籟城美社 金科第一代花園洋房。 “退、錯(cuò)、露、院”全新形態(tài)和每單元戶低密度布局。 成為市場當(dāng)時(shí)評(píng)判花園洋房是否純粹的一個(gè)標(biāo)桿。2004年金科天籟城紫園 金科第二代花園洋房。 將建筑布局進(jìn)一步升華，“雙流線設(shè)計(jì)”、加寬樓間距，并將退臺(tái)退得更徹底，從而增大了露臺(tái)面積。2004年金科天湖美鎮(zhèn) 金科第三代花園洋房。 在戶型設(shè)計(jì)上又有飛躍的創(chuàng)新，出現(xiàn)錯(cuò)層、躍層，并做到各層的戶型差異化，將花

3、園及露臺(tái)做到了極致。2004年東原中央美地 溫馨浪漫英倫風(fēng)情，首開文化牌先河，打造水景、園林、生態(tài)、峽谷于一體，將景觀做到了一個(gè)新的高度。 洋房已開始停留在一個(gè)高度產(chǎn)品環(huán)境，戶型設(shè)計(jì)、建筑用材、物業(yè)服務(wù)等，雖然每個(gè)項(xiàng)目都有自身賣點(diǎn)，但大同小異，沒有脫穎而出的大氣。送“退、錯(cuò)、露”形成的露臺(tái)，送地下室。送送重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理 顛覆傳統(tǒng)期2006年龍湖弗萊明戈 徹底顛覆傳統(tǒng)花園洋房，做到精致、大氣，超脫。 建筑形態(tài)、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、選材標(biāo)準(zhǔn)均達(dá)到了“別墅級(jí)”水平。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上引入別墅才有的獨(dú)棟和雙拼設(shè)計(jì)，獨(dú)門入戶、前花園、雙流線入戶、私人半地下會(huì)所、露臺(tái)環(huán)形布局等，綜合品質(zhì)在重慶乃至全國均達(dá)到了花

4、園洋房的頂級(jí)水平。 除保證了硬件的優(yōu)質(zhì)，更加提倡居住文化內(nèi)涵的超越。風(fēng)格歐式化，向別墅看齊，追求大氣、沉穩(wěn)、內(nèi)斂。內(nèi)涵內(nèi)涵傳承發(fā)展期2007年天江鼎城 受金科洋房產(chǎn)品“院、露、退、錯(cuò)”的影響，人們對(duì)花園洋房產(chǎn)品的思想已固化，該項(xiàng)目入市之初，其品質(zhì)并不被重慶市場接受。 天江鼎城的出現(xiàn)，更直接展示了一種沉穩(wěn)、內(nèi)斂的氣質(zhì)，一種不動(dòng)聲色的優(yōu)雅。2007年金科東方王謝 西班牙風(fēng)情之后，花園洋房大部分開始走異域風(fēng)情路線。 各項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)較類同，更多注重外立面和建筑材質(zhì)。 該項(xiàng)目以原創(chuàng)中國洋房姿態(tài)出現(xiàn)，進(jìn)行全方位演繹。 不是簡單地將西式洋房特征和東方中國元素揉捏，而是中學(xué)為體，西學(xué)為用。 項(xiàng)目做到了既有東方

5、洋房韻味，又有現(xiàn)代風(fēng)格體現(xiàn)，建筑簡潔明朗直線條、大開窗幾何線條。重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理 建筑既大氣、內(nèi)斂又沉穩(wěn)，同時(shí)追求戶型豐富并“送”露臺(tái)。兼容兼容繼往開來期20008年金科陽光小鎮(zhèn)2009復(fù)地別院 金科第七代花園洋房。 延續(xù)“退、錯(cuò)、露”，前庭后院和地下室等，將“送”做到極致。 吸收了西式洋房“大氣、沉穩(wěn)、內(nèi)斂”的氣質(zhì)。 做到了既“送得多”，又大氣沉穩(wěn)。重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理重慶花園洋房發(fā)展趨勢梳理 消費(fèi)者的需求多元化與個(gè)性化，導(dǎo)致戶型多樣化，在立面和材質(zhì)上的多樣化。項(xiàng)目品質(zhì)提高，戶型附加值最大化。精細(xì)化精細(xì)化個(gè)性化個(gè)性化花園洋房規(guī)劃布局探討根據(jù)地塊形狀和地塊高差，布局從容，順其自然。

