各類商業(yè)規(guī)劃選址標準

1、各類商業(yè)規(guī)劃選址標準目目 錄錄1鄭州目前商業(yè)業(yè)態(tài)分類鄭州目前商業(yè)業(yè)態(tài)分類2各業(yè)態(tài)規(guī)劃具體要求標準各業(yè)態(tài)規(guī)劃具體要求標準3各商業(yè)業(yè)態(tài)甄選標準總結各商業(yè)業(yè)態(tài)甄選標準總結鄭州目前商業(yè)業(yè)態(tài)分類鄭州目前商業(yè)業(yè)態(tài)分類一、一、鄭州市場整體處于結構調整期向穩(wěn)步發(fā)展期的過鄭州市場整體處于結構調整期向穩(wěn)步發(fā)展期的過度階段度階段. .發(fā)展階段發(fā)展階段市場表現市場表現贏利模式贏利模式標志節(jié)點標志節(jié)點起步期起步期結構調整期結構調整期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個居住區(qū)、交通匯聚點出現少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經營檔次、結構發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)模散鋪向集中、規(guī)模化商業(yè)形式演變化商業(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、

2、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現由街鋪、步行街向由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展集中商業(yè)發(fā)展大型商業(yè)機構進入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經營或出租為主商鋪基本市場化，經營和銷售同時存在商鋪市場化，銷售商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段成為核心贏利手段銷售不是實現收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入銷售收入+ +租金租金收入收入銷售收入+租金收入經營模式經營模式商業(yè)發(fā)展規(guī)律模型商業(yè)發(fā)展規(guī)律模型鄭州目前商業(yè)業(yè)態(tài)分類鄭州目前商業(yè)業(yè)態(tài)分類高檔百貨高檔百貨:丹尼斯、金博大、百盛、華聯、香港

3、新世紀等大型百貨商場；大型超市大型超市：國外的零售商眾多，例如以沃爾瑪、家樂福、易初蓮花等；本地的品牌，思達連鎖超 市、左右間等；市場競爭異常激烈；大型專業(yè)市場大型專業(yè)市場：其中以家居建材類大型專業(yè)店發(fā)展較好，東建材、鳳凰城、中博等為代表；而其 他各類型的大型專業(yè)店發(fā)展都較為緩慢。餐飲業(yè)餐飲業(yè)：本地特色餐飲發(fā)展一般，各類外地特色小吃自成一統(tǒng)，呈現多元化發(fā)展趨勢；娛樂業(yè)娛樂業(yè)：休閑娛樂場所主要集中在二七商圈附近、酒吧較有特色為農科路酒吧一條街；各類便利店：各類便利店：基本滿足市民日常需求，但24小時便利店發(fā)展較為緩慢。大型購物中心大型購物中心大型購物中心是Mall全稱Shopping Mall，

4、音譯“摩爾”或“銷品茂”，屬于復合型商業(yè)形態(tài)，特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內的超級商業(yè)中心。鄭州商業(yè)發(fā)展趨勢鄭州商業(yè)發(fā)展趨勢例如：萬達廣場例如：萬達廣場總用地面積;92679.26總建筑面積約;53萬總容積率為4.55業(yè)態(tài)：住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓、購物中心、SOHO、室外步行街綜合體說明：北地塊為商業(yè)用地，用地面積54331.41，總建筑面積約24.9萬，包括購物中心、SOHO、室外步行街。容積率為3.39，綠地率7.5%。南地塊為住宅用地，用地面積38347.85，總建筑面積約28.2萬，包括六棟（共16個單元）高層住宅及兩層底

5、商。容積率為6.22，綠地率25.1%。運作模式：運作模式：作為亞洲最大的商業(yè)地產公司，萬達集團的商業(yè)開發(fā)堅持“業(yè)態(tài)規(guī)劃在先，建筑規(guī)劃在后”及“商業(yè)訂單在先，建筑建造在后”的宗旨。目前已經基本完成主力店的招商，確定了主力店的品牌和規(guī)模。主力店包括萬千百貨、萬達院線、大歌星KTV、大玩家電玩、超市、迪卡儂運動類產品超市等。1 1、百貨、超市、服裝類、百貨、超市、服裝類2 2、餐飲類、餐飲類3 3、休閑娛樂類、休閑娛樂類4 4、具體案例選址規(guī)劃要求、具體案例選址規(guī)劃要求各業(yè)態(tài)規(guī)劃具體要求及標準各業(yè)態(tài)規(guī)劃具體要求及標準二、二、業(yè)態(tài)規(guī)模需求體量（）層高開間進深單層面積承租能力元/天日用消費品百貨大型1

