某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、*花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可 行 性 研 究 報(bào) 告* 高能信息產(chǎn)業(yè)有限公司二OO年 月目錄一、摘 要1.1 項(xiàng)目名稱1.2 項(xiàng)目地址1.3 項(xiàng)目運(yùn)作主體1.4市場(chǎng)與產(chǎn)品1.5發(fā)展目標(biāo)與思路1.6運(yùn)作思路1.7投資計(jì)劃1.8投資效益、項(xiàng)目背景2.1 *市房地產(chǎn)的大環(huán)境2.2河西規(guī)劃已初步形成2.3項(xiàng)目意義三、項(xiàng)目承擔(dān)單位四、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)4.1地理位置和優(yōu)勢(shì)4.2項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)4.3銷售策略4.4價(jià)格定位五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)5.1設(shè)計(jì)思路5.2規(guī)劃面積六、投資及籌措6.1項(xiàng)目投資計(jì)劃6.2 資金來(lái)源七、投資及效益分析7.1全部項(xiàng)目7.2盈利能力分析7.3清償能力分析、風(fēng)險(xiǎn)分析8.1風(fēng)險(xiǎn)因素8.2風(fēng)險(xiǎn)控制九、可

2、行性研究結(jié)論附件、摘要1.1項(xiàng)目名稱* 花園住宅小區(qū)項(xiàng)目1.2項(xiàng)目地址* 省南京市鼓樓區(qū)東寶路 18號(hào)1.3項(xiàng)目運(yùn)作主體* 省高能信息產(chǎn)業(yè)有限公司1.4市場(chǎng)與產(chǎn)品* 花園住宅小區(qū)位于南京市鼓樓區(qū)江東街道 , 是南京市城市 規(guī)劃主城布局近期重點(diǎn)發(fā)展的河西 8平方公里生活居住區(qū)。 小區(qū)東靠 江東北路,西靠長(zhǎng)江, 南靠東寶路 ,北靠清涼門大橋 , 環(huán)境優(yōu)美，交通便 利,各類服務(wù)設(shè)施齊全 , 是河西僅剩的幾塊待開(kāi)發(fā)建設(shè)的黃金地段。* 花園住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)定位為河西生活區(qū)頂級(jí)居住小區(qū)， 始 終圍繞以人為本，居住區(qū)全智能化設(shè)計(jì)，以小高層為主，套型適合各 層次消費(fèi)人群。建筑面積為53206 m2,整個(gè)建筑群自

3、外而內(nèi)體現(xiàn)著簡(jiǎn) 約、流暢、清新、通透的設(shè)計(jì)理念和健康的生活方式， 綠化率達(dá) 45%。項(xiàng)目周期一年半1.5 發(fā)展目標(biāo) 在當(dāng)前河西房勢(shì)出現(xiàn)“惜售”的大好形勢(shì)下，公司以 * 花園 為契機(jī)，加強(qiáng)品牌意識(shí)，使公司成為南京地區(qū)商品房建設(shè)最有特色、 最有知名度的開(kāi)發(fā)商 。1.6 運(yùn)作思路 公司運(yùn)作的重點(diǎn)，是努力探索和創(chuàng)造一種適應(yīng)未來(lái)，適應(yīng)南京， 適應(yīng)公司的發(fā)展需要， 又能夠被我們很好的駕馭和掌握的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 模式。公司的運(yùn)作， 將始終堅(jiān)持滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)和資本經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的原則， 加 強(qiáng)和承建商的合作與溝通，將滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)和資本經(jīng)營(yíng)兩者有機(jī)地整合， 形成互動(dòng)的“鏈條”。滾動(dòng)經(jīng)營(yíng) : 就是通過(guò)本公司東王府花園和朝天宮文博大

4、廈房產(chǎn)相 互影響,工程的前后相互促進(jìn) , 銷售收入的相互推動(dòng)來(lái)促進(jìn)發(fā)展。資本經(jīng)營(yíng):就是在國(guó)家有關(guān)政策范圍內(nèi) , 憑借公司的實(shí)力、信譽(yù)、 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),對(duì)外進(jìn)行融資 ,充分發(fā)揮資產(chǎn)的最大作用和功能 ,為公司的 高速發(fā)展創(chuàng)造條件。目前，南京河西房地產(chǎn)形勢(shì)喜人， 本項(xiàng)目完工后實(shí)現(xiàn)銷售不僅可 以造福社會(huì)，而且也可獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益。1. 7 投資計(jì)劃總投資額 1.37 億元人民幣。1.8 投資效益 該項(xiàng)目投資具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目預(yù)計(jì)可獲得 2.03 億銷售收入，稅收為 1140萬(wàn)，利潤(rùn)總額為 6642 萬(wàn)。二、項(xiàng)目背景2.1 南京房地產(chǎn)的大環(huán)境南京市地處 * 省西南部 ,長(zhǎng)江下游平原 , 其

