中小城市小高層產(chǎn)品銷(xiāo)售形態(tài)分析報(bào)告

1、中小城市小高層產(chǎn)品專(zhuān)題分析報(bào)告 第一章 小高層產(chǎn)品形態(tài)分析 近年來(lái)，在我國(guó)城市住宅的設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)建設(shè)中，小高層住宅異軍突起，十分流行， 在銷(xiāo)售市場(chǎng)上很受廣大購(gòu)房者的青睞。其現(xiàn)象值得認(rèn)真探索。所謂小高層住宅是指層數(shù) 為 7層11 層的住宅，其平面布局類(lèi)似于多層住宅，有載人電梯，但無(wú)消防電梯。小高層 住宅是一種約定俗成的說(shuō)法，在國(guó)際住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中并無(wú)此定義。小高層住宅實(shí)際上是 中高層住宅 （7層9層）和 10層11層的高層住宅相加在一起的概念。根據(jù)規(guī)范，電梯和 樓梯共同作為公共垂直交通工具，但可以不設(shè)消防電梯。因此，小高層住宅雖然是高層 住宅，但層數(shù)較低，具有多層住宅的某些特點(diǎn)，雖設(shè)有電梯，但防火要

2、求并不如高層建 筑防火要求那么高。 一、對(duì)小高層住宅建筑設(shè)計(jì)的探討 高層建筑出現(xiàn)于十九世紀(jì)末，二十世紀(jì)中葉得到迅速發(fā)展，逐漸遍及到世界各國(guó)。 近十年來(lái)，隨著我國(guó)城市人口的高度集中，小高層住宅建筑成為一些大中城市建筑活動(dòng) 的重要內(nèi)容。這種以小高層住宅建筑為主體的居住區(qū)，在社區(qū)環(huán)境的設(shè)計(jì)上頗具特色， 套型及公共部位的設(shè)計(jì)靈活多變，其安全問(wèn)題及結(jié)構(gòu)體系設(shè)計(jì)，也與以往的多層住宅建 筑有許多不同的方面。下面就此作幾點(diǎn)探討。 （一）社區(qū)環(huán)境特色 早在 1930 年春，著名建筑大師、現(xiàn)代建筑的奠基人格羅皮烏斯，在布魯塞爾召開(kāi)的 國(guó)際現(xiàn)代建筑協(xié)會(huì) （CIAM） 第三次會(huì)議的報(bào)告中，提出在大城市中建造 1012

3、 層的高層住 宅的主張。他認(rèn)為“高層住宅的空氣陽(yáng)光最好，建筑物之間距離拉大，可以有大塊綠地 供孩子們嬉戲”，“應(yīng)該利用我們擁有的技術(shù)手段，使城市和鄉(xiāng)村這對(duì)立的兩極互相接 近起來(lái)”。高層住宅建筑占地面積小，在既定的地段內(nèi)能最大限度地增加建筑面積，擴(kuò) 大市區(qū)空地，有利于城市綠化，改善環(huán)境衛(wèi)生。 良好的居住環(huán)境，是城市商品住宅品位及價(jià)值的一個(gè)決定性因素，也是居者生活舒 適必不可少的條件，它所涉及的問(wèn)題十分復(fù)雜，包括交通組織、綠化鋪裝、水體、景觀、 小品的設(shè)置和環(huán)境照明等各個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題。小高層建筑住宅區(qū)的寬?？臻g，經(jīng)過(guò)建筑師的 精心策劃和合理組織，可形成特色鮮明、風(fēng)格各異的居住環(huán)境。 建筑是社區(qū)居住環(huán)境

4、的主角，其創(chuàng)作水平直接影響整個(gè)社區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。建筑創(chuàng)作 應(yīng)在空間組織、形態(tài)尺度、色彩質(zhì)地等方面，加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境特色建設(shè)。小高層住宅建筑， 在建筑群體布局上，高低相間，點(diǎn)面結(jié)合，可以改善城市面貌，豐富城市藝術(shù)，同時(shí)也 是社區(qū)文化形成的因素之一。 （二）套型設(shè)計(jì) 對(duì)于住宅套型的重要性，現(xiàn)在被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)和重視了，這是一個(gè)很大的 進(jìn)步，是“以人為本”的住宅建設(shè)理念開(kāi)始具體落實(shí)的良好開(kāi)端，也是對(duì)大量積壓空置 房現(xiàn)象冷靜、認(rèn)真反思的結(jié)果。在同一環(huán)境中，住戶(hù)買(mǎi)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力是前提，在同樣的經(jīng) 濟(jì)實(shí)力條件下，買(mǎi)家最重視的是住宅“套型結(jié)構(gòu)”問(wèn)題，它是買(mǎi)家關(guān)心和挑剔的焦點(diǎn)。 “套型結(jié)構(gòu)” ，是單元式住宅戶(hù)內(nèi)獨(dú)

5、家擁有的空間組成、大小及其平面的布局形式 套型設(shè)計(jì)，實(shí)際上是一種人的生活方式的設(shè)計(jì)。生活方式，反映住戶(hù)的社會(huì)地位、職業(yè) 特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)條件、家庭人口結(jié)構(gòu)及生活習(xí)慣等各方面的綜合要求。小高層住宅建筑套型 設(shè)計(jì)，是一項(xiàng)復(fù)雜而又要求極其仔細(xì)的設(shè)計(jì)，要讓住宅能適應(yīng)不同人的需要，而不是要 人來(lái)適應(yīng)房子或要不同的人來(lái)適應(yīng)同一種房子，就應(yīng)體現(xiàn)“以人為本，為人服務(wù)”的設(shè) 計(jì)宗旨。小高層住宅建筑，以其特有的建筑環(huán)境及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，造就了其套型設(shè)計(jì)的多樣 性和靈活性。 1、合理的功能分區(qū) 作為代表未來(lái)居住方向的小康型套型設(shè)計(jì)，其最大特點(diǎn)就是公私分區(qū)明確。要塑造 家庭的舒適環(huán)境，必須加深對(duì)公私分區(qū)明確的理解，以恰當(dāng)?shù)目臻g劃

6、分，使居住生活行 為適得其所，進(jìn)而獲得最佳的居住空間環(huán)境。由客廳、餐廳、廚房組成的公共區(qū)和由臥 室、衛(wèi)生間組成的私密區(qū)，應(yīng)互不干擾、簡(jiǎn)潔方便，滿(mǎn)足各層次人行為的居住性、適合 性和私密性。 2、開(kāi)放的空間體系 小高層住宅區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)，決定了其套型設(shè)計(jì)更多地側(cè)重于綠色、陽(yáng)光和生命，其 建筑的框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)，決定了它具有多層建筑所沒(méi)有的空間，便于實(shí)現(xiàn)住宅的可 變性和靈活性，讓住戶(hù)參與再設(shè)計(jì)。在現(xiàn)代家庭中，擁有一個(gè) 40 平米上，附有南向陽(yáng)臺(tái) 的大起居室，是白領(lǐng)階層的首選。這種起居室增強(qiáng)了公共娛樂(lè)性及歸屬感。在一個(gè)環(huán)境 優(yōu)美、公共服務(wù)設(shè)施完善的小區(qū)內(nèi)，用些許綠化，可點(diǎn)綴出一個(gè)富于個(gè)人品味特征的起

7、居室，使之與室外環(huán)境交相輝映。這個(gè)充滿(mǎn)陽(yáng)光和綠色的大起居室，可靈活分隔，劃分 成一室一廳，滿(mǎn)足人口較多的家庭的需要 ;或用作書(shū)房，以豐富居室的內(nèi)涵。起居室與南 向陽(yáng)臺(tái)的緊密結(jié)合，采用大面積的落地玻璃門(mén)，形成陽(yáng)光室與南向的陽(yáng)臺(tái)和透空的鑄鐵 欄桿通透，可將室外優(yōu)美的環(huán)境組織到室內(nèi)來(lái)?！败S層式”的套型，可在室外景觀良好 的一面設(shè)置觀景平臺(tái)，使之有空中花園的效果，這也是小高層住宅建筑的特色之一。 3、合理的房間尺度 小高層住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)建立在合理的空間尺度上，面積不可一味地大。起居室設(shè)計(jì)， 根據(jù)現(xiàn)在小康住房喜用大屏幕彩電和音響組成的家庭影院和真皮大沙發(fā)，結(jié)合人體尺度 和視覺(jué)適應(yīng)尺寸，以開(kāi)間4.5m為宜;