6、0000-300005米50米=8米3000以上1-2元中型5000-10000首層5米40米=8米2000以上1.5-2.5元超市大型10000-300006米50米=8米5000以上0.8-3元中型8000-120004米40米=8米3000以上1.5-3元精品服裝10000-200004米50米=8米1000以上商戶3-15元一、百貨、超市、服裝類建筑體量要求一、百貨、超市、服裝類建筑體量要求1）百貨類店商戶要求統(tǒng)計表）百貨類店商戶要求統(tǒng)計表 百貨商場百貨商場北京華聯選址要求北京華聯選址要求 一、城市規(guī)模一、城市規(guī)模1、省會城市或中心城市2、城區(qū)常住人口100萬以上，年人均消費支出600

7、0元以上。二、商圈條件二、商圈條件1、一級商圈：位于城區(qū)密集居民住宅區(qū)，3公里以內常住人口50萬以上，緊鄰城市主干道，有8條以上公交線，店面日均人流量8萬以上。2、二級商圈：位于城區(qū)密集居民住宅區(qū)，3公里以內常住人口30萬以上，緊鄰城市主干道，有6條以上公交線，店面日均人流量6萬以上。3、三級商圈：位于城區(qū)居民住宅區(qū)，3公里以內常住人口20萬以上，緊鄰城市主干道，有4條以上公交線，店面日均人流量4萬以上。三、競爭對手三、競爭對手3 3公里內競爭對手不超過公里內競爭對手不超過2 2家。家。四、物業(yè)條件四、物業(yè)條件1、使用壽命：結構使用年限租賃期限。2、結構改造：在國家規(guī)范許可范圍內，滿足經營需求

8、。3、建筑物結構：框架或排架結構。4、層高：5米。5、柱距：8米8米。6、樓面載荷：賣場4千牛/平方米，庫房5千牛/平方米。8、單層建筑面積：12000平方米。9、多層建筑面積：6000平方米/層。10、地面停車場面積：2000平方米。11、地下停車場面積：8000平方米。12、庫房面積：2000平方米。13、辦公區(qū)面積：600平方米。14、卸貨區(qū)面積：300平方米。15、卸貨平臺：高度0.8米，面寬：8米，進深：5米。16、卸貨通道（消防通道）寬幅：3米。17、地下室防水：混凝土剛性自防水加卷材柔性防水。18、能源供應：經營方獨立開戶，用電量0.12千伏安/平方米，其他根據規(guī)范可滿足經營需要

9、。五、合作方式租賃，期限五、合作方式租賃，期限2020年。年。1）、）、北京華聯選址要求北京華聯選址要求 2）超市商戶要求統(tǒng)計表）超市商戶要求統(tǒng)計表全球第一零售巨頭全球第一零售巨頭沃爾瑪選址要求沃爾瑪選址要求 對商圈的要求對商圈的要求1、在項目1.5公里范圍內人口達10萬以上，2公里范圍內的常住人口可達1215萬人；2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，無（綠化帶、立交橋、河流、山川等）明顯阻隔；3、商圈內人口年齡結構以中青年為主，收入水平不低于當地平均水平；4、項目周邊人口暢旺，道路與項目的銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場；5、核心商圈內（距項目1.5公里）無經營面積超過5000

10、平方米的同類業(yè)態(tài)為佳。對物業(yè)的要求對物業(yè)的要求1、物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米；臨街面不低于70米；2、層高不低于5米，對于期樓的層高不低于6米，凈高在4.5米以上（空調排風口至地板距離）；3、樓板承重在800/以上，對期樓的要求在1000/以上；4、柱間距要求9米以上，原則上不能低于8米；5、正門至少提供2個主入口，免費外立面廣告位至少3個；6、每層有電動扶梯連接，地下車庫與商場之間有豎向交通連接；7、商場要有一定面積的廣場。山姆沃爾頓先生于1962年在阿肯色州成立，目前已經成為美國最大的私人雇主和世界上最大的連鎖零售商 。沃爾瑪于1996年進入中國市場，截止目前約有200