5、地理位置優(yōu)越 , 東望大 海, 西達(dá)荊楚 , 南接皖浙 , 北連江淮 , 具有兩千四百多年的建成史 , 素有 十朝都會(huì)”之譽(yù) ,可謂雄踞東南盛名百世 , 極盡千年繁華。作為全國(guó) 首批文化名城和著名古都，南京以其悠久的歷史，燦爛的文化，雄奇 的豐姿，綺麗的風(fēng)光，在中華民族的發(fā)展史上占有重要的地位。南京 市地處北緯 3014-32 27 ，東經(jīng) 11822-119 14 。東與揚(yáng)州、 鎮(zhèn)江、常州市相連，南接安徽省宣州市，西與安徽省天長(zhǎng)、馬鞍山、 蕪湖市接壤，北首安徽省滁州市。南京市現(xiàn)轄 11 區(qū) 2 縣，面積 6516 平方公里，人口 640萬(wàn)，其中市區(qū)面積 975.76KM 人口 269.33萬(wàn)

6、， 是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份 * 省的省會(huì)，華東地區(qū)的重要城市， 中國(guó)七大古 都和長(zhǎng)江流域四大中心城市之一。 南京瀕江近海， 是中國(guó)東部地區(qū)重 要的交通和通訊樞紐。鐵路、公路、水路、空運(yùn)、管道五種運(yùn)輸方式 構(gòu)成了全方位、 立體化和大運(yùn)量的現(xiàn)代化交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。 南京是我國(guó) 歷史名城，六朝遺跡眾多，人文景觀薈萃，擁有玄武湖、莫愁湖、雨 花臺(tái)、紫金山天文臺(tái)、中山陵等知名景點(diǎn)，是中國(guó)的著名旅游觀光城 市，具有較高的國(guó)際知名度。南京曾被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力“ 50 強(qiáng)”第五名和中國(guó)城市投資硬環(huán)境“ 40 優(yōu)”城市之一， 1993 年南京 成為全國(guó) 24 個(gè)率先實(shí)現(xiàn)小康的城市之一， “十五” 時(shí)期和本世紀(jì)前十

7、年，將是南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分重要的時(shí)期。隨著改革達(dá)標(biāo)深入和對(duì)外開(kāi)發(fā)力度的加強(qiáng)， 南京經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、 健康地發(fā)展，政治上的安定團(tuán)結(jié)，生活上的安居樂(lè)業(yè)，加快了房地產(chǎn) 的建設(shè)發(fā)展速度， 特別是在國(guó)家加大基礎(chǔ)建設(shè)投入， 明確提出了發(fā)展 住宅上，拉動(dòng)內(nèi)需刺激消費(fèi)，并采取了一系列促進(jìn)政策。（一）政策調(diào)整激活房市。近年來(lái)，南京市政府和部門出臺(tái)了一 系列激活房市的政策， 用政策的引導(dǎo)來(lái)調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)的積極性。 如： 減免稅費(fèi)、簡(jiǎn)化程序、一門式服務(wù)，降低交易門檻激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)， 為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)起到了積極地推動(dòng)作用。（二）日益增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資。加大住房建設(shè)投資，促進(jìn)房地產(chǎn) 的發(fā)展， 2003 年 1-8 月南京市

8、房地產(chǎn)投資保持了穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成了 104.62 億元，比上年增產(chǎn) 50.5%,住宅投 資乃是房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。全市用于住宅建設(shè)投資 69.14 億元, 同比 增產(chǎn) 44.8%, 房地產(chǎn)投資的迅猛增產(chǎn)也預(yù)示著今后房地產(chǎn)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。（三）金融青睞房地產(chǎn)。金融部門支持房市效果顯著，國(guó)家對(duì)住 房消費(fèi)實(shí)施金融支持， 提高了居民即期消費(fèi)能力。 個(gè)人住房貸款余款 從1997年190億，到 2002年達(dá)到 825.3 億元,年均增長(zhǎng) 1 倍以上。 而南京市 2003年 16月份，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)消費(fèi)的新增 貸款余額比年初增長(zhǎng)均超過(guò) 20%。（四）個(gè)人購(gòu)房成主體。 實(shí)現(xiàn)了

