【商業(yè)地產(chǎn)DOC】四川樂山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載qq:690317892008年樂山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析簡(jiǎn)要報(bào)告2008年樂山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2008年3月2日目 錄第一部分 樂山經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)概況-3第二部分 樂山房地產(chǎn)07年市場(chǎng)動(dòng)態(tài)-6第三部分 樂山房地產(chǎn)區(qū)域板塊分析-8第四部分 市場(chǎng)分析結(jié)論-12第五部分 市場(chǎng)客戶分析-13附 2008年房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)注重要點(diǎn)-17第一部分 樂山經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)概況一、 樂山經(jīng)濟(jì)圈地理位置樂山市地處四川省中南部，北連眉山市，東鄰自貢市，南接宜賓市，西靠涼山彝族自治州和雅安市。距成都16

2、2公里。樂山在四川盆地向西南山地的過渡地帶，總體趨勢(shì)西南高，東北低。樂山市位于四川盆地西南的岷江、大渡河、青衣江匯合處。樂山市面積12826平方公里。轄市中區(qū)、五通橋、沙灣、金口河4個(gè)市區(qū)，犍為、井研、夾江、沐川4個(gè)縣，峨邊、馬邊2個(gè)彝族自治縣，代管峨眉山市（縣級(jí)市），共計(jì)11個(gè)區(qū)、市、縣。樂山，古稱嘉州，歷史上屬古蜀國(guó)地。樂山風(fēng)光秀麗，古跡眾多，經(jīng)濟(jì)繁榮，物產(chǎn)富庶，是中國(guó)乃至全世界著名的旅游勝地。二、樂山市經(jīng)濟(jì)概況n 樂山市年經(jīng)濟(jì)指數(shù)基本情況根據(jù)2007年樂山市人口普查數(shù)據(jù)顯示，樂山市目前總?cè)丝?47萬人，中心城區(qū)現(xiàn)狀總?cè)丝?0.7萬人。其中非農(nóng)業(yè)人口20.9萬人，農(nóng)業(yè)人口6.7萬人，暫住人

3、口3.1萬人。根據(jù)人口專題報(bào)告預(yù)測(cè)的結(jié)果：2010年中心城區(qū)人口為40萬人，2020年中心城區(qū)人口為52萬人。成樂高速公路的建成，使成都至樂山一線經(jīng)濟(jì)得到迅猛發(fā)展，現(xiàn)已形成了以成昆鐵路、成樂高速公路為主通道，國(guó)道213線、305線等公路為主骨架，岷江、大渡河水運(yùn)為輔助的交通網(wǎng)絡(luò)。從2005年到2007年的gdp實(shí)現(xiàn)情況分析，2005年，樂山市g(shù)dp實(shí)現(xiàn)306.72億元，同比增長(zhǎng)12.8。2006年19月，樂山市g(shù)dp實(shí)現(xiàn)275.80億元，完成全年奮斗目標(biāo)任務(wù)的76.19%，同比增長(zhǎng)14.2%，總量居全省第7位。第一產(chǎn)業(yè)占57.5%，第二產(chǎn)業(yè)占14.2%，第三產(chǎn)業(yè)占28.3%，人均收入7486元

4、/人年。2007年，樂山市g(shù)dp同比增幅在15%左右，人均收入約8200元/人年。2007年樂山經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好全年地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)440億元，增長(zhǎng)15%。主要有5大亮點(diǎn)： 一、 工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值210億元，同比增長(zhǎng)26，增速比去年同期提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。 二、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。糧食生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，糧食產(chǎn)量達(dá)109萬噸，增長(zhǎng)7%。全市農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)3780元，增加285元，同比增長(zhǎng)8.1%。 三、投資適度增長(zhǎng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成200億元，同比增長(zhǎng)24.5，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)49%。 四、市場(chǎng)消費(fèi)持續(xù)趨旺。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)160億元，

5、增長(zhǎng)16，增速比去年同期提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。旅游綜合收入預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)100億元，同比增長(zhǎng)24.8%。 五、財(cái)政收入高速增長(zhǎng)。全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成21億元，完成目標(biāo)的115%，同比增長(zhǎng)35。 按照四川省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，樂山將被建設(shè)成為成都平原城市群的南部中心城市。在“十一五”期間，四川將形成9個(gè)大城市，樂山是其中之一。也就是說，到“十一五”末，樂山中心城區(qū)建成區(qū)面積應(yīng)達(dá)到50平方公里，人口將達(dá)到50萬人。目前樂山城區(qū)包括綠心在內(nèi)，才32平方公里，人口不足30萬人。根據(jù)市規(guī)劃建設(shè)局的要求，五年內(nèi)，城建房地產(chǎn)要完成投資260億，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資70億元，市政、園林、環(huán)衛(wèi)、公交配套設(shè)施建設(shè)10億元，

