XX物業(yè)管理有限公司管理管理守則25

1、精心整理廈門XX物業(yè)管理有限公司管理手冊第一部份？組織系統(tǒng)？一、廈門XX物業(yè)管理有限公司組織機構(gòu)圖 ？1? 一個上級原則？1?責權(quán)一致的原則？1?既無重疊，又無空白的原則 ？二、廈門XX物業(yè)管理有限公司各部門崗位職能說明書（草案）NO YR-2-002?一？總經(jīng)理崗位職責？1主持公司的日常管理；？2決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案。？3審訂公司的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案。？4對質(zhì)量體系承擔全面的責任，對質(zhì)量做出承諾；？X5聘任或解聘各職能部門經(jīng)理，決定其報酬事項。？6審定公司的基本管理制度。？7負責對公司運營的監(jiān)督管理 ？二？總經(jīng)理助理崗位職責？1負責公司工作計劃、總結(jié)各類文件的起草、審核工作2

2、牽頭組織承辦公司各類會議的會務(wù)工作，做好會議記錄，整理會 議紀要。？3對上級和外來文、電負責催辦、回復(fù)。？4協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作，協(xié)調(diào)部門工作，監(jiān)督各部門和服務(wù)中 心認真及時地貫徹落實公司的各項作決策和指令。？ 5分析市場，制定對策，確定公司發(fā)展方向及發(fā)展的目標供公司領(lǐng)6代表公司領(lǐng)導(dǎo)對外洽談項目，與前期部協(xié)作投標。？7協(xié)助各服務(wù)中心與涉及公共事務(wù)（工商、稅務(wù)、環(huán)保、用水、用電）有關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作。？8負責統(tǒng)籌公司的內(nèi)部管理工作，協(xié)助總經(jīng)理協(xié)調(diào)各部門、各服務(wù) 中心之間的關(guān)系。？9經(jīng)常與公司各管理層、基層員工溝通，并將所收集的意見、建議 反饋給公司領(lǐng)導(dǎo)。？10協(xié)助綜合管理部做好制度建設(shè)， 了解綜

3、合管理部的工作情況， 查制度落實情況，并向領(lǐng)導(dǎo)反饋；協(xié)作綜合管理部制定員工培訓(xùn)計 劃、培訓(xùn)內(nèi)容，審核培訓(xùn)教材。 ？11與辦公室協(xié)作，協(xié)助辦公室做好年檢、報批、人事、工資、檔案 管理等工作12 了解項目代培管理人員的基本情況，對其綜合素質(zhì)進行全面評定。2019年一9月13完成總經(jīng)理交辦的其他工作。三？公司辦公室1辦公室職責？做好公司人事、工資、檔案、新員工入職培訓(xùn)等方面的工作及管理做好各部門的后勤保障工作。？ 2辦公室主任崗位職責 ？學(xué)習(xí)當前國家的方針、政策，貫徹落實公司的各項工作指令。 負責公司程序文件等各類文件的起草審核工作。？協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作，當好參謀和助手，做好各部門、各服務(wù) 中心

4、之間的協(xié)調(diào)工作。？負責公司人事工作，根據(jù)總經(jīng)理的指示做好員工的接收、調(diào)查、辭 退等管理工作。？負責公司員工的工資管理。？協(xié)助綜合管理部做好員工培訓(xùn)工作。？做好公司員工的思想教育工作。？完成總經(jīng)理交辦的其他工作。 ？3辦公室文秘崗位職責？負責公司日常的打印工作。？負責公司及各服務(wù)中心往來文件、電腦資料的存檔工作。？ 負責辦公室的日常衛(wèi)生。？做好開會前的會場安排及會議記錄工作每日信件的核發(fā)工作。？任何其他秘書工作。？四？財務(wù)部？ 1財務(wù)部職責？ 對公司財務(wù)、資金、成本，費用實行宏觀管理。健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)運作規(guī)范和經(jīng)濟責任制度并實施檢查監(jiān)督。組織公司年、季、月財務(wù)收支計劃的編制和實施，控制費用支出，

5、 合理使用資金，實現(xiàn)公司經(jīng)濟指標。編制會計報表及相關(guān)收支統(tǒng)計報表。根據(jù)收集財務(wù)信息，進行財務(wù)分析，并組織人員對項目欠費進行清繳。？ f- /負責督促財會人員正確及時計算交納各種稅款。組織協(xié)調(diào)各項目的多種經(jīng)營工作。2財務(wù)部經(jīng)理崗位職責？ 指導(dǎo)本部門員工貫徹執(zhí)行國家財經(jīng)制度，遵守有關(guān)法律，指導(dǎo)、督 促、檢查本部門各項工作及下屬人員的工作情況。全面負責公司財務(wù)部工作，協(xié)助總經(jīng)理對公司財務(wù)、資金、成本，費用實行宏觀管理。？ 負責制定、貫徹、落實本部門崗位職責， 工作要求及各項管理制度， 健全企業(yè)內(nèi)部財務(wù)運作規(guī)范和經(jīng)濟責任制度。負責組織公司年、季、月財務(wù)收支計劃的編制和實施，控制費用支 出，合理使用資金

6、，實現(xiàn)公司經(jīng)濟指標。審核收支憑證，核準確性簽發(fā)支票。組織實施財務(wù)軟件、物業(yè)管理軟件，編制會計報表及相關(guān)收支統(tǒng)計報表。？根據(jù)收集財務(wù)信息，進行財務(wù)分析，并組織人員對項目欠費進行清繳。？負責督促財會人員正確及時計算交納各種稅款。？配合辦公室、綜合管理部組織對本部門員工的培訓(xùn)工作。？協(xié)調(diào)本部門與公司各部門之間的協(xié)作關(guān)系，團結(jié)員工，幫助員工提 高業(yè)素質(zhì)。？在總經(jīng)理的指導(dǎo)下組織協(xié)調(diào)各項目的多種經(jīng)營工作。？3財務(wù)主管質(zhì)崗位職？嚴格遵守財經(jīng)紀律，遵循會計制度與會計核算原則，對公司經(jīng)營管 理和會計核算中心的問題提出建議和改進辦法。？配合會計主管，完成憑證錄入工作，編制會計報表及要求的財務(wù)分 析資料。？對發(fā)票、