9、房地產(chǎn)消費(fèi)主體由集體向個(gè)人平 穩(wěn)過(guò)渡。商品房銷售持續(xù)旺盛， 2003年1-8 月銷售面積為 190.24 萬(wàn) 平方米，其中住宅銷售 174.86 萬(wàn)平方米，分別增產(chǎn) 15%和 23.2%，個(gè) 人已經(jīng)成為商品房銷售的主要對(duì)象。 商品房銷售的旺盛， 不僅給開(kāi)發(fā) 商增強(qiáng)了投資的信心， 也給了消費(fèi)者入市的信號(hào)， 這無(wú)疑會(huì)從投資和 消費(fèi)兩個(gè)方面推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（五）大規(guī)模城建促使購(gòu)房熱。 大規(guī)模城市和道路改造貨幣化折 遷量大，是住宅消費(fèi)實(shí)實(shí)在在的即期現(xiàn)實(shí)需要， 導(dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)市 場(chǎng)的預(yù)期充滿信心，這是房地產(chǎn)快速發(fā)展的基礎(chǔ)。賣舊買新、以小換 大、二次置業(yè)者為改善居住條件，追求生活品位，在南京購(gòu)買群體

10、中 所占比重日益增大，南京都市圈的形成，對(duì)周邊城鎮(zhèn)的輻射，吸引周 邊居民購(gòu)買南京房產(chǎn)， 從各種需求和數(shù)量來(lái)看， 房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)走 向穩(wěn)步發(fā)展。2.2 河西規(guī)劃已初步形成河西新城區(qū)位于老城區(qū)西側(cè)， 外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西， 新秦淮 河以北，長(zhǎng)江以東，總占地 55.7 平方公里，現(xiàn)有常住人口約 21 萬(wàn) 人。通過(guò) 5-10 年的開(kāi)發(fā)，將建成可容納 56 萬(wàn)人口的現(xiàn)代化新南京的 標(biāo)志區(qū) 。三大功能的定位：一是以文化、體育、商務(wù)等功能為主的新城 市中心；二是以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地； 三是居住與 就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。新城區(qū)規(guī)劃居住人口 56 萬(wàn)人左右。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特 點(diǎn)，規(guī)劃

11、形成三大類型的居住區(qū)域。一是北部中檔住宅區(qū)；二是中部 中高檔住宅區(qū)；三是南部高檔住宅區(qū)。規(guī)劃新城與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23 個(gè)：快速路通道 3 個(gè)，主干道通道 6 個(gè)，次干道通道 6 個(gè)，支路 通道 9 個(gè)。地鐵線 3 條：1 號(hào)線，2 號(hào)線和 4 號(hào)線。規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地：北部為鼓樓科技園區(qū)， 東南部為都 市工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃利用該區(qū)濱臨長(zhǎng)江和秦淮河的地理優(yōu)勢(shì)， 建成濱江大道， 新 秦淮河大道及道路兩側(cè)的綠化帶，形成濱江景觀帶和濱江旅游基地， 展現(xiàn)城市濱江特色。新城區(qū)當(dāng)前建設(shè)目標(biāo)是：在 2005 年全國(guó)十運(yùn)會(huì)召開(kāi)前，河西南 部建城區(qū)達(dá)到 3-5 平方公里，同時(shí)還將建成

12、緯八路西延，青石埂路， 緯九路，江東路，上新河路，濱江大道等六條景觀大道。體育中心周 邊將以便捷的城市交通，完善的配套設(shè)施和宜人的環(huán)境迎接十運(yùn)會(huì)。2.3 項(xiàng)目的意義 該項(xiàng)目是公司由高科技向房地產(chǎn)開(kāi)拓的標(biāo)志性建筑， 是公司在房 地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略的重要步驟。公司以最優(yōu)的建筑質(zhì)量和人性化景觀將 * 花園打造為河西的一顆耀眼明珠。三、項(xiàng)目承建單位公司名稱 : * 省高能信息產(chǎn)業(yè)有限公司成立時(shí)間 : 1984 年注冊(cè)資本 : 702.54 萬(wàn)公司性質(zhì) : 有限責(zé)任公司 榮譽(yù)稱號(hào) : 重合同守信用企業(yè) 全國(guó)優(yōu)秀民辦科技實(shí)業(yè) 國(guó)家火炬計(jì)劃項(xiàng)目 省最佳形象企業(yè)榮譽(yù)證書 中國(guó)民營(yíng)科技企業(yè)百?gòu)?qiáng)四、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)4.1