6、房地產(chǎn)投資180億元。從政府的遠(yuǎn)景規(guī)劃上，分析可以看出，樂山目前的房地產(chǎn)有很待發(fā)展的空間，巨大的住宅需求缺口，也是強(qiáng)有力的市場(chǎng)面。商品的市場(chǎng)前景取決于供求關(guān)系的矛盾，隨著樂山的發(fā)展步伐加快，需求量越來越大。巨大的需求缺口需要市場(chǎng)來滿足?？偨Y(jié)：n 樂山經(jīng)濟(jì)圈中心城區(qū)人口集中。n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民購(gòu)買力較強(qiáng)。n 交通便利，與省會(huì)成都之間車程僅2小時(shí)。第二部分 樂山房地產(chǎn)07年市場(chǎng)動(dòng)態(tài)一、 樂山市住宅市場(chǎng)分析目前樂山住房建設(shè)主要現(xiàn)狀房屋居住情況。全市總?cè)丝?47.9萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口86.74萬人，城鎮(zhèn)住房總建筑面積2370.31萬平方米。全市人均住房建筑面積在8平方米以下的有2228戶、816

7、平方米10489戶，戶均建筑面積在20平方米以下的有5296戶、2045平方米13540戶，自行搭建臨時(shí)房屋的有100戶、借住房屋的有8032戶、承租政府部門直管公房的有2704戶、承租單位自管公房的有2045戶。商品住房年需求量情況。中心城區(qū)每年需求約80萬平方米的商品住房，各區(qū)、市、縣、自治縣需求約60萬平方米，全市年需求約140萬平方米的商品住房。樂山中心城區(qū)的商品房，本城居民購(gòu)買的占55%，本城區(qū)各區(qū)、市、縣、自治縣居民購(gòu)買的占38%，市外居民購(gòu)買的占7%。樂山前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧2006年，樂山市銷售房屋面積共487649平方米，比2005年同期銷售面積低了30%，其中住宅銷售面

8、積低了25%，住宅銷售金額卻比2005年同期增長(zhǎng)了16%。2006年，商品房住宅銷售均價(jià)也比同期增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)走高的原因主要有兩個(gè)：供求拉動(dòng)，成本增加。2007年，樂山房地產(chǎn)交易穩(wěn)步增長(zhǎng)，據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年，中心城區(qū)各類現(xiàn)房交易10529宗，成交面積119.19萬平方米，交易金額19.5億元，成交數(shù)量、成交面積和交易總額均創(chuàng)造了歷年最高記錄，并分別比上年增長(zhǎng)了22%、18%、36.81%。 去年中心城區(qū)的住宅交易最為活躍，達(dá)到了8868件、104.4萬平方米，較上年分別增長(zhǎng)了18.9%、21.3%，占去年全年房地產(chǎn)總成交的84.22%、87.7%。這表明樂山持續(xù)增

9、長(zhǎng)的房地產(chǎn)交易是以住宅交易為支撐。樂山市07年二手房效益概況 隨著商品房?jī)r(jià)格的上漲，人們買房時(shí)充分考慮自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，一些具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的二手房成為了相當(dāng)部分購(gòu)房者的購(gòu)買對(duì)象，推動(dòng)2007年中心城區(qū)二手房交易紅火，達(dá)到了4277件、43.6萬平方米，分別比上年增長(zhǎng)8.6、6.5。二手房交易市場(chǎng)日漸火爆同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格也大幅上漲，且漲幅高于新建商品房，達(dá)到了23。樂山房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀高層住宅時(shí)代，已經(jīng)來臨房地產(chǎn)市場(chǎng)集中，開發(fā)水平大幅提高規(guī)?；_發(fā)明顯，競(jìng)爭(zhēng)加劇中遠(yuǎn)期市場(chǎng)需求旺盛，前景看好產(chǎn)品的同質(zhì)性導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇中小戶型引領(lǐng)市場(chǎng)但嚴(yán)重缺乏樂山房地產(chǎn)08年展望樂山的住宅消費(fèi)還將繼續(xù)保持穩(wěn)步上升的趨勢(shì)

10、，在國(guó)家宏觀調(diào)控下，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到明顯改善，90平方米以下小戶型供應(yīng)比例大幅增長(zhǎng)，使城市中低收入群體和年輕購(gòu)房群體購(gòu)房置業(yè)成為現(xiàn)實(shí)。另外，樂山人居環(huán)境優(yōu)越，城市基礎(chǔ)設(shè)施越來越完善，宜居優(yōu)勢(shì)越來越突出，必將吸引更多的區(qū)縣人士和外地人士來樂山購(gòu)房定居，而樂山穩(wěn)步發(fā)展的地方經(jīng)濟(jì)，則會(huì)吸引大量的大學(xué)畢業(yè)生來樂山創(chuàng)業(yè)、發(fā)展和定居，預(yù)計(jì)樂山住宅消費(fèi)還將繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。第三部分 樂山房地產(chǎn)區(qū)域板塊分析樂山中心城區(qū)板塊劃分按照樂山市城市規(guī)劃以及地形限制，可將樂山市中心城區(qū)割分為八大板塊：1、舊城區(qū)板塊代表性樓盤：世紀(jì)城、天韻城、嘉定國(guó)際期、水岸名邸2、青果山板塊代表性樓盤：青果嘉苑期、翡翠森鄰、海棠國(guó)際3、肖

