房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估報(bào)告

1、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱：光華陽光水城、華宇西城麗景、俊峰龍鳳云洲3 處租賃房地產(chǎn)租賃價(jià)值評(píng)估評(píng) 估 人：投行三班龔粵小組、余藍(lán)小組 估價(jià)日期 ： 2011 年 5 月 2 日目錄、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正致委托方函xxxxxxxxx承蒙委托，對(duì)位于的 沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊 峰龍鳳云洲 處房產(chǎn)租賃價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為居住目的的房產(chǎn) 租賃提供價(jià)格參考依據(jù)。評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作 程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ) 上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)2011 年 5 月 2 日 的評(píng)估結(jié)果如

2、下：、評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象為坐落于 沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰 龍鳳云洲 ，評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為 商品房，本次評(píng)估評(píng)估對(duì)象 1 個(gè), 實(shí)例 2 個(gè)。在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，評(píng)估對(duì)象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán) 利。二、評(píng)估時(shí)點(diǎn)2011 年 5 月 2 日三、估評(píng)目的為居住目的的房產(chǎn)租賃供價(jià)格參考依據(jù)。四、評(píng)估結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作 程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ) 上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的 各項(xiàng)因素，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn) 2011 年 5 月 2 日的價(jià)值結(jié)果為：房產(chǎn)租金：光華陽光水城- 人民幣895 元整華

3、宇西城麗景- 人民幣1048 元整俊峰龍鳳云洲- 人民幣1081 元整大寫：光華陽光水城- 人民幣捌佰玖拾伍圓整華宇西城麗景- 人民幣壹仟零肆拾捌圓整俊峰龍鳳云洲- 人民幣壹千零捌拾壹圓整評(píng)估結(jié)果匯總表房產(chǎn)名稱租金（兀/月）光華陽光水城895元/月華宇西城麗景1048元/月俊峰龍鳳云洲1081元/月投行三班房產(chǎn)租賃評(píng)估組 二0一一年五月二日評(píng)估人聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒驹u(píng)估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評(píng)估報(bào)告中已說明的 假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒

4、有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50291-1999）房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評(píng)估報(bào)告。5、評(píng)估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢(mèng)娜、王屹鳳已對(duì)本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查 勘，對(duì)其建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施的完好程度進(jìn)行了評(píng)估，但建 筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量狀況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的鑒 定結(jié)果為準(zhǔn)。6、本報(bào)告評(píng)估結(jié)果僅作為委托方在本次評(píng)估目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)書面同意, 本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審 查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā) 表。參加本次評(píng)估的評(píng)估人簽名：簽字姓

5、名估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、由于本次評(píng)估是為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)的，因此以保持現(xiàn)狀為評(píng)估前提。2、本報(bào)告評(píng)估出的房產(chǎn)租賃價(jià)值，僅為本報(bào)告設(shè)定的評(píng)估目的服務(wù)，不得用于其它交易。本次評(píng)估采用市場比 較法評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)值。3、報(bào)告評(píng)估出的房地產(chǎn)租賃價(jià)值，不涉及獨(dú)立于建筑物的設(shè)施和設(shè)備等 ( 該類設(shè)備的有無，不影響建筑物的正常使用）。4、房產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性，在一定條件下得出的結(jié)果只能適用于特定時(shí)期。本次報(bào)告評(píng)估出的房產(chǎn)租 賃價(jià)值，為評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。隨著時(shí)間的推移 和房地產(chǎn)市場的變化，評(píng)估對(duì)象的價(jià)格或者價(jià)值可能發(fā)生 很大的變化，則本估價(jià)報(bào)告需做出相應(yīng)的調(diào)整，甚至重新 評(píng)

