昆明項目場調(diào)研報告

1、昆明呈貢項目調(diào)研報告第一章 項目概況1、昆明城市規(guī)劃依據(jù)昆明城市總體規(guī)劃修編 (2008-2020) ，昆明城市定位為中 國面對南亞、東南亞的國際大通道上的樞紐門戶。目前，昆明市轄 5 區(qū) 1 市 8 縣，即五華、盤龍、西山、官渡、東 川區(qū)，安寧市和呈貢、晉寧、富民、宜良、石林、嵩明、祿勸、尋甸縣 其中部分區(qū)縣環(huán)滇池而設(shè)置。總面積 2.1 萬平方公里，主城區(qū)面積達到 180 平方公里，城市綠化覆蓋率 30% ，人均公共綠地面積 7.8 平方米。 總?cè)丝?578 萬人?？傄?guī)中對昆明的市域總?cè)丝诎匆?guī)劃 2010 年控制在 706 萬人， 2020 年控制在 850 萬人，基礎(chǔ)設(shè)施配套按照 1000

2、 萬人校核；中心城 區(qū)人口在 2020 年內(nèi)，規(guī)劃建成區(qū)城市人口規(guī)模不超過潔凈水和土地兩 項環(huán)境資源承載能力的下限， 即不應(yīng)超過 450 萬人，到規(guī)劃期末城鎮(zhèn)人 口達 430 萬人。中心城規(guī)劃建設(shè)用地到 2020 年城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在 430 平方公里左右，人均規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模 100 平方米。規(guī)劃里，將呈貢新城區(qū)和空港經(jīng)濟區(qū)納入中心城區(qū)，和昆明主城 區(qū)一起形成三中心模式。 ”即：昆明主城區(qū)為商業(yè)金融中心、呈貢新區(qū) 商業(yè)金融次中心，巫家壩機場搬遷后的商業(yè)金融次中心。成為了主城、 呈貢新區(qū)、空港經(jīng)濟區(qū)為核心的開放式網(wǎng)絡(luò)城市空間結(jié)構(gòu)。對于交通，突出公交優(yōu)先的原則，將形成以軌道交通(輕軌和地 鐵）和

3、BRT （快速公交巴士）為核心，常規(guī)公交與出租車等其他方式為 有效補充，形成線網(wǎng)布局合理，換乘方便、乘坐舒適快捷的經(jīng)濟高效的 現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)。 建立包括 15 分鐘中心城區(qū)快速交通圈， 45 分鐘 都市區(qū)快速交通圈和 60 分鐘城市快速交通圈在內(nèi)的快速交通體系，保 障市民方便出行。2、昆明經(jīng)濟狀況昆明 2008 年 GDP 總量為 1605.39 億元（ 2007 年： 1405.05 億元），比上年增長 12.0% ，位列全國 337 個地級行政區(qū)第 53 位。地 方財政收入 453.25 億元，增加 25% ；固定資產(chǎn)投資首次超過 1000 億 元，達到 1050 億元。其中：主城六區(qū)

4、（占全市的 83%）盤龍區(qū) 181.7 億元， 13.1% ；五華區(qū)444.6 億元， 13.5%（最多）；官渡區(qū) 362.8 億元， 13.8% ；西山區(qū) 191.3 億元， 13.01% ；安寧市 115.5 億元， 17.3% （最快）；呈貢縣 54.7 億 元， 15.2% 。城鎮(zhèn)居民可支配收入及增速 平均 14482 元，增長 13.3% 。主城六區(qū) 盤龍區(qū) 16099 元， 8.1% ；五華區(qū) 13068 元， 9.1% ；官渡區(qū) 15894 元， 29.7%（最快）；西山區(qū) 12943 元， 10.2% ；呈貢縣 16301 元， 22.1%；安寧市 17417 元， 11.7%

5、 （最多）。發(fā)展經(jīng)濟學的觀點提出， 人均 GDP 在 400-2000 美元為一個地 區(qū)經(jīng)濟起飛的階段， 而超過 2000 美元，將進入加速成長的階段。 昆明 市走進了 2000 美元，走進了發(fā)展經(jīng)濟學所提出的一個加速成長的階段。隨著瀾滄江湄公河次區(qū)域合作的日益深入，特別是中國東 盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的啟動，昆明作為中國對東南亞、南亞對外開放的通 道地位日益明顯，昆明在整個東南亞、南亞的輻射能量也將日益加強。 2005 年，大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟合作第二次領(lǐng)導人會議在昆明成功召開， 昆明宣言的簽署，全面升級了“ 10+1 ”各國的合作； 207 年，第 14 屆昆交會和第三屆泛珠論壇同期進行，在泛珠省