8、餐廳以3.3 x3.3m的空間，能較好地滿(mǎn)足家庭吃飯和 宴客的需要；主臥室以3.6x4.8m,加上獨(dú)立衛(wèi)生間為較舒適的尺寸，附有南向大陽(yáng)臺(tái)的更 佳;廚房面積應(yīng)大于6 m2，平面以方形為宜，使櫥柜呈“島”形布置，氣派、大方，空間 感覺(jué)完整；衛(wèi)生間面積不應(yīng)小于4m,將洗浴與面盆、洗衣機(jī)分開(kāi)設(shè)置，可避免晨間高峰 期的交叉使用問(wèn)題。 4、有效地組織設(shè)備管網(wǎng) 在小高層住宅建筑設(shè)計(jì)中，廚房和衛(wèi)生間管道均應(yīng)采用集中管道井布置，豎向管道 設(shè)在其中，水平管道在操作臺(tái)后部設(shè) 100cm寬的水平管線區(qū)，衛(wèi)生設(shè)備的管件可采用吊 頂將其隱蔽。當(dāng)結(jié)構(gòu)布置有條件時(shí)，可采用樓板下沉，將戶(hù)內(nèi)的所有管件均在同層布置， 維修時(shí)不需

9、到下一層，以減少住戶(hù)間的矛盾。 5、舒適的空間感受 小高層住宅建筑，因?yàn)榭缍容^大，層高比一般多層住宅建筑高，形成了更舒適的空 間感受。一般多層住宅建筑層高為 2.7 -2.9m,小高層建筑的層高，視其框架梁的高度變 化而變化，一般在 3m 左右。躍層式住宅的起居室可設(shè)置“吹拔”，連通上下兩層，形 成 4-5m 高的寬敞空間,可增加空間的流動(dòng)性和趣味性。 這種寬敞與舒適,在當(dāng)前城市建筑密度增加,住宅建筑層高普遍較低的情況下,尤 為難得。 （三）公共部位的設(shè)計(jì) 公共部位的設(shè)計(jì),也應(yīng)充分體現(xiàn)人性化空間的特點(diǎn)。每棟小高層住宅建筑的一層, 應(yīng)設(shè)計(jì)面積適當(dāng)、空間形態(tài)完整的大堂空間,電梯門(mén)在一層,以直接面向

10、大堂為宜,使 人在大堂的每一個(gè)位置均能看到電梯的顯示牌。電梯廳及公共走道至戶(hù)門(mén)外的所有公共 部位,均應(yīng)精心設(shè)計(jì),提高小區(qū)的可識(shí)別性和歸屬感,體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。 （四）安全問(wèn)題及結(jié)構(gòu)體系 居住首先需要安全。居住安全保障,要求在交通組織、設(shè)備安裝及運(yùn)行、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、 災(zāi)害預(yù)防等方面做到綜合考慮。 在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上,混凝土框架結(jié)構(gòu)具有自重較重、抗震原理為剛性的特點(diǎn),雖然施工 速度較慢,噪聲大,但在防火方面性能較好,因而目前在國(guó)內(nèi)應(yīng)用廣泛。而另一種應(yīng)用 不多的鋼結(jié)構(gòu)小高層結(jié)構(gòu)體系,正逐漸引起開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)師們的注意,這種結(jié)構(gòu)具有自 重輕、抗震性能優(yōu)良的特點(diǎn),不僅使建筑結(jié)構(gòu)更加安全,而且大大提高了工廠

11、化、產(chǎn)業(yè) 化水平,減少了現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè),能極大地提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和施工速度及精度,減少施工噪 聲,符合環(huán)保施工的要求。這種結(jié)構(gòu)雖然防火性能較差,但如果做好防火處理,同樣也 能滿(mǎn)足防火要求。 、“小高層”住區(qū)整體風(fēng)貌與環(huán)境特色 隨著可持續(xù)發(fā)展的觀念日漸深入人心，保護(hù)和節(jié)約不可再生資源、能源成為住宅建 設(shè)中必須遵循的原則之一。與此同時(shí)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和生活水平的提高使居民對(duì) 居住環(huán)境提出更高要求，促使住宅形態(tài)向更為舒適、方便的方向發(fā)展。在此形勢(shì)的影響 下，單純“多層 +高層”模式已不能滿(mǎn)足土地緊張的城市發(fā)展的需要，而另一種折衷模式 -“小高層”住宅（ 7-11 層），因其與多、高層比較具有特有優(yōu)勢(shì)，

12、既適應(yīng)現(xiàn)代居住生活 要求、適合居民意愿，又可在一定程度上提高土地利用率、節(jié)約土地資源，而成為當(dāng)前 和未來(lái)城市住宅中一道亮麗的風(fēng)景線。 （一）景觀輪廓與空間限定 景觀設(shè)計(jì)與住區(qū)空間領(lǐng)域的限定對(duì)于塑造良好的居住環(huán)境形象具有重要作用。層次 豐富的景觀和空間使住區(qū)富有活力和可識(shí)別性，在住宅商品化時(shí)代更可提高房產(chǎn)品位， 誘發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，而真正的受益者仍是居民自身。 1、“小高層”住宅與住區(qū)總體景觀輪廓 人對(duì)景觀環(huán)境的認(rèn)知是視覺(jué)在大腦中一種復(fù)雜的反映。蘆原義信在外部空間設(shè)計(jì) 中曾闡述其在紐約的觀察體會(huì) ：當(dāng)水平距離在 20-30m 以?xún)?nèi)時(shí)，可清楚識(shí)別單幢建筑 ；100m 以?xún)?nèi)留下建筑的印象， 600

13、m 以?xún)?nèi)可看清建筑輪廓線。因此靠近小區(qū)時(shí)，第一印象便是住 區(qū)建筑物疊合的景觀輪廓。 “小高層”住宅的層數(shù)變化可形成豐富多變、高低起伏的天際輪廓線，與多、高層 相結(jié)合，根據(jù)其層數(shù)特點(diǎn)在住區(qū)中適當(dāng)布局，更有利于創(chuàng)造住區(qū)景觀的高潮和焦點(diǎn)，并 形成遠(yuǎn)、中、近的多層次景觀。 當(dāng)住區(qū)采用“小高層”與多層結(jié)合的方式時(shí)，一般將“小高層”置于小區(qū)入口，作 為門(mén)戶(hù)與屏蔽，隔離外界的紛繁與喧嘩，同時(shí)界定領(lǐng)域，形成連續(xù)的街景。也可將其設(shè) 于住區(qū)中心空間，結(jié)合綠地、廣場(chǎng)等使之成為住區(qū)的焦點(diǎn)與高潮。 當(dāng)住區(qū)中多、高層與“小高層”并存時(shí)，“小高層”一般被用以構(gòu)成中景，形成近 低遠(yuǎn)高的景觀層次 利用“小高層”住宅的層數(shù)靈活性

14、，將不同層數(shù)的單元進(jìn)行組合，使單棟建筑的輪 廓也富于變化，更增添景觀魅力。 2、“小高層”住宅與外部空間領(lǐng)域的限定 空間領(lǐng)域的限定可以創(chuàng)造安全感。通過(guò)設(shè)置真正的或象征性的障礙來(lái)區(qū)分不同層次 的空間。對(duì)于住區(qū)外部空間而言，真正的障礙包括出入口、圍墻、建筑邊界的圍合等， 象征性障礙則諸如鋪地紋理變化、改變地面高差及綠化配置、設(shè)立特殊標(biāo)志或路障等， 兩者都可使陌生人意識(shí)到自己進(jìn)入了他人的領(lǐng)域而卻步。而其中最有效的手段莫過(guò)于使 建筑圍合成不同層次的庭院空間，以加強(qiáng)領(lǐng)域感。對(duì)于“小高層”住區(qū)而言，可通過(guò)形 式多樣的“小高層”住宅或和多、高層結(jié)合進(jìn)行圍合，以實(shí)現(xiàn)對(duì)空間領(lǐng)域的限定。 周邊式布局通常以直線、流

15、線形、弧形的“小高層”群圍合中心公共空間，并通過(guò) 園林綠化、高差變化等手段減小庭院尺度，并賦予居民靈活使用的余地。例如，上海的 陸家嘴花園則采用更為靈活和多層次的手法，利用板式、點(diǎn)式“小高層”，與板狀高層、 階梯形多層等多種住宅形態(tài)相結(jié)合，限定中心橢圓形公共空間，而偏離中心區(qū)一側(cè)，兩 組略微錯(cuò)落的板式“小高層”完成了對(duì)次一級(jí)公共領(lǐng)域的界定。 （二）住宅形象與造型藝術(shù) “小高層”住宅的視覺(jué)形象、體量與尺度，直接限定并影響著住區(qū)空間與景觀，其 設(shè)計(jì)不僅應(yīng)創(chuàng)造適合居住的人性化空間，也應(yīng)符合多樣統(tǒng)一的美學(xué)原則，擁有清新悅目 的視覺(jué)效果。 1、風(fēng)格認(rèn)同 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，當(dāng)問(wèn)及所喜歡的建筑風(fēng)格時(shí)， 48.6的

