商品房合同買房過程中最棘手的事情

1、真誠為您提供優(yōu)質參考資料，若有不當之處，請指正。買房過程中最棘手的事情之一就是和開發(fā)商簽合同。大家都知道，開發(fā)商對商品房買賣合同非常了解，都曾精心研究過，是簽訂商品房買賣合同的“高手”，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入開發(fā)商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂購房合同的時候，購房者一定要經過嚴謹縝密的思維和談判，盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的全部條款逐一解讀，希望億房網友能夠詳細閱讀、體會，相信會對購房消費起到一定的提醒和解釋作用。一、怎樣簽訂正式的購房合同（武漢市商品房買賣合同 (1)仔細閱讀合同內容拿到商品房買賣合同后，購房者先不要簽約，而應該首先仔細閱讀

2、其中的內容，如果對其中的部分條款及專業(yè)術語不理解或者概念比較模糊，可以向武漢市開發(fā)辦（電話82600028）或億房市場研究中心咨詢（59208272），在自己全部理解之后才開始簽約。(2)認準簽約主體同當事人的約定武漢市商品房買賣合同開篇中的合同當事人的約定需仔細驗證房地產開發(fā)商的基本資料，確認企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。因為在我市的商品房銷售中，很多開發(fā)商都會委托代理公司代銷自己的樓盤。因此，購房者在簽訂商品房買賣合同時，無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應認準簽約主體(武漢市商品房預售許可證上標明的公司)，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應由簽約主

3、體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現象發(fā)生。(3) 合同第一條項目建設依據1、注意土地使用年限，我國法規(guī)規(guī)定，住宅的土地使用權年限為70年，商業(yè)用地40年，如開發(fā)商取得土地使用權較早，而購買人簽訂合同較晚，則對購房人的土地使用權有一定影響。2、注意開發(fā)商的三證：國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證，如合同中哪怕就差一證，購買人最好不要簽約，因為開發(fā)商如未辦理此一證，則開發(fā)商無法取得商品房預售許可證，那么可能無法辦理房屋所有權面積和土地使用權證。（4）合同第二條商品房銷售依據如開發(fā)商未取得的商品房預售許可證，為實現順利銷售，在合同中填列虛假或過期的預售許可證

4、號，則構成欺詐。（5）合同第三條買受人所購商品房基本情況購買人首先應明確約定所購房的具體樓號、樓層及房號，以避免開發(fā)商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結構、建筑面積、套內面積。明確約定房型（幾室?guī)讖d）。（6）、合同第四條買受人商品房所在項目基本情況要明確約定合同中的各項目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有物業(yè)管理條例規(guī)定的各項權利，明確約定車庫、停車場的所有權、使用權（7）、合同第五條計價方式及價款明確約定房屋的總價款及計價方式，對房價款外的費用，不要作約定。（8）、合同第六條付款方式及期限此條是購房人最重要的合同業(yè)務，購買人應根據自身的經濟能力對付款方式進

5、行慎重抉擇；付款時應妥善保存好相關的發(fā)票、收據，此為購房人最重要的證據之一；如是選擇按揭貸款方式付款的，一般都由開發(fā)商辦理。因此購買人要及時取得相關的合同、貸款發(fā)票，以證明購買人及時履行了付款義務。此條還應特別注意約定買受人逾期付款的違約責任，要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行；出賣人解除權的約定，約定的逾期時間盡量長些，違約金盡量低些。（9） 、合同第七條買受人逾期付款的違約責任本條是約定我們自己的違約責任。要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過每日萬分之三。（10）合同第八條面積確認及面積差異處理面積差異較大，

6、買受人享有解除權要求退房時，利息的約定應按銀行同期貸款利率計算，通常開發(fā)商約定銀行同期活期存款利率；應約定套內建筑面積誤差范圍，實踐中有些總建筑面積在約定范圍內，但公攤面積過多，導致套內建筑面積大大縮水，直接侵害了購房人的利益。面積誤差比（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100%關于商品房面積的計算，但是在這里還需要進一步予以詳解：我國最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋和建設部商品房銷售管理辦法中，對房屋面積與合同約定不符的處理都有明確條款：出賣人交付使用的房屋建筑面積或套內建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不符，如果合同中有約定，按照約定處理。如果合同

7、中沒有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值超出3%，購房者可以要求解除合同、返還已付購房款及利息。如果購房者同意繼續(xù)履行合同，房屋的實際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由購房者按約定價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，此部分所有權歸購房者；房屋實際面積比合同約定面積小的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由賣方返還購房者，面積誤差比超過3%部分的房價款由賣方雙倍返還購房者。 此外，購房者還須重視的就是我們所購買的房子是按建筑面積計算房款，這就有了套內建筑面積和公用建筑分攤面積之分(套內建筑面積是獨立產權，公用建筑分攤面積是共有產

