住宅項(xiàng)目定價(jià)方法(科學(xué)、詳盡)

1、住宅項(xiàng)目定價(jià)方法（科學(xué)、詳盡） 住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討 在住宅項(xiàng)目定價(jià)實(shí)踐中， 其定價(jià)方法較多，其中主要有成本加成定價(jià)法，它指的是在項(xiàng) 目單位成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的目標(biāo)利潤(rùn)作為項(xiàng)目的單位售價(jià)，其公式為 P=CX （1+ n ）1，但這種定價(jià)方法僅僅考慮成本與企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，而不考慮需求和市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)狀況，其結(jié)果是住宅要么賣不出去，要么企業(yè)不能獲取較大的利潤(rùn)。競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，它指的 是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格作為基礎(chǔ)的定價(jià)方法，這種方法考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況，在房 地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下，為了不破壞整個(gè)市場(chǎng)價(jià) 格的平衡，這是一種較常采用的定價(jià)方法，但這種方法僅從競(jìng)爭(zhēng)

2、對(duì)手價(jià)格這一單一指標(biāo)進(jìn)行 考慮，這樣就顯得過(guò)于籠統(tǒng)，沒(méi)有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，故在 項(xiàng)目定價(jià)實(shí)際應(yīng)用中將會(huì)遇到障礙。此外，還有尾數(shù)定價(jià)法，以及差別定價(jià)法。在本文中， 主要介紹一種能夠運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)際可操作的定價(jià)方法，它其實(shí)是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法的一 種深化和延伸。在這里，稱之為類比量化定價(jià)法。 該定價(jià)方法指的是對(duì)住宅價(jià)格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重，并 對(duì)其中的每一單個(gè)因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值，然后選擇與本項(xiàng)目類似的項(xiàng)目進(jìn)行類比 后分別一一賦予分值， 其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各項(xiàng)目的總分，再次通過(guò)所得出 的各項(xiàng)目的總分與已知項(xiàng)目的均價(jià)按最小二

3、乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅項(xiàng)目的均價(jià)， 最后根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進(jìn)行價(jià)格調(diào)整確定出每一單元的擬售價(jià)格。該方法其優(yōu) 越性在于將其定價(jià)影響因素進(jìn)行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過(guò)調(diào)查對(duì)比得出，而不是 采取專家打分法使得分值的隨意性和波動(dòng)性都比較大，而且充分考慮了市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 狀況。 一、影響因素、指標(biāo)及其分值的確定 筆者共列出了 12個(gè)主要影響因素，分別是位置、價(jià)格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊 環(huán)境（景觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實(shí)力、 廣告，其分值分別為 1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，詳見(jiàn)下表1。 表1住宅項(xiàng)目影響因素、指標(biāo)與

4、分值 2 定級(jí)因素 指標(biāo) 分值 位置 距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近. As最差（遠(yuǎn)）1沮、很差 （遠(yuǎn)）2 ； C、一般 3 ； D、 很好（近）4； E.毎好（近: 5 為格 A、百元以上為等級(jí)劃分基B、價(jià)格是否 具有憂勢(shì)。 A :!高 1 ； Bs 很高 2 ； Cs 一般？；D很低4； E最低 5 配套 A、城鏈基礎(chǔ)設(shè)施：供水、書E水、供氣、供 電。B、社合服務(wù)設(shè)施：文化斂育、醫(yī)療衛(wèi)生、 文娛體育、郵電、公園綠地。 As最不完善1 ； Bs不完善 2： C、一般3； Ds很完善 4； Es最完善5 交通 A、大中小巴士路線數(shù)星.B.距公交站遠(yuǎn)近. C、站點(diǎn)數(shù)量。D、大中小巴舒服程度。 As杲少（