16、居民選擇現(xiàn)代風(fēng)格， 27.5認(rèn) 為“無(wú)所謂，只要美觀”， 23.9選擇歐陸風(fēng)格， 2.8選擇徽派傳統(tǒng)風(fēng)格。可見(jiàn)，簡(jiǎn)潔、 新穎、富于時(shí)代氣息的現(xiàn)代風(fēng)格在居民的住宅風(fēng)格取向上占有主導(dǎo)地位，此外，徽派住 宅雖終將成為回憶，但帶有地方色彩的徽派住宅仍頗受歡迎，容易營(yíng)造出令人懷舊的氛 圍，展現(xiàn)安徽地區(qū)獨(dú)有的風(fēng)貌。 2、造型與尺度 近年來(lái)，住宅逐漸多彩紛呈，多種造型語(yǔ)匯組合，創(chuàng)造出良好的住區(qū)景觀，但缺憾 仍然存在?！靶「邔印弊≌v向多采用“標(biāo)準(zhǔn)層迭加法”，只在底部和頂部稍作變化， 橫向則是“基本單元陣列法”。該方式應(yīng)用于多層無(wú)可非議，但對(duì)于層數(shù)較多的“小高 層”而言，則整體造型和肌理顯得過(guò)于單一。 若從造

17、型角度入手，進(jìn)行平面調(diào)整和局部變化，某一層或一戶(hù)采取特殊設(shè)計(jì)，會(huì)令 住宅造型更為靈活。 尺度是指建筑物與人體的比例關(guān)系，尺度與人接近，則感覺(jué)舒適。設(shè)計(jì)中可通過(guò)減 小“小高層”的尺度來(lái)拉近與人的“距離”?；麨榱悴皇橐环N有效的方法，如單元 間錯(cuò)位、屋頂?shù)?、豎向分段（設(shè)置二層平臺(tái)、造型色彩材質(zhì)變化）等方式。此外，對(duì) 住宅細(xì)部進(jìn)行精心處理，亦有助于增強(qiáng)住宅的親切感。 （三）人與自然共生 長(zhǎng)期生活在城市環(huán)境中的人們尤其渴望能擁有一片接近自然的天地，住區(qū)環(huán)境的塑 造必須考慮創(chuàng)造適合人們居住、 生活和工作的自然生態(tài)環(huán)境 ，達(dá)到人與自然的和諧共生 1、綠地 在容積率相同的情況下，“小高層”住宅相對(duì)于多層

18、占地面積小，從而可將更多的 土地用于綠化，改善住區(qū)生態(tài)環(huán)境?？衫谩靶「邔印笨蚣芙Y(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)將其底層架空， 作為住宅的入口和公共活動(dòng)場(chǎng)所，使綠化在此半室外的灰空間內(nèi)得到延續(xù)，室內(nèi)外的過(guò) 渡更為自然。 2、陽(yáng)光 陽(yáng)光是萬(wàn)物之源，對(duì)于人類(lèi)的生存、生長(zhǎng)和生活具有重要作用?！靶「邔印弊≌?所以相對(duì)于高層受歡迎，其中一個(gè)重要原因即各戶(hù)朝向良好。然而其布局并非僅限于正 南北向，可以根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定和氣候風(fēng)向條件做適當(dāng)調(diào)整。 可能的情況下，應(yīng)適當(dāng)增大間距，或采用多種層數(shù)相結(jié)合、底層架空或底層用作車(chē) I 、一 $、-、 庫(kù)等方式。 3、地形地貌的巧妙利用 住區(qū)用地的植被 、水體及地形地貌是一筆寶貴財(cái)富，應(yīng)盡可

19、能充分重視并加以利用。 隨著生活水平的提高，人們的居住模式潛移默化地改變著，這就要求建筑師更多地關(guān)注 人的心理需求，在創(chuàng)造舒適居所的同時(shí)，給予人們優(yōu)美的戶(hù)外空間，構(gòu)建有領(lǐng)域感的社 區(qū)環(huán)境，塑造住區(qū)特有的景觀形象，并提供與自然融合交匯的場(chǎng)所，使“小高層”住區(qū) 更富有魅力和吸引力。 三、小高層住宅發(fā)展前景分析 (一) 小高層住宅的流行原因 小高層住宅的流行現(xiàn)象，決非是一時(shí)時(shí)髦，從近幾年的住宅建筑實(shí)踐尤其是高層建 筑實(shí)踐入手，才能夠比較清晰地看到流行現(xiàn)象的背后原因。 1、高層住宅的弊端 從居住角度來(lái)看，低層住宅和多層住宅均比高層住宅優(yōu)越，但基于我國(guó)人口多、土 地少的現(xiàn)實(shí)情況，在城市中建高層住宅是必然

20、出路。因此，近幾年全國(guó)各大城市都建了 很多高層住宅。在北京、上海、廣州等大城市出現(xiàn)了不少二三十層的高層住宅，甚至出 現(xiàn)了超過(guò) 100m 的超高層住宅。在一些地價(jià)昂貴地段，還經(jīng)常出現(xiàn)塔式住宅相互拼接成 塔群住宅的情況。高層住宅雖節(jié)約用地，能容納更多住戶(hù)，但也帶來(lái)很多弊端。 1) 住宅平面往往是一梯 8 戶(hù)或一梯 6 戶(hù)，因此，有近 1/3的住宅朝向不好。 2) 標(biāo)準(zhǔn)層的公共交通面積和設(shè)備及管井占用面積較大，每戶(hù)分?jǐn)傒^多公用面積，因 此，每戶(hù)的建筑面積雖大，但有效使用面積并不大，即 K 值低。而高層住宅的售價(jià)往往 高于多層住宅，購(gòu)房者覺(jué)得不合算。 3) 人們遠(yuǎn)離了大地，生活在“空中鴿籠”中，兒童和

21、老人感到活動(dòng)不方便，而且易 使人產(chǎn)生孤獨(dú)感。 4) 容易導(dǎo)致居住小環(huán)境的惡化，如高層住宅北面的大片陰影區(qū)、高層住宅的樓群風(fēng) 5) 建設(shè)費(fèi)用高、建設(shè)周期長(zhǎng)。這是高層建筑層數(shù)多、面積大結(jié)構(gòu)復(fù)雜帶來(lái)的直接后 2、多層住宅的優(yōu)缺點(diǎn) 至于多層住宅，其優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的，至今在全國(guó)各地仍是最主要的住宅型式。其 主要問(wèn)題是在節(jié)約用地和容納戶(hù)數(shù)方面效果不如高層建筑。因此，在大中城市的住宅建 設(shè)中，多層住宅越來(lái)越多地讓位于高層住宅。 近年來(lái)，由于人民生活水平的提高，生活方式的變化，人們對(duì)居住的質(zhì)量提出了更 高的要求，特別是取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化之后，每個(gè)住宅消費(fèi)者都理所當(dāng) 然地關(guān)心住宅的質(zhì)量、地段、戶(hù)型

22、和價(jià)格等各種切身利益。 3、小高層住宅的優(yōu)勢(shì) 正是在這種大背景下，小高層住宅應(yīng)運(yùn)且逐漸流行起來(lái)。它摒棄了大高層住宅 (11 層 以上)的缺點(diǎn)，同時(shí)保持了多層住宅的優(yōu)點(diǎn)；它既符合現(xiàn)行的國(guó)家技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范，又有利 于開(kāi)發(fā)建設(shè)，同時(shí)又適應(yīng)了現(xiàn)在購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)水平。因此，小高層住宅具有如下優(yōu) 點(diǎn)： 八、 1) 節(jié)約用地，尺度適宜。小高層住宅也是一種高層住宅，因此，同多層住宅相比， 具有節(jié)約用地的明顯效果。其建筑尺度也比較合適，以一幢11 層的小高層住宅為例，其 高度約為31m，容易形成居住建筑的特點(diǎn)和氛圍。以觀賞角度看，比較接近自然，不太 壓抑。 2) 戶(hù)型優(yōu)越。以單元式為例，小高層住宅同多層住宅相比