6、同時(shí)做到了視線上的錯(cuò)開花園洋房規(guī)劃布局探討最單純的行列式在保證洋房自身的間距前提下，最大限度利用土地資源。此種布置，一般用在地形較為平坦的地塊。不用去追求天際線的豐富?？蛻粼诂F(xiàn)場，也感覺不到布局的單調(diào)。利用山形，將洋房逐步抬高。把洋房錯(cuò)開式布局，達(dá)到視線錯(cuò)開。既享受了山景，又做到了整個(gè)布局的豐富，讓洋房具有立體感，錯(cuò)落有致。建筑“四錯(cuò)開”優(yōu)勢橫向間距錯(cuò)開主要視線能錯(cuò)開，對(duì)視得到較好解決山墻縱向間距錯(cuò)開可讓園林景觀做得更有變化，更豐富一棟的內(nèi)部單元錯(cuò)開可拉開端頭戶型和非端頭戶型的間距視線斜向錯(cuò)開仍然能兼顧朝向；建筑斜向布置，可讓客戶感覺間距更大。高層與洋房之間的影響和規(guī)避。把高層單獨(dú)放到一個(gè)組團(tuán)

7、。將高層的主采光面和洋房呈90度錯(cuò)開。將高層盡量與洋房拉開距離。將高層的品質(zhì)做高，讓洋房與高層之間的檔次更接近。保證客戶的純粹。將高層的外立面與洋房統(tǒng)一，形象上互相促進(jìn)，而不是互相干擾。洋房擺列與景觀的考慮由于洋房用地緊張，密度較大，很難做出大中庭，因此，組團(tuán)化是重要出路。在視線錯(cuò)開的基礎(chǔ)上，各樓棟的擺列采用伸和縮的方式，形成各個(gè)小組團(tuán)，將各個(gè)小組團(tuán)成線型擺列，讓景觀能形成規(guī)模?；▓@洋房戶型探討花園洋房戶型探討首層首層優(yōu)勢 每戶贈(zèng)送面積達(dá)142平方米，其中花園88平方米（69平方米前庭院+19平方米后花園），會(huì)所層送49平方米休閑屋。（雙流線入戶） 地下會(huì)所采光面寬11.5米，大部分為自然采光

8、，小部分天井采光。 入戶層會(huì)客廳錯(cuò)層布置（下錯(cuò)60公分），層高達(dá)到3.6米。 上下雙庭院，入戶層送后院，會(huì)所層送前院。一層（入戶層） 地下層（會(huì)所層） 1f戶型（底town） 三房兩廳雙衛(wèi)，套內(nèi)面積176.69m2，建筑面積199.52，公攤系數(shù)：13% 復(fù)地別院復(fù)地別院院立方（一層）院立方（一層） 躍層主臥套房專享層（上層） 入戶層（底層） 2f戶型 五房兩廳三衛(wèi) 套內(nèi)面積約167.33m2，建筑面積188.95 公攤系數(shù)13% 復(fù)地別院復(fù)地別院院立方（二層）院立方（二層） 優(yōu)勢 主臥與次主臥均含10平方米空中院館。 主臥帶獨(dú)立式書房設(shè)計(jì)。 生活陽臺(tái)花園達(dá)5.8平方米。 躍層設(shè)計(jì)，上層主臥專

9、享。 客廳挑高4.5米。劣勢 直跑樓梯直對(duì)入戶大門，視覺受到影響。躍層躍層3f戶型 四房三廳三衛(wèi) 套內(nèi)面積147.54m2 建筑面積166.6 公攤系數(shù)13% 復(fù)地別院復(fù)地別院院立方（三層）院立方（三層） 優(yōu)勢 三錯(cuò)式設(shè)計(jì)，戶型新穎，其中主臥獨(dú)享下層空間。入戶平層設(shè)計(jì)為會(huì)客廳，通過樓層達(dá)到了良好的功能分區(qū)。 多達(dá)三個(gè)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，其中主臥帶獨(dú)立書房和主衛(wèi)，次主臥帶衛(wèi)生間。 客廳挑空4.5米。 戶型在140m2左右，但多達(dá)五房設(shè)計(jì)，其中有兩個(gè)書房，戶型功能非常齊全。躍層5f戶型（頂樓） 四房四廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積170m2 復(fù)地別院復(fù)地別院院立方（頂層）院立方（頂層） 優(yōu)勢 贈(zèng)送4585m2閣樓空間（