5、遠(yuǎn)1 ；B、很少 （遠(yuǎn)）2 ； C、一般3 ；以 很多（近）4；E最多（近: 5 物業(yè)管理 A、保安。B、渚潔衛(wèi)生。C、機(jī)電。D綠化 率及養(yǎng)護(hù)狀況。Es物業(yè)管理費(fèi)（元/月X F、 是否人車分流。G、物業(yè)管理商貴質(zhì)。 A、最差1 ； B、很差2 ； C、 一般3；D、很好4； E.最 好5 周邊環(huán)境 A、是否有良好的景觀貴源如山景、江景、 視野等.B、是否有空氣、噪音、廢物、廢水 污染。 A、星差1；B、很差2；C、 一般3；D、很好 4； E. B 好5 城市規(guī)劃 A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中近期人B、規(guī)劃完善程 度。C規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度。D規(guī)劃現(xiàn) 狀. A、星不完善1: B、不完善 2； C、一般

6、3； D、很完善 4； E.最完善5 樓盤規(guī)模 A、總建說(shuō)面積（在建及未逹人B、總占地 面積。C.戶數(shù). As量小1: Bs很小2 ； Cs 一般3；D、很大4； &最 大5 建筑風(fēng)格及立 面 A、是否醒目。B、是否新穎。C、是否高檔。 D、屈官舒適程度. As攝差1 ； Bs很差2 ； Cs 一般3；以很好4； Es最 好5 戶型 A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系.B、廚房和廁 所的結(jié)構(gòu)關(guān)系.C、是否有暗房.D、實(shí)用 草大小. a、最差1；氏很差2；a 一股3；IX彳瞬4；E星 好5 發(fā)展侖品 及實(shí)業(yè) A、資產(chǎn)RgiB、開(kāi)發(fā)樣盤g少.C、樣 盤貞d品牌. A、很差 2：G 一般3：D、狠好4：E f

7、t 好5 廣骨 A、版面大辦.BTttmc. rut&jft A、BSC b）1； &很 3K 4O2；C、一般3；D、 很好（大量好（大） 5 二、權(quán)重的確定 筆者運(yùn)用價(jià)值工程中的0-9評(píng)分法來(lái)確定權(quán)重。 表2住宅項(xiàng)目影響因素權(quán)重計(jì)算表（0 ? 9評(píng)分法）3 F 位 置 價(jià)格 配 套 交 通 物業(yè)管理 周邊環(huán)境 城市規(guī)劃 樓盤規(guī)複 p 型 開(kāi)發(fā)商品牌 廣告 得分 權(quán) 重 X 4 5 5 6 6 6 6 7 00 9 9 74.5 0.125 4 5 X 5 6 6 6 6 7 00 9 9 74.5 0.125 己 fin 4 4 X 5 5 5 5 6 7 8 8 64.0 0.108 3

8、 3 4 X 5 4 5 4 5 U 6 7 7 54.5 0 2 O 9 3 3 4 4 5 X 5 4 5 6 7 7 54.5 0 2 O 9 3 3 4 4 5 5 4 X 4 5 U 6 7 7 54.5 O. 2 O 9 3 3 4 4 5 5 4 X 5 6 7 7 54.5 0 2 O 9 2 2 3 4 4 4 4 X 5 6 6 45.0 0.076 鳩面 副及 1A 1A 2 3 3 3 3 4 r 4 5 34.5 0.058 型 P 1A 11 2 3 3 3 3 4 * X 5 5 34.5 0.0咒 O O 11 2 2 2 2 3 Ld 4 X 4 5 M 5

9、0.0 41 O O 1A 2 2 2 2 3 n 4 5 4S X M 5 O 1 0.4 594衛(wèi) 11 三、項(xiàng)目均價(jià)的確定 通過(guò)表2確定的各影響因素的權(quán)重和擬售項(xiàng)目及類比項(xiàng)目所賦予的分值，由公式得出各 項(xiàng)目的總分，其中n表示項(xiàng)目影響因素的項(xiàng)數(shù)，Wi表示權(quán)重，F(xiàn)i表示分值，其計(jì)算如表 3。 表3類比量化定價(jià)法計(jì)算表 影響因素 權(quán)重 C骯) 擬售項(xiàng)目分值 嘰) 類比項(xiàng)目1分值 CFil) 類比項(xiàng)目2分值 (F 0.125 0.125 配套 Q. 109 交通 Q.U 物業(yè)管理 0.092 周邊環(huán)境 0.092 城市規(guī)劃 0.092 樓盤規(guī)複 0.076 逹英鳳格及立面 0.050 尸型 Q.

