某廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、某廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告前 言本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證*廣場(chǎng)投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是： 項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省建筑設(shè)計(jì)研究院的初步設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與編制而成；各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來(lái)源于HZ市國(guó)土房管局；建安工程造價(jià)的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與HZ市建設(shè)委員會(huì)公布的HZ市正在建設(shè)和已經(jīng)

2、竣工的部分典型工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為對(duì)比。 總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完全由HZ市*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)形式；本項(xiàng)目各類物業(yè)的測(cè)定價(jià)格與分析比較是根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過(guò)歸納和整理，其計(jì)算模式按照國(guó)外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出。 本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析部分，按照目前HZ市各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)科學(xué)測(cè)算獲得，務(wù)求能夠符合此類報(bào)告的規(guī)范要求、計(jì)算模式以及測(cè)算要求。第一章 HZ市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況11HZ市經(jīng)

3、濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況HZ市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。HZ市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽(yáng)光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。HZ市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改革開(kāi)放以前，HZ市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值6.76億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6.66億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為2.67億元。改革開(kāi)發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。20多年來(lái)，HZ市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了

4、巨大的變化。HZ已由一寂寂無(wú)聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。2002年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值525.2億元，比1990年增長(zhǎng)8.1倍，12年翻了三番多，年均增長(zhǎng)20.2%。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，HZ市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按HZ市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，2002年底，HZ市總?cè)丝跒?33.72萬(wàn)，其中戶籍人口（常住人口）283.02萬(wàn)人，外來(lái)人口（暫住人口）50.7萬(wàn)人。全市現(xiàn)有78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個(gè)街道辦事處，1066個(gè)

5、行政村，并設(shè)有兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。HZ市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里，總?cè)丝?1.78萬(wàn)；惠陽(yáng)區(qū)土地總面積1262.1平方公里，總?cè)丝?0.77萬(wàn)。12HZ市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)縱觀HZ市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開(kāi)發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是19891993年，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。第一階段，1978年到1988年是HZ市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開(kāi)始實(shí)行改革開(kāi)放，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。HZ市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開(kāi)放前發(fā)展要快得多，GDP年均

6、增長(zhǎng)10.4%，1988年達(dá)到33.04億元；人口年均增長(zhǎng)1.3%，1988年達(dá)到218.06萬(wàn)人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)4.6%，1988年達(dá)到27.75平方公里；地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)14.3%，1988年達(dá)到2.08億元；工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)21.8%，1988年達(dá)到20.7%億元；人均GDP年均增長(zhǎng)8.5%，1988年達(dá)到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，HZ市還沒(méi)有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，HZ市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開(kāi)始大幅增加，但由于基數(shù)太小，HZ市經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。19891993年是

7、HZ市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，GDP年均增長(zhǎng)30.5%，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)40.8%，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)24.7%，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng)37.7%，人均GDP年均增長(zhǎng)27.2%。從1989年到1993年，HZ市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增57.6%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47.8%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，1993年占GDP的17.5%，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國(guó)處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮，當(dāng)時(shí)的HZ是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來(lái)的投機(jī)資金一度使HZ市經(jīng)濟(jì)發(fā)

8、展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起HZ市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在HZ進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。這些事件對(duì)HZ的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項(xiàng)目的擱淺，HZ市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。1994年至今，是HZ市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，HZ市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來(lái)的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)18.3%，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)13.6%，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)6.7%，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng)16.7%，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)21

9、.9%，人均GDP年均增長(zhǎng)14.5%。這一階段的代表性事件是中海BP南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。預(yù)計(jì)未來(lái)五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)HZ市的跨越式發(fā)展提供契機(jī)。13HZ市的區(qū)位條件HZ市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)城市和國(guó)際大都市香港。HZ市區(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，HZ市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因

10、素。改革開(kāi)放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開(kāi)放后，由于東岸接近香港，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)，到2000年，深圳和東莞的人口和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。形勢(shì)出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國(guó)公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過(guò)西岸。根據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離基本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加0.58%至0.61%，制造業(yè)外資投入金額增加0.4%至0.6%，服務(wù)業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量