7、收據(jù)、支票的領(lǐng)、用、存進行管理。？負責各項目現(xiàn)金支出審核，包括日常費用報銷，材料采購支出及公 司其他費用支出的審核。？負責與工程部、辦公室配合，做好庫存物品及設(shè)備的盤點及登記入 帳。？督促項目欠費清繳工作。？檢查項目日常財務(wù)工作。 ？4會計主管崗位職責？嚴格遵守財經(jīng)紀律，遵循會計制度與會計核算原則，對公司經(jīng)營管理和會計核算中的問題提出建議和改進辦法。審查收費原始憑證，檢查現(xiàn)金日記帳，項目明細帳，核對收費明細 表及欠費明細表。審核記帳憑證，登錄財務(wù)軟件，編制會計報表。匯總項目的收費明細表及欠費明細表，并進行收費率跟蹤。督促、幫助項目完成物業(yè)管理軟件初始化工作，并與軟件公司配合， 使物業(yè)管理軟件的

8、運作與公司正常財務(wù)核算流程相一致，完成電腦與手工核算的順利過渡。督促項目的欠費清繳工作。對項目成本費用進行跟蹤分析。五？企劃部？ 1企劃部職責？ 對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查、分析及預(yù)測、項目洽談、公關(guān)。編制前期介入方案、物業(yè)管理方案和物業(yè)管理委托合同。負責各物業(yè)服務(wù)中心重大創(chuàng)收經(jīng)營項目的策劃。2企劃部經(jīng)理崗位職責？ 對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查、分析及預(yù)測。擬定物業(yè)管理方案。擬定物業(yè)管理委托合同。負責物業(yè)管理前期介入方案的制定。對房屋租賃銷售市場進行調(diào)查、分析、檢測。負責各服務(wù)中心重大創(chuàng)收經(jīng)營項目的策劃。負責項目洽談、公關(guān)。？負責新接項目的組建工作的協(xié)調(diào)，并報送總經(jīng)理批準后組織實施六？綜合管理部職責？1綜合

9、管理部職責？參與制定、修改程序文件、工作指導(dǎo)書和服務(wù)標準。？按照公司的各項程序文件及各項服務(wù)標準，對公司各服務(wù)中心的各 項工作進行檢查，對檢查不合格的提出整改意見。？對各服務(wù)中心落實公司各項程序文件及服務(wù)標準的執(zhí)行情況進行 監(jiān)督，對不符合規(guī)定或不規(guī)范的行為及時進行糾正，對不合格整改 k、 -IC 一丿工作進行監(jiān)督。？對各服務(wù)中心管理人員進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，對管理人員實際操作中的遇 到的困難進行指導(dǎo)并協(xié)助其解決。？提出獎、罰動議，執(zhí)行獎罰規(guī)定。？對各服務(wù)中心主任進行績效考核，對設(shè)備主管、管理員、員工的工 作績效進行復(fù)評。？對公司員工進行程序文件、工作指導(dǎo)書、服務(wù)標準、行業(yè)規(guī)范進行 培訓(xùn)。？2綜合管理部

10、經(jīng)理崗位職責 ？草擬公司年度經(jīng)營計劃，上報總經(jīng)理批準。 ？ 負責編制本中心的年、季、月度工作計劃。 ？根據(jù)以上計劃指標，負責制定相應(yīng)的實施方案和措施，在確保完成 計劃指標同時，能有效地節(jié)省費用負責協(xié)助總經(jīng)理對公司所有工程項目投資策劃工作。 ？負責制定公司各部門工作范圍及各崗位職責，負責編制公司各項工 作的操作程序、工作標準，并負責檢查、協(xié)調(diào)、督導(dǎo)各部門工作的 順利開展。？ 主持、組織策劃工作，擬定租售策劃方案，確保完成租售指標。統(tǒng) 籌或主持主管級以上的人事招聘、培訓(xùn)及考核等工作，提名公司及 本中心主管級以上人員的聘任、辭退、升職，報總經(jīng)理批準。 負責公司及本部門的信息資料檔案管理督導(dǎo)工作，保證

11、重要文件、 資料的保密不外泄。？-iC 丿負責抓好公司員工的思想動態(tài)、精神文明、道德教育及職業(yè)操守工 作，穩(wěn)定和提高公司員工隊伍素質(zhì)等企業(yè)文化建設(shè)工作。？積極完成上級臨時交辦的各項工作。 ？3物管副經(jīng)理崗位職責？制定年度工作目標和年月工作計劃，經(jīng)批準后執(zhí)行；？協(xié)助各服務(wù)中心與涉及公共事務(wù)（工商、稅務(wù)、環(huán)保、用水、用電） 有關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作。？指導(dǎo)本部門業(yè)務(wù)工作，組織本部門員工考核。？定期向上級述職？主持部門例會，聽取工作匯報及建議，布置工作任務(wù)，解決實際問 題，改進管理方法，促進工作發(fā)展。？及時向上級匯報本部門工作情況和有關(guān)事項。？4質(zhì)管副經(jīng)理崗位職責？制定年度工作目標和工作計劃，經(jīng)批準后執(zhí)行

12、。？制定月工作計劃，經(jīng)批準后執(zhí)行。？制定、修定公司各服務(wù)中心的程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書。？制定、修定公司各服務(wù)中心的質(zhì)量要求和質(zhì)量控制目標。？監(jiān)督、檢查各物業(yè)服務(wù)中心人員的程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書的執(zhí)行情 況。？I及時反饋檢查中出現(xiàn)的問題。？接受住戶的投訴，對投訴進行處理，對投訴人進行回訪。？定期進行入戶，聽取業(yè)主的意見。？及時向上級匯報本部門的工作情況和有關(guān)事項。？負責物業(yè)管理服務(wù)過程，不合格服務(wù)糾正和預(yù)防措施，服務(wù)的控制 與管理。？按照質(zhì)量手冊、程序文件的要求和管理實施方案，對各服務(wù)中心運行進行指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督。？按照“物業(yè)管理委托合同”實施全方位的管理服務(wù)。？參與建立并指導(dǎo)實施各服務(wù)中心的作業(yè)規(guī)