10、O50 開(kāi)發(fā)商品牌 0.041 廣告 0.041 合計(jì) 1 1.1 bii 然后根據(jù)表3得出的數(shù)據(jù)，運(yùn)用最小二乘法建立回歸方程，即P=a+bS4，其中P為項(xiàng) 目均價(jià)，S為項(xiàng)目得分，確定參數(shù)a和b后，代入擬售項(xiàng)目的得分， 即可得擬售項(xiàng)目的均價(jià)。 四、住宅項(xiàng)目各單元定價(jià) 上述定價(jià)只是制定出一個(gè)小區(qū)或一棟樓的基準(zhǔn)平均價(jià)格，而對(duì)具體的某一單元而言，由 于位置、層高、區(qū)位、朝向、景觀、戶型等的不同，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就有著不同的效用。所 以需將各單元分別定價(jià)，以不同的價(jià)格來(lái)體現(xiàn)效用的高低。 1、項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù) 坐向、臨街狀況、樓 如南北朝向、較大的 項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指在一個(gè)小區(qū)中，根據(jù)各棟樓宇的

11、位置、 間距、與小區(qū)花園、公共配套服務(wù)設(shè)施的距離等來(lái)綜合調(diào)整價(jià)格系數(shù)。 樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀漂亮的樓宇的價(jià)格就會(huì)相對(duì)高些，如表4所示。 表4項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)表 樓棟號(hào) A B C D IB Il 樓宇位置 價(jià)格系救 +k -k -m 注：其中m k 一般在5%以內(nèi)，如果位置差異特別大，可取更大的系數(shù)，但一般不超 過(guò) 15%。 2、項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù) 視野等 項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、 差異來(lái)調(diào)整的樓宇價(jià)格。在我國(guó)，如果是六層多層住宅，一般是一、六層較便宜，二、五樓 層居中，三、四層最貴；而對(duì)高層住宅，一般是越高越貴。針對(duì)不同樓層其價(jià)格調(diào)整

12、系數(shù)見(jiàn) 表5。 表5項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)表 5 、 住宅形式 展數(shù)H 樓層數(shù)、 二層 樓 三層 樓 四層 樓 五層 貞層 樓 七層 樓 高層櫻 LF -lx -2z 2F 0 +2x +1K +1X +lx cv/2-n m 3F 0 +3z +3x +3： -(N22 ) m 4F 3z +4z +4z -C N/2-3 ) m 5F -4x 0 -(N/2-4 ) m 6F 2 乂 -(N/2 J ) m 7F -(N/2-6 ) m C NQ-1 ) F -m (Nfi) F 0 (NJQ+tJF +m V 1 V (N-2)F + ( N22) m (N-l)F + ( M/2-1 J

13、 m NF +NQhl 10% -15 %。 注：m=k/N其中k為不同樓層系數(shù)之最大值，一般取 躍。 如果有另樓遮擋本樓，則在另樓的最高層處上下, 本樓的樓層系數(shù)會(huì)有一個(gè)較大的跳 根據(jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù), 利用公式類比量化法的樓宇均價(jià) x( 1+項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù))x(1+項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù))得出各棟樓各層的均價(jià)，筆 者將此價(jià)格稱之為樓層均價(jià)。 3、項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù) (1)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù) 區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)指的是那種靠近電梯、過(guò)道的單元由于易受噪音干擾、而此位置單元 不如遠(yuǎn)離電梯、過(guò)道的單元所形成的價(jià)格調(diào)整系數(shù), 般此價(jià)格調(diào)整系數(shù)上下不要超過(guò)1 %。 (2

