地產(chǎn)公司操盤全過程

1、頁脾內(nèi)存49地產(chǎn)公司操盤全過程第一篇前言地產(chǎn)公司操盤全過程比較復(fù)雜，運行時間長，操作過程多，要求從業(yè)人員業(yè) 務(wù)能力強。介紹地產(chǎn)操盤比較麻煩，我想還是分專業(yè)來介紹比較方便。操盤時需 要各專業(yè)共同操作的內(nèi)容我特別介紹。介紹的內(nèi)容主要來源于自己對工作內(nèi)容的 理解，供你們今后的工作中借鑒。這個題H出的太大了。我在大學(xué)學(xué)的是工業(yè)與民用建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)，畢業(yè)后從事建筑行業(yè)二十五年。 畢業(yè)初期在施工企業(yè)工作過四年半，擔(dān)任過放線員、工長和工程科科長，后在設(shè) 計單位工作四年零九個月，從事建筑和結(jié)構(gòu)兩個專業(yè)的設(shè)計和概算編制工作。以 后的十四年都從事屮方的工程管理工作，做過前后期手續(xù)、工程技術(shù)和施匸生產(chǎn) 管理工作，一直

2、擔(dān)任現(xiàn)場總指揮、總工程師、生產(chǎn)副經(jīng)理和開發(fā)公司總經(jīng)理職務(wù)。 對地產(chǎn)行業(yè)有了一定了解。我從三十歲開始帶團隊，看到一些與我一起工作的年輕管理人員很有抱負、 工作用心，責(zé)任心強，很有管理天賦。我也喜歡講我的經(jīng)驗和教訓(xùn)與他們，希望 在個自的成長過程中少走彎路，快速的成才，這也是我給大家講地產(chǎn)公司操盤 全過程的初衷。希望能在今后的工作中對你們有所幫助，更希望你們今后在地 產(chǎn)界能成為叱咤風(fēng)云的人物。房地產(chǎn)行業(yè)是通過投資房屋建設(shè)，再通過銷售或出租來獲取利潤的行業(yè)。行 業(yè)的特點是：專業(yè)性強，涉及專業(yè)多，投資額大，周期長、風(fēng)險大、生產(chǎn)過程復(fù) 雜，需要各專業(yè)大協(xié)作，并且受國家政策影響性強。地產(chǎn)行業(yè)涉及專業(yè)類別多，

3、專業(yè)性強，一般情況從事人員就業(yè)地產(chǎn)多年都沒 有機會跨崗位工作。對地產(chǎn)公司的其他崗位工作內(nèi)容不了解，更不容易知道地產(chǎn) 頁脾內(nèi)存49是如何操盤的。地產(chǎn)行業(yè)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，也是我們所學(xué)的專業(yè)，更是各行業(yè)中個人收入 高的行業(yè)，我想我們中的大多數(shù)同事今后都不會改行。大家要想不被淘汰，最好 的方法就是通過再學(xué)習(xí)把自己培養(yǎng)成為具有很強的綜合能力的人才，成為公司離 不開的員工。正規(guī)地產(chǎn)公司的主要業(yè)務(wù)科室組成，一般的地產(chǎn)公司會根據(jù)業(yè)務(wù)的需要，成 立工程部、預(yù)算部、開發(fā)部、銷售部和財務(wù)部這五大業(yè)務(wù)科室。成名的地產(chǎn)公司一般在兒個方向的能力都很強，即融資能力、社會網(wǎng)絡(luò)、工 程管理、策劃銷售和成本控制五個方面。另外品

4、牌和社會信譽度也要好。一一華 銳地產(chǎn)在以上兒個方面還是比較強的，我認為華銳地產(chǎn)還是比較好的地產(chǎn)公司。第二篇買地的過程開發(fā)公司獲取利益的第一步就是得到土地的開發(fā)權(quán)，一塊待開發(fā)的土地不能 再生，不能復(fù)制。土地的好壞將基本決定開發(fā)項口的成敗，成本和利益的大小。 所以確定購買土地是非常重要的事情。李嘉誠先生說過“地段、地段、還是地段/ 地段是決定地產(chǎn)價值的笫一要素，地段的好壞意味著生活的便利和房產(chǎn)的價值。一、評價一塊地好壞的方法如果員J2有機會參與選地的工作，我們要從投資成本大小，方便銷售和易于建設(shè)等兒個方面分析土地的好與壞。可以從下邊兒個方面分析：1、 道路、交通是否成熟和便捷，以方便出行為原則。2

5、、 周邊1公里范圉內(nèi)是否有好的中小學(xué)校，較大的商場和醫(yī)院，以方便生活。一一塔灣地塊較好3、周圍的城市配套設(shè)施是否齊全夠用。（煤氣、給水、下水、電力、熱 力、通訊等）因該項內(nèi)容對工程造價、工程實施難易以及無法完善的配套對 銷售的影響。一一于洪城市配套待完善貞W內(nèi)?494、 朝向城市中心方向是否有大型橋梁、鐵路、河流的間隔。如有影響 程度多大。一一于洪地塊有橋梁和鐵路5、 地塊的形狀是否有利與規(guī)劃。方型地比較好，南北要有深度，400 米以上好，東西要有寬度，不小于260米為好。6、 地塊周邊道路最好正南北方向為宜，有夾角不易超過15度。一一塔 灣南偏東19度，于洪南偏西38度7、 地塊內(nèi)是否有回填

6、深度深的坑。如原河道，取砂坑、磚廠取土坑或 垃圾坑，該項要做地基土特殊處理，增加投資。購地前要看地形土。于洪地塊有此問題8、 小區(qū)要保證有一面鄰城市重要道路網(wǎng)，要能規(guī)劃自己小區(qū)的門面。橙色時光沒有門面9、 要看該地塊規(guī)劃部門給出的控規(guī)中的容積率，計算出投資成本分析 表，計算利潤額。10、查看地塊南側(cè)是否已有高層遮擋，北側(cè)是否有可利用城市空地。一 桃源和塔灣北側(cè)都有空地11、地上和地下是否有城市管網(wǎng)、電網(wǎng)需要動遷增加投資。塔灣有地下給水線，于洪有大量的電網(wǎng)待動遷12、周邊是否有影響環(huán)境的工廠和大型鍋爐房等。二、開發(fā)商找地的渠道1、 開發(fā)商找地的途徑：（1）通過朋友介紹信息；（2）通過土地儲備交易

7、中 心公告。2、 待開發(fā)土地的特點有三種：（1）10城住宅或商業(yè)區(qū)改造。這種土地一般山市、區(qū)或街道等政府行政 部門組織，通過土地交易中心掛牌公告。動遷工作可以由政府也可曲開發(fā)公 頁脾內(nèi)存49司來完成一一塔灣欣城屬于這種：（2）通過企業(yè)搬遷改造。這種土地需與企業(yè)談判搬遷補償意向后，去土 地交易中心掛牌公告一一鐵西區(qū)的土地屬于這種；（3）城市發(fā)展需要占用農(nóng)村用地。這種土地需與村或鄉(xiāng)談判補償意向后， 去土地交易中心掛牌公告，同時還需辦理土地使用性質(zhì)變更手續(xù)，國家對此 項控制嚴(yán)格一一桃源欣城屬于這種。三、土地交易的過程1、與原土地使用者談定動遷補償意向書或?qū)舆w區(qū)域進行動遷費用調(diào)查統(tǒng) 計，做好開發(fā)投資