6、區(qū)和東盟之間架起 了合作的金橋。昆明的國際影響力正變得越來越大。3、項目位置項目位于呈貢新區(qū)， 緊臨昆明主城區(qū)與呈貢新區(qū)連接的主干道彩 云路旁。周遍環(huán)繞興呈路、昆玉高速等主要交通道路，交通便利。屬呈 貢新城斗南片區(qū)龍城區(qū)。 是從云南東面和北面進入目前云南主城區(qū)的門 戶。詳細路況、土地現(xiàn)狀及周遍規(guī)劃見昆明十四冶金建設(shè)集團公司 龍城總部花都概念規(guī)劃方案 ，2009 年 6 月。同時，據(jù)劉總介紹，本項目享受城中村改造項目一村一策 的優(yōu)惠政策第二章 昆明房地產(chǎn)市場狀況1、2008 年土地市場2008 年昆明啟動了城中村改造計劃，計劃在 5 年內(nèi)完成 336 個 城中村的改造，在冊人口 76 萬人，面積

7、 19.5 平方公里。城中村改造計 劃使 2008 年昆明土地交易格局發(fā)生巨大變化，在儲備土地供應(yīng)大副減少的情況下，土地交易更多集中在兩個新區(qū)，呈貢區(qū)和經(jīng)開區(qū)2008年，昆明市發(fā)布了昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2008-2012 ），2008年計劃供應(yīng)商品住房用地 3150畝，供應(yīng)量 大于計劃量。2008年昆明共成交土地91宗，主要集中在呈貢新城和經(jīng) 濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。12160畝，同比2007年增長74。6%。昆明主城IZ住房逹社規(guī)劃（E0OS-E01E ）裔晶房用迪（公應(yīng)）吳濟適用房用地公頃）原租房用地（張頃）購42009 年230707如山年2603032011260303260303萬甲齊黑地

8、價分析受房地產(chǎn)大市和供求關(guān)系的影響，土地地價下降明顯，土地整體交易價格從2007年的72.8萬元/畝下降到38萬元/畝。土地成交樓面 地價為552元/平方米，同比2007年下降了 39.5%。呈貢新城的土地 拍賣地價為14萬元/畝，其中地價底的共建配套和工業(yè)用地占 52.7%沏血年毘明各區(qū)域樓面地fr劉戲年各類用地樓畫地價能弋；元w城中村改造2008年2月，昆明市政府提出了 5年內(nèi)改造所有的城中村，這是在呈貢新城建設(shè)后有一個房地產(chǎn)投資熱點。城中村改造用地供地方式主要采用“毛地公開交易”方式，積極 吸引社會資本參與城中村改造，施行土地開發(fā)的一、二級聯(lián)動運作，目 前昆明主城區(qū)城中村改造的建筑面積

9、3800萬平方米。晁鰐屋中村尋豐博況以3.5的容積率計算，336個城中村5年改造放量為6839萬平 方米。不包括新出讓土地的商品房供應(yīng)量，而“一村一策”的城中村改 造政策是拆遷難度相對減小。2、2008年商品房市場2008年，受全國房地產(chǎn)環(huán)境影響，昆明樓市也陷入觀望局面， 全年成交量明顯下降，回落到 2004年水平。價格漲幅回落，但隨著國 家出臺的一系列優(yōu)惠購房政策，加上開發(fā)商主動降價，部分自主需求被 激發(fā)，市場成交量有一定回升。200賂醐商腸觸劉為4附魚敝面輜4T5圧萬血敘金般2甌蹴尬敝套縱成妨K 戒錮同比2呱年分別下晦4.21嘰9訛朋總慚fi言準年成殊迷丿但價格ME落朋平爛幅同比下艇忡百分

10、點2肌年訓商腸敝厭2007年Hl月他年H1月SSM)6124946431嚴硫皿）帕84T5.6蔽金額（飯）29C.T酒9敝均價（元加）372346343.31016X$相敘肚年出羽對力茹匚時砸応1F賦腫趙購血年準年擇惦陰匪時 審恥商腸新酈KS貓觀萬血同出辭増他必血年也砒合了焜痂訊置二地處勖帶I大 量盤活罐土地和存4地，這類土地上市進畑冊儷年，因峨輕年商腿難供應(yīng)量瞅増加了肚m 但仍明融于皿專0疇/躺2009年供應(yīng)將豊鶴Iffi全亜南市區(qū)肪市區(qū)新増供饉占出砒我兩他域的械鼬綁占總量弧飆匕巾禮啦3；：單也肝來紂預(yù)枳（加斂麗H萬2I跚牆至飆朋,卜仍難念期出雋船輔改精輅敝前機拜HTEKS有回和 匪年葩交將

