實(shí)施交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度.

1、實(shí)施交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度減少商品房質(zhì)量通病東莞市建設(shè)局為進(jìn)一步提高商品住宅工程質(zhì)量，減少質(zhì)量通病和購(gòu)房糾 紛，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開(kāi)展， 根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我局從今年 5 月 1 日起在全市范圍內(nèi)實(shí)施“商品住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房 制度。由于本制度實(shí)施時(shí)間尚短，還處于摸索和完善的階段， 現(xiàn)進(jìn)行簡(jiǎn)單總結(jié)，供與大家交流討論，希能到達(dá)拋磚引玉的效 果，共同提高我省住房建設(shè)工程質(zhì)量。一、背景和目的 商品房預(yù)售具有一般產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)所不同的特殊性，就是在于 其標(biāo)的是正在建設(shè)且尚未竣工，不能即時(shí)移交及辦理房屋所有 權(quán)登記的商品房。在預(yù)售制度下，買(mǎi)房人只見(jiàn)圖紙不見(jiàn)實(shí)物

2、， 交易雙方的“標(biāo)的物 商品房并不存在，關(guān)于商品房的建筑 質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施及設(shè)備等關(guān)系著消費(fèi)者切身利益的 重大事項(xiàng)僅靠開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的售樓書(shū)和買(mǎi)賣(mài)合同的條款來(lái)界 定?？梢哉f(shuō)，購(gòu)房者在完全的信息不對(duì)稱(chēng)條件下進(jìn)行了商品房 交易。由此而造成了近年來(lái)商品房交易成了消費(fèi)者投訴熱點(diǎn)， 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛成為影響社會(huì)安定的因素之一。 自 1998 年 以來(lái)，我市房地產(chǎn)投訴不斷增多，特別是 2007 年 10 月以來(lái)， 由于房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)的糾紛數(shù)量更是大幅上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我市房地產(chǎn)投訴中，商品房質(zhì)量投訴約占四成，其 中大局部是對(duì)建筑質(zhì)量通病的投訴，如窗臺(tái)滲水、墻壁開(kāi)裂、 墻面空鼓等質(zhì)量問(wèn)題。

3、在目前的管理模式下，我局盡管花了不少的力氣對(duì)工程建 筑質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，但質(zhì)量通病卻無(wú)可防止地出現(xiàn)，而且大局部 的質(zhì)量通病是在房屋竣工驗(yàn)收之后業(yè)主收樓的時(shí)候才凸顯的。 業(yè)主在收樓的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，或覺(jué)得房屋未到達(dá) 原來(lái)的預(yù)期就會(huì)向我們投訴，我們才介入檢查。另外，往往就 算通過(guò)檢查發(fā)現(xiàn)的只是很輕微的質(zhì)量瑕疵，購(gòu)房者常常會(huì)出于 各種考慮而不接受整改的處理方式，給我局對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管 理帶來(lái)了困擾。有見(jiàn)及此，我局在年初提出將今年定為“減少住宅工程質(zhì) 量通病年，將減少商品住宅工程質(zhì)量通病作為今年工作的重 點(diǎn)。我們認(rèn)為要減少質(zhì)量通病和購(gòu)房糾紛，一是要求各開(kāi)發(fā)企 業(yè)和施工單位高度重視質(zhì)量通病的問(wèn)題，

4、嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)，從 施工源頭上做好預(yù)防措施；二是要讓購(gòu)房者在預(yù)購(gòu)商品房時(shí)， 像買(mǎi)其他商品一樣，對(duì)自己所要購(gòu)置的商品能有真實(shí)的感受， 就像買(mǎi)車(chē)一樣，雖然自己要買(mǎi)的車(chē)可能還沒(méi)有生產(chǎn)出來(lái)，但起 碼通過(guò)看樣車(chē)知道自己要買(mǎi)的車(chē)是怎么樣的。今年 3 月，省建設(shè)廳房慶方廳長(zhǎng)親自帶隊(duì)到我市調(diào)研房地 產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展情況的時(shí)候，我局匯報(bào)了方案實(shí)施交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房 制度的設(shè)想，得到了省建設(shè)廳領(lǐng)導(dǎo)的重視和鼓勵(lì)。之后，經(jīng)過(guò) 屢次的調(diào)研和討論，我局出臺(tái)并實(shí)施了“商品住宅工程交樓標(biāo) 準(zhǔn)樣板房制度。二、具體實(shí)施方法一操作流程詳細(xì)的制度見(jiàn)附件1、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房以下簡(jiǎn)稱(chēng)樣板房制度要求房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售前，按照商品房銷(xiāo)售合同裝