13、* 花園的地理位置和優(yōu)勢(shì)（一）區(qū)域因素。鼓樓區(qū)是南京市經(jīng)濟(jì)文化較為發(fā)達(dá)的一個(gè)區(qū)，它 以濃厚的文化氛圍， 發(fā)達(dá)的商貿(mào)業(yè)在南京市整體經(jīng)濟(jì)構(gòu)架中占有重要 地位?！帮@山、露水、見(jiàn)城、濱江”南京新一輪的“百億新城計(jì)劃” 的啟動(dòng)，凸現(xiàn)在 * 花園住宅小區(qū)所在河西地塊。因它處于城區(qū)或 鄰近區(qū)、也聚集了高檔的建筑以及相關(guān)的商業(yè)、旅游、文化、體育、 服務(wù)等行業(yè)。南京城市的獨(dú)特魅力與經(jīng)濟(jì)潛力在這里將得到展示與發(fā) 展?！鞍賰|新城計(jì)劃”徹底打破了一條秦淮河將南京分為內(nèi)外兩城印 象，將河西板塊拉入了城市的懷抱，通過(guò)新區(qū)建設(shè)消化城市人群，使 河西房地產(chǎn)悄然升溫，這一地區(qū)成為百姓安家熱線， 2002 年房?jī)r(jià)就 上升了 50

14、0-800 元/ 平方米。（二）區(qū)位交通。宗地所在區(qū)域內(nèi)有江東路、 鳳凰西街、 茶亭東街、 水西門外大街、草場(chǎng)門大街、清涼門大街、漢中西、水廠路等城市主 次干道，道路通達(dá)度高，附近有 57路、39路、18路、23路、307 路 公交汽車，是 19 路、60 路的?？空荆煌ㄊ直憷?。（三）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件。供水、供電保證率100%，排水設(shè)施就近排入城市排水體系， 通信設(shè)施煤氣管網(wǎng)齊全到位， 所在區(qū)域毗鄰長(zhǎng) 江，主要為居住小區(qū)、空氣清新、噪音較小、環(huán)境質(zhì)量好，周圍各種 服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全，吃、穿、住、用、行、教較為方便，能夠充分滿 足項(xiàng)目建設(shè)需求。4.2 項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)縱觀河西板塊的房?jī)r(jià)走向， 似乎

15、是一路直線攀升。 從 2 年前不到 3000 元的起價(jià)到今天突破 5000的均價(jià)，證明該地段的發(fā)展勢(shì)頭不可 小覷，除南京樓市整體“旺盛”的因素外，政府規(guī)劃政策傾斜也是帶 動(dòng)價(jià)格的大幅度上升的原因， 相信未來(lái)兩三年內(nèi)在南京樓市大環(huán)境不 變的前提下，河西板塊房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)將是不爭(zhēng)的事實(shí)。另外，目前河 西可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少， 土地的稀缺性， 從而使那些本身具有良 好環(huán)境資源與配套資源的產(chǎn)品將在今后一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)升級(jí)， 河西板 塊的樓盤將有很大的升值空間。4.3 銷售策略 針對(duì)河西板塊開(kāi)發(fā)的情況和人們的心理，主要運(yùn)用引導(dǎo)、啟發(fā)、 比較的銷售策略。引導(dǎo)：引導(dǎo)客戶認(rèn)識(shí)到購(gòu)房是長(zhǎng)期規(guī)劃，在戶型、大小配套上