11、匪如I年：%丿燈年慮交観薦，1脇翹釀壬 足年月平 均厳藥眥月份瞰，碩i桂年成楚昭萬述石，全年敵將畫測軸爐，近報痢鶴肘甑全年險郊、格基揺豈成交蘇州覷尢2038年111戶樓市戯蘇邂知成交跳胡頻杲雕j 41月翳旺，11月的故磔爛了4暉，瞰于1月乩細看,刪蛟S豺鶻噸啲S施,即僦礎(chǔ)歌第匣，鯽略滸朕驗輸 您市城嗣齊堿i慨刪帝懈鶴瞬空耳2107-200E年昆明両品房馭11況題燦撅血加J0OQ總總總總懇總總總總*芒+緞鈾4)十瑕師【於d)新開葩齡售低迷側(cè)幡盤受關(guān)注測年J昆明住宅市場成交疲軟，大部分樓盤都采職了匿價或打折促銷腮。全年來看準宅銷售劇1U環(huán)樂H 銷售主要集中在價格朋較低的南市氐頂目名稱 星體花園 和

12、也掠園 星償花園 銀海軸域小區(qū) 廠福小區(qū)JIZ)暢園小區(qū)療也星融宅中區(qū) 怙冊K邊隹宅水區(qū) 果林湊卷花園 金色瓷園,套數(shù)1933磁1214110E10711051900865-面積磧152143.75173540.69170566.43148221.59金駆方兀)T5M1.6489245. 271514.7169湖.昵356(6. 3955KS.5411U01.6B143597.93lieiOE.OlUWE 26OK5.73區(qū)南北南南衙南南窗經(jīng)東整體來訓全年&月和11月的住毛成交量較高整體就均析務(wù)中在5016-525玩/平無米之間”平均敝價格約為 按阮/平方米開樓酬銷管率監(jiān)測嘏計如圧年全年新開蠱

13、軽盤整慚獵軍疋聘咗卻如陽年新開樓盤搐辜3、2009年6月昆明房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場在經(jīng)過“小陽春”出人意料的逆轉(zhuǎn)之后，迎來了新的 契機。國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見 的通知，提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”；另一方面， 為助推“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”而實施的固定資產(chǎn)投資項目資本金 比例調(diào)整，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從 2004年的35% 調(diào)低至20%。，國家對房地產(chǎn)的政策是一以貫之的， 那就是保普通住宅， 壓豪宅建設(shè)；保自住需求，壓投資投機需求；保樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，壓樓價大起大落1、市場狀況據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月，昆明共成交

14、各類商品 房6561套，比五月份（5675套）增加886套，成交面積為64.0224 萬平方米，成交金額為33.0335億元，成交均價為5159.68元/平方米。 昆明6月份的樓市出現(xiàn)更強勁的增長，成交量和成交面積都在放量增長。 昆交會所透露出來的種種跡象顯示，昆明市房地產(chǎn)大環(huán)境在微妙中呈良性上升狀態(tài)，加上此前新昆明建設(shè)各引資項目的動工，昆明樓市對于外 來人群的吸引力繼續(xù)增加，進而引發(fā)新一輪投機資本的進入。雖然6月份的成交量創(chuàng)下新高，但是值得注意的是目前市場的供、需雙方已經(jīng)悄悄 發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化，剛性需求的數(shù)量在逐漸減少，投資性需求的數(shù)量在 逐漸增加。2、土地市場交易分析Jfl逢j單彷4斯墳

15、桿1030k *2皿盒南V *-F卞任必冠31 U-產(chǎn) Jijk地 A 5-1.1工業(yè)a紅IM云南冷金乳本月共有3塊土地成交，其中2塊為城中村改造項目，成交價 格較高，預(yù)計未來幾個月會有更多的城中村土地掛牌交易，并且毫無疑 問的都將成為房地產(chǎn)開發(fā)項目，位置都比較好。3、規(guī)劃信息公示分析：1、批前公示信息：數(shù)據(jù)來源：昆明市規(guī)劃局6月份規(guī)劃批前公示的項目一共20個，居住性質(zhì)的項目占35%，其 中有2個項目為經(jīng)濟適用房項目。商業(yè)性質(zhì)的項目占10%，項目分布于南市區(qū)的滇池板塊和東南板塊。其他性質(zhì)的項目占55%，主要以交通設(shè)施、工業(yè)性質(zhì)為主。從本月批前公示的項目來看，昆明目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目仍然以 住宅