8、權)。如果購房者所簽訂的合同是按建筑面積計算房款，因為核對公用建筑分攤面積非常困難，不良開發(fā)商就有可能通過虛增公用建筑分攤面積來獲得高額利潤，也由此損害購房者的權益。因此，在合同中應明確標明公用建筑面積的平方米數或計算比例。當然，這一條款成立的前提是符合建設部商品房銷售管理辦法的規(guī)定。（11）、合同第九條交房期限及條件首先應明確約定交房期限；其次應明確約定交房條件，根據建設部房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法的規(guī)定，證明商品房經驗收合格的文件就是由武漢市建委頒發(fā)的建筑工程竣工驗收備案表，開發(fā)商在商品房交付時必須向購房人出示，否則，購房人有權拒絕接收房屋，開發(fā)商應承擔逾期交付

9、房屋的違約責任；然后在明確約定基礎設施，公共配套建筑交付的具體時間；最后對因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的，約定出賣人應在發(fā)生之日起10日內書面告之買受人。同時還需注意在商品房買賣合同中，商品房的供水、供電的運行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如今的很多開發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會填寫“入住時具備通水(電、氣)條件”?？瓷先ミ@句話沒什么問題，但是細細品味就會發(fā)現其中大有文章可做：“入住時具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時的，還是正式的？入住時具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開通時間。雖然煤氣的開通受入住率的限制，暖氣的開

10、通也受季節(jié)限制，但合同中都應對此有盡量明確的約定。（12）、合同第十條出賣人逾期交房的違約責任在商品房買賣合同中，標明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應處理條款，但關鍵內容是空白的，需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如果開發(fā)商在簽訂合同前就已經填寫完畢，購房者就需要仔細對比，以達到雙方違約期限及違約金利息都平等。為保障自己的權益，約定逾期交房時間越短越好，最好不要超過1個月，約定出賣人逾期交房違約金越高越好，目前武漢的開發(fā)商普遍是約定萬分之二；此外在購買人的解除權約定中，開發(fā)商逾期的時間不超過30日，解除合同的違約金盡量高些。（13）、合同第十一條交接現在很多開發(fā)商都是以電話通知的方式交房，應約定開發(fā)商

11、向我們提交房屋入住通知書建設工程竣工驗收備案表、住宅質量保證書、住宅使用說明書實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在補充協(xié)議中寫明，以免事后出現糾紛。（14）、合同第十二條規(guī)劃、設計變更的約定很多購房者不重視合同中的設計變更條款，尤其是對所購房屋無關的環(huán)境變更，因為他們認為這些變更對自己沒有太大影響。事實卻并非如此，任何的設計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益，但同時卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時更應審慎對待。因是開發(fā)商原因導致購房人解除合同的，開發(fā)商約定的違約金不應低于銀行同期貸款利率。（武漢市的開發(fā)商普遍是約定的銀行同期活期存款利率），買受人要力爭。（15）、

12、合同第十三條關于辦理房地產權屬此條是開發(fā)辦和市工商局聯(lián)合制定的格式化條款，可以說已是盡最到力保護消費者的利益了，既然是格式化條款，也就只能一帶而過。（16）、合同第十四條出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任如今，房地產開發(fā)商紛紛打出了粗裝修和精裝修的牌子，但并沒有寫明怎樣算粗裝修，怎樣算精裝修，這時，就必須在合同中明確裝修標準。建議在合同附件四中加以具體明細。（17）、合同第十五條關于產權登記的約定因開發(fā)商的原因，無法辦理產權登記，導致購買人解除合同的，約定的違約金盡量高些，最好在10%左右。（開發(fā)商常約定1%）同時，購房者還應知道，根據武漢市房產局武房市20047號文的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)

13、取得了商品房預（銷）售許可證和預登記通知單后，在與承購人簽訂商品房買賣合同之日起30日內，由房地產開發(fā)企業(yè)向項目管轄范圍的房產交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案手續(xù)；同時，開發(fā)商應當在商品房交付使用之日起90日內辦理完房地產初始登記。據市20047號文如沒有備案和不予備案的，一般是有下列情況之一的,不予備案： 1）未經項目預登記的；2）預售的商品房項目有轉讓行為的（已辦理項目轉讓變更手續(xù)的除外）；3）預售的商品房項目已抵押，抵押登記部門未出具解除抵押關系證明的，抵押權人未出具同意出售、再抵押（按揭）的書面證明的；4）不符合商品房預（銷）售許可證上規(guī)定的預（銷）售時限及預（銷）售范圍的商品房