11、壩板塊代表性樓盤：嘉洲新城、盛世格蘭美景、粼江水印4、新城區(qū)板塊代表性樓盤：時(shí)代東安、盛世花語廊、鳳凰城、都市陽(yáng)光水森林、春華逸都、嘉盛優(yōu)品、金江國(guó)際5、城西板塊代表性樓盤：意凡星城、永興一品6、通江板塊代表性樓盤：萊佛士帝景、水晶城、文星府、凌江峰閣7、城東板塊代表性樓盤：翡翠明珠、翡翠國(guó)際社區(qū)、海棠香國(guó)8、蘇稽板塊代表性樓盤：西岸第一城、金水灣樂山中心城區(qū)板塊市場(chǎng)分析a、樂山市樓盤概況a、 各板塊樓盤界定、樓盤區(qū)域樓盤名稱產(chǎn)品備注舊城區(qū)板塊世紀(jì)城多層/高層已開盤天韻城高層期已開盤水岸名邸多層/高層已開盤濱河路99號(hào)高層已開盤嘉定國(guó)際期高層已開盤青果山板塊青果嘉苑期多層已開盤翡翠森鄰高層已開

12、盤肖壩板塊嘉洲新城多層/高層/別墅1.2期已售磬/3.4期在售盛世格蘭美景高層接近售磬粼江水印高層已開盤新城區(qū)板塊時(shí)代東安高層已開盤盛世花語廊多層/小高層已開盤鳳凰城小高層/高層已開盤春華逸都多層/高層已開盤城西板塊意凡星城高層已開盤永興一品多層/小高層已開盤通江板塊萊佛士帝景多層/小高層/高層已開盤水晶城多層/高層已開盤文星府多層已開盤凌江峰閣疊拼/高層已開盤城東板塊翡翠明珠高層已開盤翡翠國(guó)際社區(qū)多層/小高層/高層已開盤海棠香國(guó)多層已開盤蘇稽板塊西岸第一城多層/疊拼已開盤金水灣別墅已開盤b、 暢銷樓盤舉例簡(jiǎn)析樓盤舉例主力面積（平米）市場(chǎng)定位總價(jià)區(qū)間（萬元）營(yíng)銷突破口青果嘉苑70140中等檔次

13、社區(qū)1530戶型、市政規(guī)劃盛世雅園80130中低檔次社區(qū)1425戶型、價(jià)格竹溪小筑100120中等檔次社區(qū)1827戶型居竹園二期100140中高檔次社區(qū)1940戶型、地段小結(jié)： 中、小戶型成為樂山房產(chǎn)消費(fèi)的主流； 隨著房?jī)r(jià)的飚升，大眾消費(fèi)需求日益明顯，而且還在不斷的擴(kuò)大； 戶型、面積、總價(jià)仍然是消費(fèi)人群最關(guān)心的問題。c、滯銷樓盤舉例簡(jiǎn)析樓盤舉例主力面積（平米）市場(chǎng)定位總價(jià)區(qū)間（萬元）滯銷因素紫氣東來140190高檔社區(qū)3568面積大、總價(jià)高凌江峰閣130200高檔社區(qū)3080面積大、總價(jià)高置地新府150210高檔社區(qū)35100面積大、總價(jià)高嘉州明珠130180高檔社區(qū)3070面積大、總價(jià)高紫金

14、尚都140180高檔社區(qū)3070面積大、總價(jià)高小結(jié)：樂山樓市同質(zhì)化嚴(yán)重，即中、大戶型過剩，同時(shí)，象樂山這樣的城市，消費(fèi)能力也相對(duì)有限，所以成為了滯銷的主要原因；當(dāng)今樂山樓市差異化并不明顯，即定位、推廣、設(shè)計(jì)等沒能按照市場(chǎng)意愿推陳出新，去滿足市場(chǎng)需求。第四部分 市場(chǎng)分析結(jié)論n 樂山市中心城區(qū)是目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的區(qū)域，城鎮(zhèn)居民收入水平較高，往來交通便利，利于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)高端項(xiàng)目客源的拓展n 樂山市07年房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)規(guī)模增長(zhǎng)快，商品住宅供應(yīng)量充足。但購(gòu)買市場(chǎng)依舊強(qiáng)勁n 07年上半年樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易形勢(shì)喜人，新建商品房成交套數(shù)、成交面積及成交均價(jià)均同比上年同期有大幅上漲。雖然在年末受國(guó)家宏觀