13、程。？5質(zhì)管員職責？對質(zhì)管副經(jīng)理經(jīng)理負責，在規(guī)定時間完成副經(jīng)理安排的工作。理解、掌握公司現(xiàn)行程序文件、工作指導(dǎo)書。？檢查工作要公平、公正、不許公報私仇，不許搞人情化。？認真、負責做好檢查記錄，對違章現(xiàn)象、違章人的處罰要準確、公 平，并上報經(jīng)理。？注意工作方法，不能采用簡單、生硬、粗暴的方式方法，不許對員 辱罵、人身功擊。？結(jié)合工作實際，提出對程序文件、工作指導(dǎo)書修改建議。？七？工程部？ 1工程部職責？ 負責審核各物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計劃和物料申購計I劃；？對各物業(yè)服務(wù)中心機電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作進行檢查監(jiān)督、指導(dǎo)，確保物業(yè)服務(wù)中心機電設(shè)備設(shè)施正常運行，達到完好率要求；？ i/L_對

14、各物業(yè)服務(wù)中心的工程人員進行統(tǒng)一管理、調(diào)度、指揮；？對各物業(yè)服務(wù)中心的工器具進行統(tǒng)一管理、調(diào)度；？對各物業(yè)服務(wù)中心的備品備料進行備品備料管理，綜合利用，達到資源共享；？2工程部經(jīng)理崗位職責 ？在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，制定、貫徹、執(zhí)行各物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備管理方面的規(guī)章、制度。？對各物業(yè)服務(wù)中心的備品備料進行同意管理，制定相應(yīng)的管理規(guī)與財務(wù)部一起對物料的采購進行審核、監(jiān)控，做好成本控制； 對存放與各物業(yè)服務(wù)中心的工器具實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調(diào)配制定相 應(yīng)的管理規(guī)定；？檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)各物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備主管的工作負責組織設(shè)備的使用、維護、革新改造直至報廢的整個使用過程的 管理工作，使設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀

15、態(tài)。在“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”前提下，與采購小組及時供給各設(shè) 備所需的物料，做好物料綜合利用的工作。統(tǒng)一調(diào)配公司各物業(yè)服務(wù)中心的維修人員，組織人力、物力及時完 成住戶提出的報修要求，為住戶提供良好的工作、生活條件。組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計劃，原材料采購計劃，并組織實 施。？ 組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案 管理工作。？ 組織擬定設(shè)備管理、操作、維護的各種程序文件和技術(shù)標準，并監(jiān) 督執(zhí)行。？ 組織員工開展技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，技術(shù)練兵，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù) 水平。？ 八？物業(yè)服務(wù)中心？ 1物業(yè)服務(wù)中心職責？ 按照委托管理合同中的承諾對項目進行全面管理;執(zhí)行公司的各項

16、程序文件;達到各項管理質(zhì)量目標。2物業(yè)服務(wù)中心主任崗位職責 ？ 對綜合管理部負責，主持物業(yè)服務(wù)中心日常工作。認真貫徹執(zhí)行公司經(jīng)營管理方針及各項程序文件，嚴格按公司質(zhì)量要求進行本項目物業(yè)管理運作代表公司與開發(fā)商、業(yè)委會及政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)相關(guān)事宜。？愛崗敬業(yè)，具有奉獻精神，以身作則，嚴格要求自己。？總結(jié)物業(yè)服務(wù)中心年度工作計劃和周工作計劃，制定物業(yè)服務(wù)中心 年度資金預(yù)算。？制定物業(yè)服務(wù)中心月工作計劃和周工作計劃：審核管理員、設(shè)備主I管的工作計劃。？組織召開物業(yè)服務(wù)中心每擊工作例會，掌握工作動態(tài)，了解各方面 信息，總結(jié)和布置工作，確何計劃按時按質(zhì)完成。？負責組織協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)中心各崗位及員工的工作安排

17、。？審核管理員對員工工作績效的考核以及對員工的嘉獎、處罰意見 關(guān)愛員工，公平、公正審核員工績效，不公報私仇，不假公濟私。對于客戶有效的重大投訴要按不合格控制程序上的要求操作， 必須親自回訪、了解、處理，并把處理方案、結(jié)果記錄投訴回訪 單。？熟悉本項目情況，與業(yè)主保持密切聯(lián)系；每月至少回訪三位客戶， 征求客戶的建議、批評、意見，并把回訪情況記錄 入戶調(diào)查表 加強收費工作的檢查、監(jiān)督，確保完成公司下達的收費率指標。 增強經(jīng)營意識，組織開展多種經(jīng)營創(chuàng)收工作。？勵行節(jié)約，控制費用不超過費用控制標準并盡量降低成本。？協(xié)調(diào)本物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部各崗位、本物業(yè)服務(wù)中心與公司職能部門 和其它物業(yè)服務(wù)中心的工作關(guān)系

18、 管轄項目內(nèi)發(fā)生重大突發(fā)事件，接到通知后應(yīng)在第一時間趕赴現(xiàn)場處理，不得延誤。？對物業(yè)服務(wù)中心員工的工作情況負有檢查、督促、糾正的管理責任。每天必須檢查物業(yè)服務(wù)中心的物業(yè)服務(wù)中心工作記錄，督促下屬員工處理完成物業(yè)服務(wù)中心工作記錄上未完成的工作。？工作檢查中發(fā)現(xiàn)的嚴重或重大不合格項程序文件，虛心聽取他人意 見，不斷改進工作方法，提高業(yè)務(wù)水平和管理水平。？接受下屬員工、業(yè)主和公司上級部門的監(jiān)督。？認真學(xué)習(xí)掌握法律法規(guī)和公司各項程序文件，虛心聽取他人意見，不斷改進工作方法，提高業(yè)務(wù)水平和管理水平。？組織下屬員工的培訓(xùn)工作。？負責組織物業(yè)服務(wù)中心的宣傳和社區(qū)文化活動。？傳達公司和職能部門下達的指令，認真