8、成本測算；2、在土地交易中心掛牌。開發(fā)商先簽履約保證書，并交納履約保證金， 交易過程是多家開發(fā)商共同參與舉牌拍賣競價得到的，并簽定掛牌交易成交確 認書。3、開發(fā)商在買土地前，要做根據(jù)該地塊的規(guī)劃條件做項忖可行性研究報告 書，做好經(jīng)濟投資分析。如：一塊占地10萬m2的土地，土地出讓金為8,000萬元，動遷補償12,000 萬元，建筑容積率為1.5,測算投資成本？表2.1投資成本分析表序號分項費用名稱分項費用金額1土地出讓金8,000萬元2動遷補償金12,000萬元3建設(shè)大配套費10 m2 X 1.5 X183 元/ m2=2/745 萬元4單體建設(shè)投資10 m2X 1.5X800 元/ m2=1

9、2,000 萬元5后期配套工程費10 m2 X 1.5 X 300 元/ m2=4,500 萬元6景觀、道路工程費10 m2X 1.5X50 元/ m2=750 萬元36項小計19,995萬元頁脾內(nèi)存49開發(fā)項目的審批過程7廣告銷售成本(36) X 2%=400 萬元8辦公、1】資費(36) X5%=l,000 萬元9貸款利息和稅金(V3)X 10%=2,275 萬元19項合計43,670萬元成本單價43,670 萬元4-150,000 2=2,911 元/ m2如果周遍地區(qū)商品房單價在3,300-3,500元/ n?左右，開發(fā)商就可以操作這塊地了。在各大中型城市的土地儲備中心，對城市每個地塊

10、都有土地出讓金費用的價 格大表，象字典一樣，可以查出任何地塊的出讓金的參考價格。一般地塊出讓時，開發(fā)商用規(guī)劃部門給出的規(guī)劃條件測算成本單價，開發(fā)商 測算出的結(jié)果零利潤或負利潤。故導(dǎo)致大部分開發(fā)商在實際操盤時去想其它辦法 或做一些違規(guī)行為。沈陽市內(nèi)一般土地出讓價格范圍在占地地價500-7,000/ m2左右。決定地價 的高低主要由地理位置和規(guī)劃條件中的容積率大小決定。（樓面地價=占地地價寧容積率）4、出讓國有土地使用權(quán)的公告內(nèi)容包括：土地坐落位置、宗地四至范圍、土地出讓面積、建筑退線距離、容積率、建 筑密度、綠地率、限制高度、建設(shè)周期、出讓年限、履約保證金額度、建設(shè)內(nèi)容、 起拍價、規(guī)劃用途、規(guī)劃

11、面積、拆建比和土地供地狀況等有關(guān)信息和建設(shè)要求。開發(fā)項LI的審批過程是指山開發(fā)部辦理從開發(fā)商取得土地至施工開始所要 辦理的全部手續(xù)、批文的過程。這個過程比較復(fù)雜，需要規(guī)劃、設(shè)計、動遷和資 金等方面的配合。一、經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目審批程序貞W內(nèi)?49整個開發(fā)項U的審批過程有一個完整的程序流程，全過程需要耗時六個月左 右。流程如下：1、開發(fā)商購買地形圖，申請規(guī)劃局辦理選址意見書，內(nèi)容包括規(guī)劃條件、 測繪紅線圖、控規(guī)圖，需時15天。同時做好環(huán)境影響評價報告；2、房產(chǎn)局依據(jù)選址意見書在15天內(nèi)完成項LI經(jīng)濟測算和動遷摸底丄作;3、開發(fā)商通過拍賣掛牌文件規(guī)定交清首付地價款后，取得中標(biāo)通知書 和履約保證書

12、；4、開發(fā)商持中標(biāo)通知書去規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證并與政 府簽定國有土地使用權(quán)岀讓合同；5、開發(fā)商在領(lǐng)取中標(biāo)通知書后30天內(nèi)籌集動遷資金，并提出拆遷安置 方案。同時完成詳規(guī)方案的設(shè)訃圖報規(guī)劃局批準(zhǔn)；大型項LI詳規(guī)方案一般要求開發(fā)商提供三個以上的規(guī)劃設(shè)計方案，以及單體 兒個立面效果圖報規(guī)劃局審批同意后再報市長審定。一般都要進行多次修改后才 能批復(fù)。詳規(guī)批復(fù)后，辦理用地批復(fù)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；6、開發(fā)商持中標(biāo)通知書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)出 讓合同以及拆遷安置方案、拆遷資金證明到房產(chǎn)局拆遷辦辦理房屋拆遷許可 證，開發(fā)商此時可以實施拆遷工作了；7、開發(fā)商組織施工圖設(shè)汁，并將施工圖報

13、建委審圖中心審查。同時報消防 局、人防辦、環(huán)保局和衛(wèi)生局等部門的審批，并同時交納大配套費；8、開發(fā)商組織施工和監(jiān)理單位，并通過建委招標(biāo)辦公開招標(biāo)后，辦理中 標(biāo)通知書，并與施工和監(jiān)理單位簽定合同；9、開發(fā)商去市質(zhì)監(jiān)站辦理工程質(zhì)量委托監(jiān)督手續(xù)；10、開發(fā)商持有選址意見書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工圖審查意見 書、工程施工中標(biāo)通知書、工程質(zhì)量委托監(jiān)督手續(xù)、施工合同等資料 到建委辦理建設(shè)工程施工許可證。此時工程開工合法。正常需用時25天；頁脾內(nèi)存49第四篇動遷過程11.開發(fā)商持國有土地使用權(quán)出讓合同、用地批復(fù)向土地交易中心交 納全部地價款后開具地價交清通知單。規(guī)劃局根據(jù)地價交清通知單5天 內(nèi)核發(fā)國有土地

14、使用證。至此工程施工用的所有手續(xù)齊全。二、商品房銷售手續(xù)房產(chǎn)局根據(jù)開發(fā)商提供的國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建 設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證以及商品房測繪面積表、地名審批手續(xù) 等相關(guān)資料。在工程施工有一定的進度形象后（兩層以上）到現(xiàn)場實測后，核發(fā) 商品房預(yù)售許可證。以上五證是開發(fā)商銷售和建設(shè)必備的，至此銷售手續(xù)完成。以上手續(xù)是前期手續(xù)工作的主要部分，在其間還有很多相關(guān)的次要手續(xù)需要 同時辦理，這里就不一一介紹。另本人已多年沒有做這項工作，而且不是在沈陽 作這項工作的。這項工作也會因政府的要求隨時在調(diào)整而不同。故可能與實際操 作有差別。動遷過程十分麻煩，動遷補償費用數(shù)額巨大，一般能占總

15、投資的30%左右， 現(xiàn)在開發(fā)商買地多半為凈地了，但動遷工作也是開發(fā)商工作的一個重要環(huán)節(jié)，所 以在這里也給大家講講。一、動遷的政策規(guī)定動遷工作國有條例規(guī)定，各地方政府也有相應(yīng)的管理實施辦法。國家的有國務(wù)院2001）305號令關(guān)于城市房屋拆遷管理條例沈陽市有沈 陽市城市房屋拆遷管理辦法，其中主要規(guī)定內(nèi)容基本一致，主要內(nèi)容有：1、拆遷管理（1）拆建房屋的單位必須取得房屋拆遷許可證方可實施拆遷工作, 而且開發(fā)上必須委托有拆遷工程資格的施工企業(yè)實施拆遷。（2）開發(fā)商申請房屋拆遷許可證時，必須向政府拆遷管理部門提交 頁脾內(nèi)存49下列資料：a、建設(shè)項目比準(zhǔn)文件b、建設(shè)用地規(guī)劃許可證c、國有土地使用權(quán)比準(zhǔn)文件