15、調(diào)控影響，但是增長(zhǎng)潛力巨大n 樂山市八大板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格差距顯著：肖壩板塊最高，青果山板塊最低。青果山板塊07年的成交均價(jià)較低于全市同期平均水平。n 樂山市目前的投資性購(gòu)房主要選擇在肖壩板塊和新城區(qū)板塊。n 新城區(qū)和通江板塊已經(jīng)呈現(xiàn)取代舊城區(qū)成為樂山市民置業(yè)首選區(qū)域的趨勢(shì)。新城區(qū)07年新建商品房成交量增長(zhǎng)率居全市之首。n 新城區(qū)地處樂山市的將來中心地帶，是樂山市未來政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、商務(wù)中心區(qū)，地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施建全。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為迅速，有多家實(shí)力雄厚的開發(fā)商在此進(jìn)行開發(fā)。區(qū)域目標(biāo)購(gòu)買客戶群主要集中在樂山市的醫(yī)院，學(xué)校教師及銀行和政府公務(wù)員，還有來自周邊區(qū)縣的外來客戶和一小部分的

16、本地投資客戶。根據(jù)樂山市整體規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)未來的發(fā)展方向?qū)⑾驑飞降谋辈亢臀鞑績(jī)A斜n 肖壩板塊由于處于近幾年來發(fā)展迅速的地段，居住環(huán)境優(yōu)越，是樂山市的新興的居住生活區(qū)。周邊教育、醫(yī)療、娛樂、休閑、購(gòu)物服務(wù)設(shè)施完善，是樂山市新興的旅游、教育、商業(yè)區(qū)域。樂山本土極為知名的幾家實(shí)力開發(fā)商均有項(xiàng)目進(jìn)駐，整體均價(jià)在3000-3500之間，個(gè)別項(xiàng)目甚至達(dá)到4000。目標(biāo)購(gòu)買客戶群主要集中與本市高端客戶市場(chǎng)。n 通江板塊是樂山新發(fā)展城區(qū)之一，位于樂山市北郊區(qū)，區(qū)位升值潛力優(yōu)勢(shì)明顯，交通通訊日趨便利，伴隨樂山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市規(guī)劃落實(shí)，市政府的規(guī)劃、商務(wù)配套的完善、新都市城區(qū)的建設(shè)，通江板塊已成為樂山市最具發(fā)展

17、潛力、最具活力的城區(qū)。目前在售的項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏低，均價(jià)在2400-2600之間。區(qū)域內(nèi)購(gòu)買客戶群主要是工薪層和當(dāng)?shù)噩F(xiàn)住居民以及部分外區(qū)域看好區(qū)域發(fā)展方向的少部分投資客戶?？偨Y(jié)：新城區(qū)、通江板塊將作為中低端項(xiàng)目開發(fā)的首選區(qū)域，肖壩板塊可當(dāng)作高端項(xiàng)目開發(fā)的考慮區(qū)域 第五部分 市場(chǎng)客戶分析根據(jù)樂山市進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷的經(jīng)驗(yàn)，并針對(duì)性進(jìn)行了初略的市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合樂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)08年樂山房地產(chǎn)購(gòu)買客戶按照不同的方式進(jìn)行分類分析如下：1.地域分布根據(jù)估算樂山市客戶構(gòu)成比例按地域分布情況大致為：樂山市區(qū)/附近郊縣/其他地區(qū)約為6：3.5：0.5，其中約占6成的目標(biāo)客戶群仍舊是樂山市區(qū)人口，周邊郊縣客戶近

18、四成。據(jù)分析，造成這一現(xiàn)象的原因主要有：樂山本地居民對(duì)樂山城區(qū)住宅的需求量高于周邊郊縣客戶,做為居住為第一要素，周邊郊縣客戶較如同購(gòu)買市中心相對(duì)交通便利的住房總結(jié)：將來的樂山房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以70%目標(biāo)客戶分布于市區(qū)，以郊縣人群為輔形成買方定位。2.市場(chǎng)周邊郊縣客戶群的分布在樂山購(gòu)買商品房的人客戶要來自樂山市中區(qū)和樂山市其他區(qū)縣。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：樂山市中區(qū)；五通橋區(qū)；沙灣區(qū)；金口河區(qū)42；峨眉山市，犍為縣；沐川縣；馬邊彝族自治縣；峨邊彝族自治縣；夾江縣，井研縣5.5。區(qū)縣購(gòu)買能力占據(jù)整個(gè)樂山市場(chǎng)的。五大周邊區(qū)域是支撐樂山市場(chǎng)的主力：馬邊；峨邊；五通；沙灣；井研總結(jié)：我們?cè)跔I(yíng)銷過程中可能有必要對(duì)四大周