11、家店面，主要有購物廣場、山姆會員商店、社區(qū)店、惠選折扣店四種形態(tài)。 對停車場地的要求對停車場地的要求1、至少300個以上地上或地下的顧客免費停車位；2、必須為供貨商提供20個以上的免費貨車停車位；3、如商場在社區(qū)邊緣，需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地，40尺貨柜車轉彎半徑1.8米。其它要求其它要求1、市政電源為雙回路或環(huán)網供電（或其它當地政府批準的供電方式），總用電量應滿足商場營運及司標廣告等設備的用電需求，備用電源應滿足應急照明、收銀臺、冷庫、冷柜、監(jiān)控、電腦主機等的用電需求，并提供供商場獨立使用的高低壓配電系統(tǒng)、電表、變壓器、備用發(fā)電機、強弱電井道及各回路獨

12、立開關箱；2、配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立的水表。給水系統(tǒng)應滿足商場及空調系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，并滿足市政停水一天的商場用水需要；3、安裝獨立的中央空調系統(tǒng)，商場室內溫度要求達到241標準；4、物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。 全球第一零售巨頭全球第一零售巨頭沃爾瑪選址要求沃爾瑪選址要求 全球第二零售巨頭全球第二零售巨頭家樂福選址要求家樂福選址要求 Carrefour（法文，意為十字路口），其第一家店是年開在巴黎南郊一個小鎮(zhèn)的十字路口，生意異?；鸨?。十字路口成為家樂福選址的第一準則（法文，意為十字路口）。 一、建筑物要求：

13、一、建筑物要求：1、建筑占地面積15000平米以上2、最多不超過兩層3、總建筑面積2萬-4萬4、轉租租戶由家樂福負責管理5、建筑物長寬比例：10：7或10：6二、主要指標要求：二、主要指標要求：樓層層高 ：賣場凈高不小于5.5米，后倉凈高不小于9米 柱距要求 ：柱網開間1010米 樓板載荷 ：賣場800公斤/平方米，后倉1200公斤/平方米 卸貨區(qū) ：考慮2或3輛35噸集卡和3輛小卡車滿載重量及回車空間 停車位 ：300500個汽車位非機動車位1000個以上，免費提供家樂福公司及顧客使用。貨梯 ：2部5噸貨梯 發(fā)電機容量 ：24003200KVA 土地性質 :商業(yè)用地 消防 :符合國家及當地標

14、準并能通過驗收 其他要求其他要求 :供水、供氣、通訊設施、空調到位資料解讀：家樂福是世界第二大零售商，世界最大食品零售商，歐洲第一大零售商。 自家樂福1995年進入中國市場至今，已擁有超過2萬多名員工，所開店已遍布中國20多個城市，經營商品兩萬多種。全球第三零售巨頭全球第三零售巨頭麥德龍選址要求麥德龍選址要求 首選物業(yè)： 商業(yè)街 物業(yè)使用： 購買 物業(yè)說明： 購地自建 需求面積： 1萬-2萬平米; 選址標準： 麥德龍超市通常設在大城市城鄉(xiāng)結合部的高速公路或主干道附近。這樣既避免了市中心及市區(qū)的交通擁擠，又因土地價格相對便宜，減少了投資風險。同時，選址還適應了城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展趨勢，提前占據區(qū)位優(yōu)

15、勢。它商圈的輻射半徑通常為50公里。1964年，一個嶄新理念和管理方式-麥德龍在德國誕生，目前發(fā)展為德國最大、歐洲第二、世界第三的零售批發(fā)超市集團 ；是世界第一的“現購自運”制商業(yè)集團，實行會員制，會員必須是具有法人資格的企事業(yè)單位；1996年，麥德龍在上海普陀區(qū)開設了第一家商場，從一開始就取得了驚人的成功，給中國帶來了全新的概念，填補了中國在倉儲業(yè)態(tài)上的空白。 “現購自運”是指專業(yè)顧客在倉儲式專業(yè)顧客在倉儲式商場內自選商品，以現金支付并取商場內自選商品，以現金支付并取走商品走商品。與傳統(tǒng)的送貨批發(fā)相比，現購自運的優(yōu)勢在于較好的性價比，較好的性價比，食品和非食品分類范圍廣，及時獲食品和非食品分