14、； 5）其它法律法規(guī)禁止出售的。（18）、合同第十六條、十七條、十八條此三條和該合同第十三條一樣為政府格式化條款，在此就沒有必要注解。（19）、合同第十九條單方解除合同建議購房者在房地產交易雙方中關于單方解除合同的違約金約定，其違約金的比率應保持一致，保持權益的對等。（20）、合同第二十條爭議解決方式對于開發(fā)商而言，千般會選擇仲裁，一則是仲裁具有高效的特點，一裁終局符合市場經濟迅速解決糾紛的要求，開發(fā)商不必花費太多精力；二則開發(fā)商實力相對較強，可以聘請專業(yè)律師為其出謀劃策，贏得仲裁。對于購房者而言，最好選擇訴訟，一則訴訟費用相對低廉，相對于開發(fā)商，處于弱勢的購房者訴訟時間可以不計，但訴訟成本則

15、會考慮；二則訴訟具有可救濟性，如果仲裁裁決實體錯誤，也只能一聲嘆息、后悔，而若訴訟裁決實體錯誤，則可以向法院申請再審，法院會再審改判為其討回公道。因此，我們建議購房者在爭議的解決方式上，盡量不要約定仲裁條款，目前我市包括我國的仲裁程序還不完善，救濟途徑不太暢通。（21）、合同第二十一條附件中的約定1、在武漢市商品房買賣合同附件一商品房平面圖：應要求開發(fā)商包括方位圖及分門分層平面圖等，而且還要用紅筆將所購房屋圈紅，并注明房間面積，加蓋騎縫章或簽字。此外，還應附上商品房房屋設計和環(huán)境布局的原設計及規(guī)劃圖紙，而不應將此項空下，空下就是以實際環(huán)境為準。2、在武漢市商品房買賣合同附件二公共部位與公用房屋

16、分攤建筑面積構成：當前，在所有的購房糾紛中，最多的就是公用面積的分攤問題，這主要是因為部分開發(fā)商在公攤面積上故意大做文章，從而使購房者的權益受損。為了更好地保護自己，購房者在簽署購房合同的時候一定要與開發(fā)商約定清楚，確定公攤面積的數字，此外，還要約定公攤面積包括哪一部分及其位置。3、在武漢市商品房買賣合同附件三出賣人對該商品房的說明：此為開發(fā)商的格式話、公文話語言，一眼帶過既可。4、在武漢市商品房買賣合同附件四裝飾、設備標準：如果裝修的標準太籠統(tǒng)，粗裝修可能就會沒有室內門和不粉刷，這可是需要很大花費的；而精裝修就可能用國產材料代替進口材料、用普通材料代替品牌材料等。因此應在合同中明確約定裝飾、

17、設備的品種、規(guī)格型號。5、在武漢市商品房買賣合同附件五前期物業(yè)服務內容的約定：現實中，業(yè)主往往與物業(yè)產生很多糾紛，為保證自己入住后的權益，購房者應在附件中中約定物業(yè)的有關情況，包括物業(yè)權利的限制、物業(yè)費、環(huán)境衛(wèi)生、保安、綠化等?？傊?，購房者應當時刻謹慎、小心，秉著宜細不宜粗的原則，簽訂商品房買賣合同或補充協(xié)議，從而最大限度地保護自身權益。當然，如果你能聘請律師幫你辦理相關事情，那是最好的，因為在商品房買賣中涉及很多專業(yè)的法律知識，聘請律師能預防買賣合同中的陷阱，雖然這需要支付部分費用，但卻可以降低購房的風險。6、在武漢市商品房買賣合同附件六合同補充協(xié)議中我們建議購房者補充以下幾條：1）應當把售

18、樓書和其他廣告的內容明確地寫進補充協(xié)議里購房者在購置商品房，尤其是購置期房的時候（當前武漢市場多為期房），往往是在看了開發(fā)商印制的售樓書后才決定購買的。售樓書中有該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況。從法律意義上講，這份售樓書是開發(fā)商的承諾，是開發(fā)商向購房者發(fā)出的一種要約邀請，但是它并不具有法律效力，最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！?。（最常見的就是綠化率達不到標準，相關配套設施沒有建設，裝飾、設備標準達不到宣傳資料中的標準），因此，購房者要將此寫入附件六中。2）否定格式合同法律效力的約定開發(fā)商與購買人簽訂的合同一般為格式合同，合同法對