5、修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì) 文件要求提前施工完成，日后用于施工單位施工、開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo) 售和房屋交付給業(yè)主時(shí)作為參照標(biāo)準(zhǔn)。2、樣板房的數(shù)量要求以同一期交樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置一套， 同時(shí)兼 顧方便業(yè)主參照的原那么可以設(shè)置多套。樣板房?jī)?nèi)各部位必須在 顯眼處明示建筑材料的名稱(chēng)、規(guī)格，但不得使用“高級(jí) 、“名 牌、“優(yōu)質(zhì)等不確定的字眼。3、樣板房施工完畢后， 開(kāi)發(fā)企業(yè)在申辦預(yù)售許可證前向我 局提出檢查申請(qǐng)，我局組織質(zhì)監(jiān)站和房管科進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，檢 查結(jié)果作為辦理預(yù)售許可證及進(jìn)行分戶驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。4、辦理預(yù)售許可證后，不允許變更樣板房。5、樣板房作為業(yè)主收樓對(duì)照的標(biāo)準(zhǔn)， 只能在開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)出 收樓通知書(shū)滿三個(gè)月及與樣板房同一期的商品房取

6、得?商品房 權(quán)屬證明書(shū)?后才能撤銷(xiāo)。二幾個(gè)考前須知1、將此樣板房區(qū)別于作為裝修展示用的“樣板房 我們 將之定義為裝修展示房 。裝修展示房是開(kāi)發(fā)企業(yè)為了吸引買(mǎi) 家，往往進(jìn)行了各種裝飾甚至改變了原房屋結(jié)構(gòu)以提高商品房 檔次，購(gòu)房者看不到房屋本來(lái)的結(jié)構(gòu)和擺布，容易造成誤導(dǎo)而 產(chǎn)生糾紛。因此，我們要求但凡設(shè)置裝修展示房的戶型，必須 相對(duì)應(yīng)設(shè)置樣板房，讓購(gòu)房者能清楚知道自己能買(mǎi)到的商品房的模樣。2、要求開(kāi)發(fā)企業(yè)及施工單位要嚴(yán)格按圖施工。 在我局對(duì)申 報(bào)設(shè)立樣板房的工程進(jìn)行檢查過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)不少開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有 按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，主要表現(xiàn)在水電安裝不到位、衛(wèi)生間 排水系統(tǒng)的存水彎沒(méi)有安裝、廚房和衛(wèi)生間墻面防

7、水層的設(shè)置 高度不夠等等。開(kāi)發(fā)企業(yè)的解釋是局部做法是慣例，就算按圖 紙做好了業(yè)主在裝修的時(shí)候通常會(huì)廢棄重新做， 反而造成浪費(fèi)。 我們認(rèn)為作為樣板房應(yīng)該要按圖施工，至于交付樓房的具體條 件就由開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者另行約定。3、要求開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位嚴(yán)格按照建筑標(biāo)準(zhǔn)、 緊扣買(mǎi)賣(mài) 合同附件的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行樣板房施工。 由此，我們制訂了指引， 要求開(kāi)發(fā)企業(yè)按買(mǎi)賣(mài)合同所附的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)置及標(biāo)識(shí)，不 提倡提高標(biāo)準(zhǔn)，做得過(guò)于精細(xì)，以免施工單位不能在所有房屋 保持相同的施工質(zhì)量，同時(shí)防止日后業(yè)主收樓時(shí)可能產(chǎn)生更多 吹毛求疵的糾紛，反而造成與初衷相背離的后果。三、樣板房制度的優(yōu)點(diǎn)和缺乏一優(yōu)點(diǎn)1、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度一

8、定程度上把商品房質(zhì)量的行政要 求變?yōu)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)的自我要求和承諾，落實(shí)到買(mǎi)賣(mài)合同中，形成 開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主的約定， 使我們的工作從被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)。 另外， 購(gòu)房者買(mǎi)樓時(shí)有實(shí)物可參照，從買(mǎi)賣(mài)雙方及我局行政管理的角 度，把銷(xiāo)售房屋的質(zhì)量要求提前實(shí)物化，盡量防止事后對(duì)不規(guī) 范施工進(jìn)行補(bǔ)救的現(xiàn)象，具有一定的實(shí)際作用。2、通過(guò)樣板房檢查， 增加開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位的質(zhì)量意識(shí)和管理壓力，促進(jìn)其做好施工質(zhì)量管理，減少建筑質(zhì)量通病， 催促其嚴(yán)格按圖施工。3、讓購(gòu)房者在賣(mài)房的時(shí)候能看到所要購(gòu)置的商品房的模 樣，區(qū)分“交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房和“裝修展示房 ，降低業(yè)主對(duì)商 品房質(zhì)量的期望值，既防止業(yè)主收樓時(shí)因?qū)贤瑮l文的不同理 解而