11、增加0.34%至0.37%，服務(wù)業(yè)外資投入的金額就增加0.2%到0.7%。進(jìn)入新的世紀(jì)，HZ的區(qū)位條件將的重大的改變。CEPA的簽署與實(shí)施，在未來(lái)若干年香港對(duì)珠三角的輻射作用將大大加強(qiáng)，香港的國(guó)際融資能力和高端服務(wù)業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面發(fā)展。HZ作為珠三角城市重要的一員，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充分利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟(jì)輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深層次的合作方面，有更大的作為。14南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)落戶大亞灣的中海BP南海石化項(xiàng)目，首期投資43億美元，是國(guó)內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷BP公司與中國(guó)海洋石油總公

12、司及廣東投資公司合資經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬(wàn)噸乙烯，進(jìn)而衍生出230多萬(wàn)噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達(dá)17億美元，對(duì)下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為1:50。該項(xiàng)目已于2002年11月奠基，目前正在進(jìn)行80萬(wàn)噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到2005年正式建成投產(chǎn)。未來(lái)幾年中國(guó)對(duì)石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國(guó)還有很大的發(fā)展空間，HZ正積極抓住這次機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶HZ，使HZ成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，陸域面積273.68平方公里，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開(kāi)發(fā)

13、吞吐能力超過(guò)億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢(shì)：BP公司是全球500強(qiáng)跨國(guó)公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場(chǎng)占據(jù)重要地位。BP公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國(guó)企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更

14、大范圍來(lái)看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過(guò)新加坡的土地面積，正處于尚待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來(lái)投資商的高度關(guān)注。15HZ市在珠三角的地位和作用目前，HZ是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供應(yīng)基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)?；蓐?yáng)市改市劃區(qū)，拓展了HZ中心城區(qū)的發(fā)展空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了HZ從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。正在建設(shè)中的中海BP南海石化項(xiàng)目將給HZ市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一臺(tái)強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)HZ工業(yè)化進(jìn)程，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，使HZ成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變HZ

15、在珠三角的分工地位，進(jìn)而帶動(dòng)珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的基礎(chǔ)性工業(yè)支撐。同時(shí)，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)使HZ產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展，推動(dòng)HZ市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對(duì)旅游資源的開(kāi)發(fā)利用，對(duì)生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，HZ市未來(lái)將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。第二章 項(xiàng)目概況21研究基礎(chǔ)用地單位：HZ市*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā) 展 商：HZ市*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅）項(xiàng)目名稱：*廣場(chǎng)用地位置：HZ市江北27號(hào)小區(qū)用地現(xiàn)狀：已開(kāi)發(fā)40%211可行性研究分析的基本

16、依據(jù)1國(guó)土證：惠府國(guó)用（2003）字第號(hào)惠府國(guó)用（2003）字第號(hào)惠府國(guó)用（2003）字第號(hào)惠府國(guó)用（2003）字第號(hào)2建設(shè)用地規(guī)劃許可證：HZ市規(guī)字第337號(hào)（一期）3商品房預(yù)售許可證：HZ房預(yù)許（2002）42號(hào)（一期）212項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)規(guī)劃區(qū)總用地面積49552.6平方米，已開(kāi)發(fā)40%。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)：總用地面積：49552.6平方米總建筑面積：平方米公共占地：10535平方米園林占地：18500平方米銷售收入：56167萬(wàn)元開(kāi)發(fā)總投資：41504萬(wàn)元；其中： 1土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：4000萬(wàn)元； 2土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)：28752萬(wàn)元； 3應(yīng)繳各種稅費(fèi)：2500萬(wàn)元

17、； 4營(yíng)業(yè)稅：2000萬(wàn)元； 5各類配套工程費(fèi)：532萬(wàn)元； 6供水增容費(fèi)：120萬(wàn)元； 7報(bào)建手續(xù)費(fèi)：600萬(wàn)元； 8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：500萬(wàn)元； 9投資利息：2000萬(wàn)元； 10其他費(fèi)用：500萬(wàn)元。22研究過(guò)程221研究目的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過(guò)系統(tǒng)的研究，可依據(jù)HZ房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開(kāi)發(fā)成本，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對(duì)*廣場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)提供可行性決策依據(jù)。222研究人員可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)

18、層面，尤其是對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和成本測(cè)算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)。為了達(dá)到本初步投資可行性研究的既定目標(biāo)，HZ市*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司專門成立由市場(chǎng)研究人員、營(yíng)銷策劃人員、房地產(chǎn)估價(jià)人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財(cái)務(wù)分析人員等組成的顧問(wèn)小組，通過(guò)搜集大量相關(guān)的市場(chǎng)資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃進(jìn)行初步探討。223研究?jī)?nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來(lái)看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場(chǎng)研