10、預(yù)留）。劣勢 作為170m2戶型，過道空間過多，內(nèi)部空間存在一定浪費(fèi)。金科金科陽光小鎮(zhèn)陽光小鎮(zhèn) 平層1樓戶型 四房三廳三衛(wèi) 套內(nèi)面積149.11m2 優(yōu)勢 1層贈(zèng)送入戶私家花園，贈(zèng)送地下室。 戶型功能豐富，含三個(gè)衛(wèi)生間，兩個(gè)主臥均帶書房，共有四間臥室。 在保證功能豐富的前提下，面積控制在150m2以下。2樓戶型 四房三廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積139.54m2 平層金科金科陽光小鎮(zhèn)陽光小鎮(zhèn) 優(yōu)勢 二層罕有的送地下室，送入戶私家花園。設(shè)計(jì)手法為：與一層反向設(shè)置，在二層設(shè)置戶外樓梯，直達(dá)入戶花園。 通過一樓入戶花園再到地下室，減小了由于室內(nèi)設(shè)旋梯，降到6米后，容易造成的眩暈感覺。 同時(shí)二層還“送”因退和錯(cuò)開

11、而形成的10平方米的露臺(tái)！ 保證了戶型功能豐富的前提下，面積控制在了140m2；獨(dú)立式餐廳。4樓戶型 三房雙廳雙衛(wèi) 套內(nèi)面積105.41m2 平層三樓三樓 四樓四樓 金科金科陽光小鎮(zhèn)陽光小鎮(zhèn) 3樓戶型 四房雙廳雙衛(wèi)套內(nèi)面積128.74m2 優(yōu)勢借鑒 主臥均帶書房和主衛(wèi)，主臥尊貴感較強(qiáng)。 均帶10平方米以上的大入戶花園。 三樓帶獨(dú)立式餐廳；四樓送雙露臺(tái)一陽臺(tái)。劣勢借鑒 三樓沒有送花園洋房特有的“露臺(tái)花園”。5樓戶型 五房雙廳三衛(wèi)套內(nèi)面積151.98m2 優(yōu)勢借鑒 上層主臥專享，帶書房，走入式衣帽間和主衛(wèi)，并送大面積屋頂花園。 次主臥送露臺(tái)花園?？蛷d送露臺(tái)，生活陽臺(tái)帶部分露臺(tái)。 戶型功能豐富，面積

12、控制到152m2。平層金科金科陽光小鎮(zhèn)陽光小鎮(zhèn) 一樓戶型三房兩廳雙衛(wèi)（含地下室、入戶花園）套內(nèi)面積138.25m2 優(yōu)勢借鑒功能豐富,大入戶花園,陽光房,主臥帶書房,戶型緊湊。地下層面積算入產(chǎn)權(quán)面積.劣勢借鑒地下層只有兩個(gè)采光井采光,采光很差。二樓戶型，四房兩廳雙衛(wèi)（含地下室、入戶花園、露臺(tái)）套內(nèi)面積148.37m2 優(yōu)勢借鑒雙露臺(tái)設(shè)置,次臥帶陽臺(tái),戶型帶入戶花園.主臥帶書房帶露臺(tái),戶型緊湊。二樓送地下室,地下層面積算入產(chǎn)權(quán)面積.劣勢借鑒地下層采光很差,需要下到6米。5層 三室兩廳雙衛(wèi)124.92 6樓三房兩廳雙衛(wèi)111.16m2 4層 三室兩廳雙衛(wèi)126.79 3層 3室2廳2衛(wèi)1廚130.

13、99 通過電梯，直通地下，使三樓至五樓都擁有自己的地下室。 3樓至5樓的地下室，沒有通風(fēng)采光，雖然不算面積，但利用性不強(qiáng)；只能做儲(chǔ)藏室內(nèi)使用。 三樓至五樓所送地下室由一個(gè)公共通道各自進(jìn)入，相互之間隱私性較差。 坡屋頂設(shè)置，頂層送空中閣樓，最高達(dá)6米，增加了戶型賣點(diǎn)。 坡屋頂采用“老虎窗”，戶型客廳和部分臥室采用“八角窗”增加了立面的風(fēng)情味道。 戶型緊湊,實(shí)用,地下室賣點(diǎn)多,小面積盡量做出了露臺(tái)。 買高端洋房（底層和頂層）還是買經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排？買高端洋房（底層和頂層）還是買經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排？高品質(zhì)洋房優(yōu)勢戶型采光好, 前庭后院空間大,各功能房能作到豐富并且能保證采光.底層(甚至二層)的地下室送得多,頂層可