16、要 有遠(yuǎn)見(jiàn)和超期意識(shí)。啟發(fā)：主要啟發(fā)客戶要將購(gòu)房當(dāng)作投資，可以通過(guò)借款、按揭等 多種方式籌集資金。比較：就是將近幾年河西板塊房?jī)r(jià)直線上升， 以及鄰近樓盤來(lái)進(jìn)行比較。4.4 價(jià)格定位*花園的定價(jià)為4000元/ ，該宗地的東面：清涼門大街千秋情緣小高層 5100元/ m2 （均價(jià)）南面：東寶花園嘉景園4600元/ m （均價(jià)）。西面：育才公寓4200元/ m2 （均價(jià)）。北面：江東北路金陵御沁園高層 5100元/ m（均價(jià)）由此可見(jiàn) *花園的定價(jià)極具競(jìng)爭(zhēng)五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)5.1 設(shè)計(jì)思路*花園住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)定位為河西生活區(qū)頂級(jí)居住小區(qū)，始終圍繞以人為本，居住區(qū)全智能化設(shè)計(jì)，以小高層為主，套型適合各

17、層次消費(fèi)人群，整個(gè)建筑群自外而內(nèi)體現(xiàn)著簡(jiǎn)約、流暢、清新、通透 的設(shè)計(jì)理念和健康的生活方式，綠化率 45%。5.2 規(guī)劃面積。項(xiàng)目位于南京市鼓樓區(qū)江東北路 18 號(hào)，宗地東靠江東北路，西 臨長(zhǎng)江，南靠東寶路，北靠清涼門大街，土地總面積32691 m=呈正方型，土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有出讓土地，土地級(jí)別為五級(jí)，容級(jí)率為 1.6 ，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 52306m .六、投資及籌措6.1 項(xiàng)目投資計(jì)劃*花園項(xiàng)目資金計(jì)劃時(shí)間流出流入結(jié)余經(jīng)營(yíng)性流出摘要金額融資性流出摘要金額經(jīng)營(yíng)性流入摘要金額融資性流入摘要金額200310土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)4850自有4850011勞動(dòng)力安置268借貸8000773212補(bǔ)交出讓金82

18、5690720041土地變更費(fèi)7368342財(cái)務(wù)費(fèi)12067143市收規(guī)費(fèi)436627845財(cái)務(wù)費(fèi)1206158678財(cái)務(wù)費(fèi)1206038910建安費(fèi)1500453811財(cái)務(wù)費(fèi)120441812管理費(fèi)504368200512財(cái)務(wù)費(fèi)12042483建安費(fèi)1500274845財(cái)務(wù)費(fèi)120262867工程費(fèi)15024788財(cái)務(wù)費(fèi)1202358910管理費(fèi)50230811財(cái)務(wù)費(fèi)120218812銷售費(fèi)1502038200612建安費(fèi)13107283銷售費(fèi)50還貸2000銷售收入20006784稅收110還貸2000銷售收入20005685銷售費(fèi)50還貸2000銷售收入20005186稅收220還貸20

19、00銷售收入20002987銷售費(fèi)50銷售收入200022488稅收220銷售收入200040289稅收110銷售收入2000591810銷售費(fèi)110銷售收入2000780811稅收220銷售收入2000958812稅收270銷售收入237511693建安費(fèi)20011493小計(jì)127728960203758000146.2 資金來(lái)源?？偼顿Y為 1.32 億。其中自籌 5000 萬(wàn)，融資和施工隊(duì)部分墊資為 8000 萬(wàn)。用款計(jì)劃貫穿整個(gè)工程，所以投資總額 1.37 億分兩年建安 費(fèi)用分三批。首付 30%為 1500 萬(wàn)，銷售費(fèi)用 410 萬(wàn)也主要發(fā)生在工 程后期，融資 8000 萬(wàn)同樣也貫穿整個(gè)

20、工程。銷售收入 2.03 億。在工 程完工后按每月實(shí)現(xiàn)銷售 2000 萬(wàn)元預(yù)計(jì)，分十個(gè)月完成。七、效益分析7.1全部項(xiàng)目*花園住宅小區(qū)投資效益測(cè)算序號(hào)名稱單價(jià)計(jì)量單位數(shù)量計(jì)量單位金額（元）元/M2【項(xiàng)目概況】1土地總面積32,291m22容積率1.53建筑面積48,437m24戶數(shù)5445用地性質(zhì)工業(yè)【有關(guān)費(fèi)用估算】-一一土地費(fèi)用60,152,5001,186.551土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用1,000,000元/畝48.50畝48,500,0002退二進(jìn)三補(bǔ)交出讓金170,000元/畝48.50畝8,245,0003土地用途變更費(fèi)0.015%48,500,000元727,50C4勞動(dòng)力安置40,000萬(wàn)/