19、究，項(xiàng)目評(píng)估，投資分析和基本結(jié)論，個(gè)中涉及的主要分支內(nèi)容包括： a、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場(chǎng)資料，籍此分析各種對(duì)項(xiàng)目前景有決定性影響的市場(chǎng)因素； b、從城市規(guī)劃的角度對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)； c、運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法，測(cè)定項(xiàng)目各類開(kāi)發(fā)物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)； d、綜合市場(chǎng)需求及資深建筑師意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評(píng)價(jià)； e、從實(shí)際操作的角度計(jì)算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度； f、結(jié)合實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)目的可能收益，分析影響收益的重要因素； g、按投資開(kāi)發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計(jì)劃； h、綜合各類分析，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性作出判斷。224 研究方法為達(dá)成研究目的，我們?cè)谘芯糠椒ㄟx

20、擇上依據(jù)“針對(duì)問(wèn)題，簡(jiǎn)單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。主要針對(duì)需求，在HZ市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級(jí)多層原則訪問(wèn)500個(gè)家庭，并在此基礎(chǔ)上召開(kāi)座談會(huì)，同時(shí)進(jìn)行對(duì)主要類似樓盤進(jìn)行個(gè)案調(diào)查。二是專家研討會(huì)。邀請(qǐng)營(yíng)銷、估價(jià)、工程、建筑、預(yù)算等各方面專家就一些典型問(wèn)題展開(kāi)討論。三是計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)算。對(duì)影響本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換對(duì)比。23項(xiàng)目背景 “*廣場(chǎng)”位于HZ市江北27號(hào)小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通HZ火車站，交通十分便利，項(xiàng)目所處地區(qū)是HZ市走向二十一世紀(jì)，形成大HZ城市的關(guān)鍵

21、城區(qū)，也是HZ近年城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)，是江北新城的核心地帶。擁有豐富的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，*、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。231發(fā)展商簡(jiǎn)介HZ市*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2002年12月，前身為HZ市*經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展公司。該公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開(kāi)發(fā)和房屋經(jīng)營(yíng)服務(wù)為一體的綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)。經(jīng)過(guò)多年奮斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營(yíng)方式，大膽改革、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已發(fā)展成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)卓越的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。232 項(xiàng)目概括 “*廣場(chǎng)”是由HZ市*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目，它所處的HZ市江北27號(hào)小區(qū)是HZ市新城區(qū)的核心地

22、帶。總體規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是HZ中高收入人士及港澳同胞。233 項(xiàng)目總體布局*廣場(chǎng)總占地面積約49552.6平方米，東面中心區(qū)位以21M寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是64M寬的廣汕一級(jí)公路，道路另一側(cè)為HZ新城繁華區(qū)。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個(gè)，在現(xiàn)首期工程旁；次要出入口三個(gè)。為體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。234交通組織從西側(cè)通過(guò)小區(qū)邊緣

23、的廣汕公路，現(xiàn)為一級(jí)公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有城市主干道路通過(guò)，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。235建筑功能項(xiàng)目首期規(guī)劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花園一座；二期建設(shè)二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建設(shè)二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟?？傋?100戶，可居住人口3800人。236建筑造型平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采用整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。237消防及分區(qū)區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上

24、有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。24 區(qū)域特點(diǎn)本可行性研究針對(duì)*廣場(chǎng)首期，但由于項(xiàng)目的整體性，在研究過(guò)程中又不可完全獨(dú)立分開(kāi)，因?yàn)橹T如綠化、公共設(shè)施是由整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂恼w項(xiàng)目來(lái)看，*廣場(chǎng)首期尚待續(xù)建，按照發(fā)展商設(shè)想，全部工程按照三期組團(tuán)式的原則以滾動(dòng)式的開(kāi)發(fā)。241 基本描述本項(xiàng)目地塊位于HZ江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。廣汕公路是項(xiàng)目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是HZ城市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現(xiàn)狀路寬64米，為雙向六車道，并已于二00三年拓寬為HZ市的形象大道，經(jīng)過(guò)新城區(qū)位置被命名為H