19、邊郊縣區(qū)域進(jìn)行關(guān)注。3周邊郊縣客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)在樂山購(gòu)買商品房的周邊郊縣客戶用于自住的80%、20%用于投資。在80%自住房中，31%是為安居置業(yè)，有29%是年輕一代急于結(jié)婚用房，有20%是用于改善居住環(huán)境。總結(jié)：可以看出，由于國(guó)家政策的影響，用于改善居住環(huán)境的二次置業(yè)以及投資用途越來越少。而且，80后購(gòu)房群體比例增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。4周邊郊縣客戶的購(gòu)房信息來源 在樂山購(gòu)買商品房的周邊郊縣客戶通過朋友介紹到樂山購(gòu)房的占到60%，通過樂山2手房介紹的客戶占到20%，余20%是通過自己節(jié)假日到樂山看房和樂山房產(chǎn)項(xiàng)目在周邊郊縣做的宣傳來看房?？偨Y(jié)：60%的周邊客戶獲取信息的方式加之市中客戶大部分的通過轉(zhuǎn)介紹購(gòu)

20、房。所以，市內(nèi)銷售部是非常有必要5購(gòu)房選擇的區(qū)域居民購(gòu)房也根據(jù)自身情況，對(duì)區(qū)域的選擇要求不同。肖壩片區(qū)34，老城區(qū)28，柏楊片區(qū)15，青果山片區(qū)3，通江片區(qū)15，其他位置5。顯然，老城區(qū)是傳統(tǒng)的居住地段，選擇的群體依舊很大，肖壩獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，發(fā)展勢(shì)頭已經(jīng)起來了，另外，通江地段已經(jīng)開始逐漸升溫。近幾年來，樂山城市建設(shè)持續(xù)發(fā)展，柏楊片區(qū)、肖壩片區(qū)、通江片區(qū)成為城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，可見，城市建設(shè)對(duì)居民居住地段的選擇產(chǎn)生了很大的影響。總結(jié)：市政的規(guī)劃，樂山城市地理環(huán)境的影響，居住環(huán)境最好的肖壩板塊和升值潛力巨大的通江板塊勢(shì)必成為2008年樂山房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域6建筑風(fēng)格我們列舉中國(guó)古典、川西民居、江

21、南風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、美式、日式、海派等七種不同風(fēng)格，而客戶明顯表現(xiàn)出對(duì)建筑風(fēng)格的漠然。沒有一種建筑風(fēng)格得到了多數(shù)人的特別喜好，上列七種風(fēng)格建筑在客戶心目中的喜好比例分別為（非單選，故加權(quán)值大于100%）：42.10%、43.42%、31.58%、39.47%、27.63%、14.47%、40.79%。總結(jié)：作為一個(gè)信號(hào)，分析認(rèn)為，對(duì)于沒有明顯喜好的市場(chǎng)來說，建立一個(gè)明確的建筑風(fēng)格特點(diǎn)，將有助于加深項(xiàng)目在客戶群心中的印象，利于項(xiàng)目的發(fā)展。7建筑形態(tài)的傾向性居民對(duì)樓盤的建筑形態(tài)都有自己的想法。的人比較看好多層住宅；看好小高層電梯公寓的有；高層電梯公寓和別墅各有的人看好；占的人偏好花園洋房。關(guān)于電梯公

22、寓，有的人還不曾了解過；的人認(rèn)為價(jià)格很高；認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)高和公攤太大各占；還有的人不喜歡電梯公寓?？偨Y(jié)：電梯公寓還沒有得到客戶的廣泛認(rèn)可。高層電梯公寓自帶抗性過大，客戶接受程度很低，但隨著土地的稀缺，高層會(huì)慢慢逐步被客戶接受8影響購(gòu)房的因素購(gòu)買商品房，消費(fèi)者根據(jù)自身需要對(duì)小區(qū)情況有不同的側(cè)重。地理位置和小區(qū)環(huán)境是居民購(gòu)房首要考慮的因素，其次是價(jià)格，然后是質(zhì)量和配套設(shè)施。調(diào)查問卷顯示，高達(dá)38的居民認(rèn)為地理位置和小區(qū)環(huán)境是首要考慮因素；27的居民認(rèn)為最重要的是價(jià)格；6.7的居民認(rèn)為最重要的是發(fā)展商信譽(yù)；戶型結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目周邊環(huán)境、物業(yè)管理以及其他影響因素占據(jù)29.3。購(gòu)房第二重要因素中，31.8的居