16、類范圍廣，及時獲得商品，更長的營業(yè)時間得商品，更長的營業(yè)時間。 擁有自由產權的店面擁有自由產權的店面；建筑面積和與建筑面積基本等同的停車場面積，選址難度大；禁止禁止1.21.2米以下兒童進入米以下兒童進入，作為一家大型倉儲式商場，需要進行叉車作業(yè)，補充貨品，而1.2米以下的兒童恰恰是在叉車駕駛員的視覺盲區(qū)。 “透明透明”收銀單收銀單 ；實行會員制實行會員制，非會員客戶謝絕購物。特殊要求：特殊要求：麥德龍倉儲式超市是將超市和倉儲合而為一的零售業(yè)態(tài)。它省掉了傳統(tǒng)零售企業(yè)獨立的倉庫和配送中心，經營中實現了快速補貨，保證了超市低成本高效率的運作保證了超市低成本高效率的運作。倉儲式超市與普通超市整體策劃

17、設計方面有明顯不同。 麥德龍整體設計差異點麥德龍整體設計差異點一、超市建筑設計一、超市建筑設計 麥德龍倉儲式超市從外觀看就象一個現代化的大倉庫，其營業(yè)面積一般為其營業(yè)面積一般為1515，0000002020，000000平方米平方米。外部設有與營業(yè)面積幾乎相等的停車場，內部結構比較簡單，通常采用高高4.54.5米的工業(yè)用大型貨架米的工業(yè)用大型貨架。貨架下半部分用于商品的陳列展示，與普通超市無異：而其上半部上半部分則用于相應商品的存放，起到了倉庫的作用分則用于相應商品的存放，起到了倉庫的作用，從而使銷售和倉儲銷售和倉儲合為一體。貨架間距較大，便于存取貨物的叉車通過，完成迅速補貨的工作便于存取貨物

18、的叉車通過，完成迅速補貨的工作。 二、商品定位二、商品定位 商品內容豐富，品種齊全，通常在20，000種以上，可滿足客戶“一站式購物一站式購物”的需求。倉儲式超市擺設的絕大多數商品都是捆綁式或整箱銷售捆綁式或整箱銷售，除家電類、機械類產品外很少有單件擺設展示的商品 。倉儲式超市實際上就是以零售的方式來從事批發(fā)業(yè)務。超市既是服務中心又是配送批發(fā)中心。這種差異化的市場定位使麥德龍成為了專業(yè)客戶的超級倉庫。 （一）有限的目標顧客（一）有限的目標顧客 絕大多數普通超市的目標消費群是無差異性的，即服務對象是全體普通消費者，消費者短期內的重復購買率高，但每次的購買量不大，多為臨時性隨機性消費行為。而倉儲式

19、超市的目標消費群比較明確，麥德龍針對“有限”客戶，即只對酒店、餐飲業(yè)、工廠、企事業(yè)單位、只對酒店、餐飲業(yè)、工廠、企事業(yè)單位、政府和團體等提供服務實行會員制，會員必須是具有法人資格的企事業(yè)單位政府和團體等提供服務實行會員制，會員必須是具有法人資格的企事業(yè)單位。 （二）直郵廣告促銷（二）直郵廣告促銷 麥德龍超市一般不通過大眾媒體進行廣告宣傳，而是利用直郵廣告直郵廣告進行促銷。它們向所有所有會員每兩周郵遞一份會員每兩周郵遞一份“麥德龍郵報麥德龍郵報”。郵報是一份詳盡全彩頁的商品目錄，介紹了半個月內商品的最新價格，新增商品以及近期開展促銷的商品信息。郵報不僅使會員及時了解商品信息，而且?guī)椭髽I(yè)有效地降

20、低采購成本，提高客戶采購的透明性和公正性幫助企業(yè)有效地降低采購成本，提高客戶采購的透明性和公正性。 （三）特色化商品營銷（三）特色化商品營銷 面對零售業(yè)內競爭壓力逐漸增大，麥德龍不是單純以價格低廉吸引顧客單純以價格低廉吸引顧客，而是從商品入手，以獨家商品、特色商品及獨家商品、特色商品及自有品牌自有品牌商品吸引顧客商品吸引顧客。 其中有為小型裝修隊選配所需電動工具和手動工具提供的商品建議清單商品建議清單；有為小型餐飲業(yè)準備的各種套餐餐具；有為企事業(yè)單位準備的福利套餐商品建議目錄，等等。 麥德龍客戶服務模式麥德龍客戶服務模式采用工業(yè)大貨架銷售和存貨，商品陳列一目了然，便于自??； 對于專業(yè)客戶需要的