6、估。6、自出具報(bào)告之日起，本報(bào)告的有效期為壹年。房產(chǎn)租賃評(píng)估結(jié)果報(bào)告、 委托評(píng)估方受托評(píng)估方投行三班評(píng)估小組三、評(píng)估對(duì)象概況 （ 包括實(shí)例房產(chǎn) ）1、房產(chǎn)位置2、房產(chǎn)現(xiàn)狀根據(jù)委托方介紹及評(píng)估人員實(shí)地勘查，估價(jià)對(duì)象建筑物為鋼筋混凝土樓房，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下:建筑物詳細(xì)列表房 產(chǎn) 名 稱光華陽光水城華宇西城麗景俊峰龍鳳云洲商品房商品房商品房一室一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)850元/月1100元/月1200元/月交 通 條 件209楊家坪一 井口（中級(jí) 車）、210菜 園壩一一白公 館（中級(jí)車）、215朝天門一一雙碑、265朝天 門一一雙碑（中級(jí)車）、公交車228 267881

7、 821 808 209途經(jīng)210、221、265、215、228、702、217、80 &821、 805多路公交車途經(jīng)，距 離三峽廣場只有三分 鐘的車程227沙坪壩一 井口半邊街、221 土灣 雙碑嘉陵 廠、237西南 醫(yī)院一一井口、467磁器 口大坪九 坑子、501朝 天門一一北 碚、708沙坪 壩井口、821烈士墓一 龍溪鎮(zhèn)電子校、805重慶 大學(xué)嘉陵 廠堆金村（中 級(jí)車）、808 磁器口南坪融僑半島（中級(jí)車）、801烈士墓一 渝北區(qū)一碗 水（中級(jí)車）小區(qū)的景觀規(guī)劃即體 現(xiàn)了人與自然的完美 融合，綠化率咼達(dá) 43.89%,水系占到 20%主體為一個(gè) 20000平方米的超寬中 庭景觀，安

8、排一軸、，與沙區(qū)最繁 華的商業(yè)中心 三峽廣場 相距不過3分 鐘車程周 邊 環(huán) 境陽光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中鄰近沙坪壩公園心區(qū)，重大科 和歌樂山 技園之內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂山風(fēng)景二池、三林、四廣區(qū)，地理位置場，中央水系分為兩得天獨(dú)厚，總部分，個(gè)近千平的建筑面積40萬游泳池，可暢游、可平方米，是沙嬉戲，更是一道稀有區(qū)目前規(guī)模最的水景，延坡地向大的山水園林下，水系被分隔，水咼尚社區(qū)。流變小成溪，形成疊 水延伸至低處，生活 于此愜意舒適。增一 分則太肥、減一分則 太瘦，經(jīng)過對(duì)市場的 細(xì)心研究和對(duì)人們生 活習(xí)慣的調(diào)查，俊峰 龍鳳云洲的戶型設(shè)計(jì) 本著實(shí)用、舒適、健 康的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)

9、， 從50平到120平，戶 戶經(jīng)典，從簡潔的一 房到舒適的功能型三 房滿足不同家庭結(jié)構(gòu) 的客戶需求，房型格 局方正實(shí)用，戶型幾 乎沒有浪費(fèi)，每一平 方米都有它的空間定 位。戶戶觀景，無視 線死角，享受20000 方家景中庭，從此視 野無界限。盡可能將 功能做細(xì)、做足，在 細(xì)節(jié)處出彩。地 理 位 置沙坪壩區(qū)楊公橋附近重慶路泡廠原（原該房位于楊公橋車站 重慶燈泡丿原龍鳳云洲小區(qū)業(yè)鍋（楊公橋店）,行街（只有幾分區(qū)重慶家?；疱佺姷能嚦蹋┓睏罟珮虻?農(nóng)老Xrs 華 程灶火鍋,和喜火 鍋（梨楊路）,千 美香辣蝦，購度物金樂連鎖超 市（梨楊路）,好 又多量販重慶 市欣陽店，家樂 福超市三峽廣 場步行街店，美