23、民認(rèn)為是價(jià)格，地理位置和小區(qū)環(huán)境占14.5；戶型占32.3；其他的影響因素占據(jù)影響購(gòu)房第二重要因素的22.4?？偨Y(jié)：地理位置是購(gòu)買者置業(yè)首要考慮條件，價(jià)格也決定著購(gòu)買群體的分層。附：2008年房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)注重要點(diǎn)1、不容忽視樂山地緣客戶群與周邊區(qū)縣客戶群，不容忽視80后的購(gòu)買力，要有意識(shí)從樂山城市區(qū)域周邊分流買家。2、充分利用地塊帶來的住宅的純粹性，交通新格局帶來的交通型居家，及規(guī)劃方案本身帶來的彈性空間競(jìng)爭(zhēng)力。3、提高樓盤自身競(jìng)爭(zhēng)賣點(diǎn)，從社區(qū)規(guī)劃，物業(yè)服務(wù)，戶型設(shè)計(jì)多方面實(shí)現(xiàn)居住理念的體現(xiàn)。 阜陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)一、市情概況阜陽(yáng)市位于安徽省西北部，轄潁州、潁泉、潁東三區(qū)和臨泉、太和、阜南、

24、潁上四縣及界首市，人口932萬，面積9775平方公里，是安徽省人口最多的市，也是全國(guó)比較大的地級(jí)市之一。交通：阜陽(yáng)區(qū)位交通便捷.京九鐵路縱貫境內(nèi)，與漯阜、睢阜、淮阜、商阜鐵路一起，使阜陽(yáng)成為五路交匯、八線引入的全國(guó)六大路網(wǎng)性鐵路樞紐之一，阜陽(yáng)編組站是京九線上最大的編組站，連接?xùn)|西南北，形成了阜陽(yáng)這個(gè)中國(guó)鐵路新樞紐，阜陽(yáng)被譽(yù)為大京九樞紐城市，年客流量達(dá)300多萬人次，經(jīng)阜陽(yáng)樞紐發(fā)運(yùn)的貨物，可直接通過天津港、連云港、上海港出海，也可直抵香港與國(guó)際市場(chǎng)接軌。阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)按4d級(jí)建設(shè)擁有國(guó)際先進(jìn)的導(dǎo)航通信設(shè)施，可全天候使用，能起降波音757，麥道90等類型飛機(jī)。公路以阜陽(yáng)為中心，105國(guó)道和省道為骨架，輻

25、射全市城鄉(xiāng)、通往毗鄰省市的公路交通網(wǎng)絡(luò)已逐步形成。界首-阜陽(yáng)-蚌埠高速公路一期順利通車，與即將竣工的合肥-阜陽(yáng)高速公路形成“十”字型布局。水運(yùn)十分便捷，淮河、潁河等十多條航道可下長(zhǎng)江、入海，是中原通往華東的水運(yùn)要塞。阜陽(yáng)已經(jīng)基本形成了“鐵路、公路、航空、水運(yùn)”相互銜接、相互補(bǔ)充、縱橫交錯(cuò)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。資源：阜陽(yáng)資源十分豐富，是國(guó)家重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地。這里地處黃淮海平原，在我國(guó)南北氣候分界線秦嶺、淮河一線的交界處，地勢(shì)平坦，四季分明，雨量適中，光照充足，適宜各類農(nóng)作物和動(dòng)植物的生長(zhǎng)繁育，盛產(chǎn)小麥、水稻、紅薯、棉花、玉米、大豆和水果、蔬菜、薄荷、中藥材等，是國(guó)家重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地，全國(guó)秸桿養(yǎng)牛示

26、范基地和山羊板皮重點(diǎn)產(chǎn)地。農(nóng)業(yè)科技含量逐年提高，現(xiàn)已初步形成食品、中藥材、蔬菜、傳統(tǒng)工藝品、水產(chǎn)品、林產(chǎn)品、水果、名特優(yōu)新稀農(nóng)副產(chǎn)品系列的產(chǎn)供銷一條龍?bào)w系。太和縣薄荷產(chǎn)量占全國(guó)三分之一以上，貢椿遠(yuǎn)銷海內(nèi)外。潁上縣水產(chǎn)養(yǎng)殖、立體種植等生態(tài)農(nóng)業(yè)蓬勃發(fā)展。阜南縣會(huì)龍鎮(zhèn)的辣椒行銷全國(guó)。阜陽(yáng)作為全國(guó)名列前茅的秸桿養(yǎng)牛大市，正逐步形成良種繁育、黃牛養(yǎng)殖、飼草飼料、疫病防治、肉類加工、皮制品加工等下多個(gè)鏈條組成的黃牛系列開發(fā)體系。境內(nèi)煤炭、石油等礦產(chǎn)資源蘊(yùn)藏也十分豐富。阜陽(yáng)農(nóng)剩余勞動(dòng)力200萬人，還是全國(guó)重要的勞務(wù)輸出基地之一。產(chǎn)業(yè)：阜陽(yáng)工業(yè)門類齊全，開發(fā)區(qū)企業(yè)呈現(xiàn)勃勃生機(jī)。經(jīng)過多年發(fā)展，阜陽(yáng)已形成食品、紡