19、完成公司交辦的其他任務(wù)，定期向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報工作。？3物業(yè)服務(wù)中心副主任崗位職責 ？認真學(xué)習(xí)國家改革開放的方針、政策，省市物業(yè)管理各項法規(guī)、政 策規(guī)定和公司的有關(guān)程序文件，加強政策研究和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，在實踐 不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)和領(lǐng)導(dǎo)工作能力。 ？協(xié)助物業(yè)服務(wù)中心主任分管住宅區(qū)治安、社區(qū)文化、綠化、保潔等方面工作，物業(yè)服務(wù)中心主任不在時履行主任職責。？分管的各項工作是住宅區(qū)管理中量大面寬的工作，必須全身心投入 到管理工作中。保證有系統(tǒng)的工作計劃、有力的落實措施和嚴格的 考核、獎罰辦法，把其他住宅老大難問題在本住宅區(qū)內(nèi)管理出特色， 管理出水平。？負責組織市文明住宅小區(qū)、省文明住宅區(qū)和國家優(yōu)秀管理住宅

20、小區(qū) 的評選申報工作和組織措施，堅持高質(zhì)量、高水準，切實提高住宅 區(qū)的管理服務(wù)工作水平。 ？切實抓好住宅區(qū)宣傳教育和社區(qū)文化工作。堅持宣傳教育與社區(qū)文I 化相結(jié)合，大型主題活動與日常文化生活相結(jié)合，開展各種各樣的 社區(qū)文化活動，提高居民的文化修養(yǎng)和道德水準。充分利用各種大 眾媒體，宣傳本住宅區(qū)文明向上的精神風貌，樹立高尚住宅區(qū)整體 公眾形象。？負責組織物業(yè)服務(wù)中心的各項工作檢查。通過檢查、考核，加強部 門及員工的工作責任感，樹立爭一流工作成績的榮譽感，督導(dǎo)各項 管理服務(wù)工作的有效落實，提高管理工作的深度和廣度。？經(jīng)常巡視住宅區(qū)，走訪、回訪住戶，廣泛聯(lián)絡(luò)各界人士，征求、收 集對物業(yè)管理工作的意見

21、，不斷改進管理服務(wù)工作。？完成公司及物業(yè)服務(wù)中心主任交辦的其他任務(wù)。？4設(shè)備主管崗位職責？對主任負責，開展項目內(nèi)設(shè)施設(shè)備的運行、維保工作。確保項目的 正常供水、供電、供氣，保證設(shè)備的安全使用和完好率。？認真貫徹執(zhí)行公司經(jīng)營管理方針及各項程序文件，嚴格按公司質(zhì)量 要求管理員工。？愛崗敬業(yè)，具有奉獻精神，以身作則，嚴格要求自己。？了解、熟悉轄區(qū)內(nèi)項目設(shè)施設(shè)備狀況，地下管網(wǎng)分布情況。？制定年度項目設(shè)施設(shè)備的維保計劃、資金預(yù)算，報管理主任審核制定公用設(shè)施、設(shè)備的月維保計劃和周維保計劃，并負責具體實 施。？ 負責制定物料、備用品申購計劃，報物業(yè)服務(wù)中心主任審核。負責工具、材料的申領(lǐng)工作。？I對員工的工作

22、情況負有檢查、督促、糾正的管理責任。每天最少檢 查二次工程人員的運行、維保工作情況和相關(guān)記錄，檢查情況和處 理結(jié)果記錄物業(yè)服務(wù)中心工作記錄 。？ k、 iC 一丿負責水表、電表、煤氣表抄表的審核工作。？負責有關(guān)設(shè)備的圖紙、資料、說明書的收集存檔，做好設(shè)備臺帳工 作。？負責專用工具和其它工器具的使用、保管工作，做好工具臺帳工 作。？組織召開員工每周例會，掌握工作動態(tài)，了解各方面信息，總結(jié)和 布置工作，確保計劃按時按質(zhì)完成。？積極開展多種經(jīng)營、創(chuàng)收工作；勵行節(jié)約，愛護公司財物。負責對運行、維保人員的職業(yè)道德、業(yè)務(wù)技能、安全操作意識和服 務(wù)意識的培訓(xùn)工作。引導(dǎo)工程人員積極開展特約服務(wù)工作；引導(dǎo)工程人

23、員勤儉節(jié)約，節(jié)約水、電、易損易耗品；引導(dǎo)工程人員保管、愛護工具。？ 對于客戶的抱怨、投訴要按不合格控制程序上的要求操作，及 時回訪、解釋，對于有效投訴要盡快處理，不拖延，處理方案、結(jié) 果要反饋客戶并記錄投訴回訪單 。？負責組織協(xié)調(diào)本崗位所屬員工的工作安排，考核員工工作績效。?關(guān)愛員工，公平、公正考評員工績效，不公報私仇，不假公濟私。團結(jié)友愛、互相幫助，協(xié)調(diào)本崗位與其它崗位的工作關(guān)系，積極配 合其它崗位的工作。？I負責進行維修回訪工作，并把回訪情況記錄戶內(nèi)維修回訪單。項目內(nèi)發(fā)生突發(fā)事件，接到通知須在第一時間趕赴現(xiàn)場，不得延誤，不得以其它借口推諉。？Lf/I2/ i/ / V接受下屬、業(yè)主和公司上

24、級部門的監(jiān)督。？認真學(xué)習(xí)掌握法律法規(guī)、公司各項程序文件和崗位技術(shù)技能，虛心 聽取他人意見，不斷改進工作方法，提高業(yè)務(wù)水平和管理水平。 傳達物業(yè)服務(wù)中心下達的批令，認真完成主任交辦的其他任務(wù)，定 期向主任匯報工作。？5出納收款員崗位職責？每日上班時，須自行安排好當天的收款計劃及清理好當天的財務(wù)帳 目，不得有錯。？按財務(wù)制度規(guī)定即記錄收入、支出的現(xiàn)金，在現(xiàn)金日記帳中逐筆登 記，逐日結(jié)清庫存現(xiàn)金余額， 月末編制庫存現(xiàn)金表報主任、會計嚴格按照財務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，對收支的帳目應(yīng)做到票據(jù)齊全。不得將庫存現(xiàn)金與個人資金混用，出納人員應(yīng)每天將實際盤點現(xiàn)金 數(shù)與現(xiàn)金日記帳帳面余額相核對，保證帳實相符。主任、會計