21、商品，提供整箱包裝銷售； 極其豐富的鮮貨； 每個商品的庫存和再訂貨都有嚴格的管理； 齊全的商品品種，嚴格的質量控制； 麥德龍C&C配銷體系正是為大型高效的購物設立的； 會員通過麥德龍郵報及時了解最新的商品及其他信息，得到最佳采購優(yōu)勢； 完善的售后服務，免除客戶的后顧之憂 ； 依傍交通主干道，交通便利，足夠的免費停車位； 1.麥德龍客戶服務部提供退貨、換貨和維修服務。 麥德龍的特色服務總結：麥德龍的特色服務總結： 差異化的經營定位差異化的經營定位+ +限定客戶的供應管理方式限定客戶的供應管理方式+ +標準化操作流程標準化操作流程加速傳統(tǒng)商貿批發(fā)行業(yè)向規(guī)?；?、現代化邁進的步伐加速傳統(tǒng)商貿批發(fā)行業(yè)向

22、規(guī)?；?、現代化邁進的步伐 3）服裝類商戶要求統(tǒng)計表）服裝類商戶要求統(tǒng)計表分類業(yè)態(tài)規(guī)模（）層高開間承受租金元/天餐飲類中式2000-500004米40米1.5-4美食街5000-300004米20米1.5-4中式快餐300-20003.5米20米2.5-5西式快餐300-20003.5米20米2.5-8二、餐飲類建筑體量要求二、餐飲類建筑體量要求餐飲類商戶要求統(tǒng)計表餐飲類商戶要求統(tǒng)計表餐飲類面積（平方米）租金( 元/天）店鋪要求額外要求代表品牌300-8002.5-3.5元隔油池、天然氣、排煙排風、上下水、新風、電力營業(yè)時間較長、車位、承租期5年以上俏江南、阿五200-4004元上下水、排煙排風

23、承租期5年以上永和大王、紅高粱200-4008元首層或地下1層+2層或地下1層、排煙排風、上下水承租期5年以上、對門面寬度和樓板承重有一定能夠要求麥當勞、肯德基、好倫哥200-4004-5元上下水、排煙排風首層或地下一層、廣告位吉野家、阿利茄汁面60-2005元以內上下水、電力、排風排煙冷藏設施好利來、西薩100-2004.5元以內電力、上下水背景音樂、可露天經營上島咖啡150-4004-4.5元上下水、獨立開門、位于1層至3層、隔音好中高檔消費五福茶館1 1、商圈要求、商圈要求：城市一類商圈的繁華地段，有一定的消費支持2 2、建筑要求：、建筑要求：1）樓板到梁底高度，不得低于3米。；2）樓板

24、承重：乙方廚房區(qū)樓板負荷為450kg/，餐廳區(qū)活荷載為250 kg/；3）供 電：甲方提供空調及200KW的用電量，并提供一條185銅芯電纜于甲方配電室引至乙方指定位置，乙方自設配電盤，并獨立安裝電表；4）供 水：甲方提供25噸水/天，供水管徑為2.5/3.0英寸，水壓不小于2.5/2，并具有相應的用水指標；5）排水：甲方提供相應的排水管線位置，排水管徑不小于6英寸；6）隔 油 池：在餐廳附近區(qū)域應提供適宜位置，供餐廳制作隔油池，該位置將不導致爭議或影響相鄰關系；7）化 糞 池：甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域；8）排煙：提供室外相應的排放油煙管道位置，該位置將不導致爭議或相鄰關系。排

25、煙管道的截面積為500mm700mm；快餐巨頭快餐巨頭肯德基選址要求肯德基選址要求9）招 牌：在門臉上方提供招牌安裝位置；10）空調：甲方提供冷暖空調應保證使用時間自早8：00至晚11：00，其制冷量廚房應不小于450卡/小時，用餐區(qū)應不小于350卡/小時。餐廳溫度冬天應不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應在20-25度之間。（如KFC自設甲方提供室外機位置）；11）設備總重：冷庫、排油煙機、汽水機、制冰機的室外機全部放置樓頂，設備總重3噸，下設槽鋼可將設備均勻擺放，使樓頂均勻受力；12）卸貨車位：甲方提供臨時卸貨車位；13）乙方按照肯德基統(tǒng)一標準對餐廳內部及外部進行裝修。14）消防系統(tǒng)：

