租房合同上租期是一年合同期限是二年可以解除合同嗎

1、租房合同上租期是一年合同期限是二年可以解除合同嗎1 / 6篇一：房屋租賃合同的期限和形式的規(guī)范 律師提示：房屋租賃合同的期限和形式的規(guī)范 案例：租房期限雙方存爭議，租房者利益受損 肖先生和錢先生是朋友，肖先生有一套公寓。錢先生的公司在郊區(qū)注冊但想在城區(qū)辦公，于是 與肖先生協(xié)商口頭達成協(xié)議，由錢先生租肖先生的這套公寓使用，租期兩年，但沒有簽訂什么 書面的協(xié)議。可是半年過后，雙方因為一些其它的事關(guān)系惡化、矛盾越來越大。肖先生提出解除雙方的租賃 合同?？墒清X先生不愿意，一方面是錢先生因為矛盾和肖先生斗氣，另一方面肖先生用公寓辦 公搬家涉及電話號碼的變更、公司宣傳資料的地址調(diào)整等很多事情，很不方便。于

2、是肖先生提 出要么按約定的兩年期限履行，要么錢先生要賠償肖先生因搬家產(chǎn)生的損失才可以解除。 后來，肖先生到法院起訴，要求錢先生搬出公寓。錢先生主張雙方已達成協(xié)議租期為兩年，現(xiàn) 在未到租期，要求繼續(xù)履行，駁回肖先生的訴訟請求。法院經(jīng)審理認為： 雙方事實上已形成租賃關(guān)系，但就租賃期限雙方存在爭議，錢先生主是是兩年，但未提供合同 等書面證據(jù)，肖先生也不認可。而且按照合同法的規(guī)定“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！狈ㄔ簱?jù)此認定雙方的租賃為不定期租賃，任何一方均有權(quán)隨時提出解除租賃合同，肖先生已通 知錢先生解除租賃合同，并給了錢先生一個多月的時間準(zhǔn)備搬家，

3、已經(jīng)盡了法定的義務(wù)。據(jù)此 法院判決解除雙方的租賃合同，錢先生限期搬出所租公寓。律師提示：房屋租賃合同的形式和期限有什么特殊規(guī)定？1、 房屋租賃合同應(yīng)該采取書面方式?！翱陬^協(xié)議 ”由于發(fā)生爭議時其內(nèi)容的不可證明性，對雙方都存在不確定風(fēng)險。就房屋租賃合 同而言，關(guān)于形式和期限在合同法第二百一十五條中有規(guī)定，“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”2、 定期租賃和不定期租賃有什么區(qū)別？ 定期租賃和不定期租賃的區(qū)別就在于合同期限是否明確方面不同，定期租賃在簽訂合同時有一 個明確的期限約定，而不定期租賃則沒有這個明確的期限。這一點不同，在實踐中對雙方的權(quán)利影響

4、很大，定期租賃的，在約定期限到來前，無法定或約 定理由一方提出解除合同的，屬于違約行為，另一方可以拒絕或要求其承擔(dān)違約責(zé)任。而不定 期租賃任何一方均可以隨時提出解除合同，只要給對方合理的準(zhǔn)備時間即可。合同法第二百三十二條規(guī)定 “當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六 十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同 應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。 ” 房屋租賃合同和其它合同不同，突然解除對雙方都可能產(chǎn)生不利影響，對出租人而言，要盡快 找新的承租人，否則就面臨房屋空置的損失。對承租人而言要找新的承租地點，這倒在其次， 很多人租房子是為了經(jīng)營，好不容

5、易招攬了固定的客源，一旦搬家這個損失往往無法計算，實 踐為房東看房客經(jīng)營紅火想收回房屋自營或加價出租的事情很多，房客往往就是吃了 “不定期 租賃 ”的虧。就算不是經(jīng)營是自住，隨著房價和租金的上漲，在同樣的區(qū)域，過幾個月或一年 后，原來的租金水平就未必能租到原來的房子了。而這些風(fēng)險，在雙方形成租賃合同時往往并不為雙方所注意，很多人在面臨對方突然提出解約 時，往往是不理解 “憑什么呀？我房租一直交，住得好好的，你說解除就解除？ ”可從法律上 講，不定期租賃，確實是說解除就解除，只要給合理的期限就可以。所以，一旦產(chǎn)生的爭議和 風(fēng)險，后悔也就晚了。針對這種風(fēng)險，律師認為，房屋租賃合同雙方不但應(yīng)該采取書

6、面方式，而且應(yīng)該有明確的期限 約定，以避免一方突然提出解約，給對方造成不必要的損失。3、 租賃期限最長不能超過 20 年。合同法第二百一十四條規(guī)定 “租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十 年?！?租房合同上租期是一年合同期限是二年可以解除合同嗎2 / 6之所以有這樣的規(guī)定，最主要的原因應(yīng)該是我國的一些特殊的財產(chǎn)國有制度，比如土地國有， 一些房屋和土地的交易受到限制。而往往有些交易者為了規(guī)避這種限制就想出 “長期租賃 ”或 “永久租賃 ”的變通辦法。針對這類的規(guī)避法律的行為，合同法作出了對租賃期限的限

7、制性規(guī)定 “最長不得超過 20 年”，如果雙方約定的期限超過了這個限制，那超過部分就是無效的。我個人認為，房屋租賃期限是不宜過長的。現(xiàn)在租房自住的，很少有長年租住的需要，一般長 期限的租賃往往是出于經(jīng)營的需要，可這種長期經(jīng)營的租賃對交易雙方都有些不便和風(fēng)險。因 為在數(shù)年甚至十幾年的租賃期間，房屋的價值、周圍的租金水平都會有大的變化，您想想您現(xiàn) 在住的地方十年前的房租和現(xiàn)在的房租就明白了。而一旦這個租金水平發(fā)生大的變化交易的穩(wěn)定性就會受影響，如果當(dāng)初的租金高了，承租人就 會想辦法違約解除合同。如果周圍地段租金大漲，房東肯定吃大虧了，一旦房東感到吃虧一定 會想方設(shè)法找承租人的毛病或設(shè)置障礙解除雙方

8、的租賃合同，這種可能造成交易不穩(wěn)定的因 素，整體來看，其實對哪一方都不利。所以，長期租賃雙方都要謹慎，如果期限真的要比較長，律師認為為公平起見，在合同中雙方 應(yīng)該對租金的標(biāo)準(zhǔn)留下一定變化的余地，比如約定三年或五年后依據(jù)某種客觀的標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào) 整，這樣能平衡雙方的利益，對雙方公平，才真正有利于交易的穩(wěn)定。篇二：房屋出租協(xié)議（ 合同 ） 個人簡潔版 一年租期一年交租 租房協(xié)議書出租方房東（甲方）： 聯(lián)系電話： 承租方房客（乙方）： 聯(lián)系電話： 茲有甲方門面房一套（地址：）與乙方就租賃事宜達成如下協(xié)議：一、租期暫定日止。二、租期內(nèi)房租為 元 / 年（即元 / 月），由乙方 按付給甲方，不得拖欠。三、乙

9、方不得隨意轉(zhuǎn)租，如轉(zhuǎn)租必須提前通知甲方，經(jīng)甲方同意方可轉(zhuǎn)租，如不同意，乙方無 權(quán)轉(zhuǎn)租。四、甲方必須出示房產(chǎn)證和身份證，以證明房屋的所有權(quán)，如發(fā)生房屋糾紛事件或拆遷等不可 控因素影響合同履約，由甲方解決，乙方概不負責(zé)，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失由甲方承擔(dān)， 甲方必須將未履約的剩余租期的房租退還給乙方。五、甲、乙雙方如不租或續(xù)租，都應(yīng)提前一個月通知對方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先續(xù)租 權(quán)。六、乙方如因裝潢需改變房屋結(jié)構(gòu)，必須經(jīng)得甲方同意，不得隨意破壞房屋原有結(jié)構(gòu)。七、租期內(nèi)，甲方應(yīng)幫助乙方協(xié)調(diào)水、電等的供應(yīng)問題，保證正常暢通，當(dāng)面檢查，一切正常 后交給乙方使用，租期內(nèi)的安全由乙方自負。八、其它未盡事宜

10、，雙方協(xié)商解決，本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自簽字之日起生 效，甲、乙雙方共同遵守，不得違約。甲方簽字：乙方簽字：簽訂日期：篇三：租賃合同需注意問題1、租賃合同簽訂前，公章未落實，以個人名義簽訂租賃合同后，怎樣完善手續(xù)？（即公司成 立之前與他人簽訂合同的效力，與公司設(shè)立相關(guān)的方能有效？） 公司尚未成立，發(fā)起人以設(shè)立中公司的名義或以發(fā)起人名義簽訂房屋租賃合同的，應(yīng)當(dāng)確認公 司設(shè)立的狀況以及該發(fā)起人身份信息的真實性。（可要求其提供設(shè)立公司的相關(guān)文件及發(fā)起人 證明文件）且合同中應(yīng)當(dāng)約定在公司成立后（取得公章后），第一時間補簽租賃合同。 法律限制設(shè)立中的企業(yè)進行經(jīng)營行為，但并未限制設(shè)立行為，企

11、業(yè)在設(shè)立階段可以進行包括開 設(shè)銀行臨時賬戶、租賃房屋、購買原材料、廠房、雇傭員工等行為。法律依據(jù) 企業(yè)名稱登記管理實施辦法 第三十五條規(guī)定，預(yù)先核準(zhǔn)的企業(yè)名稱在有效期內(nèi)，不得用于經(jīng)營活動，不得轉(zhuǎn)讓。 公司法解釋三第二條 發(fā)起人為設(shè)立公司以自己名義對外簽訂合同，合同相對人請求該發(fā)起人承擔(dān)合同責(zé)任 的，人民法院應(yīng)予支持。公司成立后對前款規(guī)定的合同予以確認，或者已經(jīng)實際享有合同權(quán)利或者履行合同義務(wù)，合同 租房合同上租期是一年合同期限是二年可以解除合同嗎3 / 6相對人請求公司承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。第三條 發(fā)起人以設(shè)立中公司名義對外簽訂合同，公司成立后合同相對人請求公司承擔(dān)合同責(zé) 任的，人

12、民法院應(yīng)予支持。案例 1 ：河南省武陟縣人民法院判例 馮某等三股東以預(yù)先核準(zhǔn)的生產(chǎn)獸藥企業(yè)億誠公司與中奧公司簽訂項目合作協(xié)議書，主要 約定：中奧公司將約 70 畝土地以每畝 24 萬元的價格轉(zhuǎn)讓給億誠公司，億誠公司向中奧公司 支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓定金 15 萬元后，中奧公司在 30 日內(nèi)將地面上的附屬物清理結(jié)束。協(xié)議 訂立后，億誠公司將 15 萬元定金交與中奧公司，中奧公司拆除了部分建筑。因中奧公司取得 該土地使用權(quán)后欠交土地出讓金，億誠公司到國土資源局辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)時被拒，土 地轉(zhuǎn)讓未果。雙方因退款等事宜形成糾紛。馮某等以億誠公司的名義將中奧公司起訴，要求雙 倍返還定金。另查明，億誠公

13、司經(jīng)預(yù)先核準(zhǔn)后，多次申請延期，直至起訴時仍未登記成立。1、企業(yè)預(yù)先核準(zhǔn)階段是否具備訴訟主體資格意見第四十九條規(guī)定： “法人或者其他組織應(yīng)登記而未登記即以法人或者其他組織名義進 行民事活動，或者他人冒用法人、其他組織名義進行民事活動，或者法人或者其他組織依法終 止后仍以其名義進行民事活動的，以直接責(zé)任人為當(dāng)事人。 ”億誠公司符合該條規(guī)定，應(yīng)由直 接責(zé)任人即股東馮某等作為訴訟當(dāng)事人進行訴訟。2、本案中雙方所簽訂的合同效力 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國公司法若干問題的規(guī)定（三） 第三條規(guī)定，發(fā)起人以設(shè)立中公司名義對外簽訂合同，公司成立后合同相對人請求公司承擔(dān)合 同責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。該條進一

14、步說明設(shè)立中的公司可以以自身名義與第三人進行必要的 民事法律行為，只是應(yīng)由成立后的公司承擔(dān)民事責(zé)任。結(jié)合本案而言，公司股東馮某等以預(yù)先 核準(zhǔn)的億誠公司名義與中奧公司簽訂的合同，不屬于合同法規(guī)定的無效合同情形，應(yīng)為有效合 同。2、實際承租人與合同簽訂人不一致 合同簽訂人和實際承租人不一致的，如不屬于在公司設(shè)立階段發(fā)起人以自己名義簽訂租賃合同 情形的約定，則應(yīng)當(dāng)確認是否為轉(zhuǎn)租情形。如為轉(zhuǎn)租的，合同有約定的按照合同約定處理，合 同沒有約定的則按法律規(guī)定來處理。 法律依據(jù)第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人 與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造

15、成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 案例 2 ：重慶市第二中級人民法院判 例租賃合同中簽約人與履行人不一致時之義務(wù)主體認定問題 案件事實： 2004 年 2 月 18 日， 原告田某與某公司簽訂賓館大樓租賃合同。合同約定，大樓租期為 16 年，租賃期內(nèi)，田某可 以采取招商分租等方式進行經(jīng)營，但不得擅自整體轉(zhuǎn)租。2004 年 2 月 23 日，何某、喻某、李某等四股東簽訂合伙協(xié)議創(chuàng)立某餐飲公司。該協(xié)議約定 向某任總經(jīng)理，全權(quán)代表公司對外洽談簽訂公司場地合同及前期一切創(chuàng)建工作和負責(zé)日常經(jīng)營租房合同上租期是一年合同期限是二年可以解除合同嗎4 / 6200

16、8管理；同年 8 月 18 日，餐飲公司取得了企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，該企業(yè)注冊登記經(jīng)營地在田某承 租的賓館大樓二樓。2004 年 2 月 29 日，田某依據(jù)租賃合同的內(nèi)容，將其承租的賓館大樓二、三層轉(zhuǎn)租給向某用 于經(jīng)營餐飲業(yè)，租賃期限為 8 年。待合同生效后，餐飲公司開始經(jīng)營。田某在租賃合同約定 期限內(nèi)以賓館或以自己的名義收取餐飲公司或向某 2008 年 3 月前的租金或其他費用。 年 3 月31 日，田某及律師給向某發(fā)出房租催收函告，要求向履行租賃合同，繳納下欠的租金 16.38 萬元，并告知不得轉(zhuǎn)移、變賣、處分租房內(nèi)外的動產(chǎn)和不動產(chǎn)。后向某對催收函告置 若罔聞，一直拒絕履行義務(wù)，田某遂將向某、

17、餐飲公司告上法庭，要求二被告繼續(xù)履行合同， 并給付 2008 年度下欠租金的 16.38 萬元。案件評析 田某以承租人的名義與出租人簽訂租賃合同，依約取得租賃物的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)。田 某為轉(zhuǎn)租人，該租賃合同亦符合中華人民共和國合同法第二百一十二條的規(guī)定。但本案事 實上存在簽約人與履行人不一致，即簽約人是向某，履行人是某餐飲公司。因此，本案的焦點 問題誰應(yīng)是該租賃合同的義務(wù)主體。本案雖是基于田某與向某簽訂租賃合同而產(chǎn)生糾紛的，簽約主體是向某，不是某餐飲公司。但 是，僅依據(jù)合同關(guān)系即確認向某為本案租賃合同義務(wù)主體，并承擔(dān)民事責(zé)任有失公平，不符合 司法價值取向。一是從簽約形式上，向某以自己的名

18、義對外簽訂租賃合同，是因何某、何某某、喻某、李某四 股東在合伙籌建某餐飲公司中，公司尚未獲得工商行政管理機關(guān)的核準(zhǔn)登記，不能以某餐飲公 司的名義對外簽約。按照合伙協(xié)議約定，向某被某餐飲公司聘請為總經(jīng)理，對外洽談簽訂公司 場地合同及前期一切創(chuàng)建工作和負責(zé)日常經(jīng)營管理。因此，向某的對外簽約行為并不是其單方 的意思表示，而是基于上述四股東之間達成的合意，授權(quán)向某與田某簽訂租賃合同，向某實際 上是四股東合意的代表和行使者。二是從簽約合同的履行上，推定田某知曉向某的簽約行為是代表某餐飲公司：從田某的民事訴 狀可以看出，其表述向某租房是用于某餐飲公司經(jīng)營餐飲業(yè)；從收款收據(jù)上可以看出，田某收 取的房屋租金并

19、未按租賃合同的約定收取承租人向某的，而是收取的某餐飲公司交納的租金。 從某餐飲公司所辦理的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照上的企業(yè)注冊登記經(jīng)營地以及業(yè)主方某公司在某餐飲 公司辦理公司設(shè)立登記時也出具證明證實了其經(jīng)營場所位于本案租賃物范圍內(nèi)。從某餐飲公司 的多次陳述可以看出，田某與向某簽訂的租賃合同，是某餐飲公司實際履行。三是從簽約的目的上，向某與田某簽訂租賃合同，并不是為了其自身利益。合同的實際指向是 某餐飲公司在租賃物內(nèi)從事餐飲業(yè)，且房屋租金也是某餐飲公司所交納，即說明了某餐飲公司 在履行租賃合同義務(wù)，而不是簽訂人向某。向某沒有從中獲取任何利益。因此，向某的簽約行 為，其目的是為了四股東的共同利益。四是從簽

20、約后果上，向某雖是租賃合同的簽約主體，但因其是四股東合意的行使者，代表了四 股東的共同利益。因此，某餐飲公司應(yīng)為該租賃合同的義務(wù)主體。3、關(guān)于建筑物是否屬于違章的舉證責(zé)任倒置問題 最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定 第四條 下列侵權(quán)訴訟，按照以下規(guī)定承擔(dān)舉證責(zé)任：（一）因新產(chǎn)品制造方法發(fā)明專利引起的專利侵權(quán)訴訟，由制造同樣產(chǎn)品的單位或者個人對其 產(chǎn)品制造方法不同于專利方法承擔(dān)舉證責(zé)任；（二）高度危險作業(yè)致人損害的侵權(quán)訴訟，由加害人就受害人故意造成損害的事實承擔(dān)舉證責(zé) 任；（三）因環(huán)境污染引起的損害賠償訴訟，由加害人就法律規(guī)定的免責(zé)事由及其行為與損害結(jié)果 之間不存在因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任；（四

21、）建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落致人損害的 侵權(quán)訴訟，由所有人或者管理人對其無過錯承擔(dān)舉證責(zé)任；（五）飼養(yǎng)動物致人損害的侵權(quán)訴訟，由動物飼養(yǎng)人或者管理人就受害人有過錯或者第三人有 過錯承擔(dān)舉證責(zé)任；（六）因缺陷產(chǎn)品致人損害的侵權(quán)訴訟，由產(chǎn)品的生產(chǎn)者就法律規(guī)定的免責(zé)事由承擔(dān)舉證責(zé)任；租房合同上租期是一年合同期限是二年可以解除合同嗎5 / 6（七）因共同危險行為致人損害的侵權(quán)訴訟，由實施危險行為的人就其行為與損害結(jié)果之間不 存在因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任；（八）因醫(yī)療行為引起的侵權(quán)訴訟，由醫(yī)療機構(gòu)就醫(yī)療行為與損害結(jié)果之間不存在因果關(guān)系及 不存在醫(yī)療過錯承擔(dān)舉證責(zé)任。有

22、關(guān)法律對侵權(quán)訴訟的舉證責(zé)任有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定。第五條 在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對合同訂立和生效的事實 承擔(dān)舉證責(zé)任；主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對引起合同關(guān)系變動的事 實承擔(dān)舉證責(zé)任。對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。對代理權(quán)發(fā)生爭議的， 由主張有代理權(quán)一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。4、違反強制性法律規(guī)定的條款及判例法律依據(jù)（1 ）商品房屋租賃管理辦法第六條有下列情形之一的房屋不得出租：（一）屬于違法建筑的；（二）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的；（三）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情

23、形。（2 ）成都市房屋租賃管理辦法有下列情形之一的，房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證明或未經(jīng)房屋所有權(quán)人授權(quán)出租的；（二）被依法查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得全體共有人同意的；（四）不符合房屋安全標(biāo)準(zhǔn)的；（五）不符合公安、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等部門有關(guān)規(guī)定的； 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不能出租的其他情形。城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程 規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得 建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋第三條 出租人就未

24、經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建 筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法 院應(yīng)當(dāng)認定有效。案例 3 ：杭州市中級人民法院判例2013 年 6 月，陳素萍將廠房出租給楊氏公司并簽訂廠房租賃合同一份。而后，楊氏公司 與於春鳳轉(zhuǎn)租合同，將廠房部分轉(zhuǎn)租。案涉廠房系簡易鋼棚結(jié)構(gòu)，未辦理建設(shè)規(guī)劃許可證及消 防審批手續(xù)。 2013 年 11 月，於春鳳租用的廠房發(fā)生火災(zāi)，廠房被燒毀。 2014 年 1 月 6 日，於春鳳向楊氏公司發(fā)送終止房屋租賃合同的函，載明於春鳳在承租后辦理營業(yè)執(zhí)照過 程中發(fā)現(xiàn)該房屋系違章建筑，雙方簽訂的房屋租賃合同無效。同年 2 月 24

25、 日，楊氏公司與案外人倪永建簽訂鋼棚維修協(xié)議書，約定對廠房進行修復(fù)， 至同年 4 月 24 日，楊氏公司共計支付工程款 284000 元。同年 5 月於春鳳支付楊氏公司維 修費 100000 元?，F(xiàn)楊氏公司起訴要求判令於春鳳支付楊氏公司代為墊付的廠房修理費 184000 元，訴訟過程 中於春鳳提起反訴，要求楊氏公司返還於春鳳租金 140000 元（ 2013 年12 月15日至 2014 年7月14 日，年租金 242000 元，月租金約 20000 元， 7個月）；原審法院認為：出租人就未取得工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的 房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。合同無效后

26、，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。判 決：一、於春鳳支付楊氏公司修理費 96000 元；二、楊氏公司返還於春鳳租金 140559 元；三、上述一、二項相抵，楊氏公司尚應(yīng)支付於春鳳 44559 元，違章建筑租賃合同的效力。 二審法院認為：案涉租賃合同因租賃物為未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋而無效，根據(jù)中 租房合同上租期是一年合同期限是二年可以解除合同嗎6 / 6華人民共和國合同法第五十八條關(guān)于無效合同處理原則的規(guī)定： “合同無效或者被撤銷后， 因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯 的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 ”判決： 駁回上訴，維持原判。5、出租人是否取得租賃物的產(chǎn)權(quán)對租賃合同效力的影響？（無產(chǎn)權(quán)證但有房屋買賣合同、有 批準(zhǔn)文件但未辦理產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村集體土地修建廠房出租僅有租賃合同，但無相關(guān)批準(zhǔn)文件及產(chǎn) 權(quán)證）1、出租人未取得房產(chǎn)證的。 出租人未取得房屋產(chǎn)權(quán)證件但持有房屋買賣合同的，可以將房屋用于出租。