試論城市房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的法律性質(zhì)

1、試論城市房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的法律性質(zhì)論文摘要 房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)，由于在相關(guān)立法及司法解釋中規(guī)定的不夠明確，致使在理論界以及現(xiàn)實(shí)的司法實(shí)踐中的認(rèn)識很不一致，很明顯，這很可能對法制的統(tǒng)一性有一定程度的損害。對此，本文對房屋征收補(bǔ)償?shù)母拍钜约靶再|(zhì)，結(jié)合房屋征收的現(xiàn)有法律規(guī)定進(jìn)行了分析并提出自己的見解。論文關(guān)鍵詞 房屋征收補(bǔ)償 民事關(guān)系 行政關(guān)系一、目前城市房屋征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)概念城市房屋征收補(bǔ)償，就是指房屋征收部門依照法律運(yùn)用國家強(qiáng)制力針對公民的私有房產(chǎn)權(quán)予以剝奪的同時給予金錢或其它物質(zhì)補(bǔ)償?shù)男袨?。我國現(xiàn)行房屋拆遷制度，主要由國務(wù)院制定的城市房屋拆遷管理條例（下稱條例），建設(shè)部頒布的城市房屋拆遷行政裁

2、決規(guī)程、城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見等規(guī)范性文件組成。城市房屋征收補(bǔ)償，究其實(shí)質(zhì)是一種行政補(bǔ)償，是行政主體一方給予房屋被征收人的一種行政補(bǔ)償。所謂行政補(bǔ)償，就是由于行政主體合法履行職責(zé)的具體行政行為，導(dǎo)致行政相對人的合法權(quán)益受到了一定的損害，此時行政機(jī)關(guān)依照相關(guān)的法律規(guī)定對行政相對人所遭受的損失予以補(bǔ)償。與行政補(bǔ)償相對應(yīng)的是行政賠償這一概念。它們本質(zhì)上的相同之處在于都是由國家行政機(jī)關(guān)對其自身行為所造成的損失給予一定的物質(zhì)利益上的填補(bǔ)，換句話說，行政相對人所遭受的損失都是由行政機(jī)關(guān)造成的；而兩者最根本的就在于引起損失的先行行政行為的性質(zhì)不同：行政補(bǔ)償所要填補(bǔ)的損失是行政機(jī)關(guān)合法行使職權(quán)的行為引起的，

3、而行政賠償所要填補(bǔ)的損失則是行政機(jī)關(guān)違法行使職權(quán)的行為引起的。二、房屋補(bǔ)償中存在的問題（一）補(bǔ)償對象不全面根據(jù)條例的規(guī)定，房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶ㄈ齻€方面：即被征收房屋的價值，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置費(fèi)用和因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。但在司法實(shí)踐中，對于被征收房屋的價值，以及何為停產(chǎn)停業(yè)，及停產(chǎn)停業(yè)損失的范圍，它完全沒有考慮到由此而引起的合同違約損失、員工下崗損失等情況，這一系列因素并沒有一個統(tǒng)一的說法，以致于房屋被征收人不能得到一個滿意的補(bǔ)償。對于被征收房屋的價值，更是因?yàn)樵诜课菰u估過程中，很可能由于房屋估價師的故意或過失，抑或是對于所評價房屋的結(jié)構(gòu)、材料、面積等相關(guān)信息的不了解而對房

4、屋價格的評估也不是很全面，出現(xiàn)高估或者低估的現(xiàn)象，大大的損害了房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。（二）補(bǔ)償方式在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中得不到最有效的落實(shí)條例中規(guī)定：房屋征收的補(bǔ)償方式有兩種，其一是貨幣補(bǔ)償，其二則是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人對這兩種補(bǔ)償方式擁有選擇權(quán)，但是當(dāng)建設(shè)單位無法提供可供調(diào)換的房屋時，被拆遷人則只能選擇貨幣補(bǔ)償方式。那么這個時候是否被拆遷人就一定能得到等價的貨幣補(bǔ)償呢？答案當(dāng)然是否定的，在被拆遷人無法得到產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況下，貨幣補(bǔ)償往往也不一定會是等價的，有可能是大大的低于房屋的實(shí)際價格，并不能完全彌補(bǔ)被拆遷人的損失。（三）房屋評估機(jī)構(gòu)缺乏中立性房屋評估機(jī)構(gòu)往往在很大程度上影響著房屋評估的結(jié)果。這主

5、要從房屋評估機(jī)構(gòu)的選擇以及房屋評估機(jī)構(gòu)的評估過程是否公正、獨(dú)立來說。在現(xiàn)實(shí)生活中，很多房屋評估機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系，這就導(dǎo)致了房屋評估機(jī)構(gòu)的評估活動大多數(shù)會被房地產(chǎn)商牽著鼻子走低估房屋價格，進(jìn)而侵害被征收房屋權(quán)利人的權(quán)益。三、淺析房屋征收補(bǔ)償中的法律關(guān)系根據(jù)條例第二十五條第一款，所謂補(bǔ)償協(xié)議，就是指房屋征收部門與被征收人之間簽訂的，涉及到被征收房屋補(bǔ)償?shù)姆绞?、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過度方式和過度期限等一系列事項的，相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一種協(xié)議。一般情況下，只有房屋征收補(bǔ)償法律關(guān)系的主體確定了，房屋征收補(bǔ)償權(quán)利義務(wù)的歸屬才能相對明確。房屋征收