26、乙方自設消防系統(tǒng)并與甲方連通；15）電話：甲方提供兩條電話線路。3 3、面積租期：、面積租期： 首層，350平方米（使用面積），門面12米。租期要求至少10年以上。快餐巨頭快餐巨頭肯德基選址要求肯德基選址要求三、休閑娛樂類建筑體量要求三、休閑娛樂類建筑體量要求分類業(yè)態(tài)體量（）層高進深柱距可承受租金元/天休閑娛樂KTV3000-100003.5米40米=5米1-6元桑拿3000-300003.5米60米=8米1-8元保齡球2000-50005米60米=8米1-8元臺球廳10003.5米20米=5米3-8元網吧10003.5米20米=5米3-8元業(yè)態(tài)規(guī)模需求體量（）層高開間進深承租能力元/天IT電

27、子數碼2000-10004米20米=8米商戶3-15元電子5000-300004米20米=8米商戶5-15元娛樂類商戶要求統(tǒng)計表娛樂類商戶要求統(tǒng)計表 場所要求場所要求: : . 核心商圈和地標建筑，經濟.文化.商業(yè)中心.中央商務區(qū)附近（城市中心） 、交通樞紐. 主力購物廣場.大型商場內或酒店附屬等 備注：規(guī)劃局及環(huán)保局可批準餐飲.娛樂 樓上無住宅 。樓宇符合國家及當地消防要求。 門面要求：門面要求：有獨立或相對獨立門面或觀光電梯，專用電梯 1. 建筑面積在2000平方4000平方，最好單層 2. 層高要求：.米左右3.承重情況：最低300公斤/平米 4. 供電量：450700KAV5.供水量：

28、2040噸/日 6. 天然氣：暫無 7. 廣告位要求：有醒目的店招位置8. 停車位：地面40輛，地下40輛，總體不少于60輛娛樂代表娛樂代表好樂迪好樂迪KTV選址要求選址要求 附：專業(yè)大賣場附：專業(yè)大賣場如新家園家居超市選址要求如新家園家居超市選址要求 用地面積：用地面積：標準店項目凈用地面積（紅線內面積）約3-4萬平方米（45至60畝）。地塊面寬不小于150米，進深不小于180米。非標準店用地面積無特殊要求，但需按項目規(guī)模滿足顧客停車要求。建筑面積、結構與技術要求：建筑面積、結構與技術要求：標準店一般為輕鋼結構三層建筑，每層賣場面積約為15000平方米，面寬約130米，進深約120米，柱柜約

29、9.9米12米。一層為倉儲式建材超市，層高8.5米，荷載2500千克平方米；二層為家居超市，層高5.5米，荷載1000千克平方米；三層為家具廣場和家裝市場，層高5.5米，荷載500千克平方米。單一建材超市：單一建材超市：一般不超過三個樓層，總建筑面積控制在2萬平方米以內，單層面積不小于6000平方米；首層層高6.58.5米，荷載2500千克平方米，二、三層技術要求同標準店。停車位：（停車位：（以地上停車位為主）：u北京、上海、廣州、深圳不少于200個車位，其他城市不少于150個車位。每車位面積：地面約25平方米，地下約40平方米。u非標準店每1萬建筑平方米配備專用停車位不少于100個車位。u超

30、市正門前車流交通通道寬20米。能源需求與機電設備：能源需求與機電設備：u標準店用電每萬平方米建筑面積1000千伏安，用水量每天80立方。u中央空調：嶺南以制冷為主，一臺主機制暖；黃河以北以制暖為主，u冬天必須通風；中部地區(qū)冷暖雙制。u扶梯、坡梯、貨梯、客梯滿足需要。市場類別要求開店區(qū)位店面規(guī)模其他要求副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈5000平米以上從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓；物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場區(qū)域商圈4000平米以上大型社區(qū)3000平米以上地級城市市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心3000平米以上縣級市場江蘇、浙江、廣東

31、等地的縣級市內陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強縣優(yōu)先）副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣核心商圈核心位置3000平米以上 專業(yè)主力店專業(yè)主力店蘇寧電器選址要求蘇寧電器選址要求層高3.5米以上，柱距8米以上；樓板承重：350Kg/平方米；給排水/排油/排污/煙道：除給排水外無要求；供配電負荷：150W/平方米；硬件設施要求：要求提供中央空調、自動扶梯、貨梯、頂地墻裝修及合格的消防設備設施；物業(yè)形狀要求：方正實用。租賃期： 10-15年 /有一定的免租期停車位：需提供20個以上免費停車位經營方式：自營 租金要求：純租賃或按銷售額扣點形式 專業(yè)主力店專業(yè)主力店國美電器選址要求國美電器選址要求1 1、商圈要求