16、開發(fā)為主，住宅項目開發(fā)周期短，資金回籠快的特點讓居住性質(zhì)的 項目依然成為開發(fā)商的首選。2、批后公示信息:塡0 M見刪蛭開區(qū)丈牝怵嚼啊丈化體K做施.楚字第HDt軸前的0曲EH彎亠哩銀務(wù)中心2七靜侵園建牛第HDioeDan皿銅號.孟肯便發(fā)扮地產(chǎn)面岸寺怪心苗*屋住*云胸僂夏懇地產(chǎn)居佞*ftfls豐吊地產(chǎn)幵發(fā)甫屆企司弱據(jù)來源：昆明市規(guī)劃局6月份規(guī)劃批后公示的項目一共 4個項目，其中3個項目為居 住性質(zhì)項目，值得一提的是俊發(fā)系列的項目就占 3個項目中的2個。自 5月份香樟俊園。開盤熱銷后，俊發(fā)就開始了快速攻略，積極開盤搶占 市場份額。6月份已經(jīng)推出了 SOHO俊園，預(yù)計在7月份將推出七彩 俊園。4、昆明

17、樓市在售樓盤情況分析1、在售樓盤項目類型2009年2季度，昆明樓市繼續(xù)延續(xù)了自上季度以來的持續(xù)升溫， 本月，在各方面利好消息的推動下，昆明樓市繼續(xù)保持復蘇的勢頭，成 交量、成交面積和成交金額都大幅度提高。 6月，昆明市在售樓盤主要 以普通住宅為主，占到總銷售樓盤的47%，其次是綜合項目，所占比例 為32%。別墅占12%，單純的商業(yè)和寫字樓類型的樓盤所占比例較小， 分別為3%和5%?？梢?，現(xiàn)在樓盤開發(fā)普遍追求的是多物業(yè)類型混合 開發(fā)，以最大限度的提升樓盤使用及經(jīng)濟效益。2009年6月昆明市在會棲盤項目類型數(shù)據(jù)來源：FMC房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)來源：FMC房地產(chǎn)研究中心在售混合項目中普通住宅和商業(yè)混合

18、的項目所占比例最大，達到55%，其次為普通住宅和別墅混合項目，占 32%，其他類型物業(yè)混合 的項目所占比例都較小，均未超過 10%。2、銷售均價分析2鍥用年&丹腿明市在慎核盤銷朗均價數(shù)據(jù)來源：FMC房地產(chǎn)研究中心普通住宅普通住宅在本月在售樓盤中所占比例最大，達到47%。主要分布在滇池板塊、次中心板塊、市中心板塊、北市板塊和東南板塊。其中 又以滇池板塊的樓盤最為密集。西山板塊、教場板塊及東市板塊樓盤分 布較少。價格方面，隨著中國經(jīng)濟的觸底復蘇及國家政策的影響，在眾 多利好消息的刺激下，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“回暖”跡象，普通住宅的價格出 現(xiàn)上升趨勢，本月的普通住宅均價相較于上月仍然出現(xiàn)小幅的上升，達 到4

19、675.51元/平方米。但是由于政策出臺時間較短，目前的政策還未 呈現(xiàn)大程度的影響效果，而且國際經(jīng)濟環(huán)境還不景氣，因而普通住宅的 價格在短時間內(nèi)還不會出現(xiàn)大幅度上漲趨勢，僅會在小幅調(diào)整中適度上揚。商業(yè)商業(yè)占在售樓盤的比例較小，僅為 5%，均價為15334.64元/平米。昆明商業(yè)進入一個升級的階段，商業(yè)不再是以住宅配套為主，純商業(yè)項目不斷涌現(xiàn)，較高的投資回報率等因素讓商業(yè)備受青睞，價格也 隨之走高。商業(yè)項目主要分布于南市區(qū)廣福路和彩云北路沿線，南市區(qū)作 為連接主城與呈貢新城的銜接帶，大規(guī)模的住宅開發(fā)帶來了大量人群， 奠定了商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，許多開發(fā)商都嗅到南市區(qū)的商機，紛紛拿地打 造商業(yè)項目。別墅

20、純別墅項目占到總在售樓盤項目的 12% ，與上月 8.89%相比有 所上升。別墅項目主要分布在滇池板塊、世博板塊和東市板塊，其中以 滇池板塊的別墅項目分布最為密集。別墅項目在價格方面的表現(xiàn)較為穩(wěn)定，均價為 8142.03 元/ 平 米，但就目前形勢而言，別墅作為稀缺型資源，其價格的穩(wěn)步攀升是大 勢所趨。所以別墅項目受本次金融危機的影響也是最小的，千元以內(nèi)的 波動對于價格基數(shù)比較大的別墅項目來說無大的影響， 這樣的起伏可以 說是基本保持穩(wěn)定。寫字樓寫字樓占在售樓盤的 3% ，僅占很小比例。 但是相對前兩年的放 量卻是有所上升的，隨著城市 CBD 改造計劃的逐步實施和城中村項目 的大量改造，未來會