9、造成糾紛，又可減少開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假信息欺騙消費(fèi)者的 行為，有利于營(yíng)造公正、透明的市場(chǎng)交易環(huán)境。4、有利于嚴(yán)格執(zhí)行工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)， 減少商品住宅工程 到竣工驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)不滿足標(biāo)準(zhǔn)要求的情況。二缺乏 由于本制度實(shí)施時(shí)間缺乏兩個(gè)月，經(jīng)我局檢查的樣板房約20 例，而且設(shè)置了樣板房而進(jìn)行銷(xiāo)售的工程還沒(méi)有到達(dá)竣工交 付的環(huán)節(jié)，所以我們還不可能看到購(gòu)房者對(duì)這項(xiàng)制度的反響， 對(duì)于提高和保證商品房交付質(zhì)量的作用也還沒(méi)有表到達(dá)。綜上所述， “商品住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度的實(shí)施， 旨在促使開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾公開(kāi)、標(biāo)準(zhǔn)銷(xiāo)售，改變預(yù)售制度下交易 雙方的“標(biāo)的物 商品房并不存在 ,消費(fèi)者在交易信息不對(duì)稱(chēng) 的條件下進(jìn)行交易的模

10、式，促使開(kāi)發(fā)企業(yè)抓好工程質(zhì)量管理， 減少建筑質(zhì)量通病。由于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可供借鑒，我局也是在工作 中不斷摸索、不斷總結(jié)。但我們覺(jué)得這項(xiàng)制度有利于提高商品 房質(zhì)量，減少投訴，是值得繼續(xù)深化和完善的。東莞市建設(shè)局東建房20212號(hào)關(guān)于實(shí)施商品住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度的通知各鎮(zhèn)街規(guī)劃建設(shè)辦，松山湖規(guī)劃建設(shè)局，虎門(mén)港管委會(huì)， 東莞生態(tài)園管委會(huì)，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：為進(jìn)一步提高商品住宅工程質(zhì)量，減少質(zhì)量通病和購(gòu)房糾 紛，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開(kāi)展， 按照相關(guān)規(guī)定要求，結(jié)合我市的實(shí)際情況，經(jīng)研究，決定從2021 年5月1日起在我市實(shí)施商品住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度。 現(xiàn)將有關(guān)要求通知如下：

11、一、本市于2021年5月1日后申請(qǐng)辦理?商品房預(yù)售許可 證?的工程必須按要求設(shè)置交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房。二、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房以下簡(jiǎn)稱(chēng)樣板房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售前，按照商品房銷(xiāo)售合 同裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件要求提前施工完成的，用于施工單位施 工、開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售和房屋交付給業(yè)主時(shí)作為參照標(biāo)準(zhǔn)的住宅單 丿元。三、作為室內(nèi)裝修參考展示的裝修展示房不屬于交樓標(biāo)準(zhǔn)樣 板房范圍，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際需要同時(shí)設(shè)置，但必須在裝修 展示房入口處明示“裝修展示房，僅供裝修參考，交樓標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn) 樣板房標(biāo)牌，規(guī)格不小于 200X400mm四、開(kāi)發(fā)企業(yè)在申辦?東莞市商品房預(yù)售許可證?前應(yīng)按F列要求設(shè)置樣板房:同一

12、期相同交樓標(biāo)準(zhǔn)交付的多層或高層商品住宅設(shè)置一套 或以上的樣板房；別墅包括聯(lián)排別墅設(shè)置一套樣板房。但凡設(shè)置裝修展示房的，必須設(shè)置與展示房相同戶型的商 品住宅樣板房。五、樣板房的具體要求如下： 一樣板房入口處應(yīng)懸掛“客戶收樓樣板房的標(biāo)牌； 二在樣板房?jī)?nèi)客廳墻面明顯處懸掛?樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)、 設(shè)備情況備案表? 合同標(biāo)準(zhǔn)公示牌，公示牌的規(guī)格不小于 600X900mm；三樣板房?jī)?nèi)各部位顯眼處須明示建筑材料的名稱(chēng)、規(guī) 格說(shuō)明必須清晰，不得使用“高級(jí)、“名牌、“優(yōu)質(zhì) 等內(nèi)容不確定的字眼 。六、在樣板房施工前， 開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)向市質(zhì)監(jiān)站遞交 ?東 莞市商品住宅交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房根本情況登記表? 。七、樣板房施工完成