23、，其平面布局基本相同， 只是多加了一部電梯，因此，具有良好的通風(fēng)、采光、觀景效果和良好的戶(hù)內(nèi)布局。由 于每戶(hù)分?jǐn)偟墓妹娣e并不大，易為購(gòu)房者所接受。 3) 提高了生活質(zhì)量。仍以單元式為例，雖然小高層住宅只加了一部電梯，但作用不 可小看。據(jù)調(diào)查，在許多大城市，老人問(wèn)題已十分突出 。老人占城市人口的比例約為 15%。 如果在小高層住宅的設(shè)計(jì)、施工和管理中，規(guī)定電梯從 4 層開(kāi)始?？浚@將給老、弱、 病、殘、孕居民上下樓以及居民搬運(yùn)重物等帶來(lái)極大方便，提高了生活質(zhì)量。就標(biāo)準(zhǔn)而 言，基本達(dá)到歐美國(guó)家 4 層以上住宅設(shè)電梯的規(guī)定。 4) 投資少、工期短、難度低。由于小高層住宅層數(shù)較低、結(jié)構(gòu)體系較簡(jiǎn)單，抗

24、風(fēng)、 抗震要求不如一般的高層建筑，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，投資較少，工期較短，資金和人員均 容易周轉(zhuǎn)，而回報(bào)并不低，因此，受到他們的歡迎 由于以上諸多原因，小高層住宅逐漸從圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)并成為風(fēng)行一時(shí)的時(shí)尚。 （二）小高層住宅的前景 小高層住宅的核心問(wèn)題是電梯問(wèn)題，如果能解決好的話(huà)，小高層住宅是有廣闊市場(chǎng) 的。目前存在問(wèn)題較多的是電梯質(zhì)量不穩(wěn)定，電梯貼近住戶(hù)內(nèi)墻布置，有震動(dòng)和噪音以 及電梯價(jià)格及運(yùn)行費(fèi)用較高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)較高等問(wèn)題。解決此問(wèn)題的對(duì)策是選用進(jìn)口或國(guó) 產(chǎn)名牌電梯，容量不要過(guò)大（如選用630kg的7人電梯），電梯與住戶(hù)內(nèi)墻之間要做隔聲減 振處理或者干脆設(shè)單獨(dú)電梯。 另外在設(shè)計(jì)和施工時(shí)還要注意滿(mǎn)足住

25、宅的消防要求，以及公用交通面積的合理布 局，這樣既滿(mǎn)足安全要求又能降低房?jī)r(jià)。應(yīng)該指出的是，小高層住宅是一種由多層住宅 向高層住宅過(guò)渡的一種中介住宅，符合現(xiàn)行的國(guó)家技術(shù)規(guī)范和建設(shè)開(kāi)發(fā)的水平以及居民 的購(gòu)買(mǎi)能力。隨著實(shí)踐的進(jìn)行，應(yīng)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)降低成本， 小高層住宅才會(huì)有更強(qiáng)的生命力，為更多的居民所喜愛(ài)。 第二章 中小城市適合發(fā)展小高層住宅 1998 年全面取消住房實(shí)物分配、實(shí)行住房貨幣化分配后，在國(guó)家相關(guān)政策的大力扶 持下，我國(guó)城市住宅建設(shè)取得了前所未有的發(fā)展， 2001 年全國(guó)住宅建設(shè)完成投資達(dá)到了 創(chuàng)紀(jì)錄的 6245 億元，住宅竣工面積也達(dá)到 7.25億平方米。這一數(shù)

26、據(jù)一方面反映了我國(guó)房 地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和居民的消費(fèi)熱點(diǎn)，但同時(shí)也從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明 我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)日趨激烈。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，以及廣大購(gòu)房者消 費(fèi)觀念的日趨成熟。如何開(kāi)發(fā)出滿(mǎn)足廣大消費(fèi)者需求的新型住宅產(chǎn)品，已經(jīng)成為各家房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須解決的首要問(wèn)題。 我國(guó)的許多中小城市，長(zhǎng)期以來(lái)由于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，再加上城市人口較少，土地資源 相對(duì)充裕，所以土地價(jià)格不是很高。開(kāi)發(fā)商在選擇住宅類(lèi)型時(shí)，往往更多地考慮住宅的 建筑工程費(fèi)用。因此，為了降低住宅的成本，各中小城市的住宅建設(shè)一直以 56層的多 層住宅為主。然而，進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，隨著城市戶(hù)籍制度的改革以及“經(jīng)營(yíng)城市”這一

27、全新理念的推出，各地城市化進(jìn)程的速度明顯加快，隨著中小城市人口數(shù)量的增加、人 均占有土地的下降和國(guó)家對(duì)城市國(guó)有土地出讓方式的不斷規(guī)范，再加上土地本身具有的 相對(duì)稀缺性和不可再生性，我國(guó)各中小城市的建設(shè)用地價(jià)格呈現(xiàn)出快速上漲的勢(shì)頭。土 地價(jià)格的快速上揚(yáng)，使土地成本占到了住宅銷(xiāo)售價(jià)格的 40-50，如何節(jié)約用地，提 高現(xiàn)有土地的利用率已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商在選擇住宅建筑類(lèi)型時(shí)必須考慮的一大問(wèn)題。在現(xiàn) 有的多層、高層、小高層和連排別墅等住宅類(lèi)型中，小高層住宅由于兼?zhèn)淞硕鄬雍透邔?住宅各自的優(yōu)點(diǎn)，使其在我國(guó)中小城市得以流行。 一、小高層住宅為什么適合中小城市 小高層住宅是指建筑層數(shù)在 7-12層之間，平面布局

28、類(lèi)似多層住宅，以電梯和樓梯 共同作為公共垂直交通工具的一種住宅類(lèi)型。小高層住宅與其他類(lèi)型住宅相比，具有以 下幾方面的優(yōu)勢(shì)。 1、可以有效節(jié)約土地 小高層住宅與多層住宅相比，由于增加了住宅層數(shù)，提高了居住區(qū)的容積率，從而 有效地節(jié)約了土地，具有明顯的節(jié)約用地效果。有資料顯示，在安排同樣戶(hù)數(shù)的前提下， 與多層住宅相比，小高層住宅可節(jié)約土地 30 左右，如果開(kāi)發(fā)建造一個(gè) 2 萬(wàn)人規(guī)模的 居住小區(qū)，可以節(jié)約開(kāi)發(fā)用地 6-10萬(wàn)平方米。 開(kāi)發(fā)建造小高層住宅，由于層數(shù)的提高，如果在同樣的開(kāi)發(fā)用地上，則可以降低小 區(qū)的建筑密度，使小區(qū)比建造多層住宅擁有更高的綠化率。小高層鋼筋混凝土的框架結(jié) 構(gòu)又可以使住宅的

29、底層采用架空設(shè)計(jì)，引入綠地、小品，作為小區(qū)綠化、休閑活動(dòng)場(chǎng)地， 既擴(kuò)大了小區(qū)的視野，也美化了小區(qū)的居住環(huán)境。這樣的住宅小區(qū)無(wú)論從視野、環(huán)境、 空間上都大大優(yōu)于多層住宅。 2、良好的戶(hù)型設(shè)計(jì)，適中的銷(xiāo)售價(jià)格 從節(jié)約土地的角度而言，高層住宅比小高層住宅更有優(yōu)勢(shì)，但高層住宅在我國(guó)中小 城市并未能得到良好的發(fā)展。究其原因，首先是高層住宅的平面設(shè)計(jì)不合理，往往是一 梯 8 戶(hù)或 6 戶(hù)，導(dǎo)致近 1/3 的住宅朝向不好，影響了住戶(hù)的采光和通風(fēng)。其次是比多層 住宅增加了電梯間，電梯井走道和大堂等公攤面積，使高層住宅的得房率比多層住宅要 低 10 ；第三是較高的銷(xiāo)售價(jià)格超出了中小城市消費(fèi)者的承受能力。 而小高

30、層住宅在這些方面比高層住宅優(yōu)越得多。首先，戶(hù)型設(shè)計(jì)相同于多層住宅， 以一梯 2 戶(hù)為主，其平面布局兩者基本相同，只是多增加了一部電梯，因此每戶(hù)住宅都 具有很好的通風(fēng)、采光和觀景效果；其次，每戶(hù)較少的公攤面積，較高的得房率，也容 易被購(gòu)房者所接受。第三，銷(xiāo)售價(jià)格適中。小高層住宅由于建筑高度比高層低，抗風(fēng)、 抗震、防火等要求相對(duì)較低，使小高層住宅的施工周期短、建筑成本低，其銷(xiāo)售價(jià)格一 般只比多層住宅每平方米建筑面積高出 200-300 元，比較適合中小城市消費(fèi)者的收入水 平。 3、建筑類(lèi)別適應(yīng)中小城市開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況 雖然高層住宅節(jié)地效果比小高層住宅明顯，但由于高層住宅建筑層數(shù)多，建筑面積 大，結(jié)