25、Z大道。242 總體布局區(qū)域四周幾條城市規(guī)劃確定的道路形成的道路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個(gè)獨(dú)立的分區(qū)，每個(gè)分區(qū)以不同的建筑密度、使用性質(zhì)及建筑高度、體量來(lái)強(qiáng)化各自的特色?？紤]到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對(duì)各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過(guò)規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。為提升各個(gè)分區(qū)的可識(shí)別性，在每個(gè)分區(qū)的街坊內(nèi)，通過(guò)規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開(kāi)敞空間的關(guān)系，塑造獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)貌。243 道路系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連HZ大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過(guò)，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過(guò)，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系

26、非常便利。本區(qū)的道路交通組織是以人的活動(dòng)為重點(diǎn)，以建設(shè)高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來(lái)進(jìn)行規(guī)劃的。 區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過(guò)其中，將用地分成若干街道，但未見(jiàn)明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬36米路改為24米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間6米綠化帶的景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過(guò)境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)。 區(qū)內(nèi)道路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。 區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面保證了人車之

27、間適當(dāng)分流，減少了互相干擾，形成服務(wù)居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過(guò)步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個(gè)整體。 按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團(tuán)根據(jù)實(shí)際情況，采用不同的方式來(lái)解決停車問(wèn)題。244 公共設(shè)施配置 社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，地勢(shì)平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個(gè)，可容納學(xué)生600人，建筑面積2500平方米。 文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動(dòng)中心、社區(qū)圖書館、HZ市書畫愛(ài)好者活動(dòng)中心，茶藝館等。 體育設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃社區(qū)的健康中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂(lè)中心。 商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務(wù)設(shè)施

28、。 該地塊南面為HZ市江北占地8萬(wàn)平方米的公園。245 綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地構(gòu)成。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號(hào)，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。運(yùn)用植物樹種的特色，直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。第三章 HZ市商品房需求狀況31HZ市基本情況HZ市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)。全市面積11158萬(wàn)平方公里，是省級(jí)歷史文化名城，千余年來(lái)一直是東江流域*、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，全市人

29、口333.72萬(wàn)人，2002年第五次人口普查時(shí)人口密度215人km2，低于全省平均水平。市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝?1.78萬(wàn)人，其中常住人口65.36萬(wàn)，暫住人口26.42萬(wàn)人。2003年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為1192億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值994億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值198億元，全市工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入650億元，比上年增長(zhǎng)15，實(shí)現(xiàn)利稅總額52億元。2003年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為15、57、28，根據(jù)“配第-克拉克定律”，HZ市的社會(huì)發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的工業(yè)化階段，全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的21個(gè)市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（

30、省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）的1.2、0.4、0.5、5.2倍，在全省屬中上等水平。外貿(mào)進(jìn)出口總額90億美元，約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的144。32住宅建設(shè)和消費(fèi)截止2003年底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為16.67億元，交易面積171.66萬(wàn)m2，交易金額18.28億元，交易宗數(shù)1148宗。全年房地產(chǎn)施工面積221.29萬(wàn)m2，竣工面積48.14萬(wàn)m2，銷售面積34.12萬(wàn)m2，銷售金額13.74億元，個(gè)人購(gòu)買商品房面積比重為89.6%，個(gè)人購(gòu)買住宅比重為96.68%。這表明，HZ市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對(duì)房屋的消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，

31、個(gè)人購(gòu)買商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支重要力量?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有429萬(wàn)m2，居住人口427萬(wàn)，人均居住面積為15.3 m2人。根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來(lái)20年內(nèi)HZ市人均住房面積要達(dá)到3035 m2，住宅的需求量將有較大的發(fā)展，這為HZ房地產(chǎn)商提供了一個(gè)很大的發(fā)展空間。33商品房需求主要指標(biāo)*廣場(chǎng)主要面對(duì)HZ市區(qū)居民，HZ市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：市區(qū)人口約92萬(wàn)，28萬(wàn)個(gè)家庭。人均GDP4.1萬(wàn)元，全省排7位（2003年）人均儲(chǔ)蓄存款9.4萬(wàn)元，戶均月收入4750元人均居住面積15.3平方米空置住房總面積18萬(wàn)平方米商品房交易率59（2003年）市場(chǎng)面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨

32、勢(shì)，居民購(gòu)房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。34商品房需求祈求341商品房需求祈求根據(jù)2003年6月在HZ進(jìn)行的一次抽樣調(diào)查（HZ市區(qū)，分層多級(jí)抽樣，有效樣本500戶）結(jié)果表明，HZ市民購(gòu)買商品房的基本特點(diǎn)是：一次性投資額度為13萬(wàn)元。低端需求戶（接受商品房?jī)r(jià)格為15002000元平方米者）收入4130元，需求房屋面積均值為113m2。41的人希望一次性付款，月均供樓支出1290元。高端需求戶（20002500元平方米）收入4541元，需求房屋面積均值為122平方米。22的人希望一次付款，月均供樓支出1311元。有購(gòu)房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序?yàn)椋合缕?、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河

33、南岸、龍豐、橋東、下角。342 商品房為HZ居民主要的消費(fèi)支出隨著全省實(shí)物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的商品，成為大多數(shù)個(gè)人和家庭的一個(gè)重要的消費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會(huì)有一定的增長(zhǎng)。近兩年來(lái)HZ經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會(huì)投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機(jī)會(huì)也頗為可能。這部分潛在的消費(fèi)者，其對(duì)地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計(jì)較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長(zhǎng)湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。343 接受商品房的平均價(jià)

34、格為1805元平方米從對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買力的分析來(lái)看，HZ居民已具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力，他們對(duì)房屋的要求已從安置型過(guò)渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，HZ市民能夠接受的商品房平均價(jià)格為1805元平方米，其中中高收入家庭則為2050元平方米。在付款方式上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價(jià)格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。344 主流消費(fèi)面積在100平方米以上消費(fèi)者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計(jì)方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上

35、選擇三房二廳和四房?jī)蓮d的消費(fèi)者居多。35 HZ居民對(duì)商品房環(huán)境及配套要求隨著收入水平提高，HZ居民對(duì)商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購(gòu)買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對(duì)于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。351 對(duì)住房硬件的要求數(shù)據(jù)表明，對(duì)住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá)68，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認(rèn)同率達(dá)61，再次是地理位置，認(rèn)同比例達(dá)55.0。如圖2所示。352對(duì)小區(qū)配套設(shè)施要求數(shù)據(jù)顯示，對(duì)小區(qū)的休閑娛樂(lè)配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂(lè)園。具體數(shù)據(jù)如圖3所示。第四章 HZ市商品房供給狀況41商品房供給總量及特點(diǎn)HZ房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海

36、南海口、廣西北海成為全國(guó)的三大開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過(guò)旺，從而在之后的國(guó)家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入谷底，商品房市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)總量過(guò)剩、供過(guò)于求的局面。二00二年，市區(qū)商品房銷售面積27.11萬(wàn)平方米,其中售給個(gè)人22.02萬(wàn)平方米，二00三年，商品房銷售面積34.12萬(wàn)平方米。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)國(guó)家政府的正確引導(dǎo)和市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)和淘汰，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的1300多家，演變到目前的70多家，買方市場(chǎng)正在逐漸形成。在受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競(jìng)爭(zhēng)從初期的無(wú)序化圈地競(jìng)爭(zhēng)向更高層次和更為規(guī)范的品牌競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)。各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場(chǎng)上爭(zhēng)得更

37、大的市場(chǎng)份額，不論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，HZ市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場(chǎng)銷售上創(chuàng)出了不俗的成績(jī)，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)個(gè)小高潮。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的總體情況來(lái)說(shuō)，房屋總量供過(guò)應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二00三年統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為85萬(wàn)平方米。但總量過(guò)剩并不代表適銷對(duì)路的房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過(guò)剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。42HZ市商品房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地

38、產(chǎn)業(yè)成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器。HZ市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)家建設(shè)部也先后出臺(tái)了相應(yīng)的措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。HZ市房地產(chǎn)的發(fā)展，與國(guó)內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面。HZ市商品房發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)：（1） 在政府鼓勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改進(jìn)程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場(chǎng)需求容量增大。國(guó)家為鼓勵(lì)消費(fèi)，近幾年來(lái)數(shù)次調(diào)低銀行利率，引

39、導(dǎo)人們加大消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)需。商品房作為老百姓消費(fèi)生活中的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。加之國(guó)家加快房改進(jìn)程，取消了實(shí)物分房，開(kāi)始實(shí)行貨幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬(wàn)戶的的大宗消費(fèi)。HZ市民人均收入近來(lái)來(lái)一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其對(duì)商品房的消費(fèi)也必將有所增長(zhǎng)，住房需求增大增多。（2） 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)日益規(guī)范和成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不僅在戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實(shí)力、規(guī)模、品牌上展開(kāi)。（3） 伴隨南海石化項(xiàng)目的啟動(dòng)及HZ一系列集團(tuán)公司的發(fā)展壯大，勢(shì)必帶