16、d、拆遷計劃和拆遷方案e、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明，（大連市規(guī)定商 業(yè)銀行專業(yè)帳戶）（3）拆遷雙方就補償方式和補償金額等簽定補償安置協(xié)議，達不成協(xié)議 可申請房屋拆遷管理部門裁決或依法申請人民法院強制拆遷。2、拆遷補償與安置（1）拆遷補償可實行貨幣或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。（2）違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨建不予補償。（3）貨幣補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)可執(zhí)行政府有關(guān)知道價格。（4）拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，要依據(jù)國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí) 行。（5）拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。3、大連市貨幣補償?shù)姆绞剑ㄉ蜿柺械牟淮笄宄?）拆遷面積以房產(chǎn)證建筑面積為準(zhǔn)。（2）補償價格標(biāo)準(zhǔn):特一

17、類區(qū)3800元/nA二類區(qū)32007E/m2, 三類區(qū)2500 7C/m2,四類區(qū)1800元/n?。（3）原拆遷面積每戶不足建筑面積，應(yīng)增加面積給予貨幣補償，標(biāo)準(zhǔn)為： 一類不足30 m2按30 m2計算，二類不足352按35 m2it算，三類不足40 rr? 按40 計算，四類不足45 n?按45 n?計算。增加的面積部分的單價按（2）條 單價的70%的價格訃算。（4）拆遷公有租賃房屋時，住宅類20%支付給被拆遷人，80%支付給承租 人，非住宅類30%支付給被拆遷人，70%支付給承租人。頁脾內(nèi)存49關(guān)于動遷工作，政策性很強，各地政府的拆遷管理辦法細則規(guī)定很細，如有 的同志今后遇到動遷工作時要認

18、真學(xué)習(xí)有關(guān)文件，認真執(zhí)行。切記在執(zhí)行強遷時, 不要觸犯法律，給公司和自己帶來麻煩。二、動遷工作的步驟流程1、建設(shè)單位申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證。2、房屋拆遷管理部分頒發(fā)房屋拆遷許可證。3、房屋拆遷管理部門發(fā)布拆遷公告。4、 拆遷人書面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人，并介紹拆遷補償方式和補 償金額。5、 拆遷人與被拆遷人以及承擔(dān)人簽定拆遷補償安置協(xié)議等事項。6、 如達不成協(xié)議，進行裁決或法院強制拆遷程序。三、動遷費用的測算方法（按大包方式計算）實測，大連市內(nèi)一塊占地8000 m2的二類動遷地。首先統(tǒng)計和分類：住宅（公房、私房）；非住宅；臨建（住宅、公建）。1、拆遷面積總拆遷面積：18514.41 m2

19、住宅（336 戶）：16535 m2 （公房 13515.32 m2, 275 戶；私房 3020 m2, 61戶）非住宅：1251.98 m2臨建：727.11 m2 （住宅 40 rr?；臨時公建 687.11 m2）2、住宅安置補償費13515.32 m2 X 3200 元/ m2 X 80%+3020 m2 X 3200 元/ m2=4426.32 萬元3、 不足35 rY?的補貼面積費606 m2 X 3200 元/m2 X 70%=135.74 萬元4、 非住宅安置補償費1251.98 m2X5500 元/m2=688.59 萬元5、 臨建安置補償費頁脾內(nèi)存4940500 元+68

20、7.11 m2X500 元/ m2=38.41 萬元6、 公產(chǎn)產(chǎn)權(quán)補償費（1）交給房產(chǎn)局：住宅：10101.84 n?X 3200 元/ m2X20%=646.523 萬元非住宅：1251.98 m2X3200 元/ MX30%= 120.19 萬元（2）交給中山房管處（6433.48 血3020 m2） X3200 元/ m2X 20%=218.46 萬元7、 搬遷進度獎：336戶X5000元/戶“68萬元8、 拆遷搬家補助費：336戶X 1800 7t/戶=60.48萬元9、 電話、有線電視遷移費：336戶X 270元/戶=9.07萬元10、煤氣氣源費:336戶X3000元/戶=100.8

21、萬元11、鍋爐房動遷費：（1）拆遷安置補償費:653 m2X5500 7t/ m2=359.15萬元（2）鍋爐等設(shè)備補償費：50萬元（3）人員工資、勞保、醫(yī)保等補助費：15萬元（4）拆除、運輸各種設(shè)備費：20萬元小計：444.15萬元12、委托拆遷費：18514.41 m2X25 7t/ m2=46.29 萬元13、排渣費：18514.41 m2X45 76/ m2=83.31 萬元14、三斷費：5萬元15、占道費：7561 m2X0.8 7C/ m2 日 X 60 日=36.29 萬元總合計7120.1萬元四、動遷的操作內(nèi)容1、首先要組織做動遷范圍的動遷摸底統(tǒng)計工作，組織拆遷公司和街道以及

22、開發(fā)商自己都要做動遷戶補償?shù)慕y(tǒng)訃丄作。貞W內(nèi)?49（1）把拆遷房屋的性質(zhì)區(qū)分好：_自住住宅房屋（商品房、經(jīng)濟使用房、已購公房、私房）- 租賃住宅房屋（自管公房、直管公房、標(biāo)準(zhǔn)租私房、廉|- 非住宅公房生L 非住宅私K3注：臨建面積也要統(tǒng)計在案。（2）根據(jù)房屋的性質(zhì)一戶不漏地統(tǒng)計建筑面積上帳（要看房證和戶口本），并且根據(jù)地區(qū)分類統(tǒng)計，小于標(biāo)準(zhǔn)面積的補差；（3）計算補償費用，為動遷和準(zhǔn)備資金做依據(jù)。2、制定詳細和有效的動遷方案計劃。3、做好動遷需要辦理的手續(xù)工作和資金準(zhǔn)備丄作。4、選好拆遷施工隊伍，包括價格、資格和能力。5、做好與動遷戶的談判和簽定合同以及支付動遷費的工作。6、組織好停水、停電、停

23、氣工作，管理好三表的回收工作和費用的登記工作。7、組織好拆遷公司及時拆除建筑物以及排渣場平。頁脾內(nèi)存49第五簞i=i 111*設(shè)計過程8、做好強遷的準(zhǔn)備匸作。設(shè)計過程大至分兒個階段。即規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、勘察設(shè)計、施工圖設(shè)計、配套專業(yè)總土設(shè)計，配套各專業(yè)施工圖設(shè)計和景觀道路設(shè)計這兒個階段。如何安排好這兒個階段的設(shè)計工作是對開發(fā)商的各專業(yè)技術(shù)水平和綜合能 力的一種考驗。這個過程的是否順利將決定工程施工階段和以后的其他階段是否 順利和成本控制的關(guān)鍵，故這個階段的工作十分重要。所以要引起大家重視。擔(dān)任開發(fā)商技術(shù)管理的負責(zé)人要有良好的與領(lǐng)導(dǎo)和設(shè)計院的溝通能力，良好地組織能力，良好的設(shè)計功底，并掌握施工