13、經(jīng)施工單位自檢合格后，由監(jiān)理單位 進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在申請(qǐng)辦理?商品房預(yù)售 許可證?前，向我局申請(qǐng)樣板房檢查建設(shè)局辦事大廳 3 號(hào)窗 口。一我局將組織市質(zhì)監(jiān)站和房管科進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查：1、市質(zhì)監(jiān)站負(fù)責(zé)對(duì)樣板房的施工質(zhì)量是否符合國(guó)家現(xiàn)行規(guī) 范及設(shè)計(jì)圖紙要求進(jìn)行檢查，并對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織的交樓樣板房 質(zhì)量驗(yàn)收進(jìn)行監(jiān)督。監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位及施工單位應(yīng)參加樣 板房質(zhì)量驗(yàn)收；2、房管科負(fù)責(zé)對(duì)樣板房的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)是否符合商品房買(mǎi)賣(mài)合 同約定的條款進(jìn)行檢查；3、對(duì)于衛(wèi)生間等有防水要求的部位應(yīng)在檢查前48 小時(shí)進(jìn)行泡水試驗(yàn)；4、交樓樣板房的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)將作為住宅工程分戶驗(yàn)收工作的 標(biāo)準(zhǔn)。二樣板房檢查符合要求的，

14、房管科和市質(zhì)監(jiān)站將發(fā)出 檢查意見(jiàn)書(shū)。意見(jiàn)書(shū)一式二份，一份用于樣板房現(xiàn)場(chǎng)?樣板房 裝修、設(shè)備情況備案表?上公示，一份作為辦理?東莞市商品房預(yù)售許可證?的必備資料。對(duì)檢查不符合要求的，我局將發(fā)出整改通知書(shū)，待整改完 畢后開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向我局重新申報(bào)檢查。八、已辦理?東莞市商品房預(yù)售許可證?的，不允許變更 樣板房。開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)書(shū)面告知購(gòu)房者樣板房的具 體位置。九、在樣板房撤銷(xiāo)前，購(gòu)房人收樓后發(fā)現(xiàn)所購(gòu)商品房達(dá)不 到樣板房標(biāo)準(zhǔn)的，可向開(kāi)發(fā)企業(yè)提出整改要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須 無(wú)條件進(jìn)行整改，直至到達(dá)樣板房標(biāo)準(zhǔn)為止。已進(jìn)場(chǎng)裝修或已 經(jīng)使用的商品房不適用樣板房標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題按照?房屋 建筑工程質(zhì)量保

15、修方法?建設(shè)部令第80號(hào)及開(kāi)發(fā)企業(yè)提供 給業(yè)主的?商品房質(zhì)量保證書(shū)?相關(guān)內(nèi)容和規(guī)定處理。十、樣板房需在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)出收樓書(shū)面通知書(shū)滿三 個(gè)月及與樣板房同一期的商品住宅取得預(yù)售商品房的?商品房 權(quán)屬證明書(shū)?后才能撤銷(xiāo)。已出售的樣板房需在樣板房撤銷(xiāo)后才能辦理交樓手續(xù)。十一、本市建設(shè)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房參照?qǐng)?zhí)行。附件：?樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備情況備案表?二OO九年四月十五日附件：?樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備情況備案表?、樣板房裝修材料示范文本工程位置裝修標(biāo)準(zhǔn)備注地面客廳800X 800mn拋 光磚餐廳水泥砂漿找平層臥室復(fù)合木地板廚房300X 300mn防滑磚衛(wèi)生間水泥砂漿找平層，聚胺脂防水層上翻1500其它/天花廚衛(wèi)混凝土結(jié)構(gòu)層/條形鋁扣板其它水泥石灰砂漿底面掃白色涂料墻面客廳水泥砂漿底面掃白色涂料餐廳水泥石灰砂漿底面掃白色涂料臥室水泥砂漿底面掃白色涂料廚房水泥砂漿底衛(wèi)生間200X 300mm白瓷片到頂窗廚房70系列鋁合金平開(kāi)窗，單層普通玻璃衛(wèi)生間70系列鋁合金平開(kāi)窗，單層普通磨砂玻璃其它90系列鋁合金推拉窗，中空l(shuí)ow-e玻璃門(mén)入戶門(mén)實(shí)木防火乙級(jí)防盜門(mén)陽(yáng)臺(tái)門(mén)100系列鋁合金推拉門(mén)，單層普通鋼化玻璃分戶門(mén)夾板門(mén)廚衛(wèi)門(mén)木質(zhì)推拉門(mén)帶玻璃欄桿入戶花園鑄鐵藝術(shù)欄桿