14、送屋頂.每個(gè)戶型有大小不一的露臺(tái).高品質(zhì)洋房劣勢總價(jià)直逼別墅。再好,也只是洋房。永遠(yuǎn)進(jìn)不了高端戶型之列。名不正，言不順。共用電梯和通道，私密性要差。經(jīng)濟(jì)聯(lián)排優(yōu)勢再差也叫別墅。再差也是獨(dú)門獨(dú)戶。經(jīng)濟(jì)聯(lián)排劣勢兩面采光，局部輔助功能間接采光。不能大面積享受入戶大花園等與自然接觸的空間。買高端洋房的頂樓還是底樓？買高端洋房的頂樓還是底樓？底樓優(yōu)勢送入戶大花園，享受前庭后院，送大面積地下室，親地性更好，進(jìn)出方便。底樓劣勢潮濕，蚊蟲多，隱私差，安全性相比頂樓要差，面積可能要大、總價(jià)要高。頂樓優(yōu)勢隱私性好，受到打擾的空間小。大面積的屋頂私家享用，能做到二層（躍層）的主人專享。頂樓劣勢親地性差，屋頂花園，相比

15、地下花園要遜色?？赡艽嬖诼┧膯栴}。不能送免費(fèi)的地下室(甚至帶產(chǎn)權(quán))。洋房戶型面積走大還是走??？洋房戶型面積走大還是走小？共同點(diǎn)隨著地價(jià)的不段上漲，洋房占地的問題更加空出，地價(jià)成本更高，價(jià)格更高。在此種情形下，為了攤消成本，要么做聯(lián)排，要么做品質(zhì)高層（或板式小高層）。洋房的處境會(huì)更加尷尬，被品質(zhì)高層和別墅“前堵后追”。在此種背景下，洋房面積走大還是走??？洋房面積走大既然資源問題更加突出，就把洋房做大，把檔次拉高，做成類別墅的定位。資料該用都用了,就做高端大面積洋房.洋房面積走小如果洋房做成類別墅，則總價(jià)會(huì)達(dá)到聯(lián)排的價(jià)格，于其去和聯(lián)排競爭，不如做小，自成一體。保證品質(zhì)的前提下，降低總價(jià),受眾更寬

16、,更受歡迎.重慶未來花園洋房的產(chǎn)品突破點(diǎn)和價(jià)值思考重慶未來花園洋房的產(chǎn)品突破點(diǎn)和價(jià)值思考1.有獨(dú)特資源占有（優(yōu)勢地段或獨(dú)特資源）的地塊：類別墅產(chǎn)品定位，定位支撐如下：大戶型洋房大戶型洋房 + 別墅級(jí)配置和材質(zhì)別墅級(jí)配置和材質(zhì) + 獨(dú)特資源占有獨(dú)特資源占有利用大戶型、配置、材質(zhì)做出建筑的別墅感覺。利用獨(dú)特資源占有加上別墅品質(zhì)與聯(lián)排別墅競爭！2.無獨(dú)特資源占有的地塊：高品質(zhì)產(chǎn)品定位，定位支撐如下：戶型面積適中戶型面積適中 + 別墅級(jí)配置和材質(zhì)別墅級(jí)配置和材質(zhì) + 附加值最大化（送地下室、入戶花園、露臺(tái)、陽臺(tái)）附加值最大化（送地下室、入戶花園、露臺(tái)、陽臺(tái)）利用戶型面積適中控制住產(chǎn)品總價(jià)，拓寬客戶。利

17、用“送面積”送到極致，保證洋房產(chǎn)品獨(dú)特的賣點(diǎn)。利用建筑異域風(fēng)情，以及別墅級(jí)配置和材質(zhì)，保證了建筑的品質(zhì)。最終形成高品質(zhì)加上合理的總價(jià)加上最大的實(shí)惠，成就高品質(zhì)洋房定位，弱化了“前阻后追”被別墅和品質(zhì)小高層夾擊的狀態(tài)。 高品質(zhì)洋房主要由如下要素支撐：高品質(zhì)洋房主要由如下要素支撐：面積面積不應(yīng)小，因?yàn)閼粜兔娣e能保證居住的舒適度。材質(zhì)建筑用材質(zhì)一定要達(dá)到“別墅級(jí)”，如彩鋁low-e雙層中空淺鍍鏌玻璃、其它高級(jí)智能化配置等。配置配置一定要高，如精裝修入戶大堂等。如觀光電梯（雙開門）。園林綠化園林綠化主題鮮明。植物配置，特別是高大喬木的配置要到位。園林硬景觀的材質(zhì)要和建筑用材質(zhì)相呼應(yīng)。重慶規(guī)劃設(shè)計(jì)新規(guī)范