24、各專業(yè)工藝的能力以及決策能力。一、規(guī)劃階段根據(jù)規(guī)劃局給出的規(guī)劃條件，先確定項U的定位方向，組織兒家有相應(yīng)能力的規(guī)劃設(shè)計單位做好數(shù)個規(guī)劃設(shè)計方案，并組織有關(guān)專家和領(lǐng)導(dǎo)對圖紙進行充分的研討，最終確定方案，繪制規(guī)劃設(shè)計圖紙報規(guī)劃局審批通過。規(guī)劃設(shè)計中要考慮的問題：1、項L1定位是否準(zhǔn)確，是否有利于銷售。2、各專業(yè)施工時是否可行和順利。3、對成本控制是否有利。4、是否最優(yōu)化地利用了土地資源。5、對周邊環(huán)境是否做到了充分考慮，特別是舊有建筑物。6、對分期投資施工的項是否考慮到位，已避免施工和使用的相互影響。7、對今后的業(yè)主使用和物業(yè)管理提供了便捷。8、在規(guī)劃設(shè)計中要著重容積率的大小，哪怕0.01的容積率

25、也要爭取，對桃 源項LI 0.01的容積率意味著增加建筑面積2000平方米公司就會實現(xiàn)凈利潤360萬兀O9、在規(guī)劃中要充分考慮機動車和人行路的各種因素。貞W內(nèi)?49附：講解華銳桃源欣城規(guī)劃的指導(dǎo)思想（附圖一：桃源欣城規(guī)劃總圖）。（1）道路的考慮。（2）朝向的考慮。（3）小高層位置的考慮。（4）設(shè)備機房 位置的考慮。（5）外網(wǎng)施工的考慮。（6）廣場綠化地考慮（7）小區(qū)大門位置的考 慮。（8）樓盤定位的考慮。（9）分期施工的考慮。（10）物業(yè)管理的考慮。（11） 對成本控制的考慮。該階段設(shè)計需耗時2個月左右。二、方案設(shè)計階段根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙和開發(fā)商的市場定位，并且地產(chǎn)策劃確定的戶型比率以 及商業(yè)

26、面積數(shù)量。做好單戶型方案和立面效果圖，充分研究通過后，裝進規(guī)劃單 體樓內(nèi)。整個過程需要反復(fù)討論，定位準(zhǔn)確是關(guān)鍵。方案設(shè)計階段要考慮的問題：1、各面積戶型比率是否迎合銷售市場。2、戶型比率是否有利利潤最大化。3、戶型設(shè)計要考慮各專業(yè)的設(shè)訃和施工是否能滿足所有規(guī)范要求和施工的可 行性。4、方案設(shè)計時要考慮房產(chǎn)局面積測繪有關(guān)要求。5、方案設(shè)計時要考慮銷售工作和物業(yè)管理等有關(guān)問題。故確定前要與有關(guān)部 門商定。6、方案設(shè)計對下一步的施工圖影響很大，要充分考慮各專業(yè)設(shè)計的問題。7、方案設(shè)計的每一個決定都要考慮投資成本的問題，用成本投資來指導(dǎo)方案 設(shè)計。8、在方案設(shè)計時要重視對戶型設(shè)計，要注意哪些空間被浪費

27、了，要做到每一 寸面積都有用途。9、要確定施工圖設(shè)計單位。該階段設(shè)計需耗時1個月左右。三、勘察設(shè)計階段（詳勘設(shè)計）根據(jù)確定施工總平面圖（建筑位置和層數(shù)必須要確定不變）要求，安排有資 格的勘察設(shè)汁單位布置鉆孔位置圖，開發(fā)商同時要提供地形圖（帶有高程點）。頁脾內(nèi)存49合格的地基報告書必須有建委批準(zhǔn)簽字。鉆孔布置原則，對于地下持力層分部比較均勻的土質(zhì)為節(jié)省投資，多層區(qū)域 可以方格網(wǎng)式布置30X30m左右。檢查地基報告要注意持力層深度，低耐力大小，地下水位深度，另外是否有 軟弱下臥層和粉砂流砂層等不力土質(zhì)。以此來確定建筑物基礎(chǔ)形式（工程地質(zhì)報 告的結(jié)論，意見和建議）。如果采用水源熱泵供暖方式的工程，還

28、要要求地質(zhì)報告給出地下水水溫，水 質(zhì)評價、水量評價、允許開采水量、供送水方案和污染情況等報告，為下一步采 取何種采暖方式提供依據(jù)。此階段設(shè)計需耗時15天左右。四、施工圖設(shè)計階段1、施工圖設(shè)計前必須準(zhǔn)備好資料：（1）規(guī)劃部門批準(zhǔn)，屮方認可的總平面圖；（2）詳勘地質(zhì)報告書；（3）甲方認可的方案設(shè)計平面和立面效果圖；（4）紅線坐標(biāo)電子版地形圖；（5）四周道路高程和坐標(biāo)圖以及下水管網(wǎng)標(biāo)高圖；（6）甲方設(shè)計委托說明書；（7）所有建筑物室內(nèi)正負零統(tǒng)計表。2、應(yīng)該確定的設(shè)計內(nèi)容頁脾內(nèi)存49（1）.對于多層或高層建筑結(jié)構(gòu)要明確結(jié)構(gòu)形式，（是磚混、框架、短肢剪力 墻、框剪或框支剪力墻等）；（2）確定建筑物基礎(chǔ)形

29、式（條形基礎(chǔ)、人工挖孔樁、靜壓樁、螺旋樁、獨立 柱、箱式基礎(chǔ)或是否有地下室等）；（3）外墻體厚度和采用保溫的形式；（4）選用各種材料的要求：（5）電梯的品牌和土建井道尺寸圖：（6）其它專業(yè)大型設(shè)備的尺寸和重量等資料；（7）商業(yè)項LI要求提供活荷載分布圖和層高要求圖；（8）門窗洞口尺寸要求：（9）地面、外墻、防水等選用材料的種類；（10）供暖方式（散熱器或地?zé)幔?；?1）其它有特殊要求的事宜；（12）要求設(shè)計院出圖滿足規(guī)范設(shè)計深度要求；（13）根據(jù)下水管網(wǎng)綜合考慮的所有建筑物的室內(nèi)正負零數(shù)據(jù)；（14）不要忘記消火栓系統(tǒng)的高位水箱設(shè)計。此階段設(shè)計需耗時40天左右。五、配套專業(yè)總平面圖設(shè)計階段配套專

30、業(yè)總平面圖設(shè)訃一般山市規(guī)劃設(shè)訃院總圖室設(shè)訃?？偲矫鎴D內(nèi)容包括：給水、消防水、污水、雨水、電力、弱電、煤氣、供暖 等配套專業(yè)管網(wǎng)的走向、線位和線間距以及換熱站、煤氣調(diào)壓站、給水泵房、消 防泵房、變電所、箱變、弱電機房、消防中心等設(shè)備控制的位置（附圖二：桃源 欣城配套專業(yè)總平面圖）。總平面圖各專業(yè)位置和內(nèi)容要通過各專業(yè)人員同意方能出圖，要求各專業(yè)施 工時不能干擾影響過大不利于工期要求。貞W內(nèi)?49各專業(yè)城市管網(wǎng)進出園區(qū)位置總圖設(shè)訃前工程師要調(diào)查清楚并落實。各專業(yè)設(shè)備控制機房位置確定要合理，要考慮節(jié)省投資，方便施工，方便使 用，滿足規(guī)范和地方規(guī)定要求，換熱站和給水泵房要選擇在盡量在城市主管網(wǎng)附近的小