10、 家樂超市，大川 花園農(nóng)貿(mào)超市教育：沙坪壩教育：68中南開區(qū)白鶴嶺幼兒中學(xué)楊公橋小學(xué)園、重慶市沙重慶大學(xué)西南坪壩小學(xué)，市政法大學(xué)，小區(qū)基政設(shè)施：童家內(nèi)配套有游泳橋郵政支局、池、幼兒園、網(wǎng)礎(chǔ)三角碑郵政球場、羽毛球設(shè)所，中國工商場、乒乓球臺(tái)、施銀行楊公橋分 理處、中國信 合楊公橋分 社、中國工商 銀行楊公橋分 理處等基本健身器材等百貨王府井百貨銀行：招商銀行農(nóng)業(yè) 銀行工商銀行餐飲：兩江雙椒雞兩 江風(fēng)情火鍋君之薇 和喜火鍋教育條件：重慶大學(xué) 西南政法大學(xué)重師， 醫(yī)院：西南醫(yī)院愛德 華醫(yī)院重大A區(qū)校醫(yī) 院評(píng)估對(duì)象土地開發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓?宗地內(nèi)“五

11、商鄰近三峽廣場步購物：國美電器立洋通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）四、評(píng)估目的為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011 年 5 月 2 日六、價(jià)值定義本次評(píng)估采用的是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果中的 房產(chǎn)租賃價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象于評(píng)估時(shí)點(diǎn) 2011 年 5 月 2 日的 宗地開發(fā)程度為宗地外“七通” 通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓?，宗地內(nèi)“五通” （即：通 路、通電、通上水、通下水、通信）條件下的租賃市場價(jià)值。七、評(píng)估依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程(1)中華人民共和國土地管理法；(2)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；(3)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；(4)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程。2

12、、受托評(píng)估方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲得的資料。八、評(píng)估原則1、合法原則房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前 提。本報(bào)告遵守這一原則。2、替代原則具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會(huì)相互 影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致，因此，在房 產(chǎn)評(píng)估中，可以通過對(duì)房產(chǎn)各個(gè)條件的比較來評(píng)估租賃價(jià) 格。3、最高最佳使用原則房產(chǎn)評(píng)估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報(bào)告 是為委托評(píng)估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價(jià)格參考 依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。4、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí) 間性和時(shí)效性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，在不同的時(shí)點(diǎn)上， 同一宗房地

13、產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2022年5月2日。九、評(píng)估方法 房產(chǎn)評(píng)估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法等，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及掌握的市場資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過評(píng)估人員的實(shí)地查勘和認(rèn)真分 析，本次估價(jià)采用市場比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，最后 經(jīng)過綜合測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值。運(yùn)用市場比較法法求取估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)租賃價(jià)值，是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價(jià) 格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)比租賃交易情況、區(qū)域因素和個(gè) 別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的租賃價(jià)值。、區(qū)域因素修正區(qū)域因素比較表區(qū)域因素實(shí)

14、例一實(shí)例二評(píng)估對(duì)象性質(zhì)相同(100/100)相同(100/100)相同(100/100)交易情況相同(100/100)相同(100/100)相同(100/100)交通條件較好(100/101)較好(100/101)較好(100/101)周邊環(huán)境相同(100/100)較差(100/99)較好(100/101)基礎(chǔ)設(shè)施相同(100/100)相同(100/100)相同(100/100)商業(yè)區(qū)繁華程度相同(100/100)較差(100/99)較好(100/101)合計(jì)100/101100/99100/103、個(gè)別因素修正個(gè)別因素比較表個(gè)別因素實(shí)例一實(shí)例二評(píng)估對(duì)象新舊程度相同(100/100)相同(100/100)相同(100/100)裝修程度普通(100/99)精裝(100/102)精裝(100/102)樓層10(100/98)16(100/102)18(100/102)配套設(shè)施（家電）簡單(100/99)標(biāo)準(zhǔn)(100/101)齊全(100/102)只能一人入其他個(gè)別因素較，陋內(nèi)條件較簡陋可合租，室內(nèi) 條件較好(100/101)可合租，室內(nèi) 條件豪華(100/102)合計(jì)100/94100/106100/108(100/98)、評(píng)估結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資