32、：、商圈要求：1）商業(yè)街店臨街商鋪（一層）。處于市級商圈、區(qū)級商圈。2）店中店在具有較大商流的大型商場或大型超市內，處于或接近電器商品銷售區(qū)或日用消費品 區(qū)。處于市級商圈、區(qū)級商圈。3）社區(qū)店位于可輻射多個高消費社區(qū)的商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型社區(qū)，社區(qū)人口10萬人左右 4）特定市場店手機、IT一條街（一層）。市級手機、IT一條街。5）交通樞紐店位于地鐵、機場、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈。2 2、建筑要、建筑要求： 1）獨立、清晰的產權；樓層從一樓開始，樓層不超過四樓，樓層不超過三樓 2）非店中店要有開闊的停車場地和門前廣場；使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調系統(tǒng)

33、、扶梯和貨梯（兩層以上）3 3、面積租期要求、面積租期要求： 1）小型店：3050平米。2）中型店：80120平米、160240平米。3）大型店：260320平米。4） 旗艦店：400平米左右。4 4、開店原則、開店原則：小型店只經營3C商品，中型店和大型店根據店址所處商圈特點可選擇和音像共同經營。商業(yè)街店和店中店及交通樞紐店以開設小型店和中型店為主，社區(qū)店以開設中型店為主，特定市場店以開設中型店和大型店為主。1 1、商圈選擇：、商圈選擇：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利的副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈；地級城市市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心；

34、縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市，內陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強縣優(yōu)先），副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣核心商圈。2 2、建筑要求：、建筑要求：獨立、清晰的產權。樓層從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓；物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場；有正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）。3 3、面積和租期：、面積和租期：副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈5000平米以上；區(qū)域商圈4000平米以上；大型社區(qū)3000平米以上；地級城市市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心3000平米以上；縣

35、級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市內陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強縣優(yōu)先）副省級以上城市的較發(fā)達的郊區(qū)縣核心商圈核心位置3000平米以上。租期10年以上。 專業(yè)主力店專業(yè)主力店五星電器選址要求五星電器選址要求各業(yè)態(tài)甄選標準總結各業(yè)態(tài)甄選標準總結三、三、業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現狀考慮要點知名商家建議百貨店滿足人們日常生活需求，現代百貨更加多樣化，突出主體性，品牌特點更強，仍占零售業(yè)態(tài)的主導地位，很受消費者歡迎百貨業(yè)態(tài)是品牌零售商經營和競爭的重要載體；對項目早期人氣的培育角度考慮極有價值。但主題百貨承租能力不高，租金收益較低。丹尼斯、新世紀、大商、北京華聯、百盛 超市其經營是以最優(yōu)惠的價格，提供最齊全的

36、商品及家居用品給消費者，尤其大賣場這種主力店可確保有固定的客群定期重復的到訪，商圈附近的居民可為項目帶來穩(wěn)定的客源超市已發(fā)展為家庭消費的重要組成部分，市場上外資、本地的經營者均有良好的發(fā)展沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、世紀聯華家居大賣場以滿足消費者家庭裝修、裝飾、家居需要為目的，采取自選式經營的現代業(yè)態(tài)，單店規(guī)模一般在1萬平米以上，經營的商業(yè)品種類幾乎覆蓋裝修、家飾、家居相關的所有商品品類房地產業(yè)已進入快速發(fā)展的軌道，投資性購房比例已逐年下降，隨著收入的增加，家居性消費會有所增長，但需考慮增長速度緩慢及租金水平等因素歐凱龍、新家園、居然之家專賣店是重要的招商對象，也往往是租金利潤的主要創(chuàng)造者，所以

37、需要做深入的關注。服裝專賣店的品牌組合將是項目成敗的關鍵，年輕時尚化服裝旗艦店值得關注作為大體量商業(yè)項目，專賣店無疑是要引入的重要形態(tài)，涉及各類商品的專賣店，是商戶組合及獲取租金收入的重要組成部分李寧、阿迪、耐克雅戈爾、金盾、g20001、百貨、超市類業(yè)態(tài)甄選標準、百貨、超市類業(yè)態(tài)甄選標準業(yè)種形態(tài)特點及市場現狀甄選理由知名商家建議專業(yè)店電器專業(yè)店為消費者提供低價高品質家電的業(yè)態(tài)，有持續(xù)發(fā)展的市場空間。電器專業(yè)店多獨立為戰(zhàn)，但其將逐漸成為購物中心招商的重要組合，通常電器專業(yè)店的租賃面積在2000-5000平米。作為現代大型商業(yè)需要引入電器專業(yè)店蘇寧、永樂國美、運動用品店隨著消費者對健康意識日益提