21、有越來越多的寫字樓項目浮出水面。本月寫字樓均價為 7494.34 元/ 平米，主要分布于二環(huán)內(nèi)， 由于 目前潛在的項目較多，未來競爭較為激烈，許多寫字樓在未開盤就開始 銷售，并且給予很多的優(yōu)惠政策。3、普通住宅價格分析鑒于普通住宅市場與廣大住房消費者息息相關(guān)，故而專門對普通住宅均價進行計算分析，利用專用的統(tǒng)計軟件，以在售樓盤中的高層、 多層均價為樣本，樣本樓盤為市場上的純普通住宅以及混合型物業(yè)中普 通住宅的均價，共計50個樣本。核算方法與上月相同，對樣本商品房 的均價進行頻率分析的同時，為了使樣本數(shù)據(jù)更好地反映昆明市在售普 通住宅的整體價格水平，保留了價格在8000元/平米以上以及3500元

22、/平米以下的樓盤，力求反映昆明市在售樓盤價格的真實價位水平。數(shù) 據(jù)的處理結(jié)果如下：2009年占月星明市在售普通住宅均價情況分柘-O-tern* 533kO3KSti.Vcv.- S37&JIBI0920001004 000 006000(0 aOOOJOO lOOihOJOO 12000.00 11000.00 AOAOAO數(shù)據(jù)來源：FMC房地產(chǎn)研究中心從圖上數(shù)據(jù)顯示來看，6月份昆明市在售的普通商品房均價為5354元/平方米，相較于上月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)5375元/平方米，反映出昆明樓市普通住宅市場處于穩(wěn)定狀態(tài)，價格變動幅度不大。在售樓盤基本保持在5000元/平米的水平。其均方差為2376.48，即昆

23、明樓市普通住宅目前的主流價格大約分布在 3000-8000元/平方米之間，較上月的波動 范圍略有小幅擴大。從上面均價頻率分布圖上看，普通住宅的均價分布 在4000-7000元/平米之間的樓盤數(shù)量仍然居多，為 70個，該價格區(qū) 間的樓盤總共占到71.43% （樣本N=98 ），該部分樓盤代表了昆明市 房地產(chǎn)市場的主流市場。4、銷售情況分析1、昆明市在售樓盤銷售率情況銷售率是指房地產(chǎn)開發(fā)實際銷售商品房面積與竣工面積之比，用于反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)程度。6月份昆明市在售樓盤中銷售率在90%以上區(qū)間的樓盤所占比例較上月有 3.5個百分點的提 升，可見本月樓盤銷售情況喜人；而銷售率在70%90

24、%區(qū)間的樓盤所占比例位居第二位，所占比例達到 32.04%，比上月有8個百分點的 上升?？傮w而言，本月昆明市各樓盤銷售情況表現(xiàn)優(yōu)異，這主要由于之 前積累的消費者購房剛性需求得到釋放，消費者的購房熱情較高，并且 在此之前各樓盤積極開展的各項促銷措施頗見成效，售樓部的銷售業(yè)績 較為理想，因此本月的總體銷售率與上月相比明顯好轉(zhuǎn)。NW年百月理明審在警樓盤疇裁率帝況吞奎関4昭臨數(shù)據(jù)來源：FMC房地產(chǎn)研究中心2、目前昆明市各板塊平均銷售率情況比較11(. 003, OQ61, 004tJ. 002(1. 000的年*月毘須審在僭揍屢客擬塊單閭軻僅單惜亂親壽團1 qa. ooso, 00數(shù)據(jù)來源：FMC房地

25、產(chǎn)研究中心圖上數(shù)據(jù)顯示，本月昆明市各行政區(qū)的平均銷售率位居第一位的是 西山板塊，平均銷售率高達95.25%，其次是北市板塊，平均銷售率為 92.67%，最低的是世博板塊，銷售率為 78.42%。2008年前西市區(qū)板塊一直處于沉睡狀態(tài)，幾乎沒有項目開發(fā)， 隨著西市區(qū)價值逐漸被挖掘，許多開發(fā)商都把目光投向西市區(qū)，新項目 層出不窮。北市板塊開發(fā)較為成熟，延續(xù)了近十年來的開發(fā)熱潮，在銷 售率方面一直表現(xiàn)良好。世博板塊由于別墅項目較多，消費層次較高， 所以其銷售率偏低情有可原。3、昆明市商品房成交情況的月度走勢分析躍明市商晶房月度點交量情況定勞圖1-成支面積(TT11)成支金額(石尤I)800000To