31、構(gòu)復(fù)雜，并且有很?chē)?yán)格的防火、抗震要求，所以對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合素質(zhì)要求很高， 如果沒(méi)有雄厚的資金作經(jīng)濟(jì)后盾以及相當(dāng)?shù)馁Y質(zhì)等級(jí)，一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不敢貿(mào) 然開(kāi)發(fā)高層住宅項(xiàng)目的 。相反，小高層住宅由于建筑層數(shù)相對(duì)較少 ，建筑高度限制在 30-35 米以?xún)?nèi)，施工復(fù)雜程度要比高層住宅簡(jiǎn)單得多，對(duì)防火、抗震等也沒(méi)有特別的要求，只 是比多層住宅增設(shè)了一部電梯，這樣對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合素質(zhì)、資金實(shí)力要求相對(duì)較低。我 國(guó)許多中小城市受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)都不高， 以三級(jí)及三級(jí)以下為主，較低的企業(yè)資質(zhì)、有限的資金實(shí)力使這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更傾向 于開(kāi)發(fā)小高層住宅項(xiàng)目。 4、提高了小區(qū)居民的生

32、活質(zhì)量 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本，電梯的采用體現(xiàn)了對(duì)人的關(guān)懷，歐美一些國(guó)家四層的住宅就 設(shè)置了電梯。按我國(guó)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定， 6 層及以下的多層住宅可以不設(shè)電梯。近年 來(lái)，隨著住宅越建越高，個(gè)別地方甚至發(fā)展到 7-8 層也不設(shè)電梯。目前，我國(guó)正面臨著 人口老齡化這一發(fā)展趨勢(shì)，城市老年人的人口數(shù)量正在不斷增加，小高層住宅電梯的采 用，從根本上解決了住宅垂直交通的問(wèn)題，方便了住戶(hù)，尤其是老、弱、病、殘居民的 日常出入，極大提高了居住的舒適度和居民的生活質(zhì)量。 5、豐富了城市和小區(qū)的景觀 很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，我國(guó)中小城市的居民住宅建設(shè)以多層住宅為主，整個(gè)城市缺乏 一批個(gè)性鮮明的標(biāo)志性建筑物，影響了城市形象。

33、 11-12 層的小高層住宅，建筑高度在 30-35 米左右，在城市街景及多層住宅群中可起到點(diǎn)綴作用，極大地豐富了中小城市的建 筑景觀，展示了城市的現(xiàn)代風(fēng)貌。 二、中小城市發(fā)展小高層住宅存在的問(wèn)題 盡管小高層住宅在我國(guó)中小城市具有較好的發(fā)展前景，但目前還存在一些問(wèn)題，應(yīng) 引起開(kāi)發(fā)商及有關(guān)方面的高度重視： 第一、如何保證小高層住宅的日常供水 雖然小高層住宅的建筑高度比高層要低，但是 30-35 米左右的建筑高度相對(duì)于多層 住宅而言，還是高了不少。而一般中小城市現(xiàn)有的自來(lái)水廠，其供水壓力只能達(dá)到 6 層 樓的高度，所以如何保證小高層住宅的日常供水，成為開(kāi)發(fā)商必須解決的一個(gè)問(wèn)題。目 前開(kāi)發(fā)商采取的對(duì)

34、策就是在建造小高層住宅時(shí)，小區(qū)自己配備壓力泵來(lái)保證小高層住戶(hù) 的用水需求。但是增設(shè)的壓力泵在工作時(shí)會(huì)產(chǎn)生很高的噪音，如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是住宅群還 好，可以找一個(gè)遠(yuǎn)離住宅樓的偏僻地方設(shè)置泵房；而如果只有幾幢單體住宅樓的話(huà)，則 只能設(shè)置在住宅底層，此時(shí)就會(huì)影響該幢居民的日常生活；嚴(yán)重時(shí)，還會(huì)引發(fā)住戶(hù)與物 業(yè)管理公司之間的矛盾。 第二、如何提高電梯運(yùn)行質(zhì)量 小高層的另一個(gè)問(wèn)題就是電梯運(yùn)行的質(zhì)量。由于小高層的電梯貼近住戶(hù)內(nèi)墻布置， 電梯運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的震動(dòng)和噪音也給住戶(hù)帶來(lái)了不便。為了解決這一問(wèn)題，目前開(kāi)發(fā)商采 取的對(duì)策，一是選用高質(zhì)量的進(jìn)口或國(guó)產(chǎn)名牌電梯，二是在電梯與住戶(hù)內(nèi)墻之間作隔聲 減振處理。但這只是治標(biāo)

35、措施，并沒(méi)有解決實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。隨著電梯使用年限的增加，性 能的降低，電梯運(yùn)行質(zhì)量將成為困擾住戶(hù)的一個(gè)長(zhǎng)期問(wèn)題。 雖然小高層住宅目前還存在著一些問(wèn)題，但由于它們能比多層住宅節(jié)約開(kāi)發(fā)用地， 創(chuàng)造更好的居住環(huán)境，以及改善住戶(hù)的生活質(zhì)量，同時(shí)又在戶(hù)型的平面布置、房間朝向 設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售價(jià)格、物業(yè)管理收費(fèi)等方面比高層 住宅優(yōu)越，因此，只要開(kāi)發(fā)商對(duì)上述問(wèn)題 采取積極有效的對(duì)策，小高層住宅在中小城市應(yīng)具有良好的發(fā)展前景。 三、中小城市小高層住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的可行性分析 伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生 了重大變化，住宅商品化、市場(chǎng)化程度進(jìn)一步提高。逐步成熟的商品化住宅市場(chǎng)不僅給

36、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)新的機(jī)遇，更帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。 值得注意的是，一些城市新近推出一批小區(qū)的一個(gè)共同點(diǎn)，就是在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí) 布置了一定比重的小高層住宅。 1、小高層住宅受到市場(chǎng)的青睞并非偶然 小高層住宅形態(tài)有其自身的特點(diǎn)，與高層相比，具有其特殊的優(yōu)勢(shì)。 小高層住宅在小區(qū)環(huán)境創(chuàng)造上有突出優(yōu)勢(shì)。生理學(xué)表明，人的視覺(jué)清晰度范圍一般 在 30米以?xún)?nèi)，而高層通常達(dá)到 50米左右。小高層多為 7-11層（部分 11躍 12層），高度 為 30 米左右，俯視地面，觀看景物，照看兒童戶(hù)外活動(dòng)等均為適宜，使人感到親切而不 失舒展。 我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，無(wú)障礙設(shè)計(jì)越來(lái)越受到關(guān)注，成為住宅設(shè)計(jì)中的重要理念 和重要內(nèi)

37、容。從實(shí)際生活看， 7-8 層不帶電梯的住宅，給居民生活帶來(lái)諸多不便。與多層 相比，小高層均安裝電梯，能免除爬樓之苦，且因?qū)哟尾欢?，電梯服?wù)戶(hù)數(shù)相應(yīng)較少， 流量降低，運(yùn)行速度加快，等待時(shí)間較短，人們普遍感受到居家住行的方便感、舒適感。 朝向良好。從調(diào)查資料可見(jiàn)， 97.2的居民認(rèn)為主臥室應(yīng)朝南， 39.4的同時(shí)認(rèn)為次 臥室也應(yīng)朝南，沒(méi)有陽(yáng)光的臥室和起居室難以使人接受。而塔式高層無(wú)論如何布局，總 有一些套型朝向不甚理想。相比之下，板式小高層由多層住宅平面發(fā)展而來(lái)，大多坐北 朝南，日照充沛，通風(fēng)良好，能充分滿(mǎn)足居民采光的要求。 得房率高。一般而言，多層得房率為 80以上，而高層由于須設(shè)置兩座防煙樓

38、梯、 兩臺(tái)電梯、配電間、值班管理用房等，得房率只能徘徊在 70左右。而小高層一般在 11 層以下，可采用一臺(tái)電梯、一座樓梯，無(wú)須值班室，因而也就省卻了大量公用面積，得 房率可達(dá)到 80以上。 容積率合理。我國(guó)土地資源相對(duì)匱乏、人口眾多。節(jié)約、合理利用土地是基本國(guó)策， 適當(dāng)?shù)膶訑?shù)、合理的容積率成為一種必然。開(kāi)發(fā)建設(shè)小高層，既節(jié)約用地，又利于創(chuàng)造 優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，這一點(diǎn)上，小高層相對(duì)于多層具有明顯的優(yōu)勢(shì)。 有利于開(kāi)發(fā)建造和室內(nèi)裝修。與多層住宅磚混結(jié)構(gòu)相比，小高層住宅具有高層建筑 的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，采用壁式結(jié)構(gòu)，樁基牢固穩(wěn)定，抗震性良好。室內(nèi)承重墻少，便于重新布 局，裝修室內(nèi)空間，具有較強(qiáng)的適用性，