25、可定 期不定期對庫存現(xiàn)金進行清查盤點，如出現(xiàn)現(xiàn)金溢余或短缺，應(yīng)及 時查明原因，由個人原因造成現(xiàn)金減少的，當事人應(yīng)承擔全部經(jīng)濟 責任。？嚴格按庫存限額（3000元）掌握現(xiàn)金的使用，多余現(xiàn)金和各項業(yè)務(wù) 收入現(xiàn)額應(yīng)在當日送存銀行， 現(xiàn)金不足時應(yīng)及時從銀行提現(xiàn)補足。 開具支票、匯票后，應(yīng)即時記入銀行存款日記帳，每月根據(jù)銀行存 款對帳單核對銀行存款日記帳，對記帳錯誤、未達帳項造成的不符，應(yīng)編制銀行存款調(diào)節(jié)表。？出納人員應(yīng)及時、正確地記錄與銀行往來的一切業(yè)務(wù)，妥善保管支 K、 -I_丿票，在經(jīng)濟往來中直接領(lǐng)取支票時必須有簽收人簽字方能結(jié)算。建立與客戶的良好關(guān)系，并以適當?shù)姆绞酱呃U各種費用，以確保當 月收費

26、的百分率。如有拖欠，應(yīng)及與會計、管理人員配合以采取相 應(yīng)措施。？為便于統(tǒng)計，分析收費情況，出納人員應(yīng)在收費明細單上逐筆登記 所收繳管理費、車位租金、水費、電費、氣費、有償服務(wù)費及代辦 費等。？6樓宇管理員崗位職責？熟悉公司及物業(yè)服務(wù)中心的各項管理制度，項目的收費標準及其構(gòu) 成，掌握業(yè)主或住用戶的基本情況和物業(yè)內(nèi)結(jié)構(gòu)及其功能。？在物業(yè)服務(wù)中心主任或副主任的指揮下，負責辦理業(yè)主（用戶）的 入住、二次裝修、退房、租賃、搬遷及裝修工作出入證等手續(xù)。 熟悉值班管理員、保潔及綠化工的工作職責、工作規(guī)程，并在每日工作中檢查各崗位人員的工作是否符合標準及要求，對不符合人員 進行記錄及要求整改。每月對屬下員工進

27、行考核，做到公開、公正、公平。關(guān)心愛護屬下員工的生活，如遇不能解決的問題上報物業(yè)服務(wù)中心 主任或公司主管領(lǐng)導(dǎo)。做好投訴回訪的工作。負責制定公司對外宣傳的方案，報物業(yè)服務(wù)中心主任批準后組織實 施。？ 負責制定社區(qū)文化活動計劃，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心主任批準后負責組織 實施。？ 7維修電工崗位職責？ 負責本大樓或小區(qū)機電公共設(shè)備日常維修、保養(yǎng)工作，保證設(shè)備正 常運行。？ 負責本大樓或小區(qū)業(yè)主或住用戶報修項目的維修工作。熟練掌握機電設(shè)備的操作規(guī)程和技術(shù)性能、優(yōu)質(zhì)高效地完成維修任 務(wù)。？ 對于向外委托維修保養(yǎng)的設(shè)備，要負責監(jiān)督供方人員按時保質(zhì)保量 進行維修保養(yǎng)，設(shè)備出現(xiàn)故障要負責及時通知供方進行搶修。8高壓運

28、電工崗位職責 ？ 熟悉物業(yè)內(nèi)設(shè)備的工作原理、構(gòu)造和運行情況，正確合理操作，使 設(shè)備安全經(jīng)濟運行。經(jīng)常巡視檢查各運行參數(shù)值是否在規(guī)定的范圍 內(nèi)，聲音、溫度等是否正常。 遵守值班制度，遵守安全操作規(guī)程，正確操作，確保設(shè)備和人身安 全。？遵守交接班制度，認真準確做好地做好運行和保養(yǎng)記錄。？定期巡視檢查設(shè)備，發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷和運行不正常時及時處理或請示 主管部門，并做好記錄。？按照設(shè)備維護保養(yǎng)計劃的要求完成設(shè)備的維護保養(yǎng)工作，保證設(shè)備 正常運行和發(fā)電機經(jīng)常處于待發(fā)狀態(tài)。？對設(shè)備故障的檢修嚴格按電修工藝和設(shè)備完好標準作業(yè)，保證檢修 質(zhì)量，作好設(shè)備檢修的原始記錄。？設(shè)備運行中出現(xiàn)問題應(yīng)立即排除并上報，發(fā)生事故

29、時，除緊急處理 外，還應(yīng)保護好現(xiàn)場，及時上報主管領(lǐng)導(dǎo)并協(xié)同處理，并把事故的 時間、當時的電壓、電流各種保護動作等情況和處理經(jīng)過詳細記錄 在運行日記。？保管有關(guān)的各種圖紙及與供電部門簽訂的有關(guān)協(xié)議，工作儀器和消 防器材，并做好設(shè)備及環(huán)境的清潔衛(wèi)生工作。？搞好文明生產(chǎn)，保持值班室和機房的整潔。？遵守勞動紀律，不擅離職守，工作時間不看書報、不瞌睡、不做與 工作無關(guān)的事情。？完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。？9消控中心值班員崗位職責 ？熟悉本物業(yè)的各個區(qū)域、部位的基本狀況，熟悉本物業(yè)消防設(shè)施和 控制中心設(shè)備的使用功能。？負責消防監(jiān)控及做好錄像和其他方式的消防監(jiān)控記錄，密切注視本 轄區(qū)的消防動態(tài)；發(fā)現(xiàn)火情時按物