26、oona600010000034SOOO : OOQOQ :Sioaon ； 3000QQ ； 收UM ； 旳切； LMJQQQ ；L9000U 30000 : 0 ；wm鳳明市兩品皋月度毗交+1況走彗團2Ii70036000MQQ000300120001000i 7 000；6t)r)0：咖:3WI:2 000:I 000:0疏交均價(允附) 當月瓶爛 :4 000據(jù)來源：FMC房地產(chǎn)研究中心據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月，昆明共成交各類商品 房6561套，日均成交約218.7套，成交面積為64.0224萬平方米，成 交金額為33.0335億元，成交均價為5159.68元/平方米。這一

27、數(shù)據(jù)突 破5月成交量5675套的最好成績，再創(chuàng)今年以來月度成交量最高，并 保持了月度成交量自今年2月以來的連續(xù)5個月增長的勢頭。值得一提 的是，6月環(huán)比多賣房966套，增幅約17% ;同比2008年6月4488 套的成交量，增幅達46%，成為自2008年以來成交量最高的月份。相 較于成交量的大幅攀升，本月商品房成交均價有一定程度的下降，成交 均價一定程度下降的的原因主要是基于以下兩個方面：第一，由于本月 成交商品房以中低價位為主，藍苑靜園等樓盤以3000元/平方米的均價 高居成交量前三甲，這一定程度上拖低了本月總體成交均價；第二，成 交主力區(qū)域的轉(zhuǎn)移，本月的主力成交區(qū)域已經(jīng)由上月的西山、官渡區(qū)

28、轉(zhuǎn) 移到離市中心相對較遠的官渡區(qū)，因而地段的變化也促成了交易價格的 提升。5、新開樓盤分析1、認籌樓盤信息&月豈普時0?優(yōu)哥落出*6月1.日畀女可祗皿元其他撓+6月2 -惟宅4）憑卡開荒爹天陽釆隹臨可專wWftj*國耐拳冰豈?Lit*元/Sb西山列世卡（*i尸卡）.兒購罷肌F咔總升鐮蟲竝罰卑戶.際閔買貝拱r建甘刑罷茴上昭溝憂孰謹可專受1元購序優(yōu)息*6 A v a -tt幷苑汕站元/味可按M副死/V起囪檸摺.購4本月有4個樓盤進行認籌，在樓市是否回暖的激烈爭論環(huán)境下，開 發(fā)商在開盤前先推出認籌卡是比較安全的測試方法，可以根據(jù)認籌卡銷售情況及時調(diào)整下一階段營銷推廣活動。2、新開樓盤信息6月份可以說

29、延續(xù)了前幾個月樓市的熱度， 一共有15個樓盤開盤銷售產(chǎn)品，且銷售情況普遍較好，開發(fā)商都積極推出產(chǎn)品，想在市場 逐步回暖的情況下抓緊時間銷售產(chǎn)品，回籠資金，緩解上一年樓市冷清 帶來的壓力A整比開就營思輛管侑馨*輛隹ft龍衛(wèi)世暉生底袒,盂* ” Q目匸1180(? ft/m?(母対.；煤丸山岸嶽Q/b* 展-理gJt/nf t起)-?- 方元蘋獸jw jjm rJ)ocr7tznr l 粗】/Mtt榕璋捷，打MflFOlT越卜6 HR*JSOW總/證1竣併h0/1 MB宦肚書耳Jt*爾季霽月滬阮晏咸矍*上才大胃滬“ ”護7 0OOQ無/冊i琳搟卜壬掙丈二的斬編已Cftftr 疤畢*蛍曦究緬J億兀-

30、i jew 迂nr i也請 i.加葺背帆從】0-射帥：11壞篷處的奮!龍”d f 1 4 白扮的玩/肝超fHFUML陽&血環(huán)籌1開3：肖日可事曼駅一7弼的比戛-u丸株摘山彊(5.月 J i , a卅 jhjM r 畀的it/tf tUiH刃觀從1J2lD0 A/*i 直彊從豹一門PIH*.生括b *M 2!日| jo（x）7tnnT 均癥人d 月 0 eioo元,曲*并就齟1強員曲可事愛穗克認佝取朝花戰(zhàn)治亍首月曲曲腫死$曲（均待）理一打cm上間.捲送共咸文 ft t 2H售丫觀余料押誓盧7G/Uf （灼請*開繭眷舊晡唏車址列蛇惶*琴怵jiMe月莽田-囲山曲豪壯旳元.m*越仙劇豊電W 舞”和元（