39、而高層住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)空間不 可隨意改動(dòng)，給裝修帶來(lái)諸多不便。 2、小高層住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)分析 小高層住宅的原型為歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的帶電梯多層集合住宅。在我國(guó)，這種住宅形態(tài) 的產(chǎn)生決非偶然，它是時(shí)代發(fā)展和市場(chǎng)需求的必然結(jié)果。這里以無(wú)錫市為例。 以無(wú)錫市為例子，開(kāi)始較普遍采用小高層這種住宅形態(tài)起始于 1998 年，近兩年新建 規(guī)模較大的住宅小區(qū)，主要采取多層與小高層結(jié)合發(fā)展的模式，這表明該市的住宅建設(shè) 從住宅形態(tài)上已上了一個(gè)臺(tái)階，從銷(xiāo)售情況看，已逐步形成一年比一年好的態(tài)勢(shì)。 無(wú)錫市近年推出的無(wú)錫標(biāo)準(zhǔn)花園，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，采用多層住宅與小高層住宅結(jié)合 開(kāi)發(fā)的思路，于沿金匱路南側(cè)建造小高層，重

40、點(diǎn)加強(qiáng)立面效果設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)，采用高 檔電梯，加強(qiáng)售后管理，并在小高層的視線范圍內(nèi)營(yíng)造出“靜綠”、“動(dòng)水”的優(yōu)美環(huán) 境，加之開(kāi)發(fā)商較好地進(jìn)行了營(yíng)銷(xiāo)的宣傳策劃 ，該小區(qū)小高層銷(xiāo)售情況出人預(yù)料地紅火， 可以說(shuō)是無(wú)錫市小高層住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的成功范例之一。實(shí)踐證明，只要堅(jiān)持貫徹“以人 為本”，切實(shí)搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過(guò)必要的市場(chǎng)引導(dǎo)、示范和完善的銷(xiāo)后服務(wù)，小高層住 宅必定會(huì)成為樓市中一道亮麗的風(fēng)景線。 3、小高層住宅建設(shè)的經(jīng)濟(jì)分析 投入與產(chǎn)出關(guān)系。撇開(kāi)環(huán)境因素，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與費(fèi)用看，土地費(fèi)用和建 設(shè)安裝工程這兩項(xiàng)占了很大的比重，它決定著各類(lèi)住宅形態(tài)的收益率。小高層住宅與多 層住宅相比，容積率相對(duì)高一

41、點(diǎn)，樓面地價(jià)要低些，相應(yīng)地降低了成本費(fèi)用；小高層住 宅與高層住宅相比，由于住宅形態(tài)的差異，大大降低了建設(shè)安裝工程費(fèi)用，也相應(yīng)地降 低了成本費(fèi)用；以上從理論上講提高了收益率 容積率與地價(jià)的關(guān)系，建造小高層有較高 以上反映，在沒(méi)有容積率控制時(shí)，根據(jù)傳 統(tǒng)的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)效用分析（可參見(jiàn)任何一本微 觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教材），小區(qū)開(kāi)發(fā)的邊際成本為MC和 邊際收益價(jià)格曲線為MP。MC最初隨著容積率 的增加而下降，達(dá)到某一 “門(mén)檻”后，由于地 的經(jīng)濟(jì)性 基、結(jié)構(gòu)處理和電梯、消防等配套費(fèi)用的增加， 曲線上揚(yáng)；邊際收益曲線則相反，先升后降，兩曲線相交于 C,則MC二MP，此時(shí)可獲 得最大利潤(rùn)。F1成為經(jīng)濟(jì)效益最好的容積率。

42、可見(jiàn)容積率提高取得的經(jīng)濟(jì)效益是有一定 限度的，并非容積率越高越好，小高層這種住宅形態(tài)可塑性最強(qiáng)。 容積率與銷(xiāo)售價(jià)格的關(guān)系。現(xiàn)行條件下，住宅小區(qū)容積率對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)節(jié)作用是 較為明顯的。采用小高層與多層結(jié)合開(kāi)發(fā)建設(shè)的形式，在得當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略下，是切實(shí)可 行。 第三章、小高層的銷(xiāo)售難點(diǎn)與化解 小高層產(chǎn)品被市場(chǎng)接受需要一個(gè)過(guò)程，中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目推出小高層，應(yīng)在 向消費(fèi)者詳細(xì)分析小高層優(yōu)劣勢(shì)的基礎(chǔ)上，展示小高層所能帶來(lái)的美好生活環(huán)境，針對(duì) 可能出現(xiàn)的問(wèn)題，逐一化解。 一）小高層簡(jiǎn)介及優(yōu)劣勢(shì) 首先，我們讓消費(fèi)者了解什么是小高層。我們目前常說(shuō)的“小高層”是指由多個(gè)住 宅單元組合而成，每單元均設(shè)有電梯，

43、大多在 7 至 12 層之間的住宅建筑，是介于多層與 高層之間的一種建筑模式 。6 層以下的則稱(chēng)炎“多層” ；更高的稱(chēng)為“高層” 。一般說(shuō)來(lái) ， 7到 12層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱(chēng)為板式小高層。它介于多層和高層之間，將 兩者的優(yōu)點(diǎn)結(jié)合在一起。 其次，小高層擁有采光、通風(fēng)充分，戶(hù)型均好性強(qiáng)的特點(diǎn)。與高層相比，板式小高 層在這一點(diǎn)上具有諸多優(yōu)勢(shì)。一梯兩戶(hù)、三戶(hù)或兩梯三戶(hù)的板式小高層，使家庭生活的 私密性得到保證，將噪音污染、視線干擾降低到最小程度，減少了住戶(hù)之間的相互干擾。 并且小高層在原有板式多層的基礎(chǔ)上增多層數(shù)，可以節(jié)約土地，周邊大多可留出相當(dāng)空 地用于綠化。多層住宅樓所不具備的景觀及

44、視線問(wèn)題也得以解決 。一梯兩戶(hù)配一部電梯， 同時(shí)又保留了多層住宅的優(yōu)點(diǎn)，更加適合老人和小孩出行，且運(yùn)行、維修成本則要低于 高層住宅，建安成本也比高層塔樓低，受到了消費(fèi)者的歡迎。 我們可以進(jìn)一步把小高層建筑的優(yōu)劣羅列如下： 優(yōu)勢(shì)： 1、通風(fēng)良好、戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)效果受到人們喜愛(ài) 2、樓層較高，空氣質(zhì)量、噪音污染情況較多層占有優(yōu)勢(shì) 3、建筑風(fēng)格較多層具有領(lǐng)先性 4、容積率較高層小、視野開(kāi)闊 5、入口集中便于安全保衛(wèi) 6、多是一梯兩戶(hù)，私密性較好 7、空間結(jié)構(gòu)靈活，戶(hù)型富于變化 8、相對(duì)高層，公攤面積少，使用率高 9、圍合式布局令人有四合院般歸屬感 劣勢(shì)： 1、分?jǐn)偯娣e相對(duì)多層大 2、售價(jià)較多層稍高，使用費(fèi)

45、用高，如電梯 3、對(duì)電梯的使用有顧慮。如產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)生活造成不便 4、單價(jià)相對(duì)多層較高 5、面積基本都為大戶(hù)型，總價(jià)偏高 6、對(duì)建筑地點(diǎn)要求較高 7、總面寬窄，進(jìn)深長(zhǎng)，房子像竹筒 8、衛(wèi)生間多無(wú)明采光 9、市場(chǎng)不認(rèn)可。 （二）小高層在當(dāng)前市場(chǎng)推廣上遇到的主要問(wèn)題及解決方案探討 1、推廣時(shí)市場(chǎng)不認(rèn)可小高層建筑 首先，我們應(yīng)該在前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)小高層市場(chǎng)進(jìn)行分析，如果沒(méi) 有小高層建筑出現(xiàn)，則需調(diào)查人們對(duì)小高層的認(rèn)可度，引導(dǎo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)小高層是一個(gè)長(zhǎng)期 行為，根據(jù)其他城市市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，一般需要 1-2.5 年左右。 若有，則對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的小高層進(jìn)行分析，取長(zhǎng)補(bǔ)短。例如戶(hù)型保持面寬大，進(jìn)深