30、管工作程序第四章緊急情 況處理作業(yè)指導(dǎo)書執(zhí)行。？負責消控中心設(shè)施、設(shè)備的保養(yǎng)。？ 負責保障消防電話的暢通負責責任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。？I10綠化工崗位職責？熟悉管理區(qū)內(nèi)的綠化面積和布局、花草樹木的品種和數(shù)量。？熟悉土壤性質(zhì)，掌握季節(jié)性綠化物的栽培技術(shù)。？ K/L_ _丿懂得花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植管理的方法。對花草樹木要定期地培土、 施肥、除雜草和病蟲害，并要修枝剪葉、 補苗、澆水。？要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，花木生長 茂盛。？熟悉防治病蟲害的農(nóng)藥性能和作用，及時防治和護理。？對一些觀賞性綠化物要經(jīng)常保持期清潔。？維護好水井、水泵、電機、噴淋設(shè)備及其他

31、器材、工具。？ 正確使用剪草機及其配套設(shè)備，做好日常維修保養(yǎng)工作。檢查、記錄、報告綠地、樹木情況，及時處理違章，解決問題要認真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識，提高管理水平。？及時制止任何故意破壞綠化物的人員并予以批評教育。 11保潔員崗位職責？負責本物業(yè)所屬范圍內(nèi)的門前三包的責任工作 負責本物業(yè)所屬范圍內(nèi)的暗溝、下水道的清理，保證雨季水道暢通。？ 負責清運各自范圍內(nèi)垃圾，并集中至垃圾周轉(zhuǎn)站。負責清潔地下車庫衛(wèi)生。？負責每周對樓道的清洗工作。？I12值班管理員崗位職責？熟悉本物業(yè)情況。？負責做好本物業(yè)防火、防盜、防搶工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素應(yīng)立即查 明情況，排除險情并及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，確保本物業(yè)安全。做好來訪登記

32、，有對講系統(tǒng)的項目須嚴格按照“來訪者須使用對講系統(tǒng)，經(jīng)住戶同意后方可入內(nèi)”規(guī)定執(zhí)行。？嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。？協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。？負責維護本物業(yè)范圍內(nèi)的公共秩序。？堅守崗位，服從指揮；文明服務(wù)，禮貌待人；認真做好值班記錄。 熟練掌握瓶組站的設(shè)備操作規(guī)程，確保本大廈正常供氣。？負責巡視各樓層等公共部分設(shè)施、設(shè)備完好情況，做好巡視記錄負責24小時監(jiān)視電梯運行狀態(tài)。 ？ 認真完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。?第二部份一、？公司文化系統(tǒng)簡介？有風格和特色才能競爭。？1?區(qū)別的原則？1?長期連續(xù)的原則？I二、？公司文化的功能？公司文化具有多種功能：？1、？導(dǎo)向功能：？公司的各部和公司

33、每一個員工既有相同的目標，也存在不同的目 標，公司文化就是在一面旗幟下統(tǒng)一整個公司和全體人員的行動方 向。？2、？約束功能：？通過建立共同的價值體系，形成統(tǒng)一的思想和行為，對公司中每一 員工的思想和行為都具有約束和規(guī)范作用。使公司員工達到協(xié)調(diào)行 為，自我控制。？3、？凝聚功能：？使公司各方面的力量凝聚起來，同舟共濟。？公司的成員，既有共同的利益，也有不同的利益，但公司文化會使 大家認清共同的利益大于各自的一已利益。公司的利益，是共榮共 存的根本利益。？4、？統(tǒng)一語言：？有沒有共同語言是人與人能否結(jié)合在一起的關(guān)鍵因素之一，有利益 而無共同語言，結(jié)合不會緊密。？公司文化所形成的共同語言， 為全體員

34、工創(chuàng)造了和諧的工作環(huán)境。 許多人就是為了這個共同語言放棄了其它不熟悉的公司更高的職 位和機會。？5、？輻射功能：？I 樹立良好的公司形象，對社會公眾產(chǎn)生巨大影響，構(gòu)成社會文化的 一部分。？i/ /三、？公司文化的基本內(nèi)容？（一）?公司的理念系統(tǒng)？1、？公司環(huán)境：？包括內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。 ？內(nèi)部環(huán)境是公司員工的工作環(huán)境；“公司座落于廈門市XX大廈，環(huán)境優(yōu)美、舒適、典雅”。員工在此工作引以為榮。？外部環(huán)境是公司在社會中的地位、形象和聯(lián)系；？“公司與政府有著良好關(guān)系，在社會上樹立了品牌的形象，與周邊 地區(qū)的發(fā)展商有著緊密的業(yè)務(wù)往來”。？2、？公司目標：？它確定了公司的發(fā)展方向， 也決定了公司成員成

35、長和發(fā)展的目標。（1）?未來的目標：？立足高層物業(yè)項目的開發(fā)及經(jīng)營管理，致力于多元化物業(yè)經(jīng)營管理的發(fā)展。？(2) ?我們的現(xiàn)狀：？廈門XX物業(yè)管理有限公司？開發(fā)各類型物業(yè)的經(jīng)營管理 ？I公司的價值觀：？公司的最大利益和立足于社會取決于他對社會的貢獻，我們將通過 完善的物業(yè)綜合管理，讓廈門市民享受到現(xiàn)代休閑家居生活，通過 營造人性化的社區(qū)環(huán)境和為業(yè)主提供人性化的舒適環(huán)境，既使經(jīng)營 者獲得較好的經(jīng)濟收益，又讓業(yè)主獲得現(xiàn)代的休閑享受，從而獲取 更大的經(jīng)濟效益。？3、？代表人物風格：？總經(jīng)理的人物風格？” I4、？經(jīng)營理念：？XI5、？團隊意識：？6、？公司精神：？7、？職業(yè)道德：？是某一種職業(yè)在從業(yè)