21、人67人2,680,000-二-市收規(guī)費(fèi)4,362,44190.071市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)402元/m48,436.50m21,937,4602防空地下室易地建設(shè)費(fèi)302元/m48,436.50m21,453,0954發(fā)展新墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用102元/m48,436.50m2484,3655散裝水泥專項(xiàng)基金52元/m48,436.50m2242,1836新建房屋白蟻防治費(fèi)12元/m48,436.50m233,9069城市建設(shè)檔案資料服務(wù)費(fèi)1元/m248,436.50m248,43710城市規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)12元/m48,436.50m248,43711環(huán)境報(bào)告編制費(fèi)8,000元1份8,00012建設(shè)

22、項(xiàng)目綜合服務(wù)費(fèi)2.22元/m48,436.50m2106,56C三建安費(fèi)45,122,0619321建安費(fèi)800元/m248,436.50m238,749,2002勘察費(fèi)4元/m248,436.50m2193,7463項(xiàng)目可行性研究費(fèi)12元/m48,436.50m248,4374設(shè)計(jì)費(fèi)152元/m48,436.50m2726,5485電梯費(fèi)200,000元/臺(tái)16臺(tái)3,200,0006建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi)0.0012%38,749,200元46,4997建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi)0.0003%38,749,200元11,6259工程建筑招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)0.0090%38,749,200元348,74310

23、招標(biāo)公證費(fèi)0.0005%38,749,200元19,37511招標(biāo)合同鑒證費(fèi)0.0001%38,749,200元3,87512建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi)0.0006%38,749,200元23,25013監(jiān)理費(fèi)0.01%38,749,200元387,49214小區(qū)配套費(fèi)估算1,000,00015工程（勞動(dòng)）定額編制費(fèi)0.001%38,749,200元38,74916建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.0015%38,749,200元58,12417建筑驗(yàn)線費(fèi)0.50元/m248,436.50m224,21818固體廢氣物管理費(fèi)5.00元/m248,436.50m2242,183四供電費(fèi)用200,00C4.131

24、電增容費(fèi)0元/戶544戶(2內(nèi)外線工程費(fèi)估算200,00C五電信費(fèi)用484,365890.381電信設(shè)計(jì)費(fèi)42元/m48,436.50m2193,7462電信工程費(fèi)62元/m48,436.50m2290,619六給水費(fèi)用200,00C4.131自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)02元/m48,436.50m2(2供水管線材料工程費(fèi)估算200,00C七排水費(fèi)用200,00C1排水管線建設(shè)費(fèi)估算200,00C八煤氣費(fèi)用估算200,00C九寬帶通信費(fèi)用估算200,00C十管理費(fèi)用0.02%50,968,868元1,019,377十一財(cái)務(wù)費(fèi)用0.12%80,000,000元9,600,000十二銷售費(fèi)用0.02%2

25、03,746,000元4,074,920十三稅收11,409,7762361營(yíng)業(yè)稅0.05%203,746,000元10,187,3002城建稅0.07%10,187,300元713,1113教育附加稅0.04%10,187,300元407,4924印花稅0.0005%203,746,000元101,873投入合計(jì)137,225,441【經(jīng)濟(jì)效益測(cè)效】-一一銷售收入元/m248,436.50m2203,746,0004,2061住宅房4,000元/m243,436.50m2173,746,0002商業(yè)房6,000元/m25,000.00m230,000,000-二-利潤(rùn)66,426,0007.

26、2盈利能力分析項(xiàng)目計(jì)劃營(yíng)業(yè)收入2.03億元,應(yīng)繳稅款約1140萬(wàn)，預(yù)計(jì)可獲利潤(rùn)6642萬(wàn)元。7.3清償能力分析。本項(xiàng)目投入資金38%勺自籌，其余的借貸。通過(guò)效益測(cè)算及市場(chǎng)分析，資金回收期應(yīng)在2年左右，回收率在90%以上，清償能力完全可以達(dá)到100%八、風(fēng)險(xiǎn)分析8.1 風(fēng)險(xiǎn)因素。投資房地產(chǎn)業(yè) , 具有高的投資回報(bào) ,同時(shí)也存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn) , 投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾種 :（ 一 ） 融資風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家最近在土地和房地產(chǎn)上出臺(tái)了許多新的政策 以防止房地產(chǎn)過(guò)熱 .中國(guó)人民銀行 6月 13日下達(dá)的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng) 房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 等，不排除國(guó)家還有新的政策出臺(tái)的可 能。這些都將對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生很大