27、織、機(jī)械、化工、醫(yī)藥、能源等門類齊全的支柱產(chǎn)業(yè)，孕育了金種子集團(tuán)、安徽昊源化工有限責(zé)任公司、文王釀酒有限公司、華源紡織有限公司等一批骨干企業(yè)。阜陽(yáng)高貿(mào)市場(chǎng)繁榮，是中原商品集散地。目前，阜陽(yáng)商貿(mào)市場(chǎng)呈南出經(jīng)營(yíng)主體多元化、經(jīng)營(yíng)方式多樣化的新局面，消費(fèi)市場(chǎng)繁榮活躍，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布，擁有阜陽(yáng)商廈、國(guó)貿(mào)商城、百貨大樓、千百意購(gòu)物中心等多家大型零售商場(chǎng)，以及皖西北商貿(mào)城、瑤海大市場(chǎng)、元豐大市場(chǎng)、順昌商城等一批綜合性市場(chǎng)各類專業(yè)市場(chǎng)80多家，集貿(mào)市場(chǎng)500多個(gè)。臨泉縣廟岔皮毛市場(chǎng)、太和縣皮條孫繩網(wǎng)市場(chǎng)、潁上縣南照阜陽(yáng)成為輻射面積十萬平方公里、人口約五千萬，對(duì)豫、魯、蘇、皖邊緣地帶有較強(qiáng)影響力的中原地區(qū)商品

28、集散地。歷史文化：阜陽(yáng)歷史文化悠久，生態(tài)旅游環(huán)境獨(dú)特。阜陽(yáng)古稱汝陰、潁州、順昌。是春秋時(shí)期政治家管仲的故里，詩(shī)人嵇康的桑梓，還誕生了鮑叔牙、甘羅、呂蒙、劉福通等歷史名人。中國(guó)文學(xué)史上“唐宋八大家”中歐陽(yáng)修、蘇軾曾在這里為官多年。潁州西湖為唐、宋、明、清歷代名勝。經(jīng)過重新修建，如今的潁州西湖綠柳盈岸、芒菲夾道、花木扶疏、水面清澈，灰鶴、野鴨等飛禽在此棲息。南湖公園是全國(guó)最大的農(nóng)民公園，集水產(chǎn)養(yǎng)殖、立體種植和觀光旅游為一體。南湖公園和以生態(tài)農(nóng)業(yè)聞名的小張莊都被聯(lián)合國(guó)授予生態(tài)環(huán)境“全球500佳”稱號(hào)。投資環(huán)境：阜陽(yáng)投資環(huán)境優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境日趨完善。在不斷強(qiáng)化自身，改造“硬”

29、環(huán)境的同時(shí)，也十分注重建設(shè)寬松的“軟”環(huán)境，廣攬合作伙伴，誠(chéng)招天下賢士。阜陽(yáng)市大膽借鑒和采用沿海、沿邊、特區(qū)出臺(tái)的優(yōu)惠政策，被譽(yù)為“內(nèi)陸特區(qū)”，先后制定了關(guān)于鼓勵(lì)外來投資的若干規(guī)定、關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放招商引資的實(shí)施意見等一系列引進(jìn)資金、技術(shù)、項(xiàng)目、人才和信息的文件。市委、市政府下大力氣治理經(jīng)濟(jì)環(huán)境，設(shè)立行政服務(wù)中心，實(shí)行敞開式辦公、陽(yáng)光式操作、一站式服務(wù)，大大提高了辦事效率，樹立了政府行政服務(wù)新形象。近幾年來，阜陽(yáng)加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，相繼建成了一批水、電、氣、路、橋?yàn)橹攸c(diǎn)的基礎(chǔ)工程，城市功能不斷完善。郵政電信業(yè)飛速發(fā)展，電話、多媒體通訊、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等業(yè)務(wù)覆蓋城鄉(xiāng)，程控電話、移動(dòng)通信位居全

30、省膠列。金融保險(xiǎn)業(yè)日漸活躍，機(jī)構(gòu)遍布全市。賓館酒店布局合理，富麗堂皇，為海內(nèi)外客商提供了良好的休閑娛樂場(chǎng)所。海關(guān)、商檢、口岸的建成，為阜陽(yáng)融入世界構(gòu)筑了新的平臺(tái)。阜陽(yáng)潛力巨大，前景美好。豐富的資源，獨(dú)特的區(qū)位，便利的交通，優(yōu)越的環(huán)境，使阜陽(yáng)得天時(shí)、占地利，有著發(fā)展的大好機(jī)遇。阜陽(yáng)市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，開拓進(jìn)取，提出了“加快發(fā)展、富民強(qiáng)市、建設(shè)皖西北中心城市”的戰(zhàn)略目標(biāo)和“優(yōu)化一產(chǎn)、強(qiáng)化二產(chǎn)、繁榮三產(chǎn)”的經(jīng)濟(jì)工作思路，進(jìn)一步加大對(duì)外開放力度，制定了一系列招商資優(yōu)惠政策，治理經(jīng)濟(jì)環(huán)境，為海內(nèi)外客商來阜投資創(chuàng)造廣闊空間和良好條件。如今阜陽(yáng)正以新的姿態(tài)，積極營(yíng)造皖西北乃至豫魯蘇皖邊緣地區(qū)的交通營(yíng)運(yùn)中心