40、來(lái)更多的外來(lái)資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激HZ房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。HZ作為珠三角東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來(lái)資金流的同時(shí)，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來(lái)人員，他們的住房需求也會(huì)給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。（4） 隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會(huì)趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。在滿足了住的基本需要后，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求趨向更高的要求，如對(duì)小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)發(fā)展方向。第五章 個(gè)案分析5

41、1總體供給狀況HZ市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入良性化競(jìng)爭(zhēng)壯況，各開(kāi)發(fā)商為爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅超過(guò)三十萬(wàn)平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價(jià)格偏高，個(gè)別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)他們的購(gòu)買欲望。52 本類項(xiàng)目的個(gè)案分析根據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取HZ市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為*廣場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)比和研究。521 地理位置從地理位置來(lái)看，碧水

42、灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。522 樓盤建設(shè)以上兩個(gè)樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過(guò)18萬(wàn)平方米，而君華府占地面積為4.3萬(wàn)平方米。均為一次性開(kāi)發(fā)完成。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。綠地方面，碧水灣的綠化率均在38以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過(guò)多的綠化。523 銷售情況君華府于2003年5月開(kāi)盤，已售出45；碧水灣自2003年10月份開(kāi)盤以來(lái)，已完成銷售70%；從售價(jià)來(lái)看，君華府售價(jià)在2300元m2以上，均價(jià)為2850

43、元m2。碧水灣均價(jià)為2300元m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在銀行按揭上為8成30年。在這兩個(gè)樓盤當(dāng)中，會(huì)所中以健身健美室、兒童樂(lè)園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場(chǎng)也較為普遍。 具體（略）524各樓盤銷售策略在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。銷售對(duì)象為HZ地區(qū)中高收入者，同時(shí)由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長(zhǎng)期高成數(shù)的按揭對(duì)購(gòu)房者的吸引力較大。525 小結(jié)君華府、碧水灣優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比：君華府： 優(yōu)勢(shì)： 1） 小區(qū)地理位置好2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理3） 配套設(shè)施完善劣勢(shì)：?jiǎn)误w樓、無(wú)綠化、售價(jià)偏高

44、。碧水灣： 優(yōu)勢(shì)： 1） 發(fā)展商信譽(yù)好2） 小區(qū)地理位置好3） 配套設(shè)施完善4） 智能化小區(qū)5）規(guī)劃設(shè)計(jì)水平高第六章 項(xiàng)目評(píng)估61 項(xiàng)目概括*廣場(chǎng)HZ新城江北27號(hào)小區(qū)，占地面積49552.6平方米，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開(kāi)發(fā)完成40%。62項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（1） 本項(xiàng)目的發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管理制度，形成了完善的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程管理、經(jīng)營(yíng)銷售、財(cái)務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運(yùn)作體系，具備成功開(kāi)發(fā)建設(shè)*廣場(chǎng)大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。（2） *廣場(chǎng)住宅區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文住

45、宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來(lái)的生活之便利和高品味生活享受。這類項(xiàng)目在HZ的具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力，推出市場(chǎng)后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場(chǎng)前景廣闊。（3） 住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽(yáng)，客廳、臥室、書房三房朝陽(yáng)，南北通透，是名副其實(shí)的陽(yáng)光房。（4） 本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小1000余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)氣。（5） 本項(xiàng)目正南位置為政府?dāng)M建的80

46、000平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購(gòu)物在*廣場(chǎng)的們?cè)谙硎苌畋憷耐瑫r(shí)又可安享生活的悠閑。（6） 本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價(jià)格 的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來(lái)吸引更多的住戶購(gòu)買和入住本小區(qū)。（7） 本項(xiàng)目座落在HZ新城區(qū)，集*、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。文化和人文環(huán)境對(duì)一個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過(guò)樓盤的廣告炒作。（8） 南海石化項(xiàng)目啟動(dòng)后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，*廣場(chǎng)的房屋銷售屬近水樓臺(tái)，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工