27、的影響， 而國(guó)家在土地方面政策的 變化，也會(huì)給地價(jià)帶來(lái)相當(dāng)大的影響。（二）管理風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目是公司由高科技產(chǎn)業(yè)向房地產(chǎn)這個(gè)新的 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目。 目前還沒(méi)有成熟的模式和經(jīng)驗(yàn)， 需要公司 管理層結(jié)合兩方面的情況， 摸索出符合公司實(shí)際和地區(qū)特點(diǎn)的管理模 式。（三）規(guī)模設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)究竟適不適合這里的人文 環(huán)境。（四）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目能不能準(zhǔn)確的確定市場(chǎng)的接受能力和目前 南京樓盤炒房族太多。（五）融資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的運(yùn)行有賴于資本的投入，在公司自有資 金不足的情況下，需通過(guò)融資解決資金問(wèn)題。（六）其他風(fēng)險(xiǎn)。不可抗力和不可預(yù)測(cè)事件的出現(xiàn)。8.2 風(fēng)險(xiǎn)控制（一）對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)。將加強(qiáng)對(duì)有關(guān)政策、法

28、規(guī)的研究，掌握國(guó)家 法規(guī)政策的新動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。項(xiàng)目將努力加快開(kāi)發(fā)速度， 縮短項(xiàng)目的周期， 減少政策變化所帶 來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。公司將充分利用政府對(duì)河西的優(yōu)惠政策， 提高公司的實(shí)力和抗風(fēng) 險(xiǎn)能力。（二）針對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，建立具有充分彈 性、敏感性和適應(yīng)能夠性的組織機(jī)構(gòu)， 同時(shí)建立合理的監(jiān)督制約機(jī)制。加強(qiáng)管理者自身素質(zhì)的提高， 掌握先進(jìn)的管理知識(shí)和科學(xué)技術(shù)知 識(shí)，培養(yǎng)創(chuàng)新意識(shí)。加大促銷力度、多渠道、多方式推廣促銷，降低 各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。（三）針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目將會(huì)請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)、有影響的設(shè)計(jì)院 共同參與規(guī)劃設(shè)計(jì)在初步規(guī)劃設(shè)計(jì)出臺(tái)后， 項(xiàng)目將會(huì)邀請(qǐng)當(dāng)?shù)馗鹘缛?士廣

29、泛聽(tīng)取意見(jiàn)， 從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者， 減少 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。（四）針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目將保證商品房的高質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn) 品和服務(wù)，創(chuàng)立公司的品牌，從而戰(zhàn)領(lǐng)市場(chǎng)；通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減 少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（五）針對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)。公司將科學(xué)合理地安排融資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資 金的使用管理，合理地進(jìn)行利潤(rùn)分配和債務(wù)償還，保證投資者信心， 保證融資渠道的順暢和資金的合理使用。九、可行性研究結(jié)論 項(xiàng)目經(jīng)過(guò)了充分的市場(chǎng)調(diào)研和分析， 趕上了河西房地產(chǎn)價(jià)格一路 攀升的好時(shí)機(jī)， 項(xiàng)目運(yùn)作單位有豐富的經(jīng)驗(yàn)和各方面的人才， 項(xiàng)目具 有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，所以本項(xiàng)目是可行 的。附件1、市計(jì)委批文2、建

30、設(shè)用地許可證3、國(guó)有土地證4、*花園地理位置圖5、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照榮譽(yù)證書：6、重合同守信用企業(yè)7、全國(guó)優(yōu)秀民辦科技頭業(yè)8、國(guó)家火炬計(jì)劃項(xiàng)目9、省最佳形象企業(yè)榮譽(yù)證書10、中國(guó)民營(yíng)科技企業(yè)百?gòu)?qiáng)贈(zèng)送：一份國(guó)際商業(yè)合同國(guó)際商業(yè)合同買方：地址: 郵編：電話：法定代表人： 職務(wù)： 國(guó)籍： 賣方：地址: 郵編：電話：法定代表人： 職務(wù)： 國(guó)籍： 買賣雙方在平等、互利的原則上，經(jīng)協(xié)商達(dá)成本協(xié)議條款，以共同遵守，全面履行：第一條品名、規(guī)格、價(jià)格、數(shù)量：?jiǎn)挝唬簲?shù)量：?jiǎn)蝺r(jià)：總價(jià)：總金額：第二條 原產(chǎn)國(guó)別和生產(chǎn)廠：第三條包裝：1. 須用堅(jiān)固的木箱或紙箱包裝。以宜于長(zhǎng)途海運(yùn)/郵寄/空運(yùn)及適應(yīng)氣候的變 化。并具備良好的防