31、葉t銘階）-+3廣基暮覺載5?* ?馮田ft雷余冊m元/at* （越價Jilt戶d 西稅杞即一】舅mW莠.巨曲己毎問熱=申屍晟喊.舟輝“ 祐閒元丿冊t均倂*jfi積從世坤4 HE1不罪4車firr is為JOOA-4t3、典型樓盤分析一一（SOHO俊園）近3個月來，俊發(fā)連續(xù)推出不同項目，都得到市場的熱烈反響， 可以說在近期的昆明樓市是引人關(guān)注的，本月在 15個開盤樓盤中選取 了 SOHO俊園作為典型案例進行分析。樓盤基本情況SOHO俊園是世紀俊園的二期項目，本次開盤有 3棟建筑，其 中，第9棟為12層的小高層建筑，第10棟為33層的高層建筑，11 棟為22層的高層建筑，共計開發(fā)了普通住宅103

32、6套，其中90平米以 下的戶型有886套，約占項目總房源的76 %, 90平米以上的房源為 150套左右，約占項目總房源的24 %。區(qū)位SOHO俊園位于北京路中段與聯(lián)盟路交匯處，是北市區(qū)的繁華街區(qū)地段。項目與鳳凰新村的公交車站近在咫尺，與北市區(qū)汽車客運站 相距約300米，距家樂福白云店約100米，距北辰財富中心約500米 的直線距離，毗鄰環(huán)城北路，緊靠火車北站，是北市區(qū)的“咽喉要道”。環(huán)境周邊基本是“俊園”系列的住宅區(qū)，已基本遠離了昆明主城區(qū)復雜的城中村環(huán)境。周邊生活配套成熟，教育、金融、休閑、購物、醫(yī)療配套一應(yīng)俱全，商業(yè)氛圍濃厚，居住環(huán)境便利而具有檔次。交通 位于環(huán)城北路最近位置，擁有北京路

33、、聯(lián)盟路、白云路和多條微循環(huán)道路交織網(wǎng)絡(luò)，與主城區(qū)的東、西、南、北相連，交通優(yōu)勢明顯T3 瓦 731戶型 k 白 I1 呼削 工戶1!DM! E戶 flJA97101m2B 48 61m2C 102 112m2D 114m2F 77m2從上圖可以看出，SOHO俊園的戶型主要是以B戶型為主，即建 筑面積在48平方米至61平方米的小戶型房源。在 B戶型當中分為B1 至B9共9種細分戶型，該類戶型共有756套，占項目總房源的73 %; 其次是建筑面積在102至112平方米的C戶型，分為A1至A55種類 型，有房源 156 套，占總房源的 15，再次是建筑面積在 97 101 平 米的 A 戶型，有

34、107 套，占總房源的 10 。價格SOHO 俊園本次開盤公布的銷售均價為 6500 元/ 平方米，銷售 總金額達到 4 億元，項目共推出 1036 套房源，最低價為 6200 元/ 平方 米，最高價為 7000 元/ 平方米，按照套數(shù)的銷售總價，最低價在 28.5 萬元/ 套，最高價則可達到 80 萬元/ 套。銷售情況開盤當天到達客戶超過 2000 人，銷售情況良好， 至今銷售已突 破七成，銷售金額突破 4 億元。客戶分析由于項目區(qū)位優(yōu)勢，具備較高的投資價值，且小戶型產(chǎn)品總價 較低，對支付能力要求不高，多數(shù)客戶為投資客。其中也存在部分自住 客戶，比例較小。6、總結(jié)及趨勢判斷 昆明樓市從今年年

35、初的撲朔迷離到現(xiàn)在成交量的持續(xù)攀升，2009 年上半年帶給人們的驚喜不斷。在市場保守預(yù)期中，今年上半年 樓市成交量的迅速回升及樓市的“小陽春”多少出人意料。受國家一系 列刺激樓市的政策的影響如降低首付、調(diào)低利率、減免營業(yè)稅等，以及 近期下調(diào)項目資本金比例等利好政策的累積作用，今年二季度以來，昆 明房地產(chǎn)市場成交量在爭議與懷疑聲中多次上揚， 全國多個城市成交量 也出現(xiàn)不同程度的回升。經(jīng)過去年以來一年多的蟄伏，購房者越來越理性，開發(fā)商也更 為成熟，創(chuàng)新營銷手段不斷推陳出新，營銷策略開始向多元化發(fā)展，產(chǎn) 品的附加值隨之也得到不斷提升，更多的專業(yè)公司介入房地產(chǎn)開發(fā)，房 地產(chǎn)開發(fā)逐步走向品牌化運營。昆明