31、區(qū)中心區(qū)，盡量考慮 在地下設(shè)置。煤氣調(diào)圧站要選擇在城市中壓管網(wǎng)附近。變電所和箱變要選擇高壓進園區(qū)方便的位置，并考慮低壓供電半徑150m范圍 的位置。此階段設(shè)計需耗時15天左右。六、配套各專業(yè)施工圖設(shè)計，設(shè)計時需提供總平面圖和單體平面圖等1、下水工程施工圖（1）下水工程施工圖內(nèi)容包括：線路位置、坡度、管徑大小、方向和與市政 管網(wǎng)接口化糞池位置和大小。要委托專業(yè)設(shè)計院設(shè)計需耗時15天左右。（2）指導(dǎo)設(shè)計時應(yīng)注意的事宜。a.調(diào)查小區(qū)周邊市政管網(wǎng)的管徑，小區(qū)排水量能否滿足；標(biāo)高能否滿足，位置 是否經(jīng)濟，施工是否麻煩。b.化糞池位置和出戶井位置是否對土建工程影響過大。c.小區(qū)新建工程的室內(nèi)正負零標(biāo)高和小

32、區(qū)建成后的整體室外標(biāo)高設(shè)計是否與 下水標(biāo)高相適應(yīng)。d.下水管網(wǎng)與其它各專業(yè)管網(wǎng)之間的關(guān)系。2、給水工程施工圖需要委托市自來水公司設(shè)計院設(shè)計，需耗時20天左右。（1）給水工程施工圖內(nèi)容包括：線路位置、管徑大小。要有水、消火栓和噴 灑三種線路，以及消防泵房和給水泵房室內(nèi)設(shè)計，消防水池和生活水池的設(shè)計等。貞W內(nèi)?49（2）在條件允許的情況下，盡量做單獨的地下水泵房。（3）水泵房應(yīng)盡量選在小區(qū)中心區(qū)位置，以減少大管徑線路長度和減少線路 長度壓損。（4）水泵房設(shè)計時應(yīng)盡量將電控系統(tǒng)設(shè)計到地上，避免水害時傷害電控系統(tǒng)。（5）室外消火栓系統(tǒng)要保證小于150m間距，并且位置合理。（6）給水管網(wǎng)和供暖管網(wǎng)盡量近

33、距離并行設(shè)計，以減少施工工程量，節(jié)省投 資，加快施工進度。3、供暖工程施工圖應(yīng)委托有供熱設(shè)計資格的設(shè)計院。設(shè)計耗時20天左右。設(shè)汁前先簽定掛網(wǎng)合同。（1）供暖工程施工圖內(nèi)容包括：線路位置、管徑大小、各種井池要求，以及 換熱站室內(nèi)設(shè)計。另外還應(yīng)包括一次網(wǎng)入小區(qū)位置等設(shè)計內(nèi)容。（2）換熱站應(yīng)盡量選在小區(qū)中心區(qū)位置，以減少大管徑線路長度和減少線路 長度壓損。（3）大型社區(qū)時，應(yīng)考慮單獨的變電所供換熱站使用。（4）設(shè)計時考慮入戶閥門井與給水入戶閥門井共井，減少工程量和投資。（5）設(shè)計時要合理地設(shè)計兒個分區(qū)控制閥門井，有利于大系統(tǒng)分段控制。（6）要合理地選擇小區(qū)道路下的主管線在左或右邊，減少主線大管翻身

34、和跨 越其它管線的次數(shù)。4、煤氣工程施工圖，應(yīng)委托市煤氣公司設(shè)計院設(shè)計，需耗時20天左右。（1）煤氣工程施工圖設(shè)訃內(nèi)容包括室外線位、管徑和調(diào)壓站設(shè)計以及室內(nèi)煤 氣工程設(shè)計。（2）注意調(diào)壓站位置，選擇離城市中壓管位置近且小區(qū)中心區(qū)適當(dāng)位置。盡 量減少中壓管長度，減少投資。（3）單體樓平面圖設(shè)計時應(yīng)考慮煤氣立管位置。（4）煤氣管線設(shè)計時要考慮與其它專業(yè)線位以及井池的距離。貞W內(nèi)?49（5）提供煤氣管線入戶位置要求資料，避免與其它專業(yè)間距過小，影響驗收。5、電力工程施工圖，應(yīng)委托供電局認可的電力設(shè)計院設(shè)計，需耗時1個月左 右。（1）根據(jù)規(guī)劃總圖，布置變壓器的位置和數(shù)量，或變電所或箱變，同時確定 局維

35、變電所和自維變電所的位置和數(shù)量。（2）根據(jù)每戶4000-6000KVA和低壓供電半徑150m左右，確定變壓器的位 置和數(shù)量。（3）自維變電所帶的負荷有物業(yè)用電（地下室照明、電梯和消防水泵）、大 于100KVA的給水泵房和換熱站的用電。為了電費計量方便，要求大于100KVA的 用電一定要單設(shè)變壓器，做高壓計量。（4）根據(jù)以上原則制定用電方案，將每臺變壓器所帶的樓號或負荷劃分出來, 書面報供電局，經(jīng)供電局審批通過。（5）根據(jù)用電方案和規(guī)劃配套專業(yè)總圖以及變電所平面圖，委托設(shè)訃院做電 力外線和開閉站，變電所和箱變設(shè)計。6、弱電工程施工圖，應(yīng)委托電信局設(shè)計院做電話設(shè)計和電視設(shè)訃，需耗時1 個月左右。設(shè)

36、訃時要考慮電梯通話、消防信號以及門禁監(jiān)控系統(tǒng)與其同溝同井。7、小區(qū)道路工程施工圖，應(yīng)委托市政設(shè)計院設(shè)計，需耗時20天左右。（1）要提供小區(qū)規(guī)劃總圖和正負零標(biāo)高圖。（2）要組織好小區(qū)地面雨水流向問題做好豎向設(shè)訃。（3）盡量在道路標(biāo)高設(shè)計上沒有存水點。（4）注意小區(qū)道路與宅間路、與市政路碰口處的道路標(biāo)高的關(guān)系。8、景觀、綠化工程施工圖，應(yīng)委托景觀設(shè)計擅長的設(shè)計院設(shè)計，需耗時2個 月左右。（1）要注意廣場和大門等重點位置的設(shè)計。（2）景觀設(shè)計要貫徹景觀和植物相結(jié)合原則造景。（3）景觀設(shè)計要注意人車分流的道路系統(tǒng)，避免車對人的干擾。（4）要注意選擇的樹木適合當(dāng)?shù)氐闹鏖L。頁脾內(nèi)存49（5）堅持以人為本的

37、設(shè)計思想。特別注意以上的各專業(yè)施工圖設(shè)計都要在土建主體封頂前1個月完成。并及 時安排好各專業(yè)招投標(biāo)工作。第六篇策劃、資本運作和銷售工作一、策劃開發(fā)商的策劃功能主要內(nèi)容有1、做市場調(diào)查，給投資項LI做準(zhǔn)確的市場定位；2、做好對公司，公司主要領(lǐng)導(dǎo)人和項的對外宣傳工作，樹立企業(yè)的品牌。3、做好項LI的包裝后，計劃進入市場銷售前做好廣告準(zhǔn)備匸作，和配合銷 售活動等計劃安排。4、樓盤策劃是在其它樓盤市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，有效地利用自身有限資源， 選定自己樓盤的發(fā)展方向，采取策略，整理出面臨的問題。擁有的條件，發(fā)展的 方向及定位。須解決的問題，采取的策略，以及如何實施計劃等。5、企業(yè)經(jīng)營新思想的發(fā)起工作。二、