46、小的優(yōu)勢(shì)， 15 米是板樓進(jìn)深的上限，超過(guò)后整個(gè)戶(hù)型采光效果就會(huì)受到影響。再如采用 較先進(jìn)、美觀的建筑立面、建筑風(fēng)格等對(duì)購(gòu)房者造成先聲奪人的效果。但根本解決之道 就是小高層的產(chǎn)品質(zhì)量要優(yōu)于多層。一方面通過(guò)新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，提高 小高層硬件品質(zhì)，比如現(xiàn)在采用的鋼板結(jié)構(gòu)，使房間內(nèi)看不到梁、柱，就提高了得房率。 2、對(duì)電梯使用產(chǎn)生抗性 必須使用一些檔次在中檔的電梯（人們都熟知的品牌，并視樓盤(pán)品質(zhì)上調(diào)檔次） ，避 免出現(xiàn)電梯經(jīng)常性的維修，降低對(duì)客戶(hù)群對(duì)電梯產(chǎn)生不信任的抗性。銷(xiāo)售時(shí)注意擴(kuò)大對(duì) 客戶(hù)群對(duì)電梯品牌的認(rèn)可度灌輸。 3、市場(chǎng)認(rèn)為小高層公攤大，房款總價(jià)高 客戶(hù)群并不清楚到底都哪里多了公

47、攤，銷(xiāo)售時(shí)可以稱(chēng)是電梯間帶來(lái)的公攤，讓客戶(hù) 心里有數(shù)自己多出哪里面積。并且，可以采用一些先進(jìn)的技術(shù)提高使用率，如在室內(nèi)采 用超薄填充墻，客戶(hù)看房時(shí)是非常認(rèn)可這種形式。 4、小高層的低層部分的銷(xiāo)售障礙 小高層的低層特別是 13樓則享受不到小高層種種優(yōu)勢(shì)，而且 13 樓住戶(hù)也要承 擔(dān)包括電梯維修管理等在內(nèi)的同樣金額的物業(yè)管理費(fèi)用，低層的銷(xiāo)售非常緩慢。 一個(gè)是從價(jià)格上找平衡，一樓住宅的價(jià)格往往也就是小高層的起價(jià)，另外就是附送 一些額外的東西，小花園便是最常見(jiàn)的一種。而一些樓盤(pán)則干脆將一樓改成大堂、會(huì)所， 避免了這一銷(xiāo)售難點(diǎn)（慎用，除非是高檔地產(chǎn)或可考慮） ?；蛘咴?3 樓之下不設(shè)停設(shè)點(diǎn)。 或者僅一樓

48、不交電梯維修管理和運(yùn)營(yíng)費(fèi)，其他一視同仁。 5、戶(hù)型不能刺激消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)欲望 除設(shè)置明衛(wèi)外，能否設(shè)置明餐廳作為賣(mài)點(diǎn)？如：加大外飄窗的美觀設(shè)計(jì)，注重山墻 與北面房間的多做挑出式設(shè)計(jì)等。 （三）對(duì)小高層建筑開(kāi)發(fā)一些建議 1、注重環(huán)境，前后庭院的綠化、園林小品的營(yíng)造，使居住質(zhì)量得到飛躍。 2、開(kāi)間增大，戶(hù)型趨合理，廚房、衛(wèi)生間加窗，增強(qiáng)陽(yáng)臺(tái)觀景的作用。 3、改變購(gòu)房者的觀念首先要改變發(fā)展商以及銷(xiāo)售人員的觀念，現(xiàn)在不少銷(xiāo)售人員 本身就不認(rèn)同小高層 ，在介紹時(shí)本身低氣不足 ，這樣本身就會(huì)給購(gòu)房者一種“小 高層不如多層”的誤解。 4、多做戶(hù)型市場(chǎng)的創(chuàng)新，根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)群的生活習(xí)慣，分析戶(hù)型每一個(gè)細(xì)節(jié)的可能 創(chuàng)新

49、方向。 附錄 附錄 1：多層、小高層和高層的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析 摘錄自博客之家：， 作者 yunyunyou 2006-06-03 00:48:00 一、進(jìn)一步加大小高層住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)力度 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，商品化住宅市場(chǎng)逐步 成熟。城市住宅開(kāi)發(fā)開(kāi)始進(jìn)一步注重以人為本、滿(mǎn)足人的基本要求。在這一方面，小高 層住宅形態(tài)與多層和高層相比，具有其特殊的優(yōu)勢(shì)。 1、小高層住宅在小區(qū)環(huán)境創(chuàng)造上有突出優(yōu)勢(shì)。生理學(xué)表明，當(dāng)人們居住達(dá)到一定高 度時(shí)，往往在視覺(jué)上、產(chǎn)生對(duì)地面人物、景物失去明確特征的感覺(jué)，況且高層上下交通 完全依賴(lài)電梯，距離尺度甚遠(yuǎn)，使人感到壓抑、不自然。與之相比，小

50、高層多為 7-11 層 （部分 11躍 12層），高度為 30米左右，俯視地面、觀看景物、照看兒童戶(hù)外活動(dòng)等均 為適宜，使人感到親切而不失舒展，結(jié)合總體環(huán)境可創(chuàng)造出更宜人的居住空間。 2、我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，無(wú)障礙設(shè)計(jì)越來(lái)越受到關(guān)注，成為住宅設(shè)計(jì)中的重要理 念和重要內(nèi)容。從實(shí)際生活看， 7-8 層不帶電梯的住宅，給居民生活帶來(lái)諸多不便。與多 層相比，小高層均安裝電梯，能免除爬樓之苦，且因?qū)哟尾欢?，電梯服?wù)戶(hù)數(shù)相應(yīng)較少， 流量降低，運(yùn)行速度加快，等待時(shí)間較短，人們普遍感受到居家住行更為方便、舒適。 3、朝向良好。有調(diào)查資料表明， 97.2的居民認(rèn)為主臥室應(yīng)朝南， 39.4同時(shí)認(rèn)為 次臥室也應(yīng)朝

51、南。而塔式高層無(wú)論如何布局，總有一些套型朝向不甚理想，沒(méi)有陽(yáng)光的 臥室和起居室使人難以接受。相比之下，板式小高層由多層住宅平面發(fā)展而來(lái)，大多坐 北朝南，日照充沛，通風(fēng)良好，能充分滿(mǎn)足居民采光的要求。 4、得房率高。一般而言，多層得房率為 80以上，高層由于須設(shè)置兩座防煙樓梯、 兩臺(tái)電梯、前室友、配電間、值班管理用房等，得房率只能徘徊在70左右。而小高層 一般在 11 層以下，可采用一臺(tái)電梯、一座樓梯，無(wú)須值班室，因而也就省卻了大量公用 面積，得房率可達(dá)到 80以上。 5、容積率合理。我國(guó)人口眾多，土地資源相對(duì)匱乏，適當(dāng)?shù)膶訑?shù)、合理的容積率成 為一種必然。在節(jié)約用地這一點(diǎn)上，小高層相對(duì)于多層具有

52、明顯的優(yōu)勢(shì)。在一定條件下， 綠化率相同，可在一定程度上提高城市住宅用地的集約度；容積率相同，則可較大地減 少建筑占地面積，增大綠化空間。 6、有利于開(kāi)發(fā)建造和室內(nèi)裝修。與多層住宅磚混結(jié)構(gòu)相比，小高層住宅具有高層建 筑的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)：采用壁式結(jié)構(gòu)，樁基牢固穩(wěn)定，抗震性良好；室內(nèi)承重墻少，便于重新 布局裝修室內(nèi)空間，具有較強(qiáng)的適用性。而高層住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)空間不 可隨意改動(dòng)，給裝修帶來(lái)諸多不便。 由于上述小高層住宅這種高度低、重量輕、基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)處理相對(duì)簡(jiǎn)單的特點(diǎn)，加之 建設(shè)施工周期短、投資少、造價(jià)低，有利于資金周轉(zhuǎn)，有利于提高經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)勢(shì)，因 此越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商的青睞和居民的歡迎。 但是

