淺談加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理

1、淺談加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理在市場經(jīng)濟條件下 ,企業(yè)存在的目的是追求利潤 ,而企業(yè)財務管理 的目標是資本利潤最大化。要使資本真正能夠?qū)崿F(xiàn)利潤最大化的功 能 ,就必須建立和完善資本經(jīng)營機制 , 必須促使企業(yè)按照資本經(jīng)營機 制的內(nèi)在要求進行運作 ,廣泛有效地進行資本經(jīng)營。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點是投入資金多 ,建設周期長 ,投資風險 大，所以在工程的規(guī)劃階段 ,必須對工程的投資與本錢費用進行準確 的估算 ,以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策，這就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 中財務預算管理。 它的的作用是確定設計任務書的投資額和控制初步 設計概算。財務預算的核心是企業(yè)的現(xiàn)金預算,準確的現(xiàn)金流量預算 , 可以為

2、企業(yè)提供預警信號 ,使經(jīng)營者能夠及早采取措施。 合理科學 的財務預算能正確地考慮現(xiàn)金流量確實定性與到期債務之間的關系 為企業(yè)合理回避財務風險提供有力保障。財務預算管理是在科學經(jīng)營預測與決策的根底上,圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標 ,對一定時期內(nèi)企業(yè)資金的籌集、使用、分配等財務活動所進 行的方案與規(guī)劃。 從而使生產(chǎn)經(jīng)營活動按照預定的方案與規(guī)劃進行流 轉(zhuǎn)和運動 ,以實現(xiàn)企業(yè)理財目標的有效管理機制。因此 ,實行財務預算 管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本經(jīng)營機制運行的必然需要。 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)要進行資本經(jīng)營 ,必然要引入財務預算管理機制。一、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施財務預算管理中存在的問題一對全面預算管理的認識缺乏很多房

3、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行預算管理時 ,重點考慮怎樣降低本錢 費用 ,預算的考核也直接與費用的節(jié)約或超支掛鉤 ,注重預算管理對成 本費用的節(jié)約 ,缺乏價值管理和系統(tǒng)管理觀念。企業(yè)負責人往往在財 務管理時 ,無視了對其它部門的管理 ,將預算和方案相混淆 ,使其成為 財務報表。其它部門很少直接參與預算編制工作 ,往往只是對財務部 門提交的具體結(jié)果進行確認 ,這樣的預算往往缺乏可操作性。二預算管理機制不健全 有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然編制了預算 ,但沒有建立相應組織機 構。沒有具體和權威的機構對預算管理進行協(xié)調(diào)和監(jiān)督。 把全面預算 管理交給財務部門 ,而沒有健全企業(yè)的預算管理機制。法人治理機構 的不完善 ,對財

4、務預算管理的認識缺乏 ,導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算管 理機制不健全。三預算管理與企業(yè)的經(jīng)營活動相脫節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算管理往往缺少客觀性 ,很多企業(yè)通過對以 往的經(jīng)營情況和上一年度指標值 ,來決定下一年度預算指標值 ,沒有認 真的對企業(yè)下一年度的生產(chǎn)經(jīng)營狀況進行分析 ,如果房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)外部環(huán)境、開展速度、業(yè)務范圍等因素變化比較大時,這種預算指標就會缺乏客觀性。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還沒有真正認識到戰(zhàn)略的重要性,甚至沒有中長期戰(zhàn)略目標 ,沒有長期開展預算目標 ,使短期的預算指標與長期 的開展規(guī)劃不相適應 ,各期的預算不能很好的銜接。尤其是外部環(huán)境 十分復雜的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說 ,缺少彈性的預算

5、編制是無法適應企業(yè)的經(jīng)營活動的。四缺乏預算的執(zhí)行和監(jiān)控 有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算管理往往只停留在預算指標的下達， 預算的編制和匯總上 ,而不注重對預算的執(zhí)行和監(jiān)控。有些企業(yè)雖然 對預算的編制很重視 ,專門成立了預算職能部門進行預算編制 ,但預算 職能部門對預算的執(zhí)行和監(jiān)督很少參與。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預算的 執(zhí)行和監(jiān)督重視不夠 ,企業(yè)的管理制度跟不上企業(yè)的經(jīng)營活動。沒有 建立有效的預算反響機制 ,企業(yè)的預算管理和會計核算系統(tǒng)沒有密切 配合。五預算管理執(zhí)行中缺乏有效的考核和鼓勵機制 很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在考核和鼓勵機制落實不到位的問題,成為影響企業(yè)預算管理目標無法實現(xiàn)的主要問題。在預算執(zhí)行中 ,沒有