38、資本運作開發(fā)商的資本運作能力的強弱是關(guān)系到自身邁多大步，能走多遠的大問題， 資本運作的好壞關(guān)系到項口的順利和成敗。一般的開發(fā)商資金渠道來源有銀行貸款，企業(yè)借貸，金融融資，投資基金， 自己企業(yè)內(nèi)部發(fā)展基金，銷售回款，各種方式的抵押貸款，與其它企業(yè)的聯(lián)合開 發(fā)，上市融資。也可用回遷或抵房方式緩解資金流等。具體的資本運作過程可如下操作：1、用金融系統(tǒng)借貸的資金來買地和解決部分動遷資金和土地的地上。2、及時辦理好土地證用于抵押貸款來解決動遷和開工資金。3、及時開盤售房以解決工程的建設(shè)資金。頁脾內(nèi)存494、工程有一定形象后，做適當(dāng)?shù)脑诮üこ痰盅嘿J款，支持工程投資。5、抓 好銷售回款丄作，辦好銷售許可證保

39、證盡早返還銷售按揭貸款直至達到銷售和工 程投資收支。三、銷售過程1、銷售前的準(zhǔn)備工作（1）參與做好戶型和戶型比率確定工作，做好同周邊樓盤的價格和戶型比 率的調(diào)查工作。（2）籌建銷售處，做好沙盤、模型，人員培訓(xùn)，宣傳材料等工作。做好銷 售統(tǒng)一解說詞工作。（3）做好業(yè)戶宣傳和積累工作為開盤做準(zhǔn)備。（4）配合測繪面積，做好售控表。（5）配合公司做好銷售單價工作。銷售單價的確定原則：骨先根據(jù)項LI的成本測算和利潤以及周邊樓盤的均 價，確定本項的均價。將單價裝在項LI中等條件的位置。按照比這位置好的價 高，比這位置差的價低的原則。a）位置好壞價格不同，差13%。b）樓層好壞價格不同，差25%。c）多層，

40、高層價格不同，（原因：分?jǐn)傁禂?shù)和物業(yè)費不同）差58%。d）景觀好壞價格不同，差10%oe）方便出行價格不同，差2%。f）噪音不同價格不同，差3%。g）贈送面積和私家花園價格不同，（根據(jù)實際情況）h）是否是山墻價格不同差，l%oi）小戶型的房型價格的單價也可適當(dāng)提高510%頁脾內(nèi)存492、銷售過程（1）做好銷售合同簽訂備案工作。（2）做好銷售回款工作。（3）做好銷售中的價格調(diào)整工作。用價格調(diào)整銷售進度和實現(xiàn)利潤最大化。第七篇合同談判和招投標(biāo)過程一、關(guān)于合同1施工合同應(yīng)包括的內(nèi)容：（1）合同雙方的名稱。（2）工程范圍。（3）建設(shè)工期（開工和竣工時 間）。（4）工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（5）工程造價。（6）技

41、術(shù)資料交付時間。（7）材 料和設(shè)備供應(yīng)責(zé)任。（8）撥款和結(jié)算。（9）竣工驗收。（10）質(zhì)量保修范圍。（11）質(zhì)量保證等。2、 什么是FIDIC合同條款FIDIF條款是國際工程咨詢工程師聯(lián)合會制定和發(fā)布的，推薦用于國際工程施 工承包合同，外資工程多采用。它在1957年誕生了第一版本，通過多年修改，1999年出現(xiàn)了四本新版合同， 即施工合同條件（新紅皮書），工程設(shè)備和設(shè)計-建造合同條件（新黃 皮書）等四本。FIDIC合同條款是世界各國在土木工程建設(shè)管理白年的經(jīng)驗總結(jié)，它詳細地規(guī) 定了業(yè)主，監(jiān)理工程師和承包人的責(zé)任，義務(wù)和權(quán)利，是國際上通用的合同條款, 大家有機會看看FIDIC條款會對合同條款的理解

42、有幫助。3、我公司合同中支付工程款的方式。我公司簽定的合同支付工程款通常為：不支付工程預(yù)付款，一般按工程的形 象進度分段支付工程款，支付比例按照已完工程量造價的65%左右支付工程款。 工程竣工驗收合格后支付至80-85%左右，決算和備案完成支付至95%,質(zhì)保期 頁脾內(nèi)存49滿全部付清。另外大多數(shù)合同有抵房20%的比例。二、合同的索賠開發(fā)商管理人員在履行合同中一定要注意避免合同貧農(nóng)感的索賠的有關(guān)事 宜。1、 索賠的出現(xiàn)原因：開發(fā)商未能按合同約定履行自己的各項義務(wù)或發(fā)生執(zhí)行 合同錯誤等，造成工期延誤和承包人不能及時得到合同價款以及對承包人造成其 它經(jīng)濟損失，承包人向開發(fā)商提出索賠。2、 為了避免造

43、成承包人提出索賠，開發(fā)商要認真履行合同的同時，在很多方 面要注意不給承包人留有有效的證據(jù)。如會議紀(jì)要，往來信件，指令或通知，施 工組織設(shè)計，各種驗收報告，以及涉及工程索賠的各類文件。大家特別是領(lǐng)導(dǎo)干部在簽定和履行合同前，一定要認真學(xué)習(xí)中華人民共和 國合同法中華人民共和國建筑法和人民共和國招投標(biāo)法等有關(guān)法 律，避免在工作中失誤給公司造成不必要的經(jīng)濟損失。三、合同談判合同談判工作是公司比較重要的工作，它需要談判人員的綜合能力要全面。1、 要有良好專業(yè)技術(shù)水平。2、 要有對工程內(nèi)容的充分了解。3、 要有良好思維和語言表達能力。4、 要有正直的人品，不要有謀私利之心，忠于公司。5、要有良好洞察對手心理

44、的能力。6、 要掌握足夠的市場信息量。7、 考察對方的資質(zhì)、社會信譽、公司業(yè)績資金狀況等。四、招投標(biāo)過程基本建設(shè)實行招投標(biāo)制度，能保證通過競爭手段擇優(yōu)選定施工單位以確保項 LI的建設(shè)質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，控制工程造價，提務(wù)投資效益。頁脾內(nèi)存491、開發(fā)商招標(biāo)工作的主要內(nèi)容（1）根據(jù)工程情況和設(shè)計文件編制標(biāo)底。（2）編寫招標(biāo)文件，確定招標(biāo)方式發(fā)布招標(biāo)通告。（3）調(diào)查研究，收集信息，審定投標(biāo)單位資格，確定投標(biāo)單位名單。（4）熟悉工程情況，組織現(xiàn)場勘察，解答投標(biāo)單位提問。（5）組織有關(guān)專家審查投標(biāo)書，以及開標(biāo)和評標(biāo)，確定中標(biāo)單 位。（6）.組織有關(guān)人員談判，協(xié)商合同條件，簽定合同。（7）.工程部要做好

45、技術(shù)標(biāo)，成本部要做好商務(wù)標(biāo)。2、必須通過市建委招標(biāo)辦組織的招標(biāo)丄程內(nèi)容土建單體丄程和監(jiān)理公司的兩項招標(biāo)工作必須通過市建委招標(biāo)辦組織。首先曲開發(fā)商委托有招標(biāo)資質(zhì)的代理公司，做招標(biāo)準(zhǔn)備，并山其在招標(biāo)辦備案和 組織招標(biāo)和開標(biāo)，最后山招標(biāo)辦公室下發(fā)中標(biāo)通知書。3、招標(biāo)文件的主要內(nèi)容 項LI名稱、建設(shè)規(guī)模、招標(biāo)范圍、建設(shè)工期、質(zhì)量保證等。 招標(biāo)須知。 合同條款和合同格式。4、工程實例：這是一個真實發(fā)生的事北站項LI：電梯項LI招投標(biāo)山工程部技術(shù)標(biāo)編寫不系統(tǒng)，第一次發(fā)招標(biāo)文件 時各電梯廠家提出無法回標(biāo)？原因是：山于北站項目是一個大型綜合項目，各種類型的梯種太多，數(shù)量也 多共150余臺，招標(biāo)文件沒有清楚的分