6、補(bǔ)償法律關(guān)系的一方是行政主體，另一方則應(yīng)是行政相對人。這又依不同的情況而分為兩種：在征收雙方當(dāng)事人能夠就被征收人的補(bǔ)償安置問題達(dá)成協(xié)議時，補(bǔ)償行為是由房屋征收部門作出的，這時補(bǔ)償法律關(guān)系主體就只存在兩方，一方是房屋征收補(bǔ)償義務(wù)人，而另一方則是房屋所有權(quán)被侵犯的被征收人，也即被征收人以及其他利益相關(guān)人，比如被拆遷房屋承租人等。如果征收雙方當(dāng)事人不能就補(bǔ)償安置達(dá)成協(xié)議，那么此時的補(bǔ)償裁決就應(yīng)是由一個中立并且獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)作出。這時，房屋征收補(bǔ)償中的法律關(guān)系主體就包括了三方，即裁決機(jī)構(gòu)、房屋征收部門和被征收人及其他利益相關(guān)人。四、淺析城市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議的性質(zhì)（一）民事說持該觀點(diǎn)的學(xué)者們認(rèn)為，房屋

7、拆遷行為是民事法律行為，其產(chǎn)生的糾紛也應(yīng)受民法規(guī)范的調(diào)整，并由此產(chǎn)生一系列民法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。理由如下：一方面，補(bǔ)償協(xié)議雙方的主體地位是平等的，補(bǔ)償協(xié)議的客體是財產(chǎn)損害補(bǔ)償關(guān)系，房屋拆遷行為是引發(fā)這種關(guān)系產(chǎn)生的原因。房屋拆遷人可以依他與被拆遷人達(dá)成的協(xié)議進(jìn)行拆遷行為的同時，也有義務(wù)對其進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償；而房屋被拆遷人則要按照協(xié)議在規(guī)定的期限內(nèi)搬離，同時又有權(quán)利主張自己獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容是協(xié)議雙方根據(jù)民法的公平、有償及等價原則而協(xié)商一致的結(jié)果，雙方的合法權(quán)益都能夠受到法律的平等保護(hù)，并不存在著依附關(guān)系，具有法律上獨(dú)立的人格，他們之間無隸屬關(guān)系，上下級關(guān)系，是平等的，雙方所獲得的合法權(quán)

8、益都應(yīng)受到法律的保護(hù)。因而，房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的性質(zhì)應(yīng)是民事合同。另一方面，條例中還規(guī)定應(yīng)當(dāng)按照公平的原則來簽訂補(bǔ)償協(xié)議，并且按照房地產(chǎn)市場的評估價格給被拆遷房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償，這一點(diǎn)也更加充分體現(xiàn)了民法中所強(qiáng)調(diào)的不僅僅是形式上的公平，而且更注重實(shí)質(zhì)上的公平。自愿是民法中的精髓。而房屋拆遷的雙方當(dāng)事人也可以根據(jù)自己的知識、認(rèn)識和判斷，以及自己所處的相關(guān)環(huán)境來自主選擇其自身所需要的補(bǔ)償，追求以及保護(hù)自己最大的利益。只要沒有違背法律規(guī)定的事項發(fā)生，補(bǔ)償協(xié)議的簽訂、履行以及解除等，均由拆遷當(dāng)事人自愿決定。對于被拆遷人而言，房屋征收補(bǔ)償其實(shí)質(zhì)就是被拆遷人處分自己的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的一種民事法律行

9、為。拆遷的雙方當(dāng)事人之所以會進(jìn)行拆遷，其目的其實(shí)也就是為了追求和實(shí)現(xiàn)民事利益的最大化；拆遷行為的對象則是被拆遷人的私有房屋及其附屬物；拆遷的實(shí)現(xiàn)途徑是拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利的產(chǎn)生、變更和消滅。由此可見，拆遷行為僅涉及拆遷雙方的民事利益，不牽涉其他，是一項完全發(fā)生在民事生活領(lǐng)域，與國家利益和政府行政權(quán)力的行使毫無關(guān)系的民事活動，這充分表現(xiàn)了民事合同當(dāng)事人意思自治的特點(diǎn)。筆者也比較贊同該觀點(diǎn)。那么在這個過程中，政府充當(dāng)著一個什么樣的角色呢？筆者認(rèn)為，政府在房屋征收過程中，更多的應(yīng)是一個監(jiān)督者。不僅監(jiān)督行政主體的具體行政行為是否符合法律規(guī)定，實(shí)施的過程是否符合法律規(guī)定的程序，是否給予房屋被拆遷人相應(yīng)