47、商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會(huì)吸引更多的香港同胞來(lái)此置業(yè)安居。63 項(xiàng)目劣勢(shì)（1） 因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無(wú)法形成大盤效應(yīng)；（2） 隨著HZ由濱江城市向?yàn)I海城市的過(guò)渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；（3） 社區(qū)服務(wù)相對(duì)薄弱。因*廣場(chǎng)分為各個(gè)小區(qū)組團(tuán)開(kāi)發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時(shí)間，因而客觀上造成社區(qū)服務(wù)的薄弱。第七章 市場(chǎng)容量估算71總體定位依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內(nèi)涵是： *廣場(chǎng)為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。*廣場(chǎng)為HZ居民提供超前的生活空

48、間和居住理想。*廣場(chǎng)的賣點(diǎn)在于人文關(guān)懷和優(yōu)良服務(wù)72目標(biāo)客戶根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，結(jié)合*廣場(chǎng)小區(qū)的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：HZ市有一定基礎(chǔ)的中高收入家庭，同時(shí)包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及對(duì)擬在HZ置業(yè)的香港同胞。這些目標(biāo)客戶具備如下特征：收入穩(wěn)定。且中高收入水平（家庭月收入在4000元以上），尤其是個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主對(duì)居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活年齡在3050歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ)文化程度較高，對(duì)居住有自己的品味要求兩代或三代家庭，同時(shí)不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級(jí)雇員二次置業(yè)人士73銷售價(jià)格測(cè)算本項(xiàng)目均價(jià)定為2300元/平方米，此價(jià)格在同

49、類物業(yè)中屬中等偏下水平。在同類小區(qū)的銷售中，市場(chǎng)銷售價(jià)一般為均價(jià)2800元平方米。同時(shí)調(diào)查表明，在設(shè)定類似于*廣場(chǎng)產(chǎn)品后，消費(fèi)者能夠接近的平均價(jià)格為2507元，如下圖。74市場(chǎng)容量估算對(duì)于市場(chǎng)容量的測(cè)算是市場(chǎng)研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣調(diào)查的問(wèn)卷中，我們?cè)O(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場(chǎng)容量的基礎(chǔ)，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。 近一兩年有購(gòu)買商品房意向的家庭。調(diào)查結(jié)果為17； 對(duì)住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。調(diào)查結(jié)果為占購(gòu)買人士的21； 接受江北地段。調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的37； 能夠接受商品房?jī)r(jià)格區(qū)間在2000元平方米以上的。調(diào)查結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的53。如果以HZ28萬(wàn)家庭計(jì)算

50、，哪么，*廣場(chǎng)的市場(chǎng)容量為：符合1和2者為 28萬(wàn)17219996個(gè)家庭符合1和3者為 28萬(wàn)173717612個(gè)家庭符合1和4者為 28萬(wàn)175325228個(gè)家庭符合上述四個(gè)條件者則為 28萬(wàn)172137531960個(gè)家庭根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，取修正系數(shù)為0.3則市場(chǎng)容量為19600.3588個(gè)家庭另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，*廣場(chǎng)首期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)是完全可以接受的。第八章 初步成本分析本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價(jià)等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，

51、由受托方專門組成的本項(xiàng)目研究小組經(jīng)過(guò)與發(fā)展商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)。本二期工程擬分三組、滾動(dòng)式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，第一階段開(kāi)發(fā)C區(qū)，作為本項(xiàng)目啟動(dòng)，第二階段、第三階段須觀察項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的變化從而制定出相應(yīng)的開(kāi)發(fā)策略。 本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場(chǎng)及機(jī)電設(shè)備房或管理用房使用，各期公建配套設(shè)施功能配置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設(shè)計(jì)單位、發(fā)展商的共同商定后進(jìn)一步落實(shí)。根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。81項(xiàng)目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)建筑用料說(shuō)明：1屋面 平屋面、坡頂蓋。2墻體 外墻磚或高級(jí)

52、涂料。 3外門窗 低臺(tái)凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。4內(nèi)門窗 預(yù)留。5地面做法 30厚1：3水泥沙漿抹平（待二次裝修）。83土地成本本項(xiàng)目土地成本的總額為4000萬(wàn)元。 按總建筑面積49552.6平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑔畏匠杀緸?07元平方米。84建安成本本項(xiàng)目建安工程造價(jià)（土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)）總額為28752萬(wàn)元。 總建筑面積平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?150元平方米。85應(yīng)繳各種稅費(fèi)本項(xiàng)目應(yīng)繳各種稅費(fèi)總額為2500萬(wàn)元，單方成本為100元平方米。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包括：土地使用稅投資方向調(diào)節(jié)稅配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi)供水管、網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)預(yù)算定額管理費(fèi)建筑工程監(jiān)理費(fèi)建設(shè)工程質(zhì)