46、類，另外對電梯的功能功能配置要求不具體，編寫人員經(jīng)驗不足，且工作不細致所致。應(yīng)如何做：頁脾內(nèi)存49根據(jù)電梯的用途和特點分類，每臺梯一個編號；再根據(jù)同種類不同規(guī)格（層 站和行程）編分碼。如北站：梯種有人行道梯，自動扶梯，貨梯，豪華客梯，普通客梯。同梯種不同規(guī)格：1）人行道梯和自動扶梯有不同層高和角度。2）貨梯分噸位和分門方式不同。3）豪華客梯和普通貨梯有無消防功能，兒層兒站，行程多少米, 配套功能有無不同。通過以上分類把每臺梯都編制一個代碼，讓其一幕了然。第八篇工程建設(shè)過程工程建設(shè)過程是大家最熟悉的過程。因華銳公司已在三年內(nèi)做了四個大型盤 子，公司也要求以項口為中心各部門全力支持工程建設(shè)的管理模

47、式，所以華銳公 司的住宅建設(shè)項H速度快，建設(shè)順利，有一套行之有效的管理辦法?，F(xiàn)我系統(tǒng)地介紹一下從塔灣到桃源的三個項H建設(shè)操作模式的全過程。一、工程開工前準(zhǔn)備山工程部組織的規(guī)劃設(shè)計和方案設(shè)計完成后，并且在動遷場平基本到位時， 工程部有關(guān)人員可以進入工程開工前的準(zhǔn)備過程，具體工作過程如下:1、土建專業(yè)（山土建部長指揮）1）籌建工程指揮所包括辦公室、檔案室、會議室和食堂。2）根據(jù)周邊道路標(biāo)高和市政下水標(biāo)高確定豎向設(shè)計和各單體樓正 負零統(tǒng)計表并提供給設(shè)汁單位設(shè)汁。3）做好場平工作，計算土方平衡，根據(jù)舊有場地標(biāo)高規(guī)劃標(biāo)高、基 坑挖土、道路和管網(wǎng)切土。做好土方平衡計算工作。以利節(jié)省投資。4）做好施工用場地

48、的規(guī)劃圖，內(nèi)容包括施丄和監(jiān)理單位標(biāo)段劃分， 施工道路規(guī)劃，生產(chǎn)用臨設(shè)規(guī)劃，施工用機械設(shè)備規(guī)劃等圖。規(guī)劃原則 頁脾內(nèi)存49是充分考慮外網(wǎng)階段施工不受影響。（附圖三：桃源欣城施工用場地布 置圖）5）配合測繪單位做好建設(shè)用地范圍測量丄作。即BM點。并且記錄 好方位和高程數(shù)據(jù)，做好建設(shè)用地四周永久點記錄6）為所有專業(yè)（臨時水、電、施工道路、圍擋和新建筑物）放線定 位。刀完成施工用臨時道路的施工。防止雨季道路不暢影響施匸。2、水、電專業(yè)（由配套部長指揮） 設(shè)計好臨時水和電施工圖，并按時施工，臨時水系統(tǒng)設(shè)計和施工要滿足各 項LI部用水要求和綠化水要求，可根據(jù)實際情況優(yōu)先考慮采用地下水。（施工用 水費2.5

49、元/W ,地下水1元伽2 ）因采用地下水比較便宜。臨時水管線、井池、箱變和泵房等不能占用土建和所有配套工程線位的位 置。（附圖四：桃源欣城臨時水施工圖）。 臨時水和電的工程要求在土建工程前完成水通和電通保證不影響土建施 工。3、開工前的內(nèi)業(yè)準(zhǔn)備工作由技術(shù)主管負責(zé)編制工程進度計劃書的，內(nèi)容要全面，包括個重要節(jié)點 和各分項日工程內(nèi)容，并注明開竣工日期、責(zé)任人和配合部門等。表8.1：桃源欣城項LI工程節(jié)點進度計劃書根據(jù)工程進度計劃書和合同書，山技術(shù)主管負責(zé)編制工程月份用資計劃 書。表8.2：桃源項工程月份用資計劃書貞W內(nèi)?49做好工程指揮部用的控制丄期統(tǒng)計表，小區(qū)效果鳥瞰圖。小區(qū)有地形圖的 總規(guī)劃圖

50、和小區(qū)有道路，建筑物高程的總圖上墻。 做好全體工程部工程管理人員分丄負責(zé)到人的管理安排。 做好所有專業(yè)屮供和屮控材料的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，為釆購部做投標(biāo)準(zhǔn)備。包 括供貨數(shù)據(jù)和供貨時間安排。4、工程成本測算開工前根據(jù)工程性質(zhì)做好成本測算工作，有利于成本控制和丄程資金訃劃準(zhǔn) 備。A.住宅工程成本測算表（一般多層和小高程組合式小區(qū)，按建筑面積平方米 統(tǒng)訃造價，多層面積：小高層面積=2： 1）（1）土建工程多層磚混570元/m?（含基礎(chǔ)、瓷磚和瓦）小高層框架 730 7t/m2(2)塑鋼窗工程40 7C/m2(3)給排水工程（室內(nèi)）10 7E/m2(4)暖氣工程（室內(nèi)）34 7E/m2(5)門工程8 7G/

51、m2(6)電氣工程（室內(nèi)）26 元/rr?（1）-（6）項合計：多層 688 7C/m2,高層 838 7C/m2（7）室外排水工程9元/n?（8）室外給水工程107L/m2（9）室內(nèi)外煤氣工程（含四項費和中壓管工程費）27 7L/m2（10）室外釆暖工程（含掛網(wǎng)費）807L/m2（11）室外電力工程807C/m2（12）道路工程（園區(qū)內(nèi)）57L/m2頁脾內(nèi)存4950 7C/m22 元/rr?（4）供暖、空調(diào)和通風(fēng)工程（含設(shè)備）（13）景觀綠化工程（含圉檔、大門工程）（14）弱電控制工程（7） - （14）項合計：配套工程263元/FT?(15)電梯工程27 7G/m2(16)消防、通風(fēng)工程5

52、 元/m2(17)人防或地下車庫工程78 元/m?(18)發(fā)電機組工程1 7G/m2（15） - （18）項合計：其它工程111 7C/m2以上住宅小區(qū)工程成本單價計：1112元/m2（5）電氣工程26 7C/m2（6）消防工程（含設(shè)備、防火卷簾）65元/n?（7）變電所及室外電力工程90 7C/m2（8）電梯工程45元/fl?（9）煤氣工程（室內(nèi)外）25元/rT?（10）內(nèi)外裝飾工程350元/m?（11）弱電工程30 7L/m2（12）室外給排水工程8元/FT?（1）土建工程（含基礎(chǔ)部分）950 元/m?（2）門窗工程（含防火門）30 7C/m2（3）給排水工程（含水泵房設(shè)備）40 元/m2