31、潮抗震能力。2. 由于包裝不良而引起的貨物損傷或由于防護(hù)措施不善而引起貨物銹蝕，賣方應(yīng)賠償由此而造成的全部損失費(fèi)用。3. 包裝箱內(nèi)應(yīng)附有完整的維修保養(yǎng)、操作使用說(shuō)明書。 第四條裝運(yùn)標(biāo)記：賣方應(yīng)在每個(gè)貨箱上用不褪色油漆標(biāo)明箱號(hào)、毛重、凈重、長(zhǎng)、寬、高并書以防潮” 小心輕放” 此面向上”等字樣和裝運(yùn)： .第五條裝運(yùn)日期：第六條裝運(yùn)港口： 第七條卸貨港口： 第八條保險(xiǎn)：裝運(yùn)后由買方投保。第九條支付條件： 按下列項(xiàng)條件支付：1. 采用信用證：買方收到賣方交貨通知，應(yīng)在交貨日前 15-20天，由銀行開(kāi)出以賣方為受益人的與裝運(yùn)全金額相同的不可撤銷信用證。賣方須向開(kāi)證行出具100%發(fā)票金額即期匯票并附裝運(yùn)單

32、據(jù)。開(kāi)證行收到上述匯票和裝運(yùn)單據(jù) 即予支付。信用證于裝運(yùn)日期后15天內(nèi)有效。2. 托收：貨物裝運(yùn)后，賣方出具即期匯票，連同裝運(yùn)單據(jù)，通過(guò)賣方所在地銀行和買 方銀行交給買方進(jìn)行托收。3. 直接付款：買方收到賣方裝運(yùn)單據(jù)后7天內(nèi)，以電匯或航郵向賣方支付貨款。 第十條單據(jù)：1. 海運(yùn)：全套潔凈海運(yùn)提單，標(biāo)明 運(yùn)費(fèi)付訖”運(yùn)費(fèi)預(yù)付”作成空白背書并加注目 的港公司。2. 空運(yùn)：空運(yùn)提單副本一份，標(biāo)明 運(yùn)費(fèi)付訖”運(yùn)費(fèi)預(yù)付”寄交買方。3. 航郵：航郵收據(jù)副本一份，寄交買方。4. 發(fā)票一式五份，標(biāo)明合同號(hào)和貨運(yùn)嘜頭，發(fā)票根據(jù)有關(guān)合同詳細(xì)填寫。5. 由廠商出具的裝箱清單一式兩份。6. 由廠商出具的質(zhì)量和數(shù)量保證書

33、。7. 貨物裝運(yùn)后立即用電報(bào)/信件通知買方。此外，貨發(fā)10天內(nèi)，賣方將上述單據(jù)航空郵寄兩份，一份直接寄買方，另一 份直接寄目的港公司。第十一條裝運(yùn)：1. FOB條 款：a. 賣方于合同規(guī)定的裝運(yùn)日期前30天，用電報(bào)/信件將合同號(hào)、品名、數(shù)量、 價(jià)值、箱號(hào)、毛重、裝箱尺碼和貨抵裝運(yùn)港日期通知買方，以便買方租船訂艙。b. 賣方船運(yùn)代理公司，（電報(bào)： ），負(fù)責(zé)辦理租船訂艙事宜。c. 租船公司或其港口代理（或班輪代理），預(yù)計(jì)船達(dá)裝運(yùn)港10天之前，即將船名、預(yù)計(jì)裝貨日期、合同號(hào)等通知賣方以便賣方安排裝運(yùn)，要 求賣方與船方代理保持密切聯(lián)系。當(dāng)需要更換運(yùn)載船舶及船舶提前、推遲抵達(dá)時(shí)， 買方或船方代理應(yīng)及時(shí)通知賣方。若船在買方通知日后30天內(nèi)尚未抵達(dá)，則第30天后倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)由買方承 擔(dān)。d. 若載運(yùn)船舶如期抵達(dá)裝運(yùn)港，賣方因備貨未妥而影響裝船，則空艙費(fèi)和滯 期費(fèi)均由