18、對(duì)洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)的限制和規(guī)避重慶規(guī)劃設(shè)計(jì)新規(guī)范對(duì)洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)的限制和規(guī)避根據(jù)2009年第一次建筑規(guī)劃管理季度例會(huì)會(huì)議紀(jì)要建管字200922號(hào)的規(guī)定，本規(guī)定將對(duì)本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)生如下影響：所受影響影響原因陽臺(tái)空中院館入戶花園凹陽臺(tái)進(jìn)深如大于2.4米，或每戶陽臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影面積之和如大于10平米，則超出部分按全面積計(jì)算容積率。每戶陽臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影面積之和,超出套內(nèi)面積17%的部分,按全面積計(jì)入容積率。飄窗底板與室內(nèi)地面高差應(yīng)大于0.45米。在樓面結(jié)構(gòu)層投影面積以內(nèi)的,計(jì)入容積率?；ǔ卦陉柵_(tái)結(jié)構(gòu)低板內(nèi)設(shè)置花池的，按陽臺(tái)規(guī)定計(jì)算。洋房風(fēng)格洋房風(fēng)格地中海風(fēng)格居多，其它如新古典主義，現(xiàn)代主義較少。地中海風(fēng)

19、格居多，其它如新古典主義，現(xiàn)代主義較少。藍(lán)光十里南山藍(lán)光十里南山江與城江與城銀翔翡翠谷銀翔翡翠谷盛創(chuàng)尊嶺盛創(chuàng)尊嶺現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格中鐵山水天下中鐵山水天下御城華府御城華府同創(chuàng)高原同創(chuàng)高原為什么地中海風(fēng)格的項(xiàng)目比較多？為什么地中海風(fēng)格的項(xiàng)目比較多？產(chǎn)品面積洋房戶型屬于中檔，如果做其它異域風(fēng)格，則面積會(huì)做得較大。地中海風(fēng)格，則對(duì)面積會(huì)更容易控制?？蛻粞蠓繎粜偷目蛻舨粚儆诮鹱炙獾目蛻?，所以對(duì)非常厚重的非常具有內(nèi)涵的產(chǎn)品不是很匹配。而地中海，既不厚重，也不輕浮，正好。風(fēng)情地中海帶來的生活味道，更隨合，更單純，更平易近人，這與洋房自身的特性有很在關(guān)系。戶型洋房特有的“退，露，錯(cuò)，院，地中海演繹起來更容易

20、”，如采用其它歐式風(fēng)格采用了“退，露，錯(cuò)，院，則味道可能要變。洋房立面和材質(zhì)洋房立面和材質(zhì)復(fù)地別院復(fù)地別院院立方院立方 配置借鑒 雙層中空玻璃，塑鋼窗，外墻外保溫。立面借鑒純美的皇家古典質(zhì)感手工建筑風(fēng)格來自于以下細(xì)節(jié)： 金米黃色手抹質(zhì)感砂墻。 金色鐵藝欄桿。 浮雕外墻修飾。 朱紅坡屋面。 八角鐘樓。 深咖啡窗線條，寬檐口。金科陽光小鎮(zhèn)金科陽光小鎮(zhèn) 配置借鑒 該項(xiàng)目采用彩鋁low-e雙層中空淺鍍鏌玻璃。 外墻外保溫，外墻材料為乳膠漆顆粒涂料和文化石。立面借鑒 古典外立面，具有地中海休閑建筑特點(diǎn)。 色彩搭配合理，建筑立面采用米黃為主，配以淺棕等色彩；深綠色百葉窗，深紅色屋頂，體現(xiàn)休閑建筑的特點(diǎn)。 立面強(qiáng)調(diào)虛實(shí)對(duì)比，層次分明，輪郭線豐富。細(xì)節(jié)借鑒 露臺(tái)門增加了雨篷、陽臺(tái)的踩面增加了石材。 對(duì)空調(diào)位、外露的雨水管、空調(diào)管進(jìn)行了遮蔽處理。龍湖龍湖悠山