10、的補(bǔ)償使其得到安置，還要監(jiān)督房屋被拆遷人及時按協(xié)議履行自己的義務(wù)，即按時搬被征收的房屋，不妨礙房屋拆遷的正常進(jìn)行。政府的監(jiān)督，應(yīng)當(dāng)保證在現(xiàn)實(shí)生活中不再出現(xiàn)違法拆遷、強(qiáng)力拆遷等一系列行為的發(fā)生，充分保障房屋所有權(quán)人的合法權(quán)利不被侵犯，應(yīng)得到的補(bǔ)償和安置及時落實(shí)。對違法拆遷進(jìn)行有效制裁，對拆遷人及其他相關(guān)人進(jìn)行監(jiān)督和管理。（二）行政說持該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，實(shí)施房屋征收的目的主要是為了社會公共利益，被征收人為了公共利益，也應(yīng)服從合法的征收決定，在拆遷的過程中，主要包括拆遷管理部門對于拆遷的行政許可行為、在有必要時還有房屋拆遷管理部門的行政裁決行為和行政強(qiáng)制行為，這些行為都應(yīng)屬于行政行為。與此同時，簽訂

11、補(bǔ)償協(xié)議的相對一方為房屋征收部門，它是行政法規(guī)授權(quán)的主體，這些都符合行政行為的特點(diǎn)，因此房屋征收補(bǔ)償應(yīng)該屬于行政行為。他們的主要理由有如下幾點(diǎn)：首先，拆遷補(bǔ)償協(xié)議的本質(zhì)其實(shí)是國家行政機(jī)關(guān)根據(jù)社會公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限及程序，在對公民的私有財產(chǎn)實(shí)行征收以后，再與被征收人對所征收財產(chǎn)的相對經(jīng)濟(jì)價值進(jìn)行補(bǔ)償時所簽訂的一種協(xié)議。保障財產(chǎn)征收這一具體行政行為得以實(shí)現(xiàn)則是簽訂協(xié)議的主要目的，也是為了要實(shí)現(xiàn)社會公共利益的最大化，在這其中并不以謀求私利為目的。其次，簽訂補(bǔ)償協(xié)議的一方為房屋征收部門，它是行政法規(guī)授權(quán)的主體，它是行政機(jī)關(guān)，雖然有些主體自身并不是行政機(jī)關(guān)但其依據(jù)條例的授權(quán)而獲得了行使具

12、體組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)馁Y格。補(bǔ)償協(xié)議雙方的權(quán)利地位并不是一定平等的，他們在房屋征收法律關(guān)系中是管理與被管理的關(guān)系。依據(jù)行政法中有關(guān)行政征收的基本理論，行政征收其實(shí)是指那些行政主體運(yùn)用國家行政權(quán)，根據(jù)國家和社會公共利益的需要，依照法律向行政相對人強(qiáng)制地、無償?shù)鼗蛴袃數(shù)卣魇斩?、費(fèi)或?qū)嵨锏男姓袨椤Ｒ蚬怖娴姆课菡魇?，其補(bǔ)償協(xié)議是依附在房屋征收行政行為之下的對被征收房屋所有人的補(bǔ)償。所謂的雙方協(xié)議一致，也是在房屋被征收的前提下的自愿和對等。最后，房屋征收補(bǔ)償實(shí)際上是在房屋征收行為后所附帶出來的一種行政補(bǔ)償，并不能完全符合民法意義上的公平等價原則。因?yàn)樵谶M(jìn)行房屋征收補(bǔ)償之前，存在著房屋拆遷的先行

13、行為，也正是由于房屋拆遷這個先行行為才有了后來的房屋征收補(bǔ)償。那么，在現(xiàn)實(shí)生活中，有很多居民并不是自愿搬離，房屋拆遷人就會給予高于房屋實(shí)際價格很多的價格促使房屋被拆遷人搬遷，這時也并完全符合等價原則。在某些情況下，行政機(jī)關(guān)會出面調(diào)解，說服房屋被拆遷人搬離，做思想工作，從這些情況來看，行政機(jī)關(guān)在整個房屋拆遷過程中都充當(dāng)著不輕的角色，對促使房屋拆遷有著很大的作用。因此，房屋拆遷行為應(yīng)該說是一種行政行為。五、總結(jié)房屋是我們每個人安身的居所，我們必須維護(hù)自己的合法權(quán)益不被侵犯。在建設(shè)法治社會的道路上，我們更要明確房屋拆遷行為的民事性質(zhì)，最大程度的保護(hù)拆遷行為中相對較弱一方的權(quán)利和利益，保護(hù)房屋所有權(quán)人

14、的財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)不被違法侵犯；有效保障國家、群眾的公共利益最大化實(shí)現(xiàn)；有效全面完善我國房屋拆遷的相關(guān)法律制度。auwydiawgmer4i30ka1dkaghn3xtkknbycudxqa7fhyi2chhi92tgkqcwa3ptgz7r4i30ka1dkagtgkqcwa3p tgz7r4i30ka1dkaghn3xtkknbycudxqa7fhyi2chhi92tgkqcwa3ptgshls50clmtwn60eo8wgqv7xav2ohum32wgeauwydiawgmer4i30ka1dkaghn3xtkknbycudxqa7fhyi2chhi92tgkqcwa3ptgz7r4i30

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