53、，客觀地看多層住宅仍比小高層銷(xiāo)售得好，原因之一是居民的消費(fèi)觀念滯后， 需要市場(chǎng)的引導(dǎo)。同時(shí)在開(kāi)發(fā)小高層住宅時(shí)，要注意避免：一是一味追求容積率，破壞 了小區(qū)的大環(huán)境；二是有的小區(qū)在布局小高層位置時(shí)，不盡合理；三是有些小高層的立 面效果沒(méi)有經(jīng)過(guò)精心的設(shè)計(jì)，給人以“失落感”；四是有些小高層建設(shè)中對(duì)戶(hù)型設(shè)計(jì)、 得房率、電梯選用及樓內(nèi)交通組織等考慮不夠周全，也是造成消費(fèi)者誤解的原因之一。 二、城郊高層住宅瓶頸有待突破 一位地產(chǎn)策劃人告訴記者，郊區(qū)和城郊接合處的購(gòu)房者大多屬于工薪階層，從經(jīng)濟(jì) 實(shí)惠的角度考慮，價(jià)格便宜的多層自然是首選。另外，從得房率的角度來(lái)看，一般高層 得房率在 80左右，小高層的得房率在

54、 84 5左右，多層得房率大概在 88左右，得 房率是影響市民購(gòu)買(mǎi)多層的重要原因。郊區(qū)小高層應(yīng)以中等戶(hù)型為主的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 雖然小高層是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，但至少在幾年內(nèi)，多層仍是非中心區(qū)的市場(chǎng)主流。 他認(rèn)為，郊區(qū)和城郊接合處還應(yīng)以發(fā)展多層為主，小高層為輔的居住小區(qū)。 記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)位于非中心區(qū)的小高層戶(hù)型品種比較單一，僅有三四種， 有的只有兩種， 大多為 100平方米以上，而旁邊的多層樓房大多有十幾種戶(hù)型可供選擇、 甚至有的達(dá)到二十幾種戶(hù)型，選擇范圍從幾十平方米到兩百平方米，選擇面十分大。一 位購(gòu)房者告訴記者，小高層的確方便居住，但是戶(hù)型偏大，總價(jià)大多在 30 多萬(wàn)元，選擇 余地有

55、些小，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在小高層中設(shè)計(jì)出更多種類(lèi)的戶(hù)型，滿(mǎn)足普通消費(fèi)者的需要 湯遜湖小高層陽(yáng)光海岸是目前湯遜湖區(qū)域惟一建有小高層的項(xiàng)目。陽(yáng)光海岸的殷總 介紹，陽(yáng)光海岸二期小高層已全部賣(mài)完，應(yīng)該說(shuō)銷(xiāo)售情況還不錯(cuò)。同多層比起來(lái)，小高 層由于造價(jià)較高、公攤面積大，因此，相對(duì)價(jià)格也要高。比如在陽(yáng)光海岸，同樣的面積， 買(mǎi)小高層得比多層多付出 68 萬(wàn)元。如此一來(lái)，兩者同時(shí)推出的時(shí)候，小高層便會(huì)有銷(xiāo) 售阻力。 購(gòu)房者在做選擇時(shí)，不單單是在多層或小高層之間作比較，還有居住環(huán)境、物業(yè)管 理、戶(hù)型等各方面的考慮。小高層開(kāi)發(fā)商如果從這些方面著手，讓小高層達(dá)到多層的舒 適度，就有可能出現(xiàn)“小高層市場(chǎng)”。具體說(shuō)來(lái)，吳曉建議從三

56、個(gè)方面入手。首先，小 高層的戶(hù)型不能參照多層，應(yīng)在滿(mǎn)足居住功能的前提下，縮小單套面積，比如現(xiàn)在的三 室二廳面積多在 130140平方米，那么小高層的三室二廳放在 120 平方米左右會(huì)比較合 適，總價(jià)降低，減小了購(gòu)房者的付款壓力；其次，小高層最好采取“板式”，不宜采取 “點(diǎn)式”。點(diǎn)式易帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題：“黑房”和電梯緊張。板式在避免了這兩個(gè)問(wèn)題的同 時(shí)，和多層一樣的結(jié)構(gòu)還會(huì)帶來(lái)相似的居住感受；最后，還要將小高層的尊貴程度與多 層區(qū)分開(kāi)來(lái)。這主要是從一些附加設(shè)施上下工夫，如居住環(huán)境、物業(yè)管理等。小高層的 購(gòu)買(mǎi)成本比多層高，如果居住環(huán)境優(yōu)于多層，物業(yè)管理更為周到，會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)心理 上的滿(mǎn)足感，從而樂(lè)意

57、購(gòu)買(mǎi)小高層。 三、（小）高層促銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商各顯神通 記者走訪了一些城郊接合部發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤(pán)小高層的售價(jià)與多層差不多，有的甚 至低于多層售價(jià) 100200 元平方米不等。泰合李經(jīng)理介紹，泰合百花公園一期曾推出 兩棟小高層，由于當(dāng)時(shí)有多層住宅可供選擇，大多購(gòu)房者不愿意選擇小高層，最后公司 以比多層住宅優(yōu)惠的價(jià)格將小高層銷(xiāo)售完畢。小高層在郊區(qū)銷(xiāo)售不如多層，與人們的消 費(fèi)習(xí)慣有重要關(guān)系。李經(jīng)理介紹，該公司前不久做了一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，市民對(duì)小高層的認(rèn) 可度為 39，比起 3 年前的 10大大提高，可相比多層 50.4的認(rèn)可率，還是有一定距 離。 一樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理給記者算了一筆賬 ，目前多層的物管費(fèi)在 1 元以下

58、，而小高層則為 1 元以上，物管費(fèi)相差一倍，再加上電梯的公攤電費(fèi)，居住成本增加了一倍還要多。再看 房?jī)r(jià)，以一套 2800元平方米的小高層為例，購(gòu)買(mǎi) 100平方米需要 28 萬(wàn)元左右，而相 同地段的多層只要 2600元平方米左右， 30萬(wàn)元的總價(jià)可以購(gòu)買(mǎi) 114平方米，比購(gòu)買(mǎi)小 高層多出了一間房間。因此，不少樓盤(pán)以低價(jià)來(lái)吸引購(gòu)房者，多層住宅價(jià)格比高層價(jià)格 大約高 100200 元平方米，以此來(lái)吸引客戶(hù)。 沿海麗水佳園開(kāi)發(fā)的小高層，在江城首創(chuàng)夾復(fù)式，可以提高使用面積一半以上，一 推出市場(chǎng)立即受到市場(chǎng)追捧，反映良好。沿海物業(yè)的方總認(rèn)為，雖然小高層的公攤面積 比較大，但電梯的便捷，使生活在小高層的居住

59、者生活品質(zhì)更高些。 華工鏡湖園常經(jīng)理說(shuō)人們來(lái)到這里，最常用的一個(gè)詞就是“風(fēng)水好”。因此，“觀 景”可以說(shuō)是該項(xiàng)目小高層最主要的功能。紫菘楓亭策劃部經(jīng)理胡焰認(rèn)為，城市的發(fā)展 必然會(huì)帶來(lái)越來(lái)越多的高層建筑，光谷是武漢發(fā)展?jié)摿薮蟮膮^(qū)域，因此未來(lái)趨勢(shì)必將 以小高層與高層為主。光谷的消費(fèi)群以高知人群居多，一方面，他們有足夠的購(gòu)買(mǎi)能力， 做小高層與高層建筑，最主要的是要保證居住的舒適度。 四、城郊（小）高層住宅還需創(chuàng)新 1999 年，麗島便較早推出了小高層。聯(lián)合置業(yè)的策劃總監(jiān)姚華說(shuō)，麗島從兩方面融 解了小高層的銷(xiāo)售難度。姚總提醒城郊小高層在建的項(xiàng)目：多層一定要與小高層拉開(kāi)距 離。充分利用小高層的觀景優(yōu)勢(shì)

60、，設(shè)計(jì)上要讓小高層更好用。如該空出來(lái)的地方一定要 空出來(lái)，給住戶(hù)更多的綠地。姚總認(rèn)為，與消費(fèi)者的溝通也很重要。你必須很了解你的 客戶(hù)都有哪些需求，通過(guò)溝通，你可以將客戶(hù)所擔(dān)心的問(wèn)題去掉。姚總認(rèn)為，“創(chuàng)新” 也是必不可少的。 長(zhǎng)城建設(shè)的湯經(jīng)理認(rèn)為，消費(fèi)心態(tài)是需要引導(dǎo)的。如果小高層的建筑材料、電梯的 品質(zhì)等各方面都比多層做得更好，越來(lái)越理性的購(gòu)房者會(huì)將目光更多地投向小高層。耀 江麗景灣副總經(jīng)理陸怡認(rèn)為，市郊樓盤(pán)一般擁有大的社區(qū)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商也要考慮在利用 稀缺的土地資源時(shí)，在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面如何將產(chǎn)品突出出來(lái)。小高層在沿海城市發(fā)展 已經(jīng)非常成熟，這是值得本地開(kāi)發(fā)商借鑒的。 德盛行物業(yè)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)