31、、商貿(mào)中心、加工業(yè)中心、農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)中心、物資儲(chǔ)備中心，使阜陽(yáng)成為人流、物流、信息流、資金流的光匯點(diǎn)，輻射周邊地區(qū)的皖西北中心城市。二、經(jīng)濟(jì)情況：2007年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值462.4億元，比上年增長(zhǎng)13，阜陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)已連續(xù)四年實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)快速發(fā)展。 連續(xù)四年兩位數(shù)增長(zhǎng)2007年是“十一五”規(guī)劃實(shí)施的第二年，全市經(jīng)濟(jì)總量突破450億元，增速連續(xù)四年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步上升。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。2007年，全市第二產(chǎn)業(yè)增加值首次超過第一產(chǎn)業(yè)，改變了多年來“三一二”的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。第二產(chǎn)業(yè)增加值占的比重為33.5，超過第一產(chǎn)業(yè)3個(gè)百分點(diǎn)。2007年全市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)遭受了自1954年以來的最

32、大洪澇災(zāi)害襲擊，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，糧食播種面積繼續(xù)擴(kuò)大，糧食總產(chǎn)繼續(xù)保持增長(zhǎng)。其中，夏糧總產(chǎn)287.5萬噸，增長(zhǎng)15.1，夏糧播種面積、單產(chǎn)、總產(chǎn)三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。畜牧業(yè)呈恢復(fù)性平穩(wěn)增長(zhǎng)?！肮I(yè)突破”初見成效，總量增幅連創(chuàng)新高。全年規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值95億元，比上年增長(zhǎng)30.2，總量增幅均創(chuàng)新高。其中，股份制、“三資”企業(yè)分別增長(zhǎng)50.2和33.5；重工業(yè)增長(zhǎng)33.7，重工業(yè)對(duì)規(guī)模工業(yè)增加值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)71.4；有色金屬冶煉、煤炭、電力、煙草四大行業(yè)增加值超過10億元，累計(jì)對(duì)全市工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)66.8?！叭{馬車”并駕齊驅(qū)消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)活躍。2007年以來

33、，全市消費(fèi)市場(chǎng)保持高速增長(zhǎng)，并呈逐月加快態(tài)勢(shì)，為多年所未有。全年實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額192.7億元，增長(zhǎng)17.8。市場(chǎng)表現(xiàn)為城鄉(xiāng)同步活躍，批發(fā)、零售、餐飲住宿均旺銷的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。市、縣、農(nóng)村三級(jí)市場(chǎng)分別增長(zhǎng)19.3、18.9和15.1，批發(fā)、零售、餐飲住宿分別增長(zhǎng)19.7、16.6、22.2。固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。2007年全市固定資產(chǎn)投資在高速公路、鐵路、城建、水利、煤礦、化工等項(xiàng)目帶動(dòng)下，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。全年完成固定資產(chǎn)投資（不含城鄉(xiāng)個(gè)體160.7億元）增長(zhǎng)42.7。對(duì)外貿(mào)易快速增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額1.6億美元，增長(zhǎng)40.2，其中出口總額1.2億美元，增長(zhǎng)46.2。民生繼續(xù)改善企業(yè)

34、效益高位攀升。2007年工業(yè)企業(yè)效益指數(shù)始終保持在200點(diǎn)以上。全年規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)220.2，較上年提高30.2個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)20.5億元，增長(zhǎng)48.6。財(cái)政收支較快增長(zhǎng)。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入40.2億元，增長(zhǎng)25.0，其中地方財(cái)政收入17.0億元，增長(zhǎng)22.7。地方主要稅種收入增長(zhǎng)30.9。全市財(cái)政支出70.5億元，增長(zhǎng)28.8，支出項(xiàng)目主要用于教育、社會(huì)保障、醫(yī)療衛(wèi)生等。居民收入快速增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入首次突破1萬元，達(dá)到10863元，增長(zhǎng)23.2，是自1997年以來增長(zhǎng)最快的一年。農(nóng)民人均純收入2655元，增長(zhǎng)13.1，也是增長(zhǎng)較快的年份。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2007年，阜陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，宏觀經(jīng)濟(jì)良性運(yùn)行為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有利環(huán)境。房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)。去年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26.3億元，同比增長(zhǎng)3.08%，房地產(chǎn)投資占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重由前年4.9%提高到去年的6.1%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資額的比重為23.2%，高于全省平均值19.1%的4.1個(gè)百分點(diǎn)；各項(xiàng)房產(chǎn)稅收穩(wěn)步增長(zhǎng)，全市房產(chǎn)契稅