38、高，對健身中心、體育用品及運動服裝的需求甚為殷切，在經營上需要增強差異化特性，以增強運動用品店的吸引力，如設置體驗性運動設施為了塑造與其它商業(yè)項目的差異性形象，項目可考慮運動健身主題，引入運動用品店和部分運動娛樂設施。滔博家居旗艦店經營面積通常在2000-5000平米，家具品牌通常由于自身品牌差異化原因，往往各有特色，所以在購物中心上會形成特殊的吸引力市場缺乏時尚家居專業(yè)店，如能引入，將有助于項目時尚性形象。宜家、嘉寶莉“時尚生活”書店是提供舒適、裝修現代化及高雅的閱讀環(huán)境，體現時尚生活主題的有一定規(guī)模的書店。這類書店的經營理念是希望把純粹購書的行為變?yōu)樾蓍e享受的過程，通常還提供飲品、簡餐，并

39、經營些特色的的藝術品手工藝品等體現項目時尚性、文化性的特色，重點在于商戶的選擇上華騰購書中心2、專業(yè)主力店甄選標準、專業(yè)主力店甄選標準業(yè)種形態(tài)特點及市場現狀考慮要點知名商家建議餐飲美食廣場其快捷方便的食品、價格的便宜以及多元化，可讓一家大小或一班朋友于同一環(huán)境中獲得滿足，針對家庭化、年輕化及大眾化的消費者，有辦公樓、商住樓的工作人員足以支撐美食廣場運營；同時滿足購物人群的飲食需求，延長購物人群停留時間。中式快餐通常規(guī)模在100-200，作為中國傳統(tǒng)飲食文化的現代版延伸，它的價位填補了快餐市場中低端的空白，所提供的餐飲內容貼近國人生活，是購物中心不可或缺的選擇滿足大眾消費需求俏江南、阿五、阿香婆

40、、外婆家等品牌美食可選面積從100-1000平米不等，種類繁多，作為中國最具特色的文化之一，市場需求大，本地名牌特色餐飲能有效帶動人氣餐飲的豐富性是本項目特色的經營方式，尤其在不同地方特色餐飲上如川菜、湘菜、粵菜等海底撈、京福華等西式餐廳一般面積需要400-600平米，品牌知名度高，是國人感受異國飲食文化的重要途徑，且現在多以休閑為目的在此類餐廳就餐，學生和白領是西式餐廳的主力對大眾吸引力較強，是人氣培養(yǎng)的必須業(yè)態(tài)綠茵閣、上島、迪歐等異國料理經營面積一般在400-600平米，常見有日韓、東南亞、法式、意式等品牌均已有較高知名度，一般配合裝修等手段，營造出異國風情，是現代人飲食休閑的重要選擇能塑

41、造項目差異性的規(guī)劃業(yè)種，可考慮韓國料理及東南亞風味韓國烤肉、日本料理等3、餐飲主力店甄選標準、餐飲主力店甄選標準業(yè)種形態(tài)特點及市場現狀考慮要點商家建議餐飲大型餐廳通常規(guī)模在1000平方米以上，在經營上各有特色，是大型商業(yè)的重要的主力店類型項目及周邊存在大量高端商務人群是決定發(fā)展大型餐飲的條件建議引入不同類型的大型餐廳甜品店需求面積從無座位的5平米品牌甜品店到25-40平米的傳統(tǒng)甜品店不等，西式快餐品牌的甜品店是青年人的最愛，在相應的季節(jié)品嘗著對應的產品，既享口福又對身體有益休閑性強，沖動性消費，適當的布置可活躍零售氣氛冰激凌店、地方特色甜品店咖啡茶坊適宜營業(yè)面積80-140平米，咖啡紅茶音樂環(huán)境烘托出的高雅氣氛是這類店鋪重要的賣點，飲品茶點上品種豐富又特色，是情侶約會，朋友座談的好去處休閑性強，形象較高，高端人群將賦予其獨特的經營優(yōu)勢建議咖啡、飲品及茶坊餐飲主力店甄選標準餐飲主力店甄選標準業(yè)種形態(tài)特點及市場現狀考慮要點商家建議娛樂電影院多屏幕電影院很可能是購物中心內最普遍的娛樂設施，