14、) 戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù) 戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理, 采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有 恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來(lái)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的系數(shù)。其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過(guò) (3) 單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù) 單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、 采光、平面布局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià) 6。 格調(diào)整系數(shù)。朝向通常是指客廳的朝向，根據(jù)朝向的不同，其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見(jiàn)表 表6單兀朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)表 單朝向單元 朝向 朝向南 朝向北 朝向東 朝向函 單元朝向價(jià) 調(diào)整系數(shù) -4X +2 乂 -2X 雙朝向單元 朝向 南北向 東西向 單元朝商怵 格 調(diào)整罷數(shù) 3x 直雜朝向單 元 朝向 東南 西南 西北 單元朝

15、向價(jià) 調(diào)整系數(shù) +2乂 -2 乂 -4 (4) 景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù) 景觀對(duì)于住宅購(gòu)買者而言，常具有決定性的影響力, 對(duì)那種能夠臨望公園、水景、山景、 自然或人造的景觀單元， 通常相對(duì)沒(méi)有景觀的單元而言, 價(jià)格要高出許多。故景觀價(jià)格調(diào)整 系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。 其價(jià)格調(diào)整系數(shù)一般不要超過(guò) 15%，對(duì)多面景觀也最多不要超過(guò)20%。 綜合項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)、 戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)、 單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)、景觀價(jià)格 調(diào)整系數(shù)得出項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)。 (1+項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù))，即得各單元的初步價(jià)格。 然后用每棟樓的各層樓的樓層均價(jià)X 五、各單元價(jià)格的微調(diào) 上述各單元的

16、初步價(jià)格X相應(yīng)各單元的面積之和得出整個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)，用總價(jià)除以總面 積所得的調(diào)整后均價(jià)與我們前面通過(guò)類比量化定價(jià)法所得出的均價(jià)有一定的出入。我們可以 用以下方法進(jìn)行微調(diào)。 1、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)大于通過(guò)類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)除以 系數(shù)k,其中系數(shù)k =調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件差的單元價(jià) 格再次調(diào)低，使最終得出的調(diào)整后均價(jià)與通過(guò)類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。 2、當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)小于通過(guò)類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)乘以 系數(shù)k,其中系數(shù)k =調(diào)整后均價(jià)/類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。二是將那些條件好的單元價(jià) 格再次調(diào)高，使最終得出的調(diào)

17、整后均價(jià)與通過(guò)類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)大致相符。 七 夕，只因有你, 總有一些人牽腸掛肚難以忘記, 總有一些日子溫暖甜蜜最為珍惜 從春夏到秋冬，從陌生到熟悉, 雖不能時(shí)時(shí)聯(lián)系，卻總在特別的日子想起你, 七夕快樂(lè)，我的朋友。 七夕，只因有你, 因?yàn)橛心?，再苦生活也不覺(jué)得累, 再大的險(xiǎn)阻也無(wú)所畏, 再大的波折也不擔(dān)憂, 再痛的經(jīng)歷也會(huì)忘記, 因?yàn)橛心?，我就擁有了整個(gè)世界, 謝謝你出現(xiàn)在我的生命里。 七夕快樂(lè)，我的朋友。 七夕，只因有你 相識(shí)，是最珍貴的緣分, 牽掛，是最真摯的心動(dòng), 思念，是最美麗的心情, 問(wèn)候，是最動(dòng)聽(tīng)的語(yǔ)言, 在這七夕到來(lái)之際，最美的祝福送給你, 七夕快樂(lè)，我的朋友。 七夕，只因有你 雨點(diǎn)輕敲窗，風(fēng)吹散了夢(mèng)想, 唯有你的模樣依舊在腦海里徜徉, 夜深人靜時(shí)，你占滿了心房, 舍半生輕狂，半世時(shí)光, 只為擁有一段和你相處的珍貴情緣, 七夕快樂(lè)，我的朋友。 七夕，只因有你, 雖然相距很遠(yuǎn)，但兩顆心卻緊緊相連 雖然不常見(jiàn)面，音容笑貌猶如眼前, 悄悄的挾一縷情絲，放飛在炎炎夏日 默默的拽一絲牽掛，懸掛在無(wú)垠宇宙 靜靜的捎一聲問(wèn)