36、活動中所應(yīng)遵循的道德，是同行公司之間、員工之間公認的競爭標準。具體見員工手冊。？& ?公司社會理念形象？（二）?公司視覺識別系統(tǒng)（待建）？CI 是 C0RP0RATE?IDENTITO業(yè)識別）的簡稱。？CI設(shè)計強調(diào)表現(xiàn)公司特征，而不是簡單的標志或圖案、設(shè)計。設(shè)計是一個系統(tǒng)，它通過各種視覺設(shè)計來塑造和強化公司形象。1、?CI系統(tǒng)?1?思想系統(tǒng)：公司宗旨？管理模式？經(jīng)營理念？行為規(guī)范？活動方式？經(jīng)營戰(zhàn)略？一個沒有固定的管理模式，隨其領(lǐng)導(dǎo)者改變和個人情緒變化而變化 的公司，可能會在短時間內(nèi)讓公眾知道它，但不久就會忘掉它，以 為又一個新公司出現(xiàn)了。 ？1?識別系統(tǒng)：公司名稱？品？牌？公司標志？公司外形

37、？CI識別系統(tǒng)的一個重要目的就是“塑造優(yōu)秀的、特別的公司形象”公司形象是公眾頭腦中的照片，這個照片存入記憶的檔案，就會在 相當長的時間內(nèi)起決定作用。？2、？識別系統(tǒng)的要素；？視覺設(shè)計要求公司一切對外宣傳的視覺要素統(tǒng)一和標準化，這些要素可分為？六大類：？（1）?公司名稱與標志：？公司名稱：？廈門XX物業(yè)管理有限公司？簡？稱：？XX公司？./ / /x:：E 丿公司標志：？-1.1十亠-f/X-11-IL 公司標志圖形釋義：？公司標志顏色釋義：？公司名稱和標志全釋：？Z 1% %（2）?公司的人：？它包括公司的管理人員，全體員工的言行舉止、服裝儀表。這是人 們接觸一個公司首先遇到的要素。？人的要素

38、中最重要的是公司代表人物：總經(jīng)理或模范人物的形象。 公司重要人物的語言、儀表、講演、辦公室布置都應(yīng)有專業(yè)人員進 行設(shè)計和培訓(xùn)。？（3）?環(huán)境和建筑物？包括辦公室、營業(yè)場所的外觀及內(nèi)部裝潢。由于這部分要素一旦建 成就很難改變，所以在設(shè)計中要格外注意。要有長期計劃，這里要 特別提出大廳、營業(yè)室和各部門經(jīng)理辦公室。顧客往往把這種環(huán)境 和產(chǎn)品質(zhì)量與公司信譽相聯(lián)系。 ？（4）?公司印刷品？與公司業(yè)務(wù)有直接關(guān)系的印刷品、文件、名片等，亦包括信封、信 紙、印刷格式等。？除美觀大方的一般要求外，重點是加強個性。？（5）?傳媒形象？包括各類廣告電視、報紙和產(chǎn)品目錄、說明書、品牌、業(yè)務(wù)說明資 料、車輛等。這方面給

39、人的印象深、傳播范圍最大。為了使這些要 素從現(xiàn)在開始統(tǒng)一化、標準化，一般先進行視覺化設(shè)計，它主要包 括：？1？公司名稱及標準書寫設(shè)計 ？1？商標、圖案、品牌、造型特征設(shè)計 ？1？公司標準色及標準色系統(tǒng)設(shè)計 ？1？服裝統(tǒng)一化設(shè)計等等？公司的識別形象一經(jīng)確定后，經(jīng)過注冊，輕易不能改變。只有通過 長期、反復(fù)的展示，在特定環(huán)境中展示，在社會公眾頭腦中百年老 號、百年不變，才能形成深刻的印象，才能起到廣告效應(yīng)。（三）？行為規(guī)范？1、員工手冊？2、管理手冊？3、質(zhì)量手冊？4、工作手冊？四、？初建公司文化系統(tǒng)實施方案 ？I序號？途徑及名稱？時間？部門？備注？1？CI手冊的策劃？2004年6月份前？綜合管理部

40、？由專業(yè)公司策劃？2?籌建“ XX物業(yè)報” ？2004年11月份前？綜合管理部？詳見方案？3?每季度舉行一次“中高層管理人員”聯(lián)誼會？2004年8月份開始執(zhí)行？綜合管理部？詳見方案？4?每季度舉行一次“員工文體活動” ？2004年9月份開始執(zhí)行？公司 辦公室？詳見方案？5?重大節(jié)日舉行形式多樣的聯(lián)歡會、旅游等活動。如“五一”、“五月節(jié)”、“三八節(jié)”、“八月節(jié)”、“元旦”、“春節(jié)”？公司辦公室？詳見方案？6?培訓(xùn)工作？綜合管理部？詳見方案第三部份1?必須準確自如。？1? 一個上級的原則。（指揮行為）？I?服從的原則I?逐級的原則垂直指揮系統(tǒng)以組織系統(tǒng)表 （機構(gòu)圖）為序列，以崗位描述為依據(jù)（一）?

41、服從指揮的原則？I?沒有服從，就沒有管理。？在一般情況下，下級無權(quán)判斷上級的對錯，上級的對錯由上級的上 級來裁定。？（二）?一個上級的原則（指揮行為）？每個崗位、每個人只有一個上級，只服從一個上級的指揮，只向一 個上級報告。？（三）？逐級的原則？I?上級對下級可以越級檢查不能越級指揮。？下列情況，可以越級指揮：？1）?緊急情況？上級領(lǐng)導(dǎo)沒有找到他的直線下級，不能眼看著損失發(fā)生，即可越級 指揮。？2）?直接下屬表示或?qū)嶋H上不服從指揮 ？直接下屬用種種理由不貫徹執(zhí)行上級的指示，任何領(lǐng)導(dǎo)都有權(quán)越級 直接指揮。這種情況發(fā)生后，直接下級應(yīng)該表示自己錯了或辭職。3）?下級無力完成上級安排的任務(wù) ？4) ?