6、 簽定預算指標經(jīng)濟責任合同 ,沒有建立預算獎懲制度 ,當沒完成預算任 務,對被考核單位和負責人進行獎懲時，被考核單位和負責人往往 強調(diào)客觀因素和外部環(huán)境對考核結(jié)果的影響 ,回避主觀原因和自身原 因。考核方也常常在一定程度上帶著個人感情去評價被考核方 ,使考 核過程不能按原那么進行?；蚩己私Y(jié)果缺乏鼓勵機制 ,沒有建立配套的 預算考核制度 ,各級管理者重視不夠 ,使考核工作流于形式。二、強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本預算管理一資本預算管理的意義 資本預算是企業(yè)生產(chǎn)設備、房屋建筑及其他設備擴建、改良、更 新、重置的投資管理方案 ,目的是預算未來一段時間內(nèi)在設備和財產(chǎn) 方面的資本支出 ,確定支出限額 ,并作

7、財務預算的投資支出 ,是財務預 算的重要組成局部。二建立完整的資本預算程序 一個完整的資本預算程序應該包括以下步驟 :1、尋找新的投資 時機 ,開拓新市場。這一步驟非常重要 ,可以及時了解投資工程的背景 題材,動態(tài)分析一項投資的取得而失去其他投資時機的時機本錢、投 資的資金本錢等。 2、收集數(shù)據(jù) ,估算工程的現(xiàn)金流量。本步驟應由工 程技術、方案、財務、采購、生產(chǎn)等部門的人員共同參加,除了要收集工程數(shù)據(jù)和進行市場調(diào)查外 ,還應考慮到各種經(jīng)濟、社會等環(huán)境的 影響 ,并對重要事件發(fā)生的概率作出預測 ,估算出工程的現(xiàn)金流量。各 項未來的現(xiàn)金凈增加額減去時機本錢和資金本錢后 ,應與投資預算相 比較 ,如

8、前者大于后者 ,那么說明該工程投資是可取的 ,否那么是不可取的。 3、工程評估和作出決策。利用收集到的數(shù)據(jù)對工程進行評估并作出 決策 ,一般一小局部投資決策是在部門一級作出的,但大局部的投資支出要經(jīng)過高層管理部門批準 ,對投資金額較大的工程 ,資本支出預 算應有各分項投資預算額 ,以便日后對投資實際支出額的控制。 4、 重新評估和調(diào)整。在實際操作及工程投資運行過程中,會遇到一些變化,應及時地對工程進行評估 ,重新修改有關概率 ,作出新的決策 ,防止 投資損失。三、關于全面落實并完善財務預算管理的幾點建議 一細致分解各項指標 ,科學確定財務預算管理的責任單元。通過預算管理 ,強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理 ,將企業(yè)所有的經(jīng)濟 活動都納入到預算管理的環(huán)節(jié)中 ,通過自上而下、自下而上的指標細 致分解、層層落實 ,確定各部門管理人員的職責范圍、管理權限以及 相應的獎懲制度。使各個部門的方向明確、責權利清晰。同時通過建 立嚴密的預算管理組織機構 ,強化對各部門預算執(zhí)行過程和結(jié)果的監(jiān) 督、控制、管理和考評。防止由于內(nèi)部管理不善、控制薄弱而造成的 經(jīng)濟損失。二強化資金集中管理 ,通過預算加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務 管理,有效地防范財務風險。企業(yè)財務管理的核心是資金 ,資金是企業(yè)的血液。在進行財務預算 時 ,應處理好資產(chǎn)結(jié)構中的盈利型與流動性的關系 , 本錢與風險的關 系 ,合理地規(guī)劃與控制