53、量監(jiān)督費(fèi)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)檢驗(yàn)費(fèi)建設(shè)工程安全監(jiān)督費(fèi)報(bào)建費(fèi)、建筑許可證費(fèi)新型墻體材料保證金其它稅、費(fèi)86營(yíng)業(yè)稅本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅為2000萬(wàn)元，單方成本為80元平方米。87各類配套工程費(fèi)本項(xiàng)目各類配套工程費(fèi)為532萬(wàn)元，單方成本為21.28元平方米。88供水增容費(fèi)本項(xiàng)目供水增容費(fèi)為120萬(wàn)元，單方成本為4.8元平方米。89報(bào)建手續(xù)費(fèi)本項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)費(fèi)為600萬(wàn)元，單方成本為24元平方米。810不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用為500萬(wàn)元，單方成本為20元平方米。811投資利息本項(xiàng)目的投資利息為2000萬(wàn)元，單方成本為80元平方米。812其他費(fèi)用本項(xiàng)目的其他費(fèi)用為500萬(wàn)元，單方成本可分?jǐn)?0元平方米。第

54、九章 財(cái)務(wù)效益估算91項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景根據(jù)HZ市城市總體規(guī)劃，未來(lái)十年HZ市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過(guò)渡至濱海城市只是工業(yè)的拓寬而不會(huì)波及社會(huì)大的經(jīng)貿(mào)體系。具體來(lái)看，本地塊開(kāi)發(fā)面臨的外部環(huán)境制約及前景如下： 1用地條件規(guī)劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他地勢(shì)相對(duì)平坦。四周相同類型的項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，但已形成了較大規(guī)模。2周圍環(huán)境*廣場(chǎng)用地周邊擁有豐富的人文資源。四周有市公安局、國(guó)家安全局，HZ市行政中心，HZ市文化體育中心等，是HZ新城區(qū)的核心地帶，集*、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，各種氛圍都較好。3發(fā)展前景區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)；是廣州汕頭發(fā)展軸

55、線上的一處重要空間節(jié)點(diǎn)。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過(guò)規(guī)劃區(qū)邊緣的廣汕公路，為一級(jí)國(guó)道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有城市主干道路通過(guò)，使得本規(guī)劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。4市場(chǎng)的需求：近年來(lái)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得大量資金處于沉淀或等待狀態(tài)，大亞灣石化項(xiàng)目上馬，大大刺激了HZ房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺。本區(qū)由于兼顧多重優(yōu)勢(shì)，有機(jī)會(huì)成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)。92財(cái)務(wù)效益初步估算本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要有高尚住宅及機(jī)動(dòng)車室內(nèi)泊車位。由于本項(xiàng)目目前處于籌建開(kāi)發(fā)的前期階段，因此，在計(jì)算可售面積時(shí)，只對(duì)電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)傆?jì)算，而在對(duì)如幼兒園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、垃圾房等公建面積時(shí)則不進(jìn)行分?jǐn)?。考慮到

56、本項(xiàng)目是一個(gè)大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長(zhǎng)，配套設(shè)施種類較多，針對(duì)本項(xiàng)目今后各階段的開(kāi)發(fā)，將會(huì)存在許多不確定因素，因此，在進(jìn)行本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期可行性研究的財(cái)務(wù)效益分析時(shí)，需要設(shè)定一定的條件?，F(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過(guò)程表述如下：921計(jì)算設(shè)定9211價(jià)格水平的假定依照本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，本報(bào)告以進(jìn)行項(xiàng)目租、售的價(jià)格測(cè)定時(shí)的建議價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，租售收入計(jì)算，經(jīng)營(yíng)成本假設(shè)等均采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，并且在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。本項(xiàng)目各類功能物業(yè)的市場(chǎng)測(cè)價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)如下所示：商業(yè)寫字樓：11305萬(wàn)元（3500元M232300 M2）商業(yè)住宅：20262萬(wàn)元（2200元M292100 M2）商業(yè)商場(chǎng)：23100萬(wàn)元（6000元M238500 M2）地下室車庫(kù)：1500萬(wàn)元（1500元M210000 M2）9212分階段進(jìn)行財(cái)務(wù)效益分析的原則由于本項(xiàng)目小區(qū)具有較大的占地規(guī)模，基于對(duì)本