36、市樓市呈現(xiàn)良好的勢頭。第三章 項目市場研究1、項目區(qū)域市場研究本項目位于呈貢新區(qū)， 緊臨昆明主城區(qū)與呈貢新區(qū)連接的主干道 彩云路旁。處于呈貢縣城邊沿，椐呈貢新城中心昆明市政府新址 2.5 公 里。由于昆明市政府辦公新址正在建設(shè)中，正處于內(nèi)部裝修階段，旁邊 僅有 2 個樓盤，一個為春城財富，一個為 惠蘭園 住宅小區(qū)。樓盤分析1、春城財富新南亞風情園基本情況：位于呈貢城市中心區(qū)南北中央干道東端，項目用地 754.5 畝，將 圍繞把新城建設(shè)成為昆明未來政務(wù)、商業(yè)、商務(wù)中心的目標，春城財富 中心的建設(shè)重點是名品薈萃的商業(yè)步行街、集群化的超市、超豪華五星 級酒店和以建設(shè)區(qū)域性國際金融中心為目標的金融街。

37、 開發(fā)商為 云南春 城財富置業(yè)有限公司。新南亞風情園是第一個興建的項目。新南亞風情園在 2007 年 9月正式進入土建工程施工，本案是呈貢新城開工建設(shè)的第一個商業(yè)項 目，是第一個隨著政府搬遷而成熟的商業(yè)街區(qū)，也將是呈貢新城以后的 中央商業(yè)、中央商務(wù)區(qū)項目 59808 平米面積， 1-3 層為商鋪， 4-18 層為酒店公寓， 周邊中華小學、昆三中、大學城、昆醫(yī)附一院環(huán)繞四周，教育、醫(yī)療、 行政、娛樂等眾多城市資源重要匯集。位置及周遍配套位于貢新城以后的中央商業(yè)、 中央商務(wù)區(qū)，位置優(yōu)越，但周邊 1000 米內(nèi)目前無基本配套設(shè)施。 大范圍內(nèi)依靠呈貢縣城的現(xiàn)有配套和大學城 的建設(shè)。價格及銷售項目 20

38、08 年 6 月開盤，容積率 :2.45 ，綠化率 :30.8% ，占地面 積:503251.5 平方米，規(guī)劃戶數(shù) :444 戶，目前價格區(qū)間 3000 4500 元；已售完。主要購買對象為投資人士及在市政府工作的人員。2、惠蘭園 住宅小區(qū)?；厩闆r：惠蘭園小區(qū)規(guī)劃總建筑面積 704000 平米，占地面積 219011平米，現(xiàn)房戶型面積在 120 平方米至 140 平方米之間，建成后將可容 納近 3000 戶居民，上萬人口居住。 該樓盤建設(shè)規(guī)?？胺Q當前呈貢之最， 建筑形態(tài)全部為新型高尚的小高層、高層住宅，小區(qū)地勢呈坡地特征， 社區(qū)規(guī)劃走的是“高綠化率、低建筑密度”，生態(tài)居家和因地制宜的路 線，

39、綠地率 45% ，容積率 2.5。開發(fā)商為昆明春融房地產(chǎn)開發(fā)公司位置及周遍配套該樓盤位置十分優(yōu)越，處于新規(guī)劃的呈貢新城吳家營中心片區(qū) （該片區(qū)功能定位為昆明新的行政文化中心和商務(wù)中心， 21 世紀昆明 東部新城國際性城市形象集中體現(xiàn)區(qū)，生態(tài)居住區(qū)），緊鄰新的市政府 辦公區(qū)，小區(qū)四周交通便利。 目前周邊 1000 米內(nèi)目前無基本配套設(shè)施。 大范圍內(nèi)依靠呈貢縣城的現(xiàn)有配套和大學城的建設(shè)。價格及銷售2008年3月11日開盤，其中 2007年10月-2008年03月1 1日 起價2800.00元/ m2 , 2008年03月11日-至今 起價3000.0 0元/ m,目前售價4500元/平方米。主要購買群體為呈貢縣本地人員 和未來在市政府上班的工作人員。目前已基本完成入住。2、本項目目標市場客戶研究和市場定位目標市場特征：昆明市政府的搬遷，將帶來大量的政府工作人員和來新城就業(yè)的人 員，目標市場客戶層次廣泛。確定目標客戶