42、必要的情況下，進行整體指揮I?下級對上級可以越級申訴，不能越級報告。申訴和報告的界定是: 報告是在正常情況下，向直接上級請示工作取得指示。申訴是告狀。申訴只有在以下三種情況下是被認為合法的。1)?上級有貪污、盜竊、違法亂紀的行為。2)?上級有重大出賣和危害公司的行為。3)?上級濫用職權(quán)，對申訴者有重大不公正的行為。以上三種情況，如果屬實，即可成立。如屬誣告，申訴者必須對此負責。？ 三、？垂直指揮的類型 ?1、？單向指揮？ 只與單個的直接下級有關(guān)。？ 2、？多項指揮？ 與兩個或兩個以上直接下級有關(guān)。3、？整體指揮？ 命令同時發(fā)給下屬各級人員。也就是說，命令內(nèi)容與各級下屬都有 關(guān)聯(lián)。例：總經(jīng)理宣布

43、調(diào)整工資方案。4、？在緊急情況下的現(xiàn)場指揮 ？ 當發(fā)生緊急事件時，有現(xiàn)場最高級別的管理人員負責現(xiàn)場指揮，并 及時上報上級。？四、？垂直指揮的常用形式？1、？命令?命令一般分為口頭命令和書面命令兩種。？口頭命令主要是指面談、小組討論、電話或其他情況下以講話形式 出現(xiàn)的命令方式。？I 書面命令主要是指通過下任務(wù)單和命令書的形式的命令，往往顯得 比較嚴肅和正式，而且可以避免口頭命令帶來的問題。？1？命令人？即接受命令的執(zhí)行人，也就是讓誰去完成任務(wù)。？1？命令內(nèi)容？即讓某個人去干什么工作，包括時間、地點、人員、行動、行動的 對象。？1？完成的標準？也就是說該項任務(wù)要完成到什么程度，即做成什么樣，一般分

44、常規(guī) 標準和特定標準。？常規(guī)標準即公司已做好的規(guī)定或工作標準一一下令時不用講明，可 以強調(diào)。？特定標準指沒有先例或未做規(guī)定的工作標準一一下令時必須講 明。？1？完成的標志？驗收合格，交回令簽。？I?復(fù)命的時限和方式？在什么時間以前，用書面、電訊或口頭的形式向誰報告。？八小時復(fù)命制？對任何命令不管完成與否，都要在規(guī)定時間內(nèi)復(fù)命，如執(zhí)行人在執(zhí) 行開始后發(fā)現(xiàn)有？困難或阻力，應(yīng)努力去克服；如確實有不可克服的困難，執(zhí)行人無 法按時、按標準完成，?要立即向下命令者復(fù)命，講明不能完成任務(wù)的困難或原因。如已完 成任務(wù)，也要復(fù)命。？“立即”：我們規(guī)定為不得超過八小時，這就叫“八小時復(fù)命制”。？這條規(guī)定特別重要。

45、不能完成任務(wù)的人，可以取得下命令人的新指 示，保證任務(wù)的完成或取得下命令人的幫助，及時克服困難完成任 務(wù)。無論出于什么原因，在發(fā)現(xiàn)不能執(zhí)行命令以后，沒有向下命令 人復(fù)命，延誤了工作，要由受命令人負責。 ？Z 1% %I？命令時的語言要求？A. ?簡煉、準確、不需要形容和描繪。？B. ?使用專業(yè)術(shù)語，概念清楚，盡可能排除誤解。？C. ?有可操作性。？D. ?保證傳達渠道暢通無誤。？2、？會議？會議經(jīng)常用來決定多項指揮和總體指揮。會議要求開得簡短，并能解決實際問題。？廈門XX物業(yè)管理有限公司會議種類 ？NO會議名稱？主持人？召開時間？會議內(nèi)容？參加人員？基本要求？1?公司月度工作例會？總經(jīng)理或總經(jīng)

46、理助理？每月1日下午2:004:00?1.?上個月工作中存在問題及解決方案。2.？下個月工作I計劃完成情況。？總經(jīng)理總經(jīng)理助理各部門經(jīng)理？每月28日前將書面材料交到綜合管理部以便會議中使用。？2?公司月度工作計劃例會 ？每月5日下午4:005:00?1.?上月工作中 存在問題及解決方案。 2.?下月重點工作方案研討。 3.?對公司建 議。？3?公司經(jīng)濟活動分析會議 ？總經(jīng)理？每月15日下午2:004:00?1.?對上個月財務(wù)管理、資金使用、經(jīng)濟效益情況給予匯報分析。2.?下個月資金計劃？及調(diào)配使用。？總經(jīng)理總經(jīng)理助理財務(wù)部經(jīng)理？4?各部門月度工作例會 ？各部門經(jīng)理？每月25日下午2:004:0

47、0?1.?上個月工作中存在問題及解決方案。2.?下個月重要工作，方案研討。3.?對公司建議。？各部門員工？每月28日交會議紀要到綜合管 理部？（1）?會前準備：？包括議題、主持人、記錄人、將要下發(fā)的文件、有準備發(fā)言，對會議進程的預(yù)測和對策。？1?議題：不要多于三個。？I?主持人：主管級以上管理人員（不同層級會議）？I?記錄人由主持人委派，即各部門文員，總經(jīng)理會議有總經(jīng)理秘書， 行政例會有行政秘書。？I?將下發(fā)的文件要做到準確，有錯誤在會前要經(jīng)過修改。？I?文件要按照與會人數(shù)復(fù)印，不要造成開會中途文件準備不全。I?要預(yù)先考慮到保密程序。？I（2）?會議通知：？根據(jù)會前準備擬定會議通知。？會議通知包括：會議的名稱、議題、時間、地點、參加人需帶資料，!.十 yr- C以及通知發(fā)放方法和途徑。？3、？會議紀要？I?由記錄人整理會議紀要。會議紀要只記決議，不記討論過程，個 別重要語句可記。？I?會議紀要一定要有執(zhí)行人和完成時間。？I?會議紀要整理后要由會議主持人簽發(fā)。？I?如果是連續(xù)性會議（如例會），會議上要總結(jié)上次會議決議的執(zhí) 行情況。？“會議的成果，凝固在會議紀要的決議中3、？公文？I?批閱文件？批閱文件