53、13、商場類工程成本測算表（多層框架結(jié)構(gòu)）260 元/m2頁脾內(nèi)存49專職秘書主管 專職技犬水專業(yè)二程師土建二程師 工程部長 土建專業(yè) 工程帀 廠土建工程師 專職針電專業(yè)工程師55E（13）室外景觀道路工程30元/n?（14）發(fā)電機組工程30元/n?工程造價合計:1979 7L/m2注：如果是酒店類工程項LI內(nèi)外裝飾工程造價再加300-500元元/川5、如何把握工程進度？一個30萬n?左右的住宅小區(qū)從工程開工準(zhǔn)備至景觀道路工程全部完成最 快要用9個多月的時間，如何能在有限的時間內(nèi)完成全部的工程內(nèi)容？如果沒有 一套科學(xué)的管理方法和一個能戰(zhàn)斗的集體是根本作不到的。（1）如何組建工程指揮部的團隊（人

54、員組成和分工）20萬m2以上的大型項目的人員架構(gòu)工程總指揮（公司副總級可兼任）主管生產(chǎn)副總指揮（項目經(jīng)理）注：具體土、水、電工程師可根據(jù)項U規(guī)模確定人數(shù)。并同時考慮各人員原 來的工作經(jīng)歷和擅長，合理組成團隊。工程部各專業(yè)人員分工說明：丄程總指揮：負責(zé)宏觀控制工程進度、質(zhì)量和人員安排，負責(zé)合同履行和支 付工程款的控制管理。負責(zé)團隊的管理工作。生產(chǎn)副總指揮：負責(zé)對工程的質(zhì)量、進度、安全生產(chǎn)以及監(jiān)理公司的責(zé)任管 理，也可根據(jù)技術(shù)特點主管技術(shù)工作。頁脾內(nèi)存49土建工程部長：主管土建工程的進度、質(zhì)量等以及對土建工程師工作的 日常指導(dǎo)。配套工程部長：主管配套工程的進度、質(zhì)量等，以及對配套工程師工作 的日常

55、指導(dǎo)。專職技術(shù)主管：主要負責(zé)全區(qū)工程的技術(shù)支持和屮供材料的調(diào)度安排，專職檔案丄程師：主要負責(zé)全區(qū)檔案的指導(dǎo)工作以及檔案備案的全部工 作。專職工程秘書：負責(zé)部門日常后勤工作，主管工程撥款和抵房的日常工 作。土建工程師：負責(zé)對土建工程的日常管理，負責(zé)分工到樓號，一般負責(zé) 8棟左右或5萬平米左右。水、電工程師：負責(zé)對水、電工程的日常管理，負責(zé)分工到棟號，專業(yè) 外網(wǎng)工程內(nèi)容，一般負責(zé)20棟10萬平米左右。人員到位后，先組成核心班子，統(tǒng)一思想，再指導(dǎo)全員互相熟悉，樹立 為工程負責(zé)、為公司負責(zé)、為自己負責(zé)、為老板負責(zé)的“四負責(zé)”精神，為完成 公司交給的全年LI標(biāo)全力一赴。（2）工程的科學(xué)化管理方法工程項L

56、I要想順利和快捷，以下因素是必須的。a.全員努力，每個參于工程管理都要責(zé)任心強，知道自己的工作內(nèi)容，確定 責(zé)任分工，并有危機感，自己的工作未做到位將會影響到別人，其至影響到全局。b.要有強有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，帶頭人要吃苦在先，決策準(zhǔn)確，要有奉獻精 神，做好表率作用。c.對于所有重點工作都要有周密地計劃和操作預(yù)案，不打無準(zhǔn)備之仗。 并公告全員各分項完的最后時限。d.對于突發(fā)事件不拖拉，及時準(zhǔn)確地處理。e.領(lǐng)導(dǎo)對于階段重點工作事前要有詳細交待，過程要有指導(dǎo)檢查，事后 要有驗收總結(jié)，起好教練員作用。做到件件時心中有數(shù)。頁脾內(nèi)存49f.要求下級為上級負責(zé)，上級為下級檢查驗收的工作方法。做好和諧的上下 級關(guān)

57、系。g.要重視計劃制訂的可行性和全面性，更要科學(xué)地分析和安排，工程內(nèi)容相 互穿插。重視時間觀念，嚴(yán)格執(zhí)行各分項工程開工和完工時間，所有分項工程都 要有留足充分地準(zhǔn)備時間。為丄程的建設(shè)工期贏得寶貴的時間。h.為配合部門提供最有利地支持，支持別人的工作就是最好地支持自己。i.把領(lǐng)導(dǎo)交給的任務(wù)放第一時間去做，做到政令暢通。j.各專業(yè)和同專業(yè)分管人員工作分工明確，管理界面清晰，但要求有管理交 義面，做到件件事不漏控，減少推諉扯皮和責(zé)任心不強的現(xiàn)象。K.下級處理不了的問題，要及時匯報，上級為下級做主的工作模式，每個 人都知道自己的責(zé)任范圍。二、主體階段工程建設(shè)過程1充分熟悉施工用地總平面圖，審查清楚圖紙

58、中的建筑物位置關(guān)系，高程 和道路關(guān)系等。確認無差錯不修改后放線。并要求放在場地內(nèi)各建筑關(guān)系確認無 差錯后方可開工。2、審查單體樓施工圖是否與房產(chǎn)局測繪面積和銷售圖三圖為統(tǒng)一圖紙，并 及時安排圖紙會審丄作，這一點不能岀現(xiàn)任何差錯，否則會引起業(yè)戶投訴的麻煩。3、及時了解各施工單位項IJ部的施工綜合能力，并加強對弱的項LI部的管 理力度。4、對施工單位質(zhì)量、進度、安全方面任何不正常的動態(tài)要有職業(yè)敏感度， 盡量把問題解決在萌芽中。貞W內(nèi)?495、對進度管理要有有效地管理手段，塔灣和桃源項LI中有很多工程管理實 例可以考慮，制定辦法時，首先要考慮操作的可行性和持久性。6、合理地使用經(jīng)濟手段對工程質(zhì)量、進

59、度、安全和文明生產(chǎn)等方面地管理。7、每個分項工程的節(jié)點工期的確定都離不開全年大的標(biāo)的完成，都要求 用倒排法確定完成時間，并確實落實之。8、主體階段工程建設(shè)所需要屮方指定的分項施工單位（電氣三箱廠家，塑 鋼窗、防盜門、涂料等）的丄程部應(yīng)提前提供技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和供貨數(shù)量于采購部確定, 并及時進場，不影響土建施工。9、 要及時做主體驗收工作，保證從主體到裝飾工程順利轉(zhuǎn)型。10、做好墻身屋面保溫和防水的工程安排，保證施工質(zhì)量。11，做好落架子、落井架、拆吊車，以及設(shè)備和材料的退場工作，保證配套 工程的順利進行。12、做到干現(xiàn)在的工作，準(zhǔn)備好下一步的工作，思考好下二步的工作，真正 做到謀事在先。三、室外大配套

60、管網(wǎng)施工過程整個項LI安排是否科學(xué)，任務(wù)能否完成，室外配套工程的安排至關(guān)重要。華 銳公司建設(shè)的兒個大盤成功的關(guān)鍵就是配套組織的成功，很多樓盤進度慢的根源 大都在配套工程上浪費了時間。1、大配套工程包括下水、上水、采暖、煤氣、強電、弱電、道路、監(jiān)控和 景觀等工程，要求在主體結(jié)構(gòu)工程封頂前完成準(zhǔn)備工作，即施工圖紙和施工單位 的確定。2、要求每個分項工程都要根據(jù)土建進度情況編制施工圖計劃圖表并上墻， 同時確認是否影響全年大LI標(biāo)的完成。（表83-8.7桃源欣城配套工程施工計劃控 制表）3、編制各專業(yè)施工順序：、下水和化糞池;、上水和采暖；、煤氣；、強電和變電所；、弱電；、景觀和道路。施工時順序盡量不