2021年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項自查提綱

1、2021年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項自查提綱 2021年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項自查提綱 2、檢查稅前扣除項目的真實性、合法性。一是要重點檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票進賬支付費用，尤其是建安企業(yè)和個人所供給的安裝工程成本是否真實；總局要求在檢查中，要對被查企業(yè)列支成本費用的票據(jù)進行重點核對，單張票面金額在10萬元以上的票據(jù)必需全部進行核查，核實該項業(yè)務是否真實存在，發(fā)票是否合法有效；重點查瞧是否存在虛開辦公費、虛開服務業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費、銷售費用等虛增成本套取現(xiàn)金的狀況

2、。二是要通過檢查總成本、已完工成本、總面積、已完工（可售）面積來檢查成本與收進的配比性、合法性，是否將未完工程項目的成本轉(zhuǎn)移到已完工程成本項目中。三是要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點，針對會計處理與現(xiàn)行稅法規(guī)定不全都的項目在納稅申報時是否予以調(diào)整，重點檢查各項預備金、風險金、業(yè)務款待費、廣告費、租賃費、工資及相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、治理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分攤成本。 3、重點檢查項目。一是檢查應付未付、應收未收款項的處理狀況，是否存在預售款長期掛“預收賬款”、“其他應付款”等科目，不根據(jù)規(guī)定繳納所得稅問題；二是檢查預提費用、應付賬款等科目，對年末留有余

3、額的預提費用和超過3年（外企2年）因債權(quán)人緣由無法支付的應付賬款應調(diào)整成本和收進；三是檢查無形資產(chǎn)和長期盼攤費用的攤銷是否符合稅法規(guī)定；四是檢查企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易狀況，是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程,如建筑、裝飾、建材、綠化和物業(yè)等,通過加大建安成本造價、虛加工作量等非法手段削減或轉(zhuǎn)移利潤，或托付關(guān)聯(lián)企業(yè)代理銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付高額傭金轉(zhuǎn)移利潤等；五是檢查房地產(chǎn)項目中建筑的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)治理；六是檢查企業(yè)按重估價計提折舊的固定資產(chǎn)，瞧其重估收益是否申報繳納企業(yè)所得稅等。七是檢查開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建筑的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在

4、其未完工前執(zhí)行預售方式銷售的，其預售收進先按20的估計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計進當期應納稅所得額，預繳企業(yè)所得稅。 4、稅法規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、嘉獎、對外投資、安排給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品全部權(quán)或用法權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收進（或利潤）的實現(xiàn)，確認收進（或利潤）的方法和挨次為： （1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； （2）由主管稅務機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； （3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關(guān)確定。 （三）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)契稅 在檢查中發(fā)覺，部分企業(yè)在承受國有土地用法權(quán)過程中，土地用法證已辦，項目已經(jīng)開發(fā)但還存在查補契稅的狀況，緣由一是在國土資源局辦土地證供給的合同不全，未足額繳納契稅，二是重新簽定了補充協(xié)議，追加了補償款，將來補繳這部分契稅，依據(jù)稅法規(guī)定：出讓國有土地用法權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地用法權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括