武漢鄭店華中商貿(mào)物流城項(xiàng)目規(guī)劃

1、華中商貿(mào)物流城 項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)：1、物流集散中心2、商務(wù)會(huì)展中心3、鄭店物流科技 產(chǎn)業(yè)基地4、鄭店漢正街小商品城5、鄭店家具 產(chǎn)業(yè)基地6、新農(nóng)村社區(qū)7、中國(guó)商 貿(mào)物流網(wǎng)鄭店 物流新城項(xiàng) 目簡(jiǎn) 介武漢鄭店華中商貿(mào) 物流城（鄭店物流新城）位于武漢市江夏區(qū)107國(guó)道12331235公里地段東西兩側(cè) ,東 至灰梅 ,西至京珠、滬蓉高速 公路，南至廖三，北至紙金公路 。項(xiàng)目已 列入武漢“十一五” 規(guī)劃，占地面積 7.5 平方公里，總投資額達(dá) 60 80 億人民幣。武漢鄭店華中商貿(mào) 物流城（鄭店物流新城）將充分利用原始 自然生態(tài)地貌，系統(tǒng)考 慮 各項(xiàng)配套及服務(wù)設(shè) 施，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、開(kāi)發(fā)有序、功能 齊全、

2、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)、 效 率一流的集制造業(yè) 生產(chǎn)、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、配送的產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代 化物流新城。武漢鄭店華中商貿(mào) 物流城（鄭店物流新城）將充分利用本地交通、地理優(yōu)勢(shì)，圍繞中部地區(qū)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)，重點(diǎn)規(guī)劃以下七大版快，包括鄭店物流科技產(chǎn)業(yè)基地，物流集散中心，商務(wù)會(huì)展中心，鄭店物流城小商品城，鄭店家具產(chǎn)業(yè)基地，新農(nóng)村社區(qū)，中國(guó)商貿(mào)物流網(wǎng)。七大版快總體規(guī)劃，獨(dú)立開(kāi)發(fā)，相互配套，和諧共存，各產(chǎn)業(yè)基地通過(guò)對(duì)相關(guān)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的整合，最終形成產(chǎn)業(yè)集聚群，綜合市場(chǎng)群，人居教育商貿(mào)發(fā)達(dá)的新農(nóng)村社區(qū)。規(guī)劃面積 451 畝的物 流集散中心是物流城主導(dǎo)項(xiàng)目，其主要功 能有停車中轉(zhuǎn)配載，倉(cāng) 儲(chǔ)保管，多式聯(lián)運(yùn)，

3、 信息中心，市內(nèi)配送，加工運(yùn)裝，調(diào)劑交 易及其他配套服務(wù)。規(guī)劃面積 450 畝的物 流城會(huì)展商務(wù)中心是為整個(gè)物流城提供配 套服務(wù)的基礎(chǔ)性項(xiàng)目， 也是物流城的標(biāo)志性 建筑。規(guī)劃面積 500 畝的鄭 店物流科技產(chǎn)業(yè)基地，中國(guó)光谷，南胡 大花領(lǐng)青菱大學(xué) 城的強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭， 衍生而出的文化科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地，是整 個(gè)物流城產(chǎn)業(yè)鏈中科技含量 最高的產(chǎn)業(yè)集群。規(guī)劃面積 760 畝的物 流城小商品城是物流城綜合市場(chǎng)群的主體 項(xiàng)目，是在改造城市內(nèi) 環(huán)，特別是漢正街小 商品市場(chǎng)改造后，向城市外環(huán)拓展的必然 選擇。規(guī)劃面積 3000 畝的鄭店家具產(chǎn)業(yè)基地是武 漢南郊外環(huán)工業(yè)園的重點(diǎn)區(qū)域，在城市 內(nèi)環(huán) 改造企業(yè)外遷的

4、背景 下，家具產(chǎn)業(yè)園是武漢的一大空白點(diǎn)，也 是鄭店物流新城順應(yīng)市場(chǎng)變 化把握商機(jī)的重要舉 措。規(guī)劃面積 250 畝的物 流城農(nóng)民新村是為失地農(nóng)民提供新居，上 崗培訓(xùn)及下崗再就業(yè)基 地，其開(kāi)發(fā)模式將作 為江夏人民建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，構(gòu)建和諧社會(huì)的典型。已經(jīng)申請(qǐng)域名的中國(guó) 商貿(mào)物流網(wǎng)是物流城面向未來(lái)，為市場(chǎng)服務(wù)，為流通服務(wù)而積極開(kāi)發(fā)網(wǎng)上電子商務(wù)的 探索。他將力爭(zhēng)成為業(yè)內(nèi)聞名的咨訊品牌。華中商貿(mào)物流城以“ 立足武漢，服務(wù)全國(guó)，面向國(guó)際”為市場(chǎng)目標(biāo)，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高規(guī)格組織，高質(zhì)量 服務(wù)，高效益運(yùn)作，著力打造一流物流城 品牌。武漢鄭店華中商貿(mào)物流城物流集散中心該項(xiàng)目系物流城主導(dǎo) 項(xiàng)目，其主要功能有停

5、車中轉(zhuǎn)配載，倉(cāng)儲(chǔ) 保管，多方聯(lián)運(yùn)，信息 中心，市內(nèi)配送，加 工運(yùn)裝，調(diào)劑交易，及其他配套服務(wù)，項(xiàng) 目用地約 451 畝，建筑面積約 20 萬(wàn)平方，總投資約 3 億元。 目前已進(jìn)行的工作； 項(xiàng)目已經(jīng)備案 項(xiàng)目土地補(bǔ)償已全部 到位， 項(xiàng)目道路正在施工： 會(huì)展中心建筑主體已 經(jīng)完工； 目前已投資 3000 萬(wàn)元 項(xiàng)目進(jìn)展：由于土地手續(xù)尚在辦 理中，建設(shè)工作暫時(shí)放慢速度，預(yù)計(jì)土地 手續(xù)明年初能解決。一、項(xiàng)目規(guī)劃根據(jù)對(duì)未來(lái)區(qū)域物流 市場(chǎng)的增長(zhǎng)研判，我們認(rèn)為“高標(biāo)準(zhǔn)、可 擴(kuò)展、配套與物流齊頭并進(jìn)”的規(guī)劃思路，有利于形成華中區(qū)域大物流的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，有利于提高武漢作為中部地區(qū)物流中 現(xiàn)代化的倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)和

6、樞的龍頭地位。因此，作為啟動(dòng)片區(qū)的物配套服務(wù)區(qū)，以標(biāo)準(zhǔn)化的通用庫(kù)房和基本流配送中心項(xiàng)目，主要考慮 的配套服務(wù)設(shè)施吸引物流企業(yè)入園發(fā)展。同時(shí)以 基礎(chǔ)上，在物流城的此項(xiàng)目作為契機(jī)，在充分整合武漢鄭店總規(guī)范圍內(nèi)，構(gòu)建多個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)的專業(yè)物華中商貿(mào)物流城品牌形象的 流倉(cāng)儲(chǔ)配送中心，樹(shù)立“產(chǎn)業(yè)集聚、需求細(xì)分、 配送、營(yíng)銷展示、成配送專業(yè)、運(yùn)轉(zhuǎn)高效”的規(guī)劃思路，形成品輸出的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，實(shí)現(xiàn)大產(chǎn)業(yè)、大物原料輸入、生產(chǎn)加工、倉(cāng)儲(chǔ) 流所帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的躍升。1. 項(xiàng)目 用 地四至本項(xiàng)目位于物流城 17 號(hào)路以西、京珠高速 以東、 27 號(hào)路以北、滬蓉高速以南所圍成的扇型區(qū)域內(nèi)，占地 面積約 451 畝。2.

7、主要 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積： 451 畝；總建筑面積： 200000M 2；容積率： 0.6其中：標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)房建筑 面積：150000M 2；2 信息調(diào)度中心建筑面 積：10000 M 2；2 個(gè)加油站建筑面積：5000 M 2；4 座綜合維修站建筑面積：10000 M 2；汽車旅館及其他生活 服務(wù)設(shè)施： 25000 M 2。3.倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)公路運(yùn)輸和鐵路運(yùn)輸 是鄭店商貿(mào)物流城建設(shè)的直接依托，因此 ，鄭店商貿(mào)物流城應(yīng)發(fā)展中長(zhǎng)距離、大運(yùn)量 的轉(zhuǎn)運(yùn)配送業(yè)務(wù)，服務(wù)于武漢市及周邊地區(qū)，將同一流向不同收貨人的貨物進(jìn)行搭配，組 織批量運(yùn)輸，從而提高運(yùn)輸效率，降低運(yùn)輸成本。故在鄭店商貿(mào)物流城建立倉(cāng)儲(chǔ)中心，不 僅可

8、以實(shí)現(xiàn)物資的倉(cāng)儲(chǔ)，而且可以實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)距離、大運(yùn)量物資的轉(zhuǎn)運(yùn)配送。綜合鄭店商貿(mào)物流城 的月最大吞吐量、單位面積的貨物存放量 、倉(cāng)庫(kù)利用面積等因素，結(jié)合裝飾建材、快速 需求總量預(yù)測(cè)，確定 備彈性，最終年貨物 積 150000 平方米，容積率為 0.60。4.配套 服務(wù)園區(qū)配套服務(wù)園區(qū)由物流 等四部分組成。調(diào)度中心、加油站、綜合維修站、汽車旅 館及其它生活服務(wù)設(shè)施I.物流調(diào)度中心功能是信息咨詢、配載服務(wù)、車輛調(diào)度等規(guī)劃建立物流信息中心，將信息交易物流調(diào)度中心的核心個(gè)商貿(mào)物流城的重要 性，管理中心等功能區(qū)建 在其內(nèi)，占地 50畝，建筑面積 10000M 2。考慮到物流信息對(duì)整 大廳、信息處理中心、設(shè)備n

9、.加油站加油站作為物流城不 可或缺的配套設(shè)施，除提供加油服務(wù)外， 置 2 座，占地 10 畝，建筑面積 5000 M 2。還配備超市用房。擬設(shè)川.綜合維修站提供汽車保養(yǎng)、大修 服務(wù)。規(guī)劃設(shè)立四個(gè)，分別為若干大型品 占地 40 畝，建筑面積共 10000 M 2。牌汽車提供專業(yè)化服務(wù)。IV .汽車旅館及其它生活服務(wù)設(shè)施汽車旅館及其它生活 服務(wù)設(shè)施占地 70畝，建筑面積 25000M 2。二、項(xiàng) 目投入成本估算1.地價(jià)：10萬(wàn)元/畝X 500畝=5000萬(wàn)元;2.倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)：800 元 / m2X 150000 m=!2000 萬(wàn)元;3. 物流調(diào)度中心：1800 元 / mX 10000 m=180

10、0 萬(wàn)元;4. 加油站：1800 元/ M 2X 0.5 萬(wàn)m2 =900 萬(wàn)元；5. 維修站：1 萬(wàn) m2X 1500 元 / m2 =1500 萬(wàn)元;6. 汽車旅館及其它生活 服務(wù)設(shè)施：1400 元/ m2X 2.5 萬(wàn) m2 =3500 萬(wàn)元;消費(fèi)品、醫(yī)藥、家具、小商品和消費(fèi)電子 商品等行業(yè)產(chǎn)品到 2010 年的 鄭店商貿(mào)物流城的年貨物吞吐量為 465.83 萬(wàn)噸，考慮到倉(cāng)儲(chǔ)中心的儲(chǔ) 吞吐量為 500 萬(wàn)噸。由此，計(jì)算出倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)用地面積 375 畝，建筑面3600 萬(wàn)元;7. 期間費(fèi)用：銷售費(fèi)用50 元 / mX 20 萬(wàn)方 =1000 萬(wàn)元;管理費(fèi)用40 元 /mX 20 萬(wàn)方 =80

11、0 萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用90 元 / mX 20 萬(wàn)方 =1800 萬(wàn)元；合計(jì)： 28300 萬(wàn)元三、項(xiàng) 目收益估算項(xiàng)目銷 售收入1. 標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)銷售收入：1. 信息中心銷售收入：2. 加油站及維修站銷售 收入：3. 其他生活服務(wù)設(shè)施：1200 元 / m2X 15 萬(wàn)方=18000 萬(wàn)元;2500元/ m2X1萬(wàn)方=2500萬(wàn)元;4000 元 / m2X 1.5 萬(wàn)方=6000 萬(wàn)元；2500 元/ m2 X 2.5 萬(wàn)方=6250 萬(wàn)元；合計(jì)： 32750 萬(wàn)元;減：項(xiàng)目成本及稅金稅金：32750 萬(wàn)元 X 6%=1965 萬(wàn)元;項(xiàng)目成本：28300 萬(wàn)元；合計(jì)： 30265 萬(wàn)元項(xiàng)目利潤(rùn)： 32

12、750 萬(wàn)元 30625 萬(wàn)元 =2485萬(wàn)元投資利潤(rùn)率：2485萬(wàn)元十30265萬(wàn)元=8.2%若考慮土地款財(cái)政返 還，則投資利潤(rùn)率為：（2485萬(wàn)元+2000萬(wàn)元）十30265萬(wàn)元=14.8%四、結(jié) 論大型物流城的建設(shè)， 動(dòng)，吸引更多的產(chǎn)業(yè) 于此，我司在前期項(xiàng) 提升物流城的長(zhǎng)期價(jià)大都具有前期“蓄水養(yǎng)魚(yú)”的階段。通過(guò) 通用物流產(chǎn)業(yè)的初步帶 入駐，以此形成物流城的品牌和規(guī)模效應(yīng) ，是我司的操作策略。正介 目中并不注重項(xiàng)目的投資回報(bào)水平，希望 運(yùn)用低價(jià)培育的手段，逐步 值。我司相信，作為武漢 市“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)物流項(xiàng)目，華中商 貿(mào)物流城啟動(dòng)區(qū)的建設(shè)， 對(duì)于提升物流儲(chǔ)運(yùn)和 商務(wù)服務(wù)配套功能，對(duì)于促

13、進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)集 聚和樹(shù)立城市圈大物流品牌，均有積極作用。武漢 、鄭店華中商貿(mào)物流城會(huì) 展商務(wù)中心該項(xiàng)目是為整個(gè)物流 城提供配套服務(wù)的基礎(chǔ)性項(xiàng)目，也是物流 城標(biāo)志性建筑，會(huì)展商 務(wù)中心集會(huì)議展覽、 商務(wù)辦公、住宿休閑于一體。主要建筑包 括會(huì)展大樓，企業(yè)總部基地 及賓館會(huì)所。項(xiàng)目用 地約 450 畝，建筑面積約 13、 5 萬(wàn)平方，總投資約 2、7 億元人民幣。一、項(xiàng) 目描述會(huì)展商務(wù)中心項(xiàng)目是 物流城啟動(dòng)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，是為整個(gè)物 流城提供配套服務(wù)的標(biāo) 志性建筑。會(huì)展商務(wù) 中心集會(huì)議、展覽、辦公、休閑娛樂(lè)、住 宿餐飲等于一體，能夠?yàn)槿?園企業(yè)和來(lái)往客商提 供完善的服務(wù)。1、地理位置會(huì)展商務(wù)中心項(xiàng)目地

14、 處武漢市鄭店街，京珠、滬蓉高速公路交 匯處，京珠路以東，滬 路以南，107國(guó)道以西。武漢鄭店華中商貿(mào)物流城總體 規(guī)劃及啟動(dòng)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 號(hào)地塊為 B0302,B04 01 ， D0101。2、用地指標(biāo)項(xiàng)目占地面積約： 451 畝 ， 總 凈用地面積約： 337 畝建筑面積約： 13萬(wàn) 5千平方米容積率： 0.6綠化率： 50建筑密度約： 253、建筑設(shè)施會(huì)展商務(wù)中心共分為 三個(gè)部分 ,分別具有相關(guān)功能：1 、會(huì)展中心建筑面積約 8000 平方米 , 提供會(huì)議展覽配套服務(wù)。2、企業(yè)總部基地建筑面積 112000 平方米，其中 300580 平方米的分體或連體建 筑約 300幢，為入 園企業(yè)

15、提供一流的辦 公場(chǎng)所。3、賓館及會(huì)所建筑面積約 15,000 平方米,其中四星級(jí)賓館建筑面積約 7000平方米（約 200床位） 休閑會(huì)所建筑面積約 8000平方 米，為來(lái)往客商提供住宿、娛樂(lè) 休閑場(chǎng)所。二、項(xiàng) 目實(shí)施計(jì)劃1 、施工計(jì)劃2005年6月會(huì)展商務(wù)中心開(kāi)工建設(shè)。2007年9月 商務(wù)辦公樓開(kāi)工建設(shè)。2008 年 1 月 賓館開(kāi)工建設(shè)。2008年6月會(huì)展商務(wù)中心、賓館開(kāi)始裝 修，年底完工。2008年12月 會(huì)展商務(wù)中心、賓館、商務(wù)辦公樓完 工投入使用。2、商務(wù)辦公樓銷售計(jì)劃商務(wù)辦公樓將于07年12月開(kāi)始預(yù)售，銷售價(jià)格 3800元/怦，07年預(yù)計(jì)售出30%, 08年售出65%，空置率 5

16、%。3、賓館、會(huì)展中心的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃賓館、會(huì)展中心的經(jīng) 營(yíng)方式采取合資合作建設(shè)。 08 年 6 月開(kāi)始裝修,年底完工后投入 使用。會(huì)展中心完工 后由富麗園公司自行經(jīng)營(yíng),對(duì)外開(kāi)展商務(wù) 會(huì)議、展覽服務(wù),取得相應(yīng) 收益。賓館采取租賃 承包經(jīng)營(yíng)的方式,床位共 200 張,估計(jì)入住率為 50 % ,每人每天消費(fèi) 800-1000 元。 08 年底開(kāi)業(yè)后開(kāi)始產(chǎn)生收益 。三、項(xiàng) 目投資分析1 投 資 估算內(nèi)容根據(jù)總體規(guī)劃及樓盤 建筑設(shè)計(jì)方案，該項(xiàng)目的建筑面積約為135000怦，其中會(huì)展中心8000怦，企業(yè)總部基 地112000怦，賓館15000怦。項(xiàng)目估算的內(nèi)容包括土地 價(jià)款、各項(xiàng)政 策性收費(fèi)、建筑安裝 工程費(fèi)

17、、室外市政設(shè)施及環(huán)境配套等費(fèi)用 。2投 資估算依據(jù)1、建筑安裝費(fèi)用參考武 漢市工程造價(jià)管理站發(fā)布的造價(jià)指數(shù)。2、土地地價(jià)根據(jù)該幅土 地出讓合同價(jià)。3、相關(guān)費(fèi)用依據(jù)相關(guān)部 門發(fā)布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3. 經(jīng) 濟(jì)效益分析3.1 項(xiàng)目的成本分析該項(xiàng)目總建筑面 積135000tf，初步估算成本如下：A會(huì)展中心、賓館建筑成本：4373元/tf會(huì)展中心、賓館總成 本：4373元/ tfX 23000 tf =10058 （萬(wàn)元）B 企業(yè)總部基地建筑成本：1511元/tf企業(yè)總部基地總成本 ：1511元/ tfX 112000tf =16923 （萬(wàn)元）項(xiàng)目總成本： 1005816923=26981（萬(wàn)元）3.2

18、項(xiàng)目收入分析A會(huì)展中心會(huì)務(wù)展覽收入主要用 于彌補(bǔ)會(huì)展中心的運(yùn)行費(fèi)用及固定資產(chǎn)折 舊,在整個(gè)園區(qū)形成規(guī)模 之前,不依靠會(huì)展中 心提供盈利。B 企 業(yè) 總部基地企業(yè)總部基地作為入 園企業(yè)的辦公基地,擬采用銷售的形式回 籠資金。參照武漢寫字樓 市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)，并 結(jié)合本項(xiàng)目具體區(qū)位，售價(jià)定為3800元/ tf。假設(shè)企業(yè)總部基地的 銷售率為 100%, 則銷售收入為：3800元/ tf X 112000tf =42560萬(wàn)元銷售收入現(xiàn)值： 42560/1 、 058=40227 萬(wàn)元C 賓館賓館按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè) 計(jì),采取委托專業(yè)酒店管理公司承包經(jīng)營(yíng) 的方式,在提供優(yōu)良服務(wù) 的同時(shí),獲取穩(wěn)定收 入。發(fā)包價(jià)

19、格的確定參考酒店市場(chǎng)的行情 ,并考慮賓館房屋、設(shè)備的 折舊。賓館設(shè)備折舊按照國(guó) 家會(huì)計(jì)法規(guī)要求采用直線折舊法計(jì)提折舊 （設(shè)備使用期 8 年無(wú)殘 值）：1305萬(wàn)元+ 8年=163萬(wàn)元/年；賓館房屋折舊按照國(guó) 家會(huì)計(jì)法規(guī)要求采用直線折舊法計(jì)提折舊 （房屋使用期 40 年無(wú) 殘值）： 5255 萬(wàn)元+ 40 年 =163 萬(wàn)元/年賓館采取租賃經(jīng)營(yíng)方 式， 2008年獲得收益，則公司按照折舊加年租金100萬(wàn)元收取，計(jì) 394 萬(wàn)元 / 年。根據(jù)年金折算現(xiàn)值公 式，賓館項(xiàng)目現(xiàn)值為：P=2（1+i ） 40 -1 + i X（ 1+i） 40=5747 萬(wàn)元項(xiàng)目總 收益：40227+ 5747= 459

20、74 （萬(wàn)元）1）稅金：45974X 0.06 = 2758 （萬(wàn)元） 項(xiàng)目2）的總利潤(rùn)： 45974-2758-26981 = 16235（萬(wàn)元） 項(xiàng)目3）的利潤(rùn)率： 16235+26981=60、 17%四、結(jié) 論該項(xiàng)目建設(shè)周期為 14 個(gè)月，總投資 26981 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 20391 萬(wàn)元，資金利潤(rùn)率 為 60 、 1 7%，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和計(jì)算結(jié)果都表明，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益良好，還貸能 力強(qiáng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。該項(xiàng)目所在的鄭店為 產(chǎn)業(yè)聚集的熱點(diǎn)區(qū)域，隨著外環(huán)線的貫通 ，其不可替代的區(qū)位優(yōu) 勢(shì)， 將成為現(xiàn)代制造 業(yè)、物流業(yè)的規(guī)模化基地，其發(fā)展前景可觀、發(fā)展?jié)摿薮蟆１卷?xiàng)目依托該區(qū)域優(yōu)越的地 理位置

21、，再融合自身強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和先進(jìn)的規(guī)劃理念，在規(guī)劃布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面精心 設(shè)計(jì)，打造成高性價(jià)比產(chǎn)品，將吸引眾多 的廠商前來(lái)投資置業(yè)。項(xiàng)目本身的收益穩(wěn)定 可靠，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，投資回報(bào)穩(wěn)定，同時(shí) ，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)提高 江夏財(cái)政收入，拉動(dòng) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，提供就業(yè)機(jī)會(huì)，都將起 到積極作用。因此，從經(jīng)濟(jì) 效益和社會(huì)效益來(lái)看 ，該項(xiàng)目是可行的。鄭店 物流科技產(chǎn) 業(yè)基地該項(xiàng)目是以武昌特殊 的文化、教育、科技產(chǎn)業(yè)為依托，借助東 湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，中國(guó)光谷，南胡大 花領(lǐng)青菱大學(xué)城的強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，衍生而出的文化科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地。由于新興的大 環(huán)城公路出入口，在大學(xué)城的腹地和武漢南大門 領(lǐng)域的信息，是理想的新技的

22、重點(diǎn)項(xiàng)目，是整個(gè)物，京珠路以東，滬蓉路學(xué)城成片開(kāi)發(fā)，拔地而起，鄭店作為連接 地理人文方面日益接受文化、科技、流通 術(shù)孵化，創(chuàng)新基地。科技產(chǎn)業(yè)基地既作為 在校大學(xué)生實(shí)習(xí)基地，也是畢業(yè)生的創(chuàng)業(yè) 基地，將以現(xiàn)代物流業(yè)、 網(wǎng)絡(luò)信息、電子工程 、影視傳播為主，打造中部物流信息平臺(tái) ，搭建生產(chǎn)、加工、研發(fā)基 地， 形成既服務(wù)物流 城，更為全社會(huì)提供物流產(chǎn)品和咨訊。 該項(xiàng)目作為武漢華中 商貿(mào)物流城總體規(guī)劃的一部分，是物流城 流城產(chǎn)業(yè)鏈中科技含 量最高的產(chǎn)業(yè)集群，一、 基本概況1 、 地 理 位置科技產(chǎn)業(yè)基地地處武 漢市鄭店街，京珠、滬蓉高速公路交匯處 以南， 1 07國(guó)道以西，物流城一期中心地段 。2、用地

23、指標(biāo)項(xiàng)目總占地面積 500 畝，凈用地面積 412畝，容積率為 1、 1 總建筑面積 30 萬(wàn)平方米3、建筑設(shè)施科技產(chǎn)業(yè)基地有獨(dú)立 式生產(chǎn)辦公區(qū)，集中式生產(chǎn)區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng) 庫(kù)。 獨(dú)立式生產(chǎn)辦公區(qū) 為大中型企業(yè)量身定 制，集生產(chǎn)，辦公，員工宿舍，倉(cāng)儲(chǔ)于一 體， 集中式生產(chǎn)區(qū)以小型企業(yè)或研發(fā)機(jī) 構(gòu)為主，生產(chǎn)車間相對(duì)集中在整棟整層， 標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)庫(kù)包括露天和室內(nèi)倉(cāng)庫(kù)兩部分，含原料倉(cāng)庫(kù)、成品倉(cāng)庫(kù)，為基地企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃第一階段：建設(shè)以物 流科技型企業(yè)為主體的生產(chǎn)加工區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) 、物流貨站。第二階段：建設(shè)全國(guó) 聯(lián)網(wǎng)服務(wù)海外，集公路、海運(yùn)、空港相對(duì)接的大型物流信息集散中心，開(kāi)發(fā)多種物流 信息網(wǎng)站和電

24、子上午平臺(tái)。第三階段：建設(shè)物流 軟件開(kāi)發(fā)基地，引入物流咨詢顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，開(kāi)辦物流培訓(xùn)學(xué)校，在流程改善，興建規(guī)劃 ，物流軟件開(kāi)發(fā)，物流人才培訓(xùn)，系統(tǒng)集 第四階段：建設(shè)物流 供應(yīng)鏈管理信息平臺(tái)，形成服務(wù)半徑 庫(kù)存管理，貨物配載 ，裝卸運(yùn)輸，信息處理的大型物流園，同 碼頭及相關(guān)代理機(jī)構(gòu) 對(duì)接或聯(lián)盟使園區(qū)功能立體延伸。該信息成等方面重點(diǎn)突破。1000 公里的城市經(jīng)濟(jì)帶的集時(shí)通過(guò)與鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口、平臺(tái)以信息系統(tǒng)為支撐，建 立集運(yùn)輸、配載、倉(cāng) 儲(chǔ)、配送、包裝、流通加工、海關(guān)、物流高科技產(chǎn)業(yè)等于一體的綜合 性信息平臺(tái)。三、開(kāi)發(fā)摸索（一 ）、雙方合作：即我方負(fù)責(zé)拿地，以 土地作價(jià)出資，合作方以現(xiàn)金投入合股開(kāi) 發(fā)

25、，銷售利潤(rùn)按股份分 配。此方式適合大型投資 開(kāi)發(fā)商。是我方最佳選擇。（二 ）、多方合作；即我方出地，其他合 作方均以現(xiàn)金投入合股，并成立股份有限 公司，銷售利潤(rùn)按股份 多少分配，市場(chǎng)后期 運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)每年根據(jù)贏利狀況由董事會(huì)同意 決定分配。此方式適合中小投資 者參入，是第二方案。（三 ）、土地轉(zhuǎn)讓：即我方取得土地資格 后，不再投入資金，為吸引有影響、有實(shí) 力的物流同行自主開(kāi)發(fā)， 特別是物流地產(chǎn)商加 入，形成多家開(kāi)發(fā)，共同打造的氛圍，將 土地作為優(yōu)惠，直接轉(zhuǎn)賣， 既 可加速資金周轉(zhuǎn)， 也可減少建設(shè)周期。此方式針對(duì)物流地產(chǎn) 商，是我方有一定土地儲(chǔ)備后的選擇。該項(xiàng)目我方前期投入 3 千萬(wàn)，預(yù)計(jì)第一、第

26、二方案投入回收期 24個(gè)月，預(yù)計(jì)資金利潤(rùn) 率為 60%，第三方案投入回收期 12 個(gè)月，預(yù)計(jì)資金利潤(rùn)率為 45%。武漢鄭店漢正街小商品城根據(jù)區(qū)政府批準(zhǔn)的 武漢鄭店華中商貿(mào)物流城總體規(guī)劃，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，我司擬在107國(guó)道以東、滬蓉高速以南、園區(qū)B-27號(hào)路以北、B-4號(hào)路以西約800畝地塊上建設(shè)“鄭店漢正街小商 品城”。該項(xiàng)目用地性質(zhì)為商 住用地，總用地面積約 800畝，總建筑面積約700000怦，容積率 為 1.3 1.5 ，總投資 約 8 億元。該項(xiàng)目主要建設(shè)五層 商住樓，一二層商用，三至五層辦公和住 宿。在該范圍內(nèi)同時(shí)考 慮按1000戶，每戶120怦，總建筑面積12萬(wàn)怦，建設(shè)“鄭店物流農(nóng)民

27、新村”，以安排物流城規(guī)劃范圍內(nèi)的拆遷戶，解決拆遷農(nóng)民的居住和長(zhǎng)期就業(yè)問(wèn)題。該項(xiàng)目擬分兩期建設(shè) ，一期用地約 400 畝 ，二期用地約 400 畝。 該項(xiàng)目是華中商貿(mào)物流城綜合市場(chǎng)群重點(diǎn)項(xiàng)目之一，項(xiàng)目對(duì)繁榮市場(chǎng)、促進(jìn)物資流通、加速武漢市“十一五”規(guī)劃確定的鄭店物流園區(qū)的形成具有重要意義。一、 項(xiàng)目 描述本市場(chǎng)是以“中部崛 起的重要戰(zhàn)略支點(diǎn) ”，圍繞武漢 8+1 城市經(jīng)濟(jì)圈，在占地 7、6 平 方公里的鄭店華中商 貿(mào)物流城范圍內(nèi)推出的重點(diǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目借 助其獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，交通 優(yōu)勢(shì)，將小商品城定 位為以大武漢為軸心，以 8+1 城市圈為商業(yè)半徑，通過(guò)廣泛引進(jìn)吸收 原漢正街市場(chǎng)老商戶 ，將市場(chǎng)拓展到

28、湖北廣大中西部地區(qū)，以 及湖南、江西等周邊省份。網(wǎng)絡(luò)信息中心、倉(cāng)儲(chǔ)物項(xiàng)目設(shè)五大中心、六 大交易區(qū)。五大中心即小商品交易中心、 流中心、商務(wù)會(huì)展中 心、生活服務(wù)中心。六大交易區(qū)即日用百 具飾品區(qū)。貨區(qū)、洗滌化裝區(qū)、針紡織品區(qū)、文體用品區(qū)、服裝鞋類區(qū)、玩該項(xiàng)目用地性質(zhì)為商 住用地，總用地面積 760 畝， 總建筑面積 709688 平方，總規(guī)劃面積 506920 平方，容積率為 1.4，總投資額 6.5 億元。、 運(yùn)營(yíng) 方式將以職業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，借本項(xiàng)目將由武漢鄭店 物流城市場(chǎng)管理公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，管理公司 鑒義烏、上海等東南 沿海發(fā)達(dá)地區(qū)市場(chǎng)管理模式和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)， 結(jié)合中部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和 產(chǎn)業(yè)特色，打造

29、一流 的市場(chǎng)，一流的團(tuán)隊(duì)，一流的管理。運(yùn)營(yíng)宗旨：管理、服 務(wù)、引導(dǎo)運(yùn)營(yíng)理念：招商、安 商、親商、扶商、富商招商模式：以銷售、 租賃相結(jié)合，對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)戶提供最優(yōu)惠的價(jià)格，對(duì)租賃經(jīng)營(yíng)者提供最優(yōu)惠的租價(jià)，對(duì)投資 戶，公司承若包租 3年，每年回報(bào) 8%， 3 年可獲 24%租金 收益。五大統(tǒng)一：統(tǒng)一商鋪 格局統(tǒng)一倉(cāng)儲(chǔ)配送統(tǒng)一促銷活動(dòng)統(tǒng)一商情發(fā)布統(tǒng)一物業(yè)管理四大保障：合法經(jīng)營(yíng) 權(quán)利保障經(jīng)營(yíng)設(shè)施配套保障生活后勤服務(wù)保障 物流人流暢通保障 、合作方式 一 ）、雙方合作：即我方負(fù)責(zé)拿地，以 土地作價(jià)出資，合作方以現(xiàn)金投入合股開(kāi) 發(fā)，銷售利潤(rùn)按股份分 配。此方式適合大型投資 開(kāi)發(fā)商。（二 ）、多方合作；即我方出

30、地，其他合 作方君以現(xiàn)金投入合股，并成立股份有限 公司，銷售利潤(rùn)按股份 多少分配，市場(chǎng)后期 運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)每年根據(jù)贏利狀況由董事會(huì)同意 決定分配。此方式適合中小投資 者參入。（三 ）、資源合作：1、即我方負(fù)責(zé)土地及資金，對(duì)方現(xiàn)金入股原則上不地于 20%， 同時(shí)具備客戶資源，并負(fù)責(zé)客戶資源的整體轉(zhuǎn) 移，對(duì)方可享受客戶銷售提成及招商系列 獎(jiǎng)勵(lì)。此方式可針對(duì)溫州商 會(huì)、臺(tái)州商會(huì)等單位。2、即我方負(fù)責(zé)土地及資金，對(duì)方無(wú)現(xiàn)金入股，但可攜帶客戶資源，并負(fù)責(zé)現(xiàn)有客 戶資源 的整體轉(zhuǎn)移，并可在 更大范圍內(nèi)招商，則可以 510%的干股入股，對(duì)方要保證所攜帶客戶來(lái)本市場(chǎng)購(gòu)買商鋪， 入駐經(jīng)營(yíng)，并與商戶簽定開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)

31、對(duì)股份進(jìn)行適當(dāng) 調(diào)整。此方式可針對(duì)漢正街 管委會(huì)相關(guān)單位或個(gè)人。 四、經(jīng)濟(jì)效益分析（一 ）、銷售收入預(yù)測(cè)小商品交易中心按 30 個(gè)月售磬3 層 280000 m2 * 1800 元/ m2 =50400 萬(wàn)元5 層 256000 m * 2200 元/ m =56320 萬(wàn)元 生活服務(wù)中心98000 m *2200 元 / m2 =21560 萬(wàn)元全部合計(jì)128280 萬(wàn)元（二 ）、項(xiàng)目總成本及利潤(rùn)指標(biāo)分析1 、固定資產(chǎn)投入費(fèi)用土地辦證基建投資設(shè)備設(shè)施利息支出2、銷售費(fèi)用，我方可根據(jù)引入客戶數(shù)量、64657.6 萬(wàn)元4560 萬(wàn)元58986.6 萬(wàn)元800 萬(wàn)元311 萬(wàn)元8338.2 萬(wàn)元大

32、小人員工資：包括銷售 人員、經(jīng)營(yíng)管理人員 按總銷售額的 3%計(jì)提 128280*3%=3848.4 萬(wàn)元管理費(fèi)用：包括辦公 費(fèi)、水電費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)按總銷售額的 1、5%計(jì)提 128280*1 、5%=1924.2萬(wàn)元宣傳費(fèi)用： 廣告費(fèi)用、市場(chǎng)推廣按總銷售額的 2%計(jì)提128280*2%=2565.6 萬(wàn)元3、應(yīng)繳稅金合計(jì)11545.2 萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅：按總銷售收 入的5.7%計(jì)提128280X 5.7%=7311.96萬(wàn)元 所 得稅：按銷售收入 的3.3%核定征收128280X 3.3%=4233.24萬(wàn)元4 、財(cái)務(wù)費(fèi)用1 年期貸款利率為 6.12%，三年期貸款利率為 6.3% 2000X 6

33、.12%+3000X 6.3%=122+189=311 萬(wàn)元5、項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)凈利潤(rùn) =項(xiàng)目總銷售收入 -固定資產(chǎn)投入費(fèi)用 -銷售費(fèi)用 -應(yīng)交稅金 -財(cái)務(wù)費(fèi)用 =128280-64657.6-8338.6-11545.2-311=43427.6 萬(wàn)元6、資金利潤(rùn)率資金利潤(rùn)率=利率/ 總投資X 100%=43427.6/64657.6X 100%=67.17%分析： 1 、項(xiàng)目在完成大部分商鋪銷售的前 提下即有 67.17%的資金利潤(rùn)率說(shuō)明項(xiàng)目 利潤(rùn)空間大。2、商務(wù)會(huì)展中心規(guī)劃面積10000 tf，網(wǎng)絡(luò)信息中心規(guī)劃面積 3000 tf，除少量企業(yè)自用外，原則 上全部對(duì)外銷售，建筑格局總體按商鋪或 寫

34、字樓設(shè) 計(jì)。若與商鋪同時(shí)發(fā)售，銷售收入：13000 tfX 2000元/ tf （均價(jià)）=2600萬(wàn)元 各種費(fèi)用： 2600X 15.5%=403 萬(wàn)元 銷售利潤(rùn)： 2600-403=2197 萬(wàn)元若在后期或市場(chǎng)成熟 后銷售，則具有更大升值空間。3、倉(cāng)儲(chǔ)物流中心：規(guī)劃面積24000tf, 一般以出租為主。若按15元/月計(jì)算，年租金收入：24000 tf X 15元/ tfX 12=432萬(wàn)元 倉(cāng) 儲(chǔ)物流中心與市場(chǎng) 配套，也是市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中穩(wěn)定的收入來(lái)源， 每年可獲 取 租金收入 432 萬(wàn)元 。五、結(jié)論武漢鄭店漢正街小商 品城項(xiàng)目經(jīng)組織專家對(duì)工程項(xiàng)目、設(shè)備設(shè) 施、投資概算、漢正街 市場(chǎng)的調(diào)研、經(jīng)濟(jì)

35、效 益分析等方面進(jìn)行論證、分析，并以項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)、劣勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)等 方面加以綜合論證， 認(rèn)為該項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)條件、經(jīng)濟(jì)效益明顯 ，是鄭店區(qū)域中切實(shí)可行的 首選發(fā)展項(xiàng)目。武漢鄭店華中商貿(mào)物流城家居產(chǎn)業(yè)基地武漢鄭店華中商貿(mào) 物流城家居產(chǎn)業(yè)基地是物流新城中面積最大，集產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商貿(mào)交易區(qū)，物流服務(wù)區(qū) 于一體的現(xiàn)代都市外環(huán)家具產(chǎn)業(yè)園 +家具采購(gòu)城 +家具物流的樣板。 一、項(xiàng)目概況 基本內(nèi) 容：武漢鄭店家居產(chǎn)業(yè)博 覽交易中心，是華中商貿(mào)物流城的重點(diǎn)配套項(xiàng)目之一，也是鄭店家居產(chǎn)業(yè)基地一期首 推項(xiàng)目。鄭店家居產(chǎn)業(yè)基地按 一次規(guī)劃，多期開(kāi)發(fā)的思路，規(guī)劃面積 3000 畝，由博覽交易中心 及家具工業(yè)園構(gòu)成。 其中

36、，博覽交易中心占地約 200畝，由 10萬(wàn)平方的國(guó)際家居博覽館和 6.5 萬(wàn)平方的商業(yè)步行街組成。地理?xiàng)l 件：博覽交易中心位于武 漢市江夏區(qū)鄭店街，緊臨 107國(guó)道，處在素稱“九省 通衢”的武 漢 南大門咽喉部位。 京珠、滬蓉高路在此交匯，武漢外環(huán)縱橫 全境，西至長(zhǎng)江金口碼頭九 公里， 隔江是武漢經(jīng) 濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；東臨京廣鐵路紙坊車站 6公里；北到武漢天河機(jī)場(chǎng) 40公里， 武昌火 車站 1 9公里，整個(gè)博覽交易中心路 網(wǎng)齊全，交通便捷，四通八達(dá)。主要經(jīng) 濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：（ 武漢鄭店家居產(chǎn)業(yè)博覽交 易中心）項(xiàng)目容積率綠化率占地面積總建筑面積層數(shù)高度家具博 覽中心2.1115%16224999845層26

37、.6商業(yè)步 行街1.33185層16武漢鄭店家居產(chǎn)業(yè)博 覽交易中心，總建筑面積162384平方米預(yù)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)基地（一期）總投資27112萬(wàn)元二、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析（一 ）、經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)A、商業(yè)街按12個(gè)月銷售周期全部售馨銷售收入：62400 m2X 3800 元/ m2 =23712 萬(wàn) 元B、家居博覽中心以產(chǎn)權(quán)式分割銷售，第一年銷售50%銷售收入：100000 m X 4000 元/ m2X 50%=20000 萬(wàn)元商業(yè)街及博覽中心第 一年總收入23712+ 20000=43712萬(wàn)元（二）、項(xiàng)目總成本及利潤(rùn)指標(biāo)分析1、固定資產(chǎn)投入費(fèi)用家居博覽中心：1900元/ m

38、,單項(xiàng)成本 100000mx 1900元/ m =19000萬(wàn)元商業(yè)街：1300元/ m,單項(xiàng)成本 62400 m X 1300元/ m =8112萬(wàn)元2、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 人員工資：包括經(jīng)營(yíng)人員、管理人員工資。按年銷售額的3%計(jì)提：43712X 3%=1311萬(wàn)元 管理費(fèi)用：包括辦公費(fèi)、水電費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)。按年銷售額的1.5%計(jì)提：43712X 1.5%=6561萬(wàn)元 宣傳費(fèi)用：廣告宣傳、市場(chǎng)推廣。按年銷售額的2%計(jì)提：43712X 2%=874萬(wàn)元3、應(yīng)交稅金合計(jì)： 43712X 9.66%=4223萬(wàn)元4、財(cái)務(wù)費(fèi)用長(zhǎng)期貸款年利率為 6.2%,短期利率為5.8%3000X 6.2%+ 20

39、00X 5.8%=186 + 116=302 萬(wàn)元5、項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)：43712 19000 - 8112- 2841 4223 302=9234萬(wàn)元6、資金利潤(rùn)率資金利潤(rùn)率=利潤(rùn)/總投資X 100%=9234/2711X 100%=34%（二）、社會(huì)效益分析1、社會(huì)意義主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：可直接提供5000個(gè)左右就業(yè)崗位。其中，園區(qū)目前已有志向生產(chǎn)加工企業(yè)20余家，大量急需各種專業(yè)技術(shù)人員及普通工種。博覽中心將吸納近500家家居品牌企業(yè)入駐，形 成各種品牌的駐漢分 公司和銷售公司，并需要采購(gòu)、促銷等業(yè) 務(wù)人員，這對(duì)緩解社會(huì)勞動(dòng) 就業(yè)壓力，促進(jìn)和諧 社會(huì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。家居博覽中心啟動(dòng)開(kāi) 業(yè)后，

40、將引進(jìn)數(shù)百家企業(yè)和經(jīng)銷商在此生 產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)，年交易額將 突破 5 億元，可為國(guó) 家和本地區(qū)創(chuàng)造更大財(cái)政稅收，進(jìn)一步加 快江夏區(qū)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。進(jìn)一步改變湖北及武 漢家居產(chǎn)業(yè)散、亂、小的格局，使生產(chǎn)加 工形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)，使家 居市場(chǎng)形成扎堆，向 超大型市場(chǎng)發(fā)展。既有自身培育的品牌， 又有國(guó)際品牌支撐，從而縮 小與珠三角、長(zhǎng)三角 的差距，爭(zhēng)取本土品牌走向國(guó)際化市場(chǎng)。促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，加快江夏鄭店新城的建設(shè)速度，提高江 夏區(qū)物流產(chǎn)業(yè)區(qū)的知名 度，爭(zhēng)取鄭店物流城 成為華中物流第一城，社會(huì)主義新農(nóng)村建 設(shè)的樣板。三、結(jié)論：促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，加快江夏鄭店新城的建設(shè)速度，提高江 夏區(qū)物流產(chǎn)業(yè)區(qū)的知名 度， 爭(zhēng)取鄭店物流城 成為華中物流第一城，社會(huì)主義新農(nóng)村建 設(shè)的樣板。鄭店國(guó)際家居產(chǎn) 業(yè)博覽 交易中心的興 建，不僅提供了一個(gè)大規(guī)模、專業(yè)性的舉 辦家具博覽會(huì)的場(chǎng)所，也建 立了良好 的生產(chǎn)交易 平臺(tái)，對(duì)于有效整合引入家居生產(chǎn)型源頭 企業(yè)在此扎堆，改善原來(lái)經(jīng) 營(yíng)環(huán)境，經(jīng) 營(yíng)格局， 形成國(guó)內(nèi)外知名品牌的生產(chǎn)、交易集散地 起到重要的推動(dòng